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今年賣地預估超3.8萬億，優質地塊依然搶手

去年一、二線城市土地市場維持了較高熱度，帶動當年全國土地出讓收入上漲至3.74萬億元。今年官方預估此項收入有望再增加1000億元，至3.85萬億元左右。

2016年全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同比增長15.1%，雖然未能超過4萬億元，但也已是歷史第三高位，僅次於2013年和2014年。加上2016年數據，自1999年至今，全國土地出讓收入總額已經突破31萬億元。

創新手段進行調控

財政部近日在《關於2016年中央和地方預算執行情況與2017年中央和地方預算草案的報告》中預計，2017年全國國有土地使用權出讓收入38568.62億元，增長4.3%。

今年前兩個月的市場表現，也證明官方對全年的預估有一定的支撐。

財政部近日發布的“2017年1~2月財政收支情況”顯示，今年1~2月累計，全國國有土地使用權出讓收入6196億元，同比增長36.1%。

這顯示，與去年同期的零增幅相比，2017年土地市場出現了“開門紅”。

非官方機構——中國指數研究院“中國300城市土地市場交易情報(2017年2月)”也顯示，今年2月份全國300個城市土地出讓金總額為2141億元，同比增加63%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為1763億元，同比增加96%。

中原地產首席分析師張大偉對第一財經記者介紹，據中原地產研究中心統計數據，截至2017年3月20日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5176.7億元，與2016年同期的3280.45億元相比上漲了58%。從全國看，武漢等17個城市土地出讓金兩個多月來超過百億元。

作為房地產的重要成本之一，土地價格的高低會影響外界對未來房價的預期。為了調控一、二線城市過熱的房地產市場，不少城市自去年四季度以來接連出臺調控政策，其中之一就是要穩定土地市場的價格預期。

在土地供應環節，目前有不少城市靈活設置競買規則，通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價，防止異常高價地塊擾亂市場預期。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松近日在接受《中國國土資源報》采訪時表示，目前很多地方在嘗試用創新招拍掛方式的手段進行調控，形成了多種多樣的招拍掛方式。“這些政策本意都是好的，在解決招拍掛固定、單一的規則無法與調控目標的靈活性、多樣性銜接的問題，穩定市場上的地價信號，避免一些異常的價格信號擾動市場預期進而影響到房價方面，起到了一定的作用。”

分城施策穩定市場

趙松透露，從國家統計局公布的房價數據和國土資源部監測的地價數據來看，一二線城市房價、地價漲幅正在回穩，甚至個別城市出現了負增長。

張大偉也表示，從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調，在一系列約束性政策下，地王數量有所減少。2017年春節後，全國出讓10億元以上地塊合計72宗，其中溢價率超過100%的地塊只有18宗，相比之前市場有所降溫。

具體到城市之間，土地市場的表現也有所分化。雖然高溢價率地塊比例與數量減少，但部分熱點城市熱點地塊即使在調控重壓下依然拼搶明顯，南京等城市土地出讓金突破200億元。

從2017年前2個月的城市土地市場看，武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州依然是熱點區域。整體溢價率相比2016年有所降低，但部分熱點地塊依然成交較熱。

張大偉認為，房企對熱點城市依然積極搶地，包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市地價依然處於高位，即使在地方政府設置了多重調控約束政策後，部分住宅屬性地塊依然被多家企業以突破上限的價格拼搶。而部分非熱點屬性的土地出現了明顯降溫，土地市場已經出現了明顯分化。

“從未來趨勢看，2017年全國熱點城市地王數量將有明顯降低，但在銷售火爆的2016年大部分企業庫存去化較快，這種情況下，房企對熱點區域、優質屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈，房企補充土地的積極性明顯較高。”張大偉稱。

對於當前日益分化的土地市場，區別對待，分城施策成為主管部委的政策選擇。

今年全國兩會期間，國土資源部部長姜大明表示，要建立促進房地產平穩健康發展的土地供應基礎性制度。明確住宅用地本質屬性，保障居民住有所居。根據“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積”，進一步規範土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。

他表示，落實地方政府主體責任，因城因地分類施策。國家制定宏觀調控政策，各地因地制宜抓好貫徹落實。堅持去庫存與防過熱並重，對不同地方“分類指導、因城施策”，對重點城市“一城一策、靶向治理”，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少甚至暫停住宅用地供應。