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2016年賣地年報：供應減少價格反彈

2016年我國房地產銷售面積突破15億平方米，創下歷史新高，不過同期房地產用地供應卻創下了近八年來最低點。這一高一低將直接影響未來的新增房源供應。

國土資源部(下稱“國土部”)13日發布的數據顯示，2016年，全國房地產用地為10.75萬公頃，同比下降10.3%，其總量大約相當於2013年的一半。

2013年後供地量逐年下降

官方數據顯示，2009年至2015年的全國房地產用地供應量分別為10.91萬公頃、15.42萬公頃、16.91萬公頃、16.56萬公頃、20.32萬公頃、15.1萬公頃、12.0萬公頃，2013年為8年來最高峰，之後開始逐年減少，2016年減少為10.75萬公頃。

由於近年房價漲多跌少，房地產用地供應作為影響房源供應的主要因素，一直為外界關註。一旦土地供應減少，憂慮未來房源供應減少的觀點就會增多。

加上2016年房地產銷售火爆，更進一步降低了樓市庫存量。

數據顯示，2016年全國商品房銷售面積157349萬平方米，比2015年增長22.5%，創下歷史新高。我國商品房銷售面積在2010年首次突破10億平方米大關，到2013年時突破13億平方米高點後，2014年、2015年有所下滑。因此2016年的15.73億平方米，是連續突破14億、15億平方米整數大關。

按照官方統計，房地產用地包括商服用地和住房用地。房地產用地供應量創新低，與普通民眾關系更密切的住房用地情況如何？

根據近幾年數據分析，住房用地供應量一般占房地產用地供應量的七成左右。如2012年和2013年的全國房地產用地供應分別為16.56萬公頃、20.32萬公頃，其中住房用地供應分別為11.47萬公頃、13.81萬公頃，占比為69%和68%，

截至目前，國土部尚未對外發布2016年全國住房用地供應情況。若以七成的占比來粗略計算，我國2016年住房用地供應量大約在7.5萬公頃。

房地產開發具有周期性，由土地成交到開發完成一般需要兩三年的時間，從土地供應到房源供應的過程中還有諸多因素需要考慮，比如樓市交易的火爆或者低迷會直接影響開發商的開發速度。

而房源供應是否充足、房價是否會上漲，除了土地供應量因素外，還需要考慮城市間的差異性、開發商的開工和推盤意願以及宏觀經濟政策等因素來確定。

從目前官方的一些表態來看，2017年全國房地產用地供應並沒有大幅增加的可能性。

國土部在上月舉行的全國國土資源工作會議上透露，今年將彈性增減土地供應，合理調整用地結構。

國土部部長姜大明表示，對保障性住房用地實施應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的特別是三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

賣地收入出現反彈

在歷經2015年的短暫下降後，我國土地出讓收入再度回升。

國土部13日發布的數據顯示，2016年全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%；合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。

國土部專家表示，2016年建設用地供應總量略有減少，其中存量建設用地供應超六成，已成為土地供應的主要來源；要優化供地政策確保各類用地，助力經濟穩增長；土地出讓東部地區出讓價款增幅大。

財政部1月23日發布的“2016年財政收支情況”顯示，2016年1~12月累計，全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同比增長15.1%。

國土部與財政部之間的土地出讓收入統計相差約1800億元，這主要是因為統計口徑不同造成。國土部門的數據是根據全國土地出讓合同進行匯總得出，即土地合同上約定了多少錢，就最終統計多少。而財政部門的數據為年度入賬數據，因為一些地方政府在出讓土地時會跟開發企業約定，在一定期限內付清全部土地價款，在財政部門進行年度匯總時，可能有一部分土地價款尚未完全繳清。

在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了近兩成，這說明2016年的土地價格有了較大幅度上漲。

官方監測數據也證明了這一趨勢。在主要監測城市地價情況方面，去年第四季度末，全國105個主要監測城市的綜合、商業、住宅、工業地價均出現不同幅度的上漲，其中價格同比增長率分別為5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。

國土部專家指出，全國主要監測城市綜合地價環比、同比均持續處於低速溫和上行區間；住宅地價環比、同比增速持續擴大，既反映了“去庫存”政策效果顯現，房地產市場回暖，同時也提示了局部市場可能出現過熱的跡象。

國土部《2016年第四季度全國主要城市地價監測報告》顯示，一線城市和部分熱點城市的住宅地價仍處於高速增長態勢，而大部分三線城市的住宅地價處於溫和上行態勢，市場分化顯著。

數據顯示，2016年第四季度，住宅地價同比上漲的城市92個，較上一季度增加7個；增速超過7.0%的城市34個，較上一季度增加10個。其中地價增速超過20%的有北京、上海、廈門、南京、合肥，超過10%的則包括天津、青島、鄭州、杭州、福州等22個城市。

國土部：去年賣地3.56萬億 同比增近兩成

國土資源部13日發布2016年國土資源主要統計數據。數據顯示，2016年，全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%;合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。

在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了近兩成，說明2016年的土地價格有了較大幅度上漲。

國土部專家表示，2016年建設用地供應總量略有減少，其中存量建設用地供應超六成，已成為土地供應的主要來源;要優化供地政策確保各類用地，助力經濟穩增長;土地出讓東部地區出讓價款增幅大。

財政部1月23日發布“2016年財政收支情況”顯示，2016年1～12月累計，全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同比增長15.1%。

國土部與財政部之間的土地出讓收入統計相差約1800億元，這主要是因為統計口徑不同造成的。

國土部門的數據是根據全國土地出讓合同進行匯總得出的，即土地合同上約定了多少錢，就最終統計多少。而財政部門的數據是年度入賬數據，因為一些地方政府在出讓土地時會跟開發企業約定，在一定期限內付清全部土地價款，在財政部門進行年度匯總的時候，可能有一部分土地價款尚未完全繳清。

主要監測城市地價情況方面，去年第四季度末，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3826元/平方米、6937元/平方米、5918元/平方米和782元/平方米。價格環比增長率分別為1.43%、0.96%、2.18%和0.64%，同比增長率分別為5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。

國土部專家指出，全國主要監測城市綜合地價環比、同比均持續處於低速溫和上行區間;住宅地價環比、同比增速持續擴大，既反映了“去庫存”政策效果顯現，房地產市場回暖，同時也提示了局部市場可能出現過熱的跡象。

在上月舉行的全國國土資源工作會議上，國土部透露，今年將彈性增減土地供應 合理調整用地結構。

國土部部長姜大明表示，對保障性住房用地實施應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例;對去庫存壓力大的特別是三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

“加強國土規劃和土地利用規劃管控，劃定城市開發邊界，推動人口過多、房價過高的特大城市加快疏解部分城市功能。完善土地儲備制度，編制住宅用地三年滾動供應計劃，而且要公布，合理引導社會預期。完善建設用地指標分配辦法，落實‘人地掛鉤’政策。合理確定公租房、共有產權房等政策性住房和商品住房的用地比例和規模，提高‘精準供地’的能力。”姜大明說。

今年賣地預估超3.8萬億，優質地塊依然搶手

去年一、二線城市土地市場維持了較高熱度，帶動當年全國土地出讓收入上漲至3.74萬億元。今年官方預估此項收入有望再增加1000億元，至3.85萬億元左右。

2016年全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同比增長15.1%，雖然未能超過4萬億元，但也已是歷史第三高位，僅次於2013年和2014年。加上2016年數據，自1999年至今，全國土地出讓收入總額已經突破31萬億元。

創新手段進行調控

財政部近日在《關於2016年中央和地方預算執行情況與2017年中央和地方預算草案的報告》中預計，2017年全國國有土地使用權出讓收入38568.62億元，增長4.3%。

今年前兩個月的市場表現，也證明官方對全年的預估有一定的支撐。

財政部近日發布的“2017年1~2月財政收支情況”顯示，今年1~2月累計，全國國有土地使用權出讓收入6196億元，同比增長36.1%。

這顯示，與去年同期的零增幅相比，2017年土地市場出現了“開門紅”。

非官方機構——中國指數研究院“中國300城市土地市場交易情報(2017年2月)”也顯示，今年2月份全國300個城市土地出讓金總額為2141億元，同比增加63%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為1763億元，同比增加96%。

中原地產首席分析師張大偉對第一財經記者介紹，據中原地產研究中心統計數據，截至2017年3月20日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5176.7億元，與2016年同期的3280.45億元相比上漲了58%。從全國看，武漢等17個城市土地出讓金兩個多月來超過百億元。

作為房地產的重要成本之一，土地價格的高低會影響外界對未來房價的預期。為了調控一、二線城市過熱的房地產市場，不少城市自去年四季度以來接連出臺調控政策，其中之一就是要穩定土地市場的價格預期。

在土地供應環節，目前有不少城市靈活設置競買規則，通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價，防止異常高價地塊擾亂市場預期。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松近日在接受《中國國土資源報》采訪時表示，目前很多地方在嘗試用創新招拍掛方式的手段進行調控，形成了多種多樣的招拍掛方式。“這些政策本意都是好的，在解決招拍掛固定、單一的規則無法與調控目標的靈活性、多樣性銜接的問題，穩定市場上的地價信號，避免一些異常的價格信號擾動市場預期進而影響到房價方面，起到了一定的作用。”

分城施策穩定市場

趙松透露，從國家統計局公布的房價數據和國土資源部監測的地價數據來看，一二線城市房價、地價漲幅正在回穩，甚至個別城市出現了負增長。

張大偉也表示，從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調，在一系列約束性政策下，地王數量有所減少。2017年春節後，全國出讓10億元以上地塊合計72宗，其中溢價率超過100%的地塊只有18宗，相比之前市場有所降溫。

具體到城市之間，土地市場的表現也有所分化。雖然高溢價率地塊比例與數量減少，但部分熱點城市熱點地塊即使在調控重壓下依然拼搶明顯，南京等城市土地出讓金突破200億元。

從2017年前2個月的城市土地市場看，武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州依然是熱點區域。整體溢價率相比2016年有所降低，但部分熱點地塊依然成交較熱。

張大偉認為，房企對熱點城市依然積極搶地，包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市地價依然處於高位，即使在地方政府設置了多重調控約束政策後，部分住宅屬性地塊依然被多家企業以突破上限的價格拼搶。而部分非熱點屬性的土地出現了明顯降溫，土地市場已經出現了明顯分化。

“從未來趨勢看，2017年全國熱點城市地王數量將有明顯降低，但在銷售火爆的2016年大部分企業庫存去化較快，這種情況下，房企對熱點區域、優質屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈，房企補充土地的積極性明顯較高。”張大偉稱。

對於當前日益分化的土地市場，區別對待，分城施策成為主管部委的政策選擇。

今年全國兩會期間，國土資源部部長姜大明表示，要建立促進房地產平穩健康發展的土地供應基礎性制度。明確住宅用地本質屬性，保障居民住有所居。根據“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積”，進一步規範土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。

他表示，落實地方政府主體責任，因城因地分類施策。國家制定宏觀調控政策，各地因地制宜抓好貫徹落實。堅持去庫存與防過熱並重，對不同地方“分類指導、因城施策”，對重點城市“一城一策、靶向治理”，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少甚至暫停住宅用地供應。

不走賣地老路，“雄安概念”點燃投資持久戰

買不到漲停的雄安新區概念股，不如研究一下雄安未來的“高端高新產業”吧。

壓抑了一個清明小長假後，與雄安有關或看似有關的上市公司5日集體爆發，使得A股迎來了4月開門紅。其中，冀東水泥、金隅股份、華夏幸福、京漢股份、巨力索具、唐山港、北京城建等逾40只概念股一字漲停。

從板塊上來看，走強的公司多屬於鋼鐵、水泥、環保、房地產等明確受益的行業，以及同樣受益的河北板塊等。截至5日收盤，雄安新區板塊上漲10.01%、京津冀一體化板塊大漲9.10%。

Wind資訊雄安新區指數第一天上線即漲停

上海一位私募投資總監對第一財經記者表示，“雄安概念”走強在預料之中，稍有“沾邊”的個股都表現強勁，但未來的走勢一定會出現分化。

事實上，以3日帶頭大漲34.67%的金隅股份港股為例，其5日的漲勢已出現疲軟。短期大漲後必然風險積聚，如何對“千年大計、國家大事”進行價值投資引發關註。

對於未來新區產業發展的布局，中國國際經濟交流中心信息部部長王軍向第一財經記者表示，首先是高端制造業，這才符合綠色環保節能的要求，“雄安新區不可能重複過去那種建設模式，靠賣地等手段肯定走不通。”

事實上，“雄安概念”的畫卷到目前為止還沒法完全展開，相關政策將不斷出臺，這是一場投資“持久戰”。

“耕地是紅線，法律是底線”的條幅在安新縣城隨處可見

“雄安概念”沖出亞洲

不只A股、港股，“雄安概念”還蔓延到了在美國上市的中概股。

Wind資訊數據顯示，A股5日集合競價階段，就有16只雄安概念股漲停封單超過10億元。其中，金隅股份、華夏幸福、冀東水泥等個股封單均超百億元。

開盤後，逾40只概念股被封上了一字漲停。行業板塊方面，鋼鐵、水泥、環保、房地產等領域的受益股也迎來了漲停浪潮。

在雄安概念股的助力下，上證綜指收盤報3270.31點，漲幅1.48%;深證成指收報10627.13點，上漲1.9%;創業板指報1943.16點，上漲1.88%。

值得註意的是，4月4日晚間，華夏幸福、華訊方舟、冀東水泥、河鋼股份等8家公司發布澄清公告，多提及未在雄安新區開展業務和存在資產，或是公司業績短期內不受影響，與雄安新區“撇清關系”。不過，這也絲毫未影響遊資對雄安概念的追捧熱情，這8家公司均出現了一字漲停。

除引爆A股市場外，新三板、港股、中概股的“雄安概念”也熱度高漲。

新三板做市股票愛廸新能(831513.OC)和布雷爾利(430260.OC)5日分別大漲41.7%和15.6%，位居漲幅排名前三。公開資料顯示，兩家公司註冊地均為河北省保定市。

港股方面，內地資金5日借道滬港通和深港通南下掃貨雄安概念股。雖然此前帶頭領漲的金隅股份高開低走，但最終漲幅也達到了10.57%，整體買入近7.55億港元，凈買入達2.89億港元。天津港發展、北控水務集團也都登上了港股通前十大成交活躍股。

金隅股份（02009.HK）3日、5日連續大漲

“雄安概念”還蔓延到了中概股。Wind資訊數據顯示，相關概念股已連續兩日領漲中概股行情。其中，公司註冊地在天津的中國汽車物流(CALI)4日大漲54.89%至每股2.85美元;辦公地位於河北保定市的英利綠色能源(YGE)3日、4日也分別大漲了17.51%和13.33%。

關註“純正概念股”

狂歡過後還需理智。

“雄安概念股的資金流入情況已經體現出大資金的選擇和判斷，除資金流入量大的‘純正概念股’外，其余股票上漲幅度可能有限。”上述投資總監表示。

具體到行業板塊的確定性機會，中金公司策略分析師王漢鋒表示，雄安新區建設的七大重點任務中有4項與基礎設施相關，包括建設綠色智慧新城、打造優美生態環境、提供優質公共服務、構建快捷高效交通網，與之相關的原材料、鋼鐵建材、建築機械、地產等行業都將迎來利好，“在規劃和執行更具細節前，市場可能將關註點集中在基建、地產及環保等領域，隨後再根據規劃的明確和落實而擴散至其他標的。”

上海鼎鋒資產策略團隊也認為，未來雄安新區在對外開放、產業升級(智慧城市、高端高新產業、高效交通)等方面將實現全面躍升，“考慮到雄安新區基礎設施建設較為薄弱，未來10年內固定資產投資增速可能更高。”

在基建投資確定性較高的基礎上，廣發證券研究團隊建議關註京津冀地區交通、環保、產業轉移及醫療一體化“四維度”的投資機會，重點受益行業包括房地產、鋼鐵、水泥、煤改氣、環保監測及治理。

事實上，投資“雄安概念”是一場“持久戰”。

“長期來看，雄縣、容城、安新3縣及周邊部分區域將會有較大力度的產業和稅收扶持，對於人口遷移和產業的聚集都會有良好的效果。”廣發證券地產分析師樂加棟表示，從地產開發的角度來看，主要企業將會受益於核心資源價值的提升及未來人口和產業導入後的城市發展。

北京神農投資總經理陳宇表示，雄安概念是一個長期的持續投資的市場熱點，既為市場提供了實在的投資機會，也為市場提供了短期的投機炒作題材，“從炒作力度來看，市場關註空前，必將成為資金關註的重點，因此雄安概念股短期會成為新的熱點，長期會成為一個主題投資機會。”

哪些高端高新產業將落地

相對於基建、環保、地產等確定的受益行業熱點，“雄安概念”中的“高端高新產業”更值得價值投資者長期關註。

雄安新區規劃建設有七方面重點任務，其中提到要發展高端高新產業，積極吸納和集聚創新要素資源，培育新動能。業內專家分析，新一代信息技術，包括大數據、物聯網、雲計算、無人技術等，以及航空航天、機器人等走在國際前沿的現代新產業，最有可能會在新區落地。

安新縣大王鎮的執勤人員張大爺說：“我們這在過一段時間就是深圳了！就是浦東了！”

王軍告訴第一財經記者，未來新區產業發展的布局，首先是高端制造業，制造業是發展的基礎，不可能脫離制造業搞其他產業，“比如說大量使用機器人，以及生物工程、雲計算等沒有汙染的制造業。”

其次是高端服務業。王軍表示，雄安新區將承接北京的非首都核心功能，絕大多數在京央企可能會在新區設立總部，作為擴大開放的平臺，外企也會過來，雄安新區將成國內新企業總部所在地，高端服務業會有很大發展。

國家開發投資公司(下稱“國投”)官方微信4日表示，該公司計劃繼續發揮基金業務的既有優勢，積極引導社會資本投資於新區建設。同時，還要創新投資方式，推動基金和直投聯動，謀劃城市管廊、大健康、智慧城市等高端新興產業。

國投黨組書記、董事長王會生表示“堅決擁護和全力支持雄安新區的規劃建設”，國投“在雄安新區的建設開發中應該大有作為”，要“帶頭發揮中央企業的骨幹作用、引領和示範作用，爭做雄安新區開發建設的排頭兵、先行者”。

截至發稿，已有國投、中國石化、中國鐵建、中國聯通、中國中冶等5家央企表態，將全力支持雄安新區建設。

中國人民大學中國經濟改革與發展研究院副院長陳甬軍也在媒體上表示，雄安新區既要發展創新產業，也不可能完全撇開傳統的優勢產業，今後新的產業將由搬遷過去的央企及新入駐的企業帶過去，未來當地的產業結構將是創新產業與傳統優勢產業結合在一起。

華泰宏觀李超團隊的一份報告認為，雄安新區會錯位發展，重點在宜居生態上。從雄安-安新-容城這個小三角來看，未來會是圍湖建城、依水建城，3~5年內可能先形成一個特色宜居小鎮或小城市。

中國工程院院士鄔賀銓5日下午做客人民日報客戶端直播間時表示，雄安新區是世界級城市群里的一個重要支點，“我們希望這樣的協同發展能使整個京津冀都上一層樓，既要改變河北落差比較大的局面，也不是讓北京、天津慢下來。”

“如果雄安的教育條件、醫療條件、創業條件很好，房價又比北京低，那北京的戶口價值也不會跟雄安差那麽多。”鄔賀銓說。

(第一財經記者周宏達對本文亦有貢獻)

養草三十年鄧家兄妹賣地袋一億

2017-04-13  NM

粵劇名伶新馬師曾兒子鄧兆尊，不知是否如母親祥嫂所言，想拍戲搏出位，透過身邊三位女伴而再度成為娛樂新聞主角；此舉令祥嫂「撻着」，一度在魯芬喪禮上哭着責子，又主動透露已立平安紙，把遺產留給子女云云，令人回想起廿年前鄧家爭產事件。 無獨有偶，新馬師曾名下遺產之一——西貢一幅四萬呎獨立屋地皮，正積極透過戴德梁行放售，這幅地雖然冇海景且有高度限制，但在現時樓價癲狂市況下，叫價四至五億元，此地皮業權由一間海外公司持有，估計祥嫂四名子女，鄧兆尊、鄧兆榮、鄧碧玉和鄧翠玉（即鄧小艾）各佔四分之一，阿媽係冇份嘅，呢幅地由新馬師曾於九○年以二千四百萬買入，養草近三十年，愈升愈有兼冇按揭，如以四億出售，鄧家四兄妹每人袋一億銀，咁鄧兆尊又點會冇條件風流呢？ $32蚊歎老細級早餐 何文田地王——高銀集團主席潘蘇通喺佢竇口、九龍灣高銀金融國際中心開咗多間高檔食肆，有中式、法式及日式，佢老哥最鍾意喺一樓嘅「江南庭敍」「烚吓、烚吓」，踎喺間貴賓房，搵啲靚海鮮打邊爐，聽講呢位大老細要求好高，樣樣要新鮮又要精，伙記唔敢唔打醒十二分精神；呢度食肆，唔係一般打工仔食得起，不過江南庭敍個早餐例外，料靚分量足，都係三十二蚊咋，平過茶餐廳，仲可以喺咁幽靜環境歎老細級早餐，真係value for money o架！ 中環寸嘴城寨?大鱷 工廈大王楊耀松長子，八十年代往北美洲開山劈石，做一帶一路先頭部隊，自比為星仔變星爺前冇人懂欣賞其無厘頭文化，廿年後終於領略當中奧妙，與粉絲分享在北美洲各路人士交手經歷，絕不老點。 啲鬼佬講起「玩」就特別精神，好彩我都有飛士，啲銀行佬又送Rugby Sevens門票，又送T恤、帽俾我，坐住包廂有得飲有得食，須知道場內一Jug啤酒要二百幾銀o架，T恤都五百幾銀一件！咁我都趁吓熱鬧全副武裝去大球場兜個圈，接近吓年輕人，人家抗通脹我就要抗衰老嘛。有老友幫朋友擺風水陣，叫我去指點吓，咪去九龍城大家觀摩吓，睇吓呢間「城寨風味」，舊年播完套《城寨英雄》之後，人氣有冇跌watt；不過港鐵工程喺正佢門口動工都有啲相沖，個廚?仔時喺沙田龍華酒店學師，隻乳鴿都令我有小小回憶，成隻上，一人一隻，夠晒juicy，不過龍華同太平館乳鴿分別在於後者有檸檬跟尾，所以如果識食，加啲青檸粉仲和味，呢樽Lime粉係啲親戚朋友清明節返港認祖歸宗，喺美國帶返嚟嘅手信，嗰邊都賣斷市。嗰晚阿太最受落係嗰味「掌聲齊鳴」——鱷魚掌，骨膠原黐實個口，有個阿太食完第二日去做運動，話好上力喎，平時做六十下操腹已投降，食完鱷魚掌做足一百二十下仲有氣有力。祝君食完之後，男士變大鱷，女士就好似鱷魚掌咁，?緊些少個衰佬！ 李澤楷俾面派對 習大大與侵侵在佛羅里達州Mar-a-Lago莊園會晤，在背後安排的美國國安會亞洲事務資深主任——Matt Pottinger（博明）在香港有唔少足跡，在他加入《亞洲華爾街日報》做記者之初，已一顯其建立人際網絡的高超手腕，當時正值李澤楷收購香港電訊後科網股熱潮爆破，電盈股價跌到四腳朝天，有乃父之風的Richard Li深懂與洋人打交道之藝術，小宗猶記得，Matt Pottinger一支公居於灣仔皇后大道東樂滿大廈數百呎單位，有次搞天台party廣邀記者朋友參加，Richard Li竟然也是賓客之一，好平民化咁跟在場賓客摸酒杯底，當時記者都八卦問：「嘩，乜李澤楷咁俾面阿Matt？」所謂十年人事幾番新，Matt由記者去到阿富汗當兵打仗再成為美國總統智囊，今日回帶，真係邊個俾面邊個都未知！

有傳言說樂視在賣地賣樓？賈躍亭這樣回應

今天樂視網召開了2016年度業績說明會。有投資人提問，樂視資金緊張，有傳言說樂視在賣地賣樓，是真的嗎?董事長、總經理賈躍亭對此回答道：非上市公司資金相對較為緊張，會視實際情況對個別資產進行合理安排，包括用以融資或者直接變現。

此外，針對為何樂視在外部融到了那麽多資金，仍然缺錢的問題，樂視回複稱，樂視的非上市體系主要承載了樂視生態中創新性業務的培育和孵化，大部分業務在開展早期需要不斷的投入才能得以更好的成長，所以融得的資金都用在了業務的發展當中。

2016年樂視網實現全年營收219.5億元，同比增長68.64%。歸屬上市公司股東的凈利潤5.55億元，同比減少3.19%。

2017年1月份，樂視網通過引入戰略投資者的形式融資約168億元。不過，伴隨著這個融資，樂視資金鏈問題仍然層出不窮，尤其是今年3、4月份易到的資金問題，導致了樂視、易到與周航的口水戰。

以下是部分問答實錄：

問：賈總，作為一名資深的樂迷，能否解釋下，為什麽樂視從外部融了那麽多資金，還會那麽缺錢?

答：尊敬的投資者您好，樂視的非上市體系主要承載了樂視生態中創新性業務的培育和孵化，大部分業務在開展早期需要不斷的投入才能得以更好的成長，所以融得的資金都用在了業務的發展當中。

問：請問賈總2017年有沒有個人增持樂視網的打算?

答：尊敬的投資者您好，該事項請以公司正式發布的公告為準，謝謝。

問：賈總您好，目前停盤是由於什麽原因呢，和股權質押有很大的關系吧。另外關於樂視汽車方面，貴公司有什麽下一步的計劃和成果

答：尊敬的投資者您好，公司目前停牌主要是在對樂視影業的資產註入事宜，進行關鍵的評估以及投資人溝通工作，待相關工作完成之後，公司將及時發布公告並申請複牌。 關於樂視汽車的事宜，並不是今天我們上市公司業績說明會的重點，請您後續關註樂視汽車方面的相關發布。

問：董秘你好，公司何時開股東大會確定送轉方案？

答：尊敬的投資者您好，公司會在近日發布2016年度股東大會的通知，屆時請您關註具體信息。謝謝!

問：請問為什麽第一份2016年年報中會出現“666666”?

答：尊敬的投資者您好，出現這樣的問題，實屬我們的工作失誤，年報的撰寫和校對工作均不夠嚴謹。在發現相關問題後，公司已經第一時間對相關責任人包括我本人進行了處罰，我們將吸取教訓，積極改正。

問：請問公司何時開盤?謝謝。

答：投資者您好，公司因籌劃重大資產重組事項停牌，截至目前，公司與重組相關方及獨立財務顧問、審計、評估、法律顧問等中介機構積極推進本次重組的工作，重組方案公布後及時刊登相關公告並申請公司股票複牌。請及時關註公司公告動態!

問：好，關聯公司應收款的增加，是否被樂視控股調用?

答：投資者您好，關聯公司應收款的增加主要為經營性應收增加，期後關聯方回款也在合理的賬期內進行回款，不存在被樂視控股調用情形，感謝您的關註。

問：百年老店都是用信譽打造的，對客戶童叟無欺，認真服務。對合作夥伴和供應商應該合作雙贏，對競爭對手應該尊重合理競爭。現在經常能聽到樂視用戶得不到應有的售後服務，拿了供應商的產品而不履行付款義務，糾紛不斷。樂視硬件虧錢銷售擠壓競爭對手，雖然前兩年用了很少的錢辦了很多事發展很快，那都是欠了很多外債負債經營的結果。希望樂視能認真反思，盡快降低負債率，讓用戶用你的產品舒心，讓供應商給你供貨放心，讓股東睡覺安心。

答：尊敬的投資者您好，您所反映的情況，我們非常重視，相關問題我們也在深刻反思，更重要的是做出積極的調整和應對，感謝您的建議，我們不僅相關采納，而且通過實際行動來證明!

問：去年11月份股東大會您曾提到，由於遊戲收入毛利高收入增速快，會像樂視影業一樣裝入上市公司。請問今年是否執行?

答：尊敬的投資者您好，相關的戰略目標和方向肯定不會發生變化，但是具體的實施時間，要結合標的本身情況、市場情況以及監管政策等多種因素綜合判斷。謝謝。

問：對於降低您在樂視網97%的股權質押到50%左右，將會有哪些舉措，是否會在二級市場增持樂視網股票?

答：尊敬的投資者您好，對於降低我本人的股權質押率，一直在進行，相關的動作多少會受到市場波動等影響，但是並不會改變這一目標。

問：請問公司有無通過發行公司債券等形式進行募資的計劃?有無設立並購基金收購標的的計劃？

答：投資者您好，為了滿足公司長期發展的資金需求，公司不斷拓展融資渠道，公司不排除任何合法合規的募資方式，包括股權融資和債權融資等，始終促進公司快速穩定發展!同時需要特別說明的是，公司目前正在推進的有擬發行規模不超過人民幣30億元(含30億元)的公司債券，以及已經設立了深圳市樂視鑫根並購基金。感謝您的關註!

問：關於樂視美國，由於取消了的EcoPass服務，轉而提供樂視超級影視會員服務，是否意味著以後樂視美國的會員收益計入上市公司？

答：尊敬的投資者您好，相關收入的確認均會按照相應的協議約定進行，保證公平公允。

問：請問賈總，樂視致新2016年除硬件外的大屏生態收入是多少?我們知道梁軍總說未來三年大屏生態收入要達200億元，除硬件外。

答：尊敬的投資者您好，相關的財務數據信息，請您關註公司後續發布的定期報告細項，之前公司硬件外的大屏生態收入體量相對較小，在定期報告中公司尚未將其進行單獨列示，後續公司會根據相關財務數據的重要性進行單獨列示。謝謝。

問：請問賈總，易到司機提現的問題公司將如何籌集資金解決?是否只會解決北京地區的司機提現問題?另外有傳聞樂視正在謀求出售易到股權，是否屬實?

答：尊敬的投資者您好，相關非上市公司的問題並不在本次業績交流會的範疇，關於易到的問題也請您隨時關註易到的官方發聲。謝謝。

問：2017一季度銷售費用大幅增長至8億多，是什麽情況?第二季度還會如此嗎？

答：投資者您好，銷售費用的增長主要是隨著公司業務發展，人員增加，人員工資、辦公及會議費增加，智能終端銷售業務發展使得物流及售後費用增加所致。 未來公司會對費用進行優化，相信費用的增長會得到一定的控制，感謝您的關註!

問：在未來一年里如何解決應收賬款和應付賬款的問題？謝謝！

答：投資者您好!公司將加強運營管理，力求應收賬款和應付賬款均保持在與業務規模和公司實際情況相符的水平!

問：賈總您好!請問截止目前樂視網有多少付費會員? 單個付費會員價值多少? 謝謝!

答：尊敬的投資者您好，相關具體數據信息，公司會在後續的定期報告或者臨時公告中進行披露，請您屆時關註，謝謝。

問：和關聯公司幾十億的應收款，什麽時候能還?

答：投資者您好，和關聯公司的應收款，期後關聯方都在約定的賬期內正常回款，感謝您的關註!

問：公司承諾發布2016年年報的時候發布修訂後的樂視影業並購預案，結果又推遲。公司怎麽這麽不講誠信?我們都有資金使用的問題，麻煩管理層重視並盡快複牌。

答：投資者您好!公司2016年度報告已於2017年4月20日披露，而本次重大資產重組事項的相關工作尚未全部完成，相關審計評估工作正在推進過程中，標的資產預估值預計將會發生下調，但具體金額尚未最終確定。調整後的重組方案仍需與交易對方進一步溝通及確認。公司將在相關事項確定後召開董事會審議本次重組事項，披露本次重大資產重組預案或報告書，並按照重大資產重組流程經深圳證券交易所審核後複牌。您所提到的現實問題我們也非常關註，我們將盡一切努力盡快推進相關工作。請及時關註公司公告動態!謝謝。

問：一年多來樂視網動輒停牌很久，嚴重影響了資金使用，嚴重影響生活，麻煩公司管理層統籌考慮對投資者影響，盡快複牌，謝謝!

答：投資者您好：首先對由於停牌給您帶來的困擾表示歉意，為了保護廣大投資者權益，按照相關法律法規的要求，公司在籌劃相應事項時必須進行停牌，請您理解，對您的理解我們深表感謝!您所提到的現實問題我們也非常關註，我們將盡一切努力盡快推進相關工作。請及時關註公司公告動態!謝謝。

問：請問楊總監，一季報中現金流巨量減少對公司後續經營有什麽影響，公司準備從哪些方面扭轉這一現象。

答：投資者您好，一季度現金流減少主要是公司一季度為對“4.14”活動備貨以及優化供應鏈合作關系，階段內加大資金支付所致，後續會通過銷售的實現回收該部分款項，感謝您的關註!

問：公司給客戶的賬期是多久

答：投資者您好，公司客戶的賬期，會根據公司不同的業務類型以及客戶的信用評級制定合理的賬期，感謝您的關註!

問：對應付賬款和應收賬款公司有何應對措施?

答：投資者您好!公司將加強運營管理，力求應收賬款和應付賬款均保持在與業務規模和公司實際情況相符的水平!

問：關於公司的股價下跌所引起的連鎖反應，是否有進一步的增持計劃，因為在15年你減持後，曾承諾將會買回來，現在這個時機，是不是個好的時間點，即股份便宜又起穩定作用，還是根本因為沒有多余資金，沒有計劃，如果有，請問計劃運用多少資金?

答：投資者您好，2016年11月11日，公司收到公司高級管理人員及核心骨幹人員共計約10人的通知，基於對公司未來發展前景的信心以及對目前股票價值的合理判斷，計劃在計劃在未來六個月內(自2016年11月11日起至2017年5月10日止)，通過深圳證券交易所交易系統允許的方式(包括但不限於集中競價和大宗交易)增持公司股份，增持總金額不低於3億元人民幣。本次高管增持是一個時間段內的計劃，需要根據參加的高管個人資金籌備情況等做以安排，公司會按照計劃及時積極推進，請關註我們的公告。謝謝對公司一直的支持和理解!!

問：請問賈總，能否透露下樂視汽車和易到用車的融資進展

答：尊敬的投資者您好，相關非上市公司的問題並不在本次業績交流會的範疇，關於易到以及汽車的融資一直在順利的推進當中，相關問題也請您隨時關註他們各自的官方發聲。謝謝。

問：你好，賈總，現在公司面對現金流危機及信任危機，後續是否有進一步砍掉負擔業務的打算?

答：尊敬的投資者您好，公司會對相關問題的發生進行了深刻的反思和總結經驗教訓，將合理的適當調整策略，以保證整個樂視生態的發展更加健康和穩健，給廣大投資人以更好的回報。謝謝。

問：我是易到的司機，幹了3年了，錢已經兩個月提不出來了，都是血汗錢啊，請問易到有什麽問題嗎?傳聞易到將會融資，請問何時能有結果

答：尊敬的投資者您好，相關非上市公司的問題並不在本次業績交流會的範疇，關於易到的問題也請您隨時關註易到的官方發聲。謝謝。

問：賈總，您怎麽看最近周航和易到樂視的爭執?您會放棄易到控制權嗎?

答：尊敬的投資者您好，相關非上市公司的問題並不在本次業績交流會的範疇，此前的紛爭已經逐漸平息，近期易到將集中解決經營中發生的階段性問題，公司整體運營情況正在逐步好轉，關於易到的問題也請您隨時關註易到的官方發聲。謝謝。

問：樂視資金緊張，有傳言說樂視在賣地賣樓，是真的嗎?

答：尊敬的投資者您好，非上市公司資金相對較為緊張，會視實際情況對個別資產進行合理安排，包括用以融資或者直接變現，具體情況請您以官方發布信息為準，謝謝。

問：關於樂視影業裝入上市公司的事項，現在進展如何?預計什麽時候可以完成?目前重組進展中遇到了些什麽問題?公司如何解決?

答：投資者您好!目前本次重大資產重組事項的相關工作尚未全部完成，相關審計評估工作正在推進過程中，標的資產預估值預計將會發生下調，但具體金額尚未最終確定。調整後的重組方案仍需與交易對方進一步溝通及確認。公司將在相關事項確定後召開董事會審議本次重組事項，披露本次重大資產重組預案或報告書，並按照重大資產重組流程經深圳證券交易所審核後複牌。相關各方將盡一切努力盡快推進相關工作。請及時關註公司公告動態!謝謝。

問：請問更改公司銷售模式是處於什麽考量?現在報表中劇增的高額應收賬款讓我們對報表可信度產生很大疑問

答：隨著樂視生態體系的進一步發展與完善，樂視生態產品更加豐富多元化，同時，隨著樂視品牌效應的樹立，樂視商城、樂帕經營規模日益增大，除了超級電視、樂視盒子，還承載了關聯方產品如樂視超級手機、酷派手機、樂視體育周邊產品等諸多產品，樂視商城、樂帕公司已成為承載整個樂視生態產品的網絡營銷平臺。基於對其未來發展戰略的考慮，決定由專門的團隊在生態體系內進行服務，以此更好的服務於整個樂視生態。 與關聯方的關聯交易遵循客觀公平、平等自願、互惠互利的原則，關聯交易價格參考與第三方交易的價格，並依據市場價格由雙方協商確定，並根據市場變動及時對關聯交易價格做相應調整。並給予關聯方一定的賬期，對於期末時點的的關聯方款項期後關聯方都在約定的期限內進行了結算，感謝您的關註。

問：請問賈躍亭先生，能否給個明確回應，樂視現在的資金鏈的真實情況是什麽?

答：投資者您好!公司處於快速發展時期，與處於同期發展階段的公司對資金的需求是類似的，需要大量的營運資金，是正常的業務發展需求導致。公司通過引入戰略投資者和其他投資者，同時運用多種合規籌資方式，使得上市公司資金更加充沛，儲備了資金資源，非上市體系部分公司的資金緊張問題也在快速的解決當中。感謝您的關註。

問：什麽時候資金壓力會緩解?

答：公司通過引入戰略投資者和其他投資者，同時運用多種合規籌資方式，目前使得上市公司資金更加充沛，儲備了資金資源，非上市體系部分公司的資金緊張問題也在快速的解決當中。感謝您的關註。

問：賈總你好，請問你的股權抵押平倉線是多少?

答：投資者您好!賈總目前的股權質押基本處於安全位置，特別是融創中國進入時明確要求，賈總還將持續降低質押率，增大安全邊際。

問：對應付賬款和應收賬款公司在未來一年內有什麽應對措施?

答：投資者您好!公司將加強運營管理，力求應收賬款和應付賬款均保持在與業務規模和公司實際情況相符的水平!

問：請問樂視影業的重組方案未確定為什麽要停牌?為什麽久拖不決，辦事效率不高?

答：投資者您好!目前本次重大資產重組事項的相關工作尚未全部完成，相關審計評估工作正在推進過程中，標的資產預估值預計將會發生下調，但具體金額尚未最終確定。調整後的重組方案仍需與交易對方進一步溝通及確認。公司將在相關事項確定後召開董事會審議本次重組事項，披露本次重大資產重組預案或報告書，並按照重大資產重組流程經深圳證券交易所審核後複牌。相關各方將盡一切努力盡快推進相關工作。請及時關註公司公告動態!謝謝。

問：賈總，對於整個樂視遇到的資金困難，有沒有解決的時間表，您預計什麽時候將能夠完全度過這次震蕩?

答：投資者您好!公司處於快速發展時期，與處於同期發展階段的公司對資金的需求是類似的，需要大量的營運資金，是正常的業務發展需求導致。公司通過引入戰略投資者和其他投資者，同時運用多種合規籌資方式，目前使得上市公司資金更加充沛，儲備了資金資源，非上市體系部分公司的資金緊張問題也在快速的解決當中。感謝您的關註。

問：為何公司2016年四季度收銷售與提供服務產生的現金流入非常低，僅有收入的一半，遠低於前幾季度的水平

答：2016年公司為了拓展業務銷售渠道加大了調整了電視的業務銷售模式。逐步加大了有賬期的電視業務銷售渠道。因業務調整是在逐步展開，所以現金流與收入的對比關系在第四季度呈現出較大變動。業務模式目前在第四季度已經調整完成，如無其他重要因素影響，未來銷售商品現金流入與收入的對比關系將保持平穩。

問：截至去年底，樂視網已歸還20.68億元給賈躍亭。目前，樂視網是否有向賈躍亭先生再次借款，若有額度多少?

答：投資者您好，由於大股東承諾無償借款上市公司使用，但根據相關規定此部分借款上市公司仍然要計提利息並計入權益，上市公司將根據公司運營資金需求綜合考量是否借款以最大限度的降低對公司利潤的影響，感謝您的關註。

問：借給樂視20億的資金，後續是否還會繼續無償借與樂視網

答：投資者您好，後續上市公司將根據公司運營資金需求綜合考量是否借款，以最大限度的降低對公司利潤的影響(由於大股東承諾無償借款上市公司使用，但根據相關規定此部分借款上市公司仍然要計提利息並計入權益)，感謝您的關註。

問：請問樂視集團欠供應商的貨款是否真正透明，有多少金額，預計何時，以何種方式支付完成?

答：投資者您好，上市體系外公司供應商欠款，將根據上市外體系公司與供應商之間達成的還款協議、還款節奏進行償還，感謝您的關註。

問：非標報告，發自內心想問有沒有通過關聯交易做虛假收入，誇大收入，欺騙投資者的行為? 希望能得到回複。夠坦蕩可以回複解決大家疑惑。默認是種很可怕的態度。

答：投資者您好，審計報告的強調問題主要是關於關聯方應收款，公司在實際經營中並不存在您提到的欺騙投資者的行為。感謝您的關註。

問：為何應收賬款的增長如此迅速

答：投資者您好，應收賬款增長主要是銷售收入增加導致應收款規模相應增加。感謝您的關註。

天價賣地後 贏家解答樓市10個怎辦

1 : GS(14)@2010-08-30 21:39:08

2010-8-21 iM  

香港樓價算不算貴？按里昂計算，一個500呎住宅的樓價，是港人平均個人15年的工資收入，以家庭儲蓄率三成計，置業者要46年才能清還全數按揭貸款！這個比率已逼近1997年水平，一旦利率掉頭上升，樓市就會受壓。

有見及此，財政司司長曾俊華上周毅然宣布「三招十四式」打壓樓市的措施，希望打擊炒樓、遏抑樓價，可是新招「有效期」只維持3天，長實（00001）周二（17日）以76.1億元投得何文田及紅磡兩幅地皮後，樓價應聲推高，政府即時陷入尷尬局面。

沒料到發展商一招高價搶地，效力尤勝政府，那麼現在是否應該入市，本刊今期邀請「賺錢之神」邱永漢、瑞銀亞洲地產及休閒產業主管王震宇、香港大學房地產及建設系教授鄒廣榮及「摸王」黎汝遠為讀者論盡樓市。

買樓？賣樓？收租？到底應該點做？4位專家將指點迷津，教你10個怎麼辦。此外，本刊更請來中文大學酒店及旅遊管理學院會計與財務高級講師李兆波及恒生投資服務首席分析員溫灼培教授資產重新配置方法，投資者務必緊捉「攻守策略完全版」，好作部署。

本港樓價「愈壓愈高」，政府惟有在4個月內兩次出招為樓市降溫，先有4月的「九招十二式」，復有8月的「三招十四式」，突擊推出「組合拳」，以壓樓市。

「三招十四式」推出後，上周末不論一手及二手樓市的銷情隨即急轉直下。以銷售樓花為主的一手市場，成交急跌近七成，二手樓市交投量亦跌逾兩成。及至周二（17日）近4年未能在賣地場上奪地的長實以76.1億元，一舉奪得何文田亞皆老街及紅磡灣紅鸞道兩幅住宅地。不少業主即時由觀望變為積極，當中紅磡區更有三成業主在賣地後反價，有些甚至封盤，可見新措施的成效只屬短暫。

有「摸王」之稱的資深投資者黎汝遠說仍將繼續「摸貨」。他表示： 「我仍會繼續『摸』，總之，不理白貓黑貓，最緊要有錢賺，無論是寫字樓、住宅、豪宅，只要有水位就會繼續『摸』。」

黎汝遠這位實際用家看好後市，「賺錢之神」邱永漢都認為：「目前買樓自住尚可。」但補上一句：「投資則不宜！」

投資物業甚為有道的香港大學房地產及建設系教授鄒廣榮則認為：「若看中某單位，又可以負擔得來都可以考慮，但今時今日的負擔能力要計埋如果息口升多2厘，係咪負擔得起，但唔建議買新樓。」不說不知，這位學者的投資成績原來相當彪炳，他不單止成功在1997年樓市爆破前出貨，亦在2003年沙氏低潮時買入貝沙灣物業，正因為他眼光準確加上對市場了解甚深，故本刊請他分析後市應是最合適的人選。

樂觀預測今明年升三成

鄒教授指：「在長債息口偏低下，樓價得到支持，問題是長息會否突然飈升？雖然短期看不到，但仍要留心。至於年底前樓市仍有力向上嗎？我覺得唔會再升好多，由現在到年尾，樓價最大機會維持現時水平。」

另外，有地產界「大好友」之稱的瑞銀亞洲地產及休閒產業主管王震宇仍然看好後市。他認為：「在資金充裕、持續低息的環境及供應有限下，今、明年樓市整體會有35%的升幅。」

縱合以上4位專家之言，他們都認為在超低息的環境下，樓價短期波動，長綫難大跌，那麼現在仍該入市嗎？何時為最佳的入市時機，可謂人言言殊，今期本刊嘗試以問答形式，羅列讀者最想知道的10條問題及答案，讓讀者自行判斷該採取「攻」還是「守」的策略。

Q1.政府剛出招，但兩幅地皮拍賣卻反應超乎理想，該如何解讀？

瑞銀亞洲地產及休閒產業主管王震宇：可能市場普遍估計紅磡地皮只能建類似「海濱南岸」的住宅，但事實上該地皮有條件建成「凱旋門」這類豪宅，所以這除了是市場「計錯數」外，也反映地產商看好後市。

我不認同地皮拍賣錄得佳績反映政府出招無效，相反政府推出的新招可提高一手市場的透明度，令買家更受保護，加上土地供應增加亦可增加未來樓宇供應，以及減低銀行信貸及槓桿等，都是制止樓市泡沫的好方法。

資深投資者、「摸王」黎汝遠：不可說新招沒成效，打針都不會即時見效，要俾時間慢慢消化，賣地只是短暫，政府政策是長久的。政府着力增加土地供應，向銀行埋手，印花稅要即刻俾，三樣政策已很足夠，因為地產市場不可能落太強的藥，太強的話，地產就會死。

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Q2.「三招十四式」那一招最有效？

瑞銀亞洲地產及休閒產業主管王震宇：增加土地供應，因為供應不足才是癥結所在。政府不應該因市場反應熱烈而令土地供應更缺乏，真正運作良好的市場是，若市場有大量需求，你應不停供應，俗一點說是「餵到佢滯」，而不是「唔俾佢食」。

其他招式如收緊按揭則對壓低樓價沒有幫助，因為這只能減慢上升速度，不能改變樓價上升的方向。供應夠多的話，甚麼升跌方向都能改變，如明天香港推出10萬個單位，你看樓價會不會跌？就算之後要付七成首期，都仍有人能夠負擔，所以（收緊按揭）作用不大。

香港大學房地產及建設系教授鄒廣榮：研究將工業用地及政府用地改作住宅用途最有效，因為這樣才可以增加土地供應，特別是現時在市區很難找到新的土地供應。雖然這個措施大家講得最少，但我覺得是最重要的一個。

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Q3.「三招十四式」後，你認為政府會否再出招？

瑞銀亞洲地產及休閒產業主管王震宇：政府的職責不是令樓價上升或下跌，她只是提供一個有效的經營環境及市場結構，市場向上你只可提醒人小心，但若做得太多就會變成干預市場。現時政府仍是極之理智，很值得讚許。

至於會否有新招？就要視乎樓市往後的升勢。回顧九十年代政府推出打壓樓市的歷史，可預計政府未來還會出甚麼招數，譬如五成按揭可能會再次出現。未來政府將以控制銀行風險為主，而不是以控制樓價高低為目標，因這已是干預市場。

資深投資者、「摸王」黎汝遠：在現在低息環境下，甚麼招都不太管用，但要知道，低息不會持久，政府有做嘢好過無。會否推新招？需要時間睇睇。

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Q4.現在是否買樓收租的時候？

瑞銀亞洲地產及休閒產業主管王震宇：假設未來最少加息2厘，現時的租金回報在加息後仍是正回報的話，加息的風險就不大。租金回報率有3厘或以上都是健康，整體來說租金回報看不到有大跌的可能，但長遠仍要看息口走勢，因為這是最大的變數。

香港大學房地產及建設系教授鄒廣榮：買樓收租不是好投資，回報率只得2厘，但手續甚為煩瑣，因你不知租客是甚麼人，可能成日煩着你投訴這個壞那個壞，又成日不交租，而且一個單位可能有所謂的Asset Specific Risk（資產特有風險），例如有租客自殺或者煤氣爆炸等意外。

如果你投資一個物業組合，如房地產信託（REITs），這個風險就分散咗，亦有專人同你打理。唔係話REITs一定係很好的投資，但相對買樓收租，佢有流動性、息又高、唔使煩，點解仲要買樓呢？相對來說，扣完手續費用等支出，就算你講冠君（02778）、領匯（00823）、越秀房託（00405）等，都有5、6厘息，去邊度搵？

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Q5.未來影響樓價下跌的因素是甚麼？

資深投資者、「摸王」黎汝遠：主要有3點：第一、息口上調，息口不可能長期維持在偏低水平；第二、歐、美等外圍經濟環境變差，如有另一個債務危機出現。一旦外圍有事，香港樓市自當受影響，所以大家千萬別太樂觀，香港人都經歷過1997年的痛苦，都會有所警惕，不會去得太盡。第三、最緊要是政府計供樓負擔比率那條數，第二季達41.5%已經影響民生。

香港大學房地產及建設系教授鄒廣榮：主要是美國10年期長債息率回升，以及中國經濟發展會否有阻滯這兩大因素。現時你看美國長債息率仍處於一個歷史的低位，但能否持續低息？一定唔會，長息咁低的環境不可能維持太久，掉頭升時，樓價一定會跌。

現時外來資金多了，已唔完全係香港經濟問題影響樓價，如內地有緊縮政策，或者內地經濟開始唔可以高速增長，有錢人少咗，或內地借貸高的人要將錢調回去拯救生意，梗係會先放棄一些暫時無用的。他們要丟貨時可以丟得狠過用家好多，因為這些只是額外的東西。

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Q6.內地調控政策對本港樓市影響有多大？

資深投資者、「摸王」黎汝遠：今次情況與1997年不盡相同，棋局已更新，圖畫亦有不同，因此即使內地收緊信貸，對本港的樓市影響不會太大。你看，今天不少內地公司在港上市，由於政策透明度很高，我們看到很多樓是內地上市公司買的，現在公司都賺大錢，他們咁多董事，一間公司買十間、八間有何出奇？

香港大學房地產及建設系教授鄒廣榮：本港樓市多了不穩定因素，內地買家參與的比例愈來愈大，而他們的資金比較飄忽，好似「來無蹤、去無影」咁。如果內地進一步推出一些緊縮政策，或者當經濟增長拖慢時，香港樓市亦受影響。

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Q7.現在仍可上車嗎？

資深投資者、「摸王」黎汝遠：優質的中價樓以至豪宅仍會繼續升，靚的二手樓盤至年底前，仍有機會升5%至10%，所以若選中靚樓，而又有能力負擔，是可以上車。買樓暫時不會輸，已封蝕本門。要上車可揀200萬元以下的細價樓，區區都有，如灣仔、北角等。

香港大學房地產及建設系教授鄒廣榮：現時可以觀望一下，如果樓價再升10%、20%就唔使驚，但再升多20%同跌20%邊個機會大些呢？我覺得後者機會大點，尤其是長綫而言。如果你覺得單位好符合要求，買貴10%、20%無所謂，因為長住的話，攤開計數，你所增加的支出很少，但慳咗好多時間四處睇樓。作為用家真是不需要去捕捉樓市底部，好似2003年的樓市低潮，好多年都唔會出現一次，無謂等這些機會出現時先去買。

如果你是用家置業，我不建議你買樓花或新樓，因為二手市場有比較「平」的選擇。如果撞啱一個合心水的二手單位，又在你可負擔的範圍內，都可以考慮，但唔好只計你供樓要俾幾多錢，而是要計如果（息口）升多2厘，係咪負擔得起。

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Q8.現在是時候賣樓嗎？

香港大學房地產及建設系教授鄒廣榮：若你是用家，覺得未來樓價會跌，現在可以賣咗先，不過之後要買番另外一層樓的話，第一，你可能要冒「賣咗買唔番」的風險；第二，一買一賣當中有交易費用，不單止是律師費、釐印費，搬屋都是一件好煩的事，你要執嘢，要花時間去睇樓……計及這些因素，可能要樓價跌兩成至三成，才值得你這樣做。

??如果你是用家，就唔好咁多心去嘗試抓住這個可能出現的跌幅，若作為投資者就自求多福吧。

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Q9.今年樓價會升還是跌？

瑞銀亞洲地產及休閒產業主管王震宇：由2010年初至2011年底，香港整體的樓價將會上升35%（今年1月至8月樓價已上升14%），以中原城市領先指數（CCL）作基準，當CCL升至90點的水平（截至周五為83.36點），就可能出現整固後再上的可能。

1997年中原指數約100點時，當時的利率已有9厘多，相對租金回報只有3厘多，息差是負數，但現時仍是正數。就算CCL達到100點，假設銀行加2厘息，息差也是負1厘以內；如果以香港銀行同業拆息（HIBOR）息率計算息差更是正數，所以樓價升至100點的水平是輕而易舉的事，除非政府有甚麼大動作出台。

「賺錢之神」邱永漢：樓市有一天會見頂，但不是現在。目前買樓自住尚可，但投資則不宜，香港樓價像鐵材價格一樣，忽高忽低，故作為一項財產就可以，但作為投資，難度比較高。

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Q10.復建居屋對樓市影響有多大？

瑞銀亞洲地產及休閒產業主管王震宇：居屋與私人市場太過重疊，政府過去幾年做得較「錯」的是土地供應太少。定期賣地的好處，是可由政府主導，而不是被發展商以利潤主導，政府甚至可考慮將已撥作公屋、居屋的地皮或是欲撥往公屋、居屋的地皮撥入私人市場。很多人都認為，樓價升便應該將土地用於建公屋及居屋，但其實政府應該將供應給予私人市場，令稅收增加，往後便可以補貼等方式資助欲置業的人。

香港大學房地產及建設系教授鄒廣榮：復建居屋其實唔可以推倒樓價，1997年樓價大跌，有好多因素，最主要因為土地供應增加而跌，加上外圍經濟特別差，撞正亞洲金融風暴，跟居屋完全無關。因為居屋的地都源自現有土地，即是你總共發展的地是得咁多，你割咗部分的地去建居屋，第二部分的地是少咗，即係你要增加土地供應，樓價先會跌，居屋是影響不了樓價趨勢。

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後市指標：樓債回報差距

不同時期的樓債回報差距，可反映投資者對後市的樂觀與悲觀程度，從而揭示後市去向。算式為：

樓債回報差距＝住宅租金回報率－美國10年期長債息率

若樓債回報差距處於平均值，代表投資者刻下對租金潛在升幅的預期與未來實際的升幅一致。鄒廣榮舉例指，假設現時長債息率有3厘，而租住宅租金回報率僅2 厘，則樓債回報率為負1厘。若投資者願意此刻入市，代表他覺得將來的租金升幅，很快可以抵銷目前這個相差1厘回報的損失，最終蝕頭賺尾。

一般而言，當樓債回報差距出現負數，代表投資者對後市感到樂觀，認為未來租金上升機會率高，若負數數值愈大，代表投資者愈樂觀，當投資者處於極樂觀的狀態時，反映市場已出現不理性的狀態，樓價下跌的風險會相對上升，反之亦然。

據鄒廣榮的統計研究發現，得出的樓債回報差距，與4年後的樓價升跌有密切關係。

以1997年為例，當時的樓債回報差距出現歷史上低水平負2厘後，同期的港大房產指數開始見頂回落，之後4年樓價跌幅約六成。

又以2003年為例，樓債回報差距達2厘的高位後，港大房產指數不久便見底回升，之後4年樓價升幅逾六成。

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何謂「三招十四式」？

財政司司長曾俊華於8月13日宣布「三招十四式」，推出更多措施，防範資產泡沫風險。他強調：「防止資產泡沫的決心是毋庸置疑的。」他更呼籲有意置業的市民，目前樓市急速升溫，很大程度是基於超低利率、大量流動資金和市場心理預期的「異常」情況。

然而，這些短期因素不可能長期持續，一旦流動資金回復正常、利率重返正常水平和市場心理逆轉，便會構成整體樓市下行的風險。置業者需要作好風險管理，小心考慮當市場環境回復「正常」時，自己的經濟情況能否應付。

第一招：禁止摸貨

1. 即日起禁止樓花單位以確認人方式轉售。

2. 樓花單位的買家如果取消交易，沒收的訂金倍增至交易金額的10%。

第二招：增加供應

3. 本年度勾地表內3幅位於柴灣、紅磡及粉嶺的用地，盡快公開拍賣或招標，預期可提供約540個中小型單位。

4. 2011年至2012年年度的勾地表，將增加住宅用地供應。

5. 積極考慮重推南昌站物業發展項目。

6. 約有20公頃位處工業或商貿地帶的土地，有潛質改作住宅發展用途。

7. 預留作「政府、機構或社區」用途的土地，考慮轉作住宅。

8. 研究將安達臣道、藍地及南丫島石礦場等土地，作房屋發展。

9. 研究將古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺，洪水橋及一些如邊境禁區的鄉郊地區，作住宅發展用途。

10. 啟德發展將提供約1.6萬個住宅單位。

第三招：收緊樓宇按揭

11. 金管局要求所有非自住物業、價值1,200萬元或以上物業實施六成按揭上限；樓價低於1,200萬元的物業，則沿用七成按揭上限，但實際貸款額最高不超過720萬元。

12. 借款申請人的供款與入息比率上限劃一為50%。

13. 銀行須為申請人承受利率回升的能力作壓力測試，而申請人在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%。

14. 香港按揭證券公司暫停接受超過九成按揭貸款的申請；現時九成或以下按揭貸款的貸款額上限，由1,200萬元調低至720萬元。

政、商界對復建居屋回應

行政會議召集人梁振英

建議政府「慎重考慮」應否復建居屋，讓部分未能置業的家庭，以補貼方式買樓，活化居屋二手市場。

政協常委陳永棋

絕大部分政協委員都贊成復建居屋，現時政府政策最大問題是「所有事情都一刀切」，特首曾蔭權已沒有連任包袱，「可以做應做的事」。

政協常委郭炳湘

政府應慎重考慮是否復建居屋，政府可興建質素較好，租金較高的「中產公屋」，照顧不符資格申請公屋，但又未能負擔私樓的中產人士。

中原主席施永青

建議政府在增加土地供應之餘，地產商應該興建「特殊房屋」，只供港人購買，並一生人只准購買一次，讓港人易於置業。

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買樓須知兩條數

上車？不上車？這兩條問題，恐怕不少港人都深感困惑，尤其是望見不斷上升的樓價，一方面怕現時不買，「蘇州過後冇艇搭」；另一方面又怕摸頂入市，買貴樓。鄒廣榮認為，若是買樓自住，又遇着心儀單位，入市也無妨，不過他提醒一眾準業主上車前，最後先「計掂」兩條數，才可入市︰

1. 利率壓力測試

鄒廣榮認為，現時的超低息環境長遠並不持久，一旦息口上升，供款額將增加，因此投資者入市前要了解其財政能力是否能負擔得起新的供款額。「三招十四式」下，要求銀行為投資者進行的利率壓力測試，計算利息每升2厘，借款人可承受的風險能力，鄒廣榮則提議買家在購買前也不妨先「自我審查」一番，自己進行利率壓力測試，較穩陣的買家可以計算若利率上升3厘，自己的財政能力是否能接受。

投資者可參考網上的按揭計算機（如中原地產網頁的按揭計算機，網址︰http://hk.centanet.com/mortgage/default.aspx），輸入借款額、按揭成數、利率及還款期，便可得出每月的供款金額。

2. 按揭供款佔入息比例

除了計算利率上升外，鄒廣榮指，買家還要計算其按揭供款與入息的比例，不宜超過五成。有關計法如下︰

供款負擔比率＝月薪÷每月按揭供款額

例子︰假設陳先生月入1.5萬元，希望為200萬元的單位申請七成按揭，還款期為25年。若利率為2.5厘，其每月供款額為6,280.63元，相當於其每月入息的比例為42%，低於月入的一半。

若其他數值不變，但利率上升3厘至5.5厘，則每月供款額增至8,597.22元，相當於其月入57%，多於一半，則陳先生可能要更留意息口上升，對其財政負擔會否太重。

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iM製作

5大上車訊號

1. 長期超低利率：對比1997年動輒約9厘的樓按息率，現時實際按息只有1厘至2厘，供樓成本相對較輕

2. 平均租金回報：若作投資用，現時樓宇平均租金回報約為3厘，比銀行接近零的存款息率高

3. 樓宇供應量：今年約為1萬多個，仍處較低水平，不及過去10年平均水平

4. 供樓負擔比率：第二季比率為41.5%，相比1997年約90%至100%的水平，可謂十分健康

5. 通脹重臨：預期通脹升溫，加上低利率，會迫使資金尋找出路

5大落車訊號

1. 復建居屋會令供應增加

2. 息口回升會令供樓成本增加

3. 長債回報率較租金回報高就要小心

4. 政府再推新政策，例如1997年政府推出「八萬五」令市場信心動搖

5. 一手樓劈價開售，價格若與同區二手樓售價相距不大，可能表示發展商看淡後市

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200萬以下上車盤大搜查

港府收緊樓宇按揭新招，會否令市民上車更難？無論上車是否日趨困難，打算結婚的新人們還是要拼命儲錢。本來，準業主買樓最高可做九成半按揭，即是一個 200萬元的上車盤，只須投入10多萬元，但在新措施下，做業主的成本增加，按揭成數由最高95%降為90%，換言之，置業者就要多儲一倍資金，即要儲夠 20多萬元，才可「上車」。若打算組織二人家庭，除要儲夠首期上車外，結婚費用動輒20萬至30萬元，準新人們今時今日起碼要儲夠50萬至60萬元才可以築愛巢。

不過長遠來說，樓價相信有升無跌，加上超低息環境持續，供樓負擔不至於太吃力，所以仍有不少人「漏夜趕科場」；近日賣地成績理想，各區二手交投似未受新招打遏依舊活躍，而以200萬元以下的上車盤，反應最理想。

據本刊綜合地產代理的資料，10大上車屋苑中，以位於九龍灣的得寶花園及淘大花園最搶手。目前兩屋苑200萬元以下的細單位仍有不少選擇。

新界區方面，沙田、荃灣區仍有不少「上車筍盤」，本刊綜合業界意見，為讀者提供4個上車盤作參考。

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恒基低價誘粉嶺村民賣地

1 : GS(14)@2010-11-14 14:12:34

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14659881
【本報訊】菜園村收地，令人關注城市規劃與鄉村生態發展。有粉嶺居民及志願機構舉辦導賞遊，帶領市民遊走都市外真正心曠神怡的綠油油土地，並於今日下午 2時半舉辦「土地呼吸」音樂會，邀請市民入村聽故事，品嚐自家製食物。
馬屎埔村辦音樂會

粉嶺馬屎埔村現剩餘約 200戶居民，近 80歲的梁婆婆住在馬屎埔村約 50年，當年死慳死抵以 20,000多元買下 7,000平方呎地，並先後建了七間屋讓子女和孫兒一同居住。她說近兩、三年，恒基兆業地產開始在馬屎埔村買地，有數個職員不停上門及以電話游說她賣地，指政府收地出價低，賣給地產商更好，每平方呎可得 600元。梁婆婆堅決拒絕，表示多年來辛辛苦苦在這片土地建立的一切，每樣都有深刻感情，又指地產商出手低，她說：「賣晒啲地都係得 400幾萬，我有五個仔女、九個孫，家 400幾萬去邊買咁大地方？」
路德會社會服務處中心主任胡偉雄表示，地產商以發展名義破壞珍貴的生態資源，甚至以賤價游說村民賣屋。有小型地產商兩年前開始游說馬屎埔村村民賣地，後來發現大部份土地最終變成恒基擁有。

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賣地賣到要走路

1 : GS(14)@2011-06-12 14:52:52

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15334460
指綠化土地買賣合同造假

「和解」後半年，源豐公司突然聲稱溫壽安當年的綠化土地買賣合同造假，然後跳過龍崗經偵局，越級到深圳市刑偵局報案；案件發還龍崗檢察院調查時，據悉廖志強曾動員過百人到檢察院「施加壓力」；檢察院去年 6月發出拘捕令，拘捕溫壽安及鍾繼華。
溫壽安的兒子向本報表示，父親現在「逃亡」中，所以龍崗法院本月 20日進行的審訊只有鍾繼華一個被告，起訴罪名是詐騙；如鍾被入罪，其父亦無可倖免，最高可判處無期徒刑。他擔心廖志強在內地有權有勢，人脈又廣，進行審訊期間會遇到不公平對待，「真係好擔心，我家嘅正職變咗係為案件東奔西走」。

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C觀點 - 施永青 政府「賤價」賣地會益發展商？ (2012年02月13日)

1 : GS(14)@2012-02-13 23:53:25

http://www.am730.com.hk/article.php?article=92075

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