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炒家轉戰新界 炒㷫細價樓

1 : GS(14)@2010-08-08 16:34:07

上周南豐夥同九倉(0004)聯手殺敗強敵,以一百零四億元拿下山頂聶歌信山地王,每方呎樓面地價三萬二,成交價雖然不低,卻是市場意料之內,沒甚驚喜。
原來,市區樓價接連上升,炒賣空間愈來愈細下,過去一個月,一眾炒家開始轉戰新界市場,將目標鎖定於二百萬以下細價樓,貪其樓價大落後,交易成本低 ,投資相對少,但回報率短期隨時以倍計,於是空群而出,擇肥而噬。
在炒家興波作浪下,新界「樓仔」價格在個多月內竟然暴升一至兩成,反價封盤之聲不絕於耳,即使租約盤亦不計較,就連凶宅都成炒家獵物,細價樓炒風席捲全新界。
新晉炒家 李冠亮

公司董事 陳統運

凶宅專家 伍冠流

去年底特首曾蔭權才一再強調:「豪宅跟普通住宅屬兩個不同市場,豪宅飆升對中小型住宅不會有影響,現階段看不出樓市出現泡沫。」想不到言猶在耳,樓市炒風半年間已由豪宅蔓延至中小型住宅。
不論是龍頭屋苑如港島太古城,抑或曾為重災區的將軍澳,均屢屢錄得成交新高;要在市區覓細銀碼樓幾已成為絕唱下,炒家將戰場推展至新界,荃灣、元朗、屯門的細價樓全被掃起,甚至車位、村屋、凶宅亦不放過,樓價雖未返九七年,勢頭卻不遑多讓。
六屍凶宅賺倍半向來是全港「摩貨」比率之冠的荃灣中心,近月炒風更見熾烈,「樓價急升,細單位一個月升十萬、廿萬,好賺到用家都走去做炒家。」忙得無停手的美聯物業聯席區域經理梁仲維坦言。
「年初時,四百多方呎的細單位入場費只需一百一十萬元,但現時最殘、最低層的單位亦要百四萬起!」
「最令區內炒家雀躍的,就是屋苑內六屍命案凶宅,炒家舊年以三十五萬元購入,原本都無乜人問津,點知近期炒家蜂擁搶貨下,竟有人願意以八十八萬承接,扣除使費淨袋約五十萬。」一位代理興奮說。
荃灣中心六屍命案凶宅亦獲買家承接,一年升值倍半。

一城低價盤掃清光另一個細價樓炒家樂園沙田第一城,近兩個月的交投恍如脫韁野馬,世紀21奇豐分行經理吳元利翻看成交紀錄謂:「六月交投竟達二百五十宗,是二月時低位的兩倍幾!七月都挨近二百宗,之所以減少,並不是熱潮減退,而是因為全部業主都加晒價,市場無晒平盤,交投才稍為放緩。」
「現時區內的投資者都停晒手,入貨的主要是外區客,正如七月中一次過掃八間的投資者,就是由九龍灣淘大花園轉戰過來,外區客對二百萬以下的細單位需求很大!」
沙田第一城的三百九十五及四百一十平方呎的細單位,向來甚受炒家歡迎,貪其容易炒上,就如近日一個高層單位,以二百○八萬元交成,原業主今年一月才以一百六十六萬三千元買入,半年間就升值兩成半,賺近四十二萬元。屋苑七月有近十宗摩貨,全部都是此等細單位,每間起碼賺十萬元。
炒家瞄準元朗樓曾在發展商負責賣樓的李冠亮,近年夥拍投資者組成財團,齊齊在物業市場搵食。今年初,他睇中細價樓好炒,遂開始獨資出擊,「二百萬元以下的樓仔,釐印費只需一百蚊,不少用家均會選擇細樓上車,所以特別好炒。」李冠亮坦言,現時豪宅呎價已相當高,再升空間相當有限。
李冠亮不諱言:「入市最緊要快,同埋狠!遇上筍盤要即時出價,碰上裝修較殘舊的,可以「鋤」價深啲,起碼要較市價低一成!」他現時的入市目標,主要分三區:元朗區樓齡較新的二手「樓仔」、美孚新邨,以及觀塘區的工廈。
事實上,早在兩、三個月前,元朗區仍然有不少二百萬元以下的細價樓選擇,他已分段吸納,當中包括采葉庭、YOHO TOWN等。「元朗區二手呎價僅約四千元,相對將軍澳平均五千多元平一截,而且社區配套及交通都不錯,加上元朗區的原居民購買力較強,預期未來區內樓價有力超越將軍澳。」
投資者李冠亮坦言目前一手轉讓確實貴,不過二手仍有筍盤。

未懼加息炒風未完現今息口低企,買家自然負擔輕鬆,即使樓價貴一點,買家也願意追貨。然而,息口倘回升,置業人士隨時吃不消,事實市場亦早有聲音指,明年息口回升機會不低,特別是通脹已經慢慢升溫。
李冠亮對此不以為然,更指出加息並非洪水猛獸,「以前按揭利率是P(最優惠利率)加,現時是P減,還記得在九二年,銀行按揭利率達十二厘;假若以過去二十年,平均實際按揭利率為六厘,今天息率縱然回升,相信短期也未必可返回昔日水平,所以低息環境仍可維持一段長時間。」
李冠亮補充,根據以往經驗,過去加息周期,樓價上升比起下跌的機會還要高。「始終美國需要確認經濟明顯改善,才開始加息,與此同時,通脹亦會同時出現,未來只會樓價跟隨通脹上升;再加上市場對人民幣升值的預期,仍有不少內地資金來港買樓,總括而言,現時買樓仍然有一定值博率。」
李冠亮對加息無有怕,另一個近月活躍於荃灣及屯門的炒樓財團,則只依一個原則入貨:「回報率達四厘即掃!」
荃灣中心最新入場費已升至一百四十萬元,較年初的一百一十萬元急速上升近三成。

豪掃荃灣中心十伙炒家除看好元朗外,荃灣炒風仍然方興未艾,一名荃灣區經紀爆料說,「大約在今年二、三月間,有上市公司的職員cold call,指明睇荃灣中心四百餘方呎的兩房細單位,看了幾個單位後,即表明是代老闆睇樓,只要價錢合理便可考慮,還謂最好連租約,回報率約四至五厘亦可。」
最終那名買手在不用睇樓的情況下,一口氣連掃十伙荃灣中心細單位,每伙介乎一百三十萬至一百五十萬元,平均呎價約三千二百元左右,每戶現時租金約五千餘元。
本刊深入調查,發覺該批單位是由上市公司特速集團(0185)董事總經理陳統運,及其任職集團執行董事的母親陳江玉嬌持有的公司購入。本刊曾致電特速集團查詢,公司職員表示,陳統運現正外遊未能回覆。
元朗YOHO TOWN月前仍有個別二百萬元以下的單位,成為投資者掃貨目標。

另一名於荃灣區紮根逾二十年的經紀笑言:「過去荃灣中心的投資者主要是商舖老闆、裝修師傅或者是師奶兵團,入行以來印象中從無見過有上市公司大手吸納荃灣中心作投資。」
陳氏母子早在荃灣中心掃貨前,經已透過中間人在屯門物色百餘萬的細價樓。「去年尾已有買手殺入屯門區,至今仍在搜羅租金回報率四厘以上的細樓價,目前於區內掃入逾十個單位,主要分布在兆康及屯門西鐵站附近,樓價約一百五十萬元樓下,其後又曾到九龍灣淘大花園搵貨。」消息人士指,曾聽該公司的買手明言,近年整體住宅租金持續上升,加上經濟環境改善,日後租金回報只會有增無減,相信最終回報可達五至六厘。
特速集團董事總經理陳統運(圖上),早前以私人公司名義,在荃灣及屯門一帶積極吸納細價樓單位。

炒風盛凶宅都係寶過去炒家好避忌凶宅,一般細價樓面積較小,單位銀碼不高,凶宅價跟其他單位價格可能只差三幾十萬,炒家免得過都少沾手。但今天情況不一樣,市場實在太旺,同屋苑樓價大幅飆升,跟凶宅價格有一段大差距,一般單位隨時較凶宅高出七八十萬元,讓炒家有機可乘。
一直熱衷於細價樓投資的海味商人伍冠流,近期因常在拍賣場上搶凶宅而曝光。伍冠流直言,現時市場上的筍盤不多,因此會到拍賣會覓機會,「搵一些凶宅,甚或是只有半份業權的單位來投資。」
他早前以一百一十四萬元購入沙田第一城一戶凶宅,就連大坑浣紗花園一個只有半份業權的單位亦不放過,以一百二十萬元照買,「兩間買入價均較市價低約四至五成,凶宅會保留收租。」
有逾廿年投資經驗的伍冠流,現時持有多間沙田第一城以至屯門的單位,他坦言除炒賣外,大多會用作收租,遇上筍貨會繼續吸納,並相信未來一年難言加息,他對記者謙稱:「現時樓價有少少高,後市唔多識睇,不過市場仍有筍盤存在,細價樓仍然有市場。」
投資者伍冠流直言:「筍盤難求,現時只好在拍賣場上碰機會。」

新近沙田第一城兩房細單位,以二百二十萬元高價成交。

炒賣注意兩大指標連新界樓市也愈炒愈烈,反映樓價走勢的中原城市領先指數更連升七周,部分藍籌屋苑如太古城,呎價與九七年高峰相距僅半成,令人極為不安,究竟後市何去何從?
今天新界樓價與九七年相比,確實仍有一段距離;加上供樓負擔比率、銀行存貸比率、租金回報率等與樓市相關的數據,仍處於健康水平,可以推測新界細樓炒賣空間仍然未盡。不過市場波譎雲詭,炒賣風險高,隨時出現轉角,綜合地產專家意見,需注意兩項指標,一旦出現就要提高萬二分警覺。
樓市再度瘋狂,私人拍賣會亦成投資者撈貨的好地方。

嘉湖山莊現時仍有約六百個低於二百萬元的放盤,是全港最多細價樓選擇的屋苑。

留意未來加息速度首先是息口走勢,美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言,樓價與息口的關係甚為密切,現時的低息環境造就按揭利率低見一至兩厘,然而市場明白,息口早晚會掉頭向上,「最大問題是加息的速度,若然每次聯儲局會議都加息,雖然每次可能只加二十五點子,但一年累積起來,加兩至三厘就算好快,經濟增長倘追不上,對樓價的壓力就相當大。」
息口上升肯定會加重供樓負擔,而近年香港打工仔工資已難如八九十年代年年上升,當每月供款上升,人工又追不上,負擔就大增。仲量聯行國際董事曾煥平直指,當市民用上接近一半家庭入息作供樓時,樓市便處於危險水平,現時供樓負擔比例已經升至約四成的警戒水位,雖然較九七年六月的八十五點五仍有差距,但供樓負擔比率再度上升,肯定是樓市一大警號。
第二點要注意租金回報率。差餉物業估價署資料顯示,面積四百三十方呎或以下的住宅單位,今年三月時僅錄得三點九厘的租金回報率,為一九八七年有紀錄以來的歷史低位。但因為今天銀行儲蓄利率幾近零,所以近四厘回報仍吸引,惟一旦樓價再升,回報向下跌至二厘水平,投資者就要打醒精神。
現時按揭利息為歷史低位,惟市場憂慮息口回升的速度。

仲量聯行曾煥平指出(左一),新近供樓負擔比率已升至四成的警戒水位。

九七高峰與現價差距最大的 十個新界屋苑

新界熱炒屋苑細單位 均價走勢

1994-2010年供樓負擔比率

小型樓宇租金回報率

老牌炒家只作壁上觀

雖然有人漏夜趕科場,但一眾以往活躍於樓市的大炒家,卻已偃息旗鼓,靜觀市場變遷。自○八年金融海嘯後,不少樓市大炒家都選擇於高位離場,主要憂慮未來加息周期及內地銀行閂水喉。
今年初,資深投資者湯君明曾經組織了一次炒家飯局,席上包括活躍於新盤市場的「摩王」黎汝遠,以及有逾三十年炒樓經驗,人稱「炮哥」的陳清白(小圖)。這群曾經在樓市「叱咤一時」的大炒家,已經不再看好樓市。
「現時摩王手上的北角二手舊樓都是去年買入,這一浪他可說無甚參與,而炮哥近年已變身樓市大淡友,手頭上只有幾間北角及筲箕灣樓仔,每間約莫二百萬。」一名有份參與飯局的投資者坦言,這些昔日大炒家也慨歎○九年看錯市,平白錯過去年的炒賣時機,惟現在樓價已升了不少,更不敢輕舉妄動。
其中以陳清白對後市的看法最悲觀,他直言:「現在樓價確實太高,入市風險好大,日後加息的話,原先享有低息優惠的業主會趁機大量沽貨,到時樓價必然下跌,假若加息半厘,樓價急跌一成,加息一厘跌幅更會超越兩成。」
2 : 龍生(798)@2010-08-08 19:04:15

謝湯兄轉貼, 這應該是今期的一仔吧?
老牌炒家都收手了, 看來應該還有半年至1年貨仔....
3 : GS(14)@2010-08-09 20:57:33

這個是東周,東周近來已拍得住壹仔,但是肥佬黎始終仲有理想,但何生就....
炒家 轉戰 新界 細價 價樓
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