陸振球：美長債息升 影響港樓多過港股
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GS(14)@2016-12-17 23:43:40【明報專訊】美國終於再加息0.25厘，聯儲局並估計明年加息次數由兩次增加至3次，初步對美股影響不大，港股則繼續偏軟，對樓巿有何影響則有待觀察。不過，大家可參考瑞信的統計，該行以相關系數分析自2009年起美股道指和納指，以及30年期債息變化對香港股樓的中長期影響，有一定的參考價值。
原來，根據瑞信的分析，美股的道指和納指變化遠大於美國30年期債券孳息對恒指的影響，而對香港的地產股指數影響也是相同情况，反而美國債息較影響香港的恒生中資股指數。同時，2009年至今，美國30年債息和中原樓價指數的相關系數逾-0.7，即是有關息率下跌，香港樓價多升，而有關債息向上，則香港樓價多跌（圖1），最近美國30年債息升穿了2011年以來的下降軌（圖2），或許大家要小心香港的樓巿。
胡國興批辣招礙市場流動
除以上統計，大家最近也關心梁振英決定不參與連任特首後，將來選出的新特首會對香港樓巿有何影響？如此，大家應留意兩位已宣布會參選下屆香港特首人士，所公布政綱有關香港房屋政策的描述。先看其中胡國興是如何說：
胡國興在政綱指香港的樓房問題是「頭號大事」，同時指出其實我們並不缺乏土地作發展用途，關鍵是如何平衡和化解社會上不同利益和價值觀的矛盾。過去不少關於房屋和土地用途的爭論，最終未能化解，導致有關項目告吹。新界是餘下最有潛力發展的地域，但規劃政策混亂、透明度低、動機不明。
既然規劃為綠化地作為天然屏障減低城市化對鄉村和自然生態的衝擊，為何又改為住宅或物流後勤用途？聲稱尋覓公屋用地有困難，但又將包括是官地的棕地出租作露天貨倉、回收場、停車場，甚至任人佔用。有這些可用地卻提倡先發展郊野公園解決房屋短缺問題，動機成疑。
他又認為政府要有遠見地增加商住樓宇的供應，不應依賴未經深思熟慮、扭曲市場的辣招。雙辣招減低市場流動性、令新樓盤延遲推出減低市場供應，亦令投資物業市場呆滯，在供應減慢而需求沒有減少的情况下，租金恐怕會上升，包括劏房的租金。如果雙辣維持不變，亦將影響舊區重建的步伐。
他又稱，在土地和住房短缺的大前提下，不但興建公屋效率緩慢，對發展商補地價建屋的申請亦沒有足夠人手處理，大大減低地產商舊區重建的意欲，亦增加囤積土地情况，使資源不能適當利用。擁有丁權人士依法申請建屋需要漫長的等待，審批的地政總署人手過去十年沒有增加，申請個案不停累積，一個申請要數年甚至十年才能獲批。
葉劉倡新居屋價與家庭收入掛鈎
至於葉太在政綱又如何看香港的房屋問題？她認為，本港目前最迫切的問題，仍然是土地房屋短缺，並提出短、中及長期的解決方法：
短期政府應檢視現時賣地機制，研究拍賣及招標對地價影響，避免採用刺激樓價的方式賣地，令樓市過熱。同時改善招標機制，公開所有招標價格，提高透明度，令發展商掌握更多市場資訊，毋須再以天價落標，盲目抬高地價。
另外，政府日後在推出基建工程時，應考慮建材供應問題，以免搶高建屋成本，又建議此政府應考慮恢復適度輸入短缺的勞工，增加人手以降低成本。同時，政府應要求香港按揭證券有限公司放棄利潤最大化的方針，向置業人士，特別是首次置業的年輕人，提供更優惠的按揭保險計劃，而未來居屋計劃，售價應與中位家庭收入掛鈎，而非與市價掛鈎。
中期方面，葉太說要繼續大力推動新發展區及新市鎮擴展，加快檢討新界荒廢農地及棕地，盡量釋放可供發展土地，優先興建公營及資助房屋，應付積壓的需求，改善正在輪候公屋的市民及劏房戶的居住環境。同時，政府應對市建局作更大的財政承擔，令市建局可以合理價錢推出新住宅樓宇，並鼓勵市建局物色更多可供重建的地區，以增加供應。此外，在維港以外物色更多可供填海的地點，並在不破壞多樣化的生態環境，不影響可持續發展及市民的生活質素下，研究發展接近市區的綠化地、林邊地及郊野公園。
至於長期，葉太建議成立法定的土地發展局（Lands Development Authority），為政府建立「熟地倉」，作長遠的土地規劃，釐定發展住宅、經濟及各類社會設施所需土地，並賦予政府較大權力，在必要時利用土地基金儲備收購土地或私人發展項目。她又認為，下屆政府應主動與鄉議局商討如何解決丁屋問題，達至雙贏。
雖然現在未知最後有多少人會出來競選下屆特首和最終由誰當選，不過，為期3天的中央經濟工作會議剛落幕，中共總書記習近平卻在會議中就內地樓市被熱炒問題發狠話，據內地官方媒體報道，習在會議中提出要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。
習近平嚴控樓市 新特首難鬆綁
習近平針對的雖是內地樓巿，但如此狠話，想獲「阿爺」支持而能獲選下屆特首的，大家認為會放鬆防止香港樓價爆上的力度嗎？其實，香港樓價雖仍高於內地，但以總GDP計，已不斷被內地大城巿追過爬頭（圖3），當一個地方的經濟漸失向上動力而樓價卻愈升愈有，民怨也只會愈來愈大，新特首也會更頭痛。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0871&issue=20161217
2017港樓4大趨勢 首季最佳上車時機
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GS(14)@2017-01-02 17:08:082016-12-24 iM
今年本港樓市走勢確實令不少樓市專家大跌眼鏡，年初時大部分市場人士看淡今年樓價，樓市突於6月底極速反彈。目前距離2015年9月歷史高位僅有1%差距。隨着港府突於11月初推出遏抑樓市新辣招，美國聯儲局也於上周宣布加息，樓市不利因素漸增。
展望明年，市場普遍認為辣招及加息因素對樓價影響有限，樓價不存在大跌空間，紀惠集團行政總裁湯文亮及交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚也認為，明年農曆後發展商大有機會以吸引價推新盤，是上車的好時機。從現時的軌跡來看，未來一年住宅市場可歸納出4大趨勢，其中內地資金對本港樓市的影響仍不容忽視。
【2016樓市回顧】跌市未成 先見反彈
特首梁振英自2012年7月上任以來，盡管港府多次就樓市出招，住宅樓價於數年間仍大升近三成，及至2015年第四季才開始轉勢，市場一度看淡今年住宅市場看法不樂觀，部分投行、地產代理界人士更預計今年樓價潛在跌幅達三成。不過，樓價僅回落數個月後，積存已久的購買力再重投市場，樓市交投於今年三月回升，乍現小陽春。
豪宅單位成交矚目
樓市於第二季開始轉活，多個以低價搶客的新盤銷情不俗，最特別之處，是以往新盤市場以細價盤最為吃香，豪宅級新盤突然暢旺，多個中高價新盤單位甫推出市場即「一Q清袋」。如太古地產（01972）旗下西半山殷然於4月13日以低價推售40伙，極速於兩小時內悉數沽清。另一個豪宅盤新地（00016）何文田樓王天鑄第二期，也有價有市，於一個月內累售逾210伙，平均每個單位的樓價逾4,000萬元。
樓價於4月開始止跌回升，成買家入市催化劑，新盤、豪宅市場回勇，超級豪宅也有價有市，山頂歌賦山道15號屋地以約21億元易手，每呎樓面地價達22.8萬元，創全港屋地呎價歷史新高。
及至6月底時，英國公投決定脫歐，市場料美國加息步伐暫緩，市民入市意慾進一步增強，新盤銷情更旺。隨着樓市反彈，地價同步升溫，就連久未有涉足官地市場的長實地產（01113），也加入搶地戰團，於9月中時以19.53億元高價奪得沙田九肚麗坪路豪宅地，每方呎樓面地價8,001元，較市場估值上限還大幅高出約33.4%，為該集團近四年來首次投得政府地皮。
加辣未見嚴重影響
樓市於數月間一洗頹氣，火速升溫，及至11月，樓價較3月低位已彈升12.7%。當時市場普遍認為政府快將換屆，加上目前樓價仍未升破去年高位，港府再出招機會不大，但港府突於11月4日再出樓市新辣招，全面提高住宅物業交易的從價印花稅稅項，劃一為徵收15%稅項，為2015年2月金管局第七次收緊按揭後再為樓市加辣，僅首次置業的的香港永久居民可獲豁免。
辣招一出，樓市成交量應聲下跌，但市場仍屢錄高價成交，反映市場對辣招反應不大。美聯儲局也於上周四（15日）凌晨宣布調高聯邦基金利率0.25厘，局方同時發表最利率預測，料2017年底美國利率將升至1.4厘，意味將加息3次。
兩大不利因素夾擊樓市，惟最近二手樓價亦未見明顯下跌，中原城市領先指數（CCL）最新報145.44點，較去年9月曆史高位146.92點，只有1%差距。內地海航實業周一（19日）更以逾54.12億元奪得啟德第1L區3號住宅地，每樓面地價1.36萬元，超出市場估值24%，晉身為啟德區新地王。
【2017樓市前瞻】住宅市場4大趨勢
總結今年樓市情況及市場專家的意見，明年住宅市場可以歸納出4大趨勢，其中來自內地資金的影響力仍不容忽視。
1.一手成交比例續升
自2010年以來港府多番推出樓市辣招，發展商紛紛為旗下新盤推出不同付款方法優惠、稅務補貼等，吸引不少置業人士轉投一手樓，過去六年來，新盤交投由2011年時剛逾1萬宗，增至近幾年的逾1.6萬至近1.8萬宗水平，登記佔比逐年上升。自2013年開始，一手買賣成交佔整體成交約22%，較以往10餘%的水平為高，及至近年更有持續上升趨勢，去年已達30%水平。
今年第一季樓市甚為淡靜，自今年3月以來，一手市場再次活躍過來，隨後連續8個月均處於每月千宗以上的水平，其間更於9月創下3,845宗的10年單月新高紀錄。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文估計，明年一手佔整體成交比例將再創新高，他預期明年整體住宅成交將達4.8萬至5.3萬宗，其中一手成交將佔35%。
2.內地客掃超級豪宅
隨着人民幣持續貶值，近年內地資金更積極進駐本港超豪住宅市場，據萊坊的數據，今年首十個月價值3,000萬元以上的一手豪宅成交中，內地買家佔27%，上述最大金額頭30宗交易中，內地買家所佔的比例更達47%。目前人民幣貶值步伐未見停下來，加上超豪住宅樓價相對較堅挺，相信明年內地買家仍會是本港超豪住宅的主要動力。
3.發展商增新盤回贈
自2012年港府推出住宅買家印花稅推出以來，發展商已即見招拆招，部分發展商向新盤買家代繳印花稅的七成，及至今年11月初港府再加辣，將印花稅調升至15%後，個別發展商隨即接招，向買家全數回贈15%印花稅，如長實地產（01113）與新地前主席郭炳湘合作的馬頭角豪宅君柏，發展商直接向買家代繳成交金額15%印花稅。另嘉里建設（00683）旗下何文田皓畋也為買家提供「印花稅津貼」優惠，金額達物業樓價的12%。
近月未有大型全新盤推出市場，相信明年第一季市場早累積一批購買力，發展商為求重燃市場氣氛及盡吸購買力，相信未來將為買家提供更高的現金回贈，及更多置業優惠以抵消銷印花稅的影響。
4.內地發展商搶地戰
近年內地發展商積極來港搶買官地，市場不時出現「麵粉價」逼近甚至高過「麵包價」的官地成交，其中萬科、中海外（00688）等早已來港發展項目，多間內地企業於今年首次進軍香港樓市，如五礦地產（00230）今年8月時首次在港投得地皮，以高於市場預期40%奪油塘臨海住宅地，每平方呎樓面地價7068元，破區內紀錄。內地海航實業先後於兩個月間「發功」，於11月初以「天價」88.37億元、樓面呎價1.35萬元投得啟德地皮，並於本月19日以逾54.12億元奪得啟德第1L區3號住宅地，每樓面地價1.36萬元，超出市場估值24%，晉身為啟德區新地王。
事實上，今年港府出售住宅用地中，有約30%已落入內地發展商手中，較2012年約佔7%的水平大幅增加，預期這情況將於明年持續，也不排除會有更多從未涉足香港住宅市場的內地企業來港高價買官地。
【專家剖析篇】湯文亮：樓價不會大跌
投資專家直抒己見，物業買賣經驗豐富的湯文亮表示雖然加息期已到，但發展商將在農曆新年後大量推盤，帶動樓市小陽春，「理論上，現已踏入加息周期，因為美國政府很快改朝換代，純由經濟角度去看，美國總統大選前的議息會議其實已有條件加息，耶倫（Janet Yellen）基於政治因素當時才暫不加息。回顧2016年議息8次，前7次都不加，市場有點掉以輕心，但我覺得加息時代是重臨了，幸好本港一直嚴守低按揭借貸比率，加息對金融體系影響不大。」
他說：「如果買第一層樓，借到八至九成，那加息帶來的負擔就好重。譬如借500萬元，每加1厘，全年利息支出增加5萬元，按月多付4,000元，對上車客不是小數目。所以近期金管局總裁陳德霖又提醒買家小心。政府之前講過好多次，但今次我認為真的要提防『息狼』。尤其本港銀行同業拆息（HIBOR）近日升返上嚟，已和美息接近，美國每加一步我們都要跟住加。美國本月中加息後，香港銀行好快都會跟隨。」
現金為王宜借盡全額
那買家們應如何應對？「首置者要量力而為，若買第二層樓，更要計清楚條數『量力而不為』。保守如耶倫也預計明年加息3次，假設2018年步伐相同，兩年共加息近2厘，幅度好大。相信短期內在港買樓的壓力測試，以及最優惠利率（Prime Rate）都會不變，不過其實借H按或P按都分別不大，最好是借到定息，若果利率2.5厘借20年就最理想。」
湯文亮提醒買家：「入市能向銀行借多少就多少，盡量多留現金在手，我都奉行這原則。幸好如此，2008年金融海嘯後銀行追物業差價才有錢還，倘當時我無現金在手，就大件事。買家過到壓力測試借八至九成，即是銀行認為你有能力還，畢竟人有三衰六旺，出事故時較多現金調配就不用受壓。如果只借六、七成，雖然月供較少，但有事時始終比較徬徨。實情樓市最危險因素尚未到，如果現在借八、九成入市已經腳軟，日後實際加兩次甚至三次息時怎算？」
內地客擲千金撑樓市
他相信明年樓價不會大升大跌，波幅在一成之內，而樓市去向有兩大關鍵：一是利息，二是供應。「利息大家見將會上行，但市場未必見到房屋供應也在急增，政府料未來三年，每年約2.2萬至2.3萬個新私樓單位出爐，目前市場每年需求僅1.8萬伙，故供應會超越需求，這對樓市是正面因素，供應多樓價才會平穩。」
「供應的確增加許多，政府11月原本不應加辣，第四季就有1.2萬伙新盤推出，辣招令地產商擱置不賣，但他們權宜之計拖不到太耐，留到農曆新年就會推售。另外，雖然辣招和加息打擊基層買樓意欲，但豪宅買家甚至內地客很多時來港豪擲現金買樓，辣招及加息對他們影響力有限。所以樓價未來不會大跌，因市場警覺性強，況且今年根本無大升，何來大跌空間？政府倉卒出招，除了拉低樓市成交量，我看不到有任何作用。」
預留現金備戰小陽春
湯文亮預測，「明年初樓價肯定先跌一跌，原因是加息後續的反應，以及望不到供應見底，發展商趁春節推盤又會賣平一點促銷，整體樓價相比現時可能跌5%至7%。但大概明年中，或至8、9月，市場適應了利息走勢，樓價就開始作少少反彈。去到明年底，跌幅收窄至不比今年多，即是跌幅會在10%以內。」
他指首置人士不用怕在新年買樓。「今年初無小陽春，因為去年11月有兩大盤打對臺，迅速消耗近5,000伙購買力，但今年11月至12月基本上無新盤，地產商現時只在賣質素差、定價貴的貨尾單位，啲客睇完樓仍然心大心細。但到明年春，地產商會推新項目，因年初是賣樓好時機，為爭『頭啖湯』會提供大額優惠，市民錯覺比3個月前抵買很多，便燃起購買欲望。明年的小陽春，相信樓價會跌少少，但成交量會明顯增加。」
未來樓市需求由換樓主導，現時藍籌屋苑大單位低水，買家不妨考慮。「買咩間隔睇能力，兩、三房夠住起碼6至10年，時間較長，基本上都無問題，但盡量避免買無房單位（開放式），否則將來好頭痛，尤其是首置客獲辣招豁免，就像享有丁權一樣，如果用這個丁權來買『車位式單位』，假如未來家庭成員增加想換樓，政府又無修改法例，咁好快第二次買樓就俾多15%稅，並不划算。」
大屋苑三房低水抵買
「私樓僅得100多平方呎，只要位處市區亦有機會可考慮，適合年輕人在父母物業以外租或買，重點是位於鬧市或鄰近公司，返工及玩樂都方便，因他們習慣周末才回父母家住，相反如果『車位式單位』又遠又細就很難接受。其實現在市場最有利換樓人士，因為三房平均呎價比兩房便宜，很多大型屋苑皆是，譬如麗港城、沙田第一城及黃埔花園等，三房和兩房造價相差不遠，如有實力又用得着，應該趁現時買大單位。」
選區上他對西環一帶情有獨鍾，「港珠澳大橋即將通車，港島西鐵路延綫又方便，我經常行經堅尼地城附近，見不少新舖開張及外國人居住反映該區正在活化，如果以10分為滿分，區內發展暫時只達4分，即是仍有很大空間。在舊區揀二手樓最重要是啱用，最好吼中優質單位才打算，一旦睇啱又不應太猶豫。上車客不可恐懼樓價升而盲上車，否則心急做錯決定，就會買到最差的樓，例如後座低層單位諸如此類。」
湯文亮料房策勢將扭轉，「不論誰當下任特首都算行運醫生，在房策上醫病尾，梁振英當了5年特首一味推行辣招積累不少民怨，像11月加辣15%頗為瘋狂，下任特首不可能蕭規曹隨，有機會減印花稅一半，務求二手成交恢復。」
國內禁止走資，則不會影響南下置業意欲。「現在內地人來港買樓多數自住，或為仔女讀書，過往甚麼溫州炒樓團蝕到阿媽都唔認得已經絕迹。來港長期生活的國內富人，不單支撑樓市還有消費等經濟層面，數量愈來愈多，只是變得很低調而已。」
地產股明年將落後大市
今年本港樓市經歷冰火兩重天，地產股走勢也頗為波動，一眾地產股於今年第二季開始受惠於樓價反彈，股價也持續上升。惟自11月初港府再出辣招後，股價漸走下波，幾乎重返今年初時水平。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚早已看淡明年住宅市場，並覺得地產股不值得投資。
行業利潤率偏低
他解釋：「過去半年地產股十分強勢，最關鍵是英國脫歐，但去到這時間，我相信美金資產已見頂，隨着美國加息，美元資產的價值也會下調，再加上特朗普上場後，其政策一定是美國主導，屆時不排除將有不少海外的美金回流美國。」
他認為地產股不值得投資，主要由於地產業的利潤愈來愈低，當中最不看好新地及九倉（00004）的前景。他指出：「2014年開始樓市回穩，是由於地產商開始為新盤補貼，5年前地產發展商的利潤約40至50%，但去年新地的業績中，其利潤率已跌至20%，一來由於樓價回落，二來由於其為新盤補貼，平均約5%，上述數字其實反映2014年推出新盤的情況，於去年業績入帳。事實上，新地在這兩年間的補貼金額更多，平均約7%。再加上地價上升，我相信發展商之後的利潤可能只得10%。」
他又指，新地股價跟樓市升跌有很大關係，同時她在這兩年買地數量較多，盈利壓力較大，集團又不可以囤貨，故利潤壓力也龐大。近年中資機構頻頻來港搶地，將壓低發展商的利潤，未來利潤可能不足10%。
湯文亮亦認為地產股值博率低：「加息對樓價影響最大，進而影響地產股，短綫應該有7%、8%跌幅，暫不宜買入。但長綫計，新地、長實地產持大量農地的土地儲備，新世界（00017）在尖沙咀多個翻新項目，都適合長揸；反而領展（00823）大舉出售資產再轉到內地發展，我不太敢睇好，如要買領展、冠君產業信託（02778）等房託（REITs），不如買華資地產股。」
劉雅瀚：收租回報不如往日
劉雅瀚看淡樓市前景，主要由於明年樓市將備受三大不利因素夾擊，第一是來自租金下跌的壓力。他指，自2014年開始，發展商加快賣樓，每年約有1.6萬至1.7萬個單位，相信明年交樓速度也會維持在1.8萬伙以上，交樓量升，意味市場單位供應多了，對住宅租金有一定壓力。
「新盤供應增加，業主的收租單位可能要面對空置的風險，本來每月有穩定租金收入的業主，租金收入或於未來出現缺口，屆時業主可能要每月倒貼千餘二千元，但由於新供應將源源不絕，如業主持有的收租單位空置時間愈長，每月要倒貼的金額更多。」
小心管理費供款陷阱
另一個利淡因素，就是明年凈租金回報率或出現負數。劉雅瀚表示，香港過去十年身處超低息環境，凈租金回報率持續處於正數，相信明年凈租金回報率有機會見負數，換言之，租金將少於按揭金額，持有物業收租回報變得不吸引。「業主感覺到第一個痛，是買樓收租要貼錢，我相信於第二季開始會逐步出現，因為3至4月開始會有較多新盤開始收樓，供應會明顯增加，其實現在買樓收租，業主賺的只有50點子左右，未來租金只要跌一成，回報就會跌至零。」
「第三個因素是市場經常忽略的，是管理費加得很快。就算去到今天未真正加息，你買入一個普通的兩房單位收租，樓價約600餘萬元左右，每月收到的租金可能是1.4萬至1.6萬元左右，如借入400萬元的按揭，每月供款要1.5萬元。即使你早入市，買入兩房單位只需借300萬元，你每月也要供1.2萬元，如每月租金收入有1.4至1.5萬元，再計入經紀佣金、管理費、差餉等費用，你每月可能有一千餘至二千元『落袋』。未來如果加息25點子，每月供款增加約300元至500元左右，但當管理費同時加數百元，同時遇上租金下跌。」他續稱，當收租人士發現買樓收租已不及以前划算，相信會有一部分長綫投資者會將物業沽出。
樓價或可見三成跌幅
劉雅瀚相信，明年整體租金有10%至15%下調空間，業主面對單位可能要空置兩至三個月，部分會考慮減租10%至20%，故租金下調壓力會大。至於樓價，他認為會跌得更快，預計起碼跌兩成；若計入加息兩次的因素，更有可能大跌三成。「其實香港樓價每年跌三成的機會不多，但我們仍作出這預測，是由於香港多年來未試過大量利淡因素集中在同一年出現。」
自港府於11月初再為樓市加辣，地產商都不敢輕舉妄動，近月未有大型新盤推出，劉雅瀚預期情況會維持到明年新年後，「新年後我相信發展商會拿一批新盤單位出來試盤，如果樓市於兩至三個月後的情況跟現在一樣，相信發展商可能要減價10%至15%才可以去到貨。如果第一批單位獲市場承接，成功試水溫，發展商之後就可以慢慢加價。」
對於有意上車人士，劉雅瀚認為可待明年4至5月，其中南昌區新盤是不錯的上車之選，他又建議準買家可待新盤推出第二批單位時入市，「我會等新盤推出第二批單位才購入，假設首批單位推出200伙，要成功購入並不容易，第二批單位可能也只是稍為加價，甚至加不到價。」