📖 ZKIZ Archives

投資港股：一億(三) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3543

上日講到賺一億嘅時候，到上到一、二千萬就困難重重。

首先喺『想收手』，呢個情況喺會令你將一部份錢扣起，唔再投資。咁做本來喺啱嘅，但喺太早收手，就會令你整體效果，大打折扣。如果心頭太低，而家閣下可能會成為一個環境唔錯嘅中年人，但喺你就會將來唔夠錢追上通漲；而家夠錢，老來就變左好窮，成為一個幾窮嘅老年人。

第二，要大動作時，自己喺會懷疑自己嘅決斷嘅，雖然之前都喺咁做，但銀碼一大，個心難免忐忑，所以大家睇到5月26日嗰日，要大動作時，阿牛都攪足一日，而且要堅持信念；

大家要習慣大風大浪。最起碼唔好唔開心先；下次再有風浪，就可以進一步學阿牛在風浪中找機會。

阿牛今天攪了一天換倉，傍晚到公園跑步看日落，心情舒暢。

各位新手的，嚇到唔開心嘅朋友，加油！

都話市場最悲觀的時候，機會就會嚟到。

咪就喺呢幾日囉。

第三，如果閣下唔夠定力，揾到錢就會亂駛；又買乜又買物，最可怕就喺抱住『揾得嚟駛得去』嘅心態。阿牛乜嗜好都啱，但喺忍耐力就唔錯。牛嫂今時今日都仲著冇牌子牛仔褲同converse波鞋，而家坐喺阿牛前面對住我笑，補緊隻穿窿袜。阿牛同牛嫂去到澳門MGM賭場，淨喺拉角子機，雖然一個鐘頭，就已經輸左2000注，但阿牛四圍格價，揾到全場僅有嘅八部絕版機之一，只喺￠1一注，2000注盛惠廿蚊，仲同牛嫂一人飲左支免費果汁，呢個定力閣下有冇呢？

            

投資港股：一億(四) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3546

講到一，二千萬，阿牛又想解釋一吓點解個樓市一定冧。喺好多個月前，阿牛已經話樓市玩完，其中仲有一個理由，阿牛一直未講過。

呢樣就喺金錢嘅誘惑。

當閣下手上嘅樓，漸漸升值，你就會有個感覺，cash in左佢，加埋而家份工嘅入息，你已經差唔多夠過世。

咁請問你會點做呢？

喺咪漸漸想賣左層樓佢呀？

以前嘅朝代，息口普遍較高，通漲亦高，所以就算樓價升，業主亦都會覺得，遲啲年年通漲，賣左樓嘅錢，唔知管唔管用。

但喺今期因為量化寬鬆，做就左低息，谷高左啲物業，同時間又有個百年難得一見嘅低息但喺低通漲環境。當然，低息同低通漲，都喺鏡花水月，好快就會逆轉；但喺逆轉之前，大家就會見到物業帶嚟荷包腫脹，而啲物價又唔喺貴好多，於是『夠過世』呢個飽和點，唔駛等好耐就會出現。97年到而家，大家實質加左幾多人工，啲嘢有冇貴好多，我地心裡有數。所以今朝嘅人喺會易滿足好多。

講番阿牛早上兩星期提過嘅，手上嘅關聯樓宇，2005年 百五萬番嚟，六百呎細三房，按七成，月供六千幾。假如喺一個普通家庭買左，呢個家庭應該喺揾萬五至二萬蚊之間。可能喺一個人揾，又可能兩公婆揾。到左今 日，供左五年，尚欠九十幾萬，但層樓就值三百頭，賣左佢就攞番二百幾。如果穩穩健健，收到五厘息，一個月就有一萬；同而家番工賺萬八，供六千幾按揭，實收 萬一，相差唔遠。

個argument就時時都喺：咁賣樓冇左個竇，住邊呀？

啱，但喺收一萬蚊息，隨時租到間一模一樣嘅。又如果已經退休漸近，與其諗退休後，個個月四圍撲水供六千幾，倒不如袋袋平安。退休後，或者仔女大左，亦唔需要三房，兩房或一房就夠喇。

兩百幾萬唔夠吸引？

升多一成，俾多三十萬cash你，近三百萬又如何？

阿牛就

投資港股：一億(五) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3552

仲有一樣又喺以前冇講過嘅就喺，尋日間百五萬樓，喺會同間六百萬嘅樓，同埋間千五萬嘅樓，同步跑到終點。

六百萬嗰位中產，2005年買，千五呎，月供二萬七。佢老哥搵七萬一個月。間樓而家值千五。因為喺豪宅，所以升多啲啲，賣左就袋一千三百幾萬。如果食五厘，個個月就有五萬六。五萬六可以好好使，而且一份七萬銀嘅工，唔易捱㗎，又一又七，倒不如袋左錢先，進可攻，退可守，起碼個心安啲。

千五萬嗰位老細，佢間真正豪宅，而家升值最多，價值近四千萬，賣左袋三千幾萬。而家生意又難做，索性唔再諗生意，夏天打golf，冬天滑雪去！

你會話，阿牛，你買得早，個水位好啫。

非也，呢間屋喺我呢朝樓市『中期之作』，大部份炒作物業都低過佢買賣。我記得呢間屋番嚟，2006嗰年幾到2007頭，都冇乜實質上升。

換言之，阿牛有好多鄰居2003，2004買屋，個位仲靚過阿牛，2005尾，2006買嘅，喺貴少少，但差唔到幾多。呢一大批業主上晒岸喇；下一步可以不論價，推冧個市嘅，就喺呢批人。因為賣貴多少，佢地就講聲多謝，平番一兩成賣，亦都唔駛入肉。

真正在炒賣，就喺2007之後入嘅貨，佢地仲喺精確『計數』當中。莫講話跌一兩成，只要跌一、二十萬都好影響佢地盤數。

上面嘅百五萬草根，六百萬中產，千五萬老闆就喺呢班『計數』人嘅劊子手。

例如阿牛嗰間，一梯八伙，有兩伙長住嘅，阿牛同另一伙05，有兩伙06，一伙07，最後一伙今年新買。睇個樣呢第八伙個勢危喇。

投資港股：一億(六) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3583

重有一樣嘢冇講過嘅。

就喺今次樓市，週期特長，所以又唔同炒法嘅。

今次週期由1997開始跌，到2003到底，升到2007又停一停，然後升到今日。

例如上一朝，由1995候賽恩進攻科威特開始，到1997董 建華上場為止，成個週期總共先喺三年，咁即喺話，個樓價喺好緊凑嘅，如果一個人買間樓，今日買，同兩個月後買，個價就已經差一截。所以只會有好少人可以 『一早』入晒貨，入貨價明顯比人地靚。尤其是上一朝嘅炒賣模式，喺每個投資者揸超過一件貨，個個人都會有平貨同貴貨撈埋，因為一般人買賣都喺買一件兩件， 又睇吓，又買一件兩件，每次同上次時間上最少都差三幾個月。結果大家嘅整體入貨價拉上補下之後，都會差唔到太多，唔會有太多人有明顯優勢，夠平貨沽爆個 市。

今次就唔同，因為週期拖得太長，變左真喺有人有平嘢，有人就揸貴嘢。

例如美孚有位張大朋先生，佢可以有一大堆獲利好深嘅貨，全部喺06，07年嘅連租約舊貨。佢老人家最近清倉清到七七八八，講緊賣左幾多十間，總共億億聲。張先生留有餘地，而家清貨，仲留番少少水位俾下家；如果佢要賺到盡，等到個市唔穩陣先沽，我估成個美孚樓市，一定俾佢估爆。

其他區域，有大炒家又得，冇大炒家一手大貨揸住又得，只要有千千百百個獨立業主，一齊覺得個市差唔多，想賣貨，而佢地又喺獲利好深嘅貨，咁成個樓市就會冧晒。

結論就喺個樓市有結構性嘅『計時炸彈』，於是又添多一個下跌因素。

投資港股：一億(七) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3587

又仲有一樣嘢，阿牛未講過嘅。

就喺樓市嘅資訊問題。

首先由一篇印像深刻的尷尬報導講起。話說96，97年 市場大旺時，百業興旺，包括色情事業。當年農曆年後時，阿牛看報紙『風月版』，連續幾天，都有架步發出『嚴正聲明』，話新年期間，絕不會向恩客苛索利市云 云。事緣在新正頭，年初幾時，幾張報紙嘅風月版，都收到料，轉載很多架步，過年時候繼續營業嘅消息，呢啲本來喺好普通嘅『市場資訊』，OK， 但跟住唔知邊個咁手痕，寫埋話『好多架步的小姐都因為市旺，收到好多利市，一般有數千蚊一天，最多嘅一天有萬元之數』，仲登埋照片，揾啲小姐揸住幾張金 牛，作狀拜年，多謝大家。結果就非常大鑊。很多識途老馬，心裡有數，知道每名小姐『容量』有多少，再計一計數，即喺每位恩客要俾成幾百蚊利市。以當年低級 架步肉金三幾百計算，即喺過年去幫襯，要花多一兩倍錢。話就話利市，你夠唔夠膽唔俾吖，打到你蘿蔔糕都嘔番出嚟呀！於是乎一傳十，十傳百，過年後架步生意 大跌；迫著要出聲明，『挽回聲譽』。

這就是資訊的威力。

樓市的資訊，今時今日都仲喺靠報紙這種落伍的方法。無他的，因為行內亦根本不想讓買賣雙方得到全部資訊，代理覺得這樣對蓄成買賣『易做啲』。

於是乎，每天的地產稿由幾大行發資料到各報張供參考，各報張增刪潤飾之後出街。各大行跟本冇意圖提供原始數據，例如當日有甚麼買賣，價錢如何，只會提供篩選過的個案，以供參考。

例如今天星島日報地產版：北角城市花園八座高層F室，七百零九方呎，兩房兩廳，實用率八成九，擁煙花海景，以六百八十五萬成交，平均九千六百六十一元，買家考慮兩星期就拍板，成交價高市價百份之五。

短短幾句，但喺就帶有『評論』成份。

代理喺唔會話俾大家聽今天城市花園，總共成交過多少綜，每個多少錢之類。

但是，一利生一弊，用帶有評論的例子，到樓市轉角時，一定會有報紙報導，用啲跌市時的用語，例如：賣家因見『乏人問津』，減價3%之類。於是乎明明市場可以軟著陸，或者樓市本來未到太差，都有機會引起恐慌，而變左硬著陸。唔好睇少咁樣一兩段稿，『乏人問津』四個字，威力可以大到你唔信，喺可以將全部客趕走晒嘅。反而攞成交記錄出嚟，俾讀者自己睇，各人有各人睇法，實在仲好。

等如閣下個仔，年終派成績表；如果俾晒每科幾多分，排第幾你睇，咁就好地地。如果單揀一科公佈：中文默書，七十二分，全班四十人排二十三名，成績中下。咁講法，即喺判個細路死刑。

另外一個引爆的原因，就喺代理本身嘅質素，買賣時例牌壓低賣價，擡高買價。乜 市都好，閣下去賣樓，攞左你個放盤，轉頭就打電話踩你，話你賣得貴；所以一到跌市，代理更變本加厲，以為踩得就踩，自以為好醒，盡量壓價；賣家番到屋企再 買張報紙睇睇，原來『乏人問津』，咁就信以為真，以為樓市已經『全部瓜晒』。

所以樓市冧市時喺人踩人，屍疊屍，完全走唔到嘅。

股市就唔同，冧市一樣有成交，一樣走到，冷靜啲行事就可以。

兩個市場，阿牛都『飽嘗』過。

唔好戀棧個樓市喇。

投資港股：一億(八) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3745

早前阿牛篇『一億(七)』出左街之後，有極具份量的回應；有Blog友『行家』讀者有寶貴的意見；阿牛於是漏夜都要寫多一篇補充，再談談資訊這個問題。

首先多謝大家的回應，同埋先道個歉就喺投資港股：一億(七)，寫得太簡單，侮辱左大家的智慧。似乎阿牛有責任寫清晰啲，俾大家研究吓。

代理和人客間的溝通，是建立在兩件嘢上面。最重要當然喺真正做買賣時候的一大堆電話討論，以及最後可能出現的『擺檯』，即喺請買賣雙方到公司，達到最後的共識。

另外一大部份的溝通，喺通過一個叫做『覆盤』的行為嚟維系嘅。

所謂覆盤，就喺定期打電話俾賣家，確認『佢仲未賣，兼仲未封盤，同埋價錢有冇變』。本來呢樣嘢喺必需嘅，但喺阿牛相信，地產代理的專業同尊嚴，就喺『衰晒喺呢度』。

理由有幾個：

1)冇人鍾意做覆盤，喺阿頭監大家做嘅。

2)新丁，或者拍烏蠅agent做得較多。

3)做嘅方法喺有啲問題嘅。直接啲講，方法已經過左時，人客唔buy嘅喇。

結論就喺，覆一次盤傷一次感情。

何解呢？

投資港股：一億(九) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3747

一個電話給賣家，首先要似番個『正常電話先』。阿牛的經驗，喺十個電話仲有三個至四個喺『揾錯人嘅』。例如打俾阿牛同牛嫂，對方可以揾三個人：

1)牛先生

2)牛太

3)馬小姐，即喺牛嫂未嫁前的本姓。

但喺咁簡單嘢，十次竟然有四次錯嘅，阿牛就叫錯做『阿猪』，佢地以為大約揾隻 畜生就可以，唔駛理阿牛定阿猪定阿狗，又或者叫左牛嫂個姓，阿牛做左『馬生』。所以陳先生就叫左李先生，是但喇。牛嫂就千篇一律的錯法，永遠攪唔清喺『牛 嫂』定『牛小姐』；『馬太』定喺『馬小姐』；又喺，是但喇。

咁樣，個談話已經失敗了一半，因為俾人覺得代理，唔夠專業。

好喇，第二樣嘢；你得閒啫，個客未必得嘛，阿牛覺得應該禮貌上問問人地得唔得閒吹吓水先。當然，唔好處喺萬一人地唔得閒，就浪費左自己時間；於是乎有部份agent，一味顧住自己，第一句就講大話：阿牛生，我想問吓你個37座15boy，賣左未，我有客想揾。

『有客想揾』，四個字，其實今時今日已經有八成業主知道佢講大話；而且喺好大傷害嘅大話，因為業主就喺等緊呢個人出現，等到發晒姣！正如你問個待嫁姑娘：想問吓小姐你結左婚未(呢句好地地)，我有朋友想揾你呢類型女仔結婚。

最後呢句好大鑊呀！

好喇，跟住代理會話：個價喺咪都仲喺四百五呀？有冇多少上落，四百三考唔考慮呢？

呢句說話，如果撞正熟行嘅業主就知道喺覆盤，冇料到，跟住答左你，等你好交差。撞到唔熟行嘅，已為真有料到，就認真同個agent溝通。呢個時候，有agent暗暗好笑，已為自已『摸到底』好醒，扮晒有客咁，進一步亂吹兼壓價。咁四百三唔得，幾多先得？哦，收實四三三；好呀好呀，我問吓個客先，再聯絡你，喺咪隨時都睇得樓呀？喺咪打番呢個電話揾阿牛太你約睇樓呀？多謝你先。

跟住收線，諗住自己直情掂呀！

結果當然冇下文。

於是打上機改價，話業主收實433，但又懶，唔改清楚喺牛太，唔喺牛小姐，下次邊個打電話又再錯過。下次嗰個又由433開始鋤人地價，客就冇喇，空口講白話。俾業主問番轉頭，問佢有冇實客，就話人地串。

個實情呢？

就喺個人與人間嘅信任已經俾三分鐘談話，整到冇晒。

投資港股：一億(十) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3749

其實剛才等同於呃個女仔話有人啱佢結婚，仲問埋人地三圍，或者無良到連人地邊個乳房大小小或者細小小都問埋。咁樣，人地等緊你攞個男人出嚟介紹俾佢做老公呀！

跟住當然冇下文喇。

一次咁，兩次咁，個客好hurt㗎。缺德嘅，下次打去仲講埋：阿小姐你對乳房唔平均㗎喎，老啲同離左婚嘅男人妳考唔考慮呢？

呢個就喺點解時不時有朋友話俾阿牛聽，想放火燒左地產間舖。

其實阿牛建議，今時今日，齋覆盤制唔過。首先講明覆盤冇衰嘅，你喺做緊嘢嘛，業主明喎，開心添；唔駛扮有客喎。第二，應考慮俾啲回報個賣家；例如主動報少少料：阿牛太，妳嗰隻size上星期成左間27座中層428萬喎，不過佢殘裝，又急走。

咁仲好，個業主可能主動講嘢俾你聽：

1)我啲裝修都舊喇，不過428太低，多少少我都考慮(鬆動，明事理，有得傾)

2)喺咪真㗎，428咁低，我收實450㗎(天價，未得住)

3)我十年前裝修左成卅萬，我間點都值多廿零萬(唔知行規嘅，要慢慢嚟)

4)呢輪個市點呀，我放左好幾個月，都冇乜聲氣嘅？(有嘢喇，值得詳談)

仲有，點解咁懶，喺都淨靠個電話呢？呢啲情形，喺咪可以影印多少成交紀錄，上去業主屋企坐吓，傾廿分鐘呢？點解得閒淨喺企喺街食煙，俾人睇到好似爛仔咁呢？行上個客度，十分鐘，溝通埋先花半小時，咁都做唔到。

你俾阿牛，我殺上去直情講埋：阿牛太，而家排頭位喺廿幾座中層一個，432萬應該肯賣，呢一兩日應該走嘅喇。

可能個客俾個驚喜你：

乜個價低左咁多，仆街喇，432就432，我收實432，你拍硬檔幫吓手諗掂佢。

咁轉頭拿拿聲揾個炒家上左佢喇。

又或者，432咁抵，買多間都好喎！

仲 有喎，試過朋友話agent睇完樓，有『聲氣』，問佢攞底價；於是佢拿拿聲話晒俾人聽，連自己幾多歲出過水痘都講埋，跟住告假坐喺屋企度等『成交』。阿牛 一聽知道唔對版，可能個客跟本一啲意思都冇，已經走鬼埋。個agent都冇嘢做喇，又見我朋友個樣咁趣緻，咪玩吓佢，順便攞個底價囉。我問佢攞部手機睇 吓，一睇；agent喺公司電話打嚟，咁我話佢知：票就冇得收喇，皮就收硬。

投資港股：一億(十一) 阿牛

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=3758

今日股市跌到攤攤腰，但尋日就升嘅，前日又跌喎；咁即喺點呢？

即喺玩上玩落囉。

呢幾日上上落落，阿牛見到啲人真喺好慘。估升嗰啲，升嗰日就開心，但喺淡友就嗌救命，發晒悔氣；跌嗰日就風水輪流轉，又到淡友意氣風發。

呢啲咁嘅市，阿牛就覺得喺唔玩得嘅，雖然大家都唔肯承認，就喺根本睇好睇淡都喺賭一鋪，原全唔喺真材實料睇得通，話睇通嗰個只不過呃人同埋呃埋自己。咁大家即喺賭緊錢。

要賭不如去澳門賭好過喇，快、靚、正；仲有免費果汁飲。

所以阿牛都費事貼住市估佢會發生啲乜。由明天開始仲會討論萬一個市瘋狂大升嘅 情況；咁唔表示個市真會而家瘋狂大升，而喺早上兩個禮拜已經講完瘋狂大跌要點做，咁都喺時間講埋大升先得㗎。過幾日講完大升之後，仲會分析多一隻股票，打 定個底先，萬一遲啲要買佢嘅時候，預先心裡有數.，唔駛話忽然之間out of the blues又話買多隻乜嘢。

不過講開就講，就算我地分析過嘅股票，其實都唔一定要買。有啲股票喺得嘅，但喺有啲唔喺好得，而且買都要就啱形勢好，價錢啱先買得，所以睇就照睇住先，買唔買就到時先算。

傳統智慧話，升市成交多，就叫做『配合』，即喺話個升勢有料到。跌市成交多就即喺『睇淡』，因為多人想賣。呢兩樣嘢，阿牛一向唔明兼唔信。

升市成交多，冇錯喺多人貴都照樣買，但亦同時代表同樣多人趁價好沽貨喎，咁點解後市實喺好啫？跌市一樣，多人買賣即喺多人沽貨，啱嘅；但同時又多左人買貨喎，咁又點解後市看淡呢？

阿牛一向覺得，成交多只代表三樣嘢：

1) 多左人有極端諗法，一啲睇好，一啲睇淡，而且大家都信自己啱嘅，所以佢地用買賣付諸實行。

2) 有人想換嘢，所以佢賣左啲舊嘢，買番啲新嘢。

3) 多人炒即市，即喺有人相信當日會有上落波動，玩即日鮮。

呢幾日升升跌跌，個成交都好穩定咁做千一，千二億左右，唔多唔少。即喺：

1) 有人信升，有人信跌，但更多人按兵不動。

2) 有即市買賣的機會主意者。

3) 比起早幾個月六、七百億時，多左好多人對股市有興趣。

所以你如果叫阿牛估，阿牛估：『後市好多過差，不過我希望佢跌，因為跌市好炒同易揾錢過升市』

仲有，上面隻猫唔喺死左，佢輸左錢灘灘腰之後就喺咁瞓覺。

投資港股：一億(十三) 阿牛