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美國的第二輪量化寬鬆貨幣政策 （Quantitative Easing，簡稱QE2）落實後，準備開動印銀紙機，這一招可謂牽一髮而動全身；熱錢有如決堤般湧入經濟較佳的新興市場，總理溫家寶上週訪問澳門，特別 提到：「『量化寬鬆貨幣政策』在資產價格上，極容易產生泡沫，在這種情況下，香港和澳門都要準備應對之策。」

泡沫正在形成，但何時爆煲，真是天曉得！但亦可從過往的泡沫作推測，本刊以九七年樓市見頂時的數據作參考，發現要達至九七年的瘋狂水平，現時樓價仍有八成 以上的升幅，而恒指要攀上○七年狂牛狀態，則勢破三萬點。在銀紙無力的經濟環境下，全城皆炒，除樓、股外，紅酒、郵票、人民幣都炒，草根階層則囤積日用品 來抗通脹，一於要貨唔要錢，呢鋪肯定炒爆香港。

資產價格不斷上升，銀紙貶值，手持港元的香港人更覺無力。今年三十六歲的Terry本來做會計，二十多歲開始炒股票，三年前，他替一家公司搞上市，拿了一 筆錢，真正賺了人生第一桶金後，就不再打工，開始做職業炒家，今年初開始，他狂掃新界樓，現持有單位十六個，亦買入人民幣及基金，手頭現金只佔身家一成。 他每天的生活離不開一部iPad，隨時篤股價、睇樓市成交、外幣匯價，連炒賣iPhone這門小生意都不放過，身體力行在這個資產泡沫大浪中淘金。

他說：「而家副身家五成係樓、三成股票、一成其他投資工具，只有一成係現金。留咁多現金喺手，只會不斷貶值，總之手頭上嘅錢夠我每個月開支就夠，真係緊急 要用錢時先放啲股票囉。」

二百萬樓下即掃

在Terry的投資組合中，住宅樓佔最多，他的買樓策略是：「二百萬樓下嘅樓，唔使睇即買。如果低層又話唔買、望墳又話唔買，會買少好多嘢。」他認為只要 單位的價錢，比九七時的價錢低最少兩成，就叫有水位，現時單位中有九個在粉嶺，包括粉嶺名都及碧湖花園，七個在沙田及大埔。買入的單位，假如連租約就會繼 續出租，其餘一律短炒，每個約賺最少一成就賣。

但他的炒樓經歷並非一帆風順，第一個買入的單位在九七年，是沙田河畔花園：「最後都交咗幾十萬學費，好彩有份工，咪一路hold住個單位。」他說相比以 前，現在低息令投資環境不如九七般風高浪急，他說得頭頭是道：「九七時利息要P（最優惠利率）+2%、P+3%，律師費都二、三萬呀，成本好高。而家買樓 用HIBOR（銀行同業拆息）好平，就算HIBOR加息，都有封頂P-2.4%，律師費幾千蚊咋，同以前差一大截。」

一直以來，他都只持有一、兩個單位投資，但去年底開始瞓身炒樓，就是因為低息，基本上他會向銀行借七成，分三十年攤還：「以前單位出租嘅收入，剛剛夠付供 樓，但因為息低，而家租出去供埋樓，仲有錢落袋。」他舉例，一個粉嶺兩房單位，供款每月四千多元，但租金有六、七千元，不但每月有千多元落袋，樓價同時不 斷升值。一年間，他前後炒賣十多個單位，每個賺十多萬，令他賺了接近二百萬。

樓市升八成

供款與租金比例是衡量樓價會否爆煲的指標之一；九七年時樓價狂升兼息口高企，以太古城為例，供款大大超過租金，供款租金比例達1.79，在沙士時則只是 0.95。本刊以此推算出「爆煲指標」，方法是假設利率不變為1%，要達至供款租金1.79的比例，樓價要升至$1,100萬，相對於現價$627萬，仍 有75%升幅。即使假設利率升至3%，樓價要升至$900萬才達至「爆煲指標」。

加息無有怕

上週樓按加息，特首曾蔭權公開指會隨時出手打擊樓市，財政司司長曾俊華亦表示關注QE2對本港經濟帶來的泡沫風險。市場猜測政府將對樓市炒家徵重稅。 Terry坦言這個星期相約睇樓的人少了，但他卻仍然無懼地說：「美國量化寬鬆政策嚟緊仲有第三期，美國起碼出年年尾先加息啦，九七年嘅時候都唔係一加息 個樓市就跌，要加幾次息先得。」不過，為了保險，他不會炒豪宅，只會選二百萬以下的單位投資：「因為豪宅係熱錢炒，但係細價樓真係有市場需要，我睇過好多 上市公司今年的業績，好多都賺錢，出年應該人人有人工加，咁就要上車啦。」他認為細價樓買少見少，現正積極物色低水的公屋及居屋。

另一方面，人民幣上升，他也有買外幣及債券。最「抵死」的是，他連iPhone都炒，早前蘋果公司限制每個住址，只可登記買十部iPhone，以壓抑炒 風，他的「住址」多的是，每轉炒十部，已炒了兩轉。訪問當日他就急急拿手上的iPhone往旺角先達放售，他說每部可賺一千五百元，他前後買了二十部，賺 了近三萬元。他認為入場費又平，而且風險低，不過賺得少，故只屬玩票性質。

樓價可升一倍

Terry對樓市非常樂觀，認為美國到明年底才會加息，而且按九七經驗，最少加幾多息樓市才「冧」，到底樓市何時到頂爆煲？

以太古城為例，現時的每月供款與租金收入相同，比例是一，但九七年息口達九釐時，當時一個六百七十五呎單位要五百六十七萬，月供三萬五千多元，但租金只有 兩萬，供款相對租金的比例達一點七九。雖然同樣單位現價要六百二十七萬，遠超九七年樓價，但息口低企，每月供款只是兩萬元，而租金約萬八至兩萬，若要達至 九七年一點七九這個供款相對租金比例，樓價要升至一千一百萬才爆煲，即是還有七成半升幅。而新界落後屋苑，潛在升幅更驚人，一個現價二百一十五萬的嘉湖山 莊，要升至六百萬元才「爆煲」！

裕泰興地產執行董事羅守耀預期，息口在這幾年進入加息周期的機會極微。「中間有可能加一、兩次息，但不是進入加息周期，影響樓市不大。而家係炒落後市，追 晒新界西北、居屋公屋，或單幢樓村屋。我哋睇到嗰啲四、五千蚊一呎嘅最當炒。金融海嘯嘅餘波太厲害，要出QE1、QE2甚至更多救市，港元同美金掛鈎無得 避。喺溫和通脹，過低利率下，買任何樓收租都起碼有三釐以上回報，所以必有炒風。我哋只能隨波，不能抗衡！」

恒指破三萬

市盈率是衡量股票是否「抵買」的指標之一，市盈率=股價每股盈利，亦可視為回本的年期（假設上市公司以後每年淨利和去年相同），若市盈率10倍，即假設盈 利不變及長揸股票下，投資者要長揸十年才回本。過往每當股市見頂，市盈率亦達歷史高位。本刊以過往九七、二○○○年及二○○七年恒指高位的市盈率作基準計 算「爆煲指標」，例如九七年股市最高峰回落前，恒指市盈率達至19.2倍，本週二恒指的市盈率是17.46倍，恒指要達至19.2倍的市盈率，便要攀上 26,000點，較現時恒指23,700點仍有10%的潛在升幅。恒指要攀上二○○○及○七年高峰市盈率，這個浪有力挑戰33,000點至38,000 點！

恒指破三萬

每逢牛市，都會湧現一批股神，有「元朗股神」之稱的曾錦安於二○○六年發迹，最為人津津樂道的投資，莫過於在○五年買賣富士康而大賺過百萬元。曾錦安現職 宏利保險高級分行經理，出外見客亦隨身攜帶股票機，股票機設定了到價提示功能，方便時刻緊貼市況。

「而家係牛三（牛市第三階段）嘅第一個升浪，個市仲有得升。我睇好個市唔係因為QE2，而係遲啲會有QE3、QE4、QE5，美國經濟一日唔好，就會有 QE N，更多更多嘅熱錢會繼續流入。」睇好後市，曾錦安近日開始將窩輪的注碼加大至三、四成，更開始投身市場更小、更難賣出的恒指期權市場。「我唔鍾意買藍籌 嘅正股，太大隻，困死資金，窩輪、期權先可以放大回報，窩輪有六至七倍嘅槓桿，而期權更加有近三十倍，賺錢快好多。」其中，曾錦安說因為九月初李嘉誠跟胡 錦濤的一次世紀握手而最睇好長和系窩輪，並花五萬元買入三十五萬股和黃認購輪（24268），當時窩輪價一毫四仙左右，而和黃股價為六十元，現升至八十元 水平，他手持的窩輪價升至八毫二，賬面賺二十三萬多元。他認為和黃可上望至一百一十二元：「上次○七年高位係九十四元，根據鐘擺理論，今次個頂會係上次個 頂嘅一點二倍，所以我嘅目標價係一百一十二元。」

他拿着計算機，再次依據鐘擺理論，估計恒指會在下年八、九月見頂：「將上次（二○○七年）個頂（三萬二千點）乘一點二，下次個頂會係三萬八千四百點。」

「爆煲指數」如應用在股市上，亦上升在望；如以九七年市盈率推算，恒指升至二萬六千點才爆煲，若以二千年科網股市盈率推算，恒指則要達三萬八千點才爆煲， 就算以○七年市盈率計算，恒指則升至三萬三千點才爆煲；現時恒指在兩萬四千點水平，泡沫似乎只在初步形成階段。

歷年股市泡沫比併

另類投資爆升

直擊百萬元掃酒

「你哋有幾多拉菲（Lafite）存貨？有幾多我要幾多。」一名染了一小撮金髮、身穿便服的女士走進尖沙咀一間酒鋪，便直衝到收銀處說了這番話。

店員聽罷也見怪不怪，施施然將紅酒搬出來，她看罷嫌存貨不夠，索性叫店主把Latour及Mouton等名酒亦統統拿來。經過二十多分鐘揀貨，她最終以一 百一十萬元港幣，買入二百多瓶紅酒，並即時拿了數萬元人民幣現鈔落訂，再找專人送返深圳。由於大堆銀紙點算困難，女士向職員說：「俾塊濕布我，好難數。」

記者上前採訪，深圳居民歐小姐指是替內地豪客買酒，每隔兩星期便來港採購，「內地市場好大，需求大到你想像唔到，呢二百幾支酒，兩個星期又冇晒。我仲會去 其他酒鋪睇，真係唔可以諗，有幾多便掃幾多。」

經常深港兩邊走的她，指着其中一箱Mouton二千年紅酒，「幾個月前先八千幾，依家要過萬，升得咁快，真係要掃，買得十八支都唔係好夠。」她越說越起 勁，「最近內地好多人搵瑪歌紅亭（Pavillon Rouge），好似○七年嘅，三個月前六百蚊一支，依家要千四蚊，呢度只得百二支，我全部要晒。」

事實上，紅酒價格在這兩年間大幅上升，上月底蘇富比在香港舉行的紅酒拍賣會，其中三瓶一八六九年的Lafite，被一名透過電話出價的買家，以每瓶一百八 十一萬五千元（連佣金）投得，破了世界紀錄。

有行內人指該買家是國內人，老牌酒商Berry Bros. & Rudd香港主席梅國基亦認同此說法，更指這個價錢雖然有點瘋狂，但拍賣會後亦扯高其他紅酒升值兩成，導致國內人更瘋狂掃貨，「冇辦法啦，依家第二度搵錢 容易，好多人閒閒哋都有幾百萬嘅酒。」

郵票翻生

鈔票持續貶值，郵票市場卻絕地翻生，上海盧工郵票交易市場更成為炒家天堂，一版八十張的金猴生肖郵票，由今年初廿萬元人民幣，最近被狂炒至約一百萬元。

而為沙士發行的紀念郵票，現時亦較票面勁升一千六百倍，帶挈廿來歲的香港炒家張介明賺個滿盆紅，「○三年只係賣幾十蚊一版，今年初賣八百蚊，而家要千六 蚊。」他指以天災人禍為題的郵票最值錢，其持有的地震及文革郵票，升值便以數十倍計，令他十多萬元資本，賬面翻了三番。

他原來是集郵世家，「阿爺阿爸成日炒賣，當時好多人睇好英女王皇冠郵票，所以大量入貨等升值。」惟九七年政府宣布停用皇冠郵票，其父變得滿手蟹貨，蝕了十 數萬元，儘管他仍手執一版金猴郵票，現值逾百萬元，但已變得痛恨郵票，「佢將賣剩唔值錢嘅郵票俾晒我。」

○三年，他亦沾手炒賣郵票，透過同學間互相買賣，賺取差價，「日日都去商場搵郵票，老闆有時將少少瑕疵啲郵票俾我，我再比原價平少少嘅價錢，賣俾同學。」 他將賺到的資金，再加上家人的零用錢，瞓身轉攻大陸郵票，父親知道後大怒。「有次唔小心俾佢見到我攞啲郵票入房，同佢鬧晒交，我唯有呃佢話以後都唔再玩郵 票。」

記者問他郵票泡沫會再爆破嗎？他表示毫不擔心，「依家唔算泡沫，大陸而家先開始發展，多咗好多人收藏精品，好嘢永遠係好嘢。」

連體紙幣斷市

除了郵票，紀念鈔票亦被同胞炒到㷫起，「渣打一百五十周年，三十五連體紀念鈔舊年一出，由原價萬八跌到萬四蚊，上個月都係萬五，今個月初突然升到四萬 蚊。」金輝錢幣老闆陳榮輝指，內地炒家左右了錢幣價格，只要被他們睇中，升勢便一發不可收拾。

陳榮輝指尤以連體鈔最值錢，例如上月的公益金活動，抽出一百二十名善長，每人捐款二萬八千元，便獲贈兩張四十五連體的十元鈔票，「兩張係相同號碼，一張係 膠版，一張係紙版，所以好值錢。」推出首日已炒至五萬元，現時更升至十二萬元。

身為錢幣炒家的歐海堂，明知這款連體鈔有錢途，故叫齊一家四口入飛搏做「善長」，結果只得他抽中，不過仍未肯沽售，他笑笑口說：「五十萬元或者會考慮。」

全套鈔票價值連城

歐海堂全屋擺滿數十個膠箱，裝滿各式紙幣，總值逾一百萬元，「响銀行租咗四、五個保險箱，屋企放嗰啲，唔係最值錢。」

他指國內人最流行儲「全套」人仔鈔票，「五年前我用兩萬蚊買咗兩套，舊年五萬幾賣咗套，而家升到二十五萬元，早知唔咁早放啦。」另一款八○年印製的二元人 民幣，銀行每收一張便報銷一張，故此歐海堂亦大手掃貨，「而家嘅新銀紙，已經無面值兩元，我當時十幾至四十幾蚊買咗五、六綑，而家升到每張九十蚊。」

聯繫匯率雙面刃

「美元升，港股挫，樓價跌；美元瀉，港股颷，樓價漲。」這是香港炒樓炒股人士的師奶智慧！

美國量化寬鬆政策，令全球看淡美元。港元與美元掛鈎，跟隨美元崩盤，港人要保值，就只有狂買資產，造成資產泡沫，將樓股推上天價。一旦美國復甦，美息上 調，美元大幅反彈，港元不能像其他自由浮動貨幣般貶值，就只有資產價格下調，到時就會大爆煲，情況就如九七金融風暴一樣，樓股會跌六至八成。

九七年亞洲金融風暴，亞洲多種貨幣貶值五成，港元與美元掛鈎頓變亞洲最貴的貨幣。金融大鱷索羅斯攻擊港元聯繫匯率，以致銀行同業拆息一度挾高至三百釐，他 更沽空了港股及期指圖利。香港因被聯繫匯率綁死，失去以貨幣貶值來容納經濟疲弱帶來的震盪，以致資產，如樓價大跌八成，蒸發全城數千億元的財富，造成十萬 戶資不抵債的負資產，通縮更持續五十六個月。

拆解「全套」鈔票編號

AB00000001

AB11111111

AB22222222

AB33333333

AB44444444

AB55555555

AB66666666

AB77777777

AB88888888

AB99999999

AB100000000

師奶囤積糧食

至於無錢投資的家庭主婦，面對百物騰貴，唯有囤積日用品抗戰。黃大仙師奶黃太最愛格價，「超市好衰o架，你要得多先平，幾個師奶可以一齊大批買再分貨。」 她廚房幾個吊櫃已放滿日用品和糧食，猶如小貨倉，「阿女鍾意飲檸檬茶，前日見百佳買夠廿四包，送四支樽裝飲品，縱使屋企有存貨都一樣掃貨。如果我間屋大， 我就唔使就住入，廁所都放滿廁紙啦。家吓咩都貴，蒜頭餐餐飯都要用，年頭兩蚊三嚿，最近過六蚊啦，真係癲。」

她隨身必帶定紙筆，方便計算價格。除了儲貨外，又得意洋洋指住米缸，「我專買包裝穿窿米，呢包八公斤尋日先買，有窿即刻八折，七十蚊，好抵。」

相較於東海岸土地大漲背後，有觀光與退休題材支撐，許多台灣西部的鄉鎮土地飆漲，看在房地產專家與投資客的眼裡，卻是台灣房市自SARS之後，逾十年大多頭的末班車警訊。

攤開近兩年全國各行政區土地漲幅可發現，名列前茅的西部行政區域，多是遠離都會核心的「蛋白區」，例如彰化縣田中鎮、新北市泰山區、高雄市杉林區等。

「連台灣最遠端的地方房價都開始漲，海角山邊都在漲的時候，就是這波結束的時候。」永慶房屋總經理廖本勝舉例，過去一九九○、一九九一年，台灣房地產開始走下坡之前，炒作標的，便是海邊或山區的休閒住宅。

房仲業出身的庶民不動產協會秘書長邱太煊進一步指出，不動產將崩跌的三個觀察指標，一是郊區也起漲，「連雞蛋水餃股都亂漲就要特別小心」；二是建商開始出現週轉不靈或倒閉潮；最後，則是當法拍案變多，代表許多投資客已負擔不起龐大的房貸與利息壓力，卻又找不到人接手。

「坊間在傳，很多建設公司的董事長已經拿股票跟民間借貸質押。」擅長投資與處理不動產案件的律師黃坤鍵透露。

台灣房市十多年的多頭，將由盛轉衰，似成定局。但細看這些在末升段中漲價的地區，卻仍有不同成因。

成因一：高鐵特區利多田中兩年漲四倍，交易金額成長八倍

實價登錄實施逾兩年，全國土地漲幅第一名是彰化縣田中，這個以農業為主，人口僅約四萬人的小鎮。兩年多來，土地平均價格漲了近四倍，交易金額的總量更成長逾八倍。

熱絡買氣的背後，是政府政策利多。

談論多年的彰化高鐵站，終於預計在今年於田中完工。劃定近兩百公頃的高鐵特定區，成為建商、財團與投資客買地的新標的，產業專區、住宅區，甚至喊出星級旅館，大家在這塊地上做著各式各樣的夢。

「去年跟前年比較高峰，現在稍微沉寂一點，但之後可能還會有一波房地產的交易熱潮，」彰化縣地政處地價科長陳俊傑表示，目前田中的高鐵特定區都還在標售與整地階段，今年年中以後，可能陸續會有建案，或廠商蓋起工廠。

但，從過去高鐵台中站或新竹站的例子來看，高鐵似乎不是房地產萬靈丹。以烏日和竹北為例，雖然房價持續上漲，但因高鐵是點對點移動，乘客下了高鐵，便離開站區前往目的地，沒有達成預期的造鎮效果。因此，雖然彰化縣政府強調田中的規畫將結合產業專區，與台中、新竹不同；但持續高漲的地價與房價，在未來房市將修正的勢頭下，能否帶來相對的回報，須打上問號。

成因二：重劃區加持居住條件改善，新北泰山坪價不輸新莊

同樣是政策利多導致地價上漲的，還有新北市泰山區、台南市南區、彰化縣員林鎮。但它們的題材是重劃區完成，刺激土地與房產買賣。

過去，泰山是新北市低度開發的蛋白區，但近幾年來，區內的十八甲重劃區完成，道路成井字形規畫，當地投資客觀察，泰山重劃區的居住條件已經大幅改善，現在新建案每坪開價都超過四十萬元，成交價也都在三十萬元以上，不輸新莊。

台南市南區近年的漲幅同樣受惠重劃區。舊台南市區的發展軸線，向來是東與西，南區過去因有機場，加上許多地隸屬台糖，因此開發較落後。但現在重劃區劃出後，建商一個案子接一個案子的推，更時常出現總價介於一千五百萬元至兩千萬元，高於台南市均價的建案。

但，重劃區是否等於後市向上的保證？永慶房屋不動產研究中心經理黃舒衛認為，觀察前幾年已率先熱漲，如今量與價皆逐漸緊縮的淡海新市鎮、桃園青埔等地，就能嗅出端倪。缺乏基本面支撐下，這些鄉鎮的重劃區一、兩年後，很可能將出現拋售潮。

第三種政策利多，則是科學園區加持。排名前二十名的台南市新市區與麻豆區，近年土地與房產價格高漲，有泰半是受惠於台南的南部科學園區。

雖然南科已設立近二十年，但近幾年才有越來越多廠商進駐，且如台積電或聯電等指標型大廠，也都宣布未來會擴大在南科的投資。在就業人口增加之下，這些地區的後市即使修正，也還有基本的實質需求支撐。

與明顯的政策利多不同，西部地區的高雄市杉林區、台南市七股區與彰化縣埔鹽鄉，則是大多頭最後一波的補漲行情，讓這些過去怎麼樣也炒不動的蛋白區，在末升段受惠。

成因三：大多頭補漲行情高雄市杉林區保育地，兩年漲五成

以南接美濃與旗山的高雄市杉林區為例，人口僅約一萬人，全區有大片土地屬於山坡地保育區，地價卻在過去兩年多漲了五成。一位經手多筆杉林區土地的仲介透露，杉林區近幾年客觀條件其實沒什麼改變，純粹是「之前美濃跟旗山的地漲太多，想投資農地的人，就會轉到杉林來。」

台南七股也是同樣故事。一個人口老化的漁業地區，連建商都不敢在七股推新案子，過去兩年多，土地卻也漲了四成，交易件數更兩倍成長。「這邊農建地買賣滿熱絡，投資客都不擔心沒有人接手，轉手轉很快，他們都膽子很大沒有在怕。」一位在地的房仲觀察。

但這些鄉村蛋白區看在專家眼裡，未來卻充滿危機。廖本勝認為，相對都市地區，跌下來還有自住與逢低買進的買盤，位處鄉村的蛋白區，缺乏實質需求支撐，未來若崩盤，會受傷最重，「最晚漲的，有可能最快跌。」

究竟房市的多頭末班車還能開多久？ 建商、房仲與投資客普遍認為，僅剩下約一年的好光景。其中，西部鄉下欠缺東部的交通與觀光題材，跌勢可能更明顯。

黃舒衛表示，目前六都的精華區已經開始凍漲、甚至微幅下跌，明年若房地合一稅與實價課稅實施，鄉鎮區域也將受影響而開始跌價。

連行事爭議、不避諱自己專門炒作鄉下土地的投資客黃家進（帥過頭）也認為，這波鄉下土地飆漲的行情，最多剩三年，並可能因資金題材或政治等因素提前結束。

「現在台灣的房地產已經不適合投資了。」邱太煊認為，掉下去的刀子不要接，目前除非有自住需求，可以在房價相對低點買進，若投資則應觀望；除非連股市也開始崩盤，手上有資金的民眾，就可以考慮進場撿便宜。

【延伸閱讀】幕後追蹤》墓仔埔一坪售價，直逼台北中正區

原先在「台灣鄉鎮土地價格漲幅前二十大」調查中，位居第一的，其實是新北市金山區，萬里區則名列十七。但記者訪查後發現，兩區土地價格漲幅名列前茅，是實價登錄剛實施時，未明確規範墓地買賣需備註，造成前幾個月的墓地交易因單價異常得高，皆未列入實價登錄揭露範圍，基期偏低，使統計失真，因此本刊將兩地剔除在前二十名外。

不過，在追查真相的過程，卻意外發現「陰宅」的大市場。

原來，墓地占了金山與萬里土地交易總量八成至九成，近年單價有驚人漲幅。一位金山在地的房仲透露，現在金山地區集團化經營的墓地，每坪單價最高開到約一百萬元，七、八十萬元也稀鬆平常，「很誇張，陰宅比陽宅更貴。」對照台北市中正區每坪平均七十六萬元的房價，北海岸墓地絲毫不遜色。

龍巖業務總監林倩如分析，因台灣邁入高齡化社會，墓地需求增加，但供給卻少，特別是大台北地區，非常難取得新的殯葬用地，使得墓地價格飛漲，「墓園、塔位人人需要，但蓋在你身邊要不要？」

在殯葬設施人人嫌惡、用地取得困難下，未來房地產多頭可能結束，但大台北地區的陰宅市場，卻可能因需求遠大於供給，一路往上。

（文●吳中傑）

【延伸閱讀】都會精華區，地價未必反映房價

在這次的排名中，全台土地交易降幅最大的二十名，赫見有一半的行政區，位於六都，包括台北市的北投區、新北市的三峽區與土城區、台中市的太平區與霧峰區等等，這些不甚偏僻的市鎮，卻位列榜上。

例如排名第一的北投，統計資料上來看，兩年多內，每坪土地平均單價跌了七成六，交易量也緊縮。但當地房仲都表示，近兩年沒有感受到房地產價格明顯衰退，僅從去年底以來，有約五％到一○％的價格下修。

實際探究主管單位台北市地政局和房地產專家的意見發現，在已開發的都會地區，地價未必能完全反映房價。

因這些位處都會的蛋白區，每坪均價、與交易金額逐年減低，反映的並不是該地的房地產「價值」降低，而是因為這些較早起漲的蛋白區當中，精華、大片的土地早已在SARS或金融海嘯後的起漲點開始交易，籌碼已漸漸出盡，現在還在市場上交易的物件，多是蛋白區邊緣的「蛋殼區」，單價較低，致使整個區域的價與量降幅明顯。

房地產專家與房仲業者皆建議，在低度開發的鄉鎮區中，可將地價視為先行指標，已開發的都會區，則需將房價也列入參考，方能更持平檢視。

（文●吳中傑）

【延伸閱讀】土地降幅前20名，6都占一半——全台土地交易跌幅排行

■第1名行政區：台北市北投區(6都地區)坪單價跌幅：-76%總金額減少：-78%

■第2名行政區：苗栗縣銅鑼鄉坪單價跌幅：-75%總金額減少：-37%

■第3名行政區：台中市霧峰區(6都地區)坪單價跌幅：-67%總金額減少：-77%

■第4名行政區：台中市太平區(6都地區)坪單價跌幅：-63%總金額減少：-83%

■第5名行政區：雲林縣北港鎮坪單價跌幅：-63%總金額減少：-54%

■第6名行政區：台中市大甲區(6都地區)坪單價跌幅：-55%總金額減少：-36%

■第7名行政區：高雄市大樹區(6都地區)坪單價跌幅：-55%總金額減少：-56%

■第8名行政區：新竹縣新埔鎮坪單價跌幅：-52%總金額減少：-16%

■第9名行政區：高雄市燕巢區(6都地區)坪單價跌幅：-47%總金額減少：-71%

■第10名行政區：新北市土城區(6都地區)坪單價跌幅：-45%總金額減少：-46%

■第11名行政區：嘉義縣竹崎鄉坪單價跌幅：-44%總金額減少：-32%

■第12名行政區：新竹市全區坪單價跌幅：-43%總金額減少：-48%

■第13名行政區：新北市三峽區(6都地區)坪單價跌幅：-41%總金額減少：-7%

■第14名行政區：雲林縣水林鄉坪單價跌幅：-39%總金額減少：-4%

■第15名行政區：彰化縣大村鄉坪單價跌幅：-35%總金額減少：-46%

■第16名行政區：高雄市前鎮區(6都地區)坪單價跌幅：-32%總金額減少：-83%

■第17名行政區：台南市北區(6都地區)坪單價跌幅：-31%總金額減少：-70%

■第18名行政區：彰化縣埔心鄉坪單價跌幅：-31%總金額減少：-34%

■第19名行政區：彰化縣永靖鄉坪單價跌幅：-30%總金額減少：-50%

■第20名行政區：宜蘭縣頭城鎮坪單價跌幅：-29%總金額減少：-74%

註1：因實價登錄從2012/8/1開始實施，因此以2012年8月至12月與2014年同期比較註2：入榜標準為（1）總交易金額衰退（小於0％）；（2）2014年8月至12月間成交件數50筆以上註3：坪單價統計時間為2014年8月至12月

資料來源：信義房屋、內政部不動產交易實價查詢服務網整理：吳和懋、趙維孝