中央降首期比例 節前刺激樓市 學者質疑去庫存成效
1 :
GS(14)@2016-02-03 13:36:01【明報專訊】中央春節前夕展開其樓市去庫存大計，人行及中銀監昨日突然宣布，沒有限購措施的城市，首次置業的首期最低比例由不低於25%，放寬至最低20%；同時亦放寬第二套房的首期最低比例，由40%下調至30%。分析認為，此舉目的是呼應中央任務，削減購房首期，旨在為三、四線城市減少庫存，以及避免一線城市樓價失控，但實際效果未必有想像中大。
明報記者 陳子凌
人行及有關部門去年曾兩次對樓市政策進行大調整，包括去年3月下調第二套房首期比例至40%及9月將首次置業首期比例降低至25%，今次更加是同時對首次置業和二套房首期比例進行調整。其中，非限購城市，可因應自身情?，將首次置業首期比例原則不低於25%，向下浮動5個百分點，首套房貸款未完但為改善居住條件而再買樓的，最低首付款比例亦下調至30%。這意味?，非限購城市首套房首付比例最低可達到20%，是2006年以來最低水平。
截至目前，全國46個限購城市當中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市未取消限購，珠海市則僅保留對中心城區小戶型的限購。
國泰君安報告認為，新政對三、四線樓市有一定刺激作用；上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍亦表示，短期內對促進自住需求的成交有一定幫助，但他認為下調首付不能真正解決庫存問題，因首付減少只是降低買樓門檻，但不能提高買樓意願，要有效去庫存，重點還是減少供應，例如土地供應。
易憲容：經濟差 市民買樓意欲低
青島大學經濟學院教授易憲容亦表示，雖然一線城市沒有鬆綁，但絕大多數城市樓價已經回暖，部分主要二線城市庫存率已回到正常水平；至於庫存的確嚴重的三、四線城市及部分二線城市，樓價本就不高，沒人購買是因為沒產業支撐、就業機會少，與首付高低無太大關係。他擔心的是，去庫存不是靠降低成本和限制，把現樓賣出去那麼簡單，因一旦地產商看到市場轉向，新供應便會馬上湧現，結果只會令庫存變得更多。
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160203/news/ec_ech1.htm
指政通人和不足 房策無成效唐英年寸梁：唔好賴地硬
1 :
GS(14)@2016-06-06 02:50:32【本報訊】2012年特首選舉中敗於梁振英的全國政協常委唐英年，再度批評特首梁振英在「政通人和」方面做得不足，又提醒梁「唔好賴地硬」，並暗示梁未有維護兩制。還有不足一年又到特首選舉，唐表明不會參選，但覺得至今未有人表態有意角逐的現象不尋常，認為有意者越遲表態越對梁振英有利。 記者：呂浩然
唐英年接受時事評論員李鵬飛訪問時稱，4年多前梁振英當選時，他祝賀梁「政通人和」，惟之後他亦指梁在這方面有很大改進空間。他認為特首有憲制責任維護一國兩制，但「近排我係聽一國就聽得多，聽兩制就真係聽得少」，故希望梁給予市民更多信心和保證，會維護一國兩制的完整性。
未有人表態選特首不尋常
唐提到港獨議題時，直指港獨是偽議題，但他亦表明，若被問到球賽中支持中國隊還是港隊，他會說「我係中國人，但係我會撐港隊囉」。他覺得香港人有此心態很正常，這說法亦不會得罪北京。對於梁的施政，唐讚揚梁的房屋政策，可是他覺得結果仍差強人意，如公屋輪候冊越來越長。他並指「有啲地方呢，佢自己就唔好賴地硬喇」，諷指：「搵地係咁易搵嘅，上一屆政府一早搵咗喇！」還有約10個月便是特首選舉，唐表明不會再參選，而至今未有人表態有意參選更是不尋常。他指越遲表態對梁振英連任越有利，以自己為例稱，上次選舉中他早半年才辭去官職，事後看這做法策略上錯誤，因競選時間太短，反而梁則有很多年時間準備，「因為冇人會用顯微鏡去睇住佢嗰啲活動，同埋佢有好多活動佢唔需要向別人交代」。2012年有份選特首的民主黨何俊仁覺得，唐英年的言論反映其「肯定唔鍾意梁振英，甚至乎覺得梁振英係呃個（特首）位返嚟」。何指唐的言辭並不尖銳，但實際上已批評了梁在政通人和及施政能力的問題，「佢（唐）言下之意係想有人取（梁）而代之」。但何不同意有興趣角逐特首的人，越遲表態對梁越有利之說，因為特首選舉是北京決定的小圈子選舉，有意者要獲北京首肯才去馬，近日更聽聞北京為保最大控制權，甚至不准各界表明有意或無意參選。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160603/19639043
小南國收購電商成效存疑 戴孤劃
1 :
GS(14)@2016-06-12 02:24:372016-06-10 HJ
戴Sir與高仁等「鐵哥們」【國情特色用語】敍舊，飯局地點一般都選擇在「核心的內圍」中環，而不是「核心的外圍」上環、金鐘。原因很簡單，這裏有我們最愛的燒鵝左髀。
中環著名食肆林立，環球各地美食應有盡有，包括以上海菜為本的小南國（03666）。該集團正計劃以供股方式集資，以支付收購內地餐飲電商平台權益，但戴Sir對該項交易成效存在疑問。
據介紹，小南國是中國中高端中餐正餐連鎖餐廳集團，菜式歸類為「海派菜」，即以上海菜為本，再加入其他地區的風味及國際元素的菜餚。集團持有及經營的中餐餐廳品牌，包括「上海小南國」、「慧公館」及「南小館」。
供股籌3億收購
小南國日前與三名賣方亞洲環球拓展、Jade Investment Ventures和富創（香港）策劃訂立協議， 擬以3.68億元的總代價，收購Wowo Limited（窩窩）合共約1.42億股普通股，佔窩窩已發行股本合共約9.82%。
窩窩為中國餐飲業供應鏈管理綜合服務B2B（商業對商業）線上電子商務平台，在內地提供聯合採購、物流配送、供應鏈融資及供應鏈整體管理的餐飲服務，其在內地及香港擁有1042家餐飲集團採購會員，超過5000家供應商會員。
為了應付收購所需資金，小南國建議按2供1比例供股，每股供股價為0.41元，集資不少於3.02億但不多於3.16億元，全數用於收購交易之上。倘收購交易未能落實，供股所得將用作償還貸款及營運資金。
小南國認為，該項交易可創造協同效應，通過利用窩窩強大的供應鏈產能，進一步提升集團發展。該集團亦計劃收購窩窩部分股權後，成立一家合營公司，開發自家食材品牌，借助窩窩的管道、供應商和客戶資源，拓展B2C、B2B及門店、商場、超市，以及其他銷售管道。
實際估值不便宜
雖然小南國對該項交易成竹在胸，但戴Sir卻對其收購成效存在疑問。首先，窩窩過去兩年均錄得虧損，2014年度虧損4387萬美元，2015年度虧損更擴大至9357萬美元，反映B2B電商平台或許尚未找到盈利模式。小南國僅收購約一成股權，不排除是其不欲窩窩成為附屬公司，以免窩窩的入賬影響到集團業績。
其次是，窩窩截至去年12月底止資產淨值為3.04億美元（相當於約23.73億港元），以3.68億港元收購9.82%權益計，估值相當於1.58倍的市賬率，表面上不算昂貴；惟窩窩的資產包含了高達2.51億美元（相當於約19.55億港元）的商譽，如果剔除巨額商譽之後，收購市賬率將達8.97倍，實際上並不便宜！
第三，小南國所收購的窩窩股份，將於賬目中分類為可供出售投資，表示窩窩股價上落將產生賬面盈利或虧損。窩窩股份是以美國預託證券形式上市，觀乎去年4月上市至今走勢【圖1】，拾級而下為主；小南國自2012年7月上市至今，股價走勢亦不理想【圖2】，上日更創0.405元上市新低；如果兩公司日後業績都沒有改善，恐怕變成「累鬥累」。
戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」【國情特色用語】。
?
#戴孤劃 #財經拆局 #蠱壇辨虛實 - 小南國收購電商成效存疑
fb自爆廣告成效被誇大
1 :
GS(14)@2016-11-18 17:21:10【本報綜合報道】社交網站facebook昨日公佈多項有關廣告成效計算失誤，包括即時文章平均瀏覽時間被誇大了7%至8%。《金融時報》報道，fb曾於今年9月自爆廣告影片數據於過去兩年因算式錯誤而被誇大後，公司昨日公佈三項廣告效能數據錯誤，除了高估了用戶瀏覽即時文章的時間7%至8%，還有錯誤計算了商業專業的重複瀏覽用戶人數，每周商業專頁「實際」重複瀏覽用戶較平均少33%；每月則較平均少55%。此外，用戶在流動裝置收看整段廣告影片的時間亦較平均多35%。上述數據為fb工程師透過220多項測試後所得。
fb表示已就數據和報告作出更新，又尋求第三方驗證，與多間市場調查研究機構合作，包括comScore、Moat、尼爾森和Integral Ad Science等，提高數據和運算程式準確度。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161118/19837661
萬達去地產化漸見成效
1 :
GS(14)@2017-01-17 01:53:43【本報訊】去年初萬達主動大減賣樓目標，「去地產化」漸見成效，全年服務業收入佔比，首次超越地產開發業務，達55%。董事長王健林宣告轉型基本成功，集團及萬達商業均不再是地產企業。他表示，萬達退出地產開發，不是看淡中國房地產，而是由於中國政府調控太多，「我從事地產行業28年，再兩年就30年了，被調控了十來次」。萬達集團年報顯示，去年集團營業收入2,549.8億元（人民幣．下同），按年升3.4%；按房地產合約收入計，則跌13.9%。作為轉型核心企業的萬達商業，雖然地產收入仍高於租金及其他業務，但預料租賃業務淨利潤佔比已經超過50%。萬達商業去年收入1,430.2億元，按年減少25%，淨利潤則錄得增長。王健林同時宣佈，萬達商業向輕資產轉型成功。去年新開業50個萬達廣場，21個屬於輕資產。去年第四季，萬達商業與中信信託、民生信託、富力集團等簽約90個萬達廣場，投資合約達1,050億元，交付的商場淨租金由投資方與萬達分成。據悉，萬達第四次轉型由2014年初展開，擬從房地產轉向服務業主導，形成商業、文化、網絡、金融四大支柱產業。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170116/19898308
金管局：加辣成效仍需時觀察
1 :
GS(14)@2017-02-07 05:12:31【本報訊】政府去年加辣後，樓市表現反覆。金管局總裁陳德霖昨日出席立法會財委會時表示，當局需要更多時間觀察，才能判斷辣招成效及樓市的走勢。
近月成交量大跌
政府去年11月「加辣」打遏樓市升溫，將非首置人士的雙倍印花稅劃一至15%。陳德霖表示，辣招推出後，去年12月份樓市成交已錄明顯下跌，其中一手樓成交按月跌八成，二手樓跌三至四成，情況持續至1月份。不過，中原城市領先指數反映最近樓價又回升，他相信，樓價表現反覆是因為交投量低所致，故當局仍需更多時間觀察，才能判斷樓市的走勢。陳德霖又指，個別新盤造價高，未能代表整個樓市的走勢。除了樓價外，當局亦需要觀察整體成交量、息口走勢變化及樓盤供應等因素。若然沒有推出調控措施，相信樓價升勢或更凌厲。至於被問及何時會撤辣招，陳德霖重申指，當局仍需更多時間觀察樓市周期演變，方能判斷樓市演變方向。若確認樓市上升周期延續，金管局會收緊調控政策；但若周期逆轉並向下行，則會適時逐步放鬆。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170207/19920386
布少明：「一客多食」反思辣招成效
1 :
GS(14)@2017-04-10 23:32:11【明報專訊】新盤銷情熾熱，首季一手私樓註冊量錄3583宗，較去年同期的1323宗大幅急升約1.7倍。投資情緒同樣高漲，「一客多食」的比例顯著上升。所謂「一客多食」即首次置業買家以一份合約買入多於一個單位，只需以最低稅率繳付從價印花稅，避過繳付去年11月「加辣」後的劃一15%印花稅。
現時，透過「一客多食」購入新盤的比例正不斷攀升。綜合「一手住宅物業銷售資訊」網資料計算，去年首十個月，即11月「加辣」前，每月涉及「一客多食」的新盤單位數目佔全月售出的單位數目比例均處於5%或以下，但自「加辣」後，比例反覆上升至2月的17%，而3月截至20日止更已升至24%﹗隨着「一客多食」比例上升，市場普遍預期政府會再次出辣招壓抑這種情况。
若深入了解「一客多食」盛行背後，其實有着複雜成因，表面上當然是為減省辣稅成本，另一誘因則是，現時新盤出現買家分為A、B兩組揀樓的情况，A組為購買一定數量單位的俗稱「大手客」，擁有優先揀樓權，購得優質心水單位的機會自然較B組的「散客」高。有實力的買家大手認購多個單位，既可覓得心頭好，又可以減少稅項，何樂而不為？
事實上，樓市辣招本應是壓抑樓價的短期措施，以時間換取土地空間，長遠希望透過增加房屋供應，為有需要、有能力的市民提供置業上車機會。但事實證明，這劑「猛藥」基本失效，樓價已輾轉復升至高位。辣招既已證實無效，奉勸政府及時檢討樓市政策，覓地增供應，並且扶助有需要的市民上車安居，使樓市健康發展，才是真正的治本之道。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6219&issue=20170410
澳洲辣招成效微 樓價勢反彈 徵空置稅 租務市場變活躍
1 :
GS(14)@2017-07-01 10:39:38【明報專訊】住屋問題是全球不少大城市的通病，澳洲政府5月推出新一份財政預算案，繼續把矛頭指向海外買家，推出不少相關措施，同時對首置客提供優惠，部分州政府更豁免印花稅，期望幫助本地市民上車。萊坊引用過去數據顯示，政府打擊海外買家的措施對樓價影響有限，價格普遍在相隔一段時間後便會反彈。
明報記者 王俊騏
新財政預算案推出不少針對海外買家措施，例如他們若於一年內把物業丟空半年以上，將被徵收空置稅，另外禁止發展商把項目五成以上單位售予海外買家，以上措施即時生效。其他措施包括海外投資者不再享有自住房屋免稅優惠（Primary Residence Exemption），上調75萬澳元（約448萬港元）以上物業的預扣所得稅率（The Capital Gains Tax Withholding Tax Rate ）至12.5% ，這些措施將於7月起生效。
除了澳洲聯邦政府，各大城市所在的州政府亦有調整樓市措施，包括三大主要城市悉尼、墨爾本及布里斯班。悉尼將於下月起調高海外買家額外印花稅，由4%增至8%，並增加額外地稅至2% 。另一城市墨爾本位處的維多利亞省，其政府將於明年起同時向海外及本地業主徵收空置稅，相信將有助鼓勵租務市場。至於首府為布里斯班的昆士蘭省，有關海外買家的稅項不變，但對空置土地業主徵收額外地稅1.5% ，針對應納稅土地價值超過35萬人士。
部分首置客獲減印花稅
相反，政府在預算案中向上車客提供優惠，由7月起首次置業者可自願把部分稅前收入存入退休金帳戶，用作買樓首期。存款每年上限1.5萬澳元，總上限3萬澳元，這筆款項可享退休金優惠稅率，連同相關收益稅率為15%。上車客在明年7月起便可取出存款和相關收益，提款時稅率較邊際稅率低30%。悉尼所在的新南威爾斯省，首置客購買65萬澳元（約389萬港元）以下物業獲豁免印花稅，買入65萬至80萬澳元（約389萬至478萬港元）物業的首置人士亦獲減印花稅。當地政府亦向購買60萬澳元（約359萬港元）以下物業的首置客，以及成本不超過75萬澳元（約448萬港元）的自行建屋人士，同樣提供1萬澳元（約5.98萬港元）補貼。
萊坊報告顯示4月澳洲獨立屋平均價格按月增長0.7%至73.8萬澳元（約441萬港元），公寓價格升1.1%，達55.8萬澳元（約333萬港元）。至於新預算案會否影響樓價，萊坊指過去澳洲投資審批委員會（FIRB）申請費於2015年底開始徵收時，樓價增長放緩，但在半年後復蘇；而且自徵費起，澳洲主要城市的獨立屋和公寓樓價續升超過5%。個別州政府在過去數月亦有新徵稅項，但悉尼和布里斯班公寓價格在加稅後一個月仍然不變，直至第3個月才跌2%；其中布里斯班公寓樓價在新稅實施後7個月反彈。
悉尼公寓價格創歷史新高
近期數據顯示，海外買家持有的澳洲物業價格已連升18個月，主要因為中國限制走資、澳元走弱令外資購買力增強等。惟他們旗下公寓的價格變得更為平穩，今年首季佔50萬澳元（約299萬港元）以下公寓買家比例亦只有25%，不及2015年第三季時的34%突出。這批買家現改為投資50萬至100萬澳元（約598萬港元）物業，首季佔這類物業買家比例達45%。
悉尼4月獨立屋平均樓價按月升1.3%，公寓價格升1.6%達到破紀錄的74.9萬澳元（約448萬港元）。租務市場方面，住宅和公寓租金分別上升1.1%和2%，周租中位數分別為660澳元和572澳元（約3945至3419港元），租金回報率各自升至3.02厘和3.98厘；整個悉尼空置率則為1.7%。
另一大城市墨爾本的獨立屋樓價增幅較少，4月只按月升0.1%，但公寓價格卻升1.5%破紀錄達52.9萬澳元（約316萬港元）。住宅和公寓租金分別按年增長2.7%和5.4%，周租中位數達463和431澳元（約2768和2577港元），兩者租金回報率為2.93厘和4.26厘，整體空置率2.2%。
布里斯班租金回報勝大城市
至於布里斯班，同期獨立屋價格按月升1.2%，租金按年升0.4% ；公寓價格按月跌0.9%達38萬澳元（約227萬港元），惟獨立屋和公寓租金回報率為4.61厘和5.25厘，勝於上述兩大城市，而空置率3.7%。
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9266&issue=20170630
巴士專用道有成效！交通局擬增設路段
1 :
GS(14)@2017-07-07 02:42:17三藩市交通局（SFMTA）計劃在市面馬路，增加最少50段有「紅地毯」之稱的紅色巴士（及的士）專用行車線（Red Transit Lanes）。駐三藩市記者：唐芷瑩這些「紅地毯」專用線比以往劃定的巴士線廣闊，地上塗上醒神的大幅紅油，很易辨認，主要是方便Muni巴士埋站上落客和通過。當局現時在不足14公里的路面上試行，覺得在加快車流及交通安全上有成效，已尋求聯邦政府的初步批准，再添至少50段線道，但仍需要交出詳盡的車流計算等待審批。改動最大的包括很多華裔巴士乘客使用的列治文區至市中心的吉利大道（Geary Blvd.）、日落區的朱代街（Judah St.）、塔拉瓦爾街（Taraval St.）及橫跨教會區（Mission District）及波特羅山（Potrero Hill）社區的一段十六街，亦擬增設紅色巴士專用線道。但在波特羅山區居住30多年的費利恰蒂（Feliciano）反對。他表示，經常駕車途經該路段工作，購物及健身，覺得路面情況沒大問題。「之前也是差不多，一直都沒問題，反而有了紅線道後，你更難找到前進去路，所有東西（車）都移動得更慢！」他也擔心，「一駛過紅線道，就很易拿到告票，不是每個人都付得起罰款。」而教會街（Mission St.）由十三街往南的一段路，早前已經劃定紅色巴士專用線，車輛分流情況又是否順暢呢？就記者現場所見，大部份的私家車都有守規則，但每隔數分鐘就會出現一、兩架繼續佔用紅區通道，與巴士爭路；去到路口車輛轉右位置，情況更難控制，不少私家車在仍選擇停在紅區上等待轉彎，依舊堵塞後面的巴士去路。故有交通關注組織質疑成效，認為巴士頂多只是快了幾分鐘。雖然為部份駕駛者帶來不便，但根據交通局統計，幾條主要行車路，三街、吉利大道及?法雷爾街（O'Farrell St.）自從劃定紅色巴士專用線後，車輛碰撞事故下跌16%。民眾又會如何抉擇呢？
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170705/20079705
圓方集：BSD有理據卻欠成效
1 :
GS(14)@2018-01-22 06:06:54上周末，財政司陳茂波在電台節目重申，樓市減壓，短期無望，政府自2010年推出三項樓市降溫辣招，屢次加辣。然而，基於外圍因素，成效不彰。稅務局最新資料顯示，針對非港人置業的BSD去年收入87億港元（下同），按年增加逾四成，顯示外地買家仍然非常鍾情於香港房產。上年底，有買家以13.2萬的呎價購入山頂兩個相連單位，創了亞洲分層豪宅的紀錄，買家一如所料是陸客。研究香港樓市的人，有很多都喜歡用供求來分析市場，但其實樓市是很segment的。香港豪宅市場的需求絕對是price inelastic的，不論價錢如何，都有剛性需求。與其論供求，不如研究中國產生富豪的速度。說到BSD，我絕對是「港人優先」的支持者（年前，香港政府推出「限奶令」，內地和香港有些輿大興問罪，我倒是站在政府的一邊）。限制非本地人士置業，在很多國家都很普遍。我曾經居停的新加坡和加拿大都有此法。問題是甚麼是港人呢？按政府公開的統計看，香港的樓宇交易有接近一成半源自非本港居民。然而，統計歸統計，在很多土生土長的香港人眼中，拿着3粒星身份證但說帶着口音的粵語的人，都不算港人。這不是經濟問題，這是社會問題噢！
一手樓無懼減按揭成數
我絕對支持有容乃大，香港是需要更多移民的，將香港人定義定得包容，對香港整體利大於弊。雖然，這無助堵塞跨境的財富流入香港，除了印花稅之外，政府抑壓樓價的另一個手段是減低銀行按揭貸款比例。自從金管局將按揭的上限在六成或五成後（視樓價而定），很多首次置業的市民都拿不出那麼大的首期，發展商為了促銷，便淘荷包貸款給買家。雖然，接揭的回報率對地產商來說是雞肋，但是只要能夠高價出貨，算盤仍然是除笨有精。二手樓宇買賣因為缺乏這些按揭安排，往往變了有價無市。買家縱使接受價錢，但上車無力，只能望門輕嘆。種種融資缺憾，製造了不少非銀行類的貸款。這幾年，私人債務巿埸場中，高比率的首按和二按，非常活躍。這些貨款平均回報率在高單位數至中雙位數之間，我公司主要業務是國際「大耳窿」，亦曾經參與不少大型的房地產融資項目，香港不少家族基金投資策略保守，借錢一定要有抵押品，磚頭是首選，遠比虛擬貨幣受歡迎。去年私樓落成量暴增，超出預期，這情形是否反映本地地產商也感到價高勢危，急於出貨呢？我最近在報章上看到某本地大地產商的少東在抱怨，樓價貴，地價更貴，這回輪到賣麵包的怕買不到麵粉了！張宗永思博資本高級合夥人兼亞太區總裁本欄逢周一刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180115/20275032
Next Page