📖 ZKIZ Archives

港人近年掀起日本置業熱潮，以數十萬港元購買東京、大阪的小型單位，進身業主階層，既可遊日時當作度假屋，或放租當作另類物業投資。雖然英國脫歐引致日圓匯價波動向上，短線或減低港人到日本買樓意慾。然而，隨着二○二○年東京奧運臨近，日本政府亦計劃放寬住宅單位經營民宿的限制，投資日本物業仍具吸引力。不過，由於香港中介市場大幅擴張，從業員良莠不齊，遇上不負責任甚至存心詐騙的經紀，令置業者叫苦連天。阿花向本刊投訴，去年她透過香港地產中介公司「日の產業」購下大阪心齋橋一個住宅單位，打算當包租婆收租，不料租約簽訂逾半年後，經多番催促至今只能收到不足兩個月租金，日の產業更隱瞞她把單位放租予一名經營民宿人士，單位懷疑被違法「租上租」，阿花難以收回單位之餘，更隨時惹上日本官非。本刊追查發現，這個日本置業騙局的始作俑者，懷疑是一個居日多年的大陸人林偉，兩年前他廣邀港人合作經營日本地產中介生意，日の產業老闆袁曉桐正是其中一個夥伴，他們看準港人對日本物業的投資流程一知半解，一心只為賺取買賣佣金，隨時倒閉「甩身」，業主追究無門。

去年五月，阿花（化名）與伴侶有意購買日本物業投資，偶然在網上發現一間名為「日の產業」的公司，聲稱港、日兩地設有多個辦事處，在日本從事不動產買賣超過五年，更聲稱擁有「世界級班底」，有五十強公司亞太總監、紫荊功勳受勳者等任管理層，網頁又列出三十多項工作，可替買家迅速處理置業後的繁複租賃管理問題。阿花對網頁資訊深信不疑，決定主動聯絡該公司洽購。當時日の產業由高級業務經理葉嘉姸推銷，最後阿花五月底拍板花六十多萬港元，購下大阪心齋橋一個住宅單位。一切看似非常順利，卻是阿花噩夢的開始。

香港中介賺佣後hea做

確認購買單位後，阿花先後將訂金及尾數匯款到一個聲稱是日本律師的戶口，葉嘉妍被問及是否收到匯款時，只透過WhatsApp說了一句「辛苦你了」，卻未有跟進匯款證明文件，也未有應阿花要求將單位鎖匙寄給她，阿花多番詢問，她最終只把業主收據給了阿花，始終未出示能證明阿花擁有單位的文件。阿花一度懷疑法律上她是否單位的業主，幸好，本刊向日本法務局查詢，證實該單位的確由阿花買下。更換單位冷氣機亦構成阿花另一煩惱。葉嘉妍曾通知阿花，單位放租前必須把冷氣機修好，以確保租客權益。不過，單位由五月底成交，到九月有租客表示有興趣租下期間，阿花曾多次催促，但葉嘉妍一直未有認真處理。直至一月尾，她致電阿花時，仍然糾纏於安裝分體式還是窗口式冷氣機的問題。不過，這一通電話揭示了這名女經紀另一個謊言。

女經紀隱瞞租客身份

由租出單位至接到這通電話，阿花一直不知道其租客的身份及用途，當時葉嘉妍只提及有人有意租下阿花所購同一幢樓宇的七個單位，並提出願意月付九萬五千日圓租金，沒有提供任何租客資料。更離譜的是，她甚至沒獲阿花確認便把單位租出。阿花後來收到租約時，只知道租客是「株式會社J TRADE」。葉嘉妍又在該通電話中不經意地透露，其單位由民宿公司租下，並假裝曾向阿花提及。阿花聽到「民宿」一詞感到莫名其妙，立即質問女經紀，她卻辯稱非蓄意隱瞞，「若非用作民宿，怎會有這麼高的租金。」近月，阿花取回租約後更發現，其租約被加上一份特約條款的文件，列明業主允許租客租予第三者，阿花從未聽聞有此文件，但日本經紀在她不知情下以業主代理名義簽下文件。

放蛇踢爆違法做民宿

阿花苦苦追討不果後向本刊求助，除了所欠租金，當務之急是確認大阪單位用途及租客身份。結果，記者在民宿網站Airbnb找到一個跟阿花持有照片非常相似的一間單位，民宿「房東」的名字為「南铁君」，聲稱懂得中、日、韓、英四種語言，根據網站資料，相信他在該幢大廈持有七個單位，與女經紀提供僅有的資料吻合。該單位被列入為來者不拒的「即時預訂」類別，無須戶主確認即可完成預訂，顯然是專營民宿的單位。

記者透過Airbnb網站預訂阿花的單位，「房東」收到預訂後，隨即傳送單位地址及其他入住須知資料予記者，地址與阿花的單位完全相同。本刊月中派人以租客身份到了上址，找到一名韓國人，自稱是這間民宿的房東，當時他正在收拾房間，之後他替本刊委託人士安排入住單位。

現場所見，單位內籠與阿花購買前收到的照片沒有大分別，只是裝上燈飾、貼上純白牆紙及更換了一部分體式冷氣機，單位只添置了一張三人床及小量日用品，南鉄君開設民宿的成本相信極低。

根據日本的商業登記資料，單位租客是三年前成立的「株式會社J TRADE」，租約中的擔保人是該公司董事柳亨周，其電話正是南铁君在社交網絡展示的號碼，相信兩人為合作夥伴。

本刊翻查資料，日本政府本年初宣布有意放寬民宿限制，但尚未正式修改《旅館業法》，租客經營民宿極可能是違法行為。即使政府正式修例，相信屆時將設居住日數下限，例如去年十一月，大阪實施民宿新條例規定，出租期最短為七日六夜，而且業主須廿四小時處理投訴。換言之，身在香港的阿花，隨時惹上官非。

日の產業突停業卸責

阿花追討欠租的過程中又遇到另一挫折，她向女經紀查問下才知對方已離開日の產業，更稱該公司已結業。阿花輾轉找到日の產業的註冊董事袁曉桐，雖然對方願意會面，卻堅稱只是阿花與日本中介公司的「橋樑」，不承認他的中介人身份，任何損失不應向他追討，他僅可以代向日本方面追討租金。袁曉桐更表示，阿花先前有關管理單位的文件，是跟日本方面簽訂的。日の產業提供所謂一站式服務，原來是子虛烏有，女經紀從未提及。兩人卡片上所指的日本總社地址，只是日本代辦的地址，袁曉桐賴皮地說：「他們讓我寫上地址我便寫。」與日の產業無直接關係。兩人會面後，袁曾承諾阿花負擔匯款所涉及的手續費，雙方簽下的協議書亦有清楚列明，並透過手機訊息再次確認，但阿花收到日本方面不足兩個月租金的匯款後，袁食言拒絕支付手續費。由於袁之後拒絕再次會面，本刊曾與阿花到袁卡片上位於葵涌的地址，袁只不斷表示「請你離開」，又用手機拍攝記者與阿花，態度相當不禮貌。

林偉袁曉桐合開公司

雖然袁曉桐極力跟日本方面撇清關係，以求「甩身」，但消息人士向本刊透露，日の產業為袁與日本Jpmyhome（林商事株式會社）合資，兩者之間有具體的合約關係，日の產業結業前在灣仔所開設的地鋪，也是他跟一名長居日本的大陸人林偉合資租下。本刊翻查資料發現，林偉一四年曾主動邀請港澳人士合作經營日本物業中介，相信兩人由此認識，繼而合作。事實上，兩年前袁曾接受DBC電台節目訪問，透露一四年選購日本物業。他又曾向阿花表示，手上持有由林偉管理的日本物業。阿花確定事件的罪魁禍首是林偉開設的「林商事株式會社」，重整資料後發現，日本方面提供的單位收支表問題多多，例如十一月中起租，但十月中已開始收取管理費；佣金亦較協議的收費高一倍。她翻查租務委託協議才發現，日文版本寫上兩個月租金作佣金，與她看到中文版本的一個月不同，懷疑對方刻意誤導，她直斥「我認為他是刻意欺負我不懂看日文」。

更換冷氣竟收垃圾費

安裝冷氣的費用亦有類似問題，收費表顯示，更換冷氣共花了約十五萬日圓，當中冷氣機佔六萬，卻另外收取阿花近六千港元雜費，包括垃圾費、搬運費、安裝費、修牆費及泊車費，不排除有人濫收開支。經一番追討後，林偉願意修改單位收支表，卻不願匯款，辯稱一直未有收到租務管理委託契約書。阿花直斥：「即是代表日本其實是一直非法管理我們的單位。」雖然最終並未造成嚴重損失，但經此一役後，阿花暫時不敢再作海外物業投資。她曾向海關投訴日の產業以不良營商手法欺騙消費者，但海關着她向地產代理監管局求助。不過地監局稱海外物業買賣非其監管範圍。她認為香港對於銷售海外物業的監管及保障太少，令消費者失去信心，希望政府作出更好的監管。地監局接受本刊查詢時表示，純粹處理境外物業交易的代理工作不屬其規管範圍。有關人士若清楚述明沒有處理香港任何物業的牌照，可獲豁免領取牌照。發言人又稱，要規管海外物業代理，不單在調查及取證方面有困難，亦牽涉不同地區或國家的法規，問題複雜，非單由監管局可作出檢討。地監局資料顯示，今年首五個月接到三宗有關持牌地產代理處理非本地物業的投訴個案，一二年至今亦只有不足二十宗投訴，當中並無涉及日本物業之投訴。

消委會投訴三年新高

消費者委員會則表示，去年接獲涉及海外置業的投訴高達十七宗，是過去三年最多的，當中十二宗與銷售手法有關。消委會提醒消費者，由於涉及其他地區的法例和稅項，購買境外物業的風險較本港置業高；若物業涉及樓花買賣合約，風險更高。消費者應待樓盤落成後作實地視察，觀察周圍環境及樓宇質素，搜羅有關是項買賣的法律程序、財務安排及風險方面的資料。

受日本法例保護租客惡過業主

卓傑日本不動產營業董事張明珠提醒投資者，購買日本物業，最好選擇有經營香港地產代理業務的公司，因為這些公司對經紀的要求較高，更熟悉程序，而且將來港人投資日本物業的潮流過後，單位亦不會無人管理。她指購買時要留意「重要事項調查報告」及「業主謄本」，文件列明單位或大廈過去發生的事故或資料，收費方面亦要向代理查詢清楚，避免出現爭拗。張明珠持別提醒港人，日本租客的權利很大，業主提高租金須向租客出示鄰近地區單位的租金數據，並與租客商討；終止租約的通知期亦相差很遠，租客只需一個月前通知業主，但業主的通知期則為六個月。此外，日本的租約是自動更新的，租客擁有優先續租權，即使物業易手，租約亦不能隨意終止。她提醒投資者，宜選擇有「保證會社」擔保的租客，可確保每月準時收租。

撰文：黃偉恒攝影：翁少陽攝錄：時事攝影組資料：鄭靜[email protected]