施政報告 林鄭明讀一小時濃縮版聚焦推首置盤 改革利得稅
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GS(14)@2017-10-15 15:57:32■林鄭月娥明公佈施政報告，將破例只花一小時在立會讀出重點，並延長記者會。王心義攝
【施政報告前瞻】【本報訊】特首林鄭月娥將於明日公佈上任後首份施政報告，政府消息指，林鄭將破例不會照讀施政報告全文，只用約一小時在立法會讀出重點，並延長記者會、取消傳媒高層「吹風會」，報告以藍色為主調，封面簡約不會加入圖案。據了解，演辭重點由林鄭親自撰寫，內容圍繞土地、房屋及創新科技的3大主題，重點措施包括宣佈推出「港人首置上車盤」，同時亦會改革稅制，將利得稅分作兩級。記者：姚國雄
林鄭上任後，將施政報告發表日期回復至10月，公佈方法亦有新猷。綜合政府及傳媒消息指，以藍色為主調的施政報告，重點圍繞土地、房屋及創新科技3大主題，由於全文篇幅很長，若林鄭要宣讀，可能需要三小時，行會成員建議她只讀撮要重點，林鄭因而親自操刀撰寫這份「重點演詞」，將會在立法會發言約一小時。行會召集人陳智思接受有線訪問時指，盼透過只宣讀施政報告重點，令重點措施得以聚焦，讓市民聽得入耳，了解這屆政府未來5年工作，盼報告回復市民對政府信心。
延長記者會 准網媒採訪
除打破慣例不會逐字宣讀報告全文，施政報告公佈後的安排亦有改動，包括延長記者會，由30分鐘加時至75分鐘，亦容許網媒採訪。林鄭又取消與傳媒高層的「吹風會」，翌日一早出席電台烽煙節目，時間亦會較以往增加半小時。內容方面，施政報告將有多個新猷，市民和市場關心的焦點，一定是林鄭競選時承諾協助中產置業的「港人首置上車盤」，預料樓盤會以公私營合作模式推行，申請人的家庭月入息限制設在約5.2萬至7萬元，並會交由房協推售，上車盤定位是居屋之上、私樓之下，並附有嚴格的轉售限制。為了增加單位供應，林鄭選舉時亦曾承諾將現時25萬個未補價居屋單位出租，增加居屋市場流通性，料施政報告亦會觸及。
增醫管局撥款 公院加床
另一項商界關心的是林鄭承諾推出兩級制利得稅，減輕中小企負擔，企業首200萬元盈利繳交的稅率，由現時16.5%，大削一半至8%至8.5%，這較早前她承諾的10%更低，200萬元或以上的盈利則按現時16.5%稅率繳交。有傳媒引述消息指，林鄭亦擬增加侍產假至5日和增加產假至14周。另一個同樣是林鄭的競選承諾是動用政府每年收取港鐵的巨額股息，補貼市民的長途車費。施政報告亦擬大幅着墨加強基層醫療，包括增加醫管局經常撥款，讓公立醫院增加病床，同時會宣佈成立專責統籌基層醫療的委員會，如加強社區中心的醫護服務，令長者不用經常到醫院排隊求醫、覆診，而長者牙科資助計劃的受助年齡降至65歲或以上，林鄭亦擬增加對罕見病藥物的資助。
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http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20171010/20177759
Can Bank：宣讀施政報告重質不重量
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GS(14)@2017-10-15 16:34:15特首林鄭月娥將會在本周三（11日）發表其首份施政報告，有消息指林鄭今次宣讀施政報告時間將會大減至不會多過一個小時，今次施政報告將會是一篇演講，唔再係讀報告，目的係令發言更聚焦。眾所周知，施政報告並非甚麼潮文小說，可讀性有幾強，大家心照。事實上，上任特首在過去幾年在立法會宣讀施政報告，時間長逾兩個鐘，單計42次一帶一路，以平常一秒鐘三個字的演講速度，已經需要成分鐘，仲未計「政績」分享部份，七除八扣之下，宣讀內容裏有幾多內容真係市民關心？就算只計推動政策部份，亦非每項政策均對每一個市民有影響，再配合特首以官腔宣讀，即使坐在議會大堂內各專業嘅議員，部份都聽到神遊太虛，更何況真正坐在電視前聽特首宣讀施政報告市民？聽完十個有九個都會迷失咗。所以只宣讀內容重點，某程度上是好事，有傳今次重點將會是土地、房屋以及創新科技，三項都有一定爭議性，所以宣讀內容必須要踏實，否則又會被認為是避重就輕，以減少宣讀時間避開某些議題或承諾，總括而言，減少宣讀時間是好是壞仍需視乎林鄭周三發表內容會否能真正重質不重量。散子
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171010/20177593
魚樂無窮：施政報告概念股
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GS(14)@2017-10-15 18:21:53林鄭首份施政報告出籠，樓市政策似乎雷聲大雨點小，港人首置上車盤最初只得1,000個，加上未提農地轉換計劃，早前熱炒的地產股應聲下跌。係咪代表施政報告零炒作亮點？政府研究重啟工廈活化計劃，提供誘因鼓勵業主活化工廈措施，其實絕對利好持有工廈的上市公司，聰明錢亦相中開達集團（180），帶動股價逆市創兩年高。開達屬老牌玩具股，兼持有開達大廈作投資收租，最新數據顯示，該位於九龍灣嘅工廈，賬面值達16億銀，相當於公司市值近兩倍，價值一旦釋放，對股價刺激作用不敢想像。公司近年業績報告，每次均提到要活化投資物業，與今次施政報告理念不謀而合，公司更主動提交文件予政府，希望令物業升呢之餘，同時可谷高租金收入。還有兩點要留意，第一，開達大廈曾於2013年傳出以25億元放售，最終公司否認，多年後價值只會有增無減，每股NAV1.9元，似乎未反映現實；第二，大股東丁午壽9月兩度以約0.8元增持股份，翻查資料，丁午壽曾於2015年增持股份，兩個月後股價搶高四成，今次會否歷史重演，要由時間驗證。唐牛
http://fb.com/tongcow88本欄逢周二、四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171012/20180043
投資導航：施政報告無提農地轉換 市場急降溫四大地產股 新世界長實秤先
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GS(14)@2017-10-15 18:28:15林鄭首份施政報告上周三出爐，但萬眾期待的首置盤計劃細節欠奉兼未提農地轉換，早已偷步興奮的本地地產股旋即急降溫。今期投資導航綜合大行近日報告比併四大地產股，普遍認為在樓市短期供應續緊張下，投資者仍不宜太淡，雖然率先炒高的恒地（012）要較審慎，但新世界（017）及長實（1113）仍值得看高一線。
綜合大行德銀、高盛、瑞信及花旗在施政報告公佈後發表的地產股報告，新世界及長實分別有兩份及三份報告點名看好，相反大行齊齊唱淡擁多幅農地及已率先因農地轉換憧憬而炒上的股份，矛頭直指恒地。
大行唱淡恒地
四大地產商中以恒地擁有4,480萬平方呎農地儲備最多，在9月6日傳出林鄭有意在施政報告中推出首置盤計劃後，恒地及至周三報告出爐前已累升12.5%。雖然首置盤計劃或要待2018年中才有細節，但德銀相信計劃會減低私樓需求，尤其是小型單位最受影響，而以銷售細單位為主的恒地自然最受累。事實上，整體大行予以恒地「買入」評級的比例只有50%，而其每股資產淨值（NAV）較股價只有25%折讓，均是四大地產商中最低。至於大行看好新世界的理由離不開基本因素，瑞信認為農地轉換仍然是政府主要增加土地儲備的渠道，新世界農地儲備不少之餘，小型單位及非香港業務亦較少，是看好的理由；花旗亦指投資者要從農地概念中分散持股，擁強勁銷售渠道的新世界及新地（016）都是選擇。撇除業務，新世界NAV折讓幅度高達42%、農地轉換對NAV影響幅度達4%，以及今年預測股息率仍有3.9厘，均為四大地產股中最標青，難怪大行籲「買入」的比例高達九成，可謂大行集體愛股。近月大幅跑輸的長實，仍有高盛、瑞信及德銀做捧場客，普遍就是看中其股價未有炒起的「優勢」。雖然長實亦有1,340萬平方呎農地儲備，但瑞信指其未有因農地轉換概念而炒起，具防守性；德銀亦指長實擁有同業中最高的售樓量，政策穩健而予以看好。長實今年累升37%，但首置盤消息傳出後反而逆向跌1.1%，近一個月更逆市跌3.6%大落後，但獲大行唱好比例仍多達75%，平均目標價75元，較上周四潛在升幅15%，最牛估92.35元，潛在升幅42%，均為四大發展商中最高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171015/20183679
施政報告後 Midtown速易手
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GS(14)@2017-10-15 18:49:57【本報訊】施政報告塵埃落定，特首林鄭月娥在置業層面上集中以增加供應為前提，有別於過往控制需求出招，二手市場即有買家在施政報告後入市。
買家料難影響樓價
施政報告出爐後，二手市場即有買家入市。美聯物業王偉健表示，元朗Yoho Midtown5座中層E室，實用面積507方呎，建築面積653方呎，原業主於本月初叫價約750萬元放售，經議價至約735萬元落實成交，實用呎價約14,497元，建築呎價約11,256元。上述為施政報告後首宗成交個案；據知新買家了解政府昨日公佈的施政報告後，認為短期內樓價較難被影響，故決定入市。利嘉閣陳維進表示，紅磡黃埔花園12期5座低層D室，實用面積607方呎，業主原叫價880萬元，施政報告後昨反價3萬元，以883萬元沽出，呎價14,547元。此外，富誠地產營業董事林栢榮表示，施政報告後，未補價公屋立即搶高，有綠表客睇樓逾一年，加快入市。黃大仙下邨龍順樓低層5室兩房戶，實用面積439呎，昨以綠表價320萬元成交，實用呎價7,289元，創同類單位歷來第二高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171013/20181830
施政報告後一二手樓價喪升將軍澳晉海呎價近2萬沙田溱8兩房賣千萬
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GS(14)@2017-10-15 18:56:57【本報訊】施政報告無加辣措施，樓市再癲過。特首林鄭月娥公佈首份施政報告後的短短3天，一、二手樓市齊癲，全港錄得最少7宗破頂成交，將軍澳日出康城及屯門新盤齊誕樓王，前者雙破頂首破2,000萬元，呎價逼近2萬元貴絕康城；後者「大學生首置盤」天生樓，有兩房戶獲內地客連稅逾1,000萬元買入。記者：朱連峰
新地（16）日出康城晉海周四發售10伙，即晚沽清。其中2B座52樓A室四房戶，實用面積1,066方呎，成交價2,117.05萬元，呎價19,860元，樓價及呎價均貴絕日出康城。買家為外籍人士，本月5日樓盤賣次輪時，已用3,156萬元購入1A座高層A室兩伙特色「至尊戶」。
晉海買家付近800萬辣稅
該買家已先後買入晉海三伙特色戶，總樓價5,273.29萬元，平均呎價19,190元。該外籍客即使已取得香港永久居民身份，由於本身已擁有物業，是次掃貨須支付15%印花稅，涉及辣稅近800萬元，同時也創日出康城「買樓交稅」最高紀錄。消息指，長實（1113）荃灣愛炫美，昨有大手客斥逾4,400萬元連購兩伙四房大宅，呎價約1.9萬元。同系上環My Central，消息指昨首日收票約逾120張，以首張價單計超額認購1.4倍。二手方面，細價樓亦急升，現時沙田500呎兩房單位，已差不多升至1,000萬元。消息指，沙田溱岸8號2座高層F室，實用509方呎，施政報告後反價40萬以950萬元成交，呎價18,664元，樓價料貴絕沙田兩房戶。對於施政報告後樓價連環破頂，資深投資者林一鳴認為只是個別例子，很難就此判斷買家是否因為施政報告而作出決定，特別是內地客的行為有時是非常不理性，「可以今天落定創新高，然後下星期撻定，被沒收定金……最近就有很多咁嘅例子。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171014/20182868
施政報告後觀望 銀湖本月暫1宗成交
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GS(14)@2017-10-16 18:25:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3080&issue=20171016
【明報專訊】上周三特首林鄭月娥公布施政報告後，二手交投未有太大影響，不過馬鞍山銀湖‧天峰由於盤源較少，加上業主叫價依然高企，令買賣交投膠着，截至12日(上周四)，本月暫僅錄1宗成交。
明報記者 徐愷婷
中原副分區營業經理張義強表示，上周特首公布施政報告後，銀湖‧天峰觀望氣氛濃厚，本月截至12日僅錄得1宗成交，實呎13772元。屋苑上月同期已錄得3宗成交，反映本月交投明顯放緩。
張續稱，屋苑現時有50個二手放盤，但800萬元以下的放盤只有兩個，其中一個為實用面積564方呎的2房單位，叫價約780萬元，實呎13830元。
海富苑呎價貴絕九龍居屋
施政報告公布前，旺角海富苑重奪九龍居屋王寶座。市場消息指，海富苑海寧閣高層1室，一個開放式單位，實用面積211方呎，以350萬元（已補地價）沽出，實呎16588元，呎價貴絕九龍居屋。原業主2014年以278萬元（已補地價）購入，額印鬆綁後沽出，持貨3年帳面獲利72萬元，升值26%。
九龍夾屋呎價亦錄得新高成交。土地註冊處顯示，何文田欣圖軒4座低層K室，實用面積467方呎（建築面積582方呎），屬兩房間隔，以678萬元沽出（已補地價），實呎14518元（建呎11649元），呎價除創屋苑新高外，亦貴絕九龍夾屋。
灝景灣3房1360萬破頂
另一邊廂，青衣灝景灣再有3房戶創屋苑新高。利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示，上述屋苑7座高層G室，實用面積849方呎（建築面積1052方呎），屬3房套房間隔，以1360萬元成交，實呎16019元（建呎12928元），成交價創屋苑新高。原業主2010年8月以710萬元購入，持貨逾7年，帳面獲利650萬元或91.5%。
碧湖3房535萬屋苑新高
粉嶺碧湖花園亦有3房戶做價創屋苑分層新高。美聯分行助理區域經理周志強表示，上述屋苑2座高層B室，實用面積491方呎（建築面積640方呎），3房間隔，向東望山景，新近以535萬元易手，實呎10896元（建呎8359元），成交價創屋苑分層單位新高。
[二手放大鏡]
何國良﹕施政報告能否落實 預算案才見真章
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GS(14)@2017-10-22 14:06:22【明報專訊】上周大家討論最多的，一定是政府最新的施政報告了。筆者沒有把4萬多字全稿讀完，但仍從發言稿中多了解有關的政策。無論你是否完全同意當中的各項施政方針，如以置業為主導的房屋政策，但亦不能否認，不少心血亦已花在預備報告上，是一份認真地交出來的習作。筆者仍願意去相信，香港尤幸還是有些有心人的。接下來就要看如何把當中倡導者提倡的政策落實，畢竟，香港過去好一段時間是欠缺了有效的執行力。
在施政報告公布的前後，在市場中跳動較多的行業是香港房地產。當中推動行業行情上落，在於不同土地及房屋政策的預期和落差。當然，在施政報告公布後，媒體已有不少對政策可能對未來樓市及樓價影響的評論，重複的論點在此不贅。但有一點想與讀者分享的是（是筆者洗澡時想出來），今次房屋政策的總結，可以以一個浴室花灑來形容。大家調校浴室花灑，就可以讓花灑射出不同類型的水流，達到不同洗滌效果，但有一點是很清楚的，調校浴室花灑是不能改變每秒流出的水流量，這部分只會是跟連接花灑的水管粗幼和水壓有關。
沒改變整體供應 房策影響微
同一個道理，在沒有改變整體供應（每秒水流量）之前，以不同的計劃（如綠置居、白居二以至港人首置上車盤等）實施房屋政策，對整體樓市的影響力不會很大。當中所能影響到的會是不同細分市場（market segment），而普遍的共識會是在細價樓的細分市場中，因為在施政報告中，政策在於集中加強提供此類房屋的供應，以滿足這收入範圍的市民的需要。
另外，大家比較少討論的是施政報告後將發表的財政預算案，筆者反而對此有較大的期望。今次的施政報告已經相對具體將未來數年要實施的政策陳述出來，未來幾年的施政報告其實只會是一個進度報告，沒有需要太多太大的改動。但如何在香港現有財政結構中，可以支持以上的政策施政（如要把本地研發開支相對本地生產總值的比率，由目前的0.73%倍升至1.5%），是需要一個較以前有所突破的理財方案。
現時香港面對的是稅收面狹窄，但支出面不斷擴闊、局面日趨多元化，如果沒有大刀闊斧的新思維，是沒辦法為香港找出真正出路，可以持久地支持施政報告的各項政策。因此，如果是次認真地做施政報告需要兩個月去完成的話，政府其實在預備財政預算案，可能需要更長的時間；何况當中需要更多的數據去闡明很多的理財新概念，才可以令新引進的新思維有充分的說服力，這亦說明了筆者引頸待盼着後續財政預算案的原因。
沛達投資管理有限公司
[何國良 基金看世界]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4251&issue=20171016
布少明：施政報告重建置業階梯
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GS(14)@2017-10-22 14:06:24【明報專訊】傳說大禹治水，改圍堵為疏導，終成功克服水患，為人民帶來安居。以史為鏡，為人做事亦應多疏導少抑壓，強行堵塞流通往往帶來更大問題。本地樓市正是其中一個實例，「辣招」推行多年，未見到壓抑樓價的作用，據最新的「美聯樓價指數」顯示，今年至今樓價已錄約9.27%升幅，可見這些壓抑調控措施未有發揮效果，只窒礙二手成交，令放盤減少，降低樓市的流動性，讓星斗市民更難置業。
因此，筆者認為特首林鄭月娥於首份「施政報告」中，推出連串措施協助市民重建置業階梯的做法，起了疏導樓市的作用，方向絕對正確，先提供安居之法，待市民財富累積才按需要考慮換樓，無疑較一味靠辣更加健康。當中的「港人首置上車盤」雖然尚有大量細節未公布，但已引起社會廣泛討論，若訂價及首期訂得夠低，相信可吸引部分有上車需求的人士申請，惟首批只提供約1,000個單位，加上建屋需時，對樓市短期影響有限，故維持樓價全年升13%的預測。
從特首林鄭月娥施政報告後的發言，可見其對辣招的看法與之前的政府官員有異，她直言辣招「已經很辣」，更承認金管局收緊按揭成數令二手市場滯後。不過，由於樓價高企，相信政府減辣機會不大，但有可能部分放寬。特首已指出有空間把從價印花稅（DSD）的退稅期由現時6個月延長至9個月，讓市民有多3個月時間賣出原有物業。筆者認為，延長退稅期有利盤源輪轉，特別是細價樓近年因供應短缺，成交價升幅凌厲，若能增加細價單位盤源，則有望紓緩該類物業的升勢，令換樓市場更趨健康。總的來說，辣招效果已失，是時候重新檢討撤辣時機。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4719&issue=20171016
施政報告後5新盤開快車 晉海II周日首輪推售227伙
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GS(14)@2017-10-22 15:42:58【明報專訊】上周三特首林鄭月娥公布任內首份施政報告後，樓市轉趨熱鬧，多個發展商加快推盤步伐，其中5個新盤更大開快車，包括於剛過去周日8號風球下開價的新地（0016）將軍澳日出康城晉海II，將於周日（22日）首輪發售227個單位。至於恒地（0012）鰂魚涌君豪峰，昨已上載樓書，今日首度開放示範單位，預料日內公布首批價單。
明報記者 林尚民、徐愷婷、謝穎怡
新地昨公布晉海II銷售安排，已公布價單的227伙將於周日全數推出。新地副董事總經理雷霆表示，集團原計劃接近現樓才推售晉海II，但由於不少買家有意入市，故提早推出，並強調今次屬兩期項目今年最後一次的大型銷售，餘下單位將留待明年或入伙前發售。
新地代理總經理陳漢麟補充，晉海II今次銷售，將預留120伙作「F組」優先選擇，給予過往曾經認購「晉海」而未能成功購買單位之買家，其餘單位撥往B組供認購，將於本周六截止收票，晉海一期將於今晚發售9伙，為3房、4房大戶。
雷霆又稱，同系沙田九肚雲端，部署年內推售。至於集團旗下北角海璇，雷表示有機會於本月底前推售。
新地亦推出同系的屯門珀御餘貨，昨上載6號價單，涉38伙，折實平均實呎14,106元。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，是次加推38伙屬原價加推，折實價435.86萬元至996.66萬元。
君豪峰一層16伙 日內開價
另方面，君豪峰昨已上載樓書，發展商將於今日開放展銷廳及交樓標準示範單位予傳媒參觀，並料日內公布價單。樓書所見，君豪峰共設464伙，每層設3部升降機，並提供16個單位。項目標準單位實用214至451方呎，由開放式至兩房間隔不等，而位於3樓則是連平台特色戶，最細為實用193方呎M室，單位連206方呎平台。資料顯示，項目預計2019年4月落成。
MY CENTRAL收票超額10倍
此外，作為施政報告後首個開價的新盤MY CENTRAL，將於明日發售80伙，市場消息指，項目至昨日累收逾900票，超額10倍多。長實助理首席經理（營業）何家欣表示，因集團優先安排家族大手認購單位，故入票人士有近四成購買多於一伙，非本地客佔3%至4%，集團會按市場反應加推，單位有加價空間。發展商昨開放28樓A室無改動示範單位，採3房1套設計，實用面積996方呎。
至於已有14年未有全新樓盤推售的中信泰富，旗下何文田KADOORIA今日公布銷售部署，預料最快月內推售。KADOORIA為該集團2003年開售港島南區南源後首個在港獨資發展的新盤，早前已獲批入伙紙，項目提供77伙，主打4房戶，標準戶實用面積由1000餘至2000餘方呎。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6750&issue=20171019
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