與梁撇清關係 免局限施政
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GS(14)@2017-07-05 03:45:02【拆局】梁振英卸任特首前夕，在勞資雙方反對下，公佈行會通過取消強積金對沖方案，當時他更表示，如果下屆政府有新方案能在立法會通過，樂見其成，結果林鄭月娥在上任特首第二日，即指梁振英方案兩面不討好，務實的做法是重新諮詢商界及勞工界意見。有學者分析，林鄭月娥此舉是要急於與梁振英撇清關係，免公眾有任何期望她會為梁「找數」，以換取日後施政有更大空間。
不會為梁「找數」
中大政治與行政學系高級講師蔡子強指，林鄭甫上任即重新諮詢取消強積金對沖方案，或因不欲太遲回應，而被外界認為她默認梁振英方案。而一開始與梁撇清關係，亦帶出一個訊息，就是她在其他政策上亦不會為梁「找數」，以免施政空間被局限。蔡認為社會對林鄭是次做法反應應該是正面的，因為梁振英推出的方案，勞資雙方均反對，而梁推出的唯一原因只是要在卸任前交出一張假的成績表，往自己臉上貼金，強行在勞顧會未有共識下強推方案，犧牲了程序公義。而林鄭若想展示重回正軌，公務員的做法是「有規有矩」，應按既有程序處理有關議題。■記者陳雪玲
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170703/20077240
施政報告前散貨 新盤下月料推2700伙 日出康城晉海 啟德OASIS勢成焦點
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GS(14)@2017-08-28 14:04:17http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4399&issue=20170828
【明報專訊】特首林鄭月娥10月發表任內首份施政報告前，市場觀望港府會否在樓市再出招，新盤市場9月將掀新一輪散貨潮。本報統計，有機會在下月、即第三季最後一個月登場的9個全新盤，共涉逾2700伙，其中新地（0016）首次在將軍澳日出康城「插旗」、單位數量達1040伙的晉海，成為市場焦點。業界估計，地產商為免政府再出招，均希望在施政報告出台前盡量散貨。
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明報記者 林可為、甘潔瑩
預計下月開售的9個全新盤，其中5個位處市區或將軍澳，其餘4盤位於新界。作為市場焦點的新地晉海，是日出康城首個並非由長實（1113）發展的全新開售樓盤，樓花期長約26個月，戶型由1房至4房，是日出康城首個提供入場門檻較低的1房戶的屋苑，料可成為搶手貨。
城‧點今開示位 隨時上樓書
市區方面，會德豐（0020）待批預售的啟德OASIS KAI TAK，提供648伙，戶型由開放式至4房戶，實用約270至1500方呎，約七成為1房及2房戶；OASIS KAI TAK是繼啟德1號II、嘉匯、龍譽、天寰後，區內今年第5個新盤，市場承接力備受考驗。
此外，多個納米新盤已摩拳擦掌，日內將有新動作。資策（0497）屯門約25個月樓花城‧點，今日會向傳媒開放兩個設於中環的示範單位，隨時上載樓書。城‧點提供204伙，戶型由開放式至兩房，實用面積約200至400方呎，逾八成屬開放式戶及1房戶，首推單位估計最少涉約50伙，發展商表示「開價進取之餘，但買家可接受」。
首推足額認購 喜遇收逾110票
另英皇（0163）與市建局合作、上周突擊以折實平均實呎1.71萬元首推68伙的長沙灣喜遇，消息指過去4日累獲逾110張入票，即首批獲足額認購，預計日內上載銷售安排，最快9月初發售。
林一鳴：新盤開價需低於市價
地產資深分析員林一鳴表示，發展商9月積極推盤，主要由於樓市前景不明朗，例如加息周期已開始、美國聯儲局準備縮減資產負債表，相關因素均影響物業市場，在未能確定其影響力下，故發展商在獲批預售後便隨即推售，更以低於市價發售，他表示：「新盤開價不低於市價根本賣不到。」
中原亞太區副主席兼住宅部裁陳永傑亦稱，8月迄今新盤市場暫時累錄近1600宗成交，而近日開售的荃灣全‧城匯、愛炫美、太子逸新和葵涌豐寓均有理想銷情。他認為，發展商9月積極開盤，除趁市旺外，亦想在施政報告出台前散貨，「樓價未見大跌，未知政府屆時會否再加辣或出招，發展商在商言商，所以在9月賣得幾多得幾多，無謂冒險」。
發展商趕施政報告前出貨 涉近四千伙
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GS(14)@2017-09-17 12:33:58■由華懋發展的荃灣新盤全．城滙吸引大批買家搶購。
【本報訊】行政長官林鄭月娥將於下月11日發表任內首份施政報告，事前表明房屋政策將會是施政報告中非常重要一環，或多或少令地產商擔心會有新招出台，最少有9家地產商把握機會於今個月內出貨，涉近4,000伙，其中大地產商新地（016）更有可能本月內賣兩盤，共約1,400伙。其中於今日及周六，就有兩個中小型地產商英皇（163）及資本策略（497），分別推售長沙灣喜遇（136伙）及屯門城．點（204伙）；及後輪到大地產商新地出場，推售將軍澳日出康城4A期項目晉海（1,040伙）；或會與會德豐（020）啟德的Oasis Kai Tak（648伙）對撼。
新地或雙盤齊發
同時，不少一手豪宅新盤都部署短期內出貨。新地北角焦點豪宅項目海璇，6月已獲批預售樓花同意書，有機會與晉海雙盤齊發，涉及355伙。不過，新地副董事總經理雷霆昨強調，不會因為政府的政策而影響推盤步伐，表明系內新盤一獲批預售就會推出，另同樣獲批售樓紙的日出康城IV期B，仍待晉海的銷售反應才推出時間表。位於新界東新發展區沙田九肚，香港興業（480）及南豐合作發展的尚珩，有61伙豪宅都有機會在施政報告出台前推出。其他有機會於短期內賣樓的地產商包括新世界（017）、長實（1113）、恒地（012），各有數十伙至百多伙中小型項目。另外，根據地政總署最新資料顯示，連同之前已批出但尚未發售之主要新盤合計，現時可隨時推出市場的全新新盤樓花項目，共涉及約4,500個單位，再加上逾7,300個待批住宅單位，即有近1.2萬個新供應。■記者黃嘉銘
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170906/20144396
施政報告前 二手樓破頂潮持續 康怡3房1650萬歷來新高 太古城2房1178萬
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GS(14)@2017-10-06 15:13:49http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0506&issue=20171006
【明報專訊】社會關注特首林鄭月娥下周公布施政報告、有關港人首置上車盤有何細節之際，中秋假期二手樓破頂潮不斷，其中港島東指標屋苑康怡花園，有3房戶以1650萬元售出，締造屋苑歷來成交價破頂紀錄；至於同區龍頭屋苑太古城，亦有連天台2房則王單位，以1178萬元易手，創同類新高。
明報記者 林尚民
代理消息指出，上述康怡花園J座高層5室，屬3房一套間隔，實用面積902方呎，以1650萬元易手，創屋苑新高成交價紀錄、實呎18,293元（上述呎價亦為屋苑標準戶新高）。據了解，原業主早於1992年以455萬元購入有關單位，持貨25年，帳面獲利1195萬元，期內物業升值2.6倍。
曉盈首宗二手 1房呎售1.7萬
至於太古城，10月迄今暫錄4宗二手成交，美聯首席高級營業經理吳肇基表示，寶山閣頂層一個2房戶，實用面積582方呎（建築面積675方呎），原業主去年7月叫價1220萬元，累減42萬元或3.4%後，終以1178萬元售出，實呎20,241元（建呎17,452元），創同類單位新高。據悉，原業主2004年11月以320萬元購入單位，持貨13年，帳面勁賺858萬元或2.6倍。
部分剛過3年SSD額印稅刑期的新晉物業，亦錄鬆綁貨買賣，其中恒地（0012）2014年8月開售的長沙灣曉盈，中原分行經理雷澤麟稱，項目錄得首宗二手買賣，為中層實用面積296方呎B室，為1房間隔，成交價515萬元，實呎17,399元。據悉，原業主去年收樓後曾留作收租，新買家則為新婚上車客，為同區喜遇向隅客；原業主2014年9月以473.8萬元購入，現帳面獲利41.2萬元，升值8.7%，估計扣除各雜項費用後，料僅平手離場。
峻瀅2房戶630萬沽 賺近八成
受日出康城晉海熱賣帶動，香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳峻瀅錄本月首宗買賣，為5座中層E室，實用面積501方呎（建築面積656方呎），屬2房單位，望山景，以630萬元沽，實呎12,575元（建呎9604元）；據悉，原業主2012年7月以352.3萬元一手購入單位，帳面賺277萬元或79%。
AVA 62呎租65元 回報3.6厘
租務方面，美聯營業經理楊小莉表示，上海街AVA 62高層D室，實用面積200方呎開放式戶，獲同區租客承租，月租1.3萬元，折合實呎租金65元；業主2015年10月以約436.7萬元購得單位，按現水平租金計，租金回報率3.6厘。
美聯區域聯席董事盧麗嘉亦表示，該行促成奧運站瓏璽一宗4房海景戶的租賃個案，單位獲內地家庭斥4.7萬元承租；上述瓏璽2座低層B室，實用面積1061方呎（建築面積1343方呎），屬4房1套連工人套房間隔，以月租4.7萬元計，實呎租金44.3元（建呎租金35元）。
據悉，業主2011年7月2159.89萬元購入單位，按現租金計，享租金回報率2.6厘。
春江鴨入市 二手交投轉旺施政報告前 太古城6日5成交
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GS(14)@2017-10-08 23:40:39【本報訊】特首林鄭月娥下周公佈施政報告，二手樓市似有「春江鴨」迹象，太古城本月僅6天已連環錄得5宗成交，步伐略加快。康怡花園更錄一宗逾1,600萬元成交，呎價達1.8萬元。記者：湯家明
二手樓向來盤源缺乏，買賣偏軟，惟新盤持續熱賣，林鄭即將公佈房屋政策，有望刺激中小型住宅，二手樓成交步伐略轉快。美聯物業吳肇基表示，太古城6天內錄5宗成交，泰山閣高層B室，實用722方呎，建築816方呎，連租約，以1,300萬元沽出，實用呎價18,006元。原業主2010年初以630萬元買入，持貨7年，是次轉售賬面賺670萬元，升1倍。該單位匯豐銀行網上估值1,213萬元，儘管物業連租約，造價仍高出估價87萬元或7%。除上述泰山閣外，中原地產張光耀表示，本月太古城5宗成交，當中3伙屬連租約，另包括南山閣及太湖閣兩伙連約戶，分別1,033萬及778萬元沽出，太古城上月同期錄兩宗成交，本月首周已錄5宗。
溱柏辣招盤升41%
同區康怡花園，中原地產楊文傑稱屋苑本月已錄兩宗買賣，首周宗數已佔9月全月總數4宗的一半。J座高層5室，實用面積902方呎，建築1,055方呎，三房連套房單位，向東南，以1,650萬元沽出，呎價18,293元；同屋苑三房戶，一周前錄得1,625萬元成交，造價再升1.5%或25萬元。雖然部份一線屋苑交投轉快，區內南豐新邨、逸樺園及柏蕙苑則仍未開齋。受惠樓價攀升，利嘉閣黃永全表示，元朗溱柏8座頂層連天台，實用556方呎，首置客698萬元購入，實用呎價12,554元。原業主在2014年2月以約495.1萬元買入，SSD期鬆綁即轉手，賬面賺202.9萬元，升41%。反映本地樓價走勢的中原地產領先指數（CCL）本周報160.02點，按周跌0.56%，為歷史第11高。雖指數下調，中原認為樓價上升趨勢明顯，是蓄勢待升格局，預計10月下旬公佈的CCL將再上升。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，近11周計，CCL、CCL_Mass及CCL（中小型單位）分別累升0.55%、1.07%及0.75%。最近二手大型屋苑成交增多，勢將推高樓價。將軍澳新盤晉海掀起銷售熱潮，預計本月下旬公佈的CCL將現突破性上升。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171007/20175198
懶理施政報告 二手成交頻破頂康怡三房賣1,650萬
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GS(14)@2017-10-08 23:44:14【本報訊】施政報告殺埋身，但房策「三幅被」已露端倪，新供應難救近火，首置上車盤受眾窄，買家預料政府「冇料到」，難阻樓價升勢，港島兩大龍頭屋苑鰂魚涌太古城及康怡花園連環破頂，其中康怡花園10日內再破頂，一個三房單位以1,650萬元成交，成為康怡分層樓王。記者：陳家雄
消息稱，鰂魚涌康怡花園J座高層5室，實用902方呎，成交價1,650萬元，呎價18,293元。成交價打破屋苑分層單位紀錄，對上一個紀錄才於上周初所造，為同座中層8室，實用902方呎，成交價1,625萬元，今次新晉康怡分層樓王比舊紀錄多出25萬元或1.5%。
太古城1,178萬易手
土地註冊處資料顯示，今次分層樓王的原業主1992年以455萬元買入，持貨25年，賬面賺1,195萬元，單位升值2.6倍。單位最近續租，月租3.2萬元，按新成交價計，回報率約2.3厘。美聯物業吳肇基表示，鰂魚涌太古城錄本月第4宗成交，為寶山閣頂層連天台，實用582方呎，成交價1,178萬元，呎價20,241元，創同類型單位新高成交。原業主2004年11月320萬元買入，持貨13年，賬面賺858萬元，單位升值2.7倍。根據中原地產數據，太古城及康怡花園平均呎價今年首三季累升分別8.6%及10%，但較反映大市的CCL指數同期升幅11.2%為低。當中跑贏大市屋苑包括荔枝角美孚新邨、東涌映灣園及沙田第一城，期內分別升24%、16.8%及14.6%。
曉盈首宗二手賺9%
有人睇好樓市，有人鬆綁即沽貨。中原地產雷澤麟表示，長沙灣曉盈錄首宗二手成交，為中層B室，實用296方呎，一房間隔，成交價515萬元，呎價17,399元。業主2014年9月一手買入價473.8萬元，三年賺41.2萬元或8.7%。買家是早前同區新盤喜遇的向隅客。二手持續破頂，資深地產分析員張一鳴認為，大家感覺政府短時間「冇咩可以做到」，資金過份充裕，相信樓價根本不會跌。很多買家忍耐多年，現在忍不住，終於入市。事實上，市民不會仔細分析政府出甚麼招數，總之大方向覺得政府不會做到甚麼可以導致市場回落。只升不跌已形成共識，而且政府有甚麼招數早已放風，覺得沒有甚麼特別，樓價繼續上升。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171006/20174147
施政報告後 黃埔即錄兩零議價成交
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GS(14)@2017-10-12 13:47:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0847&issue=20171012
【明報專訊】昨日施政報告公布多項房屋政策，仍無阻買家繼續入市步伐，不少大型屋苑均錄得成交，其中十大屋苑之一的紅磡黃埔花園連錄兩宗零議價成交，另沙田第一城有3房戶以638萬元易手，反映買家加快入市步伐。
利嘉閣助理分區經理陳維進表示，有關單位為9期2座中層D室，實用617方呎（建築692方呎），屬2房連士多房間隔，新近以880萬元易手，實呎14,263元（建呎12,717元）。原業主1997年5月以550萬元買入，帳面獲利330萬元或六成。另一單位為2期2座中層C室，實用466方呎（建築558方呎），2房間隔，以720萬元成交，實呎15,451元（建呎12,903元）。原業主2008年以286萬元買入，帳面獲利434萬元或逾1.5倍。
用家638萬入市第一城3房
中原分行市務經理關煜裕表示，沙田第一城本月至今暫錄10宗成交，其中9座中層B室，實用面積451方呎（建築面積544方呎），採3房間隔，以638萬元易手，實呎14,146元（建呎11,728元），屬施政報告後屋苑首宗成交。關續指，新買家為用家，單位作自住之用；原業主1984年以33萬元購入，持貨33年，是次沽出帳面獲利605萬元，單位升值約18.3倍。
昇薈3房1287萬 4年升六成
與此同時，東涌昇薈有3房戶4年間升值逾六成。利嘉閣地產高級分區董事關騰達表示，上述屋苑5座低層E室，實用990方呎，3房間隔，單位8月底原開價1300萬元，減價13萬元或1成，終以1,287萬元成交，實呎13,000元，屬市價水平。原業主2013年783萬元買入，帳面獲利504萬元或64%。
東堤3房高見950萬破頂
同區東堤灣畔有3房戶做價創標準單位新高。關續指，東堤灣畔9座高層A室，實用868方呎（建築1154方呎），3房間隔，新近以950萬元沽出，實呎10,945元（建呎8,232元）。原業主2008年以400萬元購入，持貨9年，帳面獲利550萬元或近1.4倍。
湯文亮：第一份施政報告代表什麼？
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GS(14)@2017-10-15 14:01:16【明報專訊】特首林鄭月娥明天就會發表她上任後第一份施政報告，嚴格來說，這份施政報告是對市民及中央一個承諾，未來5年的施政就會以此為藍圖，而最後一份施政報告就是成績表，所以，第一份施政報告是相當重要的，甚至可以從這份報告來預測香港未來。
不少市民都期待這份施政報告，尤其是打算買樓上車的市民，這份報告內重中之重的政策就是房屋政策，如何解決市民對置業的訴求，但亦要顧及公營房屋供應，絕對不能側重在任何一方，均衡才是今次施政報告內房屋政策重要的地方。
當大家擔心政府如何搵地的時候，政府已經有突破進展，每年供應2萬個單位不會是問題，從地產商補地價當中可以得到1.2萬個單位，一鐵一局將會提供4000個，政府守尾門，如果上述成功達標，政府只需要每年從土地儲備攞4000個單位用作招標，現有土地儲備將足夠25年之用。如果地產商聯袂不補地價，一鐵一局的供應是零，政府就要單獨提供2萬個單位，現有土地儲備只能夠用5年，但我相信這個可能性不大，所以，我估計林太會在今次施政報告內重點提出這個佈局圖，目的是希望地產商積極補地價，這亦是解決供應不足的關鍵所在。
房屋政策另一個議題就是首置上車盤，我認為政府毋須為那些月入5萬至7萬元的人提供一個廉價的買樓方案，因為這將會受到未及資格而未能受惠的人士抨擊，我亦認為政府是有所誤會，她打算幫助的人要求其實是比較容易首置上車，而非上政府為他們製造的車，即是協助他們買樓，而非買政府的首置上車盤。
放寬按揭比建首置盤更有助上車
事實上，首置上車盤無處不在，只因為現在的按揭成數太嚴謹，他們沒有辦法付足夠首期上車，政府協助他們最簡單的辦法就是容許銀行對符合財務資格的首置上車人士提供比較高成數的按揭貸款，讓那些人可以自由在新樓及二手樓巿場選擇他們喜愛的單位，將首置上車盤方案改為首置上車方案便可以了。
老實說，我對政府是否容許提高按揭成數表示懷疑，因為這是一個簡單而快捷的方法，未能反映政府為房屋問題下過的苦功。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2483&issue=20171010
湯文亮﹕施政報告房策 值得鼓掌
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GS(14)@2017-10-15 15:18:28【明報專訊】剛過去的星期日，我去了港台《城市論壇》節目，專題討論施政報告內的首置上車盤方案，當時我認為政府實在是毋須冇事搵事做，幫助那些高收入人士首置上車，實在不需要為他們建造什麼首置上車單位，只要放寬他們買樓時的按揭成數，只要他們合資格，幾時首置上車都可以。
暫緩首置上車方案
當時參與討論的搵地小組成員不同意，從他的話裏感覺到這是施政報告內嘅定政策，問題只是入息上下限及數量而已，因為首置上車盤方案是由搵地小組提出，如果得不到林太同意，黃主席（黃遠輝）絕對不會提出這個方案。
其實，在施政報告公布前，已經有不同消息傳出，包括減利得稅及交通津貼等，全部都得以落實，唯獨是首置上車盤方案未有確實方案，我認為政府是暫緩執行，在施政報告後會在適當時間放寬首置上車人士按揭成數，如果效果不俗，首置上車盤方案將會永久擱置執行。
料適時放寬首置人士按揭成數
那邊廂首置上車盤方案暫緩執行，這邊廂政府就突然表示綠置居以及白居二恒常化，老實說，大家都有多少措手不及，因為恒常化的殺傷力的確很大，另一方面，政府是對症下藥，用一個一箭雙雕的辦法解決上車及上樓問題，因為任何人買了綠置居之後就會將他們擁有的公屋單位讓給公屋輪候冊上的人士，上樓加快，細價樓樓價亦會因此而下跌，最近買了細價新樓的人影響最大。我早已提出警告，一定要等林太發表了施政報告之後才考慮買樓，不過，從近日新樓盤熱賣的情况看來，不少人漠視了我的警告，在施政報告之後，如果樓價下跌，希望政府考慮放寬逆周期措施，增加購買力減緩樓價下跌速度，令樓市可以平穩運行。整體來說，這份施政報告的房屋政策不但可以接受，更是值得鼓掌。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0769&issue=20171012
湯文亮：施政報告「冇料到」
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GS(14)@2017-10-15 15:20:36【明報專訊】有老友問我，如果用三個字形容今次施政報告，應該用「綠置居」、「白居二」，抑或「恒常化」？我話全部都不對，應該用「冇料到」。老友當然不同意，他並且認為這三個字會得罪人，而我是生意人，點會咁失策？
我知道老友誤會了，於是解釋話，我說的「冇料到」意思是大家「沒有料到」首置上車盤方案沒有詳細說明，甚至險些胎死腹中，更加沒有料到林太打算將綠置居和白居二恒常化。
老實說，一般分析員真的不知道怎樣評論今次施政報告的房屋政策，真的是有分析員用「冇料到」作為評語，我認為幾個月之後，大家就會睇到這份施政報告有沒有料到。
搵地小組主席最失望
在這份施政報告發表之後，有一個人極不開心，他就是有現代樊噲之稱的搵地小組主席。在搵地小組成立的時候，我已經話他們是棧道兵，只是做些門面工夫，在搵地方面，政府早已胸有成竹，林太給搵地小組18個月搵地，誰不知連18日都未到，搵地小組公布的並不是成功搵到地，而是首置上車盤方案，公布的內容比今次在施政報告提及的還要詳盡，於是大家一窩蜂討論這個方案。
然而，當施政報告公布後，大家才發覺首置上車方案也是條棧道，在大家關注的時候，政府已經暗度陳倉，公布綠置居與白居二恒常化。試問又有誰能料到？搵地小組主席又毋須不開心，雖然首置上車盤方案不被重視，但事實上他已完成了一件艱巨任務。
能預料活化工廈方案 必有內幕消息
就算有人話早知政府有機會將綠置居及白居二恒常化，但他一定不會料到政府活化工廈，容許工廈轉作私人住宅用途，雖然年期有限制，但這始終是一個大膽方案，如果真的有人話他早已料到，其實他不是真的料到，而是有內幕消息。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6838&issue=20171013
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