民望高企 為家人不戀棧權力新西蘭總理突請辭
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GS(14)@2016-12-07 07:41:04在政壇戀棧權位的人數之不盡，約翰．基（John Key）卻不在此列。這位上台8年、聲望持續高企的新西蘭總理，昨天突然宣佈決定辭職，震動全國。他自言非職業政治人，退場時機現在已到，今後去向未定，但就準備好多跟家人相處。他下周一正式向總督呈辭，同日執政新西蘭國家黨會選出新黨魁接替他的職務。55歲的約翰．基，在每周例行新聞會中聲線抖震地作出宣佈。他表示昨早已通知內閣同僚這個「人生中最艱難的決定」。「擔任國家黨和新西蘭的領袖，是不可思議的經驗；儘管仕途得意，但我自問並非職業政治人。」他自言在任期間鞠躬盡瘁，獻出一切，家人也犧牲良多。「我太太獨自度過了許多個晚上和周末；女兒和兒子也要在公眾注視和壓力下長大成人。」除了希望「重拾個人和家庭生活」，約翰．基亦不想重蹈許多政客犯下的錯。
民調顯示本可連任
「這些年來，我留意到許多領袖在跟我類似的處境下，沒選擇（下台）這一步」，但他「不是那種戀棧權力、不肯放手的人」；事實上，他擔任總理8年、領導國家黨10年至今聲望仍隆，近期民調顯示他篤定可在明年大選中勝出、三度連任，寫下新西蘭在位最長總理的紀錄。但他認為這不是留下的原因：「假如是為了要寫下時間紀錄而留下，那是錯的理由。」他亦不會在明年大選中尋求連任議員。在2008年金融風暴中上台的約翰．基，對國家當前經濟情況感自豪：GDP年增長逾3%、失業率降至不足5%。「沒有多少國家比得上我們當前財政狀況強健。」他相信自己此時功成身退，下任黨魁亦有足夠時間準備，迎接明年大選。
支持副總理接任
他表明支持副總理英格利希（Bill English）接替他領導國家。英格利希會先跟國家黨黨團商議，一兩天內會有決定。他是國家黨上任黨魁，該黨在他帶領下參加2002年大選取得前所未有的劣績。對於約翰．基出人意表的決定，澳洲總理滕博爾感惋惜，形容他是「當今數一數二出色的國家領袖」。8年前被約翰．基打敗的前總理克拉克亦讚揚他「孜孜不倦宣揚新西蘭、為國家爭取利益」。在野工黨領袖利特爾稱約翰．基有傑出貢獻。法新社/美聯社
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http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161206/19856284
收入追不上樓價 港樓市槓桿高企
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GS(14)@2017-10-01 14:24:33http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5384&issue=20170930
【明報專訊】本欄和讀者闊別了兩個星期，原因是筆者放了多年來少有的大假，和朋友組團去了新疆自駕遊10天，過程中可說大開眼界，也學了不少東西，剛回香港卻看到了巴士剷上行人路造成三死廿多人受傷的新聞，令人慨嘆！據傳媒報道，釀成車禍的車長因加班已連續工作了13小時，一般車長每月僅萬多元收入，令人思考在香港這個經濟發達的城巿，港人為何要捱得如此辛苦！
筆者昨天去了一個投資講座，講者引述了兩個數據值得大家細味﹕其中一個是聯合國發表的《2017全球快樂報告》，全球各國及地區快樂指數排名，首3位分別為挪威、丹麥和冰島，香港的排名竟低至第71位！講者同時引述瑞銀發表的全球71個城巿的《價格與收入》報告，其中全球十大最長工時的城巿，香港赫然排名第一，每周平均工時長達50.11小時，遠遠拋離第二位孟買的43.78小時和第三位墨西哥巿的43.48小時！其實，和那位出事的車長比，每周約50工時，可能已相當「輕鬆」！
在香港，如沒有公屋而要租私樓住，又或要供樓的話，那名要申請加班連續工作13小時的車長，如他的家庭只靠他的收入支撐，生活也只可過得「掹掹緊」！金管局剛發表的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》，便提及﹕「近期樓市活躍再度引發對家庭負擔能力的憂慮。樓價與收入比率於第二季為16.6，高於1997年的高峰值14.6。收入槓桿比率亦達到75.5%，遠高於約50%的長期平均值。」即是說，香港一般家庭現在買樓，若接20年還款借七成計，每月供款大約佔收入的四分之三，那香港人為何要長時間工作，兼且不快樂，便極易理解！
港人負擔能力弱於其他金融中心
上述金管局的數據也顯示，現在一般樓宇售價，大概等於一般家庭不吃不喝的16年多總收入，已打破1997年的高峰值！難怪瑞銀剛公布的最新「全球房地產泡沫指數」，在各國主要城市當中，香港排名第七位，在亞洲區更是冠軍（見圖1）！
瑞銀的「全球房地產泡沫指數」選取了過去5年全球樓價升幅最顯著的主要城市，這些城市的樓價自2011年開始平均上升50%，進入了「泡沫風險區域」，當中亞洲城巿包括香港、東京和新加坡，香港的評分為1.74（根據定義，也已處於「泡沫風險區域」）。瑞銀表示，香港樓巿出現泡沫，乃因為受到強勁的投資需求、市場情緒樂觀，以及在「驚愈遲買愈貴」的氣氛推動下，令到過去4季，香港小型單位價格大升逾兩成，住宅樓價在今年中升至歷史新高，並指若扣除通脹，香港樓價已較2003年低潮時期累升近3倍，即每年平均升幅達10%，同一時期扣除通脹因素後的租金升幅亦近3%，但巿民收入卻無明顯增長，以致市民對樓價的負擔能力弱於全球其他金融中心，而且每人平均居住面積僅150方呎。該行預期，雖然市場樂觀，但香港樓價升浪需要唞唞氣，溫和調整預料將來臨，主因是供應上升及發展商傾向加快賣樓。
港樓市泡沫風險 料溫和調整
瑞銀說香港樓價已處於「泡沫風險區域」，它的另一份報告也表明，在2007年時，香港樓價等同約20年租金收入，現在有關比例已升至等同33年的租金收入（見圖2），反映在低息環境下，樓價不單拋離巿民收入，也拋離租金升幅，令到租金回報不斷走低，其實也在另方面反映樓巿趨於泡沫化！
金管局的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》提到，「最近出現的家庭融資渠道值得關注。根據市場觀察所得，年輕置業人士獲父母幫助買樓的現象愈漸普遍。有些年輕置業人士的置業資金，部分是來自於父母的物業進行再按揭或加按的資金。……但考慮到樓價高企，以及無按揭的自住居所住戶所佔比例較高，由父母提供財務支持的方法或已變得更加普遍。……從家庭層面而言，他們抵禦收入衝擊的能力會較以前脆弱，尤其是置業能力較弱的買家，……地產發展商亦積極地於一手市場上提供高成數的一按貸款。雖然銀行體系並不是直接參與此類借貸，但銀行向這些地產發展商借出的貸款所存在的潛在風險值得關注」。
內房倘「被收水」 癲價搶港地料不復見
香港「靠父幹」買樓和發展商提供高成數按揭賣樓情况愈趨普遍，都反映香港樓巿的「槓桿」增加！說到槓桿問題，高盛的一份報告表示，在香港上巿的內房發展商槓桿借貸比率達到92%，在內地上巿的內房企業槓桿比率也達55%（見圖3），著名基金經理陸東昨在投資講座表示，內銀借貸過度集中在房地產發展，並不是好事。大家想想，如十九大後阿爺「收水」令內房要去槓桿，過去一段時間內地發展商來港癲價搶地買樓，還會出現嗎？
[陸振球 樓市解碼]
樓價高企 港生活成本貴絕亞洲豪宅呎售4萬 較區內高2.7倍
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GS(14)@2017-10-22 16:51:58【本報訊】高樓價令港人生活成本持續上升，有私人銀行發佈2017年亞洲財富報告顯示，雖然香港多個消費類別價格過去一年僅溫和上漲，但由於豪宅每方呎普遍索價約4萬元，較亞洲平均水平高出2.69倍，故全靠高樓價「帶挈」，香港今年砌低上海及新加坡，成為亞洲高資產一族生活最昂貴的城市。記者：張浚浩 陳東陽
瑞士寶盛私人銀行連續第七年發表亞洲財富報告，討探高資產淨值人士（不計自住物業、可投資淨資產達100萬美元或以上）的高檔消費趨勢，追蹤11個城市約22個項目，包括住宅、餐飲、汽車、醫療、法律服務、珠寶等。單計今年，香港有13個消費項目報升，價格上升最多的包括雪茄、男士服裝和法律費用。
港餐飲及機票價格貴
香港去年排名第三，今年終憑樓價飆升一舉奪冠。瑞士寶盛私人銀行亞洲市場及投資顧問方案部執行董事黃佩麗表示，香港樓價高昂，其他亞洲城市短期內難以追趕；該行又認為香港樓價回調機會不大，料排名會持續高企。報告顯示，香港豪宅每平方米價格為51,594美元（呎價約4萬元），較亞洲平均的19,150美元（呎價約1.5萬元）高出2.69倍。本港實用呎價逾4萬元的豪宅盤主要集中在港島區，如長實（1113）執董趙國雄年初便以呎價4.84萬元購入中半山老牌豪宅雅賓利大廈的中層戶。事實上，亞洲區整體高端生活指數，過去一年按美元計上升1.42%，而香港則僅升1%，其中房地產佔指數比重最高（約30%），故樓價高企推升了香港的排名；而上海今年則下跌一名至第二，第三至第五依次為新加坡、台北及東京。除了高樓價，香港餐飲及機票價格亦領跑亞洲。報告指，越來越多千禧世代愛揀高級餐廳用膳，連普通食客都愛「追星」，選擇明星主廚打理的餐廳，現時香港高級餐飲試味套餐及商務艙機票價格，平均為2,237元及48,815元，為全亞洲最高。此外，香港酒店套房、高爾夫球會籍及肉毒桿菌療程，在亞洲亦排名第二。
女性高檔消費品最抵
不過，香港並非樣樣都貴，其中女性高檔消費品為全亞洲最抵，珠寶價格排名最尾，鞋履及高端護膚位列尾二，名牌「包包」排尾三，相信與香港沒有進口關稅及消費稅有關。相反，上海大媽則要捱貴貨，珠寶及護膚品等均是亞洲最貴。以一隻卡地亞（Cartier）18K白金鑽石手觸為例，上海售逾33萬元人民幣，香港則為31萬元。事實上，雖然上海今年屈居第二，但在報告統計的22個項目中，有多達6個項目排名第一，紅酒、雪茄等都是亞洲最貴。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171018/20186320
拆息持續高企 稅貸告別低息
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GS(14)@2017-10-29 22:21:58【明報專訊】每年秋季開始的稅貸戰，不但反映銀行的私貸生意狀况，亦可算是另類的「經濟寒暑表」。今年已有7家銀行先後推出稅貸優惠，預料本周仍會陸續有來。今年大型銀行沒有像去年般給出低於1厘的震撼價，業界預料資金成本持續上漲，未來稅貸市場有機會告別低息。
大銀行稅貸年息1.5厘起
去年的稅貸戰令人印象尤深，包括中銀香港（2388）推出最低0.5厘的計劃，令一眾中小型銀行急急調整策略。今年市場仍然有1厘以下的優惠，分別是大新（2356）的0.68厘及花旗的0.99厘，大型銀行則變得較審慎。例如中銀香港的最低年息為1.5厘，匯豐為1.62厘。
小銀行息低條件多
細心分析，若要借得低於1厘年息的稅貸，必須符合相當多的條件。例如大新銀行要求客戶是特選客戶、使用該行出糧戶口、借貸金額不超過10萬元，還款期12個月，計及現金回贈，才有機會獲得0.68厘的最低年息。花旗要客戶為Citigold客戶，而且貸款額100萬元或以上。而中銀香港的最低年息1.5厘，雖然沒有限定貸款額，但要求客戶是公務員而且是發薪戶。
昨日最新推出稅貸優惠的南洋商業銀行，最低年息由去年的1.26厘升至1.68厘，且條件多多，必須是月薪3萬元或以上的指定客戶，指定客戶包括發薪戶、月供股票客戶或去年稅貸舊客等。
若以一般客戶（非特選客戶）而言，市場借貸金額平均約20萬元，銀行的息價普遍超過2厘，南商及富邦更達3厘至4厘。而且以20萬元貸款額為例，匯豐反而較花旗和中銀香港更便宜。有業內人士表示，今年港元拆息較去年上升，銀行資金成本高，今年或往後的稅貸戰，才更能反映大銀行在資金成本方面的優勢，中小型銀行或愈來愈難定價。
華僑永亨推自訂息率稅貸
今年一反常態，推出「自訂息率計劃」的華僑永亨信用財務，其總經理吳幗欣表示，希望未來業界的稅貸計劃，可還原基本步，不像現時這麼複雜，要滿足多種條件才能獲得最低息率。她表示，中銀香港今年的息價表，只以客戶種類來區分，不計較貸款額多少，是較實際的做法。而她表示，華僑永亨的自訂息率，能夠給予該行更大彈性，並有信心能留住一班舊客。
她透露，該行日前承造今年首單低於1厘的稅貸，借款人為花旗Citigold的客戶，她給予該客戶0.98厘年息，稍低於花旗。
（周一投資專題）
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0975&issue=20171023
湯文亮﹕樓價高企時 政府不應鼓勵買樓
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GS(14)@2017-12-03 18:14:38【明報專訊】有前輩在我不在的時候到訪公司，與我秘書及幾位職員閒聊之後便離去，稍後話有急事，我們雙方要見面才說。原來，前輩發覺我在樓市低迷的時候叫同事買樓，現在我們的同事全部都有自住單位，甚至有樓收租，他覺得很唔妥，因為同事生活無憂，很容易就會辭職，他叫我小心一點。
但我又唔覺得有問題，公司同事毋須擔心住宿問題，又點會突然辭職，我不排除他們可能另有高就，但無緣無故就不會辭職；可是前輩不同意，他說正確做法不是這樣的。
前輩說，做老闆的第一戒條，千祈唔好在樓市低迷的時候協助員工買樓，反而要提醒員工樓市很危險，租樓就最好，因為員工趁樓價低迷時買樓，當樓價上升，很容易賺一千幾百萬，打工心態亦會改變，未必會依照老闆意思做事，什麼加班、出差全部都會推卻，大不了就辭職。我現在就是犯了這個錯誤，所以他要當面說出這個問題，叫我小心小心，我當然千多萬謝。
現在做老闆的最適合叫員工買樓，甚至助員工半臂之力也可以，在供應增加，利息開始上升，經濟環境未如理想之下，樓價向下調整的機會很大，即使上升，升幅亦極之有限，所以，現在叫員工買樓，輸多贏少的機會很大。當樓價下跌，買樓的員工欠了一身債，不但不需擔心他們辭職，甚至要求員工做牛做馬也可以，這才是營商之道。老實說，前輩做生意劍走偏鋒，我學也學不來，但無論如何，仍然要多謝前輩指點。
政府助上車 等同默許高成數按揭
其實我不明白政府在樓市低迷的時候點解不協助市民上車，而要等到樓價高企才協助市民上車。這除了默許地產商的高成數按揭之外，還擔保購買各類型資助房屋的人可以向銀行申請九成半按揭，甚至考慮動用強積金。
官員們一方面叫合資格買樓的人小心，另一方面卻推那些未合資格的人上車，莫非政府是想等待樓價下跌，推出一些紓解民困措施，那些受了恩惠的人便會非常感激，政府的民望就會上升？我的想法亦可能劍走偏鋒，不過，若果不是這樣的話，我實在想不到其他理由去解釋點解政府在樓價高企的時候才鼓勵市民置業。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3605&issue=20171201
細價股一周：殼價高企有原因
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GS(14)@2017-12-10 23:16:54半個月內3間公司易手，工程股創建集團（1609）控股權易手至奧立仕（860）聯席主席張金兵，每股作價1.15元，較市價折讓逾50%。創建集團上市僅年半即成功賣殼，老闆張玉其在港混凝土行業打滾逾36年，出售股權後6.6億元袋袋平安。作價雖較市價有折讓，惟殼價已近7億，買方以內部資源撥付強制性現金要約餘下2.2億元代價，無需依賴外部融資。另外兩單交易，深圳達飛集團創辦人高雲紅購入建築股豐展控股（1826）七成股權，總代價4.69億；惠陶集團（8238）執董鄧有聲增持股權至54%，並觸發強制性全面要約。無獨有偶，買家同樣以證券行提供的外部融資應付交易代價。豐展控股買家獲廣發証券授予備用貸款融資，並同意將股份質押予廣發証券作為抵押品，以支付要約獲接納時約1.5億元代價。證券行資金要找出路，提供融資予買家買殼不單毛利高，亦間接帶動財務顧問生意。現時很多證券行水浸，殼股買家要找融資不難，間接令殼價得以維持高位。證監會持牌人，沒持以上股份梁杰文財技學人本欄逢周三刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171206/20236352
H按息率高企 銀行紛轉陣搶客滙豐推定按首年1.68厘
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GS(14)@2018-02-13 03:23:28■按揭龍頭行滙豐推出定按，首年固定年利率為1.68厘。
【本報訊】H按接近封頂水平，銀行紛紛推出首年定息按揭（簡稱定按），搶攻市場。按揭龍頭行滙豐周三推定按，首年固定年利率為1.68厘，以400萬元貸款額計，可慳息近2萬元；其後全期為銀行同業拆息（H）加1.3厘。分析認為，滙豐計劃稍勝同業，將促使更多置業人士選取定按。記者：周家誠
財資市場公會網頁顯示，上周五銀行同業拆息為0.78厘，套用市場H按計劃（H+1.28厘），實際年利率為2.06厘。若聯儲局下月加息，分析認為，H按或長期處於2.15厘封頂水平，銀行難獲得差異化優勢，故此紛紛轉戰定按，提供首年低息優惠。
借400萬慳近1.9萬
滙豐定按適用貸款額為100萬至1,000萬元。以400萬貸款額、供30年為例，若首年利率是2.15厘，全年利息約8.5萬元；若是1.68厘，全年利息6.6萬元，慳近1.9萬元。首年定息以後，往後全期為H+1.3厘，較滙豐普通計劃最低H+1.28厘稍高。有市場人士指，滙豐上周末及時推定按，曾為搶千萬貸款額大客，將H按息率搶低至H+1.25厘。此外，該計劃首年以後封頂水平，為最優惠利率（5厘）減2.85厘，即2.15厘；現金回贈為1.7厘，罰息期為兩年，適用於自住客、投資者、轉按人士。若借取貸款額300萬元以上，可選存款掛鈎按揭，即存款利率與按揭利率相等，高於一般港元定存利率。滙豐零售銀行業務主管欣格雷指，該行定期檢討旗下產品，定按為市場提供另一選擇，助置業人士買樓、換樓和轉按。
恒生花旗研推定按
尚有銀行將會加入戰團。據悉，恒生銀行（011）、花旗香港正密鑼緊鼓，研推定息按揭，恒生現時仍在「計數」階段，原因是首年息率若未能與業界1.68厘平排或更低，等於沒有優勢，但若果息率過低，資金成本上則出現壓力；花旗亦正研推定按，以避免高端客戶流失至其他銀行。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，現時銀行拆息處於高位，令按息多次處於封頂息率，若果3月聯儲局再加息，將會令到息率長期處於封頂水平，故此客戶傾向選擇首年定息按揭，相信未來使用率有機會創新高。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，首年定息按揭屬上樓客不二之選，相信比例會上升，而昨日滙豐首年定息按揭計劃，在各個環節都稍勝，例如提供存款掛鈎按揭等，屬最全方位的方案。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180212/20303187
樓價高企 共享工作間應運而起
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GS(14)@2018-07-14 23:52:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1572&issue=20180714
【明報專訊】特首林鄭月娥繼早前推出「娥六招」後，剛又在本立法年度最後一次特首答問大會上表示，長遠來說在維港以外填海以增加土地供應是無可避免的，更指會檢視非港人買私人樓房政策。事實上，香港樓價之高，若再沒有合適對策，社會怨氣只會愈來愈大，一項有關香港置業的統計顯示，樓價500萬或以下的私樓成交比例已跌至不足三分之一，其實對一般的年輕人而言，500萬元物業的首期已要百多二百萬元，若沒有父幹，儲10年錢也未必可以儲到首期。
說到香港樓價高企，最近和傳奇人物、老朋友李兆峰飯敘，李氏除了是知名的陶瓷大王，家族也有龐大的製藥業務，近年舉家移民到美國的休斯頓（Houston），並展開了地產發展生意，因為能在當地提供就業機會，所以可取得大量的投資移民名額，最近回港做簡介會，有興趣投資移民美國，可以50萬美元投資相關項目，有關資金鎖定5年獲得永久綠卡後，便可全數奉還，並可提供每年1厘的回報， 李氏則在5年中賺取那筆資金的息差，並藉此和一批有資格移居美國的中港人士打好關係，再尋求合作發展的機會。
休斯頓豪宅回報7至8厘
和李兆峰談起休斯頓的樓巿，他說當地地價和樓價相宜，在巿中心的高級地段，每呎地價只約200美元左右，且當地發展樓盤沒有地積比和高度限制，只要建築成本許可，起100層樓也可以，落成後每呎售價只約500至600美元，在香港，1000餘萬元隨時只可買到300至400方呎的單位，在休斯頓已夠買幾千呎的豪宅，從發展商角度，獲利水位遠較香港高，如作收租，隨時有7厘至8厘回報，也遠勝香港豪宅的只有1厘的租金回報！
李又說，休斯頓過去10多年的經濟和人口增長都是位處全美前列，人口年齡更只是33.4歲，遠低於香港約43歲，活力十足，經濟和人口增長乃樓巿長期利好的必要因素。
中區甲廈租金為倫敦西區1.5倍
香港除了住宅價格和租金遠超其他城巿，商廈租金也極其嚇人。戴德梁行最近發表研究報告表示，第二季全港甲級寫字樓淨吸納量近52.16萬平方呎，是連續三個季度吸納量突破50萬平方呎的水平，反映寫字樓租務活躍，刺激各區租金上漲。中區每月平均呎租升至17.8美元的全球新高，約為第二位倫敦西區租金的1.5倍（圖1）。
同一時間，尖沙嘴的甲級商廈租金也按季升3.2%，幅度為各區中最高，主要由於K11 Atelier及港威大廈出租率超逾九成所致，並帶動整區租金上漲。雖然九龍東仍錄得本季最高待租率（14.1%），但同時也錄得本季最高吸納量（近53.29萬方呎），區內新落成商廈深受跨國企業歡迎，例如星展銀行租下Two Harbour Square13.4萬平方呎，以及美資成衣及採購企業VF承租豐樹中心6.94萬平方呎，以整合業務及減省租金開支。
內地共享工作間營運商進駐本港
商廈租金高企，造就了共享工作間（co-working space）行業對甲廈的租賃需求強勁（圖2），第二季便有內地的共享工作營運商氪空間租下灣仔新商廈One Hennessy共7.25萬平方呎樓面，以及裸心社租用觀塘海濱匯7.54萬平方呎空間。戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰表示：「內地共享工作空間營運商進駐本港持續，上半年共享工作行業在全港甲級寫字樓的新租賃達到25.4萬平方呎，其中87%的面積是由內地的營運商租下的，令市場競爭更趨激烈。部分較具規模的營運商現除了爭取初創公司入駐外，亦積極向大型企業招手，以提升租金收入和取得更穩定的客源。因此，我們預期未來數月將有更多共享工作空間營運商租用核心區甲級寫字樓樓面，以設立更多共享工作室。」
港時裝零售商股價遠勝恒指
其實，除了商廈出現共享工作空間，也有拆售工廈引入相關概念，而且反應熱烈。資深投資者羅珠雄持有的長沙灣青山道688號一號全層，最近命名「OK688」拆售116個工作間及1個士多房，便在樓面提供3個共享空間，範圍內有免費Wi-Fi及插頭，方便工作間的業主或租戶見客，由於銀碼細，拆售巿場反應頗佳，數日便套現逾6000萬元，個別單位呎價高逾1.5萬元。
項目標榜「東大門式時裝總匯」，事關長沙灣及荔枝角為本港時裝批發區，項目對面的香港工業中心為著名時裝批發地。而其實近年香港一些時裝零售商的生意不俗，上巿公司如I.T（0999）和佐丹奴（0709）的股價，今年遠遠跑贏恒指（圖3）。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：樓價高企 拉長養兒期
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GS(14)@2018-07-28 09:08:20https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7810&issue=20180728
【明報專訊】香港私人住宅樓價高不可攀已是眾所周知的事情，近日兩宗二手居屋和公屋成交，卻告訴大家，就連這些當初只為較低收入人士或家庭興建的住宅，其二手價也已升至嚇人，其中旺角富榮花園一個中層單位以1065萬元轉手，成為全港首個千萬元「居屋王」，沙田公屋顯徑邨一個高層單位亦以高達665萬元售出，榮登全港最貴「公屋王」，呎價高達1.1萬元多！
香港永明金融今年4月12日至5月6日期間在香港進行「子女所想，父母必應？」養兒理財研究，透過網上問卷及面談成功訪問了690名父母及141名學生，調查父母及子女對養兒育女相關的理財項目期望及看法。其中受訪子女表示未來10年最希望實現的目標，當中佔59%表示為置業（圖1）。不過，不說上述旺角富榮花園破千萬元的二手成交暫仍是居屋的個別例子，根據香港置業統計，現在二手居屋的平均成交價也已接近528萬元（圖2），亦非一般年輕年可以輕易負擔，有關調查便顯示只有25%的年輕人有信心自己能獨力達成「上車」目標，同時高達49%希望父母從財政上協助（即所謂靠父幹）。
僅25%年輕人有信心獨力「上車」
中國人常說「養兒一百歲，長憂九十九」，上述調查中的父母，不單認為養兒育女需供書教學，原來有高達29%的父母認為，即使子女有第一份全職工作，仍要繼續在財政上定期支持子女，更有7%的父母即使子女成功置業，仍要繼續金錢上的幫忙（圖3），如子女仍未買樓呢？原來更多達41%的受訪父母正在計劃或甚至已開始為自己的子女置業作儲備！
子女就業 父母仍需操心置業
說回年輕人未來十年的目標，買樓置業是首位，進修只排第二，結婚則只排第四（原來買樓重要過結婚，又或買樓未必是為了結婚），創業更只排第五！或許，在香港就算創業成功，也不一定可以買樓？
其實，現在不單是一般年輕人創業難或不想創業，就算是富二代，雖然有父母資金支持，也未必有興趣做生意。筆者最近和朋友brainstorm，朋友說他認識不少富二代，對做生意都不感興趣，而是最喜歡將手頭資金放貸收息，因為可以收到息率高到一般人難以想像，個別例子是以三個季度收息，每個季度收10厘，即三個季度合共收30厘，並再加3厘作「埋單」，以年度計化年回報接近五成！
那不怕有風險嗎？朋友說富二代會這樣計數，如同時借出5宗貸款，就算有1宗收不回，整體計算仍可圍到數，所以那些富二代不怕做放數云云。筆者聽到後心想，能一年可付接近五成息率支出，除了是作江湖救急之外，還有什麼生意可承受如此高息率，聽說有可能借上借，是大耳窿借錢後以更高息放貸，又或是做其他的不道德生意？
其實，上述以為只要做得多便可將風險打散的想法，也令人聯想起10多年的美國次按風暴，當年一些ibanker想出將資產打包以債券方式發售，以為如此可以分散風險，最終還不是出了事？其實，上世紀七八十年代也曾盛行垃圾債券打包，最後又是一場金融風暴避不了，最近內房發債也相繼開始出現違約，亦很令人擔心。
「呼吸PLAN」催谷銷情 埋下炸彈
其實，香港不少新盤也是透過提供超高借貸，代理更美其名為「呼吸PLAN」才有好銷情，始終有一天，出得來行，遲早要還！
最近有議員提議調高專業投資者定義門檻，指自2003年即個人專業投資者要擁有800萬元的投資組合，這個定義15年來未隨物價上升而改變，有傳證監會在明年將檢討，認為要提高才可對投資者有保障。
如不是所謂專業投資者，便不能涉足不少基金和被視為較高風險的投資工具，不過，是否愈多錢便代表投資者愈成熟？比方說，最近又再鬧得沸沸揚揚的「美女」倫敦金騙案，被騙者是否沒有錢？以往不少大投資者也中招的Accumulator，也是專業投資者才有資格玩，還不是一樣出事？
首期門檻高 小市民失入市機會
反而，有關限制令到一些有知識的成熟投資者，可能只因資金不足而不能參與，情形就如政府限制物業按揭成數後，富人仍可輕易買入心儀物業投資，沒錢的一般小巿民，卻被逼要以更高呎價去買銀碼更細的劏房，甚至沒有入巿機會，如樓巿愈升，便變成富者愈富，貧者愈貧，這樣公平嗎？
事實上，早年可以九成按揭買樓時，巿民只要有能力供樓，便可買樓不用捱租，但今時今日，不說單單樓價高造成買樓難，人們儲首期也愈來愈不容易。
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