周顯：港樓更細 負擔比率自然跌
1 :
GS(14)@2017-02-02 01:00:12【明報專訊】近日Demographia發表了每年一度的報告，說香港2016年的供樓負擔比率是18.1倍，雖較2015年的19倍歷史高位稍為好轉，但已是全球「七連冠」了。
這報道被廣泛傳閱和引用，但我發現，無論是寫的記者，抑或是引用的人，都完全不知道這數據其中的含義。事實上，我告訴大家，在香港，炒樓好叻的人也許有不少，但真正明白房屋政策的人，一個也沒有，他們都是蠢得像豬，不消說的，今日房屋政策的問題，就是因為這些笨人充斥在社會之所致。
不用呎價計算 各城市無法比較
供樓負擔比率的計算方式，是以樓價的中位數，去除市民的收入，這種計算方式，有什麼問題呢？問題在於，樓價的中位數是一個絕對數值，並非呎價的中位數，因此，在其他城市，一個單位的平均面積是一千呎，在香港，一個單位的平均面積是四百呎，這兩者價格中位數，又怎可以相提並論呢？
至於為何2016年的供樓負擔比率會稍微倒跌呢？這並非因為香港市民的負擔輕了，而是因為新樓的面積減少了。在數學上，假設呎價不變，新樓面積減少，相等於樓價的中位數也減低了，因此，計算出來的供樓負擔比率也減少了。
所以，這其實是一個數學陷阱，只是用來騙騙無知的笨蛋，只是由於環顧香港，無知的笨蛋實在太多了，所以雖然有很多評論樓市的人，但卻並沒有人看得出來。
用來評估泡沬風險 非樓價水平
對，我是直指，財金官員是笨蛋，立法會議員是笨蛋，房屋政策評論員是笨蛋，我係咁寸，因為我是周顯大師，我識嘢，佢哋唔識，誤盡蒼生，我用事實證明這些人統統是笨蛋，這是有料之人取笑無料之人，我寸得起，吹咩！
最後一提，供樓負擔比率的用途，不是用來評估樓價有多高，而是評估樓市的泡沫風險，這些分析數據的基本知識，當然也是很少人會留意到的。
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1143&issue=20170201
港人港樓呎價3萬 貴絕東九 啟德1號標準戶一周兩創成交紀錄
1 :
GS(14)@2017-02-07 04:56:23【明報專訊】啟德地價屢創新高，區內新盤成交呎價亦屢破紀錄。中海外（0688）港人港地項目啟德1號，繼上周初以1.6億元連環售出4伙首期低座單位，並以實呎2.5萬元創項目新高後，啟德1號II昨日亦透過招標，首次售出該期低座單位，實呎破3萬元，即一周內兩度刷新項目紀錄，呎價更貴絕東九標準分層戶。項目毗鄰的嘉華（0173）嘉匯，亦趁勢最快周五開價。
明報記者 林可為、劉詠怡
上述最新售出的啟德1號II低座單位，為低座第8座2樓實用面積1606方呎標準分層戶、屬4房間隔，並非特色戶，以會所泳池和園林景觀為主；以成交價4819.8萬元計，實呎3萬元，貴絕東九分層標準戶。市場消息表示，該單位買家為本港首置客，毋須繳付15%辣稅。
首置客4819萬入市低座單位
中海外地產董事總經理游偉光回應查詢稱，啟德1號I、II高座的標準單位，以及低座的4房大單位，均錄得理想銷情，顯示市場剛需強勁，項目低座的4房大戶，會繼續採取招標方式出售；昨日售出的低座8座2樓單位，並不包括獨立電梯大堂和垃圾房。資料顯示，啟德1號I、II共設48伙低座單位（全屬4房戶），當中40伙設有獨立電梯大堂和垃圾房。至於東九龍分層物業最高呎價紀錄（包括特色戶），為新地（0016）新蒲崗譽‧港灣1A座的「天池屋」所創下，該單位於2012年以9008萬元售出、實呎3.8萬元。
眼見設有轉售限制的港人港地項目啟德1號，以東九新高呎價紀錄售出，區內其他新盤開售亦如箭在弦。
嘉匯首推180伙 最快周五開價
嘉華總經理（香港地產）溫偉明表示，旗下嘉匯最快周五開價，周六對外開放示範單位及收票；並會根據一手新例要求，首張價單涉項目兩成單位，即約180伙，擬下周開售。對啟德1號II有低座單位以實呎3萬元成交，溫認為由於個別用家有需求，相信有關成交只屬個別個案。
嘉華昨日向傳媒開放嘉匯兩個有裝修示範單位，以及兩個交樓標準示範單位，分別屬1房和2房間隔。嘉匯提供900伙，涵蓋1房至4房單位及小量特色戶，實用面積由325至2193方呎。
另新世界（0017）荃灣西柏傲灣1月推出至今累沽約690伙、套現65億元後，周五再推售114伙，消息稱暫收170張入票，獲足額認購。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8181&issue=20170207
嘉匯呎價1.8萬 貼啟德1號II 非「港人港樓」 開價較預期克制
1 :
GS(14)@2017-02-11 18:28:18【明報專訊】地價屢創新高的啟德發展區，再有新盤推出。嘉華（0173）啟德嘉匯昨公布首張價單，涉及180伙，首批折實實呎17,998元，與中海外（0688）上月推售港人港地項目啓德1號II首批折實1.75萬元相若，開價比市場預期克制，但暫時仍為啟德區內首批平均實呎最高的新盤。
明報記者 林尚民
預計明年12月落成、提供900伙的嘉匯，並無如港人港地項目設轉售限制，昨日公布首批180伙價單，提供56個1房、100個2房、24個3房單位，以定價計平均實呎21,299元，扣除最高15.5%優惠後（包括120天現金付款之5%折扣、2%置業安居折扣及8.5%印花稅折扣），折實平均實呎為17,998元。整批單位以定價計市值18.5億元，折實約15.6億元。
首批180伙 1房折實585萬入場
入場單位為2座1樓B室1房戶，實用面積358方呎，定價692.4萬元，折實585.1萬元，折實呎價16,344元，較啓德1號II一個實用面積375方呎的1房單位入場費642萬元低約8%；今批單位呎價最平的一伙，則是實用面積509方呎的2座1樓A室，2房間隔，定價938.4萬元，折實793萬元，實呎15,580元。
資料顯示，啓德1號I去年推售時首批折實實呎約14,471元；上月推售的啓德1號II，首批折實則為17,589元，而今次嘉匯首批單位折實呎價，為區內暫時首批呎價最高的新盤。不過，若對比啓德1號II最後一批單位平均實呎約1.85萬元，則開價明顯屬克制。
嘉華溫偉明：希望價量兼備
嘉匯今日開放示範單位予公眾參觀。嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明形容項目定價為「新春驚喜價」，屬市價，雖然區內有其他項目售價創新高，但嘉匯定價未太進取，又指項目為集團雞年首個項目，最快下周開售，希望做到價量兼備。他又稱，啟德地價高，但麵粉價與麵包價只有間接關係，並無直接關係。事實上，資料顯示，嘉華於2014年以29.388億元投得項目所在的啟德1I區2號地盤，當時每方呎樓面地價僅5330元，故即使今次未有以進取價開盤，但相信仍有可觀利潤。
發展商提供最高八成按揭
另發展商提供二按計劃，最高成數為樓價兩成，一、二按合共最多八成，首兩年息口為P減2厘（P為5厘），其後全期為P。對於今次推出之付款辦法較為「平實」，溫偉明表示，毗鄰新盤在無創新的付款辦法情况下銷情都不俗，反映特別的付款辦法及優惠不是該區買家最主要的考慮，相信嘉匯亦能吸引一批具實力的買家。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2243&issue=20170210
易憲容：美加息或衝擊港樓巿
1 :
GS(14)@2017-03-05 09:26:57【本報訊】市場料美國本月加息機會急升。前社科院金融研究所研究員易憲容昨於微博撰文警告，若美聯儲本月宣佈加息，即顯示加息步伐可能加快，對本港及中國樓市衝擊不容忽視。他提到，加息升溫使美元再現強勢，國際金融市場率先震盪，尤其是本港上市的地產股波動最明顯。雖然持續加息會否引發本港樓市泡沫破滅仍存不確定性，惟易憲容指出，過去一段時間本港維持低利率，有利於投資者減省炒賣成本，亦令本地樓價炒高，房地產泡沫愈漸變大。易憲容相信，一旦按揭貸款利率上升，對香港及中國樓市造成的衝擊及影響不可低估。他解釋，美聯儲貨幣政策正在收緊並逐漸回歸常態，加息步伐或會加快，加上特朗普正推出刺激經濟增長的政策，有可能令美國的通貨膨脹水平上升，強化推進加息步伐的決定。在此前題下，全球資產價格將會嚴重受影響，利率上升的步伐加快將傳導至樓市。對於中國房地產市場而言，美聯儲加息步伐加快，或導致美元進一步強勢，增加人民幣貶值壓力及中國資金流出。易憲容認為，儘管中國有關部門稱有所準備並以各方法妨礙資金流出，但亦無法減弱美元強勢對人民幣貶值的壓力。他預料，為保持人民幣匯率的穩定及控制風險，中國貨幣政策將漸趨收緊，去槓杆亦會是2017年的施政重點。他又表示，若中央收緊貨幣政策，必令房地產市場流入資金減少，商業銀行也會收緊個人住房按揭貸款。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170305/19947877
銀聯確認禁內地卡買港樓
1 :
GS(14)@2017-03-25 10:27:52http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8532&issue=20170325
【明報專訊】銀聯昨日承認，禁止透過內地發行的銀聯卡在香港買樓，但強調這規則一直存在。有銀行界人士則表示，暫時未收到其他信用卡禁止買樓的通知。
強調規則一直存在
周四晚市傳銀聯落閘禁刷卡買樓，本報當晚向銀聯查詢，至昨日銀聯發言人回覆稱，近期銀聯對合作機構開展了銀聯卡的跨境大額可疑交易調查，重申加強商戶管理的要求。根據銀聯的收單管理規則，嚴禁內地發行的銀聯卡用於跨境購買房產，這一規則沒有變化。若在大額可疑交易調查中發現違規受理銀聯卡的情况，銀聯將按照規則進行處理。
暫未收到其他信用卡禁買通知
去年銀聯禁止內地持卡人跨境刷卡買保險後，VISA及萬事達其後亦宣布對內地持卡人跨境投保設下限制。這次銀聯進一步禁止跨境刷卡買樓，有銀行界人士稱，尚未見到其他信用卡跟隨。
銀聯禁內地客碌卡買港樓
1 :
GS(14)@2017-03-25 10:33:34■啟德龍譽只收約1,440票，為區內4個發售新盤中首批叫座力較弱的一個。 資料圖片
【本報訊】保利（119）在港首個新盤啟德龍譽今日發售188伙，但近期市場矚目新盤搶去不少購買力，加上定價進取，故只收約1,440票，為區內4個發售新盤中首批叫座力較弱的一個。另內地客即日起禁止使用內地銀聯卡「碌卡」買港樓，保利指內地客只佔5%。啟德自去年9月起有新盤發售，瞬即成為新盤戰場，而且每次新盤首日賣樓俱清袋。但龍譽暫吸引力一般，經過收票一周後，只有1,440票，超額6.7倍，超額倍數為區內4個新盤首批開售中最弱。與去年啟德1號1期首批收過萬票相比，更相形見絀。
保利：僅佔龍譽客5%
新盤收票一般，內地銀聯卡更指令，不准使用內地銀聯卡「碌卡」買港樓，市場擔心對一手市場有影響。銀聯回應指，近期對合作機構展開銀聯卡的跨境大額可疑交易調查，加強商戶管理的要求。根據收單管理規則，嚴禁內地發行的銀聯卡用於跨境購買房地產。若在大額可疑交易調查中發現違規受理銀聯卡的情況，將按照規則進行處理。保利置業市場銷售部主管高藹華指，入票準買家中約95%是持本港身份證的香港客，內地客入票比率只約5%。而絕大部份買家都習慣以本票支付樓價，因此銀聯新措施，對龍譽的收票和銷售不會構成影響。新地（016）副董事總經理雷霆表示，現時一手市場為本地用家主導，內地買家只佔極少數，有關內地銀聯卡煞停買樓措施實行對樓盤銷情亦無甚影響。會德豐地產常務董事黃光耀指出，將軍澳Monterey只有2%買家為內地客，銀聯卡新措施影響不大。在新措施實施後，長實（1113）馬鞍山星漣海昨晚售66伙，即晚售近20伙，未見內地客蹤影。長實執行董事趙國雄稱星漣海主打本地客，獲悉銀聯新措施後，已通知各行經紀「交易時唔收內地銀聯卡」，相信內地準買家有足夠時間準備其他付款工具。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170325/19969359
陳永傑：美股運滯 港樓可得益
1 :
GS(14)@2017-04-04 08:26:56【明報專訊】隨着美國眾議院共和黨撤回新醫療改革法案草案，總統特朗普去年當選後所出現的無厘頭美股升浪，有可能暫告一段落。反之，本港樓市因享有低息之利及實際需求，預料承接力依然持續。
特朗普所提出的「美國優先」政策，充滿保護主義色彩，對全球經濟不利，但這個狂人當選之後，美股的道指竟可衝上21000點以上的歷史高峰，升幅超過一成。筆者覺得美股這個升浪完全無厘頭，雖然他提出大搞基建及減稅，本可有利美國經濟，但對於負債超高得破世界紀錄的美國，錢從何來是一個實際問題。繼續發債印鈔應付，只會造成美元貶值及高通脹後果，加大美國的負債，加劇經濟危機。
眾議院共和黨在本月初提出美國醫療法案草案，希望用以廢除和取代「奧巴馬醫改」，但草案不但受到民主黨激烈反對，更遭到共和黨內保守派和溫和派兩面夾擊。特朗普政府在表決前，仍未取得共和黨內的足夠支持，故決定撤回草案，頭炮失利。
投資者飽食遠颺 撤出美股
美國醫療法案滿途荊棘，令不可一世到處點火頭的狂人首遇挫折，相信他會繼續狂攻，陷自己於內外被夾擊境地，美國經濟有停步不前的可能，不利投資氣氛。筆者預期有些投資者飽食遠颺離美股而去，甚至轉戰世界其他投資市場，包括市盈率只得十餘倍的港股，有部分資金或會流入港樓。
港樓價雖處高位，但即使加息之後按息仍然甚低，香港又是國際大都會，世界各地亦對外來投資者提高稅率，港樓吸引力反而增加，值得留意。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3277&issue=20170403
盧志威﹕買港樓心理 易過買美股
1 :
GS(14)@2017-04-06 07:31:08【明報專訊】最近港樓炒到飛天，市場對地產類的狂熱程度極強，有幾位前輩出來叫人小心，看網上留言都冷嘲熱諷，還引用天水圍師奶大叫專家「食X」，是十分辛辣的評論。
買樓有槓桿 放大賺幅
就算自己是做股票，都覺得不能怪港人太沉迷於樓市，用2008年12月的數字，將美國標普500指數跟中原城市指數比較，標普500指數可以每年跑贏港樓2%；但首先港人買港樓，克服心理障礙肯定比買美股容易，其次房地產有槓桿，如果將回報放大兩倍至三倍，沒有一種資產可以贏得如此多！如果將港樓跟港股比，就算低位買中恒指，每年仍要跑輸2%，更別提樓有槓桿，所以港股愈來愈少長線投資者，是可以從過往表現中一見端倪。
港樓調整幅度小 毋須吃驚風散
港樓另一個強勢之處，是調整幅度小，就算是去年加息引發的跌市，個別最深跌幅亦不超過兩成，一直坐貨不需要吃驚風散，種種因素加起來，令好友的實力累積起來，理性上大家都知道「投資涉及風險，XX價格可升可跌，過往表現並不代表將來之表現」，但真正落手落腳買時，很少人會如此冷靜。
評論員總有心癮，是做Big Short的英雄，講中泡沫的高點，就可一世引為吹水的談資，問題是以現時的市場心理，無論唱好唱淡都不會討好，投資其實都是為了搵真銀，與其做鍵盤戰士，倒不如專心做事，到底是加注再買樓， 還是轉到其他有潛力的資產如美股？還是食糊走人，要知道吹水都是為了滿足心理，搵真銀才是最實在。
[盧志威 美股搏擊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6202&issue=20170406
歐洲倘爆危機 隨時拖冧港樓
1 :
GS(14)@2017-04-13 11:06:41http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2694&issue=20170413
【明報專訊】雖然本港住宅暫時供不應求，短期內可望繼續推升樓價，惟王震宇認為，擬置業者一定要留意一些外圍因素的變化，當中美國息口及歐洲局勢是最大變數。他解釋，美國經濟增長勢頭強勁，在未來一段時間內料持續加息，由於本港實行聯繫匯率，港息遲早要跟隨美息上調，增加借按揭買樓者的每月供款負擔，此點已在市場預期之中。
歐央行或追加息捍匯價
惟不少投資者忽視的是，歐洲央行近年實施零息政策，成為全球資金氾濫的源頭之一，部分歐資流入本港，亦是推升樓價的原因之一。王震宇擔心，假如在去年英國脫歐後，今年法國及德國大選導致另一歐洲大國脫歐，歐盟將有瓦解風險，屆時該政治風險將拖低歐元匯價，歐洲央行將被迫加息以捍衛匯價，「若歐洲央行需要加息以阻止走資，不止要追加以填補與美國的差息，而是要在美息以上再加風險溢價，例如1年後美國聯邦基金利率可能只升至1.5厘，但歐洲央行則要加息到2、3厘；屆時全球風險資產難免受累，本港樓價亦一定會下跌」。
[名人樓市論壇]
陳永傑：美匯美息轉弱 港樓受歡迎
1 :
GS(14)@2017-04-25 23:43:45【明報專訊】3月中美國加息0.25厘之後，又有人擔心假如美國再加息3厘，香港樓市將會爆破，到時實力不足的業主就傷亡慘重。不旋踵，美國總統特朗普接受外國傳媒訪問時透露，美元過強，並且支持目前聯邦儲備局將利率維持在低位。美國大幅加息的威脅一掃而空，本港樓市料會更受歡迎。
美國自從2015年底、2016年底及今年3月中各加一次息口0.25厘之後，部分人又發出嚇人言論，美國一旦再加息3厘，本港樓市將會遍地屍骸，死得人多。而且上任3個月來狂人總統特朗普未表露他對美元的匯價及息率意向，所以，間中有些人會作語不驚人死不休之調，以求爭取目光。
但始料不及的是，狂人總統儘管是狂人，也是一個商人，知道什麼叫做「妥協」。他竟然認為目前的美元匯價過強，已經令許多人大跌眼鏡，再加上表示支持現時聯儲局的低利率政策。更暗示希望聯儲局主席耶倫任滿後留任，令市場大感錯愕。由於耶倫在聯儲局屬於鴿派，支持循序漸進加息，大概是一年加3至4次，不會太急進加得太多。特朗普更明言想美元匯價偏弱，展望未來美元息率及匯價處於弱勢。
限制「一約多伙」影響微
只要美元匯價及息率低企，都會對採取聯繫匯率的香港樓市有甚大好處。因為美國息率低企，本港業主供樓的擔子就不大容易突然大幅度加重，可以繼續輕鬆供樓，不怕息魔突襲。因港元與美元掛鈎，匯率比較穩定，投資者亦比較容易掌握。
相信最近港府突然限定「一約多伙」的購買人士要支付樓價的15%，對樓市承接力實質影響不大。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1871&issue=20170424
Next Page