陳永傑：樓價破頂 再展升浪
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GS(14)@2017-08-29 01:26:31【明報專訊】暑假期間，本港二手住宅樓市進入淡季，成交薄弱，樓價不但沒有回落，反而私人住宅、居屋以至公屋的售價連環破頂。預期在暑假淡季之後，樓市將會繼續向高位挑戰。
主動入市 勝等候業主減價
投資術語雖云：「十個牛皮九個淡」，但今年本港住宅樓市在成交淡靜、買賣兩閒之下，樓價不但堅穩，部分二三線樓盤以至居屋及公屋，價錢都紛紛破頂。這反映什麼？市民已經放棄低位吸納，因為他們覺得樓市不容易大幅下挫，為了解決居住問題以及避免繳交昂貴租金，不如早買早着。在能力範圍之下，不如主動追入，好過等候業主減價，因為部分業主取態心雄不願降價，僵持下去，樓價再升的話可能愈等愈貴。
買家認為既然自己要居住及投資，主動出擊好過守株待兔，買入之後就可以解決這兩個問題，百鳥在林不如一鳥在手。由於今年以來美元匯價持續下滑，再加上通脹，美元的購買力不斷萎縮，置業人士認為不如付諸實際行動快一些買樓算了。
美再大幅加息機會微
根據美國聯邦儲備局7月份貨幣政策會議紀要顯示，聯儲局官員就今年內縮表達成共識，但對通脹是否會持續放緩則有不同看法，因此對年底前能否再加息一次存在分歧。美國在本年中開始，經濟有放緩之勢，今年餘下時間會否再加息一次0.25厘，令人懷疑。美國如果不再大幅加息，絕對有利於本港置業人士，因為他們可以繼續享受超低息按揭。因此，短期內置業人士加快入市步伐機會很大，樓價被推高再展升浪，並不稀奇！
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0608&issue=20170828
陳永傑：美元 滾水淥豬腸！
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GS(14)@2017-08-29 01:52:25【明報專訊】自從去年底至本年6月底止，美匯指數已經下跌6.44%，假如再計入通脹，美國6月份是1.6%，香港是1.9%，美元購買力簡直是滾水淥豬腸兩頭縮了！怪不得世界各大城市的樓價高踞不下，因為投資者發覺住宅等物業保能力遠遠高於美元。
世界上任何投資工具，不管是上升抑或下跌，期間都會反覆上落，不會直升或直跌，雖然美元今年上半年經已有6.44%的跌幅，市場估計隨時會呈現反彈。不過，除非閣下是以外幣作為投資工具，如果以物業的話，趁着本港樓價未明顯進一步上升，繼續向物業進發仍然值得考慮。原因是美元匯價下跌了6.44%之後，再加上香港1.9%的通脹，在兩頭縮的情况之下，美元購買力上半年經已貶值8.34%，幾乎打了九折。
如果我們回顧30年前，便會發覺美匯指數自上世紀1980年代中的約125點，長期以來走勢是「級級落」，儘管間中有反彈，都是一浪低於一浪，在2008年更低見約72點的歷史低位。
美匯30年來「級級落」
但美國三次量化寬鬆是在2009年才展開，即是量寬印鈔買債的影響可能並未在2008年反映出來，美匯指數本月中在93點附近，長遠會否插穿72點值得深思。
現在世界各地的投資者，鍾情「磚頭」是因為物業建築在土地上，始終是限量發行，既然不知道美元貶值到什麼程度，不如買物業比持有美元安全，甚至也比較一樣可以大量發行的股票及債券令人安心。
尤其港元與美元掛鈎，港元會跟美元貶值，購買物業可避開印刷投資產品濫發風險。投資物業，最低限度物業物以罕為貴。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5436&issue=20170821
陳永傑：美印銀紙成不歸路
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GS(14)@2017-09-10 14:52:56【明報專訊】美國總統特朗普日前表示，不會定下美軍全面撤出阿富汗時間表，以免讓恐怖分子利用這個空檔進佔，他更強調要避免美國當年在伊拉克的錯誤策略重演。看來特朗普更改了他競選總統時的承諾，不再「用者自付」，似乎想美國再做世界警察，那麼又要開動印鈔機印銀紙，美元想不貶值也很難。
特朗普表示，不會貿然從阿富汗撤軍，並強調美軍的任務不是協助阿富汗重建國家，而是殲滅恐怖份子。現時大約有8400名美軍駐紮在阿富汗，據美國傳媒報道，特朗普接納國防部長馬蒂斯等建議，增兵4,000到阿富汗。
競選時，特朗普曾揚言各個盟友要用美國的保護傘，就得自己付費。及後又派軍艦到南中國海、參與韓國軍演，又與朝鮮領袖金正恩玩「沙蟹」鬥大。他原先的置身事外做法肯定行不通，而且美國不能自拔脫身，相信是既已洗濕個頭唯有被迫繼續下去。好像喬治布殊自2001年初做總統之後，窮兵黷武，揮軍攻打伊拉克，這16年來美國財政狀况不斷惡化。迄今，美國政府及國民總負債已經高達67.73萬億美元，是一個天文數字，而且債項易升難跌。如果特朗普又想美國做維護地球和平的世界警察，就要在67.73萬億美元之上大幅加碼，努力加印銀紙。
物業保值勝股票黃金
在這個環境之下，美元匯價將會跌多升少，其他外幣、黃金、股票及物業等資產將會升值得更快。尤其是各大城市的住宅物業，建築在地球罕有的土地之上，物以罕為貴，其保值能力比較股票黃金更佳，因為可以自用之外，也可出租收租，勝過許多投資產品。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6786&issue=20170904
陳永傑：全球經濟無力 難加息
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GS(14)@2017-09-16 22:29:50【明報專訊】目前距離2008年全球金融海嘯幾近9年，但迄今為止，全球經濟似是反彈無力，美國、歐洲及日本在貨幣及利率都採取穩健策略，守多於攻。因此，筆者估計息口大幅上升存在很大困難，但這樣卻令本港以至世界各地物業投資者享受到超低按息好處。
美國聯儲局主席耶倫在全球央行年會上演說，內容未有就美國「縮表」及進一步加息作出表示。她只表示，美國金融系統在金融危機之後更有抵禦能力，當局仍需努力，但不能保證危機不會再次爆發。看來對美國經濟前景有相當保留。同日美國商務部公布，7月份耐用品訂單大減6.8%，扭轉6月份升勢，也是3年來最大跌幅，差過市場預期的下跌6%。美國經濟有轉弱之勢。
歐洲央行行長德拉吉繼續表現鴿派，重申歐央行在可以撤出貨幣刺激措施之前，保持謹慎的必要性，尚未看到通脹持續向央行中期目標靠近，認為通脹要達成目標仍有一段路要走。他有信心通脹將在中期內繼續向目標進發，必須有耐性，認為仍需要大規模貨幣政策刺激。筆者預計在低通脹環境之下，歐元加息機會有限。
置業人士享低息漁人之利
日本央行行長黑田東彥說得更明白，日央行需要繼續實施非常寬鬆的貨幣政策。日本在現財政年度經濟增長，有望達到2%，但相距2%通脹目標仍然非常遙遠。
歐盟及日本兩大世界經濟體系的央行行長都對本身經濟偏於保守，美國耶倫沒有談及利率走向，但然提及美國金融危機，都傾向於偏淡一方。相信美歐日對未來的經濟及加息審慎，本港置業人士享漁人之利。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4800&issue=20170911
陳永傑：今年實物表現好
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GS(14)@2017-09-25 04:08:29【明報專訊】長期以來，筆者都奉勸本港投資者投資在物業及黃金等實物，因供應量始終有限，比較容易達到保本增值目標。就以本年初至今9月上旬計算，本港二手住宅樓價及金價均上升，皆表現不俗。
看好實物的原因，是美元長久以來匯價都是跌多升少，再加上美國似乎無止境地開動印鈔機印銀紙，美元幾十年來都是貶值。但香港卻有聯繫匯率制度，港元與美元自1983年來掛鈎，港元跟隨美元貶值，購買力不斷縮水。既然現金不能達到保本增值目的，必須尋求其他投資工具為港人守住財富。
投資物業及黃金利多於弊
因物業及黃金等實物供應有限，難以大量生產，確實是比較理想的投資工具。以代表二手樓市的中原城市領先指數而言，自去年底的144.72點升至9月上旬的160.61點，經已有大約11%的升幅，成績相當不俗。
黃金走勢更理想，由去年底每盎司1152美元上升至同期的1350美元，升幅是17%，比較本港住宅樓市更強勁。
本港許多人都埋怨樓價太高，但筆者覺得如果能夠買得起樓的市民，不妨買入，解決自己的居住及投資問題，一舉兩得。不過，明白到未必每個市民都能夠負擔得起樓價，所以，退而求其次，仍然可以吸納黃金作為保本增值的投資工具。
美國經濟近期有回落之勢，債務又與日俱增，再加上可能與朝鮮開戰，又要增兵阿富汗，在在需財，唯一應對之法又是大開印鈔機印銀紙。近期美元匯價江河日下，相信與這些問題擺脫不了關係。在此形勢之下，對於投資於物業及黃金等實物的投資者，是利多於弊。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8409&issue=20170918
陳永傑：港樓跑輸港股
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GS(14)@2017-10-01 19:18:48【明報專訊】本港二手住宅樓市今年上半年，有10.59%的升幅，無可否認跑贏了許多投資產品。但如果與股市相比，就相形見絀，因為恒指同期上升了17.11%，贏了一條街。
全球股市升幅 港只排第四
許多人都感到樓市半年升了超過10%，比起通脹以至加薪幅度高得多，令部分未上車的港人感到差距愈拉愈遠。今年以來美匯指數愈跌愈有，使持有美元現金的投資者爭相物色投資產品，以求保本。去年底已經有不少人四出尋找投資工具，由於股市流通量比較樓市更大，而且港股多年來未有表現，處於偏低水平，吸引到不少資金流入，今年上半年已勁升17.11%。雖然同期港樓上升了10.59%，卻被港股搶了鋒芒。然而，螳螂捕蟬，黃雀在後，港股如果比起世界其他股市，亦遜色不少。全球升幅最大的股市要數阿根廷MerVal指數，勁升29.52%；其次是土耳其ISE國際100指數28.54%；備受朝鮮威脅的韓國竟然位列第三，韓國綜合指數亦升18.03%，香港恒指升幅只是「阿四」而已。
投資者或向港樓施回馬槍
雖然本港樓市上半年表現不俗，但因近年有一定程度的累積升幅，年中開始已經見到徘徊有需要回氣的現象。其他股票市場卻繼續愈升愈有，美國標普500指數又再創新高。單以恒指而言，亦觸及28000點，比較年中時再升逾8%，股市已逐漸成為投資者的熱門投資工具。
港樓儘管在調整中，但實物始終是穩健的投資，投資者再向港樓施展回馬槍，可能性是不低的。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6293&issue=20170925
陳永傑﹕港樓價有勝有負
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GS(14)@2017-10-08 22:01:06【明報專訊】今年上半年，本港二手住宅樓價如果以中原城市領先指數而言，上升10.59%，無疑與港股上升17.11%相比，失色不少。但與內地及外國大城市樓價比較，又不算太差，有勝有負，不太失禮。本港樓價與外國大城市樓價相比，可謂是大超班，因為加拿大、美國及英國的樓價升幅，都比香港失色。表現最好的要數到加拿大溫哥華，獨立屋上半年大約有6.73%的升幅，在外國大城市之中表現算是突出，因為美國及英國表現更不濟。
美國紐約上半年升幅大約是3%，洛杉磯大約是上升2.6%，三藩市則只上升1.3%左右。英國好一點，上升2.6%。至於內地的樓價，縱使受到限購、限貸、限價、限登記等多種措施影響，成交量明顯萎縮，但上半年樓價依然走勢堅挺。其中以廣州升幅最為凌厲，上漲17%；上海則上揚13%，北京得有11.6%的進帳，表現比較遜色是深圳，僅升3%。全球樓價升幅今年出現放緩，估計是與許多國家政府都採取遏抑樓市措施，令買家購買成本大增，影響投資意欲。
全球股市紛創歷史新高
此外，還有世界各個主要股市都走勢出色，紛紛創出歷史新高，例如美國三大指數都齊齊破頂，德國及英國亦不遑多讓，都以歷史新高姿態示人，而且愈升愈有，所以，吸引到不少投資者進入股市。香港股市就更具吸引力，儘管已經突破28,000點，但恒生指數市盈率還是大約14倍，有望成為全球資金進捧對象。因此，本港樓市未來會面對港股爭奪資金的挑戰，資金被分薄。不過，處於調整期的樓市，反而提供一個相對廉宜的低吸時機。
中原地產 亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1228&issue=20171003
陳永傑：稅改擴赤字 美元跌港樓升
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GS(14)@2017-10-15 13:58:07【明報專訊】美國總統特朗普的稅改方案終於公布，寬減了公司利得稅及個人入息稅，但卻未有提及採取什麼方法填補減稅所失。筆者相信稅改將會令美國赤字嚴重擴大，又要開動印鈔機印銀紙度日，勢必令美元匯價再跌，投資者為了保值，很可能要增持物業，造成樓價再升。
稅改方案提議將公司稅由目前35%大幅削減至20%，比較特朗普之前所講的15%高。個人入息稅階由現今的7級簡化為3級，即12%、25%及35%，最高稅率比較目前的39.6%低。
美國商務部表示，稅改實現之後，聯邦政府的稅收將增加約3萬億美元，國內生產總值有望增加1個百分點。但市場估計，稅改令美國在10年內減稅5.8萬億美元，扣除經濟活動改善所增加收入約3.6萬億美元，未來10年財赤會增加約2.2萬億美元。
美國目前收取高昂的稅率，政府國債仍然超過20萬億美元。稅改之後，稅收再減，很可能會令債務進一步推高。
投資者自保 資金流入港樓市
雖然美國企業減稅之後盈利理應增加，但如果一切以「美國優先」，減少入口廉價的外國貨，而且生產純美國貨品，美國又面對勞工短缺的問題，美國貨品一定昂貴，隨時滯銷。屆時美國消費市場生意有機會不增反減，經濟更差，政府減稅增加收入的算盤未必打得響。減稅有可能像在身體上開多一個傷口，令血液流失的更快。要急救，唯有重施故技印銀紙，卻令美元加速貶值。目前美國政府與國民的總債項升至67.85萬億美元，再加新債上去，美元更為氾濫，資金自保，繼續流入香港等大城市的樓市，有何稀奇！
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2047&issue=20171009
陳永傑：隔夜息抽升非樓市凶兆
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GS(14)@2017-10-22 14:06:23【明報專訊】上月29日，本港銀行同業拆息隔夜錢突然大幅抽升，由約0.31厘勁升上0.92厘之上，立即惹來本港樓市及股市凶兆的評論，筆者認為不必過分擔心。因為是日除了是投資市場季結之外，港股今年首三季勁升25%，自然會有人「食糊」計數，結算引致資金緊張，故毋須過慮。
當日本港隔夜拆息爆升上0.92厘，比起上日狂升超過0.6厘，升幅約兩倍，是2008年金融海嘯以來最高位。隔夜錢飈升，對當日港股無影響，恒生指數更上升132點或0.048%。但投資市場有人表示，隔夜錢上升得如此厲害，威脅到樓市，港樓很快會被息魔突襲。
投資市場，不論是黃金、外匯、股票及物業，每日皆有風險，不可能一帆風順無風無浪，市場出現突變，投資者必須有心理準備。只要投資者量力而為參與遊戲，風險就可以減低，但不可能全無風險。
港股季結 抽緊資金
造成隔夜錢急升的原因，筆者估計是當日是第三季季結，金融市場出現比較顯著的波動是正常。港股今年首三季的升幅已經多達25.24%，升幅是亞洲之冠，有基金大戶埋單計數獲利是正常現象。將港元資金兌換成為美元調走，亦會造成資金外流情况，也會令隔夜錢抽高。香港是一個國際金融中心，常有大額資金進出，發生這種場面不會使人意外。本月3日，隔夜錢已經回落至0.31厘附近，9日更低見0.123厘，顯示隔夜錢抽升只屬短暫情况，不必過慮。不過，投資有如行船跑馬總有三分險，無論在樓市、股市等投資市場逐鹿，都應該為自己留有退路餘地，不宜過勇，以免造成尾大不掉的危境。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4563&issue=20171016
陳永傑：低息不買樓 莫非等高息
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GS(14)@2017-10-29 22:23:02【明報專訊】香港地少人多，能力許可的話父母扶子女一把買樓安居，亦無可厚非，留心風險亦屬合理。但「靠父幹」置業，每個樓盤僅約佔一兩成買家，比例不高。而且入市當然是低息勝高息，低息不買更待何時。
香港金融管理局總裁陳德霖表示，香港父母資助子女上車是非常普遍的情况，屬人之常情，尤其是許多年輕一代未能負擔高樓價。父母資助子女付首期的方法，包括用儲蓄、投資套現、或將自己的物業加按，雖然抵押品比率方面無問題，但家庭要留心風險。
陳德霖稱，現時樓市過熱風險仍存在。目前按揭利率太低屬於不正常情况。他提醒當利息上升時，樓市下行壓力會導致經濟逆轉，大家要小心考慮將來的還款能力，量力而為。
對於「靠父幹」置業，筆者相信金管局數據未能完全解釋情况。現時按揭利率低，部分父母作出轉按是為了節省利息開支，不一定是幫子女付首期。目前每個樓盤僅約一兩成買家為父母資助年輕人入市而已，比例不高。
市民自衛被迫買樓都有錯？
自從2010年以來，政府辣招不斷，樓價卻愈來愈升。部分父母連棺材本也拿出來協助子女置業，是前朝政府房屋政策做得不好之過。解決市民居住問題是每一個政府必須負責的工作，但香港長期以來房屋土地供應不足，才導致樓價飈升現象，市民自衛被迫買樓解決居住問題都有錯？
市民解決居住及投資問題，置業是合理舉動。而且樓宇按揭長達二三十年，現在仍然是超低息環境，今時低息不買樓，難道等到高息時期才出擊？
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7558&issue=20171023
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