2012-1-9 TWM
此刻，中國房市比被寒流包圍的冬天還冷！隨著政府的調控政策一一出招，原本過熱的房市如經歷一場冰風暴急速 降溫，從北京、上海、深圳到海南三亞，︽︾採訪團隊見證中國房市劇烈轉變的過程，同時也發現儘管政府 決心壓制房價，但是因為資金過剩、又缺乏適當投資管道，中國房價未來走勢陷入兩難！
製作人．周啟東 撰文．周岐原、梁任瑋研究員．楊卓翰 攝影．劉咸昌、陳俊銘「我最近才知道，我的房間是 主臥衛生間隔出來的，雖然房東把馬桶拆掉、鋪上地板紙，但感覺還是怪怪的。」今年二十三歲、剛從大學畢業的「小資白領」常冰潔無奈的說，初入職場，她一個月的薪水才二千多元(人民幣，下同，約合一萬新台幣)其中一半 就要繳給房東，扣掉生活費，她堪稱是典型的月光族。
中國房地產調整期 南北四大城市現場直擊 來自安徽的常冰潔，住在上海靜安區(相當於台北市大安區)，要到她的房間，得先穿過一間間房間以及簡陋的浴室，一直走到幽暗盡頭，才是她在上海的避風港。為了增加收入，房東將三十多坪的房子用木板隔成九間小房，也就是有另外八個像她一樣的「蟻族」，在上海的角落喘息。
在這不到二坪的狹小空間裡，一張單人床和一張書桌已經占滿所有位置，為了節省走道，常冰潔連椅子都不敢擺，吃飯、上網、看書全窩在床上。上海的冬天，氣溫經常只有零度，沒有暖氣設備的她，只能靠電毯取暖。幾百公尺外的靜安區黃金地段高樓林立，很難相信，竟還有人住得如此艱難！
常冰潔只是上海數百萬買不起房子的白領階級之一，但是上海房價不是已經跌了嗎？為何一般人還是買不起房？ 每天報紙、電視都在報哪邊降價、哪個地產商倒閉，但一般上海人對所謂的跌價都很冷感。真相是：過去十年，上海房價漲幅接近六倍之多，成為兩岸三地漲幅最大的城市。同一時段，台北市大安區也只漲了一倍，上海現在平均只跌了五％至一○％，想買房的民眾根本無感。
相對過去的瘋狂，中國房地產這二年開始進入調整期，中國房地產過去漲了多少？現在又跌了多少？房地產會崩 跌嗎？對經濟產生什麼衝擊？帶著滿腹疑問，《》採訪團隊深入四大城市直擊，包括最南邊的海南三亞到北 京通州，帶來第一手現場觀察。
上海現場 房仲爭客戶，地鐵站「搶人」二○一一年十二月十七日，周六上午九點，記者來到距離上海市中心車程四十五分鐘的地鐵十一號線白銀路站，才一出站，我們立刻被手拿傳單的大批房屋仲介業務員團團包圍。「五十五萬元買兩房！」「看看萬科的房子再決定。」就在此起彼落的推銷聲中，有一位業務員乾脆買票進站、搶在出口前迎接客人，免得被其他業務捷足先登。他在站內大喊：「張先生，你到了嗎？」為了一對一、人盯人掌握客戶，業務員搶客戲碼直接在地鐵站上演。
白銀路站所處的上海市嘉定區，是個面積比新北市新莊副都心大十倍的郊區，放眼望去，現階段這裡只有筆直的 馬路、幾棟新完工的大樓在寒風中矗立，讓這個新興重劃區更顯寂寥。
出乎意料的是，原定開盤的「新城金郡」現場只來了零星幾位有意看屋的客戶，因為人數實在太少，買氣太冷
，銷售人員臨時宣布當天將不會公開銷售，令一大早趕來現場的買家議論紛紛。
上海港資代銷公司漢宇地產總經理施宏叡說，現在上海預售市場流行「蓄水盤」，案子正式公開前會先累積到一 定客源再賣屋，讓其他觀望客戶沒有比價、殺價基礎，如果「蓄水」蓄得不夠多，很多案子乾脆就不開賣。
郊區 不降價就賣不動
內環 有資格的買不起，買得起的沒資格場景同樣是上海，幾年前的房市，熱度卻和現在南轅北轍。二○○五年 三月，本刊報導的︽贏在上海︾封面故事，就曾披露一個極具對照意義的個案。當時有台商準備三十萬元訂金，在 浦東江邊黃金地段訂了十間住宅，沒想到因為行情節節高升，一周之後，其中七套房的屋主反悔，除了全數退還訂 金，這位台商還收到每戶兩萬元的違約金賠償。
當年的房市，「熱」到讓買家在七天內平白賺進十四萬元(約合六十七萬新台幣)，瘋狂的熱度令人印象深刻；對 比現在連開盤都沒有買氣，可見上海房市確實急速降溫，幾乎已進入冰箱冷凍室。
十二月十六日，上海知名建商星河灣宣布建案直接打八折，退還已購客戶現金達六億元，創下中國房地產市場補貼房價最高紀錄。這個話題很快就在首購族群內發酵，因為從一一年十一月開始，上海預售案已到了「不降價就賣 不動」的情況，但「假摔變真跌」的現象僅出現在郊區鎖定首購族的個案。內環豪宅案因每平方公尺開價八萬元(約 每坪一二○萬新台幣)過高，即使降價還是很貴，買得起豪宅的客戶都受「限購令」約束，形成「有資格的買不起，買得起的沒資格」特殊現象，導致上海房市呈現量急縮、價小跌的窒息情況。
中國規模第二大代銷公司同策諮詢總經理趙鋼說，內環房價就算打八折也沒用，因為市中心很多案子是從三萬漲 到八萬元，現在降至六．四萬元，但消費者依然沒有感覺。更重要的是，內環房價打完折，買得起的人沒有資格買
，買房子有強烈需求的首購族依舊買不起。
這股寒流不僅籠罩上海，連位在中國最南端，同時是熱帶海濱旅遊城市和海港的三亞，也受到衝擊。自從○九年，中國決定將海南省建設為「國際旅遊島」，原來就有不少別墅社區的三亞，房價更加瘋狂上漲，同時成為大量建商爭相在此推案的天堂。「海口（海南省省會）只是海南的，三亞可就不一樣嘍，三亞是屬於世界的！」計程車司機小莊笑說，每當遇上外來的旅客，自己總是會這樣豪氣地介紹三亞。
海南三亞現場
「第一豪宅」開北京價，兩年跌六成由機場通往市區的寬敞大道上，除了轎車之外，數量最多的就是砂石車，道 路兩旁，全是成群的新建住宅。然而略顯諷刺的是，除了在市區有一家免稅購物中心投入營運，「國際旅遊島」五 個字，通常只被建商作為印製文宣的廣告詞，街上來往的旅客，絕大多數仍是中國人。
一一年十二月二十日，當全中國都被寒流包圍時，氣候宜人的三亞，氣溫仍在攝氏二十度以上。這一天，我們為 了尋找被當地人稱為「三亞之最」的別墅「鳳凰島」，來到海邊。「鳳凰島？海對面就是了，」我們順著路人指引 方向看去，才知道鳳凰島原來是一座填海造成的人工島嶼，因屬於新開發觀光特區，一般人不能任意進入，必須預 約登記才能參觀。
島上的五星級飯店式公寓，是目前三亞第一高價，接待處人員透露，現在售價每平方公尺九萬元(約每坪一三五萬 新台幣)。令人吃驚的是，這個價位已經相當於北京、上海市中心豪宅的水準！
「其實鳳凰島房價已經跌了，○九年炒『旅遊島』最瘋狂的時候，一平方公尺要十二萬元以上呢。」一位業務員 壓低了聲音說，「而且，你聽到的只是官方說法。我在附近談案子時，聽說有業主難忍套牢，最近正開價每平方公 尺五萬元、六萬元拋售呢！」從行情頂端的價格十二萬元，打四折只剩五萬元，這座「三亞第一豪宅」，只花了兩 年時間，就向所有世人展示，何謂房市泡沫。
北京通州現場 房價炒過頭，大漲十倍後腰斬相對於上海的小跌、海南的腰斬，北京市郊的通州，則是受房價下滑影響最深的「重災區」。一一年十二月中旬的一個上午，北京氣溫只有攝氏零下十度，是入冬以來最寒冷的日子。當天記者參觀「運河灣」建案時發現，雖然是周末熱門時段，該建案在當地還號稱是「高級水岸社區」，但是偌大的銷售大廳裡，竟然只有一位客人，情況和室外氣溫一樣冷清；至於建商聘請的保全、業務總共數十人，因為沒生意，全坐在沙發上聊天。
通州，原來就是古代京杭大運河的終點，地理位置十分重要，近年更成為北京周邊發展最快的衛星城鎮，地位相 當於新北市的三峽，從這裡搭地鐵到北京市區，大約需要一小時。因為大量上班族白天在北京工作，下班才回住處 休息、過夜，通州被居民起了一個暱稱，叫作「睡城」。
隨著大量通勤人口進駐，「睡城」房價一再被驚醒！一位深耕北京多年的台商，則對通州房價演變印象深刻。「 一九九八年我去通州找朋友，那時候通州還叫作通縣，結果天才剛黑，我就連路都看不清楚，因為路燈根本還沒裝 到那裡！當時我朋友剛買房子，每平方公尺二四○○元，一直說買貴了。」「到了○三年，那裡一平方公尺也才三 六○○元；但是去年最高價時，你猜漲到多少？二萬四千元！十二年漲十倍！」隨著建商的搶建及哄抬，漲幅最高、房屋供給數量最多的通州，自然成為價格修正最劇烈的地點。
中國繼續打房？ 穩定優先，「打到底」一一年年中，通州新推出的房價急劇下跌，不少建案售價甚至接近腰斬，引發不少已簽約屋主強烈不滿，抗議事件叢生。「通州很多一○年還賣二萬二（約每坪三十三萬新台幣）、二萬三的房子，現在開價一萬二、一萬五！」一位外商物業管理公司高層分析，相對於北京市區，通州的修正才正要開始。
一位台商感慨：「為什麼現在通州跌得這麼慘？因為中國從來沒有這樣子經歷過（房價大跌），沒有經驗，大家 只知道一直買，不知道房子跌下來是怎麼一回事，以為根本不會跌！」他總結說：「冰凍三尺非一日之寒。現在只 是一個壓縮的結果而已，政府已經壓抑兩年了。」從上海、三亞到北京，中國房價雖然零星下跌，但都僅傷到皮肉，相對於十年來動輒三倍、六倍的漲幅，目前只是中國房市的起跌點而已。由於中國官方強硬壓制房市，造成交易 陷入急凍，未來房價是大跌還是小跌，就要看中國政府的臉色。
房價急漲，再加上物價齊揚，造成中國的通膨怪獸蠢蠢欲動，在民怨沸騰情況下，中國共產黨不可能繼續放任房 價飆漲。今年中共即將舉行「十八大」，會中將確立由新的執政團隊接班，在這個面臨「換屆」的關鍵時刻，自然 不可能讓超過七成民眾不滿的高房價現象進一步惡化，埋下動盪的不確定因素。
過去中國政府曾多次對房市祭出「緊箍咒」，但卻一次又一次地功虧一簣。上海復旦大學房地產研究中心地產營 運研究所長蔡為民說，根據歷史經驗，政府每兩年就會實施一輪緊縮政策。例如○三年、○五年和○七年，當局都 曾經針對房市進行宏觀調控；但是「最長半年、最短三個月就收手」。有了這些經驗，開發商逐漸變得心存僥倖
，自認為只要等待、撐下去，時間一到，調控自然會鬆手。
正因為過去的政策未竟全功，去年一整年，中國國務院就推出「國十一條」、「國五條」、「國十條」和新「國 八條」等調控方案，數目之多，簡直令人目不暇給。若以調控時間計算，這次接近兩年的調控期，已打破以往紀錄
。其中，又以新「國八條」方案，對房市的影響力最大。
「這『國八條』太厲害了，政府強制限購，就算你有錢也不准買房！」一位建商分析，新「國八條」中影響最深 遠的規定，就是各主要城市和房價上漲過快的城市，必須嚴格執行限購。光是這一條，就將大部分的購屋者排除在 外，投資客不能買房，房市只剩自住型消費者，市場一片蕭條。
中國房市泡沫吹了快十年，最近這三年，泡沫又大了一倍。在美國房市泡沫高峰時，全美房價與人均收入相比
，也不過五．一倍；但是在中國，這個比值高達十八倍左右，北京、上海大城市，房價收入比甚至達到三十倍，泡
沫之大可想而知。
而吹大泡沫的始作俑者其實就是中國政府自己，︽北京青年報︾指出，「過去十年裡，政府的政策提供了荒謬的 激勵，似乎目標就是為了製造泡沫。首先，中國所有的土地都歸國家所有，而地方政府的官員壟斷了土地的供應。 這種專制、晦暗和腐敗的制度， 使得官員們在決定誰能獲得土地使用權、以及如何獲得方面，具有非常大的權力。
」為了避免重蹈日本、美國房市泡沫破裂後的災難，中國政府決定自己先擠破泡沫，吞下這帖苦藥，希望戒掉地方 政府與房地產開發商合作炒房，增加ＧＤＰ（國內生產毛額）成長的毒癮。這次中國政府是鐵了心對房地產的誘惑 說不，也公開宣示，房地產行業的暴利年代已經結束！
十年房市暴利時代結束
土地國家化 始作俑者其實就是中國政府房地產是中國經濟的火車頭，一○年，房地產總產值占中國ＧＤＰ的一 三％，而且占當年總投資金額超過四分之一，與房地產相關的行業高達一百多種。在中國「擠泡沫」的過程中，必 定有許多行業受到影響，不但身處冰風暴核心的中國人受傷，這個風暴甚至可能波及台灣、全球，所有人都必須小 心因應。
首先受到衝擊的就是銀行業，根據中國銀監會去年四月對銀行業進行的壓力測試結果，即使房價下跌五○％，銀 行的貸款本金由於還有擔保品的保障，不至於產生風暴。
但真的如此樂觀嗎？《財經國家周刊》分析指出，中國銀行體系中估計有七十兆到八十兆元的抵押品都是土地或 房地產，壓力測試並沒有考慮土地銷售下滑以及價格下滑，對銀行抵押品價值的影響。「原來以為土地使用權的抵 押是不斷往上漲的，現在打七折還賣不動。抵押物嚴重高估，抵押物的變現能力很弱，對銀行來說就是一個不良資 產。」一位不具名的銀行高層憂心指出。
除了銀行外，從鐵、銅、水泥、煤炭、燃油到家電、工程機械、發電設備，都受到中國房地產調整的影響。以鐵 礦為例，中國是全球最大的鐵礦砂進口國，其中房地產行業消耗了四○％，但目前鐵礦砂堆滿了大陸各大港口，因 為下游沒有需求，中國的鋼鐵廠根本拒絕進料。
如果中國房市今年繼續急凍，連遠在巴西的鐵礦砂大廠淡水河谷（Vale SA）、全球最大工程設備製造商卡特彼勒（Caterpillar）等有關業者，也難免受波及，沒有人能自外於這場中國式的冰風暴。而其中受害最嚴重的，就是買不起房，承受房價高漲之苦，又面臨失業，處在風暴中心的房地產基層員工。
上海下半年開始已有不少房仲公司業績「零成交」，「倒閉潮」已然出現，原本一萬六千家房仲至少倒了近七成，目前只剩下五千家，香港知名房仲品牌美聯物業，甚至宣布退出中國二手房市場。永慶房屋上海分公司總經理陳史翎說，目前永慶在上海還維持四十七家直營店，只有收掉幾家位置不好的門店，但他預估要到二○一四年初才會真正復甦。
中國經濟火車頭急煞 台灣及全球均難逃冰風暴威力老家在湖南懷化的吳順，已失業超過三個月了，他今年才二十三歲，高中沒畢業便輟學南下，到深圳找工作。一開始，吳順在深圳附近的加工廠擔任作業員，後來聽說房地產業好賺，轉行當起房仲業務。
「我是○九年上半年開始做的，那時候市場剛剛好起來，又還沒有政策，比較好做。」吳順回憶，金融海嘯後
，房市曾經有過一段榮景。那時候較投機的業務員，只要看到好房子，往往自己買下來轉售圖利。不過隨著調控政 策一一出台，來自政府的壓力越來越大，交易也越來越難促成。
在深圳，房仲業的不成文規定是，只要連續五十天沒有一件買賣成交，業務員立即降一級聘用。大環境嚴重不景 氣，再加上資金不夠雄厚、無法自行買賣房子，吳順一連好幾個月都沒有成交案件，業績和職銜都降到谷底。
「市場太冷清了，當時我就在想，市場不會像以前好了，再做也是這樣，所以就離職了。」吳順略顯黯然地說
：「過完年，我打算回老家或是到長沙做生意，看看資金多少，可能找人合夥做酒店吧！」在房地產調控最冷的十字路口上，中國數億人不安的等待著，這波冰風暴會持續多久？範圍多廣？沒人知道，唯有準備好的人才能度過這個超級冬天。
中國「打房」頻下猛藥 時間 辦法 內容
2001年 《商品房銷售管 理辦法》 全面實施商品房預售和現售制度，房價起漲2005年 「國八條」 壓抑商品住 房價格上漲過快，供應結構不合理的情況2006年 「國六條」 進一步抑制投機，發展中低價位商品住房2007年 《物 權法》 住宅使用期到期自動續約，不動產形同永久擁有2008年 宏觀調控 因應金融風暴，三個月內連五次降息，放 鬆信貸2010年 「國十一條」、新「國八條」、「國十條」、「國五條」 以限購令、緊縮信貸等干預政策抑制購房 需求，打擊投機性購房，加強保障房建設與公平分配2011年 房產稅試點 上海和重慶正式實施房產稅，打擊投資