收入追不上樓價 港樓市槓桿高企
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GS(14)@2017-10-01 14:24:33http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5384&issue=20170930
【明報專訊】本欄和讀者闊別了兩個星期，原因是筆者放了多年來少有的大假，和朋友組團去了新疆自駕遊10天，過程中可說大開眼界，也學了不少東西，剛回香港卻看到了巴士剷上行人路造成三死廿多人受傷的新聞，令人慨嘆！據傳媒報道，釀成車禍的車長因加班已連續工作了13小時，一般車長每月僅萬多元收入，令人思考在香港這個經濟發達的城巿，港人為何要捱得如此辛苦！
筆者昨天去了一個投資講座，講者引述了兩個數據值得大家細味﹕其中一個是聯合國發表的《2017全球快樂報告》，全球各國及地區快樂指數排名，首3位分別為挪威、丹麥和冰島，香港的排名竟低至第71位！講者同時引述瑞銀發表的全球71個城巿的《價格與收入》報告，其中全球十大最長工時的城巿，香港赫然排名第一，每周平均工時長達50.11小時，遠遠拋離第二位孟買的43.78小時和第三位墨西哥巿的43.48小時！其實，和那位出事的車長比，每周約50工時，可能已相當「輕鬆」！
在香港，如沒有公屋而要租私樓住，又或要供樓的話，那名要申請加班連續工作13小時的車長，如他的家庭只靠他的收入支撐，生活也只可過得「掹掹緊」！金管局剛發表的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》，便提及﹕「近期樓市活躍再度引發對家庭負擔能力的憂慮。樓價與收入比率於第二季為16.6，高於1997年的高峰值14.6。收入槓桿比率亦達到75.5%，遠高於約50%的長期平均值。」即是說，香港一般家庭現在買樓，若接20年還款借七成計，每月供款大約佔收入的四分之三，那香港人為何要長時間工作，兼且不快樂，便極易理解！
港人負擔能力弱於其他金融中心
上述金管局的數據也顯示，現在一般樓宇售價，大概等於一般家庭不吃不喝的16年多總收入，已打破1997年的高峰值！難怪瑞銀剛公布的最新「全球房地產泡沫指數」，在各國主要城市當中，香港排名第七位，在亞洲區更是冠軍（見圖1）！
瑞銀的「全球房地產泡沫指數」選取了過去5年全球樓價升幅最顯著的主要城市，這些城市的樓價自2011年開始平均上升50%，進入了「泡沫風險區域」，當中亞洲城巿包括香港、東京和新加坡，香港的評分為1.74（根據定義，也已處於「泡沫風險區域」）。瑞銀表示，香港樓巿出現泡沫，乃因為受到強勁的投資需求、市場情緒樂觀，以及在「驚愈遲買愈貴」的氣氛推動下，令到過去4季，香港小型單位價格大升逾兩成，住宅樓價在今年中升至歷史新高，並指若扣除通脹，香港樓價已較2003年低潮時期累升近3倍，即每年平均升幅達10%，同一時期扣除通脹因素後的租金升幅亦近3%，但巿民收入卻無明顯增長，以致市民對樓價的負擔能力弱於全球其他金融中心，而且每人平均居住面積僅150方呎。該行預期，雖然市場樂觀，但香港樓價升浪需要唞唞氣，溫和調整預料將來臨，主因是供應上升及發展商傾向加快賣樓。
港樓市泡沫風險 料溫和調整
瑞銀說香港樓價已處於「泡沫風險區域」，它的另一份報告也表明，在2007年時，香港樓價等同約20年租金收入，現在有關比例已升至等同33年的租金收入（見圖2），反映在低息環境下，樓價不單拋離巿民收入，也拋離租金升幅，令到租金回報不斷走低，其實也在另方面反映樓巿趨於泡沫化！
金管局的《貨幣與金融穩定情况半年度報告》提到，「最近出現的家庭融資渠道值得關注。根據市場觀察所得，年輕置業人士獲父母幫助買樓的現象愈漸普遍。有些年輕置業人士的置業資金，部分是來自於父母的物業進行再按揭或加按的資金。……但考慮到樓價高企，以及無按揭的自住居所住戶所佔比例較高，由父母提供財務支持的方法或已變得更加普遍。……從家庭層面而言，他們抵禦收入衝擊的能力會較以前脆弱，尤其是置業能力較弱的買家，……地產發展商亦積極地於一手市場上提供高成數的一按貸款。雖然銀行體系並不是直接參與此類借貸，但銀行向這些地產發展商借出的貸款所存在的潛在風險值得關注」。
內房倘「被收水」 癲價搶港地料不復見
香港「靠父幹」買樓和發展商提供高成數按揭賣樓情况愈趨普遍，都反映香港樓巿的「槓桿」增加！說到槓桿問題，高盛的一份報告表示，在香港上巿的內房發展商槓桿借貸比率達到92%，在內地上巿的內房企業槓桿比率也達55%（見圖3），著名基金經理陸東昨在投資講座表示，內銀借貸過度集中在房地產發展，並不是好事。大家想想，如十九大後阿爺「收水」令內房要去槓桿，過去一段時間內地發展商來港癲價搶地買樓，還會出現嗎？
[陸振球 樓市解碼]