陸振球：美長債息升 影響港樓多過港股
1 :
GS(14)@2016-12-17 23:43:40【明報專訊】美國終於再加息0.25厘，聯儲局並估計明年加息次數由兩次增加至3次，初步對美股影響不大，港股則繼續偏軟，對樓巿有何影響則有待觀察。不過，大家可參考瑞信的統計，該行以相關系數分析自2009年起美股道指和納指，以及30年期債息變化對香港股樓的中長期影響，有一定的參考價值。
原來，根據瑞信的分析，美股的道指和納指變化遠大於美國30年期債券孳息對恒指的影響，而對香港的地產股指數影響也是相同情况，反而美國債息較影響香港的恒生中資股指數。同時，2009年至今，美國30年債息和中原樓價指數的相關系數逾-0.7，即是有關息率下跌，香港樓價多升，而有關債息向上，則香港樓價多跌（圖1），最近美國30年債息升穿了2011年以來的下降軌（圖2），或許大家要小心香港的樓巿。
胡國興批辣招礙市場流動
除以上統計，大家最近也關心梁振英決定不參與連任特首後，將來選出的新特首會對香港樓巿有何影響？如此，大家應留意兩位已宣布會參選下屆香港特首人士，所公布政綱有關香港房屋政策的描述。先看其中胡國興是如何說：
胡國興在政綱指香港的樓房問題是「頭號大事」，同時指出其實我們並不缺乏土地作發展用途，關鍵是如何平衡和化解社會上不同利益和價值觀的矛盾。過去不少關於房屋和土地用途的爭論，最終未能化解，導致有關項目告吹。新界是餘下最有潛力發展的地域，但規劃政策混亂、透明度低、動機不明。
既然規劃為綠化地作為天然屏障減低城市化對鄉村和自然生態的衝擊，為何又改為住宅或物流後勤用途？聲稱尋覓公屋用地有困難，但又將包括是官地的棕地出租作露天貨倉、回收場、停車場，甚至任人佔用。有這些可用地卻提倡先發展郊野公園解決房屋短缺問題，動機成疑。
他又認為政府要有遠見地增加商住樓宇的供應，不應依賴未經深思熟慮、扭曲市場的辣招。雙辣招減低市場流動性、令新樓盤延遲推出減低市場供應，亦令投資物業市場呆滯，在供應減慢而需求沒有減少的情况下，租金恐怕會上升，包括劏房的租金。如果雙辣維持不變，亦將影響舊區重建的步伐。
他又稱，在土地和住房短缺的大前提下，不但興建公屋效率緩慢，對發展商補地價建屋的申請亦沒有足夠人手處理，大大減低地產商舊區重建的意欲，亦增加囤積土地情况，使資源不能適當利用。擁有丁權人士依法申請建屋需要漫長的等待，審批的地政總署人手過去十年沒有增加，申請個案不停累積，一個申請要數年甚至十年才能獲批。
葉劉倡新居屋價與家庭收入掛鈎
至於葉太在政綱又如何看香港的房屋問題？她認為，本港目前最迫切的問題，仍然是土地房屋短缺，並提出短、中及長期的解決方法：
短期政府應檢視現時賣地機制，研究拍賣及招標對地價影響，避免採用刺激樓價的方式賣地，令樓市過熱。同時改善招標機制，公開所有招標價格，提高透明度，令發展商掌握更多市場資訊，毋須再以天價落標，盲目抬高地價。
另外，政府日後在推出基建工程時，應考慮建材供應問題，以免搶高建屋成本，又建議此政府應考慮恢復適度輸入短缺的勞工，增加人手以降低成本。同時，政府應要求香港按揭證券有限公司放棄利潤最大化的方針，向置業人士，特別是首次置業的年輕人，提供更優惠的按揭保險計劃，而未來居屋計劃，售價應與中位家庭收入掛鈎，而非與市價掛鈎。
中期方面，葉太說要繼續大力推動新發展區及新市鎮擴展，加快檢討新界荒廢農地及棕地，盡量釋放可供發展土地，優先興建公營及資助房屋，應付積壓的需求，改善正在輪候公屋的市民及劏房戶的居住環境。同時，政府應對市建局作更大的財政承擔，令市建局可以合理價錢推出新住宅樓宇，並鼓勵市建局物色更多可供重建的地區，以增加供應。此外，在維港以外物色更多可供填海的地點，並在不破壞多樣化的生態環境，不影響可持續發展及市民的生活質素下，研究發展接近市區的綠化地、林邊地及郊野公園。
至於長期，葉太建議成立法定的土地發展局（Lands Development Authority），為政府建立「熟地倉」，作長遠的土地規劃，釐定發展住宅、經濟及各類社會設施所需土地，並賦予政府較大權力，在必要時利用土地基金儲備收購土地或私人發展項目。她又認為，下屆政府應主動與鄉議局商討如何解決丁屋問題，達至雙贏。
雖然現在未知最後有多少人會出來競選下屆特首和最終由誰當選，不過，為期3天的中央經濟工作會議剛落幕，中共總書記習近平卻在會議中就內地樓市被熱炒問題發狠話，據內地官方媒體報道，習在會議中提出要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。
習近平嚴控樓市 新特首難鬆綁
習近平針對的雖是內地樓巿，但如此狠話，想獲「阿爺」支持而能獲選下屆特首的，大家認為會放鬆防止香港樓價爆上的力度嗎？其實，香港樓價雖仍高於內地，但以總GDP計，已不斷被內地大城巿追過爬頭（圖3），當一個地方的經濟漸失向上動力而樓價卻愈升愈有，民怨也只會愈來愈大，新特首也會更頭痛。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0871&issue=20161217