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置業信箱(35)：買不買盡，借要借盡 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=18924

問：我留意了李首富的言論一段時間，有時他會對樓價很樂觀，有時又看得比較慎重。最近他說建築成本升了一倍，樓價很難跌，但是又說要有五成首期先好買樓。而家啲樓下下都四百萬起錶，都只係一房單位，咁大拿拿二百萬首期，邊度搵？

答：筆者都有觀察各大發展商的言論，但不會視之為金科玉律，只會留意其順帶提供的資料。建築費五年大升一倍，應該是離事實不遠，但是否足以推論到樓價難以下跌呢？

大家有興趣可以翻查1998-2003年的發展商年報，當時發展商都要因應市況將旗下地盤減值，例如將軍澳維景灣畔，兩大發展商要為項目減值總超過100億元之鉅，誰說發展商不會做蝕本生意？

回說五成按揭論，也可以有不同的解讀，主流的觀點是：要儲夠樓價五成的銀碼，才好去買樓，其潛台詞是借得少，就沒有那麼容易變負資產，就沒有那麼容易被銀行要求提早還款（俗稱call loan）。

負資產是經常被誤解的一種說法，比如新車一落地減值三成是約定俗成，但筆者在「香港汽車貸款巿場佔有率最大的貸款機構」的網站找到這個語句：

「高貸款額：貸款額可高達100%車價，並包括汽車首年牌費及保險費，助您輕鬆出車」

換句話說，新車一落地，就已經變成負資產，那麼財務機構會否因此而「拖車」呢？

銀行不會單單因為物業變為負資產而要求提早還款，而是會在三個月沒有收到供款的情況下，發信通知業主再不供樓或商討，將會採進一步的法律行動。

所以，筆者的解讀為：「不要購買銀碼超過手頭現金一倍的物業。」比如，有人持有150萬作為首期，那麼在現市況中，購買300萬的物業（五成按揭），會比購買500萬的物業 （七成按揭）安全。

事實上，首富最新推出的樓盤，一樣有提供八成二按的選項，那麼首富又是否言行不一呢？筆者認為，持有150萬現金，去買400萬的物業，然後去借足八成（320萬），手持70萬現金在手，更加是有攻有守，就算是短期失業，也以有一年多的供款在手。

總好過買300萬物業，然後只借五成，一點現金都不留在手中，雖然社會上主流思維，是盡量借少，盡快還錢，反而認為是「穩陣」。

愚見認為：銀行最關心的，並不是業主借幾多，幾時清還，而是借款人按時還款，為甚麼還要「整蠱」自己呢？

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大量增建居屋助年輕人置業（2014/6/19） 林本利

2014-06-19  NM
  
 

 

長策會提出在未來十年興建28.8萬間公營房屋，當中80,000間屬居屋。由於近年建築成本大增，政府官員指以往「賣一間居屋換建兩間公屋」的情況已不復見，很難再以出售居屋來補貼公屋的建屋成本。

自2009年起，本地樓價急升，即使政府三番四次出招壓抑樓價，金管局又再三收緊樓宇按揭，樓價依然未見顯著下調，繼續在高位徘徊。正如中原地產創辦人施永青所述，現時六成多的私樓單位是沒有按揭的，故此即使政府收緊樓按，或者日後加息，對這些單位的業主沒有多大影響，而這些業主也不會急於大幅割價去出售手上單位。

樓價居高不下，未「上車」的年輕人實在難以置業，只好輪候公屋，以致輪候申請逼近25萬宗，當中有近7萬宗為18至29歲單身人士的申請。由於房委會實施計分制度，不少零收入的學生一到18歲就申請公屋，以成功申請到公屋為人生目標，實在令人感到嘆息。

筆者過去一直強調，政府房屋政策與運輸和就業政策相關，政府大量興建公屋和居屋，市民成功申請入住後便不願意遷出，以免失去房屋福利。公屋及居屋的流轉性極低，大量公營房屋的居民要花費金錢和時間往返工作地點，加重交通負荷。不少打工仔為了符合申請公屋和居屋資格，故意選擇收入較低的工作，或者讓部分家庭成員暫時失業，直至成功申請入住公共房屋。

今年年初，施永青建議政府向每一位香港永久居民承諾，他們一生中都有一次機會購買一個約500呎的上車居屋，單位只能用作自住，不能出租。此類居屋可隨時轉售，不用補地價，但轉售對象必須是未曾購買過居屋的永久居民。

施老闆的構思其實類似新加坡的組屋計劃。新加坡的組屋申請認購人必須是年滿21歲的公民，且至少與另一名公民或者永久居民組成的核心家庭。組屋業主住滿五年後可以在公開市場上免補價將單位出售給公民或者永久居民，而年滿35歲的單身人士也可以在公開市場上免補價認購組屋。組屋業主轉售單位獲利後，還有權再次認購組屋，但需要支付15%至25%的利潤給建屋局。

梁振英上台後便推出「白居二」計劃，讓居屋白表申請者可免補價認購二手居屋。由於私樓供應不足，新建居屋又未「到位」，而二手居屋業主出售手上單位後又難以負擔私樓價格，故此在房屋供應不足的情況下，「白居二」計劃反而推高「上車盤」的價格，令年輕人更難入市。

現時一人家庭申請公屋的每月入息上限接近10,000元，三人家庭則接近20,000元，只要居屋價格定在較低水平，例如300呎（實用面積）售百多萬元，500呎售200多萬元，相信不少輪候公屋的申請人是有足夠能力置業，支付一成首期認購居屋。大量公屋申請人轉為申請居屋，土地資源（包括李兆基捐出的土地）改為興建居屋，將大大降低房委會的財政壓力。

日後居屋單位可免補價自由轉讓給未曾置業的永久居民，而業主轉售居屋單位後又可再入市認購居屋（把部分利潤分給房委會），將大大增加居屋的流轉性，方便市民搬遷，從而減輕交通負荷，促進就業。政府官員實應認真研究施老闆的建議。

林本利

曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://www.lampunlee.blogspot.com

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置業信箱(48)：加按買樓收租一定掂？ 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=24208

問：兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍（付3成首期，供30年，H+1.3，Cap P-2.95）自己1個上左會。現在升到約500萬左右，能加按來買多層小樓收租呢？想法是新買的小樓自住，四小龍出租，新樓用老婆名上會。

答：若以正路的思維，將物業加按，500萬可以按七成借到350萬，以讀者提供的資料，供了兩年，欠本金應減到270萬左右，大約可以借到75萬（要扣大約5-6萬駛費）。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢？按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限，400萬以上物業已經不能借到九成：

物業價格最高按揭成數
400萬港元或以下90%
(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下80% - 90%
(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元80%
(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入，75萬七成按，只可以買到230萬左右的物業；若果做二按的話，大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子，然後用妻子名義去借二按按揭，以500萬成交價計，無需要給佣金，印花稅6%是30萬，按揭保險上會，樓契連律師費5-6萬，以下就是供款計算：

出售物業得款500萬，扣除欠銀行270萬，差額是230萬，其中100萬支付二按的首期，30萬支付印花稅，樓契連律師費5-6萬，七除八扣之下，得款是94萬左右，每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續，相差的只是19萬，而所得款項所買到的物業，又是否適合讀者用作自住？一定要買多一層樓，就要另作資金投入才見穩健，還要計及未來加息之後，供款會進一步增加。

筆者以為，買樓收租是一項投資賬，要計清楚所有的開支，並且要衡量或然的風險，是否足以彌補？若約以租金收入計算，只有3%的租金回報，連買藍籌股都不如，若果期望物業增值，又會否變成紙上富貴？

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樓市低迷業績承壓 首創置業四季度加快"出貨"

來源: http://www.yicai.com/news/2014/09/4023476.html

日前，鉅大國際（01329.HK）發布公告稱，根據聯交所上市規則，其收購首創置業（02868.HK）資產事項構成公司的反收購，並被視為新上市申請人。
日

前，鉅大國際（01329.HK）發布公告稱，根據聯交所上市規則，其收購首創置業（02868.HK）資產事項構成公司的反收購，並被視為新上市申請人。

首創置業相關負責人對《第一財經日報》記者回應稱，未來，首創置業發揮鉅大國際的融資功能，並將其定位為以商業地產運營為主的平臺。而關於未來住宅業務的銷售策略，該公司稱，將聚焦重點城市剛需項目，積極定價，加速出貨，在京津等城市土地市場進行“補倉”。

註資殼公司

鉅大國際原為一家化工企業，總部與生產設施設於福建廈門。去年11月，首創置業斥資3.46億港元收購鉅大國際65.1%股權。關於收購的目的，首創置業對外稱，“為首創提供從事房地產業務開發及投資的另一平臺”。

彼時，分析人士預計，首創置業入股鉅大國際後，或將在短期內出售鉅大國際原有的化工主業，轉而註入地產物業。

今年8月18日，首創置業發布公告稱，其間接全資附屬公司僑恩將以約9.38億元，購買新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.所有的西安首創新開置業60%權益。根據公告，在僑恩有限公司完成西安首創新開置業有限公司的股權收購後，該西安項目100%股權將註入鉅大國際。

按照首創置業的計劃，西安項目將成為鉅大國際所發展的首個物業項目，是其“拓展至中國房地產市場所邁出的第一步”。

被註入首個物業項目後，鉅大國際日前再次發布公告稱，其收購首創置業資產事項構成公司的反收購，而由於註資距首創置業入股鉅大國際尚不足24個月，將被視為新上市申請人。

首創置業資本管理中心總經理秦怡接受本報記者采訪時透露，去年12月份完成對鉅大國際的收購後，首創置業開始向其註入物業項目，將其定位為以商業地產運營為主的平臺。

“商業物業要擴大規模，需要相對長期的資金支撐，首創置業希望未來充分發揮該平臺靈活高效的融資優勢。”秦怡說道。

關於鉅大國際的定位以及首創一系列資本運作的動因，盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對本報記者分析稱，H股公司如果要發行新股或發債，需經中國證監會、外管局等部門批準，審批過程複雜，而鉅大國際對於首創置業的意義，在於突破融資限制，提高現有平臺的融資效率。

另外，由於首創置業與鉅大國際都在香港上市，關於如何處理好同業競爭、區分業務，是業內頗為關心的問題。為此，據秦怡稱，首創置業劃定了西安、杭州、南京、濟南、長沙等17個城市業務範圍給鉅大集團，進行分地域運營，首創置業承諾不進入該17個城市。

積極出貨

以開發住宅為主、高檔商用物業開發為輔的首創置業，2003年在香港聯合交易所上市，今年以來，在樓市承壓的大環境下，這家以京津為大本營的國有企業也感受到了沖擊。

財報顯示，首創置業2014年的銷售目標為280億元。今年上半年，該公司累計簽約面積約73.1萬平方米，簽約金額67.7億元，截至2014年8月底，該公司簽約金額約124.9億元。

首創置業副總裁、董事會秘書胡衛民對本報記者表示，首創置業的大量存貨將安排在四季度推出，在途貨值約為140億元，另還有貨值60億元的保障房項目，他認為，首創置業仍有可能通過四季度的出貨來完成全年銷售目標。

在首創置業管理層看來，北京、上海、重慶等重點城市，明年樓市可能向好，未來首創將進一步縮減三四線城市項目投入，聚焦京津滬等主要城市。該公司在產品上的計劃是，聚焦重點城市通勤方便的“高性價比”地段，以奧特萊斯＋住宅的配置，抓住首次置業和首次改善的客群，並采取積極定價的策略，回籠更多現金用來儲備土地，為明年備貨。

根據胡衛民給出的數字，首創2014年的拿地計劃是250億元，目前已經花費的金額為140億元。

一方面，加快住宅出貨，在土地市場補倉，另一方面，首創置業也開始在融資手段上尋求突破。記者了解到，首創置業總資產負債率約為71%。關於首創置業的財務現狀，胡衛民稱，目前首創置業的融資結構中，銀行貸款占比為62%左右，境內外債融資占比為23%，其余15%是非標類融資。

除此之外，首創置業已發行了40億元永續債，這被業內解讀為“試圖通過永續債降低凈負債率”。對此，胡衛民回應稱，2013年發行的美元永續債8.375%的融資成本，遠低於10%至13%左右境內信托融資成本，與刨除隱性成本的房地產開發貸成本相近。


(編輯:李燕華)

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一大堆青年人置業問題 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/01/blog-post_13.html

今早在上班途中，聽到收音機提到一大堆有關青年人置業的問題，主要是來自訪問一些抽居屋人龍的錄音，一連聽到不少今天青年人的心聲，令止凡思潮起伏。

讓我總結一下今早所聽到的論點。

起碼有三幾位受訪者都是這樣的回應：
「這次抽居屋，抽中的話就當成是中六合彩，只是碰運氣而已，都打定輸數」

一位20多歲的受訪者這樣講：
「香港樓價高企，一定是大陸人炒高，早前有新盤出售，不到半小時就能賣掉幾百個單位，怎可能呢？香港人投資一向都很謹慎，一定是有班人在背後炒高樓價」

一位年青女士這樣講：
「當然貴啦，一個普通打工仔，要不吃不支出好多年才能買樓，今時今日的年青人根本就不可能買樓」

另一邊廂，由於青年事務委員會主席陳振彬近日有言論表示「大學生抽公屋就等於放棄自己」，所以今天在電臺解釋一下他的言論。就這個概念，不少聽眾對陳先生的言論很不滿，粉粉打電話上電臺發表。

其中一位60多歲女聽眾的發表內容大致如下：
「年青人根本無向上流機會，買樓借按揭供樓，以前我的年代多數只供10年，今時今日話要供20年30年，樓價再升，難道要供40年嗎？香港的地契一般只到2047年，沒有銀行願意做40年按揭的，整件事情都很不合理」

一口氣聽到很多論點，負能量十足，其實論點都沒有太多新意，感覺上跟傳媒在宣揚的論點大同小異，都是樓價高企、被炒高、打工仔不能買樓、不吃不支出很多年都不能買樓，唯一較新鮮及較有趣的論點是地契只到2047年，往後的都不能做按揭，這是真的嗎？

令我有點感不悅的，除了這些負能量思維充斥著大氣電波之外，還有那位陳先生說話不敢認帳，在電臺解釋時就話他當時只是引述坊間的一些言論，指「大學生抽公屋就等於放棄自己」這句話並非他所言。很明顯，陳先生是怕得罪人吧，因為他這個言論之前已經被網上瘋傳，被年青的網友們大肆批評，這讓他不得不「轉軚」，連說過的話都不敢正面承認。

真希望時下的年青人多些增長財務知識，多來這裡看文也很不錯，有關年青人置業難的概念，之前有不少文章都有討論，當中包括：
《與90後談經濟（六）》
《改變自己更好》
《財商 - 討論兩句就知底》

有關「大學生抽公屋就等於放棄自己」的概念，我的著作《不讓自己陷入中產貧窮 尋找財務自由的關鍵之路》中有關朋友「阿仁」的個案，在某程度上解釋了這為何成立。有關年青人根本買不到樓的概念，就可參考著作中有關朋友「阿輝」的個案，展示了有朋友好好計劃能畢業三年後就置業。

雖然這blog加上著作已經討論過不少財務知識，亦討論不少在社會問題之下如何自處，可惜傳媒講一句厲害過我講100句，多數人依然是充滿負能量，對傳媒的論點可謂全收貨，今天就連一些名人出來說句話不合大眾意見之後都不敢承認，實在可悲呢。

今天聽了這次收音機之後，又再一次提醒這裡的blog友並非社會上的多數人，因為這裡的普遍都懂自求多福，有不錯的財務知識，懂計劃，最重要是充滿正能量。另外，有關2047年的問題，早兩年聽過有朋友到銀行做按揭最長做到38年，這個2047年問題是否存在呢？希望大家指教。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=127184

首創置業（2868.HK）：戰略聚焦，效率提升

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1843

本帖最後由 優格 於 2015-3-31 17:47 編輯

首創置業（2868.HK）：戰略聚焦，效率提升
分析師：吳偉




投資要點

 首次覆蓋，買入評級，目標價 5.4 港元：公司通過戰略聚焦北京、天津、上海等五大城市，經營效率提升、增長速度加快，重新煥發了生機，我們預計公司 2015-2017 年每股收益分別為每股收益分別為 1.02、1.47 和 1.62 元。一方面，隨著公司 2013 年項目逐步進入結算周期，公司業績開始大幅增長，分紅回報率將保持在較高水平；另一方面，公司主要項目所在的北京、上海、天津市場房價仍有一定的上升空間；最後，隨著公司規模的進一步增加，公司從三線地產商進入二線地產商行業，估值水平將會有大幅的提升。參照同等規模企業 2015 年 5 倍的動態市盈率，50%的 NAV 折讓，公司合理的價值為 5.4 港元/股，相對於目前的股價仍有 20%的漲幅，給予公司買入評級。

 戰略聚焦：2013 年開始，公司以新的戰略規劃目標為引領，推行‘聚焦核心區域、核心業務’的土地儲備策略和物業發展策略，統一思想，經過兩年時間，取得了良好的效果。五大核心城市土地儲備占比從 2012 年年底 34%上升至 2014 年年底 55%，2014年公司剛需產品占總合同銷售額比例達到 76%。

 效率提升：除了區域聚焦於流動性較好的北京、上海、天津等城市，產品聚焦於快周轉剛需類產品，公司亦通過建立激勵機制、加快產品開發速度等其他措施來進一步提高經營效率和周轉速度。通過強有力的執行，公司存量資產周轉率從 2012 年 0.35 上升至 2014 年 0.44，上升幅度達到 25%。公司新獲取的項目從拿地到開售時間從 2012 年15 個月下降到 8.4 個月；去化率從 2012 年 58%上升至 2014 年 68%。

 重新進入增長軌道：通過提高經營效率和加大土地儲備投入，公司合同銷售額快速增
長，公司銷售重新進入到快速增長的軌道。過去三年公司合同銷售額複合增長率達到
36.5%。2015 年公司銷售目標為 350 億元，同比增長 40%。公司計劃在 2018 年合同銷
售額突破 600 億元，躋身行業前 20 名。

 風險提示：營改增導致公司稅負上升；北京市場調控政策不利於公司發展。



1、公司基本情況

1.1 公司基本情況及發展歷史

首創臵業是中國領先的大型房地產綜合營運商。公司於 2003 年 6 月 19 日在香港聯合交易所主板上市（股票代碼 HK2868），綜合實力居國內領先地位。公司控股股東首創集團(45.58%)是北京市國資委所屬的特大型國有企業集團，主要從事城市基礎設施投資與運營、房地產開發和金融服務業，是北京市最大型的企業之一。公司策略性股東為新加坡政府投資公司（GIC）(8.14%)，GIC 自 2003 年起成為公司戰略合作夥伴，堅定看好公司發展前景，長期持有公司股份，並與公司合作開發多個項目，協助公司業務快速擴張。

2014 年以來,公司以新的五年戰略規劃目標為引領，進一步聚焦傳統優勢區域和核心業務。目前，公司已經明確以住宅開發、住宅+奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體作為公司發展的三大核心業務線，聚焦北京、天津、上海、成都和重慶五大核心城市。同時，公司參與土地一級開發也增厚了公司收益。





2014 年公司實現合約銷售額 248.60 億元，同比增長 26.8%，公司 2009 年-2013年合約銷售額年複合增長率達到 18.6%。公司平均合約銷售價格為 9964 元/平方米，未來隨著公司產品結構中三四線城市項目占比逐步下降，公司合約銷售價格仍有進一步提升的空間。




1.2 股權結構及管理層簡介

公司股權較為清晰，公司大股東北京首都創業集團持有公司 45.58%的股份，戰略投資者持有 8.14%的股份，其他發起者持有 4.06%股份，其他 H 股股東持有 42.2%股份。公司是通過 H 股的形式在香港上市。



2、公司主要聚焦區域房地產市場發展良好

截止到 2013 年，公司在 13 個城市有物業組合，主要集中在北京、天津、成都、重慶、沈陽、湖州和昆山，覆蓋了環渤海、長三角和西南地區。相較於 2010 年10 個物業的城市，公司在 2011 年增加了煙臺、青島和萬寧的物業組合，2012 年退出佛山市場，增加江陰、昆山和秦皇島的物業組合，2013 年退出鎮江、湖州和秦皇島市場，增加了上海的物業組合。

截止到 2014 年上半年，公司在北京、天津、上海、成都、重慶五個重點城市的土地儲備占公司總土地儲備面積的 52.8%。此外，位於環渤海灣的沈陽土地儲備占比 11.2%，位於長三角地區的湖州和昆山土地儲備占比 21.2%，這八個城市的總土地儲備占比 85.2%。由此可以看出公司決心回歸一、二線重點城市，剝離三、四線非核心城市業務的決心。



2.1、京津市場基本面好，為公司未來業績及發展提供保障
北京和天津是公司主要項目儲備所在地，截止到 2014 年上半年，項目總儲備建築面積達到 434.65 萬平方米，按目前售價，總貨值預計約 484.29 億元，為公司在異地拓展，維持較高的毛利率水平均提供了較大的保障。

2.1.1 京津地區房地產市場基本面良好
北京和天津人口均為正流入。其中，北京作為首都一直處於人口凈流入狀態，常住人口數量逐年增加。截止到 2013 年，常住人口已經達到 2114.8 萬人，自 2009年以來的年度複合增長率為 4.8%。超大的人口基數和高增長率保障了北京的住房需求。天津作為北京的門戶，常住人口也處於增長狀態，年度複合增長率高達 4.6%




由於北京市房價相對於居民收入已經處於高位，加之近年來土地的供應量有限，自 2005 年以來住宅銷售面積波動下降，截止到 2014 年住宅銷售面積為 1134.53萬平方米。住宅平均銷售價格保持增長，從 2000 年到現在，住房平均銷售價格從4557 元/平方米漲到 18499 元/平方米，年複合增長率高達 10.5%。

受益於天津經濟在過去十幾年的發展，居民購買力逐步上升，同時由於北京的帶動效應，天津市住房銷量和平均售價也大幅上漲。截止到 2014 年，天津住房銷售面積增長到 1477.63 萬平方米，2000 至今的年複合增速達到 10.2%，住房銷售價格從 2244 元/平方米上升至 8759 元/平方米，年複合增速也達到 10.2%。


2.1.2 北京房地產市場土地供應偏緊，天津土地供應局部過剩

北京市土地供應相對較少，2008-2014年住宅土地供應量整體低於住宅成交面積，2014年土地成交量較低，只有901萬平方米，隨著住宅銷售回升，預計將影響到2015年以後的市場供需平衡。北京市由於人口限制、高房價和土地供應較少的影響，需求外溢將拉動周邊燕郊、永清、武清、固安等區域房地產市場的發展。天津市土地供應整體比較充足，濱海新區等局部區域市場供應過剩，2008-2012年天津市土地供應量是同期住宅成交面積的三倍，而2012年後天津市住宅成交面積並沒有大幅增長，預計大量的土地供應需要時間來消化。首創臵業在天津的項目主要位於武清、河北區和津南區，供需相對比較平衡，受區域市場供應過剩的影響較小。


2.1.3 京津土地市場競爭激烈

由於土地供應有限，京津土地市場競爭均較為激烈。北京市土地成交價格自2012年以來大幅上升，雖然住宅平均價格也同期上升，但增速緩於土地成交價格增速。天津市土地成交價格於2012年開始增長明顯而住宅平均價格增長緩慢。這將直接導致區域內地產企業毛利潤降低。


2.2、成渝市場供需兩旺

位於中西部區域的成都和重慶是公司的第二大項目儲備所在地，截止到 2014 年上半年，項目總儲備建築面積達到 139.7 萬平方米，按目前售價，總貨值預計約 96.15億元。成渝市場供需兩旺，但相對北京等市場，供應局部過剩，市場競爭較為激烈。

2.2.1 成渝地區人口需求旺盛

重慶近年來一直處於人口凈流入狀態，常住人口數量逐年穩步增加。截止到 2013年，常住人口已經達到 2970 萬人。雖然人口的年度複合增長率只有 1%，但重慶的城鎮化比例從 2009 年的 51.6%增加到 2013 年的 58.3%。城鎮化比例的大幅增加將保障了重慶市的住房需求。成都市 2010 年常住人口有了大幅增長，2009 到 2013年年度複合增長率 2.7%，城鎮化比例也在 2009 年到 2011 年有了大幅度提高。兩者的疊加效應將保障成都市住房需求。

同時，成渝地區房價處於相對較為合理的水平，兩個城市月供收入比低於 50%，相對較為合理，將有利於剛需需求的釋放。




受益於重慶經濟在過去十幾年的發展，居民購買力逐步上升，2000 年以來，重慶市的住宅銷售面積持續上升，2014 年住宅銷售面積達到 4424 萬平方米，年度複合增長率達到 17%。住宅銷售價格從 2000 年的 1077 元/平方米上漲到 2014 年的5094 元/平方米，年度複合增長率 11.7%。

2014 年，成都住房銷售面積增長到 2556 萬平方米，2000 至今的年複合增速達到9.3%，住房銷售價格從 1779 元/平方米上升至 6708 元/平方米，年複合增速達到9.9%。


2.2.2 成渝房地產市場土地供應充足

從住宅用地成交面積和住宅銷售面積看，成都和重慶土地供應較為充足，重慶土地市場相對供需較為均衡，成都2009-2013年土地市場供應量較大，需要一定時間去化。




2.2.3 成渝盈利空間有限

由於土地供應較為充足，成渝房地產市場盈利空間有限，重慶市場相對較好。重慶市土地成交價格和住宅平均價格同步上升且增幅相當，兩者變化對毛利率的影響較小。成都市土地成交價格2013年增長明顯而住宅平均價格增長緩慢，土地成交價格占住宅平均價格的百分比從2010年的24.6%上升到2014年的43.4%。區域內房地產商的毛利率將受到較大影響。

首創臵業在成都項目相對較少，共4個項目，總可售建築面積不到50萬平方米，而重慶項目可售建築面積達到100萬平方米以上，因此我們認為公司在成渝區域的布局相對較為合理。


2.3 、上海市場基本面好，為公司未來業績及發展提供保障
上海是公司的五個重點發展城市中最晚進入的一個。2013 年，公司增加了上海的物業組合。截止到 2014 年上半年，項目總儲備建築面積達到 15.64 萬平方米。目前公司已經明確了要在上海重點發展的戰略。

2.3.1 上海市房地產市場基本面良好
上海近年來處於人口凈流入狀態，常住人口數量逐年穩步增加。截止到 2013 年，常住人口已經達到 2415 萬人，年度複合增長率 2.24%。上海市的城鎮化比例一直較高，人口凈流入保障了上海的住房需求。


在經歷了 2004-2009 年維持在高位的住房銷售面積之後，2010-2014，上海市的住房銷售面積維持在低位，但住宅銷售價格波動上升。住宅銷售面積回落到 2001左右的水平，住宅銷售價格保持著 12.5%的年度複合增長率水平。


2.3.2 上海房地產市場土地供應偏緊

2008-2014，上海土地供應整體偏緊，土地市場競爭較為激烈，土地成交價格較住宅平均售價增幅略快，對區域內地產企業毛利率將有影響。




3、公司競爭優勢分析

進入 2014 年，全國房地產市場行情分化嚴重，部分二、三線城市銷售數據慘淡，而公司所聚焦的北京、天津、成都、重慶和上海及周邊重城市需求穩定，市場表現良好，給公司 2014 年達成銷售目標提供了保障；公司深耕的北京、天津近幾年土地供應顯著減少，市場整體處於供不應求狀態，而公司在這兩個市場擁有充足的土地儲備以供開發，為公司的可持續發展提供了有利的競爭優勢。公司順應市場與政策需求，靈活調整經營策略，以剛需快周轉住宅作為主力產品，保證了經營業績較快增長。在專註於重點城市的同時，公司亦關註物業的區域狀況，尤其是物業周圍地鐵的分布，充分利用地鐵紅利。

3.1 統一思想，聚焦核心區域，聚焦快周轉產品
2013 年開始，公司以新的戰略規劃目標為引領，推行‘聚焦核心區域、核心業務’的土地儲備策略和物業發展策略，統一思想，經過兩年時間，取得了良好的效果。2013 年年內公司於北京、天津、上海、重慶獲取多塊土地,首次進入上海市場。2014年，公司新增土地全部位於北京、天津、上海、重慶、成都五大核心城市，其中北京和上海占比達到 69%。過去三年內，公司退出了佛山、鎮江、湖州和秦皇島市場，在其他非核心城市的土地儲備比例也逐漸下降，五大核心城市土地儲備占比從 2012 年年底 34%上升至 2014 年年底 55%。


公司結合自身母公司在地鐵等基建領域的優勢，專註於地鐵周邊的快周轉類產品，標準化項目設計和開發流程。堅持‘上規模， 快周轉，去庫存，調結構’ 的經營方針與策略，繼續加大首臵首改等剛需產品比例，實現‘短，平，快’，全力突破銷售規模。2014 年公司剛需類的產品占總合同銷售額比例達到 76%。


3.2 多措施提高經營效率，加大投入，進入快速增長軌道
除了區域聚焦於流動性較好的北京、上海、天津等城市，產品聚焦於快周轉剛需類產品，公司亦通過建立激勵機制、加快產品開發速度等其他措施來進一步提高經營效率和周轉速度。通過強有力的執行，公司存量資產周轉率從 2012 年 0.35上升至 2014 年 0.44，上升幅度達到 25%，特別是在 2014 年行業主要公司周轉率從 0.46 下降到 0.41 倍的情況下。




公司 2014 年在位於北京天津的 10 個項目試行項目跟投制度，項目經理投入占項目總投資 1%的資金作為劣後投入，假如項目投資回報指標不達標，則項目經理自身面臨投資虧損的風險。已實施跟投制度的項目在開發速度、銷售速度以及成本控制方面均優於其他項目，公司擬在 2015 年將跟投制度推廣到所有的項目。通過加強考核，公司項目開發開始提速，公司新獲取的項目從拿地到開售時間從2012 年 15 個月下降到 8.4 個月。

另外，公司亦加大了土地儲備的投入，2013 年開始，公司每年新增土地儲備金額占合同銷售額比例大於 50%，土地儲備投入的增長，為公司 2015 年和 2016 年業績奠定了基礎。


通過提高經營效率和加大土地儲備投入，公司合同銷售額快速增長，公司銷售重新進入到快速增長的軌道。


3.3 集團支持，獲取北京優質土地

公司大股東首創集團為北京國資委下屬企業，主要從事地鐵、高速等城市基礎設施建設以及土地一級開發業務，一方面，結合集團的業務，公司在獲取地鐵沿線項目較有優勢，同時，通過一級土地開發亦能獲取相對便宜的土地資源；另一方面，集團在北京市核心區域擁有部分舊廠房等土地資源，未來亦能通過重建轉化為公司的土地儲備。

3.4 奧特萊斯商業運營能力逐步提升

北京房山、海南以及湖州奧特萊斯相繼開業，總運營管理面積達到 8.8 萬平方米，公司在奧特萊斯領域的運營能力在不斷提升。2014 年北京和海南兩個奧特萊斯總營業額達到 13.5 億元，客流達到 1000 萬人次，平均每日客流達到約 3 萬人次。公司簽約的品牌商從 100 個增長到 674 個，其中國際品牌從 21 個增長到 69 個，並與 68 個品牌商形成戰略合作夥伴關系，隨著公司未來開業商場數量的進一步擴大，管理面積進一步增加，公司的合作品牌商數量繼續提升，我們認為公司在奧特萊斯領域的競爭優勢將進一步加強。


項目招商做的較有優勢，Coach 的產品在入市 3 個月後即可進入奧特萊斯折價銷售，折扣幅度達到 4 折，耐克則是同美國總部簽訂的協議，折扣幅度較大，產品價格優勢很明顯。公司平日通過舉辦各類活動，以進一步的增加人流，房山在 1月底舉辦的冰雪節有較好的效果。


4、財務分析

2014 年公司確認收入 100 億元，同比下降 10%，由於公司 2013 年開始調整戰略，加大土地市場投入，確認收入預計從 2015 年開始體現。


由於市場調整、土地市場競爭激烈和公司項目定位調整為快周轉類產品為主，公司毛利率從 26.3%下降至 24%，公司在周轉速度和毛利率之間重新尋找平衡。另外，由於公司在北京獲取性價比較高的優質土地，已有喜瑞都等幾個高毛利項目加快推向市場，以及武清一級開發業務毛利較高，我們預計公司未來毛利率能穩定在 20%以上。


管理費用和營銷費用近 2 年控制較好，隨著合同銷售額的上升，公司管理及營銷費用比合同銷售額下降至 3%。


公司 2014 年平均融資成本約為 7.6%，同其他公司相比，公司融資成本已較低，但仍有下降的空間。公司各類融資渠道仍然以銀行貸款為主，同時公司與平安和中國人壽在商業地產領域有合作，保險資金以 5-8 年為主，相對期限較長，能夠降低公司的財務風險。未來隨著中國進入降息周期，外債比例繼續上升，同時保險資金投資地產繼續放開，公司的融資成本仍然能夠進一步下降。


由於公司處於擴張期，土地款支出占比較大，2014 年公司凈負債率上升至 87%，假如將 8.5 億美元永續債劃入負債，則公司凈負債率約為 125%，相對處於較高水平。公司目前處於快速發展期，同時公司為國有企業，且項目主要位於北京、天津等 5 個核心城市，地鐵沿線剛需產品為主，流動性較好，因此公司財務風險處於合理可控範圍。預計到 2016 年項目開始逐步現金流轉正後，公司負債率才有下降的可能。



5、盈利預測及估值

我們預計公司 2015-2017 年營業收入分別為 159 億元、220 億元和 260 億元，年複合增長率為 37%，對應歸屬母公司股東的凈利潤分別為 20 億元、25 億元和 28億元，每股收益分別為 1.02、1.47 和 1.62 元。2015 年公司結算收入仍然主要來源於京津區域，占比 60%以上。


我們預計公司每股 NAV 為 8.63 元/股，相對目前股價，公司 NAV 折讓達到 58%，公司 NAV 主要由開發物業組成，公司幾個投資物業仍然處於建設期，我們按照 6%的資本化率對投資物業進行評估，由於租金水平新開業往往較低，且未來租金變化仍有不確定性，我們暫時按照初始租金對投資物業的價值保守估計。


隨著公司的戰略聚焦，公司經營效率提升、增長速度加快，重新煥發了生機，一方面，隨著公司 2013 年項目逐步進入結算周期，公司業績開始大幅增長，分紅回報率將保持在較高水平；另一方面，公司主要項目所在的北京、上海、天津市場房價仍有一定的上升空間；最後，隨著公司規模的進一步增加，公司從三線地產商進入二線地產商行業，估值水平將會有大幅的提升。我們參照同等規模企業2015 年 5 倍的動態市盈率，50%的 NAV 折讓，我們預計公司合理的價值為 5.4 港元/股，相對於目前的股價仍有 20%的漲幅，給予公司買入評級。



6、風險因素

營改增導致公司稅負上升；北京市場調控政策不利於公司發展

（來自興證香港）


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海外房產投資釋放利好 中國人如何安全置業

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-04-27/912172.html

傳統的發達國家的房產依然是投資熱門，憑借其優質的教育資源和良好的自然社會環境，加上房產的永久所有權、資產保值與增值等諸多優勢廣受亞洲投資者歡迎。

跨境投資可以令資產多元化、不同幣種資產更可避免單幣種匯率風險，更有機會享受房產升值與匯率升值的雙重回報。海外投資也是對家庭資產配置的一種優化。

調研顯示，高凈值資產人群的資產配置中會有30%作跨境資產投資，其中房地產與債券等固定收益產品最受青睞。跨境資產配置一來可以讓中國公民傳統的單幣種資產，轉化為擁有不同幣種資產的組合，令投資組合更加合理和平衡。二來，當投資者擁有不同貨幣資產時，更可能對沖匯率波動風險、進而獲取匯率套利。

如何安全置業，確保資金的安全

近日，一位服飾行業的創業者khloe表示說她準備和朋友一起投資美國房產項目，“我考察很久了，這個項目短期內就能產生收益。”khloe稱，此次投資可獲得15%的收益，等賺到了錢再用來維系自己的創業項目。

類似的海外房產投資熱潮湧現，在投資國外房產前需要提前做好幾項‘功課’。投資前要向專業代理機構了解清楚不同國家的稅費差異。在選擇提供海外投資咨詢的代理公司時，盡量選擇品牌形象好、實力強大的公司，提供全方位可靠的一條龍專業投資服務。提供最全面專業的海外投資咨詢、其境外公司也可以為投資者在購買資產後、再次銷售提供後續一條龍的資產管理服務。客戶從投資到持有，從持有到置換等都能享有一條龍專業服務。

因為海外投資涉及到投資者的資金安全，並且金額巨大，為保證投資者不會因為虛假信息和不規範的操作方法導致任何經濟損失。投資者首先要選擇正規的渠道對海外房產的房源、購買流程進行了解，通過正規代理機構進行投資，使得整個購買流程有所保障。

對於手頭寬裕的投資者，可以選擇可靠的親信朋友去進行海外房產投資。海外投資需要考察該社區的居住環境，申請房屋財產安全保障，在華人聚居地選擇項目。另外，國外要收房產稅，房產持有成本高，投資者可以選擇具有理財功能的公寓項目，通過靠譜的不動產公司代為管理，實現增值。

 

原文鏈接：http://house.people.com.cn/n/2015/0427/c164220-26910371.html

 

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劉曉光退休 首創置業3年後600億目標待實現

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-04-26/912006.html

邦地產記者 王傑

繼任誌強卸任華遠地產董事長後，另一位北京地產大咖劉曉光也將淡出江湖。

首創集團相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，首創集團董事長劉曉光將在今年退休。

至於接班人，北京組工網顯示，現任北京首都創業集團有限公司黨委副書記、副董事長、總經理王灝，擬任北京首都創業集團有限公司黨委書記，擬提名為北京首都創業集團有限公司董事長人選。

個人品牌超過公司品牌的企業家

作為企業界的明星，劉曉光的光環，遠遠蓋過首創置業本身。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，任誌強、劉曉光這類老一輩地產人士退出江湖後，由於其個人烙印非常強，會對公司的傳承造成一些壓力。

領軍人物是明星，但是地產盤子卻不一定大，究其原因，陳晟認為，首創置業和華遠地產都是國企，又是任命制，不可能像民營企業或者混合制企業，按照自己的戰略體系進行擴張。國企一方面會獲得一些支持，也會受到體制內的約束，並要承擔一些與業務關系不大的工作與職能。

首創集團是北京市國資委所屬的大型國有集團公司，劉曉光1995年作為最主要人士參與了首創集團的組建工作，並在此後一直擔任董事長職務。此前，劉曉光是北京市一位地方官員，歷任北京市計劃委員會處長、委員、總經濟師、副主任、北京首都規劃建設委員會副秘書長等職。

從經濟官員到國企總經理，劉曉光面對的是大大小小40多個門類共計172個企業的“大整合”，當時首創除了沒有學校、醫院外，幾乎涉及了所有行業，但都沒有做出規模。

劉曉光從不避諱首創集團作為國企先天的資源優勢，他曾經的官場經歷也給企業帶來很多便利；但他盡力在可行的範圍內，引入市場因素來改善這個大國企的管理架構和經營效率。

劉曉光認為，類似萬通的股權結構，混合國有、民營、個人股東所有制的企業更有生命力，但約束力更強。為此，他嘗試對首創集團進行所有制改革，引美國的黑石基金入股，但最終被證監會和國資委叫停，這成為他從商以來的一大遺憾。

2013年年底，首創集團總資產1294億元，旗下包括首創股份、首創置業等5家上市公司，涉及水務環保、基礎設施、房地產和金融服務四大核心主業。

“他是個很有人文情懷的人，在路上拿著手機也在寫詩。另外還接了很多地產協會的名譽會長的職務。”陽光100常務副總裁範小沖在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，劉曉光與馮侖、王石最大的不同，是身上有很大的京派特征。雖為官商，但思路更市場化，包括帶首創在香港上市。劉曉光通過他的影響力和視野，為首創開拓了非常多的資源，比如京津兩地的大量土地儲備。

範小沖說，地產業務是首創眾多業務中的一塊，國企做地產難免有局限性，相比民營企業的機制、決策以及冒險精神，都會受到體制的制約。

“後劉曉光時代”的首創置業走向何方？

進行“後劉曉光時代”，首創置業未來何去何從？

在中指院發布的《2014年中國房地產銷售額百億企業榜》中，首創置業2014年銷售額249億元，排名第24位。

2014年初，首創置業總裁唐軍在香港業績會上透露，公司當年銷售目標為280億元，並稱未來五年目標是於2018年達到簽約銷售超過600億元，物業投資額達到200億元，並躋身行業前20名。顯然，全年銷售並未實現公司年初制定的目標。

雖然未能達成全年目標，首創置業投資者關系總監馮瑜堅卻認為，首創置業在追求規模和速度上都是紮紮實實上了臺階，“規模上從2013年的196億到2014年的將近250億，27%的增速在行業中也是領先的。”

據馮瑜堅透露，首創置業正由過去的“6810”進階到新的標準“857”。

“過去的6810是指，拿到新項目，8個月開工，10個月開盤，一次去化60%；現在正逐漸轉向新的標準857，即5個月開工，7個月開盤，一次去化80%。當然不是所有項目，已經有項目做到，並且是越來越多的項目做到，公司在速度上已經提升了標準。”

但是，克而瑞研究總監薛建雄曾告訴《每日經濟新聞》記者，銷售額500億元是房企的一道門檻。當一個公司項目量過大時，一些中小項目，集團並不能全程控制，就導致工程、設計、營銷、財務配合不力，各業務板塊容易造成資金流失，使得項目處於艱難的虧損狀態。

簡而言之，企業的管控項目越少，集中度越高，銷售額的可增長性就越大。

陳晟認為，卸下劉曉光的光環之後，首創置業能否繼續從政府方面繼續獲得資源支持，以及在基礎設施方面與地產業務的匹配工作能夠做到什麽程度，都是需要面對的問題。

 

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万科置业海外：等待万科吹响冲锋号 首募钱厚-Tcoins

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万科置业海外：等待万科吹响冲锋号

文章来源于首募钱厚—深港通头等舱，有意向加入者可与小t私聊哦

导读： 万科B转H后，万科置业海外这一资本运作平台被搁置，股价表现远远低于绿地香港等壳公司，前期更回归到万科的买壳价。但随着近期万科抛出万亿市值战略规 划，郁亮表现要加速旗下资产证券化步伐，万科置业海外作为上市公司的平台价值逐渐凸显，母公司注入资产的预期，或将成为万科置业海外后市的一大看点。
 
1.核心逻辑及会员观点梳理
核心逻辑：分拆业务上市+发展海外业务，双轮驱动上市平台价值估值修复。
会员观点：
A：1036万科置业海外，原来是想放入资产，形成ABH的结构，但后来万科B转H了，就没有用这个壳了
B：就1036，买它肯定不是赚短线的钱，万科没动作一切都白搭，万科一有动作，肯定会涨。
C：一开始万科收1036定位就类似，535,978，但万科转了H，策略就变了。
B：有了H，万科不急于搞1036，但现在两年过了，随时会搞，先买点放着。
A：郁亮讲，今年利润要做到200亿的利润，旗下资产要加速上市。包括物业，家装，产业地产等。
B:整体来说，1036这个平台可能1-2年内会被使用。万科整体战略是做到一万亿。
 
2.前世今生：万科缘何入主以及缘何搁置
时 间回到2010年，由于楼市宏观调控，万科作为一家A股上市公司，丧失再融资功能。房企纷纷香港买壳寻求融资渠道，万达绿地金地招商等公司均有斩获，而万 科在2012年5月，万科成功完成对南联地产的重组收购。正式完成借壳入港这一战略动作，使当时万科整体ABH股的结构初具雏形。
对于万科买壳目的，当时预期主要是两大目的：
1、 借助香港上市平台发展住宅业务。类似金地商置与金地集团、绿地香港与绿地集团、招商地产与招商局置地的关系，AH双重上市平台，主营业务没有什么区别，两 条线走路而已。如果按这个战略路线走，今天万科置业海外就不是这个市值了，以万科的运作能力，注入一些优质土地进去，很快会做大做强，结果不会比绿地香港 差。
2、注入社区商业资产。这一预期源于郁亮在随后的股东大会上表现“拟将领汇模式引入内地，南联将来发展社区商业”，彼时万科正在进军社区商业，全国已有多个项目储备，并且围绕社区商业的“五菜一汤”模式也在推进。
 
但随后这两大预期并未实现，其中第一条因万科B转H后，自然失去意义。第二条，可能和王石大方向有冲突。当时媒体大篇幅报道王石和郁亮之争，王石一直主张专业化，不碰商业。总之，因种种原因，万科置业海外这一2012年就收购的平台被搁置至今。
 
3.集团万亿市值规划，万科置业应有用武之地
3.1 两年期限已过，万科随时可能有动作

从 股价上看，万科当初以5.6197港元/股价格入主，当时一波上涨足以表明市场对万科的期待，之后由于万科B转H成功，预期未能实现，股价一路下探至6港 元/股，另一方面，根据规定借壳上市两年的资产注入不能超过借壳公司的净资本。受限于这两个原因，万科也一直没有对万科置地海外有所动作。
 
如今，两年的限期已过，结合今年5月份郁亮在股东大会上的表态：
“我希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为有若干个上市平台、也是多业态上市平台的一个控股集团，整个平台加起来有1万亿市值”。
 
对于万科万亿的目标市值，依靠单一的地产业务的可能性几乎没有，而作为地产以外万科旗下规模最大的业务，万科物业无疑是最有可能分拆上市的业务之一
郁亮也坦言，“万科物业正准备独立发展，当然包括上市的考虑，本来希望把上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以现在正加快研究。”如此看来，早前，花样年将彩生活分拆上市的举动着实刺激了万科在物业这一块的神经。
 
除 此之外，万科还拥有包括家装，商业及产业地产，养老等多项极具价值和前景的业务，鉴于目前万科仅有两个上市平台，万科企业承载了集团核心的地产业务，相比 之下万科置业海外目前的主要收入来源仅仅是自有物业的租金收入以及相关的物业费用。其资本运作的空间更为灵活，万科将其作为独立平台运作的可能性也更大。
 
从行业层面看，绿地，复星，万达等企业也都在谋求多平台上市，万科作为行业的一线领军企业，相信自然不会甘心落于人后。万科置业海外的战略价值在这里不言而喻。
 
3.2 横向对比借壳赴港的其他房企
当初在调控之下借壳赴港融资的远不止万科一家，招保万金作为国内四大龙头地产公司早已齐聚港交所，而万科由于B转H股的关系，导致万科置业的价值并没有完全体现出来，但我们仍可以从金地和招商的动向上从侧面来了解借壳上市后的上市公司的发展轨迹。
 
5 月14日金地商置宣布以0.53港元/股配售股份，年内两次配股共集资约25亿港元。并公告拟将配售所得款项中的10亿港元用于增加土地储备，余额用于发 展集团其他项目，同样于2012年借壳赴港上市的招商局置地，6月15日曾宣布停牌，表示集团母公司正在积极研究、制定重大资产重组的相关方案，推动招商 局集团地产板块的整合工作。
 
金地和招商与万科一样，都是在相同的背景下以相同的方式进入香港的资本市场，只不过万科多了B转H这一步，所以招商和金地的运作方式对于我们了解万科看待万科置业海外这一平台的态度具有一定的借鉴意义
 
4.等待万科吹响冲锋号
综 上所述，我们可以发现从一开始万科置业海外的机会就来自集团层面的整合预期，无论是万科B转H成功之前还是之后，主要的看点还是万科是否有意愿有所作为。 不论是借由集团资源发展原有业务，还是成为集团业务整合的平台，万科置业海外对于万科的意义，已经不再像B转H股成功后那段时间一样尴尬。
经过几 年的转型摸索，万科旗下已有众多颇具前景的业务，物业、商业地产、产业地产、家装等等等，基本都从事业部改为独立子公司，预期会逐步分拆上市。按万科的万 亿市值规划，万科AH变成控股母公司，旗下一众独立业务上市，在整体被称为“森林”的生态系统中，大树和小草型的业务生长其间。无论万科置业海外被定为成 何种业务形态，一旦集团开始有动作，以万科的经营能力，万科置业海外的市值将会远远高于现价。

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如果你錯過安全貨倉, 還有更優質的華廈置業

華廈置業: 如果柴灣貨倉值15.5億元, 八號商業廣場值多少?

香港的非住宅物業, 如果用最簡單的分類. 最低級的是貨倉, 然後是工業大廈, 最好的是商業大廈. 最近安全貨倉宣佈以15.5億元出售其位於柴灣的"柴灣貨倉". "柴灣貨倉"是一幢包括地下、閣樓及第一至第八層的大廈，總樓面面積約為 440,000 平方呎, 表示每平方呎的呎價為3,523元. 首先, 讓大家看看柴灣貨倉的外貌.



筆者的第2大重倉股華廈置業, 持有同樣位於柴灣的八號商業廣場25%權益. 從"八號商業廣場"的名稱, 大家應該估計到商業廣比貨倉高級很多. 先讓大家看看八號商業廣場的外貌.



單從外貌, 大家可以看到"八號商業廣場"比"柴灣貨倉"高級不少. 從地理位置上, "八號商業廣場"也比"柴灣貨倉"優勝很多. "柴灣貨倉"是在很偏僻的位置.



柴灣八號商業廣場, 包括總樓面面積238,590平方呎的寫字樓, 以及36,853平方呎的商業舖位. 目前八號商業廣場是以待出售之已建成物業形式入帳, 帳面上只反映起初成本, 不按市值重估.

如果八號商業廣場寫字樓面積以柴灣貨倉價加25%(3,523 * 1.25 = 4,403元), 表示寫字樓面積值10.507億元, 商業舖位以柴灣貨倉價加37.5%(3,523 * 1.375 = 4,844元), 表示商業舖位面積值1.785億元. 按此計算, 八號商業廣場物業應值12.292億元. 由於華廈置業佔有25%權益, 表示華廈置業攤佔八號商業廣場的價值有3.073億, 而華廈置業的市值只有8.49億元. 表示單單八號商業廣場一項物業的價值已經佔華廈置業的市值36.23%. 華廈置業還持有3.6355億元淨現金, 表示, 八號商業廣場權益加上手持淨現金已經佔華廈置業市值79%.

八號商業廣場只是華廈置業眾多物業資產的一項而且, 要了解華廈置業還有什麼優質物業資產, 可以重溫筆者過去的文章: 

實而不華的華廈置業






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