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十大炒家街市周(2017年版)

炒家轉戰新界 炒㷫細價樓

1 : GS(14)@2010-08-08 16:34:07

上周南豐夥同九倉（0004）聯手殺敗強敵，以一百零四億元拿下山頂聶歌信山地王，每方呎樓面地價三萬二，成交價雖然不低，卻是市場意料之內，沒甚驚喜。
原來，市區樓價接連上升，炒賣空間愈來愈細下，過去一個月，一眾炒家開始轉戰新界市場，將目標鎖定於二百萬以下細價樓，貪其樓價大落後，交易成本低 ，投資相對少，但回報率短期隨時以倍計，於是空群而出，擇肥而噬。
在炒家興波作浪下，新界「樓仔」價格在個多月內竟然暴升一至兩成，反價封盤之聲不絕於耳，即使租約盤亦不計較，就連凶宅都成炒家獵物，細價樓炒風席捲全新界。
新晉炒家 李冠亮

公司董事 陳統運

凶宅專家 伍冠流

去年底特首曾蔭權才一再強調：「豪宅跟普通住宅屬兩個不同市場，豪宅飆升對中小型住宅不會有影響，現階段看不出樓市出現泡沫。」想不到言猶在耳，樓市炒風半年間已由豪宅蔓延至中小型住宅。
不論是龍頭屋苑如港島太古城，抑或曾為重災區的將軍澳，均屢屢錄得成交新高；要在市區覓細銀碼樓幾已成為絕唱下，炒家將戰場推展至新界，荃灣、元朗、屯門的細價樓全被掃起，甚至車位、村屋、凶宅亦不放過，樓價雖未返九七年，勢頭卻不遑多讓。
六屍凶宅賺倍半向來是全港「摩貨」比率之冠的荃灣中心，近月炒風更見熾烈，「樓價急升，細單位一個月升十萬、廿萬，好賺到用家都走去做炒家。」忙得無停手的美聯物業聯席區域經理梁仲維坦言。
「年初時，四百多方呎的細單位入場費只需一百一十萬元，但現時最殘、最低層的單位亦要百四萬起！」
「最令區內炒家雀躍的，就是屋苑內六屍命案凶宅，炒家舊年以三十五萬元購入，原本都無乜人問津，點知近期炒家蜂擁搶貨下，竟有人願意以八十八萬承接，扣除使費淨袋約五十萬。」一位代理興奮說。
荃灣中心六屍命案凶宅亦獲買家承接，一年升值倍半。

一城低價盤掃清光另一個細價樓炒家樂園沙田第一城，近兩個月的交投恍如脫韁野馬，世紀21奇豐分行經理吳元利翻看成交紀錄謂：「六月交投竟達二百五十宗，是二月時低位的兩倍幾！七月都挨近二百宗，之所以減少，並不是熱潮減退，而是因為全部業主都加晒價，市場無晒平盤，交投才稍為放緩。」
「現時區內的投資者都停晒手，入貨的主要是外區客，正如七月中一次過掃八間的投資者，就是由九龍灣淘大花園轉戰過來，外區客對二百萬以下的細單位需求很大！」
沙田第一城的三百九十五及四百一十平方呎的細單位，向來甚受炒家歡迎，貪其容易炒上，就如近日一個高層單位，以二百○八萬元交成，原業主今年一月才以一百六十六萬三千元買入，半年間就升值兩成半，賺近四十二萬元。屋苑七月有近十宗摩貨，全部都是此等細單位，每間起碼賺十萬元。
炒家瞄準元朗樓曾在發展商負責賣樓的李冠亮，近年夥拍投資者組成財團，齊齊在物業市場搵食。今年初，他睇中細價樓好炒，遂開始獨資出擊，「二百萬元以下的樓仔，釐印費只需一百蚊，不少用家均會選擇細樓上車，所以特別好炒。」李冠亮坦言，現時豪宅呎價已相當高，再升空間相當有限。
李冠亮不諱言：「入市最緊要快，同埋狠！遇上筍盤要即時出價，碰上裝修較殘舊的，可以「鋤」價深啲，起碼要較市價低一成！」他現時的入市目標，主要分三區：元朗區樓齡較新的二手「樓仔」、美孚新邨，以及觀塘區的工廈。
事實上，早在兩、三個月前，元朗區仍然有不少二百萬元以下的細價樓選擇，他已分段吸納，當中包括采葉庭、YOHO TOWN等。「元朗區二手呎價僅約四千元，相對將軍澳平均五千多元平一截，而且社區配套及交通都不錯，加上元朗區的原居民購買力較強，預期未來區內樓價有力超越將軍澳。」
投資者李冠亮坦言目前一手轉讓確實貴，不過二手仍有筍盤。

未懼加息炒風未完現今息口低企，買家自然負擔輕鬆，即使樓價貴一點，買家也願意追貨。然而，息口倘回升，置業人士隨時吃不消，事實市場亦早有聲音指，明年息口回升機會不低，特別是通脹已經慢慢升溫。
李冠亮對此不以為然，更指出加息並非洪水猛獸，「以前按揭利率是P（最優惠利率）加，現時是P減，還記得在九二年，銀行按揭利率達十二厘；假若以過去二十年，平均實際按揭利率為六厘，今天息率縱然回升，相信短期也未必可返回昔日水平，所以低息環境仍可維持一段長時間。」
李冠亮補充，根據以往經驗，過去加息周期，樓價上升比起下跌的機會還要高。「始終美國需要確認經濟明顯改善，才開始加息，與此同時，通脹亦會同時出現，未來只會樓價跟隨通脹上升；再加上市場對人民幣升值的預期，仍有不少內地資金來港買樓，總括而言，現時買樓仍然有一定值博率。」
李冠亮對加息無有怕，另一個近月活躍於荃灣及屯門的炒樓財團，則只依一個原則入貨：「回報率達四厘即掃！」
荃灣中心最新入場費已升至一百四十萬元，較年初的一百一十萬元急速上升近三成。

豪掃荃灣中心十伙炒家除看好元朗外，荃灣炒風仍然方興未艾，一名荃灣區經紀爆料說，「大約在今年二、三月間，有上市公司的職員cold call，指明睇荃灣中心四百餘方呎的兩房細單位，看了幾個單位後，即表明是代老闆睇樓，只要價錢合理便可考慮，還謂最好連租約，回報率約四至五厘亦可。」
最終那名買手在不用睇樓的情況下，一口氣連掃十伙荃灣中心細單位，每伙介乎一百三十萬至一百五十萬元，平均呎價約三千二百元左右，每戶現時租金約五千餘元。
本刊深入調查，發覺該批單位是由上市公司特速集團（0185）董事總經理陳統運，及其任職集團執行董事的母親陳江玉嬌持有的公司購入。本刊曾致電特速集團查詢，公司職員表示，陳統運現正外遊未能回覆。
元朗YOHO TOWN月前仍有個別二百萬元以下的單位，成為投資者掃貨目標。

另一名於荃灣區紮根逾二十年的經紀笑言：「過去荃灣中心的投資者主要是商舖老闆、裝修師傅或者是師奶兵團，入行以來印象中從無見過有上市公司大手吸納荃灣中心作投資。」
陳氏母子早在荃灣中心掃貨前，經已透過中間人在屯門物色百餘萬的細價樓。「去年尾已有買手殺入屯門區，至今仍在搜羅租金回報率四厘以上的細樓價，目前於區內掃入逾十個單位，主要分布在兆康及屯門西鐵站附近，樓價約一百五十萬元樓下，其後又曾到九龍灣淘大花園搵貨。」消息人士指，曾聽該公司的買手明言，近年整體住宅租金持續上升，加上經濟環境改善，日後租金回報只會有增無減，相信最終回報可達五至六厘。
特速集團董事總經理陳統運（圖上），早前以私人公司名義，在荃灣及屯門一帶積極吸納細價樓單位。

炒風盛凶宅都係寶過去炒家好避忌凶宅，一般細價樓面積較小，單位銀碼不高，凶宅價跟其他單位價格可能只差三幾十萬，炒家免得過都少沾手。但今天情況不一樣，市場實在太旺，同屋苑樓價大幅飆升，跟凶宅價格有一段大差距，一般單位隨時較凶宅高出七八十萬元，讓炒家有機可乘。
一直熱衷於細價樓投資的海味商人伍冠流，近期因常在拍賣場上搶凶宅而曝光。伍冠流直言，現時市場上的筍盤不多，因此會到拍賣會覓機會，「搵一些凶宅，甚或是只有半份業權的單位來投資。」
他早前以一百一十四萬元購入沙田第一城一戶凶宅，就連大坑浣紗花園一個只有半份業權的單位亦不放過，以一百二十萬元照買，「兩間買入價均較市價低約四至五成，凶宅會保留收租。」
有逾廿年投資經驗的伍冠流，現時持有多間沙田第一城以至屯門的單位，他坦言除炒賣外，大多會用作收租，遇上筍貨會繼續吸納，並相信未來一年難言加息，他對記者謙稱：「現時樓價有少少高，後市唔多識睇，不過市場仍有筍盤存在，細價樓仍然有市場。」
投資者伍冠流直言：「筍盤難求，現時只好在拍賣場上碰機會。」

新近沙田第一城兩房細單位，以二百二十萬元高價成交。

炒賣注意兩大指標連新界樓市也愈炒愈烈，反映樓價走勢的中原城市領先指數更連升七周，部分藍籌屋苑如太古城，呎價與九七年高峰相距僅半成，令人極為不安，究竟後市何去何從？
今天新界樓價與九七年相比，確實仍有一段距離；加上供樓負擔比率、銀行存貸比率、租金回報率等與樓市相關的數據，仍處於健康水平，可以推測新界細樓炒賣空間仍然未盡。不過市場波譎雲詭，炒賣風險高，隨時出現轉角，綜合地產專家意見，需注意兩項指標，一旦出現就要提高萬二分警覺。
樓市再度瘋狂，私人拍賣會亦成投資者撈貨的好地方。

嘉湖山莊現時仍有約六百個低於二百萬元的放盤，是全港最多細價樓選擇的屋苑。

留意未來加息速度首先是息口走勢，美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言，樓價與息口的關係甚為密切，現時的低息環境造就按揭利率低見一至兩厘，然而市場明白，息口早晚會掉頭向上，「最大問題是加息的速度，若然每次聯儲局會議都加息，雖然每次可能只加二十五點子，但一年累積起來，加兩至三厘就算好快，經濟增長倘追不上，對樓價的壓力就相當大。」
息口上升肯定會加重供樓負擔，而近年香港打工仔工資已難如八九十年代年年上升，當每月供款上升，人工又追不上，負擔就大增。仲量聯行國際董事曾煥平直指，當市民用上接近一半家庭入息作供樓時，樓市便處於危險水平，現時供樓負擔比例已經升至約四成的警戒水位，雖然較九七年六月的八十五點五仍有差距，但供樓負擔比率再度上升，肯定是樓市一大警號。
第二點要注意租金回報率。差餉物業估價署資料顯示，面積四百三十方呎或以下的住宅單位，今年三月時僅錄得三點九厘的租金回報率，為一九八七年有紀錄以來的歷史低位。但因為今天銀行儲蓄利率幾近零，所以近四厘回報仍吸引，惟一旦樓價再升，回報向下跌至二厘水平，投資者就要打醒精神。
現時按揭利息為歷史低位，惟市場憂慮息口回升的速度。

仲量聯行曾煥平指出（左一），新近供樓負擔比率已升至四成的警戒水位。

九七高峰與現價差距最大的 十個新界屋苑

新界熱炒屋苑細單位 均價走勢

1994-2010年供樓負擔比率

小型樓宇租金回報率

老牌炒家只作壁上觀

雖然有人漏夜趕科場，但一眾以往活躍於樓市的大炒家，卻已偃息旗鼓，靜觀市場變遷。自○八年金融海嘯後，不少樓市大炒家都選擇於高位離場，主要憂慮未來加息周期及內地銀行閂水喉。
今年初，資深投資者湯君明曾經組織了一次炒家飯局，席上包括活躍於新盤市場的「摩王」黎汝遠，以及有逾三十年炒樓經驗，人稱「炮哥」的陳清白（小圖）。這群曾經在樓市「叱咤一時」的大炒家，已經不再看好樓市。
「現時摩王手上的北角二手舊樓都是去年買入，這一浪他可說無甚參與，而炮哥近年已變身樓市大淡友，手頭上只有幾間北角及筲箕灣樓仔，每間約莫二百萬。」一名有份參與飯局的投資者坦言，這些昔日大炒家也慨歎○九年看錯市，平白錯過去年的炒賣時機，惟現在樓價已升了不少，更不敢輕舉妄動。
其中以陳清白對後市的看法最悲觀，他直言：「現在樓價確實太高，入市風險好大，日後加息的話，原先享有低息優惠的業主會趁機大量沽貨，到時樓價必然下跌，假若加息半厘，樓價急跌一成，加息一厘跌幅更會超越兩成。」

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2 : 龍生(798)@2010-08-08 19:04:15

謝湯兄轉貼, 這應該是今期的一仔吧?
老牌炒家都收手了, 看來應該還有半年至1年貨仔....

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3 : GS(14)@2010-08-09 20:57:33

這個是東周，東周近來已拍得住壹仔，但是肥佬黎始終仲有理想，但何生就....

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當政府無到炒家搏升樓價企硬

1 : GS(14)@2010-08-22 23:19:12

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/17572

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偽造臨時買賣合約　資深女炒家中招 美聯經紀呃客 500萬潛逃

1 : GS(14)@2010-09-18 14:24:53

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14459519
【本報訊】樓市暢旺，炒家手起錢落買樓買車位，美聯物業一名人稱「阿琴」的經紀因投資失利，向相識逾 10年、人稱「契姐」的資深女炒家埋手，自製 9個車位及 1個單位假臨時買賣合約，騙取對方 500萬元定並潛逃返內地，買家未炒先輸。美聯物業已把事件交警方處理。
記者：朱連峰　馮永堅

消息指，美孚新邨萬事達廣場的美聯分行、年約 50歲的經紀阿琴，最近投資失利，加上近日在政府出招打擊樓市後生意大減，在走投無路下向相識逾 10年的炒家契姐「埋手」。消息指，阿琴早前在公司偷取多份臨時買賣合約，然後自製假合約，向契姐訛稱替其購入 9個車位及 1個單位，契姐以為是真，並即時付了 500萬元定金。
阿琴騙得巨款後已沒有上班，並已返回內地。契姐連日都找不到阿琴，日前已報警求助。據了解，警方前日曾派員到涉案的分行調查。有消息指稱，美聯高層對此大為震怒，擔心會影響集團聲譽，該區高層今年將不獲發花紅，甚至減人工以示懲罰。
另一說法：騙 700萬

不過，行內流傳另一說法，指阿琴上星期向契姐推介美孚新邨有 10多個車位相當抵買，租金回報可觀，但賣家要求一次過付款才給予折扣，契姐不虞有詐就給了 700萬元阿琴，結果阿琴拿錢後就一去無回頭。
有業內人士不排除阿琴及契姐是生意「夥伴」，「經紀為咗得到炒家信任，又可以做多啲生意，咪同個炒家一齊炒囉！」該業內人士說，經紀及炒家夾份買樓時有發生，經紀通常要付 10%資金，他們會設定蝕位，大約蝕一成就止蝕，如「炒燶」就是輸經紀那一份，炒家不用輸入肉；同時經紀因收了炒家所付的佣金，因此實際蝕的不會太多。
美聯物業董事兼住宅部行政總裁伍創業接受查詢時表示，事件已交警方處理，不會再作任何評論，相信事件屬個別事件。本報記者昨日到出事分行查問，姓冼的營業經理指不知道事件，附近的地產代理經紀也稱不知情，但指毗鄰西鐵及港鐵站的美孚新邨一向是炒家入市的心儀屋苑，即使樓齡逾 40年，向內園的呎價也達 5,000元，向海單位更索價 8,000元每平方呎，較去年升值近 30%；車位約 50萬元一個，以月租約 2,000元計算，每年回報率達 4.8%。
律師黃國桐表示，一般樓宇買賣都是經律師行做，對於有經紀拿走買家數百萬元款項表示奇怪，「即使係落 3%至 5%細定，通常都係交畀律師行去做，應該唔會過經紀手」。
出事經紀區內知名

【本報訊】捲入自製假買賣合約行騙案的美聯物業經紀「阿琴」，原來是荔枝角美孚新邨大炒家的「金牌御用經紀」，不少炒家大手買賣物業，都是她經手，區內無人不識。
主力做炒家生意

有區內資深地產經紀透露，阿琴口才了得，加上在區內打滾多年，甚為吃得開，又成功埋了一班大炒家堆，包括在美孚新邨持有數十個單位的炒家，他們出入貨都找她幫手，因此阿琴主力做炒家生意，收入豐厚。
今次被騙去大筆款項的女事主「契姐」是資深投資者， 08年大旺市期間，經阿琴以 418萬元購入的美孚新邨 4期百老匯街 101號一個高層 989平方呎單位，上月亦經阿琴以 480萬元出售。
區內代理表示，雖然美孚新邨樓齡大，但由於交投相當活躍，即使是近期樓市回軟，本月至今仍有逾 40宗成交，吸引不少師奶兵團進行炒賣，佔屋苑每月買賣至少三成。
據了解，阿琴的兒子亦曾在美聯物業青衣區任職地產代理，但已離職。

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2 : 鄉下佬(3667)@2010-09-18 18:16:51

個別事件,不可當作樓市任何警號
每個行業也可能有害群之馬...

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3 : 龍生(798)@2010-09-18 21:55:56

又或者咁講,
呢位師姐其實己經埋到班大炒家身
難得眾多美孚軍閥又信佢
其實佢己成行內翘楚
現今居然放棄這江湖地位
不知遇到什麼難題令她行這殺雞取卵的一著呢?

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4 : GS(14)@2010-09-19 10:34:55

3樓提及

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又或者咁講,
呢位師姐其實己經埋到班大炒家身
難得眾多美孚軍閥又信佢
其實佢己成行內翘楚
現今居然放棄這江湖地位
不知遇到什麼難題令她行這殺雞取卵的一著呢?

這個是重點，應該不是小事，可能他有好多貨虧了好多錢，又或是他親人爭人錢

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5 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 11:21:32

經紀同炒家合作又不是今天少有...
經紀身兼炒家也為數不少...
炒燶左自然"唔係妳死就係我亡"啦

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6 : 龍生(798)@2010-09-19 13:59:08

但樓市又未逆轉, 再者, 佢, 這人物,
又點會買到成手貴貨無法出呢
問題多半不在地產上

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7 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:37:11

即是帶出一個訊息:
幾FD都係假,比律師搞最穩陣!!!

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8 : GS(14)@2010-09-19 14:41:32

7樓提及

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即是帶出一個訊息:
幾FD都係假,比律師搞最穩陣!!!

但是律師都好似因為同樣的原因出術過

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9 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:49:09

8樓提及

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7樓提及

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即是帶出一個訊息:
幾FD都係假,比律師搞最穩陣!!!

但是律師都好似因為同樣的原因出術過

如果係咁即是要搵有商譽既律師行啦
咁應該萬無一失啦啩...

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10 : 龍生(798)@2010-09-19 15:16:48

好似係海日豪園騙案吧
但這類事件真的萬中無一...

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11 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:44:28

10樓提及

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好似係海日豪園騙案吧
但這類事件真的萬中無一...

南丫島剛看蘋果見有貨櫃大王超豪宅...

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12 : 龍生(798)@2010-09-20 23:07:42

佢霸左個地...自設豪宅, 基本上又咁睇
其實佢無影響到人架喎
佢自設碼頭, 自出自入, 自給自足
好多年啦
不過而家有人眼紅, 就搵佢出黎插

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13 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 10:22:49

12樓提及

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佢霸左個地...自設豪宅, 基本上又咁睇
其實佢無影響到人架喎
佢自設碼頭, 自出自入, 自給自足
好多年啦
不過而家有人眼紅, 就搵佢出黎插

環境保育丫嘛
乜都要保育,紅藍橙屋又保育,永利街又保,大浪灣又保,起第三條機場跑道更要保...

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14 : 龍生(798)@2010-09-21 14:07:26

總之香港而家遍地古跡, 處處神聖,
平時人跡罕見, 一到清拆, 就集體回億, 都痴x線

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15 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 18:44:02

講返主題
果個經紀遲早都要蒲頭
被捕係時間問題...

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16 : GS(14)@2010-09-21 21:16:54

15樓提及

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講返主題
果個經紀遲早都要蒲頭
被捕係時間問題...

上次偷銀行錢那個人都走了幾年，仲要之前一千幾百都可以頂下去

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17 : 龍生(798)@2010-09-21 23:32:14

大家設下擂台
不如估下幾耐番出黎丫
我估一年內

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買唔到樓 炒家狂買車位實錄

1 : GS(14)@2010-11-07 18:13:25

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/19061

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2 : 龍生(798)@2010-11-08 02:33:00

痴痴地...第時跌就知味道

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3 : GS(14)@2010-11-08 21:25:01

2樓提及

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痴痴地...第時跌就知味道

幾十萬都炒...

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重招滿月 住宅炒家：「玩完」

1 : GS(14)@2010-12-20 23:09:53

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101220/News/ea_eaa1.htm




【明報專訊】政府出重招後剛好1個月，住宅交投大幅萎縮，炒家幾乎銷聲匿舻。近月積極出貨、有「珠寶鄧」之稱的太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明直言，住宅短炒已經「玩完」。近年炒舖頻仍的耀才證券(1428)主席葉茂林則揚言「棄樓炒股」，表示趁高位將手頭物業沽出獲利，轉移八成資金至股市「搏殺」。

過去購入不少全幢物業的「小巴大王」馬亞木，則睇好商業物業，預期明年該類物業樓價料升一至兩成。至於有「白旋風」之稱的陳清白則待樓價下跌一成才入市，並傾向購買舊樓。

耀才老闆：棄樓炒股

美聯物業昨在馬場舉行賽馬日活動，不少炒家到場。政府推出重招前，「珠寶鄧」於今年9月先以6038萬元將淺水灣海峰園頂層連天台單位，出售予影星梁朝偉及有關人士，以及政府推出重招後，再於本月初以1078萬元沽出九龍站漾日居低層戶，兩個物業經轉讓帳面共賺近1700萬元。不過，昨天他指出「住宅短炒呢個遊戲已經玩完。」今年上半年入市後未有再出手，下半年只購入寫字樓自用，但睇好舖位同商業物業明年升幅可觀，正物色一線兼多「自由行」旅客購物的零售商舖，投資及自用皆宜。

政府推出重招前累售3舖、共套現2.3億元的葉茂林出席同一場合時指出，物業升值獲利需時較長，「依家會趁高位先行沽貨獲利，暫時唔會買物業，會將80％資金轉到股票上，因為股票鮋流轉速度快好多」。他又指出，明年打算開設更多證券行，由現時11間分行增至18間，目標每區一間。

馬亞木：轉炒商廈商舖

馬亞木亦認為，政府出招確實有壓力，近日樓市交投明顯回落，但銀行水浸，息口仍然很低，未來會物色高級寫字樓、舖位及酒店，預期明年商業樓宇樓價有一至兩成升幅。他亦指出，新近沽出佐敦道21號福樂大廈2樓，予該廈地舖業主投資者譚伯榮，成交價4300萬元，上址現由賓館租用，面積約4000方呎，折合呎價10750元，將於明年1月完成交易。據悉，馬亞木於4年多前以1080萬元購入，現轉手帳面賺價3220萬元，升值近3倍。此外，他目前正洽購全棟酒店項目，涉資5億元。

至於炒家陳清白估計，明年樓價上下波幅5％，但交投量會下跌五成。他指出，近期住宅樓價無再下跌，但市仍然偏軟，用家可考慮入市，因為息口持續低企，但坦言市場已經「無平貨」。

另外，美聯集團(1200)主席黃建業認為，政府成功擊退短炒，但市場資金充裕，加上中國人喜愛買樓投資，預期物業市場受追捧，料明年工商舖跑贏住宅。

(明報記者郭楣、陳天賜報道)
  

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2 : GS(14)@2010-12-20 23:19:57

http://www.hket.com/eti/article/ ... e-151897?category=m

出招滿月 港府評遏炒樓奏效
短期樓市微調5至10% 未致促成大跌市




財政司司長曾俊華自上月中推出「額外印花稅」，以遏抑樓市炒賣後，至今剛好一個月，據悉，港府高層最新評估，認為新招對於冷卻樓市的炒賣活動巳見成效，對短期樓市或有微調作用，或約有5至10%的下調空間，但市場未見恐慌性拋售，反映「額外印花稅」未致促成大跌市。

曾俊華明年2月23日便公布財政預算案，當中會否再加推新招，以打壓樓市，備受市場關注，但據悉，港府內部認為新招暫見成效，再加推新招的壓力相對較少，但當局仍密切注視樓市最新走勢，以決定要否再出招配合。

樓價指數滯後 上周才見下調

曾俊華為遏抑熾熱的樓市炒風，於上月19日公布了3大辣招，當中三級制的「額外印花稅」被喻為超辣招數，當中規定6個月內短期轉手物業，不論賺蝕，一律要即時繳交15%額外印花稅；還有兩招是收緊按揭和取消延遲交印花稅。

自政府出招遏抑樓市炒賣後，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL），卻不跌反升，於連升三周後，及至上周才告回落；據悉，港府內部亦心急收集數據，方便分析出招的成效，但當局主要依賴收集印花稅的數據，以便掌握最新的樓市動態，但港府內部坦承相較市場情況，有一定的滯後。

無意推低樓市 見泡沫須出招

但港府綜合市場近月的市況，初步評估新招已令短期炒賣活動大幅減少，令樓市會有輕微下調。

至於樓市下調的幅度，有港府消息指，下調幅度不大，約跌5至10%；但另有消息補充指，港府內部難有科學方法評估下調幅度，只是預計下調幅度不大，而港府一直表明，出招無意推低樓市，但見樓市泡沫時，便須出招。

較令政府感到欣慰的，就是「額外印花稅」達致預期的效果，主力針對短期炒賣，這也切合港府出招之原意，因為港府只是希望針對熱錢，打擊熾熱的炒樓活動，無意影響真正的用家入市，更不希望樓市大跌，而樓市整體上，亦未見如98年的恐慌性拋售情況。

樓市中長綫 市場仍然樂觀

據了解，港府內部評估最新樓市形勢時，亦有留意到，市場仍有對樓市的中長綫抱持樂觀情緒，包括指出當美國推出量化寬鬆，利息持續低位等，故對樓市仍抱樂觀。

對於有立法會議員要求，「額外印花稅」加設上訴機制，讓稅務局長有一定的酌情權，以避免額外印花稅傷及一般用家，但港府內部卻堅拒成立上訴機制，以防止產生太多的特殊個案，甚至出現司法覆核，令新招難以有效地執行。

撰文:王惠芳

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住宅變英雄塚 炒家商廈尋寶

1 : GS(14)@2010-12-26 12:03:28

2010-12-26 CM

Text：童傑、鄒銀欣　Photo：張文康、徐煥傑　Design：陳洛

政府推出辣招一個月以來，交投冷冷清清，縱然業主劈價求售，單位亦難甩手。炒家冇啖好食之下，紛紛轉戰工商物業，其中呎價低水兼供應有限的商廈，更是資深投資者的獵物。

事實上，今年商廈市場相當熱鬧，除湯文亮、黎汝遠等老手繼續捧場外，炒開美孚新鸷的張大朋及主力投資豪宅的鄭躬洪，亦轉到商廈市場搵食，就是「小巴大王」馬亞木，亦開始留意寫字樓市場。資深炒家指出，現時港島區寫字樓供不應求，由於乙級商廈入場費跟中型住宅相若，但呎價卻遠遠落後，水位最為充足。

政府收緊銀行按揭及徵收特別印花稅等辣招推出一個月後，住宅樓市水靜鵝飛，發展商鳴金收兵，十二月以來僅有不足五十伙新盤推出，創下兩年來新低，新盤成交宗數更僅得三百二十二宗，較上月同期的五百六十三宗大跌四成三。

至於二手市場同樣一片死寂，地產經紀在舖內悶出鳥來，以往經常「打躉」的師奶兵團，過去一個月消聲匿跡，僅得寥寥用家支撐市場下，住宅市場亦難復風光。美聯物業資料顯示，政府上月十九日出招後首週，三十五大指標屋苑僅錄八十宗成交，較之前高位時的四百七十六宗跌逾八成，即使及後市場逐步消化新措施影響，過去一週亦僅錄得二百零九宗成交，較全年平均每週二百四十八宗，仍然下跌一成半。

住宅蝕讓潮湧現

眼見市場交投萎縮，加上銀行閂細水喉，陸續有投資者願意主動減價出貨，甚至不惜蝕本離場。一名持有五伙名城的投資者，最近把部分單位蝕讓放售，其中名城三座南翼高層一個一千零三十平方呎的單位，便以約七百一十萬元易手，該單位於今年四月購入時，成交價達七百九十五萬七千元，單計帳面已損失八十五萬七千元，若計及釐印及佣金等，實際損失逾百萬元。

事實上，由於近年發展商推盤叫價進取，即使樓市過去兩年錄得不少升幅，但中小型新盤業主的利潤並不高，在樓市逆轉時防守力亦最弱。於零八年以四百六十六萬買入將軍澳首都一個九百四十七方呎單位的黃先生，眼見政府出招勢兇夾狼，擔心樓價已經見頂，正以四百四十五萬元放售，帳面損手二十一萬元，再加上釐印和佣金等雜費，至少蝕三十萬元以上。「政府今次出手咁狠，點知佢會唔會又突然再出招，即使繼續放租，價都升唔到，到時可能仲要蝕更多。其實政府出招後，有個經紀打來問我，開價只係四百萬元，我當然唔肯，蝕五十萬已經係我鮋底線。」他歎說放盤太遲：「投資總是有賺有蝕，若果早一點放盤，將鱓錢放鰠股票市場，都可能賺得番。」

事實上，被政府新招綁覑的投資者，為求自保各施各法，不甘劈價求售的，把單位轉售為租，但卻令市場租盤大幅飆升，例如元朗漤慧豪園及鴨婣洲海怡半島，租盤便急增百分之五及百分之七。此外，有投資者反客為主，主動賠錢要求租客離場，好讓單位交吉，以較佳價錢出售，地產代理透露，青衣青怡花園三座高層A室，雖然死約即將屆滿，但業主寧向租客賠一個月租金亦不願等待，提前解約以便交吉予買家。

住宅炒家對後市驚惶，但一眾老牌炒家卻摩拳擦掌，搶佔另一個投資天堂。資深投資者「小巴大王」馬亞木在政府出招後，估計資金將轉投工商物業，即時出擊吸納舖位，以一億二千二百萬元購入上環東寧大廈一至二樓及酒家，另外又洽購全幢酒店，涉資約五億元。本週日他在沙田馬場出席美聯賽馬日時，就預期舖位看升兩成。

炒家轉戰寫字樓

此外，有「基金天王」之稱的惠理集團（00806）主席謝清海，同樣早覑先機，於今年九月斥資約八千二百萬元，買入金鐘商廈東昌大廈九樓八至十五室，呎價一萬三千五百元，至於行政總裁兼執董陳尚禮，以及副行政總裁謝偉明等人，亦爭相以低於市價約五千六百萬元，購入金鐘海富中心一座八零二室，呎價一萬零八百元。由湯文亮掌舵的紀惠集團，亦疊埋心水專攻商廈，他預計明年租金至少有百分之十五至二十的增幅，最多可達三成，相比起受政策干擾的住宅市場，商廈明顯較值博，其持有的商廈出租率已達到百分百，副主席廖偉麟亦初試啼聲，今年以來購入中環皇后大道中九號一個單位，以及三個信德中心單位，身體力行看好商廈市場。

以往主力投資豪宅的鄭躬洪，今年亦有捧場商廈，上月把海富中心一座二十九樓的單位「摸出」，成交價四千一百六十一萬元，呎價一萬三千六百元，埋單計算，持貨不到一個月勁賺三百零六萬元。至於活躍美孚新鸷的張大朋，在政府出招前盡沽手持的住宅單位後開始吸納商廈，合共斥資逾三億二千萬元，買入金鐘海富中心近二萬八千方呎單位，平均呎價由一萬一千元至一萬四千一百元，迄今市值已逼近四億，帳面賺八千萬元。

乙級商廈尋珍寶

資金流向工廈、商廈及舖位，單看數字就已經略知一二。據中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，今年首十一個月工商舖的買賣合約登記總值達到一千一百三十億五千萬元，比去年大升四成，除了創九八年以來新高，更與九七年的一千二百六十四億一千萬元相差不遠，至於宗數方面，亦僅差三百宗，就打破零七年的最高記錄，今年期內錄得一萬四千二百七十九宗，比去年升三成三。

工商舖中唯商廈獨領風騷，皆因工廈空置率高，活化較困難，而商舖則門檻高，一般投資者又「得個睇字」。美聯工商舖行政總裁黃子華指，樓市的投資者一般資本在五百萬元以下，於工商舖當中，乙廈門檻由三百萬元至一千萬元，與投資住宅相若，貨源亦較舖位多。此外，商廈供應亦同樣緊張，預計今年全年商廈落成量僅一百三十一萬方呎，相比今年商廈吸納量的三百七十萬方呎，供不應求非常嚴重。事實上，本港自零四年起，純商業用地一直「零」勾地，現時勾地表上的八幅地，均位於九龍、新界，因此港島商廈地段甚為吃香。

港島區最吃香

不過，即使商廈貨源多門檻低，亦非亂點鴛鴦便可，資深投資者鄭躬洪教路，選商廈盡量要選大面積，最好有五千呎，太小難招徠大公司租客，他偏好中環、金鐘有無敵海景的寫字樓，貪其地段矜貴，二線地方首選灣仔，次選則尖東、尖沙咀，他坦言：「灣仔的銀基和三湘大廈我都有投資，始終維港的景色罕有，而且有升降機，海景、全層、大堂靚，是吸引租客的最好條件。」他續說，有些上市公司，覺得沒必要租一線寫字樓，灣仔這些二線地區便成為投資者的尋寶樂園，現時灣仔擁有維港海景的乙級商廈，呎價亦僅一萬元，較擁有同等景色的住宅還要平。

美聯工商舖行政總裁黃子華指出，乙級商廈雖然細細粒容易食，但揀選地區有一定學問，例如必須有甲級商廈在同區支援，皆因有甲廈的大型商業區域，大企業客戶才可能流入乙廈，提升整體租客質素：「靚地段就好比靚女，搵到好的男朋友機會一定較高，荃灣這些區並非商業大區，除非突然有律師想做街坊生意，否則好租客都只係好彩，因此投資價值不及灣仔、上環。」

租客質素成關鍵

另一投資者湯文亮亦指出，投資乙級寫字樓有較佳水位，但需要良好的觀察力，例如注意人流，入口是否近地鐵站等：「若果該幢寫字樓有律師樓、醫生、基金公司等做租客就更好。大堂亦相當重要，鰟鱓得個阿伯企鰠度，仲係舊式管理，或者要大排長龍等升降機，就最好唔好掂！」美聯工商舖行政總裁黃子華亦指，乙級商廈最重要是調查租客質素，若果連租盤，就更要留意租客是否穩定，例如銅鑼灣東角中心這一類，聚集許多醫生診所，他坦言：「你有冇聽過醫生會執笠？最好係律師、會計師，但如果係非專門公司的租客，就要估計生意可以做幾長。」

以名醫雲集的銅鑼灣東角中心為例，今年四月與十二月的實際呎租相比，就已經上升兩成一。大律師陸偉雄亦坦言：「其實以前力寶都係乙級，只係律師帶旺左個場。」他指出，醫生、律師選寫字樓，都有自己的喜好，律師通常要做到「成行成市」的感覺，聚在同一幢大廈，例如三樓市務律師，轉介客人亦可立即上九樓，感覺較專業，例如旺角、尖沙咀亦有些律師樓的集中地，近年因為租金貴，亦有向非核心區轉移跡象。

陸偉雄指，行內人士通常視乎客源，無論處理刑事抑或樓宇買賣，乙、丙級商廈都有律師樓，過往以中環區的寫字樓為主，他預期隨覑添馬艦政府總部落成，政府權力核心移往金鐘，律師樓亦開始東進，令金鐘、灣仔區的商廈更為吃香，其中灣仔的乙級商廈較多，容易入場。

短炒獲利豐厚

地產代理指出，近日投資者轉到灣仔區尋寶，當中以「孖寶」北海中心及英皇集團中心較緊貼市場而最受歡迎。現時北海中心呎價約六千五百元，較年初上升約一成，回報約三厘六。至於英皇集團中心近期成交呎價直逼一萬元，回報同樣逾三厘以上。此外，同區的莊士企業大廈，其五樓、十五至二十四樓單位同在一個月內沽出，呎價約七千六百元。代理坦言：「近日多鰦人問駱克道一帶，連平日四千蚊一呎、得個阿伯企鰠度、管理較差鮋都多鰦人問。」

事實上，今年港島乙廈交投暢旺兼相當好賺，例如皇后大道東順豐國際中心，今年有買家於九月易手，持貨一個月即賺百分之九點一，德己立街好利商業大廈十二層單位，八月易手賺三成八，至於永樂街萊德商業中心，有買家於今年七月沽，持貨五個月便勁賺四成八。以目前甲廈空置率由去年的百分之八點一，下降至今年十一月的百分之四點二計，加上今年首十一個月甲廈租金升幅達三成五，比零八年中高峰仍低兩成半，在甲廈供應較少的情況下，未來乙廈將繼續被帶旺

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住宅炒家轉戰寫字樓 商廈勢成明日之升

1 : GS(14)@2011-02-03 17:29:20

http://www.eastweek.com.hk/index.php?aid=10602
政府針對住宅炒家推出的「額外印花稅」，令短炒住宅成絕響；然而，不少較具財力炒家卻轉攻另一市場——寫字樓，令近期寫字樓的交投勁升。事實上，未來本港寫字樓依然供不應求，加上較少受政策市干預，被業界視為最穩陣的明日之「升」。
要數市場上最早棄住宅投寫字樓的春江鴨，肯定非美孚新邨大業主張大朋莫屬，他早在○九年第三季已買入金鐘海富中心小試牛刀，到去年再動用約三億元增持。近日，愈來愈多住宅投資者於商廈市場尋寶，更有人不惜接「摸上摸」貨，甚至一向熱愛投資住宅的內地買家，亦開始吼內企聚集的寫字樓。
張大朋沽清美孚新邨單位，連本帶利買重海富中心一座。

去年整體甲級商廈的樓價上漲了百分之二十一，單計中環區的漲幅更超逾百分之三十。近日戴德梁行、第一太平、高力國際等測量師行均睇好商廈的「錢」途，並且全都認為，受打擊炒賣措施影響，部分住宅炒家將轉投商廈市場，第一太平董事總經理陳超國更預料，今年商廈市場最少升一成，「甲級寫字樓的價格甚至可望有百分之二十五的增長。」

美孚收租王轉戰海富甲級商廈有價有市，早吸引住宅投資者「過檔」。美聯商業營業董事翁鴻祥透露，有「美孚收租王」稱號的資深投資者張大朋○九年起，已密密吸納海富中心一座單位，至今累積購入近超過兩萬七千方呎樓面，共斥資逾三億二千萬元。
翻查張大朋於海富的入貨紀錄，他於前年第三季，首先以近二千四百萬元，購入一個二千二百六十四方呎的高層單位，呎價才一萬零四百元，同區的力寶中心呎價已達一萬五千元。「張生當時沽了一部分美孚單位，覺得寫字樓低水，就用套現的錢來入貨。」一名知情經紀透露，張大朋小試牛刀後，「大落後」的海富仍未有大變動，張氏亦未再有太大動作。
事隔近一年，政府出手打擊住宅的次數愈見頻密，張大朋於美孚新邨的單位亦沽得七七八八，便又再出動。「他連續兩個月掃入合共二萬五千方呎樓面，其中一個近六千三百方呎的低層單位，更是以創該廈歷史新高的一萬一千四百元呎價買入。」一名熟識他的經紀表示。
近年專攻商廈的廖偉麟，近期動作頻頻，不時換貨，除了短炒外，還持有三萬方呎以上商廈樓面作長線收租，市值逾六億元。

雖則張氏持有的其中一個單位呎價創新高，但有不少單位是低價買入，令其平均呎價成本僅一萬二千元。今年一月，張大朋摸出一個面積六千三百方呎單位，每方呎平均一萬四千四，較去年九月購入價升值近三成。
海富現在的平均呎價約一萬四千五百元，換言之張大朋在海富的樓面已升值約兩成一，連同其摸出的樓面，帳面利潤七千三百萬元！
以此回報速度計，較他在美孚新邨的投資更快。張氏在○六至○七年間，斥資約兩億元購入超過六十個美孚單位，四年間，他先後沽出單位，該區代理埋單計數，估計整批單位帳面獲利約一億元。住宅投資四年才賺五成，但炒賣寫字樓不到一年就有兩成一利潤，怪不得張大朋棄住宅投商廈。
美聯翁鴻祥表示，近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓，情況就如「買住宅一定會去睇太古城一樣」。


力寶閃電「摸上摸」張大朋早着先機，同為資深住宅資投者的貝沙灣業主蔣學源，亦屬知水暖的春江鴨。自一九九六年開始買下不少薄扶林翰林軒、西半山雍景臺、渣甸山嘉雲臺等豪宅，去年十一月突然轉戰寫字樓，以近四千一百七十萬元接炒味甚濃的力寶中心高層「摸上摸」貨。
蔣氏所購的力寶單位，面積二千四百一十二方呎，原來去年以來已是第三次易手。七月時，「摸王」黎汝遠率先以近三千五百萬元購入，每方呎僅一萬四千五百元，到十月便以呎價一萬五千八百元摸出，帳面約賺一成。接摸王貨的炒家手腳更快，僅約一個月，便「閃電」再度「摸出」該單位，最終由蔣學源買入。蔣的接貨呎價達一萬七千二百八十元，即物業兩度轉手累積升超過一成九。
「蔣氏知道件貨是摸上摸，起初都有猶疑，不過考慮期間美國推出QE2，必會出現資產泡沫，他便認定當炒的力寶中心有『錢』途，所以不惜接摸上摸貨。」一名經紀透露。
中環及金鐘區為本地商業核心地，而且可散賣的商廈有限，自然成為住宅投資客轉攻的頭號目標。

政府狙擊住宅炒家，令寫字樓備受垂青。


燒到乙級商廈除了甲級商廈被住宅投資者追捧，就連乙級寫字樓亦獲垂青。美聯商業助理營業董事陳家輝表示，位於中環的盤谷銀行大廈十七樓全層，獲向來主攻住宅市場的新晉投資者以一千五百萬元購入。上手業主持貨兩年，轉手帳面獲利四百零七萬元。
據經紀透露，新買家為凱逸國際發展，該公司股東為陳文興及鄭嘉敏，「他們是新手，但喜好買全層單位，第一次涉足商廈市場為去年九月以一千零十萬元，買入灣仔宇宙商業大廈二十一樓，於上月僅賺五十餘萬易手，再換貨到盤谷銀行。」經紀笑言。
美聯翁鴻祥表示，近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓，「就好似買住宅一定會去睇太古城一樣。」他估計，踏入二○一一年這批住宅客的購買力就會開始逐步引爆，「上一次商廈成為市場投資焦點是○四年，該浪跑出了『玩具鄭』等重量級投資者；但今浪不同，客源好散，目標貨的價錢由幾百萬至兩億都有，張大朋算是今浪大手買入的新面孔。」
集結了許多中資背景公司的灣仔華潤大廈，內地客都趨之若鶩。

李海文指內地客除鍾情海景寫字樓外，還喜好多內地著名企業的商廈。


內地客轉吼寫字樓其實，緊「吼」商廈市場的還有內地客，「他們以往集中買一手住宅，但發展商近期較少選擇，而且部分內地人買了一定數量的住宅作自住及員工宿舍，故開始物色寫字樓為公司設立香港辦事處作準備。」置業18測量師行董事總經理李海文道。
專做內地客的置業18，睇準內地客買非住宅類物業的需求，剛成立包攬寫字樓、商舖、估價等業務的測量師行。
李海文透露，近日已有兩名內地客頻頻到力寶、海富、統一中心，甚至信德中心等商廈睇樓，「其中一個客已買了幾間一手住宅，現在正尋覓二千方呎以上有海景的商廈作公司選址。」
李氏表示，內地客的心水寫字樓與揀住宅要求有點類似，「他們鍾情海景，所有物業都一定要見到海！另外，就是要夠大，一千方呎以上才睇得上眼，並且不太注重租金回報。他們的心態是反正持有的單位夠靚，等升值已可，甚至寧可丟空不出租。」
而內地客揀商廈時，最着重大廈要有知名的內地企業，「就好似灣仔的華潤大廈，就有好多內地客垂青。」
看來，這股商廈炒風方興未艾，難怪有地產界人士指出，今年樓市將是寫字樓市場。
除了當炒的力寶及海富中心外，已有住宅投資者轉吼樓面較細的全層式商廈單位。


今年商廈高價成交


全港寫字樓 供應及空置量

力寶中心的炒風向來勝於海富中心，然而自張大朋掃入海富一座後，該座近期屢錄新高價成交。

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2010 豪宅市場大豐收 10大炒家 賺逾廿億

1 : GS(14)@2011-02-13 14:04:09

2011-2-2 EW

「沒有最高，只有更高」，這句話正好形容去年豪宅價格迭創新高的火熱情況，山頂南區豪宅呎價等閒五、六萬，一個洗手間，隨時要上千萬。

富貴險中求，兩年多前一場金融海嘯，投資者碰得焦頭爛額。然而，機會往往伴隨危機一起出現，美國量化寬鬆政策，開動機器大印銀紙，加上內地豪客大手掃貨，為豪宅市場「火上加油」，兩年間樓價急升逾五成，售價完全超越九七歷史高位。

豪宅買賣屢創天價，投資者身家暴漲，年賺逾億的炒家「大有人在」，保守估計，市場上的十大豪宅炒家，期間共賺逾二十億元。

繼○九年整體豪宅樓價大升三、四成後，去年樓價升勢雖有所放緩，但全年豪宅價格也有近兩成升幅，個別超級豪宅升幅更超越兩成半以上，山頂南區的獨立屋，呎價屢次破頂，深水灣香島道三十七號Ｃ大屋，呎價已高達六萬二千元，創全亞洲最貴洋房紀錄。

「這兩年在豪宅市場所賺到的何止過億，兩、三億好閒，比外界所諗高好多。」有玩具鄭之稱的鄭躬洪這一句，正好代表着一眾炒家對近年豪宅升幅喜出望外的心情，買賣豪宅肯定成為近兩年「最好搵」的炒賣品。

回顧二○一○年，十位最具份量的豪宅炒家，各自賺到盤滿缽滿，本刊詳細披露各賺錢之神去年的戰績，以及其買賣攻略。

朱氏兄弟

轉炒洋房贏四億

莊士國際（0367）發展的香島道三十七號Ｂ，上月成交呎價超越六萬二千八百元，近年專攻洋房的朱慧恒雖非賣家，卻成為這宗交易最大得益者，因他早着先機，於去年四月已購入屋苑第一間屋，當時呎價僅五萬多元，目前升值逾兩成，帳面賺近一億。

要數近年賺錢最多的豪宅炒家，肯定是德豐集團朱慧恒及朱惠璋兩兄弟。朱氏兄弟於東莞設廠，從事電子零件生意，已有十多年炒樓經驗，「過去戰績唔算標青，有贏有輸。」認識朱氏兄弟的豪宅經紀Andy直言，朱氏兄弟大部分的洋房在○八、○九年入貨，「平均買入呎價約三、四萬，?家起碼五、六萬。」近兩、三年朱慧恒兄弟可謂「鳳凰無寶不落」，「以往朱氏炒開半山帝景園、愛都大廈、淺水灣道三號以至赤柱旭逸居，頂盡只賺二、三千萬元，不過近年投資策略明顯有變，專揀山頂南區超級洋房。」○九年，朱慧恒花上十二億元，接連購入山頂天比高、赤柱富豪海灣、山頂百祿徑十五號以至深水灣香島道三十七號的超級洋房，適逢樓市飛升，朱氏兄弟身家即水漲船高。

近半年朱氏兄弟趁高位出貨，先後售出山頂倚巒、壽臣山南源屋仔以至貝沙灣南灣頂層複式，淨賺約一點五億元。當中倚巒二十五號，三年前才以約一億元購入，兩個月前以一點五五億元售出，升幅超越五成，連同手持約近二十億元豪宅的帳面升幅，相信這兩年間淨賺逾四億元。

投資策略

物以罕為貴

朱氏兄弟的理念是：「買得大贏得大，揀屋最緊要買最豪華的大屋。」所以他們專掃山頂南區最貴重的超級大屋，每間至少價值三、四億元，貪其物以罕為貴。

「玩具鄭」鄭躬洪

狂炒豪宅賺三億

鄭躬洪近年主攻九龍站的中價豪宅，過去兩年九龍站豪宅價量齊升，兩年前擎天半島呎價不足一萬元，凱旋門呎價亦僅約一萬二千元，目前平均升至萬五至二萬，玩具鄭自然大有斬獲。

相比於朱氏兄弟，鄭所賺的確有點輸蝕，不過勝在出手頻密，過去兩年來身家亦增加逾三億元。鄭躬洪不諱言自己有過悲慘教訓：「九七金融風暴前，曾以一點六億元購入山頂屋地，最終要蝕成四千萬，現在不敢再買大碼貨。」經此一役，他轉攻二、三千萬的細碼豪宅。

這兩年間，玩具鄭成為投資快槍手，「只要有一成以上水位，不用睇樓就即買，兩年間在九龍站、灣仔會景閣購入逾二十個單位，大部分更是○八年撈底購入，目前已沽出逾十伙，獲利超過兩億元。」加上餘下的十伙帳面升幅，肯定賺逾三億元。

近日他以三千九百二十萬元沽出九龍站君臨天下二座高層Ｂ室，呎價二萬六千七百三十九元，較去年八月購入時，帳面賺九百七十萬，上升三成二，「實際上我只付上三成首期（即八百八十五萬），持有一年已獲利逾倍。」

投資策略

少食多餐

「我現時的策略是『少食多餐』，主攻細碼豪宅，絕不沾手五千萬元以上大碼貨，二、三千萬的物業屬『豪宅上車盤』，成交量多，風險較細。」玩具鄭認為豪宅供應不多，「有錢也未必買到心頭好，加上中國經濟好，國內有錢人多，只要少部分來香港，已可『買爆』市場了。」

豪宅過江龍蔡穗新

持貨逾十億

過去兩年豪宅升幅驚人，豪宅區舊樓亦有升值空間，位於跑馬地豪宅區的加路連山道兩幢六層高的相連舊樓，一年前內兩度轉售，令樓東俊安（0988）主席蔡穗新初嘗短炒賺錢的機會。

樓東俊安主席蔡穗新是市場上出名的「豪宅過江龍」，過去亦以長揸為主的蔡穗新，持有十多間大埔比華利山別墅的屋仔，兩間渣甸山名門的分層單位，加上一年多前以三點三億元購入赤柱富豪海灣的洋房，目前蔡穗新持有的物業總值超越十億元。

這位山西煤礦老闆，去年投資策略突作改變，嘗試短炒，去年五月斥資一點二億元購入銅鑼灣加路連山道兩幢豪宅舊樓，原以為他會自行發展，但持貨短短七個月，即以一點六八億元沽出，淨賺約四千八百萬元，升幅約四成。

蔡穗新

持貨量：淺水灣道3號、名門、富豪海灣、比華利山別墅等逾20伙代表作：轉售加路連山道舊樓，七個月賺4,800萬元

投資策略

揀傳統豪宅區

蔡穗新嘗試由長揸轉為短炒，所選擇亦屬於傳統豪宅區，他現時的投資全數位處赤柱、大坑、跑馬地等傳統豪宅區，貪其價格較穩定，租金有保障。

神秘收租佬翁文通

專炒貝沙灣

港島豪宅市場上，近年多了一名神秘收租佬，他就是中發置業翁文通，過去兩年他所賺的錢亦足以與朱立基及蔡穗新相比，「自○三年沙士時期開始，翁文通以六千三百多萬元掃入十一伙貝沙灣樓花單位，當時平均呎價僅約四千多元，以現時貝沙灣的平均呎租約達三十元計算，對於翁文通而言，貝沙灣的租金回報確實驚人。」早於七年前已看中貝沙灣的翁文通，過去五、六年在貝沙灣所賺到的租金收益，足以收回成本，現時樓價成為淨賺利潤。

他的投資已由貝沙灣擴散至全港各區，過去數年先後掃入君頤峰、富豪海灣、逸濤灣、逸樺園、嘉亨灣以至愉景灣的尚堤豪宅單位。近兩、三年更轉戰山頂南區，先後購入淺水灣道一百一十號、海明山以至山頂La Hacienda，最新持貨量已達七、八十伙，市值逾十五億元，成為新一代豪宅收租佬。」單是貝沙灣的投資，過去七年間帳面升值近一點五倍，淨賺逾一億元。

「他有自己經紀行，睇樓及買賣交下屬處理，不少經紀都未見過佢。」在代理眼中的翁文通絕對是神秘人，他開設自己的地產代理網頁Hong Kong Property Letting（www.hkpl.com.hk），網頁內的租盤及買賣盤，全數為自己旗下豪宅，「完全學足摸王黎汝遠有自己網頁，不過摸王的盤愈賣愈少，相反翁文通以收租為主，盤源充足。」

翁文通

持貨量：貝沙灣（見圖）、淺水灣道110號、海明山、寶翠園、尚堤共逾80伙代表作：低價掃入貝沙灣分層

投資策略

長線收租

翁文通認為，投資豪宅首選回報高的項目，因為可以長線持有，進可攻、退可守。

「太子鄧」鄧鉅明

炒樓如炒表

影星梁朝偉去年底斥資六千多萬元購入淺水灣海峰園頂層單位，呎價達二萬六千多元，單位賣家是人稱「太子鄧」的鄧鉅明。

「兩年多前購入，當然無想過會賣畀梁朝偉。」太子鄧坦言，「自己過去兩年買賣唔太多，因為要相當好價先會賣。」梁朝偉購入的海峰園頂層戶，為○八年中以四千七百萬元購入，兩年間升值近三成，賺一千三百多萬。

過去十多年豪宅價「大上大落」，昔日活躍的炒家多已面目全非，目前十大豪宅炒家中，絕大部分均屬於這幾年間才活躍於市場。太子珠寶鄧鉅明是少量碩果僅存的炒家，「太子鄧肯定是豪宅市場的中堅分子，他與不少代理稔熟，遇上筍盤他往往第一時間知道。」「過去豪宅樓價真係升到你唔信，我完全估唔到可以有單位於兩、三年間升一倍，主要是因為美國狂印銀紙。」創立太子珠寶已逾四分一世紀的鄧鉅明，以鐘表角度來投資豪宅，他直言：「作為投資者自然希望貨幣弱，貨幣貶值令存貨價值提高，無論做鐘表以至投資豪宅，手上都會有一定存貨，存貨價值增加，有貨的人自然開心。」一隻價值近一百萬元的名廠鐘表，每年只會生產一、兩隻，跟豪宅一樣，價值在於罕有及供不應求。

鄧鉅明回想○一年美國發生九一一事件，「當時自己過於驚慌，急於沽貨蝕了少少，相反目前個市，我一啲都唔驚，價不好就一定不賣。」

太子鄧

持貨量：山頂南區、東半山、九龍站等約30伙代表作：低價購入周年茂怡晴軒複式，帳面賺價一倍

投資策略

頻換貨難賺多

太子鄧直言，「我未認真計過呢兩年賺咗幾多錢，不過今天的投資策略是一動不如一靜，頻頻換貨未必賺得最多，有租收就自然唔急賣。」

漫畫大王馬榮成

炒出彩虹

○七年僅以呎價二萬三千元購入山頂倚巒洋房，目前山頂洋房呎價已升至五、六萬，漫畫家馬榮成勁賺近一倍，這宗買賣成功令漫畫大王馬榮成炒出彩虹，打入十大炒家榜。

一本「中華英雄」令馬榮成名成利就，再將資金投資在「磚頭」上，保守估計，他在物業市場上的資產超越七至八億。

馬榮成直言：「過去兩年豪宅價升得太急，幸好自己當日決定夠快，以低價購入山頂倚巒，兩年前購入時呎價不到二萬三，目前起碼要五萬，升幅何止一倍。」當日以七千六百萬元購入倚巒，目前帳面賺近一億元，亦因這宗成交，為他贏取「撈底王」稱號。

馬榮成早於九四年已購入元朗加州花園屋仔作投資，過去曾經買過布力徑大屋，西貢溱喬屋仔、東半山嘉崙臺的分層豪宅，近年才主攻山頂南區，先後掃入山頂道八號以至淺水灣怡峰及雅柏苑，「港島區的優勢在於供應少，升值能力較強。」馬榮成近年物業投資，主攻山頂南區豪宅。

勝在不做按揭

對於目前豪宅市場是否存在泡沫，馬榮成顯得滿不在乎：「我的樓全部唔使做按揭，完全不用擔心，今日跌了終有一天會升番。」

越南首富朱立基

靠倚巒賺大錢

要數去年豪宅最大事件，非天匯莫屬，幕後撻定買家，即越南首富朱立基，他去年在豪宅市場也賺個滿堂紅。

山頂倚巒可說是近年來樓價升得最急的山頂屋，「物業開售時平均呎價約三萬多元，其後愈賣愈貴，短短四年間呎價已升至六萬元，越南朱立基單靠六間山頂倚巒大屋已經賺大錢。」在越南搞餐廳及投資地產起家的朱立基，早於十多年前已經在港買樓投資，持有多間半山雍景臺單位，經過倚巒一役身家暴漲後，近年愈買愈多，購入中環盈置大廈全幢寫字樓收租。

「過去朱立基並唔出名，大部分經紀都唔認得佢，直至去年天匯事件發生至出名」。

朱立基

持貨量：倚巒、騰皇居、天匯（見圖）等10多伙代表作：低價掃五間山頂倚巒

買知名豪宅

據經紀說，朱立基愛買知名豪宅，因該類物業交投多，買賣容易脫手，樓市上升時樓價升值也相對較快。

沙膽炒家施佳龍

未懼打壓續入貨

一年多前施佳龍以逾一億元購入貝沙灣五期大屋，去年初即以一點二四億元售出，短短七個月賺逾二千萬，成為施佳龍近一年來的代表作。

「兩年前施佳龍曾投資紅磡海逸豪園及南區富豪海灣，及後因遇上金融海嘯而損手離場。」早年活躍於九龍及西貢豪宅的他，至今已有逾十年炒樓經驗，雖然過去有賺亦有蝕，不過整體仍然輸少贏多，近兩年的買賣亦有斬獲。

不過施佳龍肯定是目前豪宅炒家中最夠膽者，因為自去年十一月政府推出額外印花稅後，絕大部分的炒家已按兵不動，只有他仍然入市，並於上月斥資六千六百多萬元，向嘉華地產連環購入沙田嘉御山兩伙複式單位，平均呎價近一萬。

施佳龍

持貨量：貝沙灣、半山壹號、嘉御山（見圖）、嘉柏山等十多伙代表作：貝沙灣5期大屋，七個月賺二千萬元

主攻特色單位

施佳龍投資重點專挑特色戶，主要揀供應較少的洋房或是複式單位，因為較罕有及設計獨特，買家多非富則貴，轉售時索價可更高。

豪宅化裝師岑啟基

炒大潭道賺一億

前身稱為君誠閣的大潭道九號，過去十二年先後三度易手，從九九年的八千萬元，勁升至三點二億元，物業於四年前易手時，為旭日集團蔡志明賺逾一億，當日買家岑啟基去年再將物業轉售，亦賺到約一億元。

「富二代」出身的岑啟基，父親係華僑日報的岑才生，不過岑啟基沒有沾手報業，反專注於設計。昔日是發展商「御用設計師」，目前已成為豪宅投資者，專吼市場上一些「不大起眼」的豪宅舊樓，將物業重新「化裝」轉售獲利，剛於月前售出大潭道九號，帳面獲利近億元。

「與其幫人化裝，不如自己搞埋一份，近年來便先後與多個海外基金合作投資豪宅，包括舂坎角道四十五號、大潭道九號、赤柱灘道八號Ａ及跑馬地東山臺五號等。」

岑啟基

持貨量：大部分已售出

代表作：大潭道9號，四年賺近一億元

最緊要地區

岑啟基揀豪宅有一個原則：「一定要揀傳統豪宅區物業，面積細一點不成問題，因為在靚區買一件『靚嘢』，好過喺差啲地區買『大嘢』。」

洋參大王楊永仁

轉炒屋地回報佳

楊永仁向來以短炒為主，盡量以摸貨形式出售，平均賺一成左右便離場，過去他大手購入元朗葡萄園、東九龍譽．港灣等新盤單位，絕大部分經已沽出。

去年他的代表作是以一點六億元，購入九龍塘林肯道屋地，保守估計目前已帳面升值約三千萬元。另外，他又炒賣多個半山物業，均有理想回報。

「近年豪宅樓價確實升得好高，政府接連出招，加上短期轉售的額外印花稅，新盤已經無得再炒，未來入市亦會以長線投資為主。」

楊永仁

持貨量：譽﹒港灣、樂景園、天巒、林肯道屋地等逾20伙代表作：摸出大量葡萄園、譽．港灣新盤單位獲利

短炒轉出租

向來以短炒為主的楊永仁，過去的投資以摸貨為主，不過面對政府額外印花稅打壓炒家，楊永仁坦言只好轉作長線投資。楊永仁直言，目前物業市場投資水位有限，過去兩年的賺錢高峰難以復再。

撰文：蔡慶佳、胡卓雯︱攝影：財經組資料：財經組︱設計：章可儀

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的士炒家蠢動

1 : GS(14)@2011-05-04 21:31:12

向600萬大關推進...

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110504&sec_id=4104&art_id=15223410


市區的士司機聯委會榮譽會長郭志標指出，加價後車主一定加車租，刺激牌價上升，加上近年的士業多了一批內地炒家，預計他們會利用今次加價的消息再炒高牌價。其實加價後的士司機無法得益，每更收入增加 50元，全部被車租及石油氣價蠶食。由於加價時剛好是暑假旺季，初期乘客量應不會大跌。業界會視乎暑假後淡季的生意及市面經濟情況，再決定是否再次申請加價。

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