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工業區土地每坪上百萬元 製造業者一地難求 職業炒手新樂園 奢侈稅打不到的角落

2013-03-25  TWM

當政府停止標售國有土地、都市更新停滯不前，大台北地區大面積住宅區與商業區土地取得愈來愈不易，頓時讓過去被視為票房毒藥的工業區土地成為養地大戶新樂園，其影響，是讓真正有需求的製造業者﹁無地自容﹂。 撰文‧梁任瑋 奢侈稅開徵即將滿兩年，當外界以為短線炒房投資客已銷聲匿跡之際，䒷面下，卻有一塊死角是奢侈稅課不到的禁地，這正是過去被視為房地產市場票房毒藥的工業區土地。 新北市一家工業電腦上市公司老闆，近日為了尋找擴廠土地，廣泛蒐集各處地價，這才發現，新北市工業區土地貴得嚇人，以五股工業區為例，每坪地價已漲至近一百萬元，較兩年前上漲了一倍。 原本想用時間換取空間的他，曾經向外圍往新北市邊緣林口華亞工業園區、土城頂埔找地，「沒想到那裡工業區土地也不便宜，一坪喊至三、四十萬元，土地愈找愈貴，真的是一肚子火！」「破銅爛鐵」悄悄漲二、三○％「那個價格吞不下去啦！」他拿出計算機按了按數字，以林口、土城工業區土地容積率二一○％換算，每坪三十萬元的土地，容積單價就要十五萬元，再加上每坪營建成本十萬元，等於每坪興建廠辦的單價高達二十五萬元。這個數字，對毛利率不超過五％的電子廠來說是不可承受之重。 這位電子廠老闆無奈表示，製造業很依賴資深技術人員，很多人建議他往桃園、中壢設廠，但他也要考慮員工上班通勤距離，深怕廠一遷走，員工連帶流失，「現在已經不好找人了，如果還要搬到中南部，解決土地問題，恐怕還要擔心缺工問題。」如今，北台灣工業區土地究竟有多夯？ 今年初，新北市政府為了替回台設廠的台商媒合找地，特別成立了「工業用地供需服務資訊網」，網站開張沒多久，點擊次數已經超過一萬多次。 此外，三月七日，鋼鐵業者青鋼金屬以三．二億元處分五股工業區廠房，以土地面積三四八坪換算，每坪單價高達八十六萬元，寫下五股工業區土地新天價。 戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，最近這一年，北台灣工業區土地產生結構性變化。台北市內湖科技園區地段好的第三種工業區土地，一坪都開價二百六十萬元，五股也漲至八、九十萬元，連去年才十三、四萬元的中壢工業區，現在都站上二十萬元，這些土地以前是不被市場重視的「破銅爛鐵」，不過，今年已上漲二、三○％，他直接用「凶悍」兩字形容工業區土地的漲幅。 實際走一趟新北市五股工業區，只見新五路兩側蓋滿了不起眼的鐵皮屋工廠，除了出租倉庫之外，甚至還有人在經營垃圾資源回收場，完全看不出來這個區域的地價已經站上每坪百萬元行情。 「別小看五股、泰山一些外觀不起眼的鐵皮屋，台商搶這些土地可是搶瘋了，三年前這裡不過一坪五十萬元，因為供需失衡，讓這些工業區土地價值翻倍。」專營五股廠辦買賣的仲介業者地王不動產業務員透露。 集資買進再切割 轉手獲利高「大家都是在養地！」當地一位土地代書說，在五股、泰山經營工廠的老闆都不是真正的地主，因為五股地理位置處於捷運環狀線西、北段銜接處，未來捷運機場線也將通車，成為大新莊重要的交通樞紐，「慶祝行情」早已提前上演一、兩年。 甚至有「職業級炒手」知道新北市的工業區物流土地極缺、廠商的需求強烈，以集團式手法收購工業區土地囤積，所以才會看到一坪百萬元的土地，卻拿來當資源回收場的浪費景象。 事實上，工業區養地的亂象新北市政府並非毫無所悉，連新北市經發局都清查出，目前新北市閒置的工業區土地有四五五筆、約十九公頃；廠房二四六筆，約八公頃。但也因為向民間徵收土地的困難度愈來愈高，此刻要新北市政府再開發新的工業園區，更加不易。 據了解，這群工業地職業級炒手鎖定新北市、桃園一帶的農地或工業地，因為背景多半是當地的不動產業者，對於區域行情、地主身分瞭若指掌，也比外地人敢投資。 最常見的手法就是以「集資」方式合夥，鎖定遭法拍的舊廠房，買進後先將建築物拆除，再切割成十數筆「素地」銷售，因為是「非都市計畫內的工業地」，所以在兩年內交易，一毛奢侈稅都不用繳。 更誇張的是，這類型案件如果是一年內交易，土地公告現值未調整，根本不用繳土地增值稅，再加上我國土地交易不用繳營業稅、所得稅，一年內轉手獲利率可高達五、六成。 仲量聯行投資部副總經理吳瑤華說，北台灣工業區土地飆漲的另一個原因，是建商看好土地變更的機會，只要是在都市計畫範圍內的大面積工業區土地都很搶手，這個現象，在原本就是傳產業大本營的桃園縣更明顯。 去年曾幫偉聯科技處分中壢廠土地給中壢客運的吳瑤華說，現在桃園超過萬坪以上的工業區土地，根本沒有地主拿出來賣，不只地主惜售，桃園本地的開發商也積極收購，甚至還有投資客專門買大面積工業地，再切割成小塊地出售，每坪單價都喊至十三至十八萬元。 桃園甚至有房仲業務員每年光靠服務幾位大咖投資客買賣農地，就連年拿下全公司業績第一名，「一塊土地一年內轉手五、六次，投資客完全不用繳稅。」場景轉到台中工業區，中部製造業者同樣面臨一地難求的困境，在看似工具機業景氣大好的強烈需求下，不為人知的卻是工業區廠商嚴重的養地問題。 放任搶地、養地、炒作地價台中工業區廠商協進會理事長張光瑤指出，很多台商向他抱怨，中部幾座新興工業區，每次招商就搶破頭，甚至有廠商抱持新股上市抽籤的心態進場搶地，只要搶到土地之後就轉手出售，讓真正急著建廠的廠商被排擠在外。 他說，中部三大新興工業園區招商兩年時間過去了，甚至還有得標廠商無任何建廠動作，至少有一半空地閒置在那裡，主管機關視而不見，不去抓養地的廠商，放任地價被炒作。 他甚至更直接地表示，目前只有中科沒有養地的情形，因為主管機關是國科會，不容許廠商炒地皮，但其他針對機械業招商的新興工業區，都有養地的問題，最好的作法是政府應該祭出公權力介入，「不開工，就收回。」事實上，台灣工業區土地浪費的問題，監察委員早已發現。 二○一二年監委周陽山、李炳南、馬以工就曾公布一項調查報告指出，全台已開發的九千五百餘公頃工業區土地，還有五○二．一二公頃在養蚊子，而尚未公告租售的設廠用地有一一五六．一五公頃，顯見工業區土地閒置的問題有多嚴重。 監察委員認為，造成台灣工業區土地閒置的原因在於政府開發工業用地缺乏整體規畫，又缺乏跨部會協調機制，造成各園區間相互競爭及供需失衡。如今，奢侈稅造成的「工業區養地」風潮日熾，恐怕會讓台灣工業區土地浪費的情況雪上加霜。 綜觀工業區用地閒置怪象，從房地產市場探討，政大地政系教授張金鶚批評，奢侈稅開徵以來只讓交易量下滑，但房價依舊在高檔，很明顯，就是有辦法的人還是不用繳稅，尤其非都市計畫內土地居然不用繳奢侈稅，更是稅制上的一大漏洞。這個破網如果不在奢侈稅滿兩年之際檢討，只會造成更大的居住不正義。 工業區土地被投資客與養地大戶控制，讓真正有需求設廠的廠商無立足之處，政府卻視而不見，完全無法可管，背後所衍生的產業衝擊，恐怕已不是只單純設置一個供需服務資訊網站，就可以解決的問題！ 漲很大！ ——北台灣工業區土地行情在奢侈稅開徵前後變化區域 奢侈稅前（2011年） 目前（2013年） 漲幅（％）新北市五股工業區 48 8679.00 桃園縣平鎮工業區 6～7 10～13 40.90 新北市林口工業區 10～15 15～20 40.00 台北市南港經貿園區 6590 38.00 新北市土城工業區 27 37 37.04 桃園縣龍潭工業區 3～4 5～6 36.40 桃園縣中壢工業區 8～10 12～1635.70 台北市內湖科技園區 100 130 30.00 新北市樹林工業區 18～20 20～24 15.79 單位：萬元╱坪 資料來源：台灣房屋

國土部稱下半年將重點查處閒置土地 全國房地產閒置土地過萬公頃

http://www.infzm.com/content/92431

截至今年5月31日，全國閒置土地3.55萬公頃，其中房地產閒置土地1.07萬公頃，均比去年同期下降了近5成。7月11日，在全國土地利用動態巡查工作會議上，國土部透露了上述信息。

據《經濟參考報》7月12日報導，7月11日，在江蘇省常州市召開的全國土地利用動態巡查工作會議上，國土資源部副部長胡存智強調，清查閒置土地將是國土部下半年的一項重點工作。胡存智稱，企業「囤地」、「圈地」的問題必須引起重視，採取措施進行預防，對違規行為必須進行嚴肅查處。

胡存智介紹說，當前的土地市場存在著供地者和用地者達成「默契行為」，「通過違規出讓等手段，導致大量土地囤積在用地者手中，長期不開發或開發不足。其中既包括房地產用地，也包括其他用途的土地」。

他說，國土部已經選擇了可能存在上述情況的「特殊」地塊284宗，正在對這些地塊進行調查分析。

據國土部2012年6月頒發的《閒置土地處置辦法》規定，出讓後未動工開發滿一年的建設用地可被視為閒置，並可按土地出讓或者劃撥價的20%征閒置費；未動工開發滿2年的，可無償收回使用權。

胡存智稱，國土部已在全國範圍內建立了土地利用動態巡查制度，並計劃於2014年1月1日起正式運行。

據《常州日報》7月12日報導，土地利用動態巡查制度就是通過建設項目信息公示、開竣工預警提醒、開竣工申報、現場核查、跟蹤管理、竣工驗收、閒置土地查處、建立用地誠信檔案八項措施，實現建設用地批後開發利用的全程監管。

消息還透露，早在2012年6月，國土資源部就全面開展全國土地利用動態巡查試點工作，確定了常州、海寧、合肥、瑞金、臨沂、東莞6個試點城市，常州是首個正式啟動試點工作的城市。

本次會議上，國土部還要求，閒置土地處置的每個環節都要錄入監管系統，向社會公開，及時抄送金融監管等部門。

國土部的資料顯示，《閒置土地處置辦法》下發以來，各地國土部門對閒置土地進行了全面梳理，並有針對性地提出了處置方案。

在7月11日下午的媒體通氣會上，國土部土地利用司市場處處長王薇透露，截至今年5月31日，全國閒置土地3.55萬公頃，其中房地產閒置土地1.07萬公頃，比去年同期下降了近五成。

事實上，近期亦有多起政府收回「地王」的情況發生。

7月5日，據南京市國土資源局公告，總價56.2億的中冶置業南京濱江2號地被終止出讓。該地去年11月30日被中冶置業控股公司以56.2億元高價拿下，成為當時南京市的「地王」。

6月底，雅戈爾宣佈退出杭州城西申花板塊兩幅地塊。這兩塊地是2010年杭州市的「地王」項目之一。當時，雅戈爾分別以12.56億元和11.65億元的價格拿下。

5月份，武漢市國土局也發佈公告，宣佈無償收回4宗黃金地段地塊。其中，位於精武路一商業服務業用地合同簽訂時間長達近20年，至今仍是一塊「淨地」。

據《新京報》11日報導，業內人士稱，持續的樓市調控政策擠壓了房地產業的利潤率，一些開發商資金壓力加大，如果開發出來，虧損可能遠超過預付定金，所以甘願地塊被收回。

儘管如此，但也有市場人士介紹，面對政府的嚴控政策，開發商仍有「對策」。有開發商拿地後，找來另一家公司，虛構債務關係，以土地作為質押，債權方再提起訴訟，地塊就作為標的物被凍結無法開發，或找出拆遷遇阻、規劃變更等理由，就輕鬆地申請到延期開發。

萬科：以合作撬動土地和金融資源

http://www.yicai.com/news/2013/08/2907708.html
當合夥人模式越來越被地產開發商所推崇時，龍頭萬科A（000002.SZ）在合作開發模式中早已發展為行業標竿，不斷被同行所追隨。

從2005年至今，從謹慎探索到大規模運營，合作開發逐漸上升為萬科的主流開發模式。合作開發模式讓萬科以最小化的槓桿撬動起更多的土地和金融資源，並帶來銷售規模的急劇擴張。

甚至可以斷言，萬科銷售規模在短期內從500億到1000億的快速裂變，以及資產收益率的不斷提升，在根本上都有賴於合作開發。

合作為王

在剛剛過去的兩個月內，萬科拿下的三個「地王」中有兩個都與合作開發有關，在土地市場上構建利益共同體顯然是合作開發的重要方式。

6月27日，萬科聯合保利以53.7億元價格競得重慶江北區溉瀾溪地塊，此後7月3日又聯合上海張江集團以總價48.7億元摘下一幅位於上海浦東新區張江高科技園區中的商住地塊，創下兩個總價地王紀錄。

對於萬科而言，合作開發顯然是提升拿地能力和規避「地王」的可行路徑，因為開發商聯合拿地在客觀上可緩解競價壓力。

萬科的合作模式靈感來自萬科的行業標竿美國帕爾迪房屋公司，帕爾迪在上世紀末通過5年的合作和合併成為美國最大的房地產商。

《第一財經日報》記者根據歷年年報資料整理髮現，2005年萬科有48.3%新增項目是通過合作方式取得，這一比例在2006年上升至62%，此後仍在不斷上升，2010年萬科75%的銷售收入來自合作項目，2011年和2012年合作項目比例分別佔73%和60%。

與土地方合作，與資金方合作，顯然是萬科合作開發的主要對象，這在根本上取決於萬科的利益訴求：獲取土地資源和金融資源。

縱觀萬科這些年的合作夥伴，幾乎涵蓋了國有開發商、上市房企、地方龍頭房地產開發企業，甚至城投公司。

這些公司通常是有代表政府行為的擁有土地處置權的公司，或者開發模式成熟的品牌開發商，但私人公司或規模較小、資信較差的民營企業較少。

一個最顯著的特點是，這些公司往往在一定區域市場上都擁有特定的資源獲取能力，比如在北京與中航集團、中糧地產、首開股份合作，在上海與綠地合作，在天津與天津港集團合作，在華南與保利地產（600048.SH）、招商地產（000024.SZ）攜手，在重慶與渝開發聯姻，在云南與俊發集團合作等。

優先考慮與土地方的合作模式，這是萬科合作開發的重要原則，在項目資金投入上，至少降至獨立開發的60%以下，這個過程中則會優先選擇設立項目公司模式，其次是合作建房模式、股權收購模式。

與資金方合作，則優先選擇聯合競買。此外，萬科在合作開發過程中還會通過控制付款節奏控制合作風險，控制經營管理權。有與萬科合作過的公司透露，萬科對合作項目的內部收益率原則上不低於18%，投資收益率不低於20%。

合作槓桿效應

萬科集團總裁郁亮多次在公開場合均強調，合作開發模式是萬科的發展所需，全面合作是大的前提，也是長期不變的策略。

至於為什麼要合作，郁亮在今年2月28日的媒體會上再次坦言：「我們沒錢呀，市場沒錢給我，所以我們一分錢要分成兩半跟人合作。」

用最少的錢辦最多的事，這也是萬科合作開發的核心驅動力。以2011年情況來看，萬科當年全年新增項目71個，其中42個為合作項目；所有項目中合作方權益比例與萬科權益比例平均為1︰2，合計節約土地款166億元。

萬科董秘譚華傑曾經歸納，合作開發的好處至少有三點，首先可以使公司的經營範圍拓展到更多的細分市場，減少個別市場未來變化的不確定性，有效分散風險；此外，可以擴大集中採購的規模，增強公司在採購環節的議價能力，體現規模效應。

顯而易見，萬科在售項目通常會高於同區域項目價格10%左右，萬科品牌在市場上極具影響力，成為區域市場風向標，周邊項目採取跟隨策略，以萬科項目為目標進行價格和銷售策略調整。

另外一個重要好處是，許多項目完全由萬科操盤，並使用萬科的品牌，在收益分配上萬科可以得到一些相應的補償。

以萬科當年與華潤合作為例，萬科提出向華潤收取綜合管理費用，該費用按項目銷售收入的3%在項目公司中列支；對於以出租為目的的非住宅物業，該費用按不低於物業開發成本的3%在項目公司中列支。

這相當於輸出品牌和管理，萬科還有超額利潤可供分配，最終提升萬科的股東回報率，在財務報表上體現為ROE的提升。

作為資源擴張的另一手段，萬科在合作開發的同時還不斷展開行業併購，其主要目的是獲取併購對象的土地資源。

但郁亮表示，通過併購來拓展開發資源對萬科來說已經沒有太大可行性，萬科依然會堅持合作開發方式推動規模發展。

郁亮曾高調指出，以前找合作夥伴是找有錢的，後來是找有地的，現在發現錢和地都可以，人也可以，「有些是個別項目賣給我們，所以我們現在可以說是在和各類資源的所有者進行合作。目前，萬科有更多更廣泛的合作，央企、民營、個人、國內外、大小公司都有，股權1/2可以，1/3、1/4都可以。」

合作暗藏隱憂

但合作開發並非毫無隱憂。毫無疑問，合作開發模式的好處在於能以更小的槓桿撬動更多的土地資源、項目融資和銷售擴張，但這種模式也注定利潤增速趕不上收入增幅，近幾年萬科利潤增幅遠不及銷售增幅。

尤其是合作夥伴的不斷增多，直接增加了萬科的投資風險。2011至2012年，河北香河項目和成都五龍山項目，暴露出萬科合作開發的潛在危機。

2011年5月，香河多幅土地違規被曝光。24日，河北省監察廳對香河縣土地違規案9名責任人做出處理，其中香河縣縣長被建議免職。

在這一土地風暴中，萬科在香河的項目萬科歡慶城因涉違規土地被叫停，後萬科方面以退地、賠償購房業主了結。

四川原省委副書記李春城涉嫌嚴重違紀案件，最終牽涉成都市遠郊一處房地產項目，即與五龍山項目土地出讓有關。此地塊雖為萬科收購同泰公司股權，並通過招拍掛合法取得五龍山項目土地，但亦讓萬科難逃虛驚。

無論是成都還是香河，萬科被捲入違規土地的項目，均與對外合作相關聯。香河項目是與五礦集團合作，而成都項目則是與成都同泰合作。

此外，萬科希望通過合作開發打通陌生區域的市場，但有時也難免遭遇陷阱，萬科在珠海房地產市場上曾有不小的教訓。

最直接的問題是，萬科合作開發過程也是培養更多具有潛在競爭力對手的過程，這些合作夥伴也許在未來就是萬科的競爭對手。

程序不正義、補償不合理 人民卻無力自救 大埔強拆 土地徵收淪為野蠻圈地遊戲

2013-08-05  TWM

打著地方發展旗號，苗栗縣政府再次出動怪手，輾過大埔居民安身立命的家園。在號稱先進國家的台灣，這種不文明的場景不斷出現，原因在於，我們的土地徵收制度實在不太文明。 撰文‧鄭閔聲 七月十八日上午，三年前鏟平農地的怪手再次開進竹南大埔，準備拆除被劃入都市計畫區內，卻堅拒拆遷的四戶民宅。當靜坐的居民學生被優勢警力架離後不久，水泥建築也在鋼鐵機具摧殘下崩毀，抗議者只能無奈地搖搖頭說，「小老百姓怎麼和政府對抗？」標榜自由民主、號稱進入先進國家之林的台灣，難道找不出更文明的方式，處理必要公共建設的土地徵收程序？ 政大地政系教授徐世榮認為，與先進國家相比，台灣的土地徵收制度，至少有「公共利益遭濫用」、「程序不正義」、「補償不成比例」等三大不合理，前年修正的《土徵條例》，仍未確實導正問題。 公共利益遭濫用 住商用地大 有炒作之嫌？ 已被拆除的張藥房原址，如今鋪上嶄新的柏油，一旁三年前被鏟平的農地，現在成了景觀綠地；附近不少農舍已經轉手，改掛起開發公司招牌，方圓一公里內，至少就有五間類似店面，等著收購土地改建。在這些打著「為您開啟幸福之門」口號的土地開發公司看板之間，穿雜著「家破人亡、誓死抗爭」的布條，顯得格外諷刺。這起都市計畫案，離真正的「公共利益」仍十分遙遠。 台北大學不動產與城鄉環境系副教授廖本全就認為，都市計畫區人口達成率僅六成的苗栗縣，在大埔開發案中劃定了一六五公頃的新訂都市計畫範圍，卻僅有二十八公頃是「園區事業專用區」，其餘皆為住商用地，顯然是藉發展之名，行土地開發炒作之實。 政大地政系教授陳立夫也早在二○○五年的研究中即指出，台灣向來輕率發動土地徵收，原因在於制度面欠缺嚴謹判斷，對於何謂「應有公共利益」？何謂「保障私人權益的程序」，皆無具體的判斷準則。 在美國，徵收計畫是否確實符合公益，須由法院進行最後裁決。但在台灣，前年修正的︽土徵條例︾規定，徵收私有土地的適用事業除了國防、交通、水利、教育以外，還包括「其他依法得徵收土地之事業」。徐世榮感嘆，「土地徵收在外國是天大地大的事情。但在台灣，少數人憑著抽象的『公共利益』，就能大肆徵地。」 程序有瑕疵 有爭議時中央無法介入裁判英、美、德、日等國皆規定，地方政府徵收土地之前，必須進行不同的公聽、審議程序，中央機關或司法系統，對開發計畫有最終的准駁權力。唯獨台灣，都市計畫與土地徵收由地方擬定，雖須送中央核准，但中央一向「尊重地方職權」，從前任閣揆吳敦義的白紙黑字保證，都不能維護大埔四戶原屋原地保留就可得知，中央形同放任地方各行其是。 前年修正的︽土徵條例︾雖規定，徵收土地前應舉行公聽會聽取利害關係人之意見；特定農業區經核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應舉行聽證。但由地方主辦的公聽會通常徒具形式，唯有中央舉辦聽證，並保留最後裁量權，才能節制地方濫權。 然而，行政院院長江宜樺認為，若所有土地徵收皆進行聽證，或由中央政府代辦公聽會，業務量將超出政府所能承擔範圍。也就是說，未來當人民與地方政府發生土地徵收糾紛時，法令依舊沒有提供任何「中央介入裁判」的保障。 此外，補償價格與地主實際損失不成比例，也是台灣土地徵收制度的另一大弊病，︽土徵條例︾修法前，政府皆是以遠低於市值的公告地價加四成作為收購價格。以張藥房為例，縣府補償金總額才區區二十四萬元，恰好折抵怪手代拆費用。 補償不成比例 政府以超低價取得私有土地徐世榮指出，台灣徵收土地的補償金額，比起先進國家，簡直低得不可思議。例如德國政府認為，徵收土地是對人民憲法權利的侵害，因此應給予超過土地現值的補償，德國巴伐利亞邦甚至明確規定，徵收土地時給予居民市價五倍的補償；美國政府也多採「協議價購」方式，以高於市價金額向民眾購地。 儘管行政院號稱︽土徵條例︾修法後，土地徵收已能做到「市價補償」。但仔細觀察法條後發現，新法規定地方政府應定期調查地價動態，每六個月將變化幅度提交「地價評議委員會」評定，作為徵收補償地價之依據。也就是說，地價仍是由政府評定，並非市場交易金額，且充滿人為操作空間。 區段徵收則是近年來政府徵收土地的一大利器。所謂區段徵收，指的是政府圈起一大片土地進行建設，土地被徵收的民眾，可選擇在同一區段內換領「等值」土地作為補償。 世新大學社發所助理教授蔡培慧說，區段徵收幾已成政府搶奪人民財產的工具。由於區段徵收能用抵價地代替徵收補償費，故政府不必事先支付龐大補償費，可有效降低開發成本；美其名是人民與政府合作開發，共享繁榮成果，但政府得以取得大量配餘地標售、標租、設定地上權，民眾對換領地面積、位置則毫無決定權。 以大埔徵收案來說，苗栗縣府提供的抵價地雖在同一「區段」內，許多卻是位於墳場、電塔附近的畸零地，根本無法興建住宅，但民眾只要一經同意徵收，即再無轉圜空間。 儘管江宜樺出面信心喊話，強調修正後的《土地徵收條例》內容已包含抗爭團體多數訴求，期盼未來不再有不當徵收土地的情形發生；然而，從法令仍無力約束的荒誕問題看來，民眾還是只能自求多福。

美國農地價格持續上漲，土地泡沫正在形成？

http://wallstreetcn.com/node/53321

在今年糧食價格總體走軟的背景下，美國主要產糧區農地價格持續上漲。美聯儲低利率和缺乏其他投資選擇，導致富有農戶不得不囤積田地。

堪薩斯聯儲週四報告，2季度堪薩斯州和內布拉斯加州農地價格年比上漲了25.2%，這是連續第九個季度漲幅超過年化20%。

芝加哥聯儲的另一份報告指出，包括伊利諾斯州和印第安納州的土地價格環比增長了17%。

但是農產品價格今年的走勢卻不支持農地飆升。

今年美國玉米收成預計將創歷史新高，而美國環保局（EPA）表示將首次提議降低替代能源（乙醇）的強制消費要求，這有可能將進一步減少對玉米等生物能源作物的需求。

在廣泛預期糧食收入將會下跌之時，土地價格程急劇增加之勢頭，將進一步引發關於農地價格的辯論：

這就是農業經濟出現根本性好轉，還是被人為壓低的利率環境導致的泡沫？

堪薩斯聯儲在報告中警告：「預期由於玉米和大豆等作物未來數月價格或急劇下降，預期農民收穫收入可能下降，但是目前作物收入和對未來收入的預期均已經下降，但是二季度農地價值仍然在飆升」。

堪薩斯聯儲的解讀認為美國農場主整體相對富裕的財富水平，加上低利率和缺乏可替代的投資選擇，相比較農作物收成是推動農地價格上漲的主要因素。

FT認為到目前為止，對美國農地泡沫的憂慮仍然被下述三個事實掩蓋：

農場主的債務相對資產仍然相對較低，投機者只是少數，而糧價仍然相對較高。而本季度堪薩斯地區農地貸款利率小幅上漲至5.38%，這是兩年多以來貸款利率首次上漲。

在肥沃的土地上投資 行者云峰

http://xueqiu.com/1358957669/24861898
——張化橋《如何在香港股市淘金》講座速記

   今天下午，著名投資者、香港慢牛投資公司董事長，連續五年被《機構投資者》雜誌評為最佳中國分析師的張化橋先生，在招商銀行總部五樓舉辦金葵花財富大講壇《如何在香港股市淘金》講座。現場參與者300多人。講座2：30分開始，張化橋拋開了原來所作的PBT主題內容《投資的緊迫性》，另外展開論講。但令人驚訝的是，只講了不到30分鐘，比計劃時間縮減了一半。在另一個主講嘉賓，富國中國中小盤基金經理張峰先生演講後，張化橋和張峰一起，和投資者進行了互動交流。

「我沒有多少新鮮東西可講，所以到哪裡，都只能講一次。」張化橋的演講風格比較樸實，簡練，但觀點非常清晰，喜好鮮明。現場的第一位提問者，直指說出了兩本書的張化橋「口才沒有文才好」。

  以下為張化橋演講的現場主要內容記錄。因為沒有帶平時慣用的筆記本電腦，全部為現場手記，所以可能有遺憾的地方，也不能保證完全一致性，以及可能有沒聽清或者理解不到的地方。另，括號內內容均為本人根據所理解的意思補充附註，不一定準確。

                       投資就像播種

對於投資來說，好東西不分市場，壞東西也是。

買股票不是一個容易的事情。最近碰到兩個審計的朋友，問買什麼股。他們說，我們還會買什麼股。做審計的，滿眼看去都是問題。買股最怕有地雷。廚師看菜，經常沒有胃口。

投資就像播種，我們要選擇在土地肥沃的地方播種。中國（A股）的土地不肥沃，原因在於股票不便宜。

我們投資，一定要有安全邊際。安全邊際，不是說要買（價錢）合理的東西，是買不合理的。股票便宜到不合理的地步（買入時機）。

我個人不持有任何A股。

                      買股要買便宜

說安全邊際上，怎麼看是否便宜？至少要比合理價錢便宜百分之五六十，即沒有四五折不算便宜。

看便宜與合理，不光是看個股，還看整體。一個股市的市盈率，是市場實際利率的倒數。這是合理的（估值）。這個利率，不是光看銀行的存貸款利息，要看實際的利息。現在，中國的市場利率現在是10%左右，即10倍市盈率是合理的。那麼，5、6倍PE是買入股票的（價格）頂部。

中國太多的上市公司的財務數據經不住推敲。因此我們更要給予折扣。

案例分享：天津創業環保，這個公司1999年在香港上市。這是一家國企，業務一般，管理一般。但到現在，不算分紅，股價已經漲了12倍。大約一年後，這個公司也在A股上市了。13年以來，這個公司漲了多少？12%！而且，現在A股的價價8元多，對應港幣約10元，但在H股，是3元多錢。現價還是貴3倍。為什麼同一個上市公司，港市和A股收益差別這麼大？原因在於起點不一樣，即IPO的價錢不一樣（估值）。

                       新股價高有風險

我也是投行出身，但建議大家，不要買IPO（釋：新上市的股票）。有一個統計，新IPO的公司，在新上市的兩年內，大部分跑輸大市。

這是什麼原因？1、公司都是挑好的時機上市；2、宣傳造勢，抬高了股價；3、做假賬；4、就算沒做假賬，也是耗盡了潛力，把各種資源都用上了沖業績包裝。

任何新股，以及投行的報告，最好都放兩年看。冷靜，等待。兩年後再看公司的表現，看報告裡講的，看當時的邏輯還在不在。

                 自上而下看行業機會

我喜歡海外市場，喜歡在海外肥沃的土地上去播種。

我喜歡的行業包括，地產、銀行、燃氣公司還有交通運輸版塊。

香港上市的很多高速公路公司很不錯的，現在估值合理，等它跌一跌就可以買。

（低估值的股票中），業務不擴展的公司也有買頭。如領匯，分紅豐厚，每年的利潤，都作為股息分給投資者了。

也有一些餐飲公司還不錯。餐飲不是我喜歡的行業，沒有護城何，但確實有的公司經營得比較好。

消費行業中，很多其實就是製造業。對製造業我有偏見，很多消費品公司其實就是製造業公司。

喜歡請美女帥哥明星的公司不碰，花了大價錢做廣告。

鋼鐵股跌了很多，看似很便宜。但沒有意義，因為不知道底在哪裡。把過去20年的鋼產量圖表拿出來，一看就暈乎乎的。

煤炭價格在往下走，但現在的價格還是很高。我原來做過煤炭行業分析師，現在我不碰，我沒有信心。

黃金和黃金股是瞎掰，根本不知值多少。買黃金就相當於買文物，買藝術品，放在那裡，哪個價錢是合理的，漲到多高是高，多低是低，都很難說。原因在於，黃金根本沒有實用價值。


     互動問答：

                         看好銀行股，不擔心賣出

問：1、如何看待重慶農商行的價值。2、如何看待國內很多中小銀行等著排隊上市。
答：1、和幾年前相比，我對重慶農商行、民生、招行的觀點沒有變，還是很喜歡。現在的市場擔憂銀行股盤子太大，利潤高吸取了其他實業行業的利潤等等，這些有一定的道理，我有這樣的看法觀點：A、5%至6%的股息；B、5、6倍的PE（附註：部分優秀的股份制銀行動態PE只有3、4倍）。C、銀行在所有版塊中，做假賬的可能性是最小的。D、安全，不會倒閉。E、成長性。在重慶，重慶農商行的護城河是不錯的。拿著重慶農商業這個股，我現在還是虧錢的。這個股，利潤能不能在3年內翻番，我不知道。但就算3年翻不了，4年5年總會（淨利潤翻番）。如果股價不漲，到時就只有2倍PE了，10%的股息。我買股票，最後有沒有接盤，能不能高價出錢不重要，我不在乎，這不用我操心。不用操作賣出，無慾則剛。我倉位還挺重的（重慶農商行）。
2、現在這個時期，（中小銀行排隊）上市上不去。原因一是IPO沒法做，還有賤賣國資的可能。現在時機不好。

                   選好投資機會抵禦通脹

問：從全球市場配置看來，未來5到10年的大類投資機會；個人股資者如何抵禦通脹。
答：機會，A、香港中小盤；B、P2P，比較優秀的包括宜信、信而富、開鑫貸等；小額貸款公司。現在的7000多家小貸公司中，有5000多家做得不錯，年回報率在10%以上。C、海外房地產。我本人在英國買有房產。比較好的還有泰國、越南等。D、經營本地的小餐飲、汽車修理店等（生活必需、常用、重複消費）。

                 地方政府債務不用擔心

問：利率市場化、經濟下行、以及政府債券（地方政府債券）對銀行的影響。
答：1、我在人民銀行工作時（1986年，研究生畢業的張化橋被分配到了中國人民銀行總行計劃司工作），就在提利率市場化；現在過去了27年，現在還在說。我不相信三五年內，或者五六年內會真正實行。
2、經濟下行基本上對所有行業都不好，銀行首當其衝。而且，由於銀行槓桿性很大，在影響上具有「放大性」。從我個人來說，我看長遠些，（買入後）放著，守株待兔。
3、政府債券是個問題，低效率讓人頭痛。但賴賬的可能性是沒有的。我認為沒有影響（負面影響）。

                    看淡白酒業，也有閃光點

問：對白酒行業的判斷。
答：我以前做過白酒行業分析師，以前我本人不看好，現在繼續看淡。但是，這個行業比其他行業還是好一點。1、中國人喜歡喝白酒；2、越貴的白酒越好（受歡迎）；3、這是一個外國人進不來的行為。

                  小貸公司投資，10%收益可期

問：中國小貸公司美國上市受到市場歡迎（8月13日，江蘇吳江市鱸鄉農村小額貸款股份有限公司在納斯達克證券交易所掛牌上市）。如何看待小貸公司的投資機會。
答：從經濟大周期來說，我對宏觀經濟學比較懷疑。（經濟下行）到底了沒有？有可能是到底了，有可能還只是一半。惡性循環有多久，都很難說。如果國務院出台個5萬億的投資計劃又不一樣（大意理解：中國不是完全的市場經濟，用宏觀經濟學來指導A股H股投資並不靠譜）。
投資小貸公司每年有9%到10%的收益，這已經很不錯。賺大錢不可能，賺小錢也可以了。不要小瞧九個點十個點的淨資產收益，慢慢積累，一樣可以達到財務自由。
這個新上市的小貸公司還不錯，管理也很好。但我不會買。原因是不便宜。重慶農商行多好，它其實就是一個大的小貸公司。
經濟週期，GDP增速下降影響，我本人不看。

                      燃氣公司可以長持

問：煤氣（天然氣）公司選股緣由。
答：1、業務簡單，不是加氣站，就是給家庭供氣。2、不競爭，很穩健。只要企業正常運轉，二三十倍（市盈率）以下都是可以的。但一定要長遠持有。

                     廣州藥業看不清

問：廣州藥業（A股、港股上市）能否成為可口可樂？
答：研究過，不清楚。不持觀點。

                     房地產債年回報10%以上

問：如何看待房地產股。
答：國內房價的（後期走勢）看不清。我買了很多房地產債，10%以上的回報（年收益）。我懷有僥倖心理，房地產股我也持有挺多的。

                       H股相對A股應溢價

問：如何看待中國鐵建等大盤股H股相對A股的溢價現象。
答：（對於同時在A股H股上市的公司），要當成兩個不同公司，不同金融資產看待。1、投資者群體不一樣。2、未來的趨勢是，A股要往下走，H股要往上走（估值和股價）。H股應比A股貴30%至40%，因為國內的資金成本比香港高。資金成本太重要了。如2%的樓市收益，在香港很不錯了，但在國內就不行。長期投資要看利率，利率很重要。利率由通脹決定。

                    內地投資者買港股有優勢

問：如何看待國內投資者投資港股在信息等方面存劣勢。
答：股票信息不重要，重要的是公司自身。這方面，（大部分H股上市公司處於國內），內地投資者相比香港股民、海外投資者機會更好。

                 投資券商不是好生意

問：如何看待券商行業。
答：不看好。A股H股都不看好。投資，要看是不是一門好的生意。


  張化橋的另類觀點：
               買股票最好是「T+20」

張化橋認為，「T+0」並不適合一般的個人投資者。過去，國外市場，包括香港市場，交易方式越容易，投資者損失越快。吃「即日鮮」讓很多投資者「缺胳膊少腿」。投資買股，要慎重，深思熟慮，多下功夫。中國最好適行「T+20」的交易制度。每一次的買入賣出，最好是20天後，最好是夫妻雙人商量表決，最好還要居委會來批准。慎重對待自己的每一次交易，「每一次的買入和賣出難極了，你就會賺錢了。」


附註：

1、由於金葵花財富大講壇主題所限，張化橋今天的講座並沒有展開講他最所長的「排雷」。 2、文中主標題、小標題和互動問答的小標題都不是原文，或原演講中提到的，是本人根據內容整理出的。3、演講和正式的文字表現不同，科學性和嚴謹性不一樣，參考他的觀點，最好結合他的兩本著作，《一個證券分析師的醒悟》、《避開股市的地雷》來看，更益於借鑑。

再註：昨天說今天放出。今天全部發出了。8月18日上午補充。

土地財政：歷史，邏輯與抉擇 king

http://xueqiu.com/7419988382/25476024
作者：廈門市規劃局局長趙燕菁

計劃經濟遺留下來的這一獨特的制度，使得土 地成為中國地方政府巨大且不斷增值的信用來 源。不同於西方國家抵押稅收發行市政債券的 做法，中國土地收益的本質，就是通過出售土 地未來的增值（70年），為城市公共服務的一 次性投資融資。

改革就是一系列選擇。但真正改變歷史的選 擇，當時並不一定看得清楚。「土地財政」就是 如此。從誕生到形成，它並沒有一個完整的設 計，甚至「土地財政」這一名詞，也是後來才想 出來的。但正是這個來路不清、沒人負責甚至 沒有嚴格定義的「土地財政」，前所未有地改變 了中國城市的面貌，成為全球經濟成功與問題 的根源。

「土地財政」是否可以持續？是否還能改進？還 是必須全盤放棄？乃是攸關國家命運的重大抉 擇。由於「土地財政」被「房價」、「腐敗」、「泡 沫」等敏感的社會話題所綁架，摒棄「土地財 政」，幾乎成為學界和輿論界一邊倒的共識。本 應客觀、專業的學術討論，演變成了指責「土地 財政」的競賽。

好的「學術」，不在於告訴人們眾所周知的「常 識」，而在於能解釋眾所不解的「反常」。「土地財 政」之所以抗風而立、批而不倒，就在於其有著 不為學術界所知的內在邏輯。「土地財政」背後 的經濟含義，遠比我們大多數人知道的深刻、 複雜。

本文試圖以「信用」為主線，重新評價「土地財 政」的功過，思考 「土地財政」改變可能帶來的風 險，探討改進「土地財政」的可行路徑。

信用：城市化的催化劑

城市出現了幾千年，有興有衰，但為何到了近 代卻突然出現了不可逆轉的「城市化」？絕大多 數研究，都認為城市化是工業化的結果。這一 表面化的解釋妨礙了我們對城市化深層原因的 認識。

城市的特徵，就是能提供農村所沒有的公共服 務。城市不動產的價值，來源於所處區位；不 同區位的價值，取決於公共服務的水平。公共 服務是城市土地 價值的唯一來源。無論城牆， 還是道路，或是引水工程，公共服務都需要大 規模的一次性投資（fixed cost）。但由於傳統 的資本獲得方式，主要是通過剩餘的積累，大 型工程建設往往需要成年累月的建設。巨大的 投資，限制了大型公共設施的建設，成為制約 城 市發展的主要障礙。

突破性的進步，來自於近代信用體系的創新。 信用制度為大規模長週期的設備和基礎設施投 資提供了可能。

信用制度的關鍵是如何獲得「初始信用」。工業 化和城市化的啟動，都有賴於獲得跨越原始資 本的臨界門檻。只有資本才能為資本作抵押。 一旦原始資本（基礎設施）積累完成，就會帶 來持續稅收。這些稅收可以再抵押、再投資， 自我循環，加速積累。

城市化模式的選擇，說到底，就是資本積累模 式的選擇。不同的原始資本積累方式，決定了 不同的城市化模式。歷史表明，完全靠內部積 累，很難跨越最低的原始資本門檻。強行積 累，則會引發大規模社會動亂。因此，早期資 本主義的原始資本積累，很大程度上是靠外部 掠奪完成的。幾乎每一個發達國家，都可以追 溯到其城市化早期階段的「原罪」。

傳統中國社會的差序格局中，基於熟人社會的 民間借貸，只能是小規模和短週期的。近代中 國被打開國門後，不僅沒有積累下原始資本， 反而成為列強積累原始資本的來源地。1949年 後，中國重獲完整的稅收主權，但依靠掠奪實 現原始資本積累的外部環境已不復存在。中國 不得不轉向計劃經濟模式。

所謂「計劃經濟」,原理上仍然是通過自我輸血， 強行完成原始資本積累的一種模式。在計劃經 濟條件下，經濟被分為農業和工業兩大部類， 國家通過工農業產品的剪刀差，不斷將農業的 積累轉移到工業部門。依靠這種辦法，中國建 立起初步的工業基礎，但卻再也沒有力量完成 城市化的積累。超強的積累率，窒息了中國經 濟，使生產和消費無法實現有效地循環。改革 前，中國城市化水平一直徘徊在百分之十幾。

中國城市化的「最初的信用」

中國城市化模式的大突破，起始於上世紀80年 代後期。當時，農業部門已經無力繼續為中國 的工業化提供積累。深圳、廈門等經濟特區被 迫嘗試倣傚香港，通過出讓城市土地使用權， 為基礎設施建設融資。從此開創了一條以土地 為信用基礎，積累城市化原始資本的獨特道 路。這就是後來廣受詬病的「土地財政」。

1994年的分稅制改革，極大地壓縮了地方政府 的稅收比例，但卻將當時規模很小的土地收益 劃給了地方政府，從此奠定了地方政府走向「土 地財政」的制度基礎。

隨著1998年住房制度改革（「城市股票上市」） 和2003年土地招拍掛（賣方決定市場）等一系 列制度創新，「土地財政」不斷完善。稅收分成 大 減的地方政府不僅沒有衰落，反而迅速暴 富。急劇膨脹的「土地財政」，幫助政府以前所 未有的速度積累起原始資本。城市基礎設施不 僅逐步還清欠賬，甚至還有部分超前（高鐵、 機場、行政中心）。

的確，沒有「土地財政」，今天中國經濟的很多 問題不會出現，但同樣，也不會有今天中國城 市化的高速發展。中國城市成就背後的真正秘 密，就是創造 性地發展出一套將土地作為信用 基礎的制度——「土地財政」。可以說，沒有這一 偉大的制度創新，中國特色的城市化道路就是 一句空話。

為何中國能走這條路？這是因為計劃經濟所建 立的城市土地國有化和農村土地集體化，為政 府壟斷土地一級市場創造了條件。「土地財 政」的作用，就是利用市場機制，將這筆隱匿的 財富轉化成為啟動中國城市化的巨大資本。

「土地財政」並非中國專利。從建國至1862年近 百年間，美國聯邦政府依靠的也是「土地財 政」。同土地私有化的老大陸不同，殖民者幾乎 無償地從 原住民手中掠得大片土地。當時美國 聯邦法律規定創始十三州的新拓展地和新加入 州的境內土地，都由聯邦政府所有、管理和支 配。公共土地收入和關稅，構成了聯邦收入的 最主要部分。土地出售收入佔聯邦政府收入最 高年份達到48%。

對比中國土地財政，就可以想像當年美國的「土 地財政」規模有多大。

2012年，中國國稅收入11萬億元，如果按土地 收入佔48%計算，就相當於 5萬億，而2012 年「土地財政」總收入只有不到3萬億。中國土地 財政，就是從上世紀90年代初算起，迄今也不 過20餘年。

而美國從建國伊始，直到 1862年《宅地法》 （Home stead Act）規定土地免費轉讓給新移 民，聯邦政府的「土地財政」才被地方政府的財 產稅所代替，前後持續近百年。所不同的是， 美國「初始地權」的獲得，靠的是對北美印第安 人的屠殺和掠奪，而中國則是通過計劃經濟的 制度設計。

土地財政的本質是融資而非收益

土地私有的城市，公共服務的任何改進，都要 先以不動產升值的方式轉移給土地所有者，然 後政府通過稅收體系，才能夠將這些外溢的收 益收回。

因此， 稅收財政的效率幾乎完全依賴於與納稅 人的博弈，交易成本極高。而在土地公有制的 條件下，任何公共服務的改進，都會外溢到國 有土地上。政府無需經由稅收「過濾」，就可以 直接從土地升值中獲得公共服務帶來的好處。

相對於「徵稅」的方式，通過「出售升值土地」來回 收公共服務，外溢漏失小、交易成本低。其積 累效率 如此之高，以至於城市政府不僅可以為 基礎設施融資，甚至還可以以補貼的方式，為 有持續稅收的項目融資。

計劃經濟遺留下來的這一獨特的制度，使得土 地成為中國地方政府巨大且不斷增值的信用來 源。不同於西方國家抵押稅收發行市政債券的 做法，中國土地 收益的本質，就是通過出售土 地未來的增值（70年），為城市公共服務的一 次性投資融資。如果把城市政府視作一個企 業，那麼西方國家城市是通過發行債券融 資， 中國城市則是通過發行的「股票」融資。

在中國，居民購買城市的不動產，相當於購買 城市的「股票」。這就解釋了為什麼中國的住宅 有如此高的收益率——因為中國住宅的本質就是 資本品，除了居住，還可以分紅。不僅分享現 在公共服務帶來的租值，還可以分享未來新增 服務帶來的租值。

因此，中國的房價和外國的房價是完全不同的 兩個概念。在這個意 義上，「土地財政」這個 詞，存在根本性的誤導——土地收益是融資（股 票），而不是財政收入（稅收）。在城市政府 的資產負債表上，土地收益屬於「負債」，稅收 則屬於「收益」。

對「土地財政」本質的認識，還有助於解釋困惑 經濟學家的一個「反常」——為何中國經濟高速增 長，而股票市場卻長期低迷不振。

如果你把城市土地市場視作股票市場的一部 分，就會發現中國股票市場的增長速度和中國 經濟的增長速度完全一致，一點也不反常。由 於土地市場的融資效率遠大於股票市場，因 此，很多產業都會借助地方政府招商，變相通 過土地市場融資。這也間接反駁了那些認為土 地財政抑制了實體經濟的指責。

土地財政相對稅收財政的效率差異，雖然很難 直接觀察，但我們仍然可以通過一些數據間接 比較。

近年來，中國M2持續高速增長，但並未引發經 濟學家所預期的超級通貨膨脹。一個重要的原 因，就是M2的規模是有實際需求支撐的。現在 有一種流行的做法，就是拿M2和GDP作比較。 2012年M2余額97.42萬億。2012年GDP約51萬 億，M2與GDP的比例達190%。有人認為， M2/GDP數據逐年高企，說明資金效率和金融 機構的效率較低。更有人擔心通脹回歸和房價 反彈。

但實踐表明M2和GDP並不存在嚴格的對應關 系。1996年是個分水嶺。從這一年開始M2超 過GDP，但此後卻長期保持了低通脹，甚至局 部時期還出現通縮。而改革開放後幾次大通脹 都出現在此之前。

這是因為，合意的貨幣發行規模，取決於貨幣 背後的信用而非GDP本身。如果說稅 收財政信 用與GDP存在正相關關係，土地財政提供的信 用與GDP的這種相關性就可能比同樣GDP的稅 收財政成倍放大。

1998年住房制度改革雖然沒有增加GDP，但卻 使「城市股票」得以正式「上市流通」，全社會的信 用需求急速擴大。如果我們理解房價的本質是 股價的話，就會知道，通貨膨脹之所以沒有如 期而至甚至出現通縮，乃是因為房價上升導致 社會信用膨脹得更快。

理解土地財政的問題與風險

雖然「土地財政」給中國經濟帶來了諸多好處， 但同任何發展模式一樣，「土地財政」模式也有 其自身的重大問題。這些問題不解決好，很可 能會給整個經濟帶來巨大的系統風險。其後 果，不會小於稅收財政曾經帶來的「大蕭條」、 「金融風暴」、「主權債務危機」。

首先一個問題，就是「土地財政」必定要將不動 產變成投資品。政府打壓房價的政策之所以屢 屢失效，就是沒有按照資本品的市場來管理住 房市場。

「土地財政」的本質是融資，土地乃至住宅就必 定是投資品。買汽車公司股票的人，並不是因 為沒有汽車。同樣，買商品房（城市股票）的 人，也並非因為沒有住房。只 要是土地財政， 不動產就無可避免地會是一個資本品。無論你 怎樣打壓住房市場，只要其收益和流動性高於 股票、黃金、儲蓄、外匯等常規的資本渠道， 資金就會繼續流入不動產市場。

第二，拉大貧富差距。土地財政不僅給地方政 府帶來巨大財富，同時也給企業和個人快速積 累財富提供了通道。靠投資不動產在一代人之 內完成數代人都不敢夢想的巨額財富積累，成 為過去十年「中國夢」的最好註腳。

但與此同時，沒有機會投資城市不動產的居民 與早期投資不動產居民的貧富差距迅速拉開。 擁有不動產的居民，即使不努力，財富也會自 動增加；而沒有擁有不動產的居民，即使拚命 工作，擁有不動產的機會也會越來越渺茫。房 地產鎖定了不同社會階層流動的渠 道，造就了 絕望的社會階層。

第三，佔用大量資源。如果說中國經濟「不協 調、不平衡、不可持續」，房地產市場首當其 沖。同虛擬的股票甚至貴金屬不同，不動產為 信用基礎的融資模式，會超出實際需求製造大 量只有信用價值卻沒有真實消費需求的「鬼 樓」甚至「鬼城」。

為了生產這些信用，需要佔用大量土地，消耗 掉本應用於其他發展項目 的寶貴資源。資本市 場就像水庫，可以極大地提高水資源的配置效 率，灌溉更多的農田。但是，如果水庫的規模 過大並因此而淹沒了真正帶來產出的農田，水 庫就會變為一項負資產。

第四，金融風險。既然土地財政的本質是融 資，就不可避免地存在金融風險。股票市場上 所有可能出現的風險，房地產市場上都會出 現。2012年全國土地出讓合同價款2.69萬億 元，雖然低於2011年的3.15萬億元，與2010年 的2.7萬億元基本持平。但這並不意味著土地融 資在全資本市場上比重的縮小。

截至2012年底，全國84個重點城市處於抵押狀 態的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額 5.95萬億元，同比分別增長15.7%和 23.2%。全 年土地抵押面積淨增4.72萬公頃，抵押貸款淨 增1.12萬億元，遠超土地出售收入的減少。這 些土地抵押品的價值實際上都是通過房地產市 場 的價格來定價的。打壓房價或許對坐擁高首 付的銀行住房貸款產生不了多少威脅，但對高 達6萬億以土地為信用的抵押貸款卻影響巨大。 一旦房價暴跌，如此規模的 抵押資產貶值將導 致難以想像的金融海嘯。

沒有準備的稅制轉型

鑑於「土地財政」帶來的一系列嚴重問題，主流 觀點幾乎一邊倒地要求拋棄「土地財政」。談論 拋棄很容易，如何找到替代的融資？一個簡單 的答案，就是倣傚發達國家，轉向稅收財政。

當年美國「土地財政」切換到「稅收財政」，靠的是 聯邦政府放棄土地收益同時地方政府開徵財產 稅。今天中國，土地在地方，稅收在中央。如 果倣傚美 國，中央政府就必須大規模讓稅給地 方政府。現在，中央稅收剛剛超過11萬億，要 想靠退稅彌補近3萬億的土地收入和佔地方財政 收入16.6%的1萬億的房地產相關稅收幾乎是不 可能的（更不要說還有6萬億的土地抵押融 資）。

如果國稅不變，按照某些專家的建議，通過直 接增加財產稅等新的地方稅種來補償土地收 入。那麼，能否靠增稅彌補放棄「土地財政」的 損失？中國的稅 負水平並不低，其增速遠超 GDP。2012年完成稅收達到11萬億，同比增 11.2%。在此基礎上，繼續大規模加稅的基礎 根本不存在。

在中國，「土地財政」的本質是「融資」，其替代者 必定是另一種對等的信用。而要把稅收變為足 以匹敵土地的另一個信用基礎，就必須突破一 個重要的技術屏障——以間接稅為主的稅收體 制。

數據顯示，2011年，我國全部稅收收入中來自 流轉稅的收入佔比為70%以上，而來自所得稅 和其他稅種的收入合計佔比不足30%。來自各 類企業 繳納的稅收收入佔比更是高達92.06%， 而來自居民繳納的稅收收入佔比只有7.94%。 如果再減去由企業代扣代繳的個人所得稅，個 人納稅不過佔2%。去年個稅起征點上調後，今 年個人直繳的比例還會更低。這就是為什麼稅 收高速增長，居民稅負痛感卻不敏感的重要原 因。

任何一種改革，如果想成功，前提就是納稅人 的負擔不能惡化。1862年，美國的稅改取消聯 邦土地收入，改徵地方財產稅，納稅人的負擔 沒變，收入在不同政府間切換。但在中國這樣 的稅收結構下，就算是中央真的可以下決心減 稅，也不過是減少了企業的負擔，減稅並不能 直接進入居民個人賬戶。因此，對居民 個人而 言，增加財產稅就是支出淨增加。

有人也許會質疑，難道應該讓中國企業忍受如 此高的稅負？我們可以用另一個問題回答這個 問題，為什麼中國邊際稅率如此之高，全球投 資還要蜂擁進入中國？答案是：「土地財政」。

借助土地的巨大融資能力，地方政府可以執行 無人能敵的稅收減免和地價補貼。其補貼規模 之大，甚至使得如此高的稅率都變得微不足 道。也正是由於地方政府的補貼遠大於稅負的 增長，中國企業才保持了相對競爭對手的優 勢。

同樣的道理，中央政府之所以可以保持如此高 的稅收增長，很大程度上是仰仗地方政府更高 的土地收益。沒有「土地財政」的補貼，企業根 本無法負擔如此沉重的稅收，中央政府的高稅 率就不可持續。

「土地財政」的升級與退出

中國未來幾年最大的戰略風險，就是在還沒有 替代方案之前，輕率拋棄「土地財政」。

沒有一成不變的城市化模式。「土地財政」也是 如此，不論它以前多成功，也不能保證其適用 於所有發展階段。指出直接稅開徵的風險，並 非否定直接稅的作用，而是要發揮不同模式在 不同階段的優勢。同時，當城市化進入新的發 展階段後，為不同模式的轉換尋找可行的途 徑。

最優的城市化模式，就是根據不同的發展階 段、不同的空間區位，組合使用不同的模式。 一旦原始資本積累完成，城市化進入穩定階 段，其歷史角色就會逐步淡出並最後終結。不 同模式過渡，沒有簡單的切換路徑。必須經過 複雜的制度設計和幾代人的時間。

正確的改革策略應當是：積小改為大改。把巨 大的利益調整，分解到數十年的城市化進程 中。要使每一次改革的對象，只佔整個社會的 很小部分。隨著城 市化水平的提高，逐漸演變 到直接稅與間接稅並重，乃至直接稅為主的模 式。成功的轉換，是「無痛」的轉換。時間越 長、對象越分散，社會承受力就越強，改革也 就越成功。

具體做法是，當把城市分為已完成城市化原始 資本積累的存量部分和還沒有完成的增量部 分。在空間上、時間上把不同的利益主體區分 開，分別制定政策，分階段逐步過渡到更加可 持續的稅收模式：

1）企事業單位和商業機構，可率先開始徵收財 產稅；

2）永久產權（如僑房、公房等），可以開徵財 產稅；

3）小產權房、城中村可以結合確權同時開徵財 產稅；

4）有期限的房地產物業，70年到期後開徵財 產稅同時轉為永久產權；

5）老城新增住宅拍賣時就規定要交繳財產稅；

6）老城區及附近新出讓的項目 可以縮短期 限，如從70年減少到20年或30年，到期後，開 徵財產稅；

7）所有已經有完整產權的物業，需以公共利益 為目的，才可以強制拆遷，物業均按市場 價進 行補償；

8）願意自行改建的，在容積率不變且不惡化相 鄰權的條件下，允許自我更新；

9）願意集體改造的，自行與開發商談判條件。 個別政府鼓勵的項目 （如危舊房），可以容積 率增加等方式予以獎勵。

財產稅可以有不同的名目，直接對應相關的公 共服務。通過區別不同的政策對象，按照不同 的階段，將完成城市化的地區漸進式地過渡到 可持續的「稅收財政」，同時，建立與之相對應 的，以監督財稅收支為目的社區組織。

城市新區部分則應維持高效率的「土地財政」積 累模式。但維持，並不是意味著無需改變。其 中，最要緊的，就是必須盡快將住房地產分為 投資和消費兩個獨立的市場。現在的房地產政 策之所以效率低下，一個很重要的原因，就是 我們希望用一個政策同時達成「防止房地產泡 沫」和「滿足消費需求」兩個目標。要想擺脫房地 產政策的被動局面，就必須將投資市場和消費 市場分開，並在不同的市場分別達成不同的經 濟目標——在投資市場，防止泡沫破裂；在消費 市場上，確保居者有其屋。

市場區分後，就可以組合利用價格和數量兩個 槓桿，使政策的「精度」大幅提高。在投資市場 上（商品房），控制數量（比如，將供地規模 同其空置率掛鉤）放開價格，避免不動產價值 暴跌觸發的系統性危機；在消費市場上（保障 房），控制價格增加數量，滿足新市民進入城 市的基本消費需求。

在這裡需要特別指出的是，「土地財政」下，中 國貨幣的信用的「錨」就是土地。在某種意義 上，人民幣是「土地本位」貨幣。中國之所以沒 有產生超級通貨膨脹，關鍵在於人民幣的信用 基石——「土地」——的價值和流動性屹立不倒。 一旦房價暴跌，土地就會貶值，信用就會崩 潰，氾濫的流動性就會決堤而出。

「人的城市化」

真正用來滿足需求並成為經濟穩定之錨的，是 保障房供給。這部分供給應當儘可能的大。理 想的狀態，就是要做到新加坡式的「廣覆蓋」。 所謂「廣覆蓋」就是除了有房者外，所有居民都 可以以成本價獲得首套小戶型住宅。只要不能 做到「廣覆蓋」，保障房就會加劇而不是減少社 會不滿，「尋租」行為就會誘發大 規模腐敗。

而要做到「廣覆蓋」，首先必須解決的問題就是 資金。中國金融系統總體而言，資金非常豐 沛，關鍵是如何設計出足夠的信用將其貸出 來。目前的保障房不能進入市場。這種模式決 定了保障房無法像商品房那樣利用土地抵押融 資。依靠財政有限的信用，必定難以滿足大規 模建設的巨額資金需求。

如何既能與商品房市場區隔，又可以進入市場 流通以便於融資？一個簡單的辦法就是「先租後 售」——「先租」目的是與現有商品房市場區 隔；「後售」 則是為瞭解決保障房建設融資。舉 例而言：假設50平方米保障房的全成本是20萬 元（土地成本2000元/平方米，建安成本2000 元/平方米）。一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬元，10年就是12 萬元，15年就是18萬元。屆時只需補上差額， 就可獲得完整產權。

這個假設的例子裡，各地的具體數字可能不 同，但理論上講，只要還款年限足夠長，輔之 以政府補助和公積金（可分別用來貼息和政府 物業費）,即使從事收入最低的職業，夫妻兩人 也完全有能力購買一套完整產權的住宅。

由於住房最終可以上市，因此土地（及附著其 上的保障房），就可以成為極其安全有效的抵 押品。通過發行「資產擔保債券」（Covered Bonds）等金融工具，利用社保(3.11萬億元)、 養老金(1.92萬億元)、公積金（2萬億）等沉澱 資金獲得低息貸款，只需政府少許投入（貼 息）， 就可以一舉解決「全覆蓋」式保障房的融 資問題。

「先租後售」模式，看似解決的是住房問題，實 際上卻意味著「土地財政」的升級。

這一模式同以往的「土地財政」一個重要的不 同，就是以往「土地財 政」是通過補貼地價來直 接補貼企業，而「先租後售」保障房制度，則是 通過補貼勞動力間接補貼企業。2008年以後， 制約企業發展的最大瓶頸已經不是企業，而是 勞動力。新加坡和香港的對比表明，住房成本 可以顯著影響本地的勞動力成本，進而增強本 土企業的市場競爭力。

「土地財政」另一個後果，就是「空間的城市化」並 沒有帶來「人的城市化」——城市到處是空置的豪 宅，農民工卻依然在城鄉間流動。現在很多研 究都 把矛頭指向戶口，似乎取消戶籍政策就可 以一夜之間消滅城鄉間的差距。取消戶籍制 度，如果不涉及其背後的公共服務和社會福 利，等於什麼也沒做；如果所有人自 動享受公 共服務和社會福利，那就沒有一個城市可以負 擔得起。

戶籍制度無法取消與「土地財政」密切相關。由 於沒有直接的納稅人，城市無法甄別誰有權利 享受城市的公共服務，就只好以戶籍這種笨拙 但有效的辦法來限定公共服務供給的範圍。要 想取消戶籍制度，就必須改間接稅為直接稅。 而改變稅制，就必須面對前文所述的制度風 險。

但就算能夠用財產徵稅取代戶籍，也還是解決 不了農民轉變為市民的問題——今天因為缺少財 產而擁有不了戶籍的非城市人口，明天也一樣 會因為缺少財產而無法成為合格的納稅人。因 此，研究怎樣讓農民可以獲得持續增值的不動 產，遠比研究如何取消戶籍來得更有意義。

「先租後售」的保障房制度，使得戶籍制度變得 無關緊要。它為非農人口獲得城市資產和市民 身份，直接打開了一條正規渠道——新市民只需 居住滿一定時間，就可以通過購買保障房，成 為城市的正式市民。

「土地財政」重建個人資產

現在的財政界，有一種普遍的看法，認為中國 現行的稅制結構，已經到了非調整不可的地 步。理由是間接稅使每一個購買者都成為了無 差別的納稅人，無法像直接稅那樣，通過累進 使高收入者承擔更多的稅負來調節貧富差距。

但現實中，真正導致貧富差距的深層原因，是 有沒有不動產。不動產成為劃分有產階級和無 產階級的主要分水嶺——有房者，資產隨價格上 升，自動分享社會財富；無房者，所有積累都 隨房價上升縮水。房價上升越快，兩者財富差 異就越大。財產不均是因，收入不均是果。用 稅收手段只能調節貧富的結果；用不動產手段 才能調節貧富的原因。

要縮小社會財富差距，最主要的手段，不是稅 收轉移和二次分配，而是要讓大部分公民能夠 從一開始就有機會均等地獲得不動產。「土地財 政」向有產者轉移財富的功能，是當前貧富差距 加大的「罪魁禍首」，但通過「先租後售」，這一功 能馬上就可以變為縮小貧富差距的有力工具。

「現代人」的特徵，就是擁有信用。土地財政通 過「先租後售」保障房，幫助家庭快速完成原始 資本積累，為勞動力資本的城市化創造了前 提。由於保障房的市場溢價遠遠高於其成本， 因此，保障房房改就相當於以兌現期權的方式 給所有家庭注資。

家庭的經濟學本質乃是從事「勞動力再生產」的 小微企業。將土地資本大規模注入家庭，可以 快速構築社會的個人信用，使經濟從國家信用 基礎拓展到個人信用基礎。保障房「廣覆蓋」， 為城市化的高速發展提供了一個巨大的社會穩 定器。它在利益急速變化的發展階段，極大地 增加整個社會的穩定性，擴大執政黨的 社會基 礎。

「先租後售」保障房可以顯著地提高配置家庭效 率。國外的實踐表明，同儲蓄形態的養老金相 比，住宅更加容易保值、增值。高流動性的住 宅可以在家庭層次將社保和養老金資本化。

「先租後售」保障房對中國經濟的意義，乃是借 助「土地財政」作為融資工具為啟動大規模保障 房建設並將住房轉化為城市化的人口的原始資 本，從而為城市化完成後轉向稅收財政創造條 件。1998年房改的成功，推動了中國近十年的 快速增長。保障房在規模上遠超當年的房改 （甚至美國的《宅地法》），可以預 見，這一 改革一旦成功，中國經濟至少還可以高速增長 20年。

結束語

近代以來，中國一直都在模仿、追趕，鮮有能 真正稱得上「有中國特色」的制度創新。而「土地 財政」就是這樣一個偉大的制度創新，其經濟學 意義遠比大多數人的理解來得深刻、複雜。

「土地財政」只是一種金融工具。工具本身無所 謂好壞，關鍵是如何使用。「土地財政」之所以 廣受詬病，並非「土地財政」出了問題，而是如 何使用「土地財政」出了問題。隨著城市化階段 的演進，「土地財政」用來解決的問題也應當及 時改變。

從更長遠的經濟發展階段看，我們今天所擔心 的問題，很可能會隨著原始資本積累階段的完 成而自動消失。

中國城市化最快的城市之一深圳，稅收收入佔 到政府收入的93%以上，來自土地的收益已經 微不足道。但深圳經濟並未為無地可賣而「不可 持續」——由於已經完成了原始資本積累，深圳 土地財政已經悄然退 出。深圳的實踐表明，我 們可能根本無需為長大後不治自癒的「病」吃 藥。

土地糾結60年 被遺忘的北大荒

http://www.infzm.com/content/94929

在中國東北角那片似乎被遺忘的黑土地上，114個國有農場頑強地以計劃經濟方式運行至今。農場與農工之間，土地權屬糾紛、控制與反控制的矛盾越積越多，卻囿於體制與財力之限而無力解決。三十多年來，黑龍江農墾始終在苦苦尋找著改變之道。

在中國東北角那片似乎被遺忘的黑土地上，114個國有農場頑強地以計劃經濟方式運行至今。

2013年7月，大興農場農工楊志國等來自6個農場的一百多位農工，就黑龍江農墾中的土地等問題向國務院農村綜合改革工作小組辦公室（以下簡稱綜改辦）申請行政復議。因為此前一年，綜改辦曾下發《關於開展國有農場稅費改革專項檢查的通知》。

當月，二十多位農工還在北京辦了一場黑龍江農墾民生與法律問題研討會。

這群農場農工來自北大荒，曾經的流放之地。他們的身份頗為詭異，既是農場職工，又是土地承包者。除了上交土地承包費之外，還得接受農場的各種計劃方式的指令。而農場既承擔著非生產人員的工資、農場職工的社會保障費用，又需要為部分政府職能出錢，總是收不抵支，而將許多負擔事實上壓在土地承包者也就是農工的肩上。

在北大荒，167萬人都靠著這塊黑土地吃飯。這裡每年產出的糧食佔全國的1/30，從這裡運出去的糧食佔全國各省糧食調出總量的1/4。但這裡的114個國有農場與農工的矛盾衝突，近年來卻有增無減。

從大鍋飯到承包制

到了1983年，北大荒墾區農場開始小範圍嘗試家庭聯產承包制。等到1984年結算的時候，王木存的承包小組賺了兩萬多元，這對於之前每月只有40元工資的王來說，簡直是天文數字。

北大荒第一批國營農場出現於1947年，在其早期建設者中，有王震率領的8.15萬從朝鮮戰場復原的轉業官兵、被下放的「右派」，還有北京、上海、天津等城市的54萬知識青年。

1983年之前，各個農場完全遵循著國有企業的運行模式，有盈利上交國家，虧損由國家補貼。生產隊是農場最小的生產單位，農場職工被分配在各個生產隊裡，由農場統一發工資。74歲的858農場職工王木存回憶說：「每天的工作由生產隊隊長統一安排，到了田間，發現活幹不了，也不能回來。」

到了1983年，時代變了，安徽小崗村率先試行的家庭聯產承包責任制已經在全國鋪開，北大荒墾區農場也開始小範圍嘗試家庭聯產承包制。

王木存向生產隊借了一台拖拉機、一台小型車，承包了2200畝地，帶著全家5口人，組成一個承包小組。農場不給承包小組發工資，到秋收的時候，除了交「公糧」（即農業稅）之外，每畝地交給農場17元租金。

等到1984年結算的時候，承包小組賺了兩萬多元，這對於之前每月只有40元工資的王木存來說，簡直是天文數字。

但經營不善的承包小組也比比皆是，於是出現了掛賬現象。黑龍江農墾總局副巡視員劉錫榮曾在《關於黑龍江墾區家庭農場欠款掛賬問題的探討》一文中指出，墾區家庭欠款掛賬由1984年的0.45億元，上升為1988年的9.35億元。859農場的農工於文珍透露，她名下掛了近30萬元的欠賬，退休後，從養老金中逐月扣除。

不得已，兩年後開始，大批家庭農場重新回歸了生產隊。

當時，由於糧食價格不高，種地總是賠錢，職工的積極性不高，大片的土地荒著沒人種。農場就到周邊的農村招一些農戶到北大荒種地，還能解決戶口。52歲的張桂榮，就是在1989年從內蒙古敖漢旗來到北大荒的青龍山農場，承包了300畝地。

一直到了2002年，土地承包制才在黑龍江墾區農場全部落實到戶。墾區實行「四到戶，兩自理」，即通過承包租賃的方式把土地使用權明確到戶；農機到戶；核算到戶；盈虧風險責任到戶。家庭農場生產費和生活費全部自理。

據張桂榮回憶，2006年前，農業稅20元/畝，土地承包費90元/畝，每畝地總共要給農場交110元。扣除稅費，每畝地能賺上500元。

農業稅沒了，負擔卻更重了

現在承包土地的人也就事實上承擔了農場部分非生產人員的社會保障費用。

2005年12月29日，延續了2600年的農業稅退出歷史的舞台。但出人意料的是，農工的負擔反而從此變得更重了。

這一年，黑龍江農墾總局——也就是這些耕地的最高管理者——曾出台18號文件，規定規模田承包費每三年可在10%的幅度內上下調整。

兩年後，該局又出台了《關於推進黑龍江墾區國有農場稅費改革操作方案》，規定國有農場通過降低土地承包費的方式，落實免除農業稅、農業特產稅政策，降低農工社會負擔。農工承擔的類似農村「鄉鎮五項統籌」收費也給予全部免除。

但這一方案也為農場公共事業經費留了口子——農場、管理區和居民點內公益事業建設投入，可以參照農村「一事一議」籌資籌勞的有關規定執行。最高限額，要根據農工收入水平和負擔能力合理確定。

這項改革後，農工要承擔多少「一事一議」的費用呢？以青龍山農場為例，土地承包合同上就列有水利建設費、水田基礎建設費、道路建設費、社會事業建設費等項目，其中道路建設費平均每畝達到90元。

而規模田承包費也沒有真正按照每三年在10%的幅度調整。以大興農場為例，一類地水田承包費由2009年的220元/畝，上漲到2013年的430元/畝，一類地旱田由200元/畝，漲到420元/畝，足足翻了一番。

儘管可以享受國家補貼（包括糧食直補和農資綜合補貼，以牡丹江管理局為例，每畝共有補貼70元），但農工們仍覺得承包費太高。

其實，在農場的國有體制下，要制定出承包費，需要走一套繁瑣的程序。

調整收費標準和增加收費項目，必須經農場職工代表大會討論通過，報總局審批，並報農業部農墾局和財政部農業司備案。每年年初，農場會召開職工代表大會確定租金，並以文件形式下發，這也被農工們稱為一號文。

但農場農工們並不認同職工代表大會的公正性。大興農場的姜寶貴就發誓，這輩子再也不當職工代表了。「2008年以前，大興農場每年職工代表大會召開前，各個生產隊隊長書記，指派連隊的幹部參加，還叮囑不要亂說話，叫舉手就舉手。」

後來，職工反對聲太大，農場就讓反對者進行民主選舉。姜寶貴就是這麼被選上去的，2008年到2010年，連續當了三屆農場職工代表。

姜寶貴發現，承包的地價農場已經事先定好，在職工代表大會召開前，故意每畝多報20元。開會的時候，職工代表反映地價太高，農場就減掉20元。即使投了反對票也絲毫不會改變結果，因為職工代表中，農場各機關及基層單位領導的人數要遠超過一線職工代表人數。以大興農場第二管理區為例，2010年共有17名職工代表，其中13名為農場幹部或幹部家屬。

但說起來，農場方面也有一肚子苦水。「墾區各農場屬農業企業，其主要收入來源，甚至是唯一的收入來源就是土地承包費。」黑龍江農墾總局宣傳部人士對南方週末記者說。

國家核定墾區的糧食直補和農資綜合補貼資金明顯不足，需要農場補貼；國家同村、同鄉公路建設、危舊房改造中，農場還要予以一定的配套資金。

國有農場的支出也逐年增加。不僅包括全省社平工資的增長、農業職工五項社會保險繳費逐年增加，從2009年起，黑龍江省還將原來沒有養老保險的「五七工」、「家屬工」也納入養老保險統籌，並要求企業補貼20%的參保繳費。

結果，現在承包土地的人也就事實上承擔了農場部分非生產人員的社會保障費用。

「買了轎車去種地」

城鎮化建設中，原本住在田間地頭的職工，都被要求搬到農場總部附近的小區。耕種區離農場總部近則10公里，遠則50公里。黑龍江冬天，氣溫零下二十多攝氏度，騎摩托車不行，職工們只得買了轎車去種地。

不僅是土地承包費逐年上漲，農場方面在各個環節的控制也很嚴密。

一位黑龍江農墾系統的老領導對南方週末記者說：農場要效益，也要增長，由於受以往計劃經濟體制慣性的影響，喜歡對土地生產經營活動發號施令。

2006年前後，農場開始統一供應種子和化肥。簽訂承包合同上寫著，每畝要交納種子統供保證金10元/畝，自留和另行購買種子的，不享受良種補貼，保證金不予退還。

2010年年初，張桂榮到農場問種子、化肥的價格，會計表示要等到第二年結算的時候才知道。後來張發現，農場供應的種子和化肥的品種在市面上都能買到，但價格卻更高，一噸化肥要貴200元；種四百多畝地，如果自行購買種子和化肥，要少花15000元。

到了2013年，農場供應的肥料統一換上了北大荒專供的包裝，農工們無法跟市場比價。

在858農場，農場要求耕種面積超過400畝的農工一律配備大型收割機。這樣的收割機一天能收割近150畝水稻，對於一個種植400畝的農工來說，利用率是每年三天。大型收割機的價格20萬，由農工個人自行承擔。

該農場的一名職工說，其實現在每家每戶都配有小型收割機，一天收40畝地，400畝地10天也就收完了。

每個連隊會建一個露天農機停放點，即便張桂榮把收割機停在自家車庫，也要每年交給農場800元。

在收糧環節，《黑龍江省大興農場2011年深化改革實施方案》（農場1號文）規定，水田承包戶必須在2011年12月20日前向農場上繳200公斤/畝，按當時水稻市場價格折算後用於預交下一年土地承包費、種子統供保證金、合同定金等款項。

農場收糧，要扣掉5%的雜質和水分，算下來，每斤要比市場價低1毛錢。交夠了糧食，剩下的才能賣給米廠或糧販子。要是不願把糧食賣給農場，就要補給農場每斤1毛錢的差價。絕大多數農工，還是選擇把糧食賣給農場。

交地租的時候，每畝地還要交20元的保證金，轉年結算，這筆錢幾乎被扣光了。比如說，大棚內標識牌、溫度計擺放不到位，不予返還5元保證金。水稻池要做到四周整齊劃一、棱角分明，切面平整，不然也要扣保證金。在張桂榮與農場簽的承包合同上，扣保證金的項目超過20項。

2006年以後，黑龍江墾區開始推行城鎮化建設。黑龍江省社會科學院課題組的報告顯示，2008年到2011年，墾區每年新建改造住宅面積一千多萬平方米，相當於以往每年10倍的規模，每年建設規模比歐洲一個國家還大，城鎮化率由57%提高到80%。

原本住在田間地頭的職工，都被要求搬到農場總部附近的小區。這樣一來，許多農工不得不在新樓附近的綠化帶種上大蔥、白菜。

下田幹活也成了問題。耕種區離農場總部近則10公里，遠則50公里。張桂榮本想省點錢，騎輛摩托車。但在黑龍江的冬天，氣溫下降到零下二十多攝氏度，摩托車根本發動不了。於是，職工們只得買了轎車去種地。

既然有如此多的限制條件，農工為何不能用腳投票、索性不承包土地呢？事實上，現在的土地承包制是當年家庭農場的延續，很多農工都在這片土地上耕作多年，如張桂榮一家十口人二十多年來都在此種地。雖然收入比以前少了，但至少可以維持生活。一旦離開，成本很高，去周邊農村很難獲得更高收入以及像農場這樣的社會保障。

糾結的荒地產權

農場開荒地的權屬問題，成為農工與農場矛盾的導火索。

各家農場曾經從1986年開始幾度出台政策鼓勵開荒。但這些荒地的權屬問題，卻成了農工頻繁打官司、上訪的導火索。

1995年，黑龍江農墾總局《黑龍江墾區五荒資源開發實施辦法》（五荒指的是荒山、荒灘、荒地等未開發土地資源），其中規定：農場職工群眾可購買、租賃、承包開發「五荒」，使用權歸開發者所有。五荒資源使用權年限，根據資源開發項目具體特點和使用者的要求，一般不少於20年，最長可至50年。

第二年，農場就以「舊證換新證」的名義收回了農場頒過的各種證。但新證至今也沒有發下來，大興農場農工楊志國多次到農場詢問此事，農場的答覆是，農場不再頒發土地證，只需每年簽承包合同即可。

事實上，1996年，黑龍江農墾總局曾發過一則通知，要求「所有開發性家庭農場在1996年6月底前必須到農場土地管理科辦理重新登記手續，登記時需要提供原有土地證等，按照國家規定上足應繳費用，發給國有土地使用證」。

但多個農場的數十位職工均表示，沒有聽說過上述通知。

楊志國查詢其所在的大興農場的土地證後發現，1994年，大興農場耕地面積36萬畝，到了2001年，換新的土地證，耕地面積變為了42萬畝。相差的6萬畝耕地，正是職工自行開墾的國家未利用土地，國土資源部門直接將這部分土地證頒給了農場。

此後，很多曾自費開荒的農工由於種種原因被農場收回土地，而成為上訪大軍中的一員。

七星農場的農工薄義就因為農場在2011年夏天強行收回了他的開荒地，到北京上訪。此後，被農場信訪幹部直接帶到松花江農場的一棟平房，這裡也被訪民稱作「信訪學校」。

2011年9月，經常在個人博客披露黑龍江農墾問題的作家蔣巍聽說這事，要來「解救」這些上訪戶。農場聽到消息，就把「信訪學校」的大鐵門敞開了，訪民們不走，農場抱走被縟，拆了床鋪。於是，薄義就這樣結束了48天的學習生活。

青龍山農場農工張桂榮也是上訪戶之一。2006年，青龍山農場鼓勵職工開墾自家耕地範圍內的泡子地、沼澤地，被改造的地塊五年不收費，這也俗稱「連片五荒」。一整年，農場的廣播台都在播放這則消息。於是，張桂榮整理出一百多畝地。

但張桂榮後來發現，自己開發的這些荒地也都被計算了承包費。對簿公堂的結果，是農場贏了官司。張桂榮上訴到農墾中級人民法院，維持原判。無奈之下，張桂榮也踏上了漫漫上訪路。

2012年2月，因為農工上訪問題，國務院綜改辦下發《關於開展國有農場稅費改革專項檢查的通知》。

於是，大興農場農工楊志國等來自6個農場的一百多位農工，2013年7月將土地承包合同、收費憑證和各農場的收費文件交到了國務院，向國務院綜改辦申請行政復議。同時，他們在北京舉辦了一場研討會。

不過，研討會結束後的第十天，楊志國就被從北京帶回了黑龍江農場，並被要求撤銷復議申請。

在這期間，黑龍江農墾總局宣傳部給每個參會的專家都打了電話，還寫了份回應研討會問題的書面材料。

關於荒地產權問題，材料是這樣寫的：《黑龍江省拍賣「五荒」資源使用權的暫行規定》裡提到，「一般不少於30年，最長可至70年。」這裡使用的是「可」、「一般」等字眼，並非是「必須」或「應當」。該《暫行規定》也規定各農墾可依據此政策制定實施細則。

「一場不可逆轉、無法阻擋的改革」 周其仁：土地改革的誘餌與根子

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幾億農民流動起來的土地制度，會不同於城鄉隔絕時代的土地制度。

中央政府、地方政府、村莊農民，是這場改革曲線進程中缺一不可的力量。但發動過程是不均衡的，沒法設計，不能規定哪個先走哪個後來。改革的平衡點，會在其中不斷調整。合起來，才能逼土地改革往正道上走。

改革的動力來自流轉。流轉帶來可利用的土地總量上升，土地收益上漲，會形成新的既得利益，這是推動改革的力量。

拿流轉的好處誘惑人，拿確權約束人，這件事情就做成了，也能防止地方上「侵權式流轉」的邪火。

確權不是形式，而是一種關係的終結，它正在倒逼集體所有制那種不斷以人分地關係的終結。

不徹底改變現有集體制，流轉就不能發展起來。工業化、城市化下的土地需要包含流轉權的新型合作制，而不是基於地緣和人口不流動的村社制。

從小產權房到成都試點，到底哪一個會成為出口，誰也不能肯定，但這些可能的出口點背後的經濟力量和制度動因是一樣的——農村土地的相對價格已經發生了巨大的變化，資源最終會流向出價較高的主體，這是不可阻擋的經濟規律。農村土地改革已經一江春水向東流，誰也阻擋不住了。

對土地改革的期待，最近一再升溫，甚至資本市場上只要沾上「土改概念」的公司，股價就一波波演繹上漲行情。

在本輪土地改革中，最具想像空間的便是農村土地改革。

1962年的《人民公社條 例》和1982年的《中華人民共和國憲法》，消滅了城鄉之間一切的私有土地。前者把農村宅基地和自留地收歸集體所有，後者把城市私宅之下的土地收歸國有。兩種土地，權利不同，價格不同。城鎮的國有土地可經招拍掛程序自由流轉，也可抵押；集體土地若想流轉為非農用地，卻只有國有化一途（近年來有一些地方進行了各種集體土地流轉試點，但一來規模總體來說較小，二來還是受到種種限制，比如宅基地始終嚴禁轉讓給城鎮戶口）。不過這個唯一的途徑，成為引發不穩定因素的火藥線——據國家信訪局統計，現在徵地引發的糾紛每年約400萬件，一半以上群體性事件由徵地拆遷引發。

這個日顯僵化的土地制度，在改革開放以來受到經濟發展與城市化進程越來越強烈的衝擊。在城市國有土地越來越難以滿足經濟發展需要的現實下，一方面，各種「地下」流轉在強大利益驅動下層出不窮，諸如被默認的「農村廠房」、屢禁不止的「小產權房」；另一方面，中央和地方政府也在現行制度框架內進行著包括「增減掛鉤」在內的各種試點，以期尋找改革的突破口。

2013年，中央層面，將農地「確權」寫入了「一號文件」；地方層面，廣東已出台文件，打算將農民房及其宅基地的買賣從村擴大到鎮，而溫州正試圖將其從村鎮擴大到縣域範圍。不過，最新的消息是，因為此項改革牽扯重大，存在激烈爭議，很有可能步伐會比原來市場期待的更慢一些。

中國城市和農村兩種不同的土地制度是如何形成的？新中國成立初期屬於農民的土地如何變成屬於集體？當前改革的關鍵點和動力機制何在？下一步的改革將會不可逆轉地走向「同地同價同權」，還是會因改革的某些變形而停滯？南方週末記者就以上問題專訪關注土改多年的北京大學國家發展研究院周其仁教授。

從無法律禁止城裡人 買農民房

為什麼農民種的白菜能賣給城裡人，農民的房子和土地不能賣？它們一樣都是農民的財產。既然是集體制，就應由集體來決定，改革第一步要抽掉國家對集體土地的控制。

集體制是如何被製造出來的

20世紀50年代後，國家深入到鄉村一級，這是中國傳統上以往任何時期都不曾做到的。

確權倒逼集體制

確權不是形式，而是一種關係的終結，它正在倒逼集體所有制那種不斷以人分地關係的終結。「生增死減」在影響確權，進而影響農村土地的流轉。

以流轉為餌，讓既得利益者來推動改革

拿流轉的好處誘惑人，拿確權約束人，這件事情就做成了。讓利益相關方看到這塊增量可能帶來的收益，以此作為驅動力和誘餌，來推動確權——要流轉，先確權！

誰也擋不住這場改革

一個中央政府，一個地方政府，一個村莊農民，在這項改革的進程中缺一不可。紅臉黑臉，都是制度變革不可或缺的力量，中國最怕的就是形成一邊倒的改革，那樣底下會趁勢胡鬧。

《人物專訪》用鳥的視角 拍出土地的傷痕 齊柏林：我在飛機上 不斷嘆息

2013-10-28  TWM

為了拍攝台灣，齊柏林不惜放棄安穩的公務員生活，抵押房子來購買空拍設備，只為了記錄地理環境的面貌，讓台灣人更認識台灣，更進一步喚醒各界的環保意識。 「我在飛機上，就嘆息聲不斷啊！」擁有二十年空拍經驗的齊柏林，看到不斷映入眼簾的怵目驚心景象，萬分焦急的他，終究忍不住決定拍攝台灣首部空拍紀錄片《看見台灣》。 入圍金馬獎 最佳紀錄片、原創音樂 《看見台灣》未演先轟動，入圍今年金馬獎最佳紀錄片、最佳原創電影音樂兩項大獎。但在這光芒的背後，付出的是五年的籌備時間，其中拍攝時間更長達三年，並耗資九千萬元，一半是募集各界的贊助。一份愛台灣的使命感，始終在齊柏林背後強力支持著他。 在籌備《看見台灣》的過程並不順利，齊柏林曾經天真地以為，既然他的空拍照片廣獲好評，拍成影片也應該會得到很多的支持；只是沒想到，籌措經費的過程，出乎他意料地不順利。「當初拍片碰到最大的困難，講出來其實很俗氣，就是缺經費啦！」他尷尬笑了笑地說。 因為台灣從來沒有過空拍電影，這也導致他在籌措經費時，遇上很大的阻礙，向許多人解釋空拍電影的構想，「但所有人都說：『不知道！』」「雖然過程中覺得有點受到屈辱，但自己還是幸運的。」當時媒體工作者陳文茜的紀錄片《正負二度Ｃ》推出時，曾在節目上專訪齊柏林，讓他的空拍照片獲得大大的曝光；○九年盧貝松的電影《盧貝松之搶救地球》（Home）上映，讓大家終於曉得什麼叫作空拍電影。 他獲得台達電文教基金會的金援，總統夫人周美青也請來中國國際商銀文教基金會贊助，阿布電影公司每年發行的桌曆，網路鄉民更是熱烈購買。 侯孝賢力挺 「我的名字隨便用」 「當初想著一定要找有分量的人來幫忙，不然人家會以為我在騙錢！」於是他想到知名導演侯孝賢，不僅在台灣電影圈很有分量，也是關心台灣環境的同好。經過齊柏林解說之後，侯孝賢深表支持，「他甚至說：『我的名字可以隨意給你們用！』」於是侯孝賢成了《看見台灣》的監製，也給了齊柏林拍攝方向的建議。 另一位非常「阿沙力」的，非導演吳念真莫屬。「剛開始大家都鼓勵我自己配旁白，因為是我的電影，應該由我的聲音詮釋，我也就跟著信心滿滿地進錄音室錄音。結果錄出來之後，媽呀！這也太難聽了吧！」齊柏林回想起來，覺得非常好笑又難為情。 找吳念真配旁白 「不是很貴 就是免費」於是他想到了吳念真，感性又獨具磁性嗓音的旁白風格，絕對是不二人選。「吳念真當初說得很清楚，要他配旁白，不是很貴，就是免費。」沒想到，吳念真看過片子之後，一口就答應免費替《看見台灣》配旁白。 吳念真回想當初看到還沒有口白、配樂的初剪影片時，光是畫面就令人震撼，「我回來就告訴我兒子：『不管未來你會不會有什麼成就，你都要感謝自己生在這個島嶼！』」除了旁白，這部紀錄片的音樂也是一大重點。「我的影片沒有故事，男主角就是怪手吧，所以音樂就顯得非常重要！」齊柏林曾經找過台灣的作曲家以及交響樂團，但不是開得價碼太高，不然就是以其他理由婉拒他。 雲門舞集創辦人林懷民建議齊柏林，一定要先找到作曲家，於是推薦電影《賽德克．巴萊》的新加坡作曲者何國杰。「何國杰原本拒絕，因為他向來只做商業片，不做紀錄片；其實有部分原因，是不知道紀錄片的票房會如何。」但何國杰的太太看了Demo帶（示範片）之後，覺得這是部非常與眾不同的紀錄片，因此何國杰答應了。由於價碼不低，阿布電影公司非常努力地找企業來贊助。 「我們想要報名金馬獎，所以趕著把紀錄片做出來，原本三個月的作曲時間壓縮成兩個月，何國杰的壓力非常大；我們一直到布拉格錄音的前一天，他都還在修改曲子。」齊柏林滿心的感謝，「何國杰也說這是他覺得他做得最好的一部曲子」。 雖然空拍電影對台灣來說太過於陌生，但幸運地一步步集結各路英雄好漢，共同完成這部片，讓齊柏林得以為台灣完成這項任務，也讓台灣人換個高度，知道自己居住的土地已經受傷的這個事實。 其實，愛攝影的齊柏林，當初和一般攝影師並無太大不同，都喜愛美的事物。他回憶民國六十年代，台灣經濟起飛速度驚人，十大建設蓬勃發展，當初都習慣以追求美感的角度來拍攝，「但如果把照片的畫面拍廣一點，就會發現台灣的環境被破壞得很嚴重，而且日益惡化。」於是，他決定排除萬難，完成這部紀錄片。 齊柏林剛開始常覺得，應該是政府的法令不夠周全，但也因為考量到在當地生活居民的生計，「大家平時罵政府罵習慣，但其實人人都有責任，只是政府應該出來帶頭並且承擔。」吳念真也憤慨地說：「那些土地的傷痕歷歷在目，都是我們的罪行，就算我們沒有直接參與破壞，其實我們也都是共犯！我們雖然不在阿里山種茶，可是阿里山茶難道不是賣給我們嗎？我們不在廬山開民宿，但我們也在那兒泡溫泉！」 柯一正呼籲 政府應負起教育責任 導演柯一正則說，農民和老百姓也許不知道個人行為將對環境導致什麼嚴重後果，「但政府是知道的，所以政府官員早就應該制止，或是教導我們，如何在不造成經濟恐慌的前提下，來保護環境，並且安全地取得食物。」不過齊柏林更認為，除了政府應該帶頭負起責任之外，每個人也都應該從自身做起。「像現在的環保公民運動就很值得嘉獎，雖然短時間還無法改變，但若能持續下去，就會有所成效。而小孩的教育尤其重要，爸媽應從孩子小時候，就帶他們去認識台灣這塊土地，讓他們從小就有環境保護的意識。」以一片雲朵的角度，齊柏林帶領台灣人俯瞰寶島的壯麗與瘡疤，期盼藉由這部空拍電影，喚醒國人對環境保護的意識。因為，台灣值得我們萬分珍惜。 齊柏林 出生：1964年 現職：台灣阿布電影公司導演經歷：台灣阿布電影公司共同創辦人、交通部國道新建工程局行政人員、《摩登家庭》雜誌攝影師家庭：已婚，育有一兒一女台灣，人間仙境墾丁南灣珊瑚茂盛生長，搭配漸層的海洋顏色，在陽光下波光瀲灩。 感謝上天賜予我們，祂一筆一畫勾勒出的寶島，這般無瑕的藝術創作，四面環海，旖旎而多姿，壯麗而非凡，令人驚豔、著迷，美得讓人屏息。 撰文‧楊寶楨