枱面下政治遊說、獻金 根本管不到 快修陽光法案！防下一個頂新坐大

2014-11-10  TWM

頂新集團再次捲入黑心食品醜聞，全民除了展開自發性的「滅頂行動」以外，更想揪出包庇不法行徑的幕後黑手。但現行的「陽光法案」不僅難以有效管理政治獻金與企業遊說，更遑論將複雜綿密的政商關係攤在陽光下。 撰文‧鄭閔聲 到底誰是魏家門神？這是過去兩周政壇最熱的話題。民進黨先猛打上屆總統大選期間，魏應充擔任馬吳後援會副總會長，質疑總統馬英九就是最大門神，親綠的《美麗島電子報》副董事長吳子嘉隨後更公開點名藍、綠兩大黨都曾被魏家資助。 無論政壇要角與魏家的資金往來是否屬實，「官商勾結」一直是台灣民眾深惡痛絕的亂象。為回應民意，立法院從一九九○年代初期陸續制定《公職人員財產申報法》、《政治獻金法》、《遊說法》等一系列「陽光法案」，但這些法案真能有效規範盤根錯節的政商關係？答案顯然是否定的。 加強罰則 讓遊說公開透明陽光法案為何不陽光？從魏家去年八月將農委會主委陳保基「請」到台北一○一大樓，與中國海協會副會長鄭立中商討台灣農產品外銷中國事宜，即可見一斑。 「這件事告訴我們，違法的政商利益輸送無所不在，應該揭露資訊的《遊說法》形同虛設。」公民監督國會聯盟常務理事顧忠華指出，根據《遊說法》規定，任何營利法人、公民團體或一般民眾，向民選首長、民意代表及政務人員遊說時，皆須事前登記；頂新有意經營農產品外銷，當然必須依法遊說，將政務官找到集團總部協商，顯然有意私相授受。 事實上，《遊說法》自二○○八年上路以來，依法登記的廠商團體少得可憐，本屆立委就任三年來，立法院登載有案的遊說紀錄僅四筆，內政部今年也只接受一次遊說，「《遊說法》不能落實，讓財團對政府予取予求，除非修法加強罰則並釐清責任單位，否則私底下的官商勾結只會不斷發生。」顧忠華說。 企業對政界捐出的政治獻金，過去一直被視為衡量政商關係深淺的指標。但從頂新魏家發行台灣存託憑證（TDR）的故事同樣能發現，枱面上的捐款絕非有效判準。 立法肅貪 檢調可主動介入○九年頂新發行康師傅TDR引發詢價熱潮，當時有超過兩百萬人抽籤申購三十八萬張股票。但據《壹週刊》報導，檢調偵辦魏家發行TDR涉嫌收受回扣案時，意外發現「幸運」買到這檔股票的投資人包括行政院前副院長徐立德、時任立委的許舒博、陳杰，以及國民黨中央委員連勝文等政壇有力人士，這些人事後還能獲承銷券商退還佣金，引來「特權圈購」質疑。 由此可知，企業家有太多手段可以和政界建立良好關係，根本不會遵循《政治獻金法》所規範的捐獻條件、金額上限皆受重重限制的制度。一位資深國會助理透露，企業可透過代為負擔助理薪資、低價或無償提供服務處等方式與立委「套交情」，選舉時的政治獻金通常只是形式。 「《政治獻金法》的捐輸金額上限，對於台灣選舉現況而言實在不足，結果乃是迫使有財務需求的政治人物接受枱面下不公開的獻金，迴避揭露的政治捐獻無法禁絕。」行政院研考會○九年委託國家政策研究基金會進行的研究，直指我國政治獻金「暗盤化」現象。 「法令規定再嚴格，如果獻金是跑到人頭手中，還是沒有辦法追查。」親身參與《陽光三法》修訂過程的前立委林濁水指出，即使不考慮琳琅滿目的「贊助」模式，就算是單純的直接捐款也有很多技巧，除了人頭以外，政治人物也可透過基金會或外圍組織接受企業捐款，得以不受《政治獻金法》規範。 《公職人員財產申報法》就是為了彌補《政治獻金法》不足，透過強制規定申報財產，使公務員財產變動公開透明，防止貪汙。然而研考會研究認為，現行機制並不足以對財產申報真實性進行有效查核，難以杜絕不肖人士藉私人金庫、海外帳戶及白手套等方式，隱匿不法收入。 「解決關鍵就在制定財產來源不明罪。」曾任監委的文化大學法律系教授李復甸直言，上述法案設計用意都在「防貪」，無法兼顧「肅貪」效果；因此實務上除了加強查緝機構整合公務員帳戶財務資訊的能力以外，《公職人員財產申報法》應效法香港與新加坡制度，若公職人員資產增加幅度，或支出規模明顯超過收入時，檢調就能主動介入調查，約束政商關係。 限制兼職 杜絕「以權換錢」其實，台灣在○九年就已通過「財產來源不明罪」，只不過這項馬英九在○八年的競選政見，是被列入《貪汙治罪條例》，而非財產申報法案。也就是說，公務員只有涉貪被列為被告時，才有義務向司法單位解釋不明財產來源。因此法案上路五年來，引用這項法條遭求刑的高階官員，僅行政院前祕書長林益世一人。 立委兼任非營利機構職務，則是陽光法案的另一死角。顧忠華表示，現行《立法委員行為法》規定立委不得兼任公營事業職務，卻允許他們藉財團法人或社團法人組織達到「集錢」、「集人」目的，甚至與其他社福團體競爭政府補助，唯有修法限制立委兼職範圍，才能杜絕「以權換錢」亂象。 「滅頂行動」的激情之下，台灣社會應回歸法制面思考，掃除藏在陰影之下的利益輸送，才能一舉斬斷糾纏多年的政商勾結鎖鏈。 陽光法案不陽光！ ──現行陽光法案缺失 遊說法 缺失 依法登記的遊說活動寥寥可數，枱面下的私相授受，層出不窮。 政治獻金法 缺失 迴避揭露的政治捐獻無法禁絕，功效有限。 公職人員 財產申報法 缺失 無法對財產申報資料進行有效查核，有心人仍能透過海外帳戶及白手套隱匿不法收入。 整理：鄭閔聲

《陽光燦爛的日子》是文革歷史的“小混混版本”？

來源: http://www.infzm.com/content/106542

姜文采用了成年馬小軍的視角，去解釋馬小軍的青少年時期。雖然屬於成人期，卻實質上代表了文化大革命時期人們的集體記憶，這又不同於《藍風箏》。

《藍風箏》想傳遞的，是人們漂浮在無重力的極權主義世界中感受到無根性。而《陽光燦爛的日子》里描述的，是集權主義世界所賦予人的無限制的自我膨脹感。

“知道”（微信號：nz_zhidao)跟你談談姜文與田壯壯的電影情懷。

毫無懷疑，姜文的《陽光燦爛的日子》給每個觀影人留下了最獨特的回憶。跟隨著馬小軍這個年輕主人公的足跡，導演試驗性地對一個問題進行探尋：若創傷性事件的歷史與它的記憶相重疊，將會產生什麽？會意味著什麽？他發現，扭曲與失真，甚至是記憶的不可靠與不穩定，也許是這個問題的終極答案。

不同於其他表達創傷的電影，至少在表面上看，無論是文革那真切的疼痛瞬間抑或傷感的傾訴，這部作品均不直接去觸摸；取而代之，電影聲嘶力竭地渲染著另一種氛圍——略帶詭異，卻是不可否認的光芒四射。這種光芒，更像只是圍繞著那暗湧著躁動、不安、叛逆的青春期的描寫，中間也許還夾雜著好奇、熱情和性萌動；這些暗流，歸屬於一幫在那個時期逃離了父母管教的青少年，暗中契合著那段特殊時期里無知愚昧卻暴戾恣睢的氛圍。

但是，細心的觀眾會不難覺察出，這部電影其實充斥著一種難纏而不暢快的複雜感。

為了穿越迷霧看得更清，最好去找一個參照物。若是能把田壯壯的《藍風箏》找來，大概能獲得許多其樂無窮的驚喜。表面看來，兩部電影擁有許多相似元素，例如，都啟用了第一人稱的敘述，都是圍繞著青年男孩的經歷，都表現了歷史的創傷。實際上，兩者卻是“同床異夢”。

姜文在《陽光燦爛的日子》中聰明而實驗性地處理著兩個可能同時被融入創傷表現的重要成分：歷史與記憶。歷史停留在過去，而記憶則在追溯著過去，通常兩者間有著千絲萬縷的關聯。《藍風箏》中，鐵頭私密的記憶甚至暗中在替換著歷史。在這種慣常的敘述方式中，電影用記憶置換歷史來闡述歷史本身；然而，姜文固執地堅持著二者間的界限，通過一系列怪誕的電影語言，創造了一系列的懸念和驚奇，來質問，甚至顛覆這種方式和這種方式下所表現歷史的正當性，其中就包括了米蘭那張穿著紅色遊泳衣的照片奇怪地消失，還有滿懷嫉妒的馬小軍因為劉憶苦和米蘭的親密關系而用刀捅人的情節。

按照前面那段重要情節的發展，馬小軍的激情捅刀本該釀成一場慘劇，然而觀眾卻立馬意識到自己被忽悠了。耐心地等候了電影中一系列的慢動作後，猛然發現，動作每重複一次，就加強了一次刻意的不真實感——馬小軍不能夠接觸到米蘭，倆人甚至不屬於同一個“次元”。關於這道“次元墻”，唯一的解釋是，馬小軍修改了他自己的記憶，一旦進入用身體的創傷表現歷史的創傷，電影又重頭再來。電影嘗試凸顯這種不真實感，來否定文革創傷的傳統性描述。因為用身體的創傷來表現歷史的碾軋，其實反過來又再次扭曲了歷史創傷的原本面貌。

在此，電影融合了歷史和虛構，把虛幻融進現實，這同時能被視為一種向著解構主義方向的回歸。例如，馬小軍和米蘭的約會中獨特的時間排列順序架構、電影里運用於解釋約會的陰影效果，就是強調大膽打碎、再重組的解構概念，然而，田壯壯的作品只是按時間的順序，意圖提供證明歷史真實性的證據。

《藍風箏》安排了少年主角鐵頭站在風暴的中心點，親眼目睹與見證著在他周圍所發生的一切變化。可是，這種向著事實中心的逼近似乎陷入了一種困局，從開始到最後，鐵頭都是作為一個實際意義上的旁觀者而存在的，中間夾雜著對歷史描述的不自信。鐵頭嘗試在邊緣上生活，努力去抗衡那歷史兇猛的洪流，卻是如螳臂擋車，因此他經常目睹所有生活轉折點的（風箏掛在樹上），只能通過那一扇玻璃窗。《陽光》則大為不同，通過回避的方法，姜文特意把陣痛的創傷搪塞過去。他的創傷不是實質的，不是身體上所承受和感知的，也並非人們通常使用傳統途徑來描述出來的。因為對這種傳統描述的不信任，電影看似選擇了站在邊緣上講述故事。實際上，這種講述赫然屹立於風暴的中央。

這類似於哲學上定義上帝的方法：我們僅僅可以用否定的表達去接近上帝的含義——只能說上帝“不是”什麽，一旦我們說上帝“是”什麽，上帝就不是上帝了。對比起田壯壯，姜文拒絕了實證主義的表達，沒有像《藍風箏》一樣，通過觀察和感受身邊人的悲慘經歷，去正面驗證和定義歷史碾壓後的創痛，而采取了一種更加極端的、解構的方法，這樣，反而更加逼近了歷史創傷的本身。

姜文采用了成年馬小軍的視角，去解釋馬小軍的青少年時期。雖然屬於成人期，卻實質上代表了文化大革命時期人們的集體記憶，這又不同於《藍風箏》。對於後者，不僅僅是視角，連所有的感覺，都是屬於個人的。

不可否認，兩部電影都灌註了諷刺的劇情來“討好”觀眾。例如，鐵頭的生父因為在大會上忍不住上廁所被打成右派分子，但這並不代表著《藍風箏》對待歷史的態度像《陽光燦爛的日子》里一般“無禮”、“耍流氓”。Yomi Braester在他的書《Witness against History》中說過，姜文的電影講述的，是這段歷史的“小混混版本”。確實，這種無畏無懼，在電影里那股令人哭笑不得的，卻能夠摧毀一切歷史的力量上，表現得淋漓盡致。

解構以後應該做的，是重構；否則，虛無主義將會占領這個世界。我們足以相信，《陽光燦爛的日子》並不是一部虛空無聊之作。它仍然能在一片混沌中觸摸到了終極的意義。也許我們需要再次把姜文和田壯壯的作品並置，來詮釋兩者的深層含義。

《藍風箏》想傳遞的，是人們漂浮在無重力的極權主義世界中感受到無根性。眾生如螻蟻，人命如草芥，生命可以輕易被奪走，如此沒有份量；因此，人失去了作為一個人的意義——始終漂泊卻無法生根，就像一只風箏一樣。另一方面，《陽光燦爛的日子》里描述的，是集權主義世界所賦予人的無限制的自我膨脹感。然而，一旦膨脹到某種程度，必然導致疼痛的幻滅，正如電影開頭的那一幕，馬小軍用偷來的避孕套吹成了氣球，卻在叆叇昏黃的燈光下爆炸了。同床異夢各不知，坐起問景終誰是？

人活著，最好還是保持作為一個人本該有的重量。

 

馬英九選總統越選越省 遭爆非法收頂新二億 陽光法案烏雲密布 疑點查不清

2015-01-05  TWM

一向標榜清廉的總統馬英九，竟身陷非法政治獻金疑雲。台灣相關法規長期存在漏洞，無法有效管理政治獻金，遑論將複雜綿密的政商關係攤在陽光下，立法院應盡速修法，杜絕民眾最痛恨的政商勾結。 撰文‧何欣潔 資深媒體人周玉蔻爆料，總統馬英九曾在上次總統大選期間，私下收受來自頂新集團的政治獻金，引發社會震驚，特偵組已分案偵查。雖然馬總統是否有收受非法獻金，目前不得而知，但台灣的《政治獻金法》與《總統副總統選舉罷免法》中規定競選經費上限等法律，看來都難有效抑止「政商勾結」情況。 根據《政治獻金法》，候選人必須先開立專戶，並向監察院申請許可，許可日起可開始收受政治獻金，而且須開立受贈收據，並須查證對方是否為法定不得捐贈政治獻金之主體，否則必須返還或繳庫，選後必須申報政治獻金會計報告書；營利事業對同一政黨、政治團體每年捐贈總額不得超過三百萬元。看來候選人收受獻金的每一步驟皆規定詳細，但為何這些「陽光法案」無法達到候選人金錢流向的透明化？ 漏洞一：後門太多 基金會、後援會不受管轄 中正大學政治系助理教授陳尚志研究指出，目前政府幾乎無力管制枱面下的政治獻金收受，以監察院現行人力也只能抽樣查核。事實上，監察院查核以形式審查為主，也就是看候選人政治獻金的金額或對象是否有違反法令規定，但是「《政治獻金法》對意圖隱匿者，並無實質的約束力。」律師出身的民進黨發言人黃帝穎也指出，政治獻金黑幕重重，「監察院的查核能力與公信力不足，要負很大的責任。」此外，現行法規未限制政黨對候選人的捐助，造成財力雄厚的政黨可不斷補助候選人，也讓政黨成為企業捐款給特定候選人的白手套，致使限制捐獻總額上限的立法原意盡失。部分政治人物透過成立基金會、後援會來募款並使用，也不受《政治獻金法》管轄，成為政治資金管制的大漏洞。 漏洞二：罰則太輕 當選無效才能有效嚇阻 《政治獻金法》規定，如涉及違法收受、超額捐贈、匿名捐贈及不實申報、漏報等事項，僅須受到行政罰（二十萬到一百萬元不等的罰鍰），但美、日、德、韓等先進國家，相同的罪行通常都處以刑事罰。 有的國家甚至不只是刑事罰，還會附加褫奪公權及沒收。例如日本政黨、政治團體及政治人物若違反《政治資金規正法》相關規定，將面臨有期徒刑、褫奪公權等處分，違法捐獻者也將受到處罰，收受的違法捐獻也須追繳。 公民監督國會聯盟執行長張宏林指出，現行《政治獻金法》最大問題，就是罰則太輕，「不影響候選人當選資格，他怎麼會痛？無論罰鍰如何提高，會違反的人，只會把這些罰鍰當成選舉成本、不斷上加。」若違反《政治獻金法》情節重大者，應直接面對當選無效的處罰，才能收到嚇阻效果。 監察院公布的二○一二年總統大選候選人政治獻金收支結算報告，馬英九、吳敦義以五一．六％得票率打敗對手蔡英文、蘇嘉全四五．六三％的得票率，但馬吳配的政治獻金收入四．四六億元，支出四．四四億元，低於馬英九○八年的競選支出六．七億元，更遠遠少於蔡蘇配的支出七．一億元。 漏洞三：經費上限不合理 兩次大選花費藍比綠少？ 但眾所周知，○八年民進黨深陷扁案泥淖，馬英九、蕭萬長以五八．四五％得票率壓倒性打敗對手謝長廷、蘇貞昌，順利登上大位，何以一二年這場雙方實力旗鼓相當的選戰，卻花了更少經費？ 按照《總統副總統選舉罷免法》三十八條規定，計算之後，一二年的總統候選人競選經費上限為四．二億元，無論是花費四．四億元的馬英九，或花費七．一億元的蔡英文，競選經費均已超標。明知候選人公布的花費有疑問，現行法令卻一點辦法也沒有，更荒謬的是，因為沒有查核與處罰機制，導致形同具文，即使候選人違反上限，也毋須受罰。 關於競選經費上限規定，早有學者、立委提出警告，認為這項法條的金額計算方式，根本不敷實際需求。而陽光法案的目的，是讓候選人競選經費的來源與去處公開透明，若法令上限規定不合理，導致候選人隱匿，隱匿後卻沒有罰則，是不是該訂定更合理的上限？ 在一九九五年立法過程中，政大公行系教授薄慶玖曾提出「聾子的耳朵、只是做做樣子」的譬喻，認為如果對競選經費的查核不能嚴格執行，倒不如取消競選經費上限。像美國對於選舉經費上限規定得比較寬鬆，最高法院曾對此表示意見，只有在候選人接受公費補助的前提下，政府才具有法理基礎限制其上限。 不規定則已，一旦規定後就要嚴格查核，法令規定才有意義。例如：新加坡就有嚴格的上限規定，若競選經費超過上限，將須繳交罰鍰，且三年內不得再選舉、被選舉。 無論欲採取哪一種制度，台灣的政治獻金諸多制度缺失都應盡速修正，莫再讓一六年的總統大選，持續籠罩在「非法政治獻金」疑雲之中。 「陽光法案」防君子難防小人問題 台灣現狀 外國作法查核政治獻金不夠力 監察院只做形式查核，對於意圖隱匿者，無約束力。 美國：執行機關為聯邦委員會，並以監察使辦公室監督之。 日本：總務省下設政治資金適正化委員會。 違反《政治獻金法》，罰則過輕 如涉及超額捐贈、匿名捐贈及不實申報等事項，僅須受到行政罰。 美、德、日、韓、星等國，超額捐贈、匿名捐贈及不實申報等事項多處以刑事罰，甚至有國家可褫奪公權並沒收。 競選經費上限不合理 訂定過於嚴格上限，但是違反了也沒有罰則。 美國：採彈性競選經費設計，自費選舉無上限，僅對公費選舉候選人做出限制。 新加坡：《總統選舉法》規定，候選人違反競選經費上限規定，將被處以罰鍰，且三年內不再具備選民和候選人的資格。 資料來源：內政部委託文化大學研究報告《我國政治獻金制度改革之研究》 整理：何欣潔

陽光油砂（2012）：只要不死，就會出頭？

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=1098

為何溫哥華人總是快樂和陽光⋯⋯（2） 巴黎的價值投資

來源: http://parisvalueinvesting.blogspot.hk/2015/01/2009150056-60-856.html

巴黎：

券商進軍外匯“新藍海”保證金炒匯有望陽光化

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4576549.html

券商進軍外匯“新藍海”保證金炒匯有望陽光化

第一財經日報 薛皎 2015-02-16 08:05:00

外匯保證金交易（俗稱“炒外匯”）是一種“以小博大”的杠桿交易方式。在美國、歐洲與日本等國家和地區的貨幣政策日益分化的背景下，2014年以來外匯市場的波動明顯加劇，這讓炒外匯這種既能買漲也可買跌的交易模式備受追捧。
近年來，中資券商正欲開拓外匯交易經紀業務方面的商機。1月30日，中信證券入股外匯經紀商昆侖國際，被業內人士解讀為個人投資者炒外匯開閘時點不再遙遠的信號；2014年底，國泰君安摘得首塊外匯業務牌照後，市場更預期不久的將來或有更多的非銀行金融機構進入銀行間外匯市場。

23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績 藍冰手記

來源: http://www.airmanblue.com/2015/02/23-feb-15-0435.html

恭喜發財！ 祝大家羊年事事如意、大吉大利！

新一年，不如玩一個似簡單，沒有獎品的猜謎遊戲，答案會稍後在此文的留言揭曉。

(1)　　陽光房地產（0435）的將軍澳新都城中心一期每平方呎平均租金為45.6元，紅磡單幢樓俊暉華庭為13.2元。 陽光房地產（0435）的上水中心購物商場每平方呎平均租金約為

▪　　(a)　　37元
▪　　(b)　　47元
▪　　(c)　　67元
▪　　(d)　　107元


(2)　　以最新一期業績為準，零售物業方面，領匯房地產投資信託（0823）、陽光房地產信託（0435）、置富產業信託（0778）物業的平均每月租金（每平方呎港元）的高至低次序為

▪　　(a)　　陽光（0435）  >  領匯（0823）  >  置富（0778）
▪　　(b)　　置富（0778）  >  陽光（0435）  >  領匯（0823）
▪　　(c)　　陽光（0435）  >  置富（0778）  >  領匯（0823）
▪　　(d)　　領匯（0823）  >  陽光（0435）  >  置富（0778）




本地上市高息股選擇多，包括房地產信託基金(REITs)、高息藍籌及國企、個別板塊如電訊股、公用股。 上述各項高息股選擇，每項亦有其利弊。若投資者要賺息賺價，亦宜留意個股本身的增長動力、派息政策及風險因素等。 要穩陣地收息及賺價，可考慮房地產信託基金（REITs），如置富產業信託（00778）及陽光房地產信託基金（00435）。兩股2014年上升3成，現價預測息率仍達5厘以上。

但要註意，當長債息率上升，市場對REITs等防守高息股份會提高回報的要求。 其時，環球投資者的風險胃納進一步上升，資金會傾向由防守性的股份，換馬至業務周期性或盈利增長動力較佳的股份，REITs將會跑輸大市。


房地產信託基金(REITs)

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產（0435）；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

#	企業	股價	市值	2014年 收益率	2015年 收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.24元	118億元	6.96%	7.3% (E)
2	陽光房產信託（0435）	3.92元	64億元	5.10%	5.6% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.69元	163億元	4.80%	5.3% (E)
4	泓富產業信託（0808）	2.92元	42億元	5.6% (E)	6.0% (E)
5	領匯（0823）	49.45元	1,133億元	3.35%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.24元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.79元	218億元	5.7% (E)	--

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積129萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在以上六隻股票中最低，但是其過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

REITs 股價去年已經上升了不少，吸引力下降了，但是由於香港的 REITs 2014年度派息平均上升了1成至1成半，息率仍高。 另外，REITs 的資金需求不大，只需要用部分資本作資產增值，REITs的派息比率佔可供分派收入的90%，業務穩健程度高，派息穩定，在市場面對低息的環境下，仍有一定的投資價值。 而選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要註意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響，冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環，移至租金較低的港島東或九龍東區所影響，須下調租金，因而影響回報。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至48%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

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陽光房地產信託（0435） 中期業績

陽光房產信託（0435） 2月公布截止去年底中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%，因董事會主要考慮到期內建議物業收購(並無進行)所產生的830萬元交易成本後，決議提高派發比率。

期內營業額升10.2%至3.71億元，經營溢利升40.7%至9.41億，除稅後及未計與基金單位持有人交易之溢利升48.1%至8.55億元。

於去年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，相對6月30日錄得的98.6%溫和下跌。




陽光房產信託(0435)

陽光房產信託（0435）於2006年上市，持有19項分別原本由恒基地產、恒基發展及兆基財經的寫字樓及商場，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，主攻非核心區物業，分布在非核心地區及新市鎮。

陽光房地產基金（0435）原來為主要投資於寫字樓、商場及其他商業物業的REIT（房地產信託基金）。 公司2月宣布，建議擴大其投資範圍至可投資於工業物業、酒店及服務式住宅。 公司表示，修改投資範圍可令在物業投資方面更具靈活性並提高基金單位持有人的資產回報，管理人根據現行市況認為工業物業、酒店及服務式住宅具有良好投資潛力。

陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期，報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

於2014年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，而6月30日為98.6%。

▪　　寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於2014年12月31日錄得4.7%增長至每平方呎港幣28.8元。
▪　　零售物業組合在續租租金增長取得23.7%的支持下，現行租金於2014年12月31日上升2.9%至每平方呎港幣63.4元。



寫字樓物業

陽光房產信託（0435）持有寫字樓物業共12項，包括一個甲級寫字樓（灣仔皇後大道東248號，陽光中心）及十一個乙級寫字樓。 陽光中心年度收入佔集團寫字樓凈收入5成左右。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.7%，平均租金為每平方呎港幣27.5元，按年上升9.1%。 於2014年12月31日，租用率為97.8%，平均租金為每平方呎港幣28.8元。

2014年12月止中期，寫字樓物業的營業額上升10.1%至1.76億元，分部溢利上升10.6%至1.17億元。 其中，租金收入上升10.4%至1.45億元，停車場收入上升1.3%至181萬元，租金相關收入上升9.6%至3014萬元。






零售物業

陽光房產信託（0435）持有零售物業共7項，包括上水中心購物商場、新都城一期物業。 其2項物業收入淨額佔零售物業收入8成半左右。 零售物業方面，必需品消費繼續支持上水中心購物商場的表現，體現於報告期間錄得亮麗的31.7%續租租金增長，平均租金由去年6月中的102.9元上升至年底的107.3元。 新都城一期物業的翻新工程正在進行，該物業錄得13.5%續租租金增長。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.2%，平均租金為每平方呎港幣61.6元，按年上升9.6%。 於2014年12月31日，租用率為98.9%，平均租金為每平方呎港幣63.4元。

2014年12月止中期，零售物業營業額上升10.3%至1.94億元，分部溢利上升10.4%至1.27億元。 其中，租金收入上升9.7%至1.51億元，停車場收入上升15.9%至1457萬元，租金相關收入上升10.9%至2838萬元；




友邦九龍金融中心: 不獲通過


財務管理

資金方面，陽光2014年12月負債比率23.3%，低於去年6月30日的24.3%，亦距離房地產信託基金（REIT）的45%上限還有很大的借貸空間。

陽光房地產基金之77%的貸款已對沖為固定利率，足以抵受利率於中短期內波動的影響。

回購

陽光房託（0435）於2014年11月曾經回購了1百萬股，平均回購價大約為3.4元。





短評

在本港上市的眾多REIT（房地產信託基金）之中，陽光房地產基金（00435）算是較多元化的一員，物業組合中除購物商場外，也有甲、乙級商廈，樓齡由13至30年不等。 陽光房地產基金（00435）主攻非核心區物業及新市鎮，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，可出租面積共129萬平方呎。 陽光房地產（435）旗下上水中心購物商場人流30%是內地旅客，可能受收緊自由行政策影響。 但是，由於資產地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。 屋苑商場以中型為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

截至去年12月底的6個月，物業收入淨額按年增9.6%。 陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期。 報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

全球央行鬥減息，資金泊向高息股的情況仍在持續。 這邊廂美國結束長量化寬鬆（QE）政策，外界預期2015年年中開始重新加息。 但另一邊廂，澳洲央行2月突然減息0.25厘至2.25厘，此前又有瑞士法郎與歐元脫鈎，歐央行宣布由去年11月開始買債放水，接手美國的救市政策。

鑒於美國經濟增長前景改善，華爾街債券交易員和美國基金經理原本預計國債收益率將走高。 但是，10年期美國國債收益率從2013年年底的3.0%下跌至2014年年底的2.2%。 國債息率的走勢如何，或可以繼續參照分析師的估計。 ◔◡◔




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為3.3厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.4厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.3厘。 陽光房產信託（0435）往績息率5.16厘，2014-15年度預期息率為5.6厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平，近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。 陽光房地產基金（0435）方面，如果假設4厘作為估值，目標價為5.4元； 如果假設4.5厘作為估值，目標價為4.8元； 如果假設5.0厘為公平息率，估值為4.4元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為4.0元。

大和升陽光房產（00435） 目標價至4.6元 評級「買入」 大和表示，陽光房產（00435）2015年上半年業績沒有驚喜，每單位可分派利潤同比升9.4%至0.105元，符合該行全年的預測0.218元。 該行認為，其寫字樓及零售物業的加租幅度維持於20%以上屬好事，而且相當一部分規模較小的資產都出現提高租金增長前景，預示著每單位可分派利潤於中長期有良好的增長前景。 該行維持陽光房產「買入」評級，目標價由4.3元上調至4.6元。 財通國際： 給予陽光房地產基金持有評級 預計2015 年6 月止年度，集團租金收入增長略高於2014 年年度，主要是乙級寫字樓增長仍高，新市鎮零售租金增長將提高。 預測2015 年年度集團收入增9.4%，分派總額增9.7%至356百萬，或每基金單位分派0.217港元。 預計美國國債十年期平均收益率為2.00%，加上3.0 個百分點作為集團公平息率，陽光2015 年公平息率為5.0%，因此公平估值為4.35 元，評級「持有」。風險是美國國債息率高於預期。

預期盈利，市盈率，息率

陽光房地產基金（0435）現價3.92元計算，往績市盈率5.32倍，息率5.1厘。

陽光房產信託（0435）中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%。 估計2014-15年度每單位可分派0.218元，上升9%。 現價計算3.92元，預期息率5.6厘。


股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 陽光房地產 435 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 陽光房地產信託
http://www.sunlightreit.com/chi/

3. 陽光房託 三大增長前景
http://www.hket.com/eti/article/2e02a04e-72da-403a-83cd-6ffc67b588d9-418903

4. 高息產業信託股分析
http://www.hkcd.com.hk/content/2014-10/06/content_3385586.htm

5. 領匯：房託優勢勝在簡單
http://www.hkcd.com/content/2014-10/15/content_879008.html

6. 環球減息戰 高息股尋寶

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

搜房又創新低的時候再來客觀唱多一下： 陽光雪晴

http://xueqiu.com/6376899020/37448101
搜房又創新低的時候再來客觀唱多一下：
1、目前大家詬病的是搜房直接介入銷售二手房所以掛牌業務萎縮給了58機會，其實哪怕到今天為止，搜房都沒有轉型，他的二手掛牌業務的情況肯定跟現在是一樣的，鏈家的野心很大，我個人認為58安居客不足為慮，但鏈家會是搜房真正在二手房的競爭對手，最可怕的結果是58安居客下一步跟鏈家在資本上合作起來，那對搜房會是致命打擊，但國內的公司尤其是互聯網公司收購或者資本合作能成功的很少，因為國人的性格決定了大家首先要爭的是主導權而非把生意做大，山頭文化讓併購基本上是兩虎相爭，兩敗俱傷。其實之前我的感覺是安居客才是移動互聯網時代能給搜房帶來威脅的平台，結果他被收購了，我倒是有些釋然，看看說一年不到3個億的收入，更讓我對屌絲文化的搜房產生敬意。
2、前天吧有個大v說看好58安居客，還給了一個高頻打低頻必勝的原則，我理解的移動互聯網高頻打低頻的意思是，高頻使用020價值高，比如打車，比如餓了嗎這種雖然單位價格很低，甚至利潤很低，但是是高頻使用使得這個領域020價值很高，能產生偉大的公司，因為高頻使用可以打通支付，可以有用戶粘性。但app的應用絕對是不說大一統，用戶量大就有價值，app的使用習慣是一定要單一，我手機上沒有58同城，因為我覺得他啥都有，不知道那塊精，我寧願把搜房，攜程，大眾點評等一個個放在手機上，這也是大多數人的使用習慣，58的牛主要是找到了乾爹，否則沒前途，我個人也不看好58跟安居客的合併，不會給搜房帶來太大衝擊。
3、搜房犯的錯誤和挑戰也很多，首先我聽說老莫去年跟中介們保證過自己不介入中介業務，對業界算是食言了，不管如何，如果是真的，那證明老莫確實錯了，讓我也覺得老莫人品值會下降一格，哈哈，同時搜房的APP在傳統渠道，媒體上的宣傳太少了，不管再強，都要持續培養用戶，都要用聲音，尤其是移動端，可能是搜房覺得自己已經很牛了，或者是老莫確實扣，不願意花宣傳的錢。
4、搜房最大的挑戰就是如何做好現有二手房經紀模式的探索和人員管理，這塊我其實是對搜房有信心的，雖然聽說現在很亂，哈哈，但搜房能管理好200多個城市戰，這個對他應該也不是太大問題。
5、搜房的市值管理，投資者關係做的很差，其實跟機構好好說清楚，股價不至於跌成這樣，因為搜房截止目前做的事情都是正確的，只是需要執行力，需要時間，二手房的掛牌以後就是中小中介才會用，大的都要自己做端口，比如鏈家，討好中介也沒用，而且市值管理差不僅僅是股價跌，搜房品牌也會受打擊，所以老莫的團隊要重視這塊。
6、老莫可能真的要私有化回國內，因為房產的未來是和金融一體的，不回國內可能涉及到很多牌照和資質問題，這個我不懂，如果是要私有化，那我覺得挺苦逼的，價格也不會太高，現在的小股東們苦逼了，最多9塊錢吧，哈哈
7、2015會是二手房領域初步形成新格局的一年，搜房只要不犯大錯誤，他肯定還是勝利者之一，這個領域市場很大，絕對能容得下三家企業，僅僅是二手房領域。

宏觀周報：陽光總在風雨後

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2469

陽光保險創新總監張見：財富管理市場面臨五大挑戰

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4621604.html

陽光保險創新總監張見：財富管理市場面臨五大挑戰

第一財經日報 張菲菲 2015-05-24 12:53:00

過去中國居民家庭財富管理來看，就房產配比比較高，如果房地產出現一些下行的趨勢的話，居民家庭的財富管理在流動性上的風險會逐步的暴露出來。