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租金持續漲 京滬人均房屋出租收入2016年增長均超20%

由於房地產市場的持續升溫，房屋出租價格持續上漲，也直接帶動了上海居民財產凈收入的增長。上海市統計局發布數據顯示，2016年上海居民財產凈收入中的出租房屋收入同比增長兩成左右。

3月29日，上海統計局發布抽樣調查數據稱，2016年上海市居民人均財產凈收入為7684元，比上年增長7.1%，拉動居民可支配收入增長1.0個百分點。這一增長，就包括出租房屋收入提高所帶來的影響。

居民可支配收入是反映居民生活水平的一個重要指標，按照收入的來源，可支配收入包含工資性收入、經營凈收入、財產凈收入和轉移凈收入四項。其中，工資性收入仍然是居民可支配收入的主要來源。

據對6000戶抽樣調查數據顯示，2016年上海市居民人均可支配收入為54305元，，遠高於2016年全國居民人均可支配收入的23821元。其中，得益於上海的經濟發展，服務業從業人員收入較快增長，以及職工最低工資標準的提高和企業工資指導線，帶動了居民工資性收入的增長。

數據顯示，2016年，上海市居民人均工資性收入為32718元，比上年增長7.3%，拉動可支配收入增長4.5個百分點。

2006-2016年本市城鄉居民人均可支配收入增長情況  數據來源：上海市統計局

而在居民人均財產凈收入中，上海城鎮常住居民的此項收入要遠高於農村常住居民。數據顯示，上海城鎮常住居民人均財產凈收入為8487元，增長7.2%;農村常住居民人均財產凈收入為859元，增長10.9%。

相對於全國其他省份，上海和北京2016年的居民人均可支配收入均突破了5萬大關。其中上海以54305元居首，北京以52530元緊隨其後，排在第二位。

而在北京市居民人均財產凈收入中，人均出租房屋收入也出現了超過20%的增長。

北京市統計局發布的數據顯示，2016年北京房屋租賃市場穩定，居民獲得的出租房屋凈收入穩步增長。2016年，北京市居民人均財產凈收入8230元，同比增長9.7%。分城鄉看，農村居民人均財產凈收入1350元，同比增長12.1%，其中，人均出租房屋凈收入673元，同比增長22.1%。城鎮居民人均財產凈收入9310元，同比增長9.6%，其中人均出租房屋凈收入同比增長24.4%。

為促進居民收入的持續增長，上海市統計局也建議稱，要積極創造條件，拓寬城鄉居民收入渠道方面。這其中就包括提高居民家庭財產性收入。促進上海市房地產市場平穩健康發展，引導城鄉居民獲得合法有序的租金收益，多渠道增加居民財產性收入。

此外還要提高居民家庭經營性收入。通過營造良好的創新創業環境，落實好國家金融支持和稅收優惠相關政策，形成全社會大眾創業、萬眾創新的熱潮，不斷增加居民經營性收入。

2016年上海市居民人均經營凈收入為1399元，比上年增長6.0%。原因在於上海市居民從事交通運輸業、房地產業及批發和零售業的經營凈收入增長較快,帶動居民從事第三產業經營凈收入的增長。

還要獲取合理投資收益。加快形成融資功能完備、基礎制度紮實、市場監管有效、投資者權益得到充分保護的金融投資市場和商品投資市場。

與此同時，上海市統計局稱，也要繼續完善收入分配制度，努力實現居民收入增長與經濟增長同步。

目前上海市勞動者報酬占GDP的比重為44.1%，與歐美發達國家占比60%左右相比仍有較大的差距。因此，應在保持經濟平穩增長的同時，努力提高居民收入在國民收入分配中的比重和勞動者報酬在初次分配中的比重，努力實現居民收入增長與經濟增長同步，勞動報酬與勞動生產率提高同步。並加強收入分配政策的針對性和有效性，加快形成合理、有序、科學的收入分配格局。

秦皇島個人出租住房稅收新政：稅率標準為租金5.3%

據河北電視臺5月23日消息，秦皇島主城區海港公安分局表示，為加強和改進海港區出租房屋管理工作，促進房屋租賃業健康發展，強化流動人口和出租房屋專職管理員隊伍工作保障，依據《中華人民共和國稅收征收辦法》及《河北省地方稅務局委托代征稅收管理辦法》等相關規定，海港區流動人口和出租房屋綜合管理辦公室受海港區地稅局委托，將於6月1日開始代征轄區個人出租房屋有關稅收。

圖為 秦皇島城鎮土地使用稅稅額標準

代征的範圍是：海港區內年租金在36萬元及以下的個人產權出租房屋。國家機關、團體、企業、事業單位出租房屋取得收入，由稅務機關負責征收管理，不在代征範圍。

其中年租金在36萬元及以下的個人產權出租房屋用於商用的，征收稅率標準為租金的13.5%+土地使用稅；用於居民住宅的，征收稅率標準為租金的5.3%。

海港區地稅局介紹：此次代征個人出租住房的計稅依據確認方法是：納稅人能提供真實有效的房產租賃合同（協議）並做到據實申報的，經綜管辦審核後據實按租金收入征收有關稅款。納稅人沒有簽訂房屋出租合同或其所簽合同載明租金金額明顯偏低，且無正當理由的，綜管辦將及時報告主管稅務機關，由主管稅務機關依法核定其計稅租金收入。

卷租金跑路、更改房屋結構……“黑中介”坑房東套路多

記者 趙麗 劉雪

住房和城鄉建設部近日就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。作為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規，旨在“建立購租並舉的住房制度，規範住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全”。不少人認為，這意味著，此前少有提及的出租方的合法權益此次受到重視。在房屋租賃市場，出租方遇到了哪些權益受損的情況？《法制日報》記者進行了深入調查。

自己房子的鑰匙，留還是不留？

這個問題，讓北京市民曾碩最近很糾結。按說，自家房子的鑰匙為什麽不能留？但最根本的原因是，曾碩名下這套位於北京市豐臺區馬家堡西路的三居室目前處於出租狀態。

“租戶不同意我留一把鑰匙，甚至給我拿出了國家規定。”曾碩口中的“國家規定”便是住房和城鄉建設部近日公布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，其中規定“未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房”。

曾碩也明白，租戶是不放心房東手里拿著鑰匙，也擔心房東隨意進入出租房，但他也有“一朝被蛇咬，十年怕井繩”的經歷，“上個租戶，不經我同意就私自找中介轉租房子，後來是物業找到我，我才知道這件事”。

租房時，房東是否能留鑰匙，只是房屋租賃過程中種種糾結的一個縮影。在不少房東看來，租戶、房東之間的很多不理解乃至沖突，都可以從中介的不規範行為上找到原因。

房東是否該留鑰匙

對於曾碩所糾結的該不該留鑰匙，房東之間也有不同看法。

“就目前我出租房屋的經驗看，每次出租時我都會留一把鑰匙，但絕對不會在租戶不在的情況下開門進去。”北京市民郭林在某企業工作，繼承了父母一套位於北京市複興門一帶的一套房子，這套房屋目前處於出租狀態。

對於堅持要留一把鑰匙的原因，郭林是這樣解釋的，“一次，物業要裝可視對講系統，提出了過期不候的要求，但租戶上班沒法回來。在征得租戶同意後，我就用手里的鑰匙開門，在房子里等物業安裝。在生活中，可能會發生各種情況，房東手里有把鑰匙，方便解決一些事情”。

北京市民谷華也持這種看法，他在北京市西城區有兩套房屋出租。在他看來，“如果不留鑰匙，萬一發生著火、漏水等緊急狀況，而租戶又不能及時趕回，就會很麻煩，可能得破門進入，這樣還得增加換門的費用”。

不過，也有房東明確表示，房屋出租後，房東不應再保留鑰匙。

在北京出租房屋已經10年的周長海對記者說，房屋出租後，他絕對不會留房屋的鑰匙，“要求租戶自己更換鎖芯這一點是明確寫在合同里的。首先，我出租的是使用權，為什麽還要保留鑰匙？房屋所有權體現在房產證上，這與是否留一把鑰匙沒有關系。我不想進入租戶的房間，也沒有權利進入。就算出現跑水等情況，物業可以在經過我許可後破門而入。還有，如果租戶欠房租跑了，我拿著房產證找開鎖公司也可以開門”。

收不上房租的窘境

相較於是否留一把鑰匙的糾結，房東最揪心的是遇到不規範的中介。

曾碩告訴記者，他所經歷的租戶私自轉租房屋，除了租戶自身的原因，也有中介不規範操作的因素。“按理說，中介在發布出租信息前應該核驗房產證。然而，在租戶無法提供房產證的情況下，中介就開始往外租房子了”。

遇到不規範中介的，還有北京市民鄒高傑。

鄒高傑在北京市大興區西紅門附近有一套閑置房屋，出租多時。不過，就在今年端午節前，他決定不再出租了，因為“收不上房租”。

“其實租戶已經把房租付了，只不過是交給了中介。按照租戶的說法，他們租房時是押一付三，給了中介3個月租金外加1個月的租金作為押金。住了兩個月，他們又按中介要求交了3個月房租。可是，我一分錢也沒見著。”鄒高傑說，“我去中介公司討說法，公司負責人說，租戶是把租金交給了公司的工作人員，但這名工作人員拿著錢跑了。”

遇到這種情況的，還有北京市民鄭鵬。去年，鄭鵬將自己位於豐臺區馬家堡西路的一套兩居室出租。“年底的時候，我找中介收房租，中介說租戶資金周轉不靈，沒錢交房租。之後，我直接找到租戶，他們說早就交了房租，而且還有兩個月房租的押金在中介手里。我長期在外地工作，也不知道怎麽維權。朋友說，我可以根據合同強制收房。但是，我強制收房後，租戶怎麽辦？如果中介不給租戶退房租和押金，租戶拒絕搬走，我也是幹著急沒辦法啊”。

對於房東薛麗來說，她的境遇更難。薛麗目前在北京一所高校讀研究生，考慮到北京房價上漲之快，她的家人舉全家之力給她購買了一套20平方米的商住樓小戶型。住在學校學生公寓的薛麗便將這套房子對外出租。

“不幸的是，我遇到了‘黑中介’。”薛麗說，“我把房子委托中介出租後，才從其他渠道了解到，這家中介公司有過兩次更名，經查詢在法院有30多起被起訴判賠的案件，這些案子都涉及坑房東和租戶。了解到這些情況後，我以母親不同意出租為由提出解約，但中介卻威脅我說，按照合同，解約需要付7000多元違約金。考慮到違約金太高，我當時沒敢解約。”

“回來之後，我搜集了很多信息，還找到了法院的民事裁決書，發現這家中介公司涉及的案件大多包含以下情況：租了房東的房子之後打隔斷；把廚房的裝修拆了改造成臥室。按照法院裁決書的描述，有房東提出抗議，但這家公司根本不理，房東只好聯合租戶一起起訴，但是起訴周期太長。”薛麗說，現在我想要止損，寧願賠錢也不願意之後損失更大。

（標題：“黑中介”坑房東套路多 來源：法制日報—法制網）

近四年廣州房租漲幅放緩 上半年租金上漲仍是主流

隨著今年上半年廣州市出臺“317”、“330”兩項調控政策後，廣州房屋交易市場開始冷卻，大批待售房源進入租賃市場。有傳言租賃房源增多，住房租金可能進入下行通道，那麽廣州的租金是否像傳聞中那樣出現下跌呢？

記者在廣州市房地產中介協會了解到，從2014年~2017年上半年，廣州市的住宅租賃市場租金上漲趨勢未變，區域活躍樓盤和重複交易個案雖然租金漲跌不一，漲幅放緩，但上漲仍然是主流。今年上半年，中心六區住宅的套均租金有4.3%小幅上漲。

數據顯示，廣州市中心六區的套均租金，從2014年的3247元到2015年的3539元，上漲了9%；2016年套均租金為3642元，相比2015年上漲近3%，漲幅相對收窄，而2017年上半年錄得套均租金為3800元，較2016年上漲4.3%。

記者從廣州市房地產中介協會了解到，套均租金的上漲並不能完全說明租金的上漲，近年來租客對物業素質的要求不斷提高，租金高低並非他們單一的選擇判斷標準，更多租客願意提高預算選擇電梯樓或者小區物業，這也是近幾年套均租金逐年提高的重要因素之一。

各區活躍樓盤 漲多跌少

具體到各區活躍的租賃樓盤，也是漲多跌少。在廣州市中介協會調查的8個租賃活躍樓盤中，套均租金上漲的有5個，但下跌的僅有3個，租金下滑的樓盤尚屬少數，而從2016年開始，租金上漲幅度有放緩跡象。

以天河區的華景新城為例，2014年套均租金2993元，2015年就漲到了3650元，漲幅達到了22%；2016年漲到了4046元，漲幅10.8%；今年上半年的套均租金為4159元，漲幅2.8%，可以看到漲幅明顯放緩。

作為海珠區租賃最為活躍的樓盤之一，金碧花園的套均價格從2016年3000元下跌到了今年上半年的2989元，下降了0.4%。

荔灣區的荔灣南港2014年到今年上半年的套均租金分別為：3313元、3605元、3650元、 3808元；漲幅分別為8.8%、1.2%、4.3%，價格變動較為穩定。

因為地鐵7號線開通等原因，番禺區成為2017年上半年租房市場最為活躍的區域。以番禺區的祈福新村為例，2016年該小區套均租金為2204元，今年上半年達到了2397元，漲幅達到8.8%。

同一物業縱向對比 上漲是主流

記者對比同一租賃房源往年與今年上半年的租金發現，租金上漲仍是主流。

以越秀區中山一路金羊三街一套電梯樓的11層房源為例，該房源2016年的租金為5000元，今年4月再次放租，租金為5100元。

天河區天河直街26號2樓的一處房源，是一棟樓梯樓，2015年租金為2300元，而今年上半年租金為2700元。天河區珠江新城朱美拉公寓20樓一處房源，2016年租金為6000元，而今年3月再次出租，租金已經達到6500元。

記者調查發現，也有租賃房源租金下調的情況。例如荔灣區富力廣場一棟電梯樓的8樓房源， 2015年月租為3200元，今年再次放租時月租下調100元。

來源：廣州日報 記者：賈政

原標題：近四年廣州房租漲幅放緩 上半年中心六區住宅套均租金小幅上漲4.3%

新華社：增加租賃住房用地讓租金“降降降”

如何讓租房者租得起租得久？各地探索從源頭入手降成本，“多渠道保障”租賃房土地供應。記者了解到，北京、上海、廣州、杭州、山東等地采取集體土地入市，“零溢價率”和“自持面積比例”競拍，以及劃撥等多種方式增加租賃用地面積，降低建設成本，讓租金更“親民”。

集體土地、“零溢價率”競拍，從源頭入手降成本

今年8月，國土資源部等部門確定北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

北京市住建委相關負責人表示，從2011年起，北京市陸續在朝陽區平房鄉、海澱區唐家嶺地區、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。北京已確定今後5年將建租賃住房50萬套，主要在集體建設用地上建設。

深圳市今年9月1日宣布，擬恢複劃撥方式供地，其中包括只租不售的人才和保障性住房、創新型產業用房用地。

上海則加大供應以“租賃住房”為用途的地塊，並由國有企業“零溢價率”拍得。上海市規劃和國土資源管理局官網顯示，近兩個月的歷史成交地塊中有13幅“租賃住房”土地交易，競得人包括上海地產、張江集團、陸家嘴集團，建築面積共計37.78萬平方米，均為起始價格交易。此外，光明集團、上海電氣等15家國企主動梳理存量土地用於租賃住房建設。

上海已明確，今後5年上海租賃住房用地計劃將從“十二五”期間的5.9%提升到“十三五”期間的30.9%。

自去年11月起，北京、天津、成都等地陸續采取競拍自持面積建設租賃住房的探索，綠城、綠地、龍湖、萬科等知名開發商均有參與。

圖片來源：視覺中國

幫租客算算賬，地價降了租金能便宜多少？

北京平房鄉公租房項目建設方北京鴻科鑫宇房地產投資有限公司董事長陳學東介紹，該項目共有2500余套房。根據項目周邊及朝陽區租金指導價格，預計租金約為40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金約為2600元，而鏈家網顯示該項目附近一套57平方米商品房每月租金約為3500元。

上海的“租賃住房”項目在租金定價上也比周邊住宅有較大優勢。以上海地產拍得的“浦東世博會地塊政務辦公社區15-01地塊”為例，該地塊位於世博後灘地區，知名企業總部聚集。該項目總面積約4.92萬平方米，樓面價約為7700元每平方米。

安居客首席分析師張波據此算了一筆賬，世博“租賃住房”項目分建設成本和運營成本。一般土地費用占房價的50%以上，再加上其他費用，世博“租賃住房”建設成本在2萬元每平方米左右。而根據安居客網顯示，目前世博地區二手商品房均價約為6萬元每平方米，80平方米的兩居室租金在每月6000元左右。

可見，在運營成本大致相同的情況下，如按周邊住宅相同的租金回報率測算，“租賃住房”項目同樣80平方米的兩居租金只是市場價的六成多。當然，這只是理論上的測算，項目預計在2年後推出，上海市相關部門暫未透露租金價格。

業內人士透露，國內長租公寓或商品住宅的年租金回報率一般在1%至3%之間，而發達國家這一數據在4%以上。對於“零溢價率”拿地的國有企業來說，從盈利角度考慮，有提高租金回報率的空間，企業會有較大積極性運營好“租賃住房”。

圖片來源：視覺中國

調整城市供地結構，盤活存量用地

北京工業大學社會學系教授李君甫認為，集體土地開發成本低、周期快，租金定價優勢明顯，而且土地面積可觀，在政府有序引導下可以持續供應。集體土地入市將會吸引更多開發商進入租賃市場，從而大大增加租賃房屋的供應量，對抑制租金上漲有很大作用。

張波認為，上海的“租賃住房”項目是政府用保障房的方式介入租賃市場，有規劃地在產業園區、市中心和新城等重點區域針對特定人群投放租賃住宅，是一劑對癥下藥的“特效針”，對租賃市場會造成一定影響，部分區域內租金有望調整，也會對現有的品牌公寓運營商造成一定降價壓力。

中央財經大學城市與房地產管理系教授王誌鋒表示，目前國內城市中工業用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特別是保障房用地。建議在制定城市建設用地供給規劃時，調整用地結構比例，增加住宅用地面積，保證保障房、租賃住房用地。對於工商業相對過剩的區域或者利用率較低的閑置土地，可以盤活重新統籌利用。

來源：新華網 記者：孔祥鑫 張超

從“深圳樣本”看如何為租客守住低租金防線

李宇嘉

近期，鏈家地產發布《深圳租賃》白皮書，第一次將1600萬深圳租客的微觀數據展示出來。

不過，並不像有些媒體筆下的租房是何等“不易”，或如易居研究院的報告稱，深圳的房租收入比（月租金/月可支配收入）高達54%。相反，深圳租客租金負擔比較低。數據顯示，目前有超過52%的深圳租客，其月租金支付不到2000元，18.2%的租客其月租金支付甚至在1000元以內；80%的租客租金占可支配收入的比例不到30%，還有近20%的租客，租金支出不到家庭可支配收入的10%。

目前，深圳實際管理人口超過2000萬，80%的人租房居住。全市1040萬套住房中，70%的房子在出租。不管從租賃人群占比看，還是租賃房屋占比看，深圳不愧為全球住房租賃占比最高的城市，而且比租賃占比最高的國家——德國（租賃人群占比為60%）要高很多。

盡管租賃需求很大，深圳寸土寸金，房價也很高，但廣大租客守得一方寧靜，並通過低成本租賃在深圳“紮根”。

圖片來源：視覺中國

事實上，深圳商品住房的租金非常高，2017年1~8月的套均租金高達5005元，高於居民4000元的月可支配收入，比2010年上漲67.5%。但是，深圳城中村的存在，稀釋了住房租賃成本，讓上千萬的深圳居民（特別是外來人口、大學生、創業人群等）有了安身立命的依靠。

目前，城中村是深圳住房供應的主體，全市各類住房總面積大約5.20億平方米（截至到2015年），其中商品住房和保障性住房合計占比僅為27.9%，而城中村住房占比高達50.3%。此外，上世紀80~90年代，外向型制造業主導深圳經濟，並留下了6549萬平方米的工業區配套宿舍，占存量住房總面積的12.7%，這也是深圳超低租賃成本的組成部分。

據統計，深圳有740萬套租賃住房，其中城中村租賃住房達450萬套，占比為60.8%。據統計，73.8%的城中村住房租金在2000元以內，26.1%的租金水平在1000元以內。

眼下深圳有1600萬人在租房，1100萬人住在城中村，這其中超過70%的租客住在租金低於1500元的城中村住房中，單間或一房一廳的租金甚至在600元左右。調查顯示，90%的深圳租客為年輕人群（20~35歲）。20~25歲的租客中，月租金支付在1000~2000元的占比49.6%；26~30歲的租客中，月租金在1000~3000元的占比61%；26~35歲的租客中，月租金支付在3000元以內的占比70%。

深圳的城中村租賃，不僅租金很低，生活成本也很低。不管是餐飲、零售，還是生活服務，其價格都比商品房小區要低30%左右。另外，經營場所成本高企、社區物業整治、城市公共環境管理等影響下，修雨傘、擦皮鞋、褲子鎖邊、配鑰匙、修理家電等伴隨居住的日常基本生活需求，提供服務的小攤販在商品房小區已經很難找到了。但是，這類小攤販不僅在城中村遍地都是，而且物美價廉。

另外，早在2010年，深圳就在全國率先進入了存量房時代，經過政府主導的綜合整治，加上原村民和村集體長期租賃經營，2/3的城中村引進了規範的物業管理、治安管理，不僅中低收入人群租住城中村，高學歷人群租住城中村的比例也很高。目前，高中、專科和本科畢業等三個租客類別中，租住在城中村住房的比例分別達到65.35%、63.2%和49.9%。

更重要的是，深圳城中村的住房，80%是違法建築。但是，本著尊重歷史、尊重現實的原則，政府認可立於其上的租賃關系，即有形的房屋或是不合法的，但無形的租賃關系是合法的。

由此，深圳創新性地將有形的城中村與無形的租賃關系剝離，提出依據合法的租賃關系，分配公共服務的模式，在全國較早實現了“租售同權”、公共服務均等化。

這也意味著，只要持有城中村租賃合同，並到市政府租賃辦公室設在各街道的辦事處備案，租客就可以加入全市所有居民（包括戶籍居民）必須參與的公共服務排隊分配，並通過“積分制”申請就近接受義務教育、接種疫苗等基本服務。據悉，絕大多數租住在城中村的家庭，小孩都可憑租賃合同入讀公辦學校。同時，城中村註冊的企業，也可憑租賃合同獲得合法產地證明，從而降低了企業營商成本。

因此，各地發展住房租賃，最應該關註兩點，即租賃低成本、服務全覆蓋。

作為租賃占比最高、房價高企、空間逼仄的城市，深圳上千萬租客之所以能實現低成本“安居”，一方面在於，深圳本來就是由外地人構成的移民城市，從上世紀80年代建設特區伊始，深圳就自發確立“包容發展”的理念。既然都是外來人口、都懷揣創業夢想，就應該平等享受城市化紅利。

更重要的是，深圳是國內最早大規模利用集體土地建設租賃住房的城市。盡管深圳在2004年宣布全域土地國有化，但70%的城中村住房在這之前就已在集體性質的土地上建起了。順應快速城市化、外向型經濟，經營出租屋如同種糧食，這是原村民、村集體細水長流分享城市化紅利的載體。

上世紀80~90年代快速城市化過程中，為降低城市化成本，政府在征收原農村集體土地的同時，並沒有將原村民完全納入城市化管理，而是變相鼓勵原村民、村集體通過自建出租屋的方式“自我城市化”，從而出租屋經濟的體量越來越大，城中村租賃住房占全市住房的50.3%。

目前，深圳917.8平方公里建設用地中，成本低、高密度的出租住房占了300多平方公里。而且，圍繞原農村集體土地開發城市的過程，也造就了城中村在各區域點狀分布，區域位置優良。

鏈家報告顯示，城中村租客通過地鐵、公交出行分別占比30%和26.1%，30分鐘左右的通勤占比55%。而且，長期以來，城中村租住人群已形成了以鄉緣和業緣聚集的傳統，這對於從“落腳”深圳到“紮根”深圳的外地人“本地化”進程、新型城鎮化進程是一條自然的低成本的路徑。

近期，國土資源部和住建部下發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在北京、上海等13個城市先行試點，核心內容是“試點城市村鎮集體經濟組織，可自行開發運營，也可通過聯營、入股等方式，建設運營集體租賃住房”。

筆者認為，利用集體土地高位蓄水（大城市集體土地和國有土地“對半開”）及巨大的“級差地租”，可有計劃釋放低成本供地，降低租賃供應成本。另外，村集體和農民掌握入市主動權（而不是被征收），借此可長期分享集體土地入市紅利、城市化紅利，相比一次性補償的“征收模式”、建設並出售小產權房，建設並運營租賃住房具有細水長流地分享紅利的特征，能避免資本對農地的覬覦，也能夠調動村民和村集體的積極性。

近日，北京已發布本地試點內容，2017~2021年計劃供應1000公頃集體土地，占新增租賃住房用地的77%。這是一個好開端，其他城市如果能夠跟進，將降低租賃住房供應成本。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

孵化器市場大浪淘沙，不只靠租金賺錢的雲部落平穩擴張

在創新產業園（孵化器）領域異軍突起的雲部落又下一城。

近日，在江蘇常州舉辦的長三角科技創新聯動發展論壇上，雲部落正式揭牌常州創新平臺，一口氣與英國火花創投基金、明照資本等多家公司簽署平臺戰略合作協議。

這意味著雲部落與常州市鐘樓區政府合作的合作落地，雲部落將導入線上孵化服務體系，建設本地孵化器服務常州科技企業。

2014年，曾在張江高科深耕產業孵化行業多年的唐溯在上海創辦雲部落，第一個產業園區項目誕生於上海閔行。此後，雲部落擴張，在上海奉賢、張江，在北京、南京等地均落地項目。預計到今年底，雲部落將管理近15個園區（孵化器），管理面積超35萬平方米，服務企業千余家。

2014年，眾創空間和孵化器呈爆發式生長，經歷2016年的行業洗牌後，幸存者正重新思考企業定位和盈利模式。

雲部落逆流而上，創始人兼CEO唐溯對第一財經表示，“目前市場上空間產品市場分三類。一種是二房東模式的聯合辦公空間；一種是眾創空間，它介於聯合辦公空間和孵化器之間，也有出租工位的空能；最高級別的就是孵化器，目標是孵化企業為主，地產空間是必須的載體，是實現的手段但不是目標。”

雲部落自我定位為“為中小企業集中賦能的創新複合型孵化平臺”，意圖建立一個連通政府、企業和創新資源的創新生態體系。路還長，雲部落決意探索到底。

不能只靠租金賺錢

空間產品市場正經歷一場大浪淘沙。2014年，國家發出“雙創”號召，眾創空間、孵化服務機構，呈爆發式生長。

據科技部火炬中心2017年12月公布的數據，2014年開始，全國科技企業孵化器數量每年上一個臺階，2014年孵化器數量為1748個，2015年是2533個，至2016年底已達3255家。而在2014年前三年，全國孵化器數量不過年增長200個左右。

至2016年底，全國範圍內，納入火炬計劃的眾創空間近4300家，企業加速器也超400家。

然而，行業良莠不齊，同質化嚴重。唐溯認為，“有一部分眾創空間規模較小，缺乏資源貫通能力，沒有形成產業生態，較難給創業企業賦能。國家已經提出了大中小融通發展，正是’雙創’的升級版，雲部落正在探索這種孵化模式。”

創業團隊初期，往往面臨基礎設施服務、法律、融資等問題，需要支援，而創業孵化器能降低初創企業的經營風險、成本，提高其存活率。

從雲部落整體的運營體系而言，園區企業孵化前期的咨詢、初期孵化小團隊組建、成立公司，再到推向市場，進入融資再到IPO的過程，雲部落會全程參與。

事實上，空間產品從誕生的第一天起就飽受盈利質疑。再加之資本寒冬已到，從業者很難不感覺蕭瑟。行業中，已有一波眾創空間倒閉。“孔雀機構”、“地庫”等是典型例子。

2016年，位於深圳的孔雀機構因拖欠租金和物業管理費遭遇強拆，60多個創業團隊被臨時要求撤場。

深究孔雀機構等案例，其失敗的本質是盈利模式的脆弱，對租金收入的過度依賴使其難以擺脫基礎、粗糙的“二房東”的角色，在行業洗牌之際，被淘汰或難以避免。

市場上有能力留存下來的玩家正思考更清晰的盈利模式。

唐溯告訴第一財經，公司的盈利模式結構主要由四部分組成：傳統眾創空間，靠賺取租金差價盈利；推出雲部落創新產品服務包，企業通過購買產品服務包獲取服務；給中小企業提供增值服務；投資收益。

目前而言，雲部落的租金和創新產品服務包兩種模式占利潤大頭，其中來自租金的利潤占比接近50%。

正如不願雲部落被定位於共享辦公或眾創空間，唐溯亦不願來自出租工位獲得的租金占據利潤總盤子的比例過高。

2017年開始，雲部落開始尋找有前景的投資標的。據唐溯透露，三年後，投資標的將產生可觀的收益，它們將構成盈利結構中的“投資收益”。

唐溯希望，通過3年的努力，把租金占利潤比例降至20%。這意味著，創新產品服務包、增值服務、投資收益三種模式的產出必須拉升。

年底進入A＋輪

而比盈利模式更重要的是存活下來。

唐溯見證過產業園內一些公司的榮衰，它們融資後為迅速做大規模，瘋狂擴張，但幾個月後，公司因資金問題瀕死。

唐溯表示，雲部落目前資金情況良好，仍能得到投資者的青睞。據雲部落消息，2017年，公司拿到了千萬級別的A輪融資。

唐溯透露，年底雲部落會進入A+輪融資，融資凈額將主要投向生態建設、團隊建設和系統叠代上。

安全至上，唐溯有意控制雲部落增長速度，但不等同放棄規模增長。

雲部落提供的數據顯示，截止至2018年初，雲部落已經在上海、北京、常州、南京等城市啟動和運營了十余個園區（孵化器），雲部落還將落地到深圳、武漢等城市，預計到今年底，雲部落將管理近15個園區（孵化器），管理和服務的面積超過35萬平方米，服務企業千余家。

不論規模如何擴張，雲部落的願景始終是建立一個聯通政府優質資源，對接大型企業集團創新需求，引入全球科技創新資源的全面開放孵化生態，打破中小企業、政府部門、大企業以及海外科技創新機構之間的信息壁壘。

在此層面，雲部落有較大優勢。唐溯在創辦雲部落之前，在張江高科深耕產業孵化行業十余年，在她的帶領下，雲部落能精準把握政府發展戰略規劃及政策導向，幫助創業企業獲得政策扶持，專項資金補貼、特殊資源和特色服務。

唐溯認為，當服務的企業足夠多，產業的深度、廣度足以支撐生態圈的培育，打通產業和產業之間的通道，最終將形成生態森林，實現跨界發展，實現多方共生共建共贏。

雲部落還走在打通產業通道的路上。 關於創新生態體系，唐溯心中已有大致的輪廓，但尚不算十分清晰，“孵化器在國內發展近30年，但此前26年均是國有孵化器，近四年才有民營孵化器出現。雲部落模式中幾乎無前行者，我們摸著石頭過河。”

眾創空間和孵化器市場已經幾輪洗牌，但有決心的玩家能錯位競爭，在探索的路上一走到底，最後找到適合自己的定位和歸宿。

《北京市住房租賃合同》征求意見：不得單方面提高租金

7月27日，據北京市住建委消息，為進一步規範我市住房租賃市場，合理引導住房租賃行為，維護租賃當事人合法權益，減少交易糾紛，北京市住建委會同市工商局起草了《北京市住房租賃合同》及配套使用的《北京市房屋出租經紀服務合同》、《北京市房屋承租經紀服務合同》示範文本，並多次組織相關部門、專家進行討論後，近日正式向社會公開征求意見。

和現行的2008年版的房屋租賃合同相比，本次征求意見的示範文本有如下特點：

一是合同的適用範圍更具針對性。《北京市住房租賃合同》明確適用於住房，《北京市房屋出租經紀服務合同》、《北京市房屋承租經紀服務合同》則適用於房屋，包括但不限於住房。

二是住房租賃合同不再按成交方式區分不同版本。將2008年版的自行成交、經紀機構居間成交、經紀機構代理成交的租賃統一到同一版合同，將涉及經紀服務的內容納入到經紀服務合同。

三是合同更具引導性、操作性。細化了房源、合同當事人的信息內容，明示我市關於住房租住的有關重要政策，明確雙方當事人送達地址及變更通知義務，更直接地引導合同當事人的租賃行為。

四是結合實踐，在法律框架內盡可能地引導當事人主張自己的合法權利。包括：未經約定出租人不得在租賃期限內單方面提高租金；同時，合同提前解除的，出租人應在合同解除後約定時間內退還已收但尚未發生的租金；承租人應當在合同解除後約定時間內搬離；以及合同當事人單方解除合同的具體情形等。

責編：顧蓓蓓

中報季|投資性物業租金收入增加62.8% ，龍湖商業開始發力

完成更名後的龍湖集團（0960.HK，下稱“龍湖”），除住宅外投資性物業也開始發力。

龍湖集團8月21日發布中期業績報告，上半年合同銷售額同比增長4.8%至971.0億元，營業額同比增長45.9%至271.2億元。

其中，銷售總建築面積629.1萬平方米，較上年同期增長5.7%。銷售單價15,435元/平方米，較上年同期降0.8%。

環渤海、長三角、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為305.5億元、279.4億元、246.5億元、113.4億元、26.2億元，分別占該集團合同銷售額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。

利潤表現看，龍湖中期歸屬於股東的溢利為54.3億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心溢利同比增長31.4%至37.3億元。

毛利同比增長48.2%至100.7億元，毛利率為37.1%，核心權益後凈利潤率為13.8%。

從數據看，龍湖的銷售增幅較為緩慢，利潤則繼續保持不錯的表現。

“從今年來看，我們的供貨夠了，2000億這是沒有任何懸念的，大量的推盤會在下半年，主要是拿預售證比較難。”龍湖CEO邵明曉在業績會上說。

目前，龍湖的四大主航道分別是住宅、商業、長租公寓、智慧服務，從目前的趨勢看，通過多年發展，龍湖商業開始為集團貢獻收入。

根據中報，龍湖物業投資業務收入18.5億元，同比增長62.8%。其中，商場、長租公寓、其他收入的占比分別為90.7%、7.5%和1.8%。

截至2018年6月30日，龍湖集團已開業商場的建築面積為258萬平方米（含車位總建築面積為337萬平方米），整體出租率為97.0%；已開業長租公寓整體出租率為76.2%，其中，開業超過六個月的項目平均出租率為90.1%。

最近幾年，龍湖一直在商業地產領域跑馬圈地，希望獲得穩定的資金回報。根據龍湖規劃，計劃在2020年l累計開業商場50座，租金收入60億，商場主要集中布局在一二線城市。以上海為例，上海龍湖目前已有6個商業項目。

“我們平均每年把住宅回款的10%用於投資性物業。”邵明曉說。

從中報數據看，商業的貢獻慢慢增加，按照推算，未來將成為龍湖的重要業務中貢獻之一。

從土地端看，龍湖正在不斷進入更多城市。截至今年上半年，龍湖集團的土地儲備合計6363萬平方米，權益面積為4552萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5142元。期內新增收購土地儲備總建築面積為1298萬平方米，權益面積為898萬平方米，平均權益收購成本為每平方米4849元。

從項目數量看，龍湖獲取42幅土地，拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。

邵明曉表示，未來龍湖將保持住宅規模TOP10，商業規模TOP3水平。

負債方面，龍湖繼續保持平穩水平。於2018年上半年末，龍湖集團凈負債率為54.6%，在手現金為421.3億元。

目前，龍湖綜合借貸總額為1079.3億元，平均借貸成本為年利率4.5%；平均貸款年限5.82年。

責編：陳姍姍

北京12家房產中介因克扣租金等問題被約談曝光

針對近期12345打擊“黑中介”舉報熱線接到的投訴線索，北京市住建委就美澳、金華愛家等12家房地產經紀公司克扣租金、押金、打隔斷出租、提前清退租戶等問題，市區兩級住建、公安、工商等部門聯合行動，集中約談，提出四項要求：

一是安排專人第一時間聯系投訴人，完成押金退款事宜；

二是梳理在途的合同，主動回訪，滿足客戶合理需求；

三是加強公司人員管理教育，依法依規經營，杜絕出現新增投訴舉報；

四是不得違規哄擡房租價格。

住建部門對存在打隔斷出租、未備案從事經紀業務等違法違規行為的經紀機構進行高限處罰，各部門將上述企業列入重點監管對象，密切跟蹤關註，督促落實整改，解決百姓訴求。

再次提醒廣大市民，租房時慎重選擇，不要輕信網上或“黑中介”的虛假宣傳和承諾，以免上當受騙。同時，註意保存好租賃合同等證據，便於有效維權。

現將涉嫌存在違法違規行為的企業名單予以曝光，下一步各部門將繼續保持執法高壓態勢，違法違規行為一經查實，將嚴格高限處罰，對“黑中介”形成嚴打態勢。

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責編：明智