2012-1-9 TWM
此刻，中國房市比被寒流包圍的冬天還冷！隨著政府的調控政策一一出招，原本過熱的房市如經歷一場冰風暴急速 降溫，從北京、上海、深圳到海南三亞，︽︾採訪團隊見證中國房市劇烈轉變的過程，同時也發現儘管政府 決心壓制房價，但是因為資金過剩、又缺乏適當投資管道，中國房價未來走勢陷入兩難！
製作人．周啟東 撰文．周岐原、梁任瑋研究員．楊卓翰 攝影．劉咸昌、陳俊銘「我最近才知道，我的房間是 主臥衛生間隔出來的，雖然房東把馬桶拆掉、鋪上地板紙，但感覺還是怪怪的。」今年二十三歲、剛從大學畢業的「小資白領」常冰潔無奈的說，初入職場，她一個月的薪水才二千多元(人民幣，下同，約合一萬新台幣)其中一半 就要繳給房東，扣掉生活費，她堪稱是典型的月光族。
中國房地產調整期 南北四大城市現場直擊 來自安徽的常冰潔，住在上海靜安區(相當於台北市大安區)，要到她的房間，得先穿過一間間房間以及簡陋的浴室，一直走到幽暗盡頭，才是她在上海的避風港。為了增加收入，房東將三十多坪的房子用木板隔成九間小房，也就是有另外八個像她一樣的「蟻族」，在上海的角落喘息。
在這不到二坪的狹小空間裡，一張單人床和一張書桌已經占滿所有位置，為了節省走道，常冰潔連椅子都不敢擺，吃飯、上網、看書全窩在床上。上海的冬天，氣溫經常只有零度，沒有暖氣設備的她，只能靠電毯取暖。幾百公尺外的靜安區黃金地段高樓林立，很難相信，竟還有人住得如此艱難！
常冰潔只是上海數百萬買不起房子的白領階級之一，但是上海房價不是已經跌了嗎？為何一般人還是買不起房？ 每天報紙、電視都在報哪邊降價、哪個地產商倒閉，但一般上海人對所謂的跌價都很冷感。真相是：過去十年，上海房價漲幅接近六倍之多，成為兩岸三地漲幅最大的城市。同一時段，台北市大安區也只漲了一倍，上海現在平均只跌了五％至一○％，想買房的民眾根本無感。
相對過去的瘋狂，中國房地產這二年開始進入調整期，中國房地產過去漲了多少？現在又跌了多少？房地產會崩 跌嗎？對經濟產生什麼衝擊？帶著滿腹疑問，《》採訪團隊深入四大城市直擊，包括最南邊的海南三亞到北 京通州，帶來第一手現場觀察。
上海現場 房仲爭客戶，地鐵站「搶人」二○一一年十二月十七日，周六上午九點，記者來到距離上海市中心車程四十五分鐘的地鐵十一號線白銀路站，才一出站，我們立刻被手拿傳單的大批房屋仲介業務員團團包圍。「五十五萬元買兩房！」「看看萬科的房子再決定。」就在此起彼落的推銷聲中，有一位業務員乾脆買票進站、搶在出口前迎接客人，免得被其他業務捷足先登。他在站內大喊：「張先生，你到了嗎？」為了一對一、人盯人掌握客戶，業務員搶客戲碼直接在地鐵站上演。
白銀路站所處的上海市嘉定區，是個面積比新北市新莊副都心大十倍的郊區，放眼望去，現階段這裡只有筆直的 馬路、幾棟新完工的大樓在寒風中矗立，讓這個新興重劃區更顯寂寥。
出乎意料的是，原定開盤的「新城金郡」現場只來了零星幾位有意看屋的客戶，因為人數實在太少，買氣太冷
，銷售人員臨時宣布當天將不會公開銷售，令一大早趕來現場的買家議論紛紛。
上海港資代銷公司漢宇地產總經理施宏叡說，現在上海預售市場流行「蓄水盤」，案子正式公開前會先累積到一 定客源再賣屋，讓其他觀望客戶沒有比價、殺價基礎，如果「蓄水」蓄得不夠多，很多案子乾脆就不開賣。
郊區 不降價就賣不動
內環 有資格的買不起，買得起的沒資格場景同樣是上海，幾年前的房市，熱度卻和現在南轅北轍。二○○五年 三月，本刊報導的︽贏在上海︾封面故事，就曾披露一個極具對照意義的個案。當時有台商準備三十萬元訂金，在 浦東江邊黃金地段訂了十間住宅，沒想到因為行情節節高升，一周之後，其中七套房的屋主反悔，除了全數退還訂 金，這位台商還收到每戶兩萬元的違約金賠償。
當年的房市，「熱」到讓買家在七天內平白賺進十四萬元(約合六十七萬新台幣)，瘋狂的熱度令人印象深刻；對 比現在連開盤都沒有買氣，可見上海房市確實急速降溫，幾乎已進入冰箱冷凍室。
十二月十六日，上海知名建商星河灣宣布建案直接打八折，退還已購客戶現金達六億元，創下中國房地產市場補貼房價最高紀錄。這個話題很快就在首購族群內發酵，因為從一一年十一月開始，上海預售案已到了「不降價就賣 不動」的情況，但「假摔變真跌」的現象僅出現在郊區鎖定首購族的個案。內環豪宅案因每平方公尺開價八萬元(約 每坪一二○萬新台幣)過高，即使降價還是很貴，買得起豪宅的客戶都受「限購令」約束，形成「有資格的買不起，買得起的沒資格」特殊現象，導致上海房市呈現量急縮、價小跌的窒息情況。
中國規模第二大代銷公司同策諮詢總經理趙鋼說，內環房價就算打八折也沒用，因為市中心很多案子是從三萬漲 到八萬元，現在降至六．四萬元，但消費者依然沒有感覺。更重要的是，內環房價打完折，買得起的人沒有資格買
，買房子有強烈需求的首購族依舊買不起。
這股寒流不僅籠罩上海，連位在中國最南端，同時是熱帶海濱旅遊城市和海港的三亞，也受到衝擊。自從○九年，中國決定將海南省建設為「國際旅遊島」，原來就有不少別墅社區的三亞，房價更加瘋狂上漲，同時成為大量建商爭相在此推案的天堂。「海口（海南省省會）只是海南的，三亞可就不一樣嘍，三亞是屬於世界的！」計程車司機小莊笑說，每當遇上外來的旅客，自己總是會這樣豪氣地介紹三亞。
海南三亞現場
「第一豪宅」開北京價，兩年跌六成由機場通往市區的寬敞大道上，除了轎車之外，數量最多的就是砂石車，道 路兩旁，全是成群的新建住宅。然而略顯諷刺的是，除了在市區有一家免稅購物中心投入營運，「國際旅遊島」五 個字，通常只被建商作為印製文宣的廣告詞，街上來往的旅客，絕大多數仍是中國人。
一一年十二月二十日，當全中國都被寒流包圍時，氣候宜人的三亞，氣溫仍在攝氏二十度以上。這一天，我們為 了尋找被當地人稱為「三亞之最」的別墅「鳳凰島」，來到海邊。「鳳凰島？海對面就是了，」我們順著路人指引 方向看去，才知道鳳凰島原來是一座填海造成的人工島嶼，因屬於新開發觀光特區，一般人不能任意進入，必須預 約登記才能參觀。
島上的五星級飯店式公寓，是目前三亞第一高價，接待處人員透露，現在售價每平方公尺九萬元(約每坪一三五萬 新台幣)。令人吃驚的是，這個價位已經相當於北京、上海市中心豪宅的水準！
「其實鳳凰島房價已經跌了，○九年炒『旅遊島』最瘋狂的時候，一平方公尺要十二萬元以上呢。」一位業務員 壓低了聲音說，「而且，你聽到的只是官方說法。我在附近談案子時，聽說有業主難忍套牢，最近正開價每平方公 尺五萬元、六萬元拋售呢！」從行情頂端的價格十二萬元，打四折只剩五萬元，這座「三亞第一豪宅」，只花了兩 年時間，就向所有世人展示，何謂房市泡沫。
北京通州現場 房價炒過頭，大漲十倍後腰斬相對於上海的小跌、海南的腰斬，北京市郊的通州，則是受房價下滑影響最深的「重災區」。一一年十二月中旬的一個上午，北京氣溫只有攝氏零下十度，是入冬以來最寒冷的日子。當天記者參觀「運河灣」建案時發現，雖然是周末熱門時段，該建案在當地還號稱是「高級水岸社區」，但是偌大的銷售大廳裡，竟然只有一位客人，情況和室外氣溫一樣冷清；至於建商聘請的保全、業務總共數十人，因為沒生意，全坐在沙發上聊天。
通州，原來就是古代京杭大運河的終點，地理位置十分重要，近年更成為北京周邊發展最快的衛星城鎮，地位相 當於新北市的三峽，從這裡搭地鐵到北京市區，大約需要一小時。因為大量上班族白天在北京工作，下班才回住處 休息、過夜，通州被居民起了一個暱稱，叫作「睡城」。
隨著大量通勤人口進駐，「睡城」房價一再被驚醒！一位深耕北京多年的台商，則對通州房價演變印象深刻。「 一九九八年我去通州找朋友，那時候通州還叫作通縣，結果天才剛黑，我就連路都看不清楚，因為路燈根本還沒裝 到那裡！當時我朋友剛買房子，每平方公尺二四○○元，一直說買貴了。」「到了○三年，那裡一平方公尺也才三 六○○元；但是去年最高價時，你猜漲到多少？二萬四千元！十二年漲十倍！」隨著建商的搶建及哄抬，漲幅最高、房屋供給數量最多的通州，自然成為價格修正最劇烈的地點。
中國繼續打房？ 穩定優先，「打到底」一一年年中，通州新推出的房價急劇下跌，不少建案售價甚至接近腰斬，引發不少已簽約屋主強烈不滿，抗議事件叢生。「通州很多一○年還賣二萬二（約每坪三十三萬新台幣）、二萬三的房子，現在開價一萬二、一萬五！」一位外商物業管理公司高層分析，相對於北京市區，通州的修正才正要開始。
一位台商感慨：「為什麼現在通州跌得這麼慘？因為中國從來沒有這樣子經歷過（房價大跌），沒有經驗，大家 只知道一直買，不知道房子跌下來是怎麼一回事，以為根本不會跌！」他總結說：「冰凍三尺非一日之寒。現在只 是一個壓縮的結果而已，政府已經壓抑兩年了。」從上海、三亞到北京，中國房價雖然零星下跌，但都僅傷到皮肉，相對於十年來動輒三倍、六倍的漲幅，目前只是中國房市的起跌點而已。由於中國官方強硬壓制房市，造成交易 陷入急凍，未來房價是大跌還是小跌，就要看中國政府的臉色。
房價急漲，再加上物價齊揚，造成中國的通膨怪獸蠢蠢欲動，在民怨沸騰情況下，中國共產黨不可能繼續放任房 價飆漲。今年中共即將舉行「十八大」，會中將確立由新的執政團隊接班，在這個面臨「換屆」的關鍵時刻，自然 不可能讓超過七成民眾不滿的高房價現象進一步惡化，埋下動盪的不確定因素。
過去中國政府曾多次對房市祭出「緊箍咒」，但卻一次又一次地功虧一簣。上海復旦大學房地產研究中心地產營 運研究所長蔡為民說，根據歷史經驗，政府每兩年就會實施一輪緊縮政策。例如○三年、○五年和○七年，當局都 曾經針對房市進行宏觀調控；但是「最長半年、最短三個月就收手」。有了這些經驗，開發商逐漸變得心存僥倖
，自認為只要等待、撐下去，時間一到，調控自然會鬆手。
正因為過去的政策未竟全功，去年一整年，中國國務院就推出「國十一條」、「國五條」、「國十條」和新「國 八條」等調控方案，數目之多，簡直令人目不暇給。若以調控時間計算，這次接近兩年的調控期，已打破以往紀錄
。其中，又以新「國八條」方案，對房市的影響力最大。
「這『國八條』太厲害了，政府強制限購，就算你有錢也不准買房！」一位建商分析，新「國八條」中影響最深 遠的規定，就是各主要城市和房價上漲過快的城市，必須嚴格執行限購。光是這一條，就將大部分的購屋者排除在 外，投資客不能買房，房市只剩自住型消費者，市場一片蕭條。
中國房市泡沫吹了快十年，最近這三年，泡沫又大了一倍。在美國房市泡沫高峰時，全美房價與人均收入相比
，也不過五．一倍；但是在中國，這個比值高達十八倍左右，北京、上海大城市，房價收入比甚至達到三十倍，泡
沫之大可想而知。
而吹大泡沫的始作俑者其實就是中國政府自己，︽北京青年報︾指出，「過去十年裡，政府的政策提供了荒謬的 激勵，似乎目標就是為了製造泡沫。首先，中國所有的土地都歸國家所有，而地方政府的官員壟斷了土地的供應。 這種專制、晦暗和腐敗的制度， 使得官員們在決定誰能獲得土地使用權、以及如何獲得方面，具有非常大的權力。
」為了避免重蹈日本、美國房市泡沫破裂後的災難，中國政府決定自己先擠破泡沫，吞下這帖苦藥，希望戒掉地方 政府與房地產開發商合作炒房，增加ＧＤＰ（國內生產毛額）成長的毒癮。這次中國政府是鐵了心對房地產的誘惑 說不，也公開宣示，房地產行業的暴利年代已經結束！
十年房市暴利時代結束
土地國家化 始作俑者其實就是中國政府房地產是中國經濟的火車頭，一○年，房地產總產值占中國ＧＤＰ的一 三％，而且占當年總投資金額超過四分之一，與房地產相關的行業高達一百多種。在中國「擠泡沫」的過程中，必 定有許多行業受到影響，不但身處冰風暴核心的中國人受傷，這個風暴甚至可能波及台灣、全球，所有人都必須小 心因應。
首先受到衝擊的就是銀行業，根據中國銀監會去年四月對銀行業進行的壓力測試結果，即使房價下跌五○％，銀 行的貸款本金由於還有擔保品的保障，不至於產生風暴。
但真的如此樂觀嗎？《財經國家周刊》分析指出，中國銀行體系中估計有七十兆到八十兆元的抵押品都是土地或 房地產，壓力測試並沒有考慮土地銷售下滑以及價格下滑，對銀行抵押品價值的影響。「原來以為土地使用權的抵 押是不斷往上漲的，現在打七折還賣不動。抵押物嚴重高估，抵押物的變現能力很弱，對銀行來說就是一個不良資 產。」一位不具名的銀行高層憂心指出。
除了銀行外，從鐵、銅、水泥、煤炭、燃油到家電、工程機械、發電設備，都受到中國房地產調整的影響。以鐵 礦為例，中國是全球最大的鐵礦砂進口國，其中房地產行業消耗了四○％，但目前鐵礦砂堆滿了大陸各大港口，因 為下游沒有需求，中國的鋼鐵廠根本拒絕進料。
如果中國房市今年繼續急凍，連遠在巴西的鐵礦砂大廠淡水河谷（Vale SA）、全球最大工程設備製造商卡特彼勒（Caterpillar）等有關業者，也難免受波及，沒有人能自外於這場中國式的冰風暴。而其中受害最嚴重的，就是買不起房，承受房價高漲之苦，又面臨失業，處在風暴中心的房地產基層員工。
上海下半年開始已有不少房仲公司業績「零成交」，「倒閉潮」已然出現，原本一萬六千家房仲至少倒了近七成，目前只剩下五千家，香港知名房仲品牌美聯物業，甚至宣布退出中國二手房市場。永慶房屋上海分公司總經理陳史翎說，目前永慶在上海還維持四十七家直營店，只有收掉幾家位置不好的門店，但他預估要到二○一四年初才會真正復甦。
中國經濟火車頭急煞 台灣及全球均難逃冰風暴威力老家在湖南懷化的吳順，已失業超過三個月了，他今年才二十三歲，高中沒畢業便輟學南下，到深圳找工作。一開始，吳順在深圳附近的加工廠擔任作業員，後來聽說房地產業好賺，轉行當起房仲業務。
「我是○九年上半年開始做的，那時候市場剛剛好起來，又還沒有政策，比較好做。」吳順回憶，金融海嘯後
，房市曾經有過一段榮景。那時候較投機的業務員，只要看到好房子，往往自己買下來轉售圖利。不過隨著調控政 策一一出台，來自政府的壓力越來越大，交易也越來越難促成。
在深圳，房仲業的不成文規定是，只要連續五十天沒有一件買賣成交，業務員立即降一級聘用。大環境嚴重不景 氣，再加上資金不夠雄厚、無法自行買賣房子，吳順一連好幾個月都沒有成交案件，業績和職銜都降到谷底。
「市場太冷清了，當時我就在想，市場不會像以前好了，再做也是這樣，所以就離職了。」吳順略顯黯然地說
：「過完年，我打算回老家或是到長沙做生意，看看資金多少，可能找人合夥做酒店吧！」在房地產調控最冷的十字路口上，中國數億人不安的等待著，這波冰風暴會持續多久？範圍多廣？沒人知道，唯有準備好的人才能度過這個超級冬天。
中國「打房」頻下猛藥 時間 辦法 內容
2001年 《商品房銷售管 理辦法》 全面實施商品房預售和現售制度，房價起漲2005年 「國八條」 壓抑商品住 房價格上漲過快，供應結構不合理的情況2006年 「國六條」 進一步抑制投機，發展中低價位商品住房2007年 《物 權法》 住宅使用期到期自動續約，不動產形同永久擁有2008年 宏觀調控 因應金融風暴，三個月內連五次降息，放 鬆信貸2010年 「國十一條」、新「國八條」、「國十條」、「國五條」 以限購令、緊縮信貸等干預政策抑制購房 需求，打擊投機性購房，加強保障房建設與公平分配2011年 房產稅試點 上海和重慶正式實施房產稅，打擊投資
長達兩年的西氣東輸二線（下稱西二線）工程深圳LNG（液化天然氣）項目選址拉鋸戰， 終於塵埃落定。
「香港支線的深圳大鏟島LNG站址已開工建設」，中石油天然氣集團公司（下稱中石油）總裁周吉平3月29日對財新記者說，中石油爭取在2012 年底前實現對香港供氣。原本今年6月是實現香港供氣的最後時限。周吉平解釋稱，諸多因素導致向港供氣時間進一步推延。
財新記者調查瞭解到，該支線工程深圳LNG站址選擇，因涉及安全隱患，以及與招商局的利益糾紛等問題，一度止步不前。招商局和多部委代表曾聯合 杯葛落址深圳大鏟島，但在長達兩年的選址拉鋸戰之後，終又重選大鏟島。
一切似乎回到了「原點」，但又大有不同。和最初規劃相比，最新確定的規劃方案僅將大鏟島設為加油站和應急儲罐，300萬噸-600萬噸/年的調 峰站及配套碼頭則另行建於深圳東部海灣迭福北的官湖社區。
「要從官湖社區填海造陸200畝，工程時間大概兩到三年。」深圳市龍崗區葵湧街道官湖社區書記邱曉文指著前面一大片海域向財新記者介紹說。
沿著邱曉文的指向，官湖沿海向南幾百米外，則是另一家石油央企中國海洋石油總公司（下稱中海油）已建投產的廣東大鵬LNG接收站，和在建的迭福 LNG項目。不出意外的話，中石油和中海油的上述兩個LNG接收站，將在此共用航道、錨地，並通由同一管網輸往終端。
這一安排，用深圳市國資委主任柏立新的話說，是各方「協商的結果」。這場涉及多家國企、中央部委和地方政府的博弈，最終在社區維護環境的微弱反 抗聲中，得以落定。
大鏟島爭端
作為國家「十一五」重點工程，西二線工程源於中亞，經由中國14個省市區，蜿蜒8645公里，包括一條主幹線、九條支線和三座地下儲氣庫，總投 資1422億元人民幣，建成運營的年輸氣量300億立方米，其中三分之一供給珠三角和香港。
中石油預計，2015年西二線工程將實現對廣東（包括深圳）91億立方米、廣西11億立方米、香港10億立方米，共112億立方米的供氣。
項目專家向財新記者介紹，考慮到長距離管輸天然氣有一定的不確定性，在資源方或管線出現特殊情況時管輸天然氣有可能中斷或減量，為避免突然停 氣，並用戶調峰和應急的需求，特需在珠江口附近建設一個LNG接收站。大鏟島LNG接收站規劃即是除接收中亞管道提供的主要氣源外，還接受海上LNG船運 供應的應急補充氣源，補充氣源主采於中東、澳大利亞等地。
中石油稱，深圳LNG應急調峰站是將LNG接收站與天然氣長輸管道聯網，「海氣」與「陸氣」多氣源互補，為「中國天然氣發展史上的里程碑」。
但自2009年中石油將深圳的大鏟島作為香港支線接收站和調峰站選址方案上報，招商局即聯合國家海事局、交通運輸部多部委聯合反對。
位於深圳西部的工業用島大鏟島，分佈著招商局旗下的招商重工和友聯船廠。2004年，為了促進修船業發展，招商局總投資25億元在大鏟灣港區創 建孖洲島友聯修船基地，號稱亞洲最大的修船基地項目之一。
「按安全規定，在距LNG接收站400米距離內，不允許有明火作業，這對以修船為主要業務的友聯船廠無疑是『致命』的。」一家深圳油船運輸公司 的負責人表示。
此外，LNG接收站來往的LNG船舶進出碼頭、靠近泊位及裝卸作業時，「會對安全區的船隻進行通航管制，這樣大鏟灣港區的船運通航活動會受到影 響。」大鏟島選址專家團成員、中國海洋學專家顧民權告訴財新記者。LNG船啟動時，一定範圍區域內的船舶不能進出港、迴旋及靠離泊。這是任何集裝箱班輪公 司都無法接受的運營條件。大鏟灣一期碼頭已開通國際班輪13條，每週另有約100條駁船到港。而招商局預測，隨著碼頭營運不斷上升，將開通數十條國際班輪 航線，每日將有100條駁船到港。「與LNG在航道與水域使用上的矛盾將更加突出」。
2009年大鏟島方案一提出，招商局即通過選址專家組提出十大問題，包括通航安全評估、通航管制影響、應急方案及基礎數據核定等。與此同時，交 通運輸部也致函國家發改委，明確指出大鏟島建設LNG項目對區域交通等負面影響較大，要求另行選址。
國家能源局和中石油選擇讓步。國家能源局隨後主動示好，稱「作為國家重要的基礎產業，能源和交通均不可偏廢」，表示「無意改變區域交通運輸的現 狀及未來發展格局」；並退而求其次，提議將大鏟島單獨設為應急站，僅保留應急儲罐和小型碼頭，調峰站改址深圳東部建設。
但這仍未得到招商局的同意。「若在大鏟島建設LNG儲氣罐，其危險區帶將超過1600米，前海深港現代服務業合作區等多個重要的城市基礎設置均 處於LNG項目的危險區帶內」，招商局認為，這同樣嚴重威脅到深圳這座城市的公共安全。
再選址瑕疵
顧民權告訴財新記者，因多部門反對，專家們開始將目光鎖定深圳東部大鵬灣。最終確定的方案中，大鏟島功能設定由此前的接收站和應急調峰，改為僅 作直供香港的天然氣加油站，「沒有LNG船舶就沒有安全隱患。」顧民權說。
深圳東部的大鵬灣被選中為新的接收站址，一個基本前提就是航運船舶少。據內部人士透露，中海油已在大鵬灣建有兩個LNG項目，也是促使中石油 「有充分理由」選址東部大鵬灣的原因。
中海油的兩個LNG項目，是指已建的大鵬LNG接收站和在建的迭福LNG接收站。這兩個LNG接收站，分別位於深圳大鵬東岸的秤頭角和迭福，沿 海而設。
其中，大鵬LNG接收站是中國第一個引進外國氣源的LNG試點項目，氣源來自澳大利亞西北海底的西北大陸架氣田。2006年正式建成運營，供氣 量1000萬噸/年，供氣範圍覆蓋深圳、東莞、廣州和佛山四市的城市燃氣、新建和油改氣電廠用氣，並通過香港用戶自建的海底管線向香港供氣。
迭福LNG項目，項目總投資超過76億元人民幣，氣源來自澳大利亞西北大陸架天然氣。建成後每年將有300萬噸進口液化天然氣運抵深圳大鵬，在 深圳接收儲存，並通過管道65%直供電廠用戶，35%供應深圳、東莞、廣州、佛山和香港等地的城市燃氣用戶，年產值有望達100億元人民幣。
上述兩個項目均為中海油和廣東地方政府投資建設。中海油當初亦考慮過落址大鏟島，但因招商局反對和「技術問題」而放棄。
一位天然氣管道協管的內部人士向財新記者透露，由於大鏟島方案被放棄，為連接目前的大鵬LNG接收站和西部幾家發電廠之間的管道運輸，中海油敷 設了貫穿了龍崗、南山、福田、寶安等深圳多個區域的管線，綿延70多公里，特別是南山區約10公里的輸氣管道直接在城市道路下敷設，承壓超過了 9.0MPa，遠遠高於《城鎮燃氣設計規範》，人口產業高度密集的地下燃氣管道輸配壓力不應大於4.0MPa的國家要求。隨著舊城改造和城市軌道交通建 設，「一旦發生觸碰，將有可能帶來大災難」。
儘管如此，按照妥協方案，中石油也步中海油後塵，將LNG接收站設於東部大鵬灣，新的管道建設即將開始。
按照中石油西二線管道輸配安全要求，其中之一的管線壓力將按照10.0MPa設計，這就要求規劃過程中，嚴格規劃出32米的死亡範圍、55米的 傷害範圍、154米的事故範圍。「在死亡範圍內不得規劃建設其他地面設施，在傷害範圍內不得規劃建設民居、大型房產，在事故範圍不得建設醫院、學校、商場 等人口高度密集的重大公共設施。」
搶奪廣東市場
西二線香港支線被賦予特殊意義。按照中石油的說法，西二線工程在珠江三角洲地區設立應急調峰，是為了落實2008年國家能源局與香港特別行政區 政府簽署的關於供氣供電問題的諒解備忘錄。按此備忘錄，能源局承諾通過西二線工程實現對香港的能源供給。
這一說辭未得認可。一位深圳人大代表回應稱「不能為滿足香港需求，而以犧牲深圳安全為代價」。競爭對手中海油的相關人士則表示：「中海油的大鵬 LNG項目已實現對香港供氣，並基本滿足了香港的用戶需求。」
按照西二線供氣量分配，香港供給量僅為10億立方米，氣量不足珠三角的十分之一，復旦大學的一位天然氣研究學者分析說：「從香港市場經濟結構來 看，主要為民用和工商，大工業很少，市場規模並不大。」但從另一個角度來看，「廣東市場價格承受能力高，再加上車用LNG市場空間，中石油管道伸進去當然 具有戰略意義」。該學者表示。
中石油西二線佈局珠三角之前，中海油一直是這裡的主角。從1999年，中海油和廣東省政府首次合作，建設廣東大鵬LNG項目開始，中海油陸續在 廣東深圳大鵬、惠州、橫琴港等完成了四個LNG接收站的已建、在建及立項工作。
然而，中海油本身能提供的天然氣資源量有限，遠遠不足以支持廣東省在民用、工業、商用等方面對能源的需求。
2011年廣東天然氣總消耗量約為110億立方米。據廣東省發改委預計，2020年廣東省天然氣需求量將達到600億立方米/年。
以深圳為例，《深圳市天然氣發展戰略研究》初步結論稱，2010年、2015年、2020年深圳市天然氣總需求量分別為434萬噸、685萬 噸、909萬噸。但除中海油的大鵬LNG項目向深圳供氣和現貨採購外，目前尚無其他供氣。大鵬LNG最大可供深圳氣量約277萬噸，2015年前，深圳市 仍存在天然氣供應缺口約408萬噸。
正是在此情形下，中海油決定在深圳建設第二個LNG接收站迭福站。迭福項目的在建，也被視為阻撓中石油西二線落址深圳的一個原因。中海油在 2010年度報告中就曾表示，公司天然氣銷售貢獻主要來自在東南沿海地區的市場佈局。
但隨著中石油西二線工程在珠三角的長驅而入，「可以預見，隨著西二線的貫通，未來幾年廣東省天然氣供給從規模到結構上，都將發生重大變化。」一 位天然氣諮詢專家如是表示，在他看來，中石油的西二線工程給競爭對手帶來規模氣量衝擊的同時，更重要的是定價衝擊。
最直接表現來自於廣東省管網的股比調整。2011年11月29日，廣東省天然氣主幹管網建設運營建立相應的股比調整機制。調整後，廣東粵電集團 成為控股股東，中海油為第二大股東，中石油和中石化並列作為第三大股東，各自股比分別為：28%、26%、23%、23%。
但在2008年3月廣東天然氣管網有限公司註冊成立時，是由中海油、中石化和廣東粵電集團共同出資，股權結構中，中海油佔40%，為控股股東， 中石化和粵電集團各佔30%，形成了以中海油為主負責的廣東省天然氣主幹管網規劃、建設和運營體系。
股比調整後，儘管在三大石油公司中，中海油仍然領先，但作為後來者的中石油，在參股過程中，能直接帶動整個股權比例的調整，可見廣東省政府對西 二線工程的重大期許。
大鵬灣何去何從
2011年年初，在專家審議的東部大鵬灣六個站址備選方案中，中石油最終確定迭福以北的官湖社區為新的LNG接收站落點。
官湖社區書記邱曉文清楚地記得，2011年9月份，一家山東環境評估機構來到官湖社區找到他，說要在官湖附近做環境測算，並要求邱曉文主持召開 一次關於LNG項目環評影響公眾聽證會。
也就在那次會上，邱曉文和30多位村民代表得知其所在社區300米處海域區將被征設中石油LNG接收站。瞭解到當時已獲深圳市政府批准的「海濱 第一村」的旅遊休閒項目可能因此夭折時，他們一致投了反對票。而中石油代表在會上直言不諱稱：「不排除我們LNG這個項目是高危險項目」，更令他們心驚。
邱曉文介紹說，因深圳前期規劃的失誤，官湖地區在1985年後相繼引進多家印染廠落戶，原始生態遭到嚴重破壞，官湖人民飽受20多年環境污染的 痛苦。
近年，隨著國際上對環保事業的高度重視，深圳市政府出台了相關政策，才逐步迫使上述印染廠搬離。「官湖人民十分珍惜失而復得的生態環境」。
事實上，為保護整個大鵬灣生態，深圳東部沿海規劃已被深圳有關部門嚴格控制，大鵬灣被評為「中國最美麗的八大海灘之一」。2009年，深圳市政 府完成大鵬半島保護和開發行動規劃，《深圳東部生態組團分區規劃葵湧、大鵬、南澳（2005－2020）》已獲審批。在設立大鵬新區後，深圳市政府提出了 「保護為先，科學發展、精細管理、提升水平」，強調保護是第一位的，大鵬半島也被定位為國際高端旅遊休閒文化中心。
基於這樣的規劃定位，官湖社區著手舊改項目，提出了打造「深圳海濱第一村」，並於2008年得到深圳市政府的批覆。
「既然市政府已將官湖這3.9平方公里的土地和4.5公里的海岸規劃為人居、度假旅遊的勝地，為何現在又准許中石油LNG氣庫這個高危險項目選 址立項呢？這不是互相矛盾麼？」邱曉文對此表示不理解。
在2011年9月份之前，官湖人還在憧憬旅遊基地的未來，但現在他們只想著如何儘可能擺脫多重危險品的包圍，讓官湖社區恢復以往的美麗、平靜。 規劃數據表明，中石油LNG接收站項目建成後，大鵬半島LNG的年接收總規模將達到1900萬噸，「這一數字還不算三個接收站的未來擴大規劃後的接收規 模」。邱曉文說。三大LNG接收站同地域選址放大潛在的安全風險，而「一山之隔的10公里處即是核電站」。
多位接受採訪的城市規劃人士一致認為，隨著中石化油庫、中海油、中石油等多個大型石化工項目在大鵬灣的紮根落戶，大鵬新區規劃為國際旅遊休閒文 化基地的硬件設施已被破壞，其尷尬地位已顯。
「從中海油在深圳運營LNG接收站的情況來看，無論選址大鵬灣還是大鏟島，都已經對深圳造成了巨大公共安全隱患。」前述天然氣管道協管的內部人 士說。社區環境利益也恰是這場圍繞重大能源項目的多方博弈中，惟一的輸家。
深圳控股的優點：
深圳控股的缺點：
醞釀了兩年之久的《深圳市土地管理制度改革總體方案》（下稱《總體方案》）5月25日正式公佈，拉開深圳歷史上又一次「土改」的序幕。
深圳此次土地管理制度改革，著力改變新增用地快速供應的土地利用模式，以存量土地高效盤活為主線，指向完善國有土地產權制度、加強土地市場化建 設、增強土地科學調控能力、創新土地二次開發利用機制、完善土地管理法治環境等五大方面。這也是國家支持各地探索差別化土地管理政策的嘗試之一，意在從全 局上為高度城市化地區的土地管理制度改革提供政策儲備。
既立足長遠的宏大改革，亦劍指近在眼前的待解難題。從土地權屬來看，經1992年原特區內統征和2004年原特區外城市化轉地之後，作為中國東 部高度發展城市的代表，深圳理論上已是全國惟一土地全部國有的城市。但現實中，這裡原來的農村集體仍實際佔用大量的土地資源，在土地管理權上仍然存在明顯 的二元化。
2010年深圳市土地變更調查的統計數據顯示，全市土地總面積1991.71平方公里，其中農用地916.17平方公里，建設用地917.77 平方公里，未利用地157.77平方公里。這其中，原農村集體經濟組織共佔用約390平方公里建設土地，佔全市建設用地42%，而其中僅有四分之一（95 平方公里）為合法用地。
一方面，未來十年，土地飢渴將是深圳日益嚴重的頑疾。受生態保護和國土管控等約束，從2011年算起的未來十年，這個城市僅能提供約42平方公 里的新增建設用地。另一方面，存量土地盤活困難，尤以原農村土地為甚，這些土地上，附著佔深圳市整體房屋數量近二分之一的建築，即俗稱的「小產權房」。約 四分之三的該類土地存在著產權複雜、征轉手續不清、違法建設等問題，極大影響土地盤活利用。
圍繞明晰產權的改革，毋庸置疑成為深圳此次土改最為基礎和關鍵的內容。包含了八大改革內容、十項改革事項的《總體方案》，主要指向原農村土地確權的改革，相比其他中長期的創新舉措，具有承前啟後的現實作用，需求最為迫切，爭議最為集中。
這個涉及權屬清晰、權屬核定和保障利益的完整流程，囿於目前的法律和政策而遲遲未能解決。《總體方案》的總體思路將是明確權益與二次開發相結 合，以應對利益訴求多元、開發收益預期巨大的實際局面，在引入市場力量、進行權益變更中實現確權；亦提出「房地分離」的權屬登記制度設計，來避免確權因房 地權屬狀況複雜造成的僵局。
在《總體方案》公佈的同時，相應的實踐已經在深圳若干個轉為社區的「城中村」中展開。推而廣之，在同樣面臨高度城市化、增量空間有限、用地供需 矛盾尖銳等情況的東部地區，此輪深圳「土改」，將提供完整的存量土地盤活範例；而在中國更廣泛的地區，因土地二元體制和城市化進程共同造就的產權紛爭，正 等待著妥善而有效的解決方案，這使深圳土改的現實價值凸顯。
而諸如差別化供地、土地租賃和土地作價入股等土地有償使用方式，三維地籍管理等創新設想，將在確權的突破後擁有更為確切的探索空間。「如果不能解決這400平方公里的問題，就意味著這次改革不能算成功。」深圳市規劃國土委一位官員直言。
第三次土改
以明晰土地產權為核心，以市場化為導向，以城市發展為目標
深圳在中國土地制度改革中曾扮演重要角色。1987年這裡敲出中國「土地拍賣第一槌」，開創土地市場化交易先河，此後又率先探索統征統轉的「征 轉分離」用地模式。經1992年原特區內統征和2004年的城市化轉地後，深圳成為中國第一個轄區土地全部國有化的城市。這些探索釋放出巨大的土地增值收 益，反哺了深圳30年來的城市化進程。
新的《總體方案》推出，意味著深圳推進改革開放以來的第三次土改。和前兩次確保工業化和城市化進程中土地建設佔用的高速高效不同，此次改革主要圍繞存量土地的盤活利用展開。
國土資源部法規司司長王守智向財新記者表示，經過30年的高度集中發展，深圳土地開發力度已達50%。隨著經濟轉型期到來，土地供需矛盾更多需要用「土地置換、創新來挖掘潛力」。
數據讓執政者不安。中國現行的土地制度，地方的建設用地規模均由國土資源部按年批覆指標。深圳到2020年的建設用地總規模指標是976平方公 里，但到2010年的實際用地已經達到917平方公里，差額只剩59平方公里，到2011年更只有42平方公里了。而且，按2020年建設用地總規模 976平方公里算，則建設用地規模已佔全市域面積的49%，開發強度已經非常大。
從土地的利用效益來看，到2010年，深圳每平方公里的GDP產出達到了4.77億元人民幣，但與新加坡18.4億元/平方公里和香港14.3 億元/平方公里的利用效益相比，仍有巨大差異，且「二元化」現象突出。整個深圳特區的地均工業增加值是11億元/平方公里，其中原特區內是55億元/平方 公里，原特區外是7億元/平方公里，差了將近7倍；地均工業產值整個深圳特區是49億元/平方公里，原特區內是196億元/平方公里，原特區外則是36億 元/平方公里。
土地狀態也極其複雜。除交通市政設施用地、公園綠地等之外，深圳全市的法定宗地，即依法批准利用的宗地，包括出讓用地類原農村集體組織批覆用地 類、產權登記類及行政劃撥類，面積僅約300平方公里，僅佔全市建設用地的三分之一，登記率僅15%，還存在著大量的徵地遺留問題和轉地遺留問題。
用深圳市規劃和國土資源委員會地政地籍處處長張健的話說，深圳的土地管理與城市發展轉型之間有四個根本不適應——當前土地利用方式與城市發展轉 型新要求不適應；當前土地資源配置方式與深化市場經濟體制改革新要求不適應；當前土地利用分配方式與建設和諧社會新要求不適應；當前土地管理體制機制與政 府職能轉變新要求不適應。
這是深圳不得不加緊推進土地改革的原因所在。而在國家層面，積極修訂完善《土地管理法》，建立健全土地管理制度，亦是大勢所趨。
國土資源部部長徐紹史曾表示，「我國當前一些重大經濟問題、社會問題，相當一部分都直接或間接與土地管理制度改革有關，我國現行土地管理制度已 逼近重大變革臨界點。」針對各地經濟社會發展的不同特徵，國家也積極支持地方土地管理制度進行試點改革，通過簽署部市合作協議等形式，積極探索差別化土地 管理政策。深圳則被視為高度城市化地區土地制度政策儲備的最佳試點。
2010年3月，深圳新一輪土改醞釀工作正式啟動。此後近兩年間，深圳市與國家國土資源部多次溝通，最終形成《總體方案》，以及關於《總體方 案》的政策解讀、實施方案和《關於深圳市進一步深化土地管理制度改革的意見》（下稱《意見》）。它們共同形成了深圳第三次土改的指導文件。據介紹，諸多全 國性、全省性的改革實驗的內容被融入到深圳土地改革方案當中。
深圳市規劃國土委秘書處黨委書記詹有力向財新記者稱，此次改革包括八大內容和十項改革事項，而突出的三點，一是以明晰土地產權為核心，健全土地權利體系；二是以市場化為導向，實現土地要素的自由流轉；三是以城市發展為目標，創新土地利益的共享機制。
從上述文件中可見， 改革涉及的具體制度設計，主要包含在產權、市場流轉和城市發展規劃的範疇內：在產權方面，提出國有未出讓土地的登記、建立建築物權益證書制度、土地使用空 間權利體系探索等；在市場流轉方面，包括建立差別化土地供應，嘗試土地公告出讓制度、土地使用權租賃制度、土地指標交易制度等；城市規劃上則強調了規土融 合、社區規劃和城市二次開發等。
這些內容中不乏突破性構想。一些具體的制度在國家層面的立法中沒有規定，或規定較為保守，例如差別化土地供應制度在現行的國家上位法中還未有涉 及。而《總體方案》提到的細化地上、地表、地下土地使用權權利設定，三維地籍管理方法的探索，及土地使用權期滿後續期、國有土地使用權租賃等改革內容，雖 在《物權法》《土地管理法》和國土資源部的意見中有所涉及，但並沒有相關的具體制度設定。
這意味著，地方改革需要「頂層設計」的配合，亦有分近期、中期和長期走的不同節奏。對設計者而言，在拓寬城市發展的未來之路，與解決城市歷史遺留問題之間，後者更為迫切，也被賦予更為重要的改革地位——深圳嘗試解決多年的原農村土地確權問題，也因此凸顯出來。
國有化續篇
土地國有制後已經形成的產權現狀，怎麼轉化為各方可分享的權益，正是深圳在此次試驗中的破題
在強調盤活存量土地的所有改革文件中，「原農村土地」是多次並重點提及的詞彙。符合這一定義的建設用地在深圳有約400平方公里，佔全市建設用地的42%。但在現行法律框架下，合法的僅95平方公里，佔比不到四分之一。
這是經歷了1992年特區內統征、2004年原特區外城市化轉地之後的結果。2004年的轉地後，深圳成為全國第一個沒有農村建制的城市。但現實比這種理論上的描述更為複雜。
國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英在一次專家會上稱，上世紀90年代以來，深圳城市化的進程實際上是兩軌並進：一軌是政府統征、出 讓土地主導的城市化；另一軌則是農民一直在自發利用土地參與城市化進程，這就形成400平方公里土地中有三分之一被政府認為是不合法的、但卻真實發生的城 市化。
2004年全面轉地，深圳試圖以全部土地的國有化來打通這兩個進程。但結果是不完美的。
一方面，政府以多形式、多途徑劃定或返還一定比例的合法產權用地給原農村集體組織，但是此類用地來源多樣，權益內涵和權利限制也不盡相同。深圳 市國土局規劃處原處長賀承軍認為，正是缺乏對原農村土地使用規劃的清晰界定，導致實際使用過程中，總因權益模糊而無法實現土地利益最大化，「沒有合法手 續，只能依靠地下市場進行交易，這就造成了深圳大規模集體土地通過地下市場交易」。而這更加劇了這些土地權屬的複雜性。
另一方面，仍然存在一定的應轉未轉空地，由原農村集體經濟組織掌控，規定交由城管、水務、農林和儲備中心管理的土地仍沒有清晰移交。同時，當年 為擱置難題，在轉為國有的集體土地中分了兩個圈，一個圈是適當補償範圍，另一個圈則是沒有補償的，其中包括山地、林地和大量已建的違法違章建築。這兩個圈 的劃定，注定了2004年的全盤國有化式的土改遠未真正完成。
在正式啟動改革前的一次不對外開放的專家諮詢會上，深圳市規劃國土委地政地籍處處長張健形容當下的深圳，是一個高度城市化的地區，同時又具有典 型城鄉二元特徵的矛盾體：「它是一個沒有農村建制的城市，但又是『城中村』與『村中城』並存的城市；理論上土地全部國有，但原農村集體實際佔用了大量的土 地資源；這裡的農村人口已經轉為城市人口，但原村民並未完全市民化，成了一個特殊的階層；城市的經濟社會正面臨著全面轉型，但原特區外低端產業升級轉型壓 力十分巨大。」
在劉守英看來，將過去形成的城市化「兩張皮」合成「一張皮」， 把不合法的農村集體建設用地納入城市管理體系，在城市化大框架下，解決集體所有土地變成國有以後的權利構建問題，正是此次改革的難點，一旦破題，其最重要的價值亦在此。
事實上，深圳市在2004年轉地前後，即已嘗試在地方手段的層面上解決上述問題。2002年的《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和 《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》及2009年的《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》，被稱為推進解決大量現狀土地、房 屋確認權屬問題的「三規」，但因「牽涉眾多利益主體」，一直沒有得到妥善解決。
比如2009年上述處理決定中，要求對全市現狀土地進行全面普查，普查時限截至2010年6月2日，並承諾將於一年後對外公佈對現狀土地和房屋 歸類確權的實施辦法。但三年時間過去了，終因國土資源部嚴厲打擊「小產權房」合法化的明確態度，及多元化的利益訴求，令實施辦法的頒佈不了了之。
這些確權上的挫折，消解了最初想像當中單一土地所有制所帶來的土地利用便利。
劉守英指出，深圳的所有土地已經全部變成國有，但從現狀來看，土地國有不等於產權的剝奪，而且事實上也剝奪不了。土地國有制以後已經形成的產權現狀怎麼實現權益，正是深圳在這一次試驗中的破題，即土地國有下產權的實現、產權利益的保障。
對於深圳來說，書寫完成2004年「國有化」轉地確權續篇的時機看起來也逐漸成熟。2008年1月3日，國務院下發《國務院關於促進節約集約用 地的通知》，已提及地方應積極探索節約集約用地、高效配置土地資源的新路徑。2009年，廣東省出台《關於推進「三舊」改造促進節約集約用地的若干意 見》，提出盤活存量土地，推動土地的二次開發利用。
2012年3月16日，國土資源部印發《關於大力推進節約集約用地制度建設的意見》，則明確建立和完善節約集約用地八項制度，並提出完善國有土地出讓、租賃、作價入股等配置方式。
以上政策，凸顯出盤活存量已成為高度發展城市的土地利用一個重要方向，意味著深圳解決轉地遺留的原農村土地、住房權屬難題勢在必行，也可能獲得更寬鬆的政策環境。
確權新途徑
針對利益訴求多元、開發收益預期巨大的現實，深圳結合土地二次開發，在一個動態的利益分配過程中來完成權屬確定
此次深圳土改，原農村土地和房屋的權屬問題，被納入土地管理制度改革的整體框架下重點推進。《總體方案》在健全土地權利體系的內容中，指出了產 權管理方面的核心任務：首先要明晰權益，並結合土地二次開發模式，豐富土地確權方式，探索權益實現的多元化路徑。其中改革的難點和重點，即是原農村土地權 益的實現問題。
種種結合二次開發的土地確權方式，有別於傳統路徑。在中國現有法律框架下，傳統的確權路徑是從權屬清晰到核定權屬，再到保障利益。比如，國有的 已出讓土地，採用合同和房地合一的權屬管理方式，政府儲備土地有儲備土地證明書，公共基礎設施用地則通過行政劃撥決定書，山林地、園地可以通過劃線移交管 理。這些傳統的確權方式，核定權屬以後再進行產權登記，進入地籍信息管理系統。
但是深圳原農村土地國有化後，土地權益實現的形式和制度，即土地佔有的來源、使用的方式相當多樣，包括非農建設用地、徵地返還用地、兩規用地等 等。張健在解釋確權方式探索時指出，傳統確權方式難以使這些土地進入規範化管理、進入登記環節，「我們認為這種靜態的方式，確權的動力是非常缺乏的」。
實際上，深圳歷宗本地規章，都提倡確權，補交一定地價款，並符合相關規定，將考慮給予確權，發放禁止入市流通的產權證。
但現土地和房屋使用權人認為，未經確權的土地和房屋反而擺脫了70年國有產權的束縛，可以長期使用。持這個觀點的人不在少數。深圳市規劃國土發展研究中心譚宇透露，上述兩個《規定》實施以來，十多年時間登記確權的不到二成，土地、房屋使用權人缺乏參與的積極性。
針對在利益訴求多元、開發收益預期巨大的現實條件，深圳開始提出一系列結合土地二次開發來推動的確權方式，其目的就是在一個動態的利益分配過程中來完成權屬確定。
根據相關資料，深圳的做法，是將政府、原村民/原村集體和二次開發主體共同引入城市二次開發過程，達成開發利益共享的預期，解決各方的確權動力問題；然後通過協商、談判，達到明晰產權和利益分享。
這個過程實際包含了利益界定、利益實現和利益調節三個方面。在利益界定方面，主要由規劃國土部門主導，以規劃的手段來明晰土地收益的歸屬；在利 益實現方面，則由區一級的政府作為推動主體，與原來的土地使用權人和引入的市場力量進行充分談判，確定開發模式和利益分配方式；利益調節則涉及其他相關職 能部門，包括財政部門、金融部門等，旨在實現公平的權益調節。
這就相當於在土地流轉的動態過程中，使原來不完整甚至不合法的產權轉化為完整產權，得以登記在冊，並通過利益分配對原權益相關者進行補償和安置，解決糾紛，從而解決存量土地盤活利用的困難。
結合了二次開發的確權方式，目前在深圳以「土地整備」 「城市更新」以及「城市發展單元」等為主要模式。
在深圳東部的坪山新區金沙社區，正在進行整村統籌土地整備確權。在政府主導下，根據土地整備和舊城改造等需要，以原來的行政村為單位，政府通過 容積率換空間、調整用地功能等方式，把土地增值收益的一部分整體打包給社區股份合作公司，由股份公司協調處理居民訴求，整體拆遷，合理補償，重新安置後賦 予土地物業明晰產權。
「這一模式的核心和關鍵在於，政府必須讓渡部分土地增值收益，並把土地增值收益的分配權整體賦予股份合作公司，由股份合作公司與居民博弈。」賀 承軍分析說，由此，政府不僅可避免與原住民的直接博弈，還使得土地增值收益由原來的激烈博弈對象，轉變為現在的行為約束手段。因為邊界明確的土地增值收益 賦予給了股份公司，收益的分配就變成了他們的內部行為，股份公司在分配時必須約束居民的行為和自身的行為，如果再發生新的違法搶建，只會稀釋既得利益，而 不能獲得新的利益，違法搶建就失去了利益推動力。
另外，由於跳出了產權性質的侷限，不糾纏於房地權屬，讓股份公司和居民內部界定和處理，整體拆遷後，政府真正收回了原社區範圍內的成片國有土 地，重新安置後，股份公司和居民的土地物業獲得了清晰的產權。這就在不違反國家規定前提下，解決了歷史遺留問題，實現了土地增值收益在政府、股份合作公 司、原住民之間的合理分配。
這一模式的好處是政府始終掌握土地整備和處置的主動權，不利之處在於政府還是作為利益博弈的一方，缺失了開發商這一核心市場環節，在土地流轉中有明顯的行政行為，容易受到攻擊。
位於中心城區的福田區崗廈社區改造，則採用了另一種確權模式——「城市更新」。深圳的城市更新早在2010年即展開實踐，是對已經不適應現代化 城市社會生活的地區進行拆遷、改造、投資、建設，可分為重建或再開發、綜合整治以及功能改變三種。但其適用範圍一般僅包括五類用地，即國有合法用地、城中 村用地、舊屋村用地、房地產登記歷史遺留用地和城市化歷史遺留違法建築處理用地，其他大部分用地則因產權不清等原因，無法納入城市更新的實施改造。
「城市更新」模式與「土地整備」最大的不同是引入了開發商。在股份合作公司和開發商達成協議後，政府批准將項目地塊的國有土地使用權整體協議出讓給發展商或者用地企業，收取土地出讓金。其間可根據項目發展的需要，合理調整土地用途。
這一操作模式的好處是，在項目地塊流轉過程中，股份公司和原住民得到了補償，獲得了有清晰產權的物業，實現了確權，而且確權過程中省去了政府行為，真正實現土地市場化流轉。
正在推進中的「城市發展單元」模式，則希望結合上述兩種模式的優勢。在實施程序上，經過可行性評估、明晰權益、明確利益分配方式和實現方式，到制定具體實施方案和後期評估，不同階段引入市、區政府或相關權利人等管理主體。
不破不立不改革
保全存量土地上既有的利益格局，反而需要改革破局
結合了土地流轉的確權，使得原住民在獲得清晰產權的物業的同時，還將得到貨幣補償。事實上，深圳市30多萬原住民，掌控著將近400平方公里的 土地，崗廈、大沖等「城中村」高額的拆遷費，曾一夜之間造出了數十個億萬富翁。因此在本輪土改方案設計中，有一種觀點認為，深圳原住民享受了諸多土地增值 收益的好處，此次確權不應再繼續「讓他們享受地主或資本家身份」。
「專家和決策層有分歧，決策層內部也有分歧。」深圳市規劃國土委發展研究中心相關負責人坦誠，整個方案制定「就是一個向左向右的過程」。
中國土地勘測規劃院規劃所所長張曉玲認為，對遺留問題，政策的放寬和確權合法化，可以推動對存量土地的二次開發和集約利用，具有積極的效果，但 同時長期看也會帶來負面示範效應，「作為違法者不用付出代價的同時又能享受到好處」。持同樣觀點者大多認為，確權行為事實上承認了違法違章建築，承認多佔 多得。
不過，也有專家認為，通過土地產權流轉，地域、宗族紐帶自動消解，利益紐帶也將突破原有的小群體格局，成為市場利益紐帶。而且，土地確權流轉方 式，實現了由資源到資產的轉變，土地資產價值將成倍放大，在價值放大中，相關各方都將獲取土地增值收益，地方政府就可以在利益最大化中化解矛盾，推動改 革。
值得一提的是，作為確權的一部分，深圳還在房地合一登記體系內，探索房地權利分離條件下的管理制度。其具體操作是，對土地使用權按國有土地使用 權登記，但地上建築物部分，制發土地使用權證書和房屋所有權證書。那些無法納入正常登記制度的，就通過剝離土地和地上建築物，分別處置登記。這一嘗試同樣 引起了很多爭論。
詹有力在專家會上曾解釋了這種房地分離登記制度改革的意圖。他指出，房地分離以及所有權中的佔有權、使用權、收益權與處分權分離，將大大便利土 地市場化改革操作。但這遭到中國社科院孫憲忠教授的反對。後者認為，不動產登記是為市場交易或權利保護提供法律基礎，這個基礎應該是統一的，「分開就違反 了《物權法》的要求」。
張曉玲認為， 土地資源涉及多方利益，本輪土地管理制度改革的主要陣地是存量土地，利益關係更為複雜。土地改革相關利益主體主要涉及到政府、開發商、股份合作公司、原住民，而以對既有利益格局予以保全為前提，正是此次深圳土改方案的糾結所在。
對於方案制定者而言，「不破不立不改革」正是其心態寫照。無論爭議如何，如果不能在確權這個基礎問題上有所突破，將影響整體改革的基礎。劉守英評價說，土地產權的確權不能往後放，「應該作為基礎性工作，放在第一位來做，應該是一個前提」。
解決問題的改革
在土地制約面前，深圳「不是為了改革而改革，而是要解決問題」
深圳正將確權與市場流轉緊密結合，而這兩者連接著市場經濟最核心的產權制度和交易制度。
在產權制度上，《總體方案》的重點是土地總登記，推進土地總登記試點實踐工作，探索登記發證、登記造冊等多層次土地登記制度，以此實現產權明晰、保護權益、流轉順暢的土地產權管理制度。
賀承軍認為，多層次登記制度是深圳此次土改的創新和進步。登記在冊是對現狀土地、法外土地的一種承認，「多層次登記制度，明晰了產權的可以直接發證給你，而產權複雜的可以登記在冊，形成一種初步的確認，這是確權的第一步」。
中國社科院農村發展研究所研究員王小映則認為，統一、多層次的登記體系，這是最基礎的工作，還談不上創新，但如果能實現房地統一，林業、農業等統一登記，則更有意義。
在交易制度方面，詹有力提及，現有《土地法》等法律法規，對土地的轉讓是有前提的，但深圳的特殊性在於，建設用地範圍之內基本無空地，這使深圳 迫切希望政策允許符合一定條件的土地進行自由流轉，而不將之視為「炒地皮」。他也指出，實際上，深圳的100號令《土地交易市場管理規定》對土地的轉讓已 有所突破。
基於此，深圳提出，允許土地權利清晰並取得了完全土地使用權的建設用地，依法在土地公開市場上交易，而存在歷史遺留問題的各類用地經過確權後也 可以交易。對土地有償使用方式也提出創新：一方面是希望改善招拍掛的出讓方式，尤其產業用地掛牌普遍存在較強的政府干預色彩；另一方面，在涉及到戰略性新 興產業或政府鼓勵支持的產業用地出讓上，實行差別化供地管理。
差異化供地也是此次土改的一大亮點。其具體設想，第一是每年拿出一定比例的產業用地，只設定基本的產業條件，完全進行市場化配置，來迴避現在很 多企業能拿出地來但不能高效利用，很多需要地的又拿不出地的矛盾；第二是建立公告出讓制度，針對一些戰略新興產業、總部經濟等有利於城市發展轉型的產業， 向社會公佈擬出讓地塊的有關信息，包括地價，全部公開、透明；第三是根據不同的產業特徵，實行彈性延期，提高土地循環利用效率。
賀承軍對這一設想表示歡迎，因為固有的土地供給模式導致很多擁有工業用地的製造業主沒心思搞研發，只依賴廠房地塊的升值，實業發展缺乏動力。
差異化供地的想法恰恰是對深圳過往發展問題的另一種糾正。詹有力在專家諮詢會上坦言，深圳前30年快速城市化過程中，土地利用實際上是見縫插針 式的，好用的就先用，急用的就先用。目前，深圳5000平方米以上的工業園區有3881個，用地非常分散，尤其在原特區外非常無序。也正因此，如果不能通 過制度設計來解決土地的二次利用問題，就沒有辦法支撐深圳未來的城市發展和產業升級。
在此次改革中，與確權一樣引人矚目的，是深圳對建立市域和規劃功能片區兩層次的土地利用規劃管理體系的探索設想。按照《總體方案》，深圳未來除 市域規劃、全市土地利用計劃、中心城區的農轉用方案仍按照程序上報外，各功能片區的規劃審批與調整、土地利用計劃審批與實施、農轉用方案審批都可以由省政 府授權深圳市政府開展。
在中遠期措施上，深圳的探索還包括城市更新、土地整備、城市發展單元等二次開發模式的金融保障運行機制，包括開展土地資本化理論和管理研究，探索不動產信貸基金、土地信託、土地基金等土地資本化運作與管理模式。
張曉玲認為，從《總體方案》設定時間表來看，主體部分、特別閃光的地方都放在中遠期，「真正有改革意義、全國示範效應的，放在2016年之後，而不是當前」。北京大學國家發展研究院院長周其仁一言以蔽之：在土地制約面前，深圳「不是為了改革而改革，而是要解決問題」。
一元化土改 多元化嘗試
根據現行《土地管理法》，中國土地分為農村集體土地和城市國有土地。農村集體土地不能買賣、也不能進行非農建設，政府通過徵收將農村集體土地變為國有，是農地上市交易、參與非農建設的惟一合法路徑。這不僅矮化了集體土地的所有權，也造成了城鄉分割的二元市場。
在學界看來，應僅有真正公益性用途的土地可通過徵地獲得，經營性用地通過市場交易獲得，建立城鄉統一的土地市場，農民合理補償由此便可通過市場議價實現。
多年來民間自發改革從未間斷，一些做法逐漸被官方認可，隱約可見集體土地與國有土地「一元化」萌芽；此外，城 市政府主導下以增減掛鉤為手段的土地利用試點也在全國推廣，但後者更多是城市政府以開發農村集體建設用地潛力置換用於城市發展的工具，並未改變城鄉土地二 元結構的現實。
南海股田制
20世紀90年代初，廣東南海農村用集體土體股份制替代農戶分戶承包制。入股農民按股分紅，初衷是解決在農地 非農化過程中，因補償分配引發的糾紛。具體是在現有土地承包經營權基礎上把土地創設為若干股份，發給農民土地股權證書，在出現人口增減時，採取動股不動地 的原則，增加人口、轉出土地均可獲得股權收益，減少人口、轉入土地需向集體交出超出部分的土地股權。
股田制促進了農村承包地所有權、承包權和使用權的分離，促進了農村土地的使用權流轉。在學界看來，這是一種為了滿足工業化對土地的需求，又保障農民對土地的收益權的制度安排。
北京鄭各莊自主城市化
上世紀90年代末，在集體土地所有制性質不變的前提下，北京鄭各莊村走上了一條不經過徵地便自行進行城市建設 的道路。當地村民主動規劃，對村莊進行自主改造和建設，形成具有城市水平的設施、福利等生活條件和城市型社區管理。主要做法是利用舊村改造，盤活宅基地， 為村辦企業的發展提供土地。鄭各莊的獨特之處在於村莊的公司化，通過企業來協調村莊與村民的經濟關係。鄭各莊自主投資建成了區域性產業聚集區，沒有造成對 失地農民的大量補償負擔。
北京北塢模式
2008年起，北京在50個重點村「城中村」改造過程中，在北塢村先行試點由政府引導的集體土地直接參與城市 化模式。北京市政府特批，將位於北塢村路對面的林地調整為建設用地，一部分用於建設回遷房，一部分用於發展村集體產業。為了讓村民擁有產權房，回遷房用地 開闢了「綠色通道」，直接轉為國有建設用地，免去了土地出讓金，繞開了「招拍掛」。更重要的是，對於原村址基礎上規劃的產業用地不改變集體土地的性質，由 村集體組織運營。通過土地入股、合作分成等方式招商引資，力圖實現農民長期就業增收。
增減掛鉤試點
政府主導的集體土地入市，更多以增減掛鉤的方式推行，從2006年初開始進行零星試點，迅速擴大到全國近30個省份。
所謂增減掛鉤，是一種建設用地指標置換的工具，即在農村經整治後恢復為農田的土地，允許置換成等量的城市建設用地指標。在建設用地指標總量不變的情況下，將農村閒置、低效利用的建設用地復墾為耕地，通過指標置換用於城市建設。
其中，成都產權制度改革、重慶地票、浙江嘉興「兩分兩換」以及天津「宅基地換房」都是各地典型代表。在某些地方，增減掛鉤發展為地方政府強迫農民上樓、廉價獲取農地的手段，對此國務院要求予以規範、整改。
重慶地票實驗
2008年12月4日，從事地票交易的重慶農村土地交易所掛牌成立。交易在利用增減掛鉤置換出多餘的集體土地指標的基礎上運行的。 在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途、不損害農民土地承包權益的前提下，農村集體可將用地指標以地票為載體通過「招拍掛」方式公開拍賣。競得地票的單位相當於置換了相應的用地指標。
成都農村產權制度改革
成都以「還權賦能」為綱領，以明確農民土地權利為槓桿，將集體所有和農戶承包的土地確權頒證。在確權的基礎 上，根據農民意願，將農村建設用地復墾成農地，置換出的建設用地指標「賣」到城市，實物的農地仍然屬於農民，僅僅就是把以前可蓋房、搞建設用地的權利，抽 象為可供城市發展用的「地票」，以此上市交易。在確權加流轉的過程中，成都以都市財政返還農村，建立耕地保護基金，讓農民分享城市化地租上升的收益。
周其仁（北京大學國家發展研究院院長）
「城中村」「村中城」問題，全國哪個城市都有，但深圳更加突出。深圳想真正把這塊土地從實質上的二元結構統一為事實上的一元結構，但實現過程可能不會很順利。
祖祖輩輩生活在這塊土地上、佔深圳市人口3%的百姓，他們是「先民」，是這塊土地資源事實上的所有者，不可能輕易接受產權改變。法律上雖然2004年即宣佈為國有，但還有許多細節未能釐清。
一個最關鍵的問題是將土地收歸國有應付出的補償。當初有的地塊有補償，有的沒有，有的補償是按當年水平，標準確定後卻未執行，隨時間推移，土地一再升值，當年標準已遠遠不足，不能為原住民所接受。
從根本上說，這關乎制度的頂層設計。從憲法層次來觀察，1982年《憲法》宣佈所有城市土地是國有土地，這意味著只要進入了城市規劃圈，農村集體土地就理應國有，而徵用集體土地導致產權的變更又無法給予合理補償，這是矛盾之源。
中共十七屆三中全會提出過一個原則，即徵收集體土地應區分公益性和經營性的用途，唯公益性土地可以徵用。新的問題是，如果把這個原則變為法律原 則，那它跟1982年的《憲法》規定存在衝突，因為城市擴張當中土地不但包括公益性土地，更包括商業性土地，而城市土地市場只有一個。
其實，不少城市都迴避了上述的問題，在規劃範圍內用建成區和非建成區來區分國有土地和集體土地。但既然深圳把問題擺上了檯面，就要把文章繼續做下去。解決問題的核心是如何在各種利益當中找到平衡的機制。
深圳採取了所謂「創新型確權」的做法來區別於「傳統確權」。我理解，這是在確定土地所有權歸國有的前提下，建立一個和原住民分享土地收益的機制，這有可能真正是一個制度創新的辦法，在目前的情況下政府如何選擇仍存在多種可能。
從目前的產權結構上來看，需要為所有權已經屬於國有的土地上原住民的使用權、收益權搭建一個交易市場進行流轉。這個平台要運轉，有幾種選擇：第 一，在市場原則之下進行賠償，為此不妨允許農民的土地權按市場價進行交易，同時以稅收方式對增值收益進行二次分配。第二，目前在北京、深圳等大城市周邊難 免有不少農民並不願意轉讓土地，既如此，在符合現有城市規劃的前提下，為何不能讓他當業主發展城市？只要設計、規劃等滿足公共管理的所有條件都能達到，不 妨允許原住民長期享有其土地權利，剩下的問題就是政府如何通過徵稅來實現收益分享。
有限創新
張曉玲（中國土地勘測規劃院規劃所所長）
深圳方案有七個方面的創新。
一是完善國有土地空間權利體系，提出三維地籍概念，設置地上權、地下權，地上權利空間分割。現行法律沒有這樣的規定。
二是探索不動產統一登記。現行做法是分割登記，房、地、林地、承包經營權登記權分散在各個部門，統一登記更規範，是改革方向。
三是差別化供地。這主要是針對一些戰略性新型產業、工業用地。
四是強調市場機制。土地市場服務體系建設，內容非常豐富，政府作為公共管理者，必須加強對土地市場的監管和服務。
五是把房地產稅研究作為今後發展方向。政府依靠存量土地稅收穫得收益，可以規範其行為，從根本上改變政府擴張、佔用農用地的衝動。
六是調整土地收益分配機制。深圳的情況比較複雜，有用地者、原農村的居民、原集體土地的產權人，現在的思路就是政府要兼顧各方利益，保持可持續性的收益，部分讓利於民。這是有積極意義的。
七是利益相關者參與規劃編制。中國土地規劃公眾參與一直較弱，最關鍵問題是沒有產權基礎。深圳提出相關公眾參與，是非常有生命力的設想。
兩個城市化歸一
劉守英（國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長）
深圳這次土地管理制度改革的難點和破題，主要是城市化「兩張皮」怎麼合成「一張皮」，也是這次試點最重要的價值。
從上世紀90年代以來，深圳城市化的進程在兩個軌道同時進行，一個是政府統征、出讓土地主導的城市化，整套體系是先進、集約的；另一個是農民自發利用土地參與城市化進程，這就形成400平方公里土地中有三分之一被政府認定是不合法的，但是真實發生的城市化。
現行法律只承認政府主導城市化土地管理模式，對農村集體自發的城市化不予承認，形成了大片灰色地帶。但這個灰色地帶卻解決了上一輪城市化過程中人口集聚化的問題，也提供了契合當時發展階段的產業落地平台。
深圳下一輪城市化，用地已從新增轉向存量模式，即已經不合法進入城市化進程的農村集體建設用地怎樣進入城市管理體系，以及集體所有土地變成國有 以後的權利構建問題。這是深圳土地管理制度的難點和破題，需要做重要探索：第一，必須要找到土地國有制下的產權實現形式。第二，要找到不同權利主體在統一 市場上的平等交易方式。第三，要解決在高度城市化下土地增值收益的合理分配問題。第四，改革政府主導的工業化、城市化過程。第五，建立以土地產權為基礎， 以規劃為主導，以法律為手段的現代管理體系。
整個方案核心是要突出產權管理，破解產權難題。在土地被國有化以後，這一套權利體系怎樣更好保障原住民的土地權利和利益，在方案裡還需要有更切 實的辦法出來，否則將幾百平方公里灰色地帶納入體系中也很難。將法外的土地納進來，不僅僅是為了拓展城市的發展空間，還要在保障原住民權利的前提下，拓展 城市的未來發展空間。
本刊記者張豔玲據2012年初深圳土地管理制度改革專家諮詢會記錄以及採訪整理
深圳是中國唯一一個沒有農村的城市，全部土地已經國有化，卻有近一半的建築都是原住民的「小產權房」。
在這個幾乎無地可用的城市，這些「歷史遺留非法建築」，成為撬動未來的支點。
2012年5月25日，深圳土地管理制度改革綜合試點啟動儀式上，國土資源部部長徐紹史評價「這是又一次里程碑式的戰略決策」。
在1987年以「土地拍賣第一槌」深刻改變了整個中國的土地制度後，深圳又一次成為土地改革的焦點。
這一次，擺上桌面的是巨量「歷史遺留非法建築」——佔深圳建築近一半的「小產權房」。
「海綿裡的土地」
「深圳的開發空間就像海綿裡的水，捏一捏就能冒出來。」這些被稱為「城中村」的集體土地，雖然理論上已經全部國有化，但現實中已成為深圳城市建設中最大的一批「制度飛地」。
作為深圳最「資深」的商業化片區，毗鄰香港的羅湖區隨著深圳城市中心的西移而一度陷入沉寂，最近卻又重新熱鬧了起來。
隨著深圳城市更新規劃的啟動，未來5到10年內，面積34.7平方公里的羅湖將有大約1/4的面積被納入更新項目之內。為此區政府成立了四個城市更新辦公室，近期將抽調一批「作風過硬、吃苦耐勞」的幹部全力推動項目區內的拆遷。
實際上，深圳的每一個區，都在為這場規模空前的城市更新而緊鑼密鼓地準備著。
在深圳市規劃國土委2012年5月31日公佈的第二批城市更新單元規劃中，又有12個項目被納入新的規劃，涉及重建面積超100萬平方米。
加上此前公佈的更新項目，深圳市在過去三年內已經公佈了109個城市更新單元規劃，涉及深圳所有下屬行政區，原處於特區關外的寶安和龍崗更是密集。
這場規模空前的城市更新大劇目，不僅令包括康佳、天健在內的本土企業在資本市場中獲得了力度空前的追捧，更引來了華潤、招商、中糧等央企軍團和萬科等地產巨頭。
不過，就在短短一年前，深圳還因「無地可拿」而遠離房地產開發商們的視野：2010年深圳土地調查統計數據顯示，全市土地總面積1991.71平方 公里，其中建設用地917.77平方公里。按照現有的土地規劃指標，從2011年起，未來十年內這個城市每年只能拿出4平方公里的新增建設用地。
4平方公里，除去市政公共設施佔地，用於商業開發已經所剩無幾，對於每年商品房銷售面積超過10億平方米的地產市場，更是幾近於無。
對於熟悉深圳土地市場發展歷史的市場人士來說，這僅僅是深圳土地現實的一個表面。一位資深的市場人士向南方週末記者解釋，「深圳的開發空間就像海綿裡的水，捏一捏就能冒出來」。
海綿裡的土地，奧秘在於——官方資料顯示，2011年深圳全市土地總面積1991平方公里，建設用地917.77平方公里中，其中原農村集體用地為390平方公里，佔比高達42%。在這些集體用地中，有近300平方公里的土地，都屬於非法佔用。
這些被稱為「城中村」的集體土地，在過去三十多年的城市建設中，由於複雜的產權和制度糾纏，始終難以被真正納入深圳城市建設的總體規劃之中。儘管經 歷了1992年特區內統征、2004年原特區外城市化轉為國有地之後，深圳所有的土地全部完成了國有化，但這些土地在現實中依然按照過去的邏輯存在著，在 容納了深圳70%以上外來人口的同時，成為深圳城市建設中最大的一塊「制度飛地」。
在前述市場人士眼中，深圳的城中村改造，是這座城市所餘不多的「制度紅利」之一，但是在此前多年的國有土地管理制度下，卻始終未能找到將這一制度紅利轉變為現實收益的可行之道。
正是在這一背景下，深圳市於2012年5月25日正式公佈的《深圳市土地管理制度改革總體方案》（下稱《總體方案》）被視為拉開了深圳歷史上又一次「土改」的序幕。
確不了的權
數次改造的同一個障礙就是違規用地的確權問題，許多土地產權至今「身份不明」。最終要為集體土地轉化為商業土地支付代價的，是逐利而來的開發商。對他們來說，最大的風險不是拆遷成本，而是無法確權導致的拆遷中的不確定性。
與《總體方案》一起推出的，是由國土資源部和廣東省政府共同啟動的「深圳市土地管理制度改革綜合試點」。這意味著深圳市的改革方案獲得了高層授權，因而有了更大的制度空間。
對於深諳深圳土地制度變革歷史的業內人士而言，這一包含了八大內容、十項改革事項的《總體方案》，其實只是過去數年深圳土地管理制度的一部「政策大全」，真正的成效還有待觀察。
「深圳過去並非沒有搞過類似的改革，但幾次努力的結果都是無疾而終。」一位曾在相關政府部門任職的人士向記者介紹，在1990年代中期和2000年之後，深圳都曾試圖推進大規模的城中村改造，最終都是無功而返。
數次改造的同一個障礙就是違規用地的確權問題——由於徵地確權的規劃和補償方案遠遠落後於城市土地的增值速度，使得政府在完成土地規劃後卻無法完成徵地補償手續，最終使得相應的土地產權至今「身份不明」。
在這一背景下，原集體土地上的違規建設越蓋越多，而對於這些「違規建築」的擁有者來說，即使房屋不能上市交易，租金收益也頗為可觀，所以深圳甚至出現了許多十幾層高並且帶有電梯的「農民房」。
據市場人士向南方週末記者介紹，隨著宏觀調控中城市限購政策的推出，這些本就不在政策限制內的「小產權房」正迅速形成堪比商品房市場的交易規模。
正因為如此，深圳市在公佈《總體方案》後，已將違規建築的處理列為2012年的工作重點，將陸續出台三大配套文件，即《深圳市關於農村城市化歷史遺 留違法建築的處理決定》的實施文件、「關於嚴格變更土地用途和調整容積率的若干規定」、「關於嚴格征轉地補償與土地轉換管理的若干規定」。
三大配套文件的目的在於解決原有違規用地的確權問題，同時堵住未來因變更土地用途而獲利的渠道。這是深圳市政府在土地管理綜合試點制度下，所獲得的重要「自由裁量權」之一。
與此同時，深圳市政府和國土部門以空前統一的口徑向外界宣稱，此次土地管理制度改革不涉及「小產權房」的確權問題，並態度明確地宣佈對於非房地產和違法建築，將「堅決打擊，不給出路」。
相對於政府的表態，房地產開發企業的態度卻要曖昧得多。
「不確權怎麼改造？拆遷補償付給誰？開發商做了大量前期投入，最後卻因拆遷不了一拖幾年，這個成本誰來支付？」一位早在2005年前後便介入深圳舊城改造項目的開發企業負責人向南方週末記者發出了一連串的追問。
在他看來，不管前景如何誘人，但最終要為集體土地轉化為商業土地支付代價的依然是逐利而來的房地產開發商們。而對於開發商來說，最大的土地開發風險不是拆遷成本，而是拆遷過程中的不確定性。
這位開發企業負責人告訴南方週末記者，在他所負責的舊改項目中，就曾遇到過半年簽約90%以上，但剩下十幾戶花了幾年也「搞不掂」的，「這種時候怎麼辦？你敢在深圳搞暴力拆遷一夜成名嗎？」他坦言，「只能依靠政府，如果政府也搞不掂，那就拖著。」
實際上，在2009年底《深圳城市更新辦法》推出之後，也曾經引來大批開發商的「躍躍欲試」，「當時許多開發商提著油和米到小區裡逐戶拜訪，徵求住 戶在更新項目上同意簽字」，一位地產公司高管對當時的熱鬧場景記憶猶新，但此後兩年中許多開發商們悄悄停下了腳步，「因為背後涉及的情況太複雜了」。
「技術流土改」
曾任深圳市規劃局規劃處處長的賀承軍稱之為「技術流」土改，即在不觸動土地國有制的根本制度下，以城市規劃和市場化交易的形式來解決原有土地產權的確權問題。
就在《總體方案》正式公佈前三個月，《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）出台。對於關注深圳舊改的開發商們來說，《實施細則》跟兩年前城市更新辦法的原則性思路相比，有了更大的可操作性。
比如針對開發企業所遭遇的拆遷困境，在《實施細則》中進一步細化了政府徵收和政府收購的標準與程序，使政府在市場化搬遷談判陷入僵局時，有了更大的干預空間。
與此同時，《實施細則》在簡化政府審批流程、推動項目進程和提升城市整體功能方面，亦有了更加詳盡的規定。
從某種意義而言，《實施細則》和《總體方案》共同構成了《深圳市城市更新辦法》的制度基礎：《實施細則》對城市更新過程中所遭遇的種種問題設置瞭解決程序；而《總體方案》則在土地管理制度上為城市更新項目打開了新的探索空間。
對此，曾任深圳市規劃局規劃處處長的賀承軍稱之為「技術流」土改，即在不觸動土地國有制的根本制度下，以城市規劃和市場化交易的形式來解決原有土地產權的確權問題。
而這一基於城市土地二次開發的確權方式，在媒體報導中又被區分為「土地整備」、「區域升級」以及「城市發展單元」等不同模式。
以坪山新區金沙社區為代表的「土地整備」模式，以政府主導規劃、社區股份公司協調處理的方式，將土地增值收益分配權整體賦予社區股份公司，使得傳統徵地模式中政府與原住民的博弈變成了社區內部的利益協調；
而在以崗廈和大沖社區為代表的區域升級中，採取的模式則是：在開發商與社區股份公司協議合作的基礎上，由政府批准出讓項目地塊。
無論是土地整備還是區域升級，與傳統徵地模式最大的區別就在於：政府以「城市發展單元」為主體，使市場化開發機構和城市單元的管理機構（如社區股份公司）直接協商；至於確權與定價，都留給集體土地上的社區內部自行協調。
對於早在1990年代便遭遇了土地困局的深圳市而言，這一模式的核心並非今天才出現。早在2001年羅湖區漁民村改造時，就已經引入了社區股份公司與開發商合作的改造模式。
但在當時的市場背景下，一方面政府和社區對於城市規劃均缺乏經驗，另一方面開發商還有大量未開發土地可供選擇，不願意接下這些「吃力不討好」的舊改項目，因此，這一合作模式遲遲未能得以推廣。
直到將近十年之後，既有土地開發殆盡，這一模式才再度進入政府和市場的視野。
早在1998年便被政府列入城中村改造規劃，卻遲遲難以推動舊改進程的福田大沖社區便是其中的典型之一：在早期的改造規劃中，沒有任何開發商願意付 出巨額拆遷成本去開發商業住宅區。而缺乏市場化補償機制的政府自身，也無法支付自己規劃所需的巨額徵地款項，只得任由大沖社區在此後的近十年裡成為了規劃 空白。
直到2005年之後，隨著南山高新科技企業園區日漸成熟，具備了強大購買力的社區人群開始尋找真正值得投資的居住與生活區，此時華潤集團才能夠以遠遠超出當年規劃的數十億元巨資，拿下片區開發資格。
但在這一區域升級的複雜利益博弈中，傳統的徵地出讓模式已經遠遠無法滿足開發企業和社區原住民的多元化需求，更加複雜而動態化的市場博弈模式正在形成之中，一場充滿細節智慧的土改正在拉開序幕。
連續多日的綿綿夏雨，令地處深圳福田區的南園新村更顯擁擠。「深圳市最早的福利房小區」，於半個多月前成為兩大房企——萬科和佳兆業爭奪的目標，這一舊城改造項目因萬科的強勢介入，成為地產界關注焦點。
拉票大戰
5月29日，萬科高調宣佈將與深圳市恆豪實業有限公司（下稱深圳恆豪）合作開發南園新村地塊。翌日，另一地產巨頭佳兆業集團控股有限公司（下稱佳兆業）迅速反應，聲明佳兆業從2007年起便已著手南園片區的更新改造，誓將南園新村更新改造進行到底。
隨著矛盾公開化，兩家房企開始了拉票戰。6月9日，深圳市萬科房地產有限公司在五洲賓館召開南園新村業主座談會，盛邀業主們參觀萬科大戶型樓盤 「璞悅山」。同日，佳兆業也在小區宣傳欄貼出了新的補償方案，在原方案基礎上每戶「勁爆讓利」50萬元，同時以拆賠條件決不低於任何競爭對手的鄭重承諾高 調拉攏業主，簽約即獎10萬元。
萬科和佳兆業通過提高補償方案、多輪意願徵集，目的在於取得更多簽約率。萬科對外宣稱，項目合作方深圳恆豪已與南園新村住宅區中的368戶業主 簽署《南園新村舊城改造補償安置協議》，佔住宅區458戶業主的80.3%。佳兆業也不示弱，稱已全資收購其中一個地塊的權利人——深圳豐隆實業發展有限 公司（下稱深圳豐隆），同時與該片區內216戶業主簽訂拆遷補償協議。
萬科何以一改昔日低調？財新記者獲悉，南園新村舊改項目只是南園城市更新片區一小部分。此次兩大房企競爭的項目一期，單從規劃方案來看，佔地面積3.2萬平方米，未來將建設住宅、商務公寓、商業配套以及其他社會公共設施，建築面積共約20萬平方米。
南園城市更新片區體量龐大，才是吸引兩家房企的更大誘惑。按照規劃初步方案，該更新片區面積20萬平方米，東至上步南路、南至南園路、西至華強 南路、北至深南中路，位於城市中心區的直接輻射圈層，是繼深圳崗廈、大沖村舊改項目後，深圳城市核心地段罕見大型舊改項目，商業價值不可限量。深圳市城市 更新辦回覆財新記者稱，南園城市更新片區是深圳市2010年第一批城市更新單元規劃制定的重點研究片區，深圳市規劃國土委員會正組織研究包括更新目標定 位、更新方式，開發強度等，「會在優先保障業主利益基礎上，充分協調各方利益」。
複雜舊改
深圳自2010年以來推行的「城市更新」，是對已不適應現代化城市生活的地區拆遷、改造，涉及五類用地，即國有合法用地、城中村用地、舊屋村用地、房地產登記歷史遺留用地和城市化歷史遺留違法建築處理用地。
城市更新的特點是開發商主導，政府做可行性評估，明確開發商准入門檻，在確定開發商參與資質後，開發商和房產權益人達成合作開發協議，和業主談 判。按今年2月深圳出台的《深圳市城市更新辦法實施細則》（下稱《城市更新辦法》），舊住宅區改造中，佔建築面積90%以上且90%以上業主同意方能公開 選擇市場主體；市場主體須與所有業主簽訂搬遷補償安置協議。
根據目前簽約情況看，萬科和佳兆業都還不具備開發主體資格。深圳市規劃國土委回覆稱，按照深圳市《城市更新辦法》，達到90%簽約率後，開發商要取得開發資質，還需政府機關審核。
深圳《2010年城市更新單元規劃制定計劃》最初草案中，南園片區原本不在其中，因其位居中心區，國土部門特意添上，著力於引入有實力的開發實 體，並希望通過拆除重建、綜合整治等實施城市更新。南園新村業主也一直希望舊改及早推進，但南園片區權屬複雜、業主分散，各種利益訴求難以協同，舊改喊了 許多年，鮮有進展。
接受採訪的業主代表表示，先是深圳恆豪開始小區業主的拉票工作，陸續簽了很多戶後，又悄無聲息。之後，海航置地突然加入，又很快被萬科取代。業 主們發現，南園新村邊的一片空地不知何時被圍了起來，打上了佳兆業的標誌，這個地塊要被佳兆業打造成為深圳第二高樓的說法也流傳開來。
消息很快獲佳兆業對外證實。2010年，佳兆業在完成其全資子公司深圳豐隆權益地塊的開發申報後，做了興建深圳第二高樓的大膽規劃設計方案，即 518米的佳兆業環球金融中心。資料顯示，深圳豐隆主要資產為B124-0027地塊物業的實質權益。該物業緊鄰南園新村，總地盤面積約為1.44萬平方 米，統屬於南園城市更新片區，地上無建築物，因此很快通過申報。鮮為人知的是，佳兆業環球金融中心所屬地塊的權利人除佳兆業外，還有深圳市城市建設開發 （集團）公司。工商資料顯示，深圳城建為深圳市投資控股有限公司的全資子公司，後者實際控制著南園更新片區20萬平方米佔地面積中約20%地塊面積，合計 5.7萬平方米左右，是南園片區最大的「權益主」。
該片區第二大地主為上步實業股份有限公司。作為上步村集體資產管理委員會的集體股及以林展強為代表上步村民合作股組成的集體所有制公司，上步實業在南園城市更新片區擁有約1.37萬平方米的土地權益。
財新記者在調查中發現，南園城市更新片區的土地權屬情況很複雜，除上述兩大權利人外，被肢解成大小30多個地塊，房產權利人又另外涉及數十家公司，其地上建築物包括上世紀80年代的企業住宅樓、公司宿舍及統建樓等。
深圳市人大常委、前深圳城市規劃設計研究院院長王富海表示，上述片區很多房屋，開始並不擁有合法房產權益，後來才逐漸完成了補交差價和產權分割，部分小業主產權實現分戶登記。
「現在每家每戶都有本了。」一位業主告訴財新記者，南園片區業主僅上步村村民就達1400多戶，轉手者很多。
值得注意的是，參與舊改的深圳恆豪6月5日剛完成股權變更，實際控股人海航華南控股集團有限公司，向另外三個自然人股東出讓了51%股東權益。海航華南去年年底剛剛入股該項目公司，其退出原因被地產評論人半求解讀為「權利人複雜、舊改項目難度大」。
深圳市城市更新辦也表示，南園城市更新片區體量龐大，包括多個項目單元，市場開發主體將以項目為單位逐個申請，「不代表該更新片區僅由一家開發主體開發」。
萬科之壓
萬科在土地市場一直遵循謹慎拿地策略，特別是進入「過冬模式」後，更注重拿地安全性和資金高周轉率。以南園新村項目舊改難度之大，加上佳兆業參與，萬科介入多少有些出人意料。
萬科熱情參與，一來是南園片區位置非常好，二來也是出於轉型的壓力。如果萬科成為開發主體，這將是萬科進軍成熟商業地產，尤其是首次涉足核心城市大型城市綜合體的一次重大嘗試。
萬科在2011年年報中透露，公司在專注於普通住宅基礎上，可能會探索一些其他物業模式，這指的是商業地產。
萬科對進軍商業地產相當謹慎，董事長王石一直是反對者。但作為龍頭房企的萬科，多年偏重在中心城市郊區拿地。這某種程度上是事出無奈，而郊區拿 地策略也使萬科一直受益於實體經濟支撐下城市不斷發展的空間增值。不過新時代證券分析師裴明華認為，目前實體經濟下滑明顯，萬科傳統「城市周邊未來增值空 間較大區域」的拿地模式會有所切換——郊區地塊投入很大，要建學校、醫院及相關商業配套，如果核心地塊有拿地機會，萬科肯定盡力爭取。
今年四五月份，保利地產分別以91.5億元、107.68億元的銷售額，實現單月銷售額連續兩個月超過龍頭萬科。「這在以前是很難想像的。」多位房地產分析師認為，這種壓力下，萬科應有探尋盈利模式多元化的考慮。■
深圳在此輪土地改革中，將獲得完整地權。
它是全國唯一一個所有土地全部國有的城市，地方政府失去了大規模徵地的獲利空間。這是深圳成為「兩權合一」改革試點的重要條件，也是改革難以在全國複製的重要原因。
「兩權合一」的方案
剛剛獲批的《深圳市土地管理制度改革總體方案》（下稱《總體方案》），收穫得最多的評價是「看不懂」。
《總體方案》公佈後不久，深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧在微博中質疑，各級政府領導都說意義重大的深圳新土改「蒙著神秘的面紗」，「現在人人都在打聽，專家都在抓耳撓腮」。
這正是市場共同的疑問。曾做過大量相關課題研究的深圳市綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任劉憲法的解讀是：「外界看不明白，是因為方案本身就不想讓太多人看明白。」
劉憲法多年從事宏觀經濟研究，曾主持多項地方政府招商和舊改規劃。他的觀察是：深圳在此輪改革中，通過試點獲得一項各城市都垂涎不已的「特權」——兩權合一。
劉憲法判斷的理由是，在過去30年城市化進程中，中央和地方在土地管理制度上始終在進行政策博弈，因為這是地方手中唯一可掌控的資源。
上世紀90年代銀行體制和分稅制的改革，使地方政府喪失了對資金的控制權，同時大量稅收也向中央政府集中。土地幾乎成為地方政府發展經濟、城市建設 的唯一「支點」——通過土地招商引資，通過土地融資，補充地方政府財力不足。深圳在1980年代倣傚香港所推出的「土地有償使用」模式，迅速成為地方政府 推動經濟的重要政策工具，並由此衍生出全國城市化進程中的「土地財政」機制。
要有效將土地資源資本化，地方政府需要兩項土地控制權：一是城市建設規劃權；二是土地利用指標。前者是設計城市發展空間，後者則關係到城市發展的新增土地資源（即農村土地）改為城市工商用地的「地權」。作為副省級政府的深圳市，土地轉用指標需由國務院批准。
這一制度設計最終形成了中國城市建設中「規（劃）土（地利用）分離」的制度格局：地方政府擁有相對完整的城市建設規劃權，但與規劃相配的土地利用指標，則掌握在中央手中。
土地控制權的大博弈由此展開。在以往的經濟現實中，博弈往往以地方政府違規在前，中央或省政府被迫「追認」在後的結局收場。
這種局面是中央政府和地方政府都不願意看到的，都想改變。劉憲法向南方週末記者表示，目前只有天津濱海新區，以「部市合作」模式獲得了類似權力，但從地方政府層面可能獲得完整地權的，「深圳是唯一的城市」。
難複製的「試點」
不過，完整的土地規劃利用權這一「政策紅利」，對深圳來說更像一張「畫餅」，因為深圳是全國唯一一個所有土地全部國有的城市。
在這一背景下，地方政府失去了大規模徵地的獲利空間，這是深圳成為「兩權合一」改革試點的重要條件，也是土改無法在全國複製的重要原因。
獨特的土地結構，使深圳在土地資源利用上，成為國內唯一的「沒有增量、只有存量」的城市。而這一土地結構的形成，又與城市化過程中的一系列制度變革緊密相關。
「今天我們所說的『城中村』，從一開始就不是規劃的產物。」曾任深圳市國土規劃局規劃處處長的賀承軍說。他早在1990年代初便參與深圳城市規劃設 計，早期的深圳建設規劃基本上「無法可依」，只能採取「順其自然」的態度：能開發的土地先做規劃，暫時難以開發的土地就「繞過去」。
作為原村民聚居的「城中村」，自然也屬於「繞過去」之列。賀承軍介紹，在這一過程中，規劃部門並非按照徵地補償的標準預留土地，而是基本按照村落的 規模和形態予以保留，「四五十萬平方米的城中村裡，可能只有五分之一是原村民和集體的合法用地，其他都處於權益不明的灰色地帶」。
隨著上世紀90年代深圳經濟的高速發展，急需大量外部勞動力而政府又無力提供住房保障的深圳發現，城中村低廉的生活成本與優越的地理位置一起，意外為大量外來人口提供了一個草根的保障體系。
城中村改造雖然可以帶來部分增量土地，但同時也將給地方政府帶來巨大的社會保障壓力。基於這一考慮，早在1992年便完成了特區內土地國有化轉制的深圳，遲遲沒有推動大規模的城中村改造。
到了1990年代後期，隨著深圳產業升級和大量加工型企業的外遷，地方政府又獲得工業化土地改造升級的機會，由此迎來了第一次城市化舊改：深圳華強北、八卦嶺和車公廟等老工業區，均在此階段完成了從工業用地向商業化用途的轉型。
2000年之後，隨著工業用地改造接近尾聲，無地可用的深圳終於將城中村的規劃改造再度提上政府議事日程。在2002年出台一系列關於處理「歷史遺留違法建築」的規定後，深圳市在2004年更以城市規劃「全覆蓋」的方式，一舉將特區外260平方公里土地轉為國有土地。
一位曾參與規劃的業內人士向南方週末記者表示，在當時嚴格的耕地保護制度下，深圳市要將特區外的農業用地指標轉為可開發的城市建設用地「近乎不可 能」，儘管「農業用地」就已蓋滿了廠房與住宅。在經歷了艱難的爭取之後，考慮到深圳特區建設的特殊歷史背景，國務院以「下不為例」的方式批准了這一統征方 案。
然而這一政策突破，也為土地管理部門帶來了極大擔憂：與新增土地空間幾乎為零的深圳不同，其他城市周邊均有著大量農業用地，如果「深圳模式」被覆制，以「耕地保護」為核心的全國性土地管理體制將難以為繼。
即使完成了全市土地國有化轉制，深圳也發現自己面臨更尷尬的處境：
儘管在規劃中已將原村集體土地征為國有，但是大量土地並沒有完成相應的補償返還手續，因此實質上依然屬於村集體及股份公司所有，而隨著城市化過程中土地價值的不斷提升，政府也越來越難以支付這筆數額巨大的補償。
另一方面，對於那些權益不清的「灰色地帶」，在歷經多年調整和「灰色開發」之後，其土地權益的劃分已經複雜到了「剪不斷、理還亂」。
深圳市國土規劃委副總規劃師黃偉文在最近的一次社區調研中發現，在位處深圳邊陲的新羌社區中，11平方公里的土地上就有公示地塊、非收地塊、軍事用地、未做方案地塊等九種地權屬性，其複雜性遠遠超出了他的預期，而這幾乎是深圳所有「城中村」所共同面臨的現狀。
與土地權益的複雜性相比，城中村土地利用的零碎程度也令人驚訝：缺乏規劃的基礎設施、廠房和住宅交雜，合法和各式違規用地混雜交織，成為難以規劃開發的碎片化存在。
難以支付的補償對價，複雜的土地權益和使用現狀，使政府規劃部門不得不尋找新的土地開發模式。
「慢一點，細一點」
以「城中村」改造為核心的城市更新規劃，正是在這一背景下登上了舞台。
這也正是深圳土改與其他城市的另一個關鍵不同：其他城市在農地轉用模式下，土地收益的大頭在政府手中，因此地方政府有很強的動力去推動農地轉用。而 在已經完成了土地轉制的深圳，社區改造的土地增值收益主要掌控在原城中村集體手中，政府土地規劃部門不得不適應從「主導者」到「協作者」的角色轉換，並且 認真考慮原社區居民的發展需求。
就在幾個月前，深圳國土規劃委出現了前所未有的「角色」：社區規劃師。
按照國土委的要求，這30名社區規劃師將「一對一」掛點納入城市更新規劃的社區，並在廣泛調研和聽取社區各方意見的基礎上，為各社區「量身定做」不同的社區更新改造和發展規劃。
正是在這一「量身定做」社區規劃的模式中，深圳所獲得的「規土合一」授權將發揮關鍵的作用：如果按照過去每次更改土地用途都需上報國務院的審批流程，社區規劃將陷入難以承受的漫長審批程序之中；而在獲得了「兩權合一」的授權後，深圳可以自行完成不同功能區域的土地規劃。
在一次社區規劃座談會上，身為副總規劃師的黃偉文坦言，自己「不知道」此輪土地改革能給社區帶來什麼。而他的建議則是讓村民們共同討論社區未來的前景，然後由政府部門聯合起來，按照社區需求制定發展規劃。
對於以城中村為主體的城市單元更新規劃，國土規劃部門現有的思路一是集約化開發，二是按照社區資源稟賦，進行多元化規劃。
在這一「社區需求」主導的多元規劃思路下，傳統的「土地經濟」模式也開始面臨著前所未有的反思。
「過去許多年，政府和市場都狹隘地將土地轉型當成了房地產開發的工具，卻從來沒有認真想一想，深圳真的需要這麼多房子嗎？」深圳公眾力商務諮詢有限公司董事長范軍向南方週末記者問道。曾經在國土規劃部門任職多年的范軍，以「體制外」身份提出了自己的質疑。
范軍注意到，隨著產業外遷，深圳原特區外的城中村已經大量出現住宅、廠房空置與利用率不足的情況，「如果我們不能提前考慮應對，很可能下一屆政府要面對的就是『一堆空房子怎麼辦』的問題。」
對於已經高速發展了30年的深圳而言，范軍覺得已經到了城市發展模式的「拐點」。他最大的希望，是深圳的新一輪城市更新規劃能夠「慢一點，細一點」，「香港、台灣和日本的一個城市更新項目要做十年、二十年，我們總想著兩三年大變樣，動不動追求新高度，這是不現實的。」
被譽為「中國電子第一街」的深圳華強北正在步入轉型期。
有人說，華強北一條900米的街每年的銷售額能達到4000億元，但現在情況卻變得有些不太一樣，「生意慘淡，很多人都撤場了，最近兩年這樣的聲音特別多。」華強北電子市場中一名普通的IC元器件銷售人員黃磊告訴《第一財經日報》。
日前，記者在實地走訪時發現，華強北賽博數碼廣場的二三四樓的確有大量的「旺鋪招租」廣告，大約佔了現有鋪面的三分之一，人流也比較少。
而像深圳國際電子城、賽格通信市場、遠望數碼商城過去都是以山寨手機為主的電子賣場空鋪並不多，但經營的業務卻從過去的山寨手機變為了水貨手機、手機配件和對講機等。在深圳華強電子世界這類以IC元器件為主的賣場，偶爾也會有幾間空鋪，空鋪率並不高。
深 圳市福田區華強北商業街管理委員會辦公室主任鄧芬曾透露，從2010年年底到去年8月，華強北商業圈原有商戶3萬多家，其中有3500名商戶離開。而一不 願意透露姓名的華強北業內人士則向記者透露，加上未註冊登記的商戶，華強北其實有8萬多家商戶，所以撤場的數字應該遠大於去年的10%。
「在華強北，應該分為兩種生意形態，一種是賣手機、電腦等電子消費類產品的商舖，他們面對的是普通消費者；還有一種是IC元器件的批發，他們面對的是全球客戶。」
浸淫華強北市場十多年的科通芯城Cogobuy執行副總裁朱繼志對記者表示，大家看到的撤場主要還是消費類電子產品的衰敗，過去一些賣山寨功能機的代理商和分銷商趕不上智能手機這一波浪潮，被淘汰是很自然的現象。
「很 多人的購買習慣從線下轉移到了線上，實體店越來越難做。」有店主向記者表示，很多品牌的筆記本甚至是零利潤，為的是走量拿到廠家的銷量返利，而山寨手機的 銷售更是慘不忍睹，大多數人已經選擇轉行。可以看到的是，山寨手機、平板電腦目前在賣場中所佔的比例已經很小，蘋果、安卓手機和平板及其配件則佔據了越來 越大的比例。
朱繼志告訴記者，相比出現撤場的消費類電子產品商家，另一種生態模式IC元器件的生意毛利潤也在逐年降低，賣一根金士頓內存條只賺2毛錢，因此，很多人選擇了電商再創業。「但真正的整合卻很難，因為在華強北，已有自己獨有的生存方式。」
據工信部統計，2011年中國IC元器件行業市場份額超2萬億元，跟3C、汽車等市場份額相當。同時，據阿里巴巴數據，中國中小企業超5000萬，其中技術製造型企業近500萬家。朱繼志的理解是，在華強北中，做著「微型生意」的人不計其數。
這 一點對於黃磊來說深有體會，他平時的工作之一就是幫朋友找貨，像手機上的一個小部件，打個電話，竄個場子就能找到。黃磊身邊也有很多做IC元器件的「老 闆」朋友，說白了也都是原來跟著老闆打打零工，發發貨的小工，「這行沒有什麼門檻，基本做了一個月就能知道里面的門道，然後跳出來自己開個店，再帶兩個老 鄉，如此循環。」在黃磊看來，他們對未來的要求並不高，一年下來只要掙得比上班多就可以了。久而久之，每個人都有了自己固定的圈子和客戶，不大，但是足以 生活。
黃磊對記者表示：「華強北的意義對我們來說就是衣食父母。我不認為華強北正在衰落，或者生意會被線上取代。相反華強北的商業模式已經形成，而且這種模式已被證明是盈利而且是有其生命力的，只是華強北需要轉型和升級。」
鄧芬此前也曾表示，目前，華強北依然存在低端市場、市場結構調整、產業結構升級的較大壓力及危險格局，深圳市將加大對華強北電子市場的扶持力度，加快產業轉型。
「如果華強北還是依賴櫃檯交易，那麼有限的空間資源，包括道路交通都承擔不了。」鄧芬此前表示，「如果不轉型，我們還是像傳統的科技街拼傳統的營銷模式，那我們的市場份額會越來越小，最終整個市場還是會萎縮。」
一不願透露姓名的政府官員對記者表示：「華強北目前的發展已經滿足不了現有的需求，正在考慮做商舖的擴張。」
日前，深圳市藥監部門對外披露，近幾年來，受政策環境及市場惡性競爭等因素影響，深圳市連鎖藥店佔藥店總量比例由2003年的85%，降至2009年 60%，2011年進一步下降至51%。有業內人士對記者透露，深圳的情況比較特殊，其他省市連鎖藥店的經營情況相對較好，但整體來說，由於得不到有效的 政策扶持與近年來成本上漲過快等因素影響，全國連鎖藥店的經營情況均不太理想。
深圳「藥店多過米店」
一位不願具名的國內連鎖藥店集團的總經理對南都記者表示，與其他省市相比，深圳對連鎖藥店和單體藥店的准入條件相當之低，並且都是一樣的，藥店的經營場地 只需要大於60平方米即可。而連鎖藥店比起單體藥店，其前期投入和運營成本相對較高，這對前者來講相當不利。而且之前深圳對於藥店的密度，也沒有專門的限 制措施，導致有些地方，「藥店多過米店」，所以深圳市場看似體量巨大，然而競爭卻十分激烈，並且深圳的單店租金和人力成本，甚至比上海和北京等大城市都要 高，所以單店利潤甚至還低於某些二三線城市。
藥店過多造成惡性競爭
某醫藥行業資深研究人士則認為，現在中國的連鎖藥店集團，每個的規模都太小，難以形成規模效應，從而難以進行有效的大規模擴展因而較難形成規模競爭優勢， 處於擴張期的藥店由於管理經營能力較差，因而也較難盈利。以美國為例，美國最大的連鎖藥店w algreen在2011年門店數量達到8210家，總銷售722億美元(其中處方藥的銷售收入佔總收入的65%)，淨利潤27億美元。從這個數字也可以 看出，連鎖藥店行業的利潤率並不高，必須達到比較大的規模，才有可能獲得可觀的盈利。而就我國的企業來看，門店數目達到1000家的都為數不多。
但是從藥店總量卻嚴重超過人們的需求。依據美國的經驗，大概每5000-6000人一家藥店會比較合理，以我國目前的城市人口占總人口數50%計算，藥店 數目在10萬家左右比較合理，但目前的實際數量遠遠超過這個數目，這就導致大家都陷入了「紅海」之中，惡性競爭下，誰也佔不到便宜。而值得注意的是，單體 藥店由於銷售靈活，藥價可以做得比連鎖藥店低，而且成本也能夠比連鎖藥店的要少，因此其盈利能力高於後者。
另外，在有些重點區域，比如大城市的人員較為聚集的地方，藥店的密度更加之大，從而導致競爭相當的慘烈，尤其是像深圳的鬧市區，據瞭解，連鎖藥店基本都是不盈利，「賠本掙吆喝」。
政策無實際利好
在政策上，雖然國家「十二五」規劃裡面明確，到「十二五」末實現連鎖佔三分之二的比例，然而落實到實際，連鎖藥店卻未拿到什麼真正的利好。
前述連鎖藥店總經理對記者透露，以比較重要的基本藥物的銷售為例，國家的醫改政策對社區醫院實行零差價政策，同時進行補貼，這就使得社區醫院對基本藥物平 進平出，藥店根本無法與之競爭。在稅收等方面也沒有對連鎖藥店有實際上的優惠，而很多單體藥店卻可以利用某些漏洞進行逃稅，這使得經營上壓力很大。
據悉，近日深圳市藥品零售企業合理佈局政策正式出台。該政策規定，將以社區為單位，常住人口數量與現有藥店數量之比小於2700：1的社區，不再新建藥店。但受訪的業內人士均表示這種政策象徵意義大於實際意義。
前述醫藥行業研究人士對記者表示，在目前的這種情況下，連鎖藥店只有通過提高自身的運營能力來提高單店盈利能力，在激烈的競爭下，有些藥店倒閉，有些藥店 進行整合，直到最終只剩下有限的幾家連鎖藥店以及把藥店總數降低到10萬家以下，才有可能談盈利，但這需要一個比較長的時間，在此之前，連鎖藥店行業可能 都是目前這種慘淡經營的現狀。而這種現狀，並不符合國家鼓勵連鎖藥店做大做強的目標。