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行街與西九 左丁山

2010-11-05  AD

去完史丹頓街，諗番自己熟悉嘅曼谷遊客區，暫時得到一個推論，就係歐美人士來亞洲旅行，喜歡尋幽探勝，專門去一啲在佢哋眼中，有本土風味，亞洲傳統風情嘅地方，反之，如又一城、圓方之類，只係亞洲人中國人讚好，外表及名店夠晒國際化，但內裏遊人就十分本地化。 以此點請教陶傑：「用舊地方、舊風情嚟吸引外國遊客，是否係蘇絲黃情意結呢？」陶傑嗤之以鼻，佢話樣樣自鳴清高者只係反殖情意結嘅反射，腰骨未直，怕以過去真面目示人而已。喺呢方面，泰國人反為更加開放，思想冇包袱，不似香港人咁，賣旅遊景點，又痕又怕痛。 行 史丹頓街，街道狹窄，車又多，人又多，往往人車爭路，但成條街顯得熱鬧有氣氛，行行吓就唔覺唔覺咁，行咗半個鐘頭以上，行返落皇后大道中，不覺辛苦，大概 係沿途有不少舖頭，有嘢睇之故。想起幾年前住在上海浦東君悅，落到樓下，只見幾十層高嘅大樓，一座又一座，這麼近，又那麼遠，大馬路與行人道夠晒闊落，但 馬路旁邊全無店舖，大廈之間無天橋連接，過馬路又煩，幾乎想叫架的士去位於兩條街之遙嘅另一座大廈。一位建築師對左丁山講，呢類建築製造孤島效應，唔使去 浦東，走去將軍澳行吓就可以體會到，大抵所有因為人造市區設計（urban planning）嘅新市區，都犯上呢個毛病，因為嗰啲設計人（planners）不懂如何安排區內之organic growth（區內自行成長），只懂得坐在冷氣房間，根據課本理論憑空劃則，一塊積木、一塊積木咁擺落去。 聽完建築師咁講，忽然想起西九， 他日會否如此劃成好似浦東陸家嘴咁款，宏偉則宏偉矣，奈何人氣稀疏，空洞無物？建築師話：「睇政府採用邊個設計啦。譬如本地薑嘅設計就以街道為主，塑造一 個neighborhood（鄰區）嘅氣氛，街道兩旁有文娛表演場所與博物館，夾雜一啲店舖，人在其中就會覺得好自然，冇疏離感囉！」聽講三個設計各有特 色，但本地薑或者更懂得營造香港日常生活氣氛，不讓西九變成一座又一座從天而降嘅建築物。

西九諮詢公眾, 合法?違法?

從西九故宮談內控監管

在立場先行的今天，未討論前先聲明瓜瓜贊成在西九文化區興建香港故宮文化博物館，因有助加強中國與香港文化交流，更可鞏固香港作為內地窗口角色。但贊成不等於愛屋及烏，見到不合理的就要出聲，將探討前期顧問合約爭議。

不論企業或機構，採購幾乎必有功能，小至買一支原子筆，大至建樓都涉採購程序。一個完善採購程序不外乎保證3點就是「平，靚，快」。「平」是指採購回來的物品價錢要合理，「靚」指物品質素和數量須符要求，「快」則指物品須準時送達。當涉及大型採購如建造工程且金額龐大，選擇供應商方式多以公開投標進行。包括明標、暗標和議標，藉此揀選合適供應商。在特殊情況如時間緊迫、保護專利和保障版權等就採用單一招標，即只邀一位供應商投票。

故宮館爭議之一是西九管理局未按慣例公開招標，卻以單一招標聘任建築師嚴迅奇作項目前期諮詢顧問，合約費450萬元，事前未經董事局審批。按該局解釋，西九行政總裁有權直接批出500萬元以下顧問合約。的確，該局工作繁重，沒理由每單採購都須經董事局審批。但何不公開招標，綜合該局和林鄭月娥司長回應，單一招標理由有二，包括項目需趕及在2022年完成及與故宮簽訂合作備忘錄前須保密。

沒有錯，公開招標涉多個步驟如準備招標文件、初步審核供應商、發布招標文件、召開投標會議、收取和審核標書及公布招標結果等。事前還要成立標書評審委員會，決定招標方式、設計落標程序、標書規格、封存及遞送方法、標箱設計、標書儲存方法、審標標準及程序等。單是聽已覺得很煩吧？等到全部執行和落實，三幾個月是等閒事。但距離2022年還有6年，為爭取「快」而犧牲「平」和「靚」值得商榷。另外，在該局準備的那份長達16頁回應，雖提及為何項目須保密，但在近900字解釋中，只描述核心小組成員如何及何時組成、成員角色和國寶級文物外借規定等，根本沒有正面回應保密理由何在。

更有趣的是林鄭司長在此事角色。上述回應中提及，基於項目特殊性，林鄭司長於2016年5月詢問嚴先生參與項目設計意向，司長在徵得他同意後，責成管理局行政總裁栢志高跟進。林鄭司長是管理局董事局主席，董事局責任應是為局方重大策略事宜訂立方向，具體運作和執行應由行政總裁負責。現在林鄭司長這樣橫插一手，叫栢先生情何以堪？就當栢先生不介意，若他與嚴先生在顧問合約的細節如價錢談不成，他能否對聘任說不？正如前財爺曾俊華的名句「You always agree with your boss」，此事有沒有大石砸死蟹的成分？

另外，450萬元合約費用是如何釐訂，由嚴先生開價，然後由該局審議後討價還價？費用按甚麼基礎計算？有否與同類合約比較？林鄭司長有否找過其他建築師？相信不少公眾對這些問題甚為關注。

為釋除公眾疑慮，建議西九管理局的審計委員會介入，為此事進行專項調查。當然，由政府審計署負責就更好。要知道此事不單涉及公營機構管治，更為公眾立下榜樣，不然廉署怎樣宣傳防貪及內控監管措施也沒有用。

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文章刊於：am730 2017-01-13

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移民買樓不計分 西九盤中招 溫州客聞風 即取消來港睇樓

1 : GS(14)@2010-10-14 23:51:36

  2010年10月14日

【明報專訊】特首突然出招，今日起，投資移民將不能夠再透過買樓作為投資資產，而政府更首度披露，過去透過買樓來港的投資移民中，高達四成都是購買西九樓盤。有代理表示，有打算申請投資移民的溫州客，昨天聽到新政策後，立即取消今日來港「睇樓」，更有凱旋門業主減價放盤。

不過，也有代理估計，新政策只造成短期衝擊，長遠影響未必大，因為近年來港掃樓的內地客，主要是投資，並非為了取得居港權。

買樓投資移民 四成買西九盤

政府公布由今日起，資本投資者入境計劃中，房地產項目暫停列為投資類別， 投資門檻由650萬元增至1000萬元。政府推出計劃7年以來，批出8200個移民個案，有33％是透過買樓取得移民資格。買樓組別中，以西九的樓盤最受歡迎，達到四成。新措施直接衝擊西九樓盤，主力經營西九樓盤的置業18主席張肇栓表示，即時有內地人打退堂鼓，「原本有4名溫州人打算今日來港買樓，其中 1人打算申請投資移民，他知道本港新政策後，立即取消來港。」

張肇栓又稱，有業主也即時降價，將九龍站凱旋門減價約3％，希望盡快放盤。他相信，新措施會短暫打擊西九、九龍站一帶的物業銷售，業主或會減價約5至10％。但長遠來看，內地人投資本地物業的氣氛仍然濃厚。他們接觸的內地客當中，七成是投資者，只有三成是申請移民。

代理：內地客買樓多為投資

中原地產聯席董事李沛章也指出，內地客以投資為主。他引述九龍站9月份錄得約80宗成交中，內地客佔五成，這40宗成交中，只有約10宗屬投資移民。李續稱，九龍站豪宅的做價動輒3000萬到4000萬元，購買這類貴價物業的內地人士，通常只視作為個人投資，並且大部分已擁有香港身分證。

至於維港灣、帝柏海灣、一號銀海和海桃灣等奧運站屋苑，內地客比例介乎5％至15％，但代理指出，在該區購買樓價1500萬元及以上物業的內地人，通常都不是投資移民。

新措施公布後，昨日出現「尾班車」個案，香港置業助理區域董事鍾坤文表示，有投資移民客趕上尾班車，斥1030萬元買入奧運站海桃灣一手單位，單位位於2座低層A室，面積1055方呎，呎價9763元。

移民客購海桃灣趕「尾班車」

置業18在內地設有分店，針對投資移民的內地客人，張肇栓稱並未考慮要縮減內地業務規模，因為仍有不少人有興趣純粹投資本港物業。

祥益董事謝澤銘指出，個別業主毋懼政府新策，對後市依然信心爆棚。一名屯門時代廣場業主，日前剛以170萬元售出持有位於E座中層2室，面積431 方呎，呎價3944元，但由於認為施政報告「無料到」，故隨即賠訂，連同代理佣金，共損失約8.4萬元，而收回單位後便暫時封盤。

(明報記者陳健佳、林可為報道)

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政府公佈百頁資料　揭六輪遴選五投楊經文 西九密件　頂證梁違規

1 : GS(14)@2012-02-25 15:57:35

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16101853
【本報訊】隱瞞 10年的西九機密文件曝光，令民望高企的特首候選人梁振英誠信瀕破產邊緣。密件證實，戴德梁行當年不但是馬來西亞建築師楊經文團隊的物業顧問，戴德梁更派出執行董事與董事做代表，顯然非常重視比賽。惟梁振英沒有申報，在隨後六輪遴選更五次投票給楊經文。多名立法會議員指事態嚴重，立法會下周三以表決引用「特權法」傳召梁作供。
記者：黃偉駿、莫劍弦

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2 : MCRay(21088)@2012-02-26 21:59:18

Now come to mr tsangs turn

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首宗二手成交即見血一號西九銀主盤勁蝕344萬

1 : GS(14)@2016-01-17 23:55:13

【本報訊】樓市勢危，政府明言不減辣，各區業主繼續劈價走貨。其中，一號．西九龍錄首宗二手成交，已淪為銀主貨，一個月內劈價300萬元以1,100萬元沽出，連使費原業主輸344萬元。天水圍嘉湖山莊新增1宗銀主貨，業主先後至少8次向財務機構借貸，業界人士指銀主貨按月增加一成，料進一步上升。記者：湯家明


長實地產（1113）發展的一號．西九龍，首錄二手成交即「見血」。中原許永生表示，一號．西九龍2座高層A室，實用973方呎，建築1,307方呎，原則四房連套房，擁昂船洲海景，一個月前放盤，當時開價1,400萬元，最終劈價以1,100萬元賣出，減價300萬元或21%，實用呎價1.13萬元。同類4房單位現於市場放售，最平叫價1,700萬元。


■長沙灣四小龍代理舖放盤頻現劈價，成交改善。　伍嘉亮攝

嘉御山蝕760萬易手

單位於2013年4月以1,381萬元購入，其後向利星行承造按揭，是次沽售，佣金及釐印費料蝕約344萬元，該單位曾先後兩次在私人拍賣場拍賣，因未到銀主底價而告收回，最後由租客購入自用。本月迄今，長沙灣四小龍屋苑連一號．西九龍錄9宗成交，已佔上月全月錄10宗的90%。此外，大圍嘉御山同錄見血貨，屋苑2座高層D室，實用面積1,984方呎，建築面積2,640方呎，剛以2,350萬元沽出，實用呎價11,845元。原業主07年11月以2,980萬元買入，持貨逾8年，賬面已輸630萬元，連同佣金及釐印費等損手約760萬元。




銀主盤按月升一成

細價樓按爆煲變銀主盤。嘉湖山莊新增銀主貨為景湖居7座高層E室，實用面積446方呎，建築面積581方呎，據知，現叫價約340萬元放售，滙豐銀行網上對該單位估價343萬元。原業主95年以128萬元買入，歷年來至少承造8次借貸。同日麗湖居錄2座中層C室，實用546方呎，以355萬元成交，呎價6,502元。有拍賣行表示，目前在市場流通中的銀主盤約80個，按月上升一成，速度加快迹象。「呢啲通指一般銀行或大型財務機構，由於財仔透明度不高，故在市場的銀主盤數量有多無少」。市場陸續出現蝕讓成交，油麻地御金．國峯再錄蝕讓，單位為7座低層D室，實用453方呎，原業主於2012年以1,096萬元購入，剛以870萬元沽出，呎價19,205元。原業主持貨未夠4年蝕226萬元，貶值約21%。土地註冊處資料顯示，單位未涉及私人貸款，反而向歐力士財務服務香港有限公司借一按。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160116/19454323

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財星助西南方樓市西九當旺

1 : GS(14)@2016-02-09 03:34:08

■蔣匡文表示，八白財星飛臨西南，當區居民會事事順利。



【本報訊】新正頭，恭喜大家發財！今年猴年八白財星飛臨西南，五區當旺，包括香港仔、鴨脷洲、數碼港、西九及荃灣，當區居民事事順意，就連物業抗跌力都較強。粉嶺、觀塘街坊要注意，事關最凶五黃煞星降臨，不過唔使怕，玄學家蔣匡文建議，單位東北位放置金屬鐘或金屬風鈴可化解五黃煞星。記者：陳家雄攝影：黃耀興　李潤芳　江俊豪模特兒：Kate（ZModel）


堪輿學家蔣匡文表示，今年猴年是丙申年，五行屬火金，形成火剋金格局，金是錢財，意味年內銀根短缺，借錢艱難。樓市屬土，因金洩土，影響地產市道，樓價會下跌。再者，今年地球面臨「四分格」，被木星、土星與天王星對照，每當月球與這三個星球呈正方形會照地球，地球磁場因而波動，造成極端氣候，春天將較多雨水，惟其餘時間卻少雨天。本港股市樓市亦較波動，6月前仍未穩定，估計樓價今年跌近一成。地運二十年一轉，目前處於下元八運（由2004年至2023年），對於八運已行一半，蔣匡文不諱言，八運艮土，意味地產市道興旺。



香港仔　荃灣物業抗跌力強

然而運勢將走下坡，今年本港樓價只是跌勢前期，2017年才正式轉勢，最麻煩是2019年至2020年期間，其中2020年將是十年一次的土（星）木（星）相沖，最近一次是2010年至2011年，期內發生阿拉伯之春、日本大地震。流年而言，八白財星飛臨西南，大玄空以維港為中軸線，即屬香港仔、鴨脷洲、數碼港一帶物業，小玄空即將港、九、新界再劃分，再包括西九及荃灣一帶。凡八白財星所處到，當區居民事事順利，當區物業抗跌力較佳。至於正東地區即鰂魚涌太古城及東南地區即將軍澳分別受惠於九紫喜慶星及一白星到臨，其中後者呈「一四同宮，必發科名之顯」，可得名聲、錢財，惟小心泛桃花，切忌單位東南佈置過份鮮艷，以免招惹泛水桃花。此外，五黃煞星猴年飛臨東北，即粉嶺、觀塘一帶，遇煞星，代表當區多災多難，包括交通意外、失火等等。建議於單位東北位放置金屬鐘、金屬風鈴等等，化解煞氣。天水圍街坊切記要忍，事關三碧蚩尤星飛臨西北，代表好鬥，影響家庭和睦。蔣匡文強調，所謂吉星所臨，意味當區好運機率較高，不能一概而論，「情況好似壽臣山都可以有有錢佬破產」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160208/19481581

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【西九飯堂】五星酒店廚攻Food Court　正宗喇沙日限100碗

1 : GS(14)@2016-09-17 17:53:34

大蝦喇沙材料豐富，有豆卜、魚片、大蝦和雞蛋。新鮮上海幼麵非常吸湯，湯底鮮富椰香，很地道。$45



西九龍中心的美食廣場，出名食物又平款式又多，是很多西九人的飯堂，每日都座無虛席。眾多食店中，以開業只有兩個多月的喇沙專門店生意特別好。原來店主Roy Chan曾在多間香港五星級西餐部工作十餘年，兩年前他到新加坡幫朋友開店，發現當地的喇沙非常美味，於是便央求店主讓他打工偷師，學成歸來就在美食中心開店，味道絕對正宗。



湯底是每日新鮮熬製。用雞肉、西芹和紅蘿蔔熬煮十多小時後，再加入蝦殼熬煮兩小時，最後再加上新加坡入口的喇沙醬，含南薑、香茅、蝦膏等香料，份外惹味，礙於地方及人手所限，他每日只能熬到一鍋，足100碗份量的湯底。麵，因本地油麵太易腍易糊，故他改用新鮮上海幼麵，吸湯力高但不易腍。曾在多間五星級酒店工作過的Roy，對食材要求極高，蝦要用急凍越南海蝦，貪它們每隻大小均一，且品質較有保證。肉和牛脷，他也用西式方法去烹調，醃肉用西式常用的香料，冰鮮牛脷用甘荀、西芹等蔬菜湯慢煮四小時至肉質軟腍，上桌時再兩面剪至金黃。煮麵他亦有特別心得，知道麵條煮好後掛在麵身的煮麵水會影響喇沙湯底的味道，故煮好麵後，他特別把麵先過一過雞湯，令麵表面上一上味。「坊間的喇沙一般價錢都比較高。」他說，覺得喇沙太美味，想多點人吃到，所以小店所有喇沙只賣$45。如此良心小店，實在難得。喇沙專門店西九龍中心8樓美食廣場8樓8F24號舖記者：吳宛蔚攝影：陳健邦


雞扒喇沙，手掌般大的雞扒肉厚又多肉汁。$45。

牛脷每碗都有四塊，細心的Roy會把每碗都上齊前中後三部份的牛脷，有軟腍，又爽口，非常公平。

曾在多間香港五星級西餐部工作十餘年，烹調和選料要求高。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160917/19772980

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林鄭一周兩訪京：故宮魅力沒法擋西九建館無諮詢　前CEO轟毀規矩

1 : GS(14)@2016-12-30 08:11:32

■林鄭昨避談西九建館無諮詢一事；圖為她出席故宮教育中心開幕禮。



【特首跑馬仔】【本報訊】取消休假後再度訪京的政務司司長林鄭月娥，近期雖被炮轟在未有公開諮詢下落實於西九文化區建故宮博物館，但她昨出席故宮文物醫院開幕禮時續唱好故宮，指一周內兩度訪京是因為故宮的魅力「沒有人能拒絕」，但避談公眾諮詢問題。有市民擬自發就林鄭不作公眾諮詢提出司法覆核；前西九文化區行政總裁連納智則斥責林鄭的做法破壞規矩。記者：呂浩然林鄭昨在北京出席故宮文物醫院及建福榜的開幕禮。她致辭時提到一周內兩度訪京，稱「很多朋友還在問我，你在香港政府擔任政務司司長，你的事情很多，為甚麼一個禮拜兩次到故宮？」，「我的答覆是故宮的魅力是沒有人能拒絕的」。她又指，香港將建的故宮博物館會有很特別展館，鼓勵私人收藏家捐出珍藏，又感謝國家文化部、文物局和故宮對香港建館的大力支持，稱港府一定會將事情做好，但對於香港社會質疑她未有作公眾諮詢，她未有回應。林鄭有份揭幕的建福榜，首批上榜捐贈者包括「梁粉」恒隆集團主席陳啟宗任主席的香港中國文物保護基金會，基金會捐出一億元人民幣予故宮；另亦包括中華總商會會長楊釗、世茂集團主席許榮茂。同場出席活動的故宮博物院院長單霽翔則稱，收到首批捐款達3.7億元人民幣，大多數來自香港，承諾公開透明地運用款項。西九建故宮館的風波越演越烈。2011年起出任西九行政總裁近4年的連納智接受有線電視訪問時直言，對於管理過西九的人來說，林鄭推說不作諮詢是為免尷尬的說法，令人目瞪口呆及不尋常，直言「這似乎破壞以往應用於其他設施的所有規矩」。他提到兩名前政務司司長唐英年和林瑞麟，出任西九管理局董事局主席時都緊跟《西九條例》要求，就每個文化設施作公眾諮詢，過去西九管理局要改變地積比和樓高，都要經複雜和公開討論，故對於一項達35億元項目來說，林鄭的做法極不尋常。連納智亦認為，香港有其他博物館能展出歷史文物，因西九原是聚焦於當代藝術和表演場地，而林鄭直接委託建築師嚴迅奇負責設計博物館也有問題，因為世界知名博物館的設計，普遍會透過公開招標或設計比賽挑選合適設計。



北京故宮

市民擬提司法覆核

《西九管理局條例》第19條列明，管理局須就關於「發展或營運藝術文化設施、相關設施及附屬設施的事宜」，在當局認為適當的時間、以適當的方法諮詢公眾。一群聲言非來自政黨的市民組成「JR團隊」，在網上發起聯署聲明，要求林鄭今日中午前交代為何未按《西九條例》作公眾諮詢，稱視乎林鄭的回應考慮申請司法覆核。新世界發展主席鄭家純昨則拒絕揣測下任特首人選：「因為大家仲係好多未知之數。」被問及曾與財政司司長曾俊華一同用膳，是否意味支持曾任特首？鄭以曾未公佈參選推說不知情。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161230/19881352

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故宮館爭議　林鄭問夏佳理當諮詢西九聲明越描越黑　議員轟侮辱市民

1 : GS(14)@2017-01-02 00:48:51

■西九昨聲明指董事局通過興建故宮館前，林鄭曾諮詢夏佳理。資料圖片



【本報訊】西九興建故宮文化博物館的風波越描越黑，西九文化區管理局董事局昨凌晨發表逾2,000字聲明，反駁外界連日來對博物館的六大爭議，包括無公眾諮詢、直接委託建築師嚴迅奇負責設計等。聲明披露，董事局主席林鄭月娥去年曾諮詢副主席夏佳理及當時博物館委員會主席羅仲榮，又指故宮館屬核准用途，毋須城規會審批。立法會議員斥聲明所指的諮詢，「原來係主席問副主席」，做法是侮辱市民。記者：譚靜雯特區政府在無諮詢公眾情況下，突宣佈與北京故宮博物院合作、由賽馬會出資35億元，在西九文化區興建故宮文化博物館，料今年下半年動工。西九「僭建」香港故宮館，連日來引起社會各界爭議，除了質疑政府無公眾諮詢，曾出任西九行政總裁近4年的連納智也對事件感驚訝，認為破壞管理局一貫程序以及重視諮詢的做法，又批評故宮館與西九的規劃原意不符。爭議持續逾一星期，西九文化區董事局昨凌晨首次發聲明回應，逾2,000字的聲明逐點反駁外界的六大爭議。聲明指，身兼董事局主席的政務司長林鄭月娥，去年上半年曾諮詢董事局副主席夏佳理及當時博物館委員會主席羅仲榮。其後更聯同民政事務局高層，兩次向董事局成員簡介項目，直至11月28日的特別會議，董事局成員一致通過興建香港故宮文化博物館。事件主角林鄭月娥昨早出席公開活動時拒絕回應記者提問。外界一直質疑興建故宮館違反西九文化區願景和目標，聲明反駁指管理局其中一項職能是「促進並加強內地、香港與其他地方之間的文化交流合作」，認為故宮館可與內地的故宮博物院「聯繫世界」。聲明又指，興建故宮館屬發展圖則准許用途，其總樓面面積及高度也沒超出限制，毋須城規會的規劃許可及進行相關諮詢。故宮的設計，政府一改以往透過公開招標或設計比賽，直接委託曾為梁振英設計大宅的建築師嚴迅奇負責，被批是黑箱作業。聲明反駁「直接委任」嚴迅奇負責今次項目是「合適的安排」，因香港故宮館設計，應出自本地建築師之手，而嚴迅奇對西九文化區有深刻了解。



陳淑莊斥凌晨發聲明不當

對外界指控故宮館取代原有大型表演場地，聲明指有關評論與事實不符，強調取消大型表演場地，是考慮到商業可行性及市場環境因素。立法會監察西九文化區小組委員會副主席陳淑莊斥董事局凌晨發聲明做法有問題，聲明也未能交代無公眾諮詢的原因。她又稱，早年報告指出西九應有一個可容納1.5萬人的大型表演場地，但現時建故宮館的做法明顯違反原意。立法會議員姚松炎也批評，聲明所指的諮詢，「原來係主席問副主席」，做法侮辱市民。宣佈參選特首的前行政會議成員葉劉淑儀就透露，林鄭月娥最近曾向行會介紹故宮館項目。她認為建館是好事，吸取教訓後，將來處理同類議題時，政府應毋須「滴水不漏」，可以開心見誠、理直氣壯向市民解釋。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170101/19883206

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