澳洲辣招成效微 樓價勢反彈 徵空置稅 租務市場變活躍
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GS(14)@2017-07-01 10:39:38【明報專訊】住屋問題是全球不少大城市的通病，澳洲政府5月推出新一份財政預算案，繼續把矛頭指向海外買家，推出不少相關措施，同時對首置客提供優惠，部分州政府更豁免印花稅，期望幫助本地市民上車。萊坊引用過去數據顯示，政府打擊海外買家的措施對樓價影響有限，價格普遍在相隔一段時間後便會反彈。
明報記者 王俊騏
新財政預算案推出不少針對海外買家措施，例如他們若於一年內把物業丟空半年以上，將被徵收空置稅，另外禁止發展商把項目五成以上單位售予海外買家，以上措施即時生效。其他措施包括海外投資者不再享有自住房屋免稅優惠（Primary Residence Exemption），上調75萬澳元（約448萬港元）以上物業的預扣所得稅率（The Capital Gains Tax Withholding Tax Rate ）至12.5% ，這些措施將於7月起生效。
除了澳洲聯邦政府，各大城市所在的州政府亦有調整樓市措施，包括三大主要城市悉尼、墨爾本及布里斯班。悉尼將於下月起調高海外買家額外印花稅，由4%增至8%，並增加額外地稅至2% 。另一城市墨爾本位處的維多利亞省，其政府將於明年起同時向海外及本地業主徵收空置稅，相信將有助鼓勵租務市場。至於首府為布里斯班的昆士蘭省，有關海外買家的稅項不變，但對空置土地業主徵收額外地稅1.5% ，針對應納稅土地價值超過35萬人士。
部分首置客獲減印花稅
相反，政府在預算案中向上車客提供優惠，由7月起首次置業者可自願把部分稅前收入存入退休金帳戶，用作買樓首期。存款每年上限1.5萬澳元，總上限3萬澳元，這筆款項可享退休金優惠稅率，連同相關收益稅率為15%。上車客在明年7月起便可取出存款和相關收益，提款時稅率較邊際稅率低30%。悉尼所在的新南威爾斯省，首置客購買65萬澳元（約389萬港元）以下物業獲豁免印花稅，買入65萬至80萬澳元（約389萬至478萬港元）物業的首置人士亦獲減印花稅。當地政府亦向購買60萬澳元（約359萬港元）以下物業的首置客，以及成本不超過75萬澳元（約448萬港元）的自行建屋人士，同樣提供1萬澳元（約5.98萬港元）補貼。
萊坊報告顯示4月澳洲獨立屋平均價格按月增長0.7%至73.8萬澳元（約441萬港元），公寓價格升1.1%，達55.8萬澳元（約333萬港元）。至於新預算案會否影響樓價，萊坊指過去澳洲投資審批委員會（FIRB）申請費於2015年底開始徵收時，樓價增長放緩，但在半年後復蘇；而且自徵費起，澳洲主要城市的獨立屋和公寓樓價續升超過5%。個別州政府在過去數月亦有新徵稅項，但悉尼和布里斯班公寓價格在加稅後一個月仍然不變，直至第3個月才跌2%；其中布里斯班公寓樓價在新稅實施後7個月反彈。
悉尼公寓價格創歷史新高
近期數據顯示，海外買家持有的澳洲物業價格已連升18個月，主要因為中國限制走資、澳元走弱令外資購買力增強等。惟他們旗下公寓的價格變得更為平穩，今年首季佔50萬澳元（約299萬港元）以下公寓買家比例亦只有25%，不及2015年第三季時的34%突出。這批買家現改為投資50萬至100萬澳元（約598萬港元）物業，首季佔這類物業買家比例達45%。
悉尼4月獨立屋平均樓價按月升1.3%，公寓價格升1.6%達到破紀錄的74.9萬澳元（約448萬港元）。租務市場方面，住宅和公寓租金分別上升1.1%和2%，周租中位數分別為660澳元和572澳元（約3945至3419港元），租金回報率各自升至3.02厘和3.98厘；整個悉尼空置率則為1.7%。
另一大城市墨爾本的獨立屋樓價增幅較少，4月只按月升0.1%，但公寓價格卻升1.5%破紀錄達52.9萬澳元（約316萬港元）。住宅和公寓租金分別按年增長2.7%和5.4%，周租中位數達463和431澳元（約2768和2577港元），兩者租金回報率為2.93厘和4.26厘，整體空置率2.2%。
布里斯班租金回報勝大城市
至於布里斯班，同期獨立屋價格按月升1.2%，租金按年升0.4% ；公寓價格按月跌0.9%達38萬澳元（約227萬港元），惟獨立屋和公寓租金回報率為4.61厘和5.25厘，勝於上述兩大城市，而空置率3.7%。
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9266&issue=20170630