陳永傑：明年聯儲局是另一世界
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GS(14)@2017-11-04 15:13:00【明報專訊】最新美國聯邦基金利率期貨顯示，市場預期美國聯邦儲備局今年12月加息的機會，已經由9月份的22%大幅跳升至逾80%。因此，末季再加息一次0.25厘機會是存在的。不過，由於美國總統特朗普提名的聯儲局新任主席明年接任，屆時美國的利率政策將會有變，很有可能跟著特朗普的低息意向運作。
特朗普絕對是一個難以招呼的總統，聯儲局現任理事會成員將會在新主席來臨前盡量施壓，將自己的理想盡量實現。連現任主席耶倫近月來都可以突然間由利率鴿派變為鷹派，傾向加息，路線與希望採取低息政策的特朗普來個大相逕庭。
耶倫傾向加息的理由是對美國低於2%的低通脹難以理解，她相信拖累通脹的因素屬短暫，故聯儲局轉為傾向進取的加息鷹派。這樣最低限度反映她們在換屆前是有所作為，但明年換屆之後，則非她們能力範圍所能控制，交由新一屆理事會處理吧！
美國繼續低息機會不小
不管誰來做新一任聯儲局主席，都要經由總統提名，以特朗普的性格，必定揀選「自己友」進駐。他在聯儲局的影響力日漸擴大，早已陸續安排心腹入局，以落實自己的政治經濟理念。所以，明年聯儲局將會是另一個世界，有別於現時的路線。
商人出身的特朗普，明白低息環境對經商的好處，而且自己也曾表白這種傾向。只要他能夠在局內話事，推行低息政策的可能性甚高。現有勢力在利率政策與他不盡相同，在角力之後採取低息路線是有機會的，只要他能控制到局面，明年美國繼續低息的可能性不小。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5728&issue=20171030
陳永傑：美國低通脹皆因窮
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GS(14)@2017-11-12 16:38:39【明報專訊】美國聯邦儲備局主席耶倫對於美國通脹長期處於2%之下表示不解。事實上，美國出現這個怪現象，一個「窮」字便能解釋得到。加息4次之後，美國政府及國民總負債經已增加至約68萬億美元的天文數字。人均利息負擔增至近6.2萬港元，何來消費，通脹自然低！
耶倫指出，聯儲局對通脹持續低於2%的目標，理解不足，相信拖累通脹的因素只會暫時。美國勞工部公布，今年9月份消費物價指數（CPI）按月上升0.5%，市場原本預期上升0.6%，核心消費物價指數按年上升1.7%，按月只微升0.1%，遜於預期。
美國自前年底開始加息，迄今4次，各加0.25厘，合共1厘，加幅不算大，但從經濟角度分析，加息的確能夠壓止通脹上升。加息對於美國這個負債沉重的國家是百上加斤。因為美國目前負債總額高達約68萬億美元，家庭欠債是638萬港元，人均欠債亦達162萬港元，加息4次後，人均利息增至6.2萬港元，對於美國人的最新儲蓄率只得3.1%，加息一定削弱其消費力。美國負債重，當然可以用「窮」字形容，所以，美國通脹低企是事出有因。
國民負債沉重 加息削消費力
加息是打擊通脹的強力工具，今年底美國再加息0.25厘，美國負債再增，消費力當然再減，通脹自必回升乏力。通脹低企，美國亦難以大幅度加息，否則可能引起社會的激烈反彈。
雖然聯儲局有意在明年後年再加息，也要看通脹及國民負擔能力。加上美國負債有增無減，加息面對更大阻力。本港置業人士有需要關注美國息口，但不必過分恐懼，因加息基礎不穩。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6492&issue=20171106
陳永傑：英國脫歐 香港漸見得益
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GS(14)@2017-11-19 15:38:36【明報專訊】英國去年6月公投脫離歐盟，不但對英國及歐盟造成兩敗俱傷局面，更意外地令到香港經濟、金融及物業市場得益。因為歐盟陷入亂局，中國及香港政治經濟穩定，有一些世界級投資銀行打算將金融部門由英國倫敦搬遷來香港。
據說，有多達數家外資投行，計劃將金融部門由倫敦遷至香港，以管理更多亞太地區的交易活動。英國宣布脫歐之後，歐洲先後發生西班牙的加泰隆尼亞獨立事件，意大利亦出現地方政府要求增加自治權益，都對歐洲政治經濟蒙上陰影。
去年6及7月筆者寫過兩篇文章，分別是「英脫歐影響不大 欲置業可落實」及「英脫歐後資金湧港 樓市轉旺」，指出英國脫歐無損香港，甚至會有得益，預測看來逐漸應驗。
英國脫歐成為定局之後，當地的負面影響陸續浮現，德國法蘭克福及法國巴黎相繼出招，爭奪成為歐盟金融中心，不但加強兩個城市的金融營商條件，並積極拉攏英國倫敦的金融機構到法蘭克福及巴黎擴展業務。倫敦受損已經成為事實。
多家投行加強香港業務
但因歐盟還有其他成員鬧分裂要求獨立或提高自治條件，造成不穩定性，令一些世界級金融機構對歐盟市場產生疑惑。最近有些大型投行加強在香港擴充業務，英國脫歐變成有利香港。
投行擴充香港金融業務，帶來更多工作機會，自然需要羅致大量金融專才，他們在香港工作，自然需要住宅及商廈樓面，對本港樓市都有好處。而且中國市場繼續高速發展，投行在本港金融生意就要有更長遠的發展準備，有利經濟前景。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7182&issue=20171113
陳永傑：末季樓市全面起動
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GS(14)@2017-11-26 14:26:18【明報專訊】中國與美國關係改善，預期今年餘下時間，會有大量資金流入本港，樓市及股市將全面起動，並以豪宅最突出。
今年10月，中國內地及香港都出現對樓市利好的消息，首先是香港行政長官林鄭月娥發表她第一份《施政報告》，由過往打壓樓市變為鼓勵置業，令樓市氣氛轉活過來；其次是中國共產黨第十九次全國代表大會召開，內地政治經濟路線變得更明確，今年經濟增長6.5%很有可能超標完成。這兩個因素，都將內地及香港投資吸引力大大提高，因歐美都存在不少隱憂，加上兩地股市位高勢危，資金自然要尋求新出路。
港股雖則升上10年高位，卻是全球少有未創歷史新高的股市，恒生指數平均市盈率只得13倍，十分吸引。因市况偏低，明年吸引力依然。金融市場好景，樓市亦間接受惠。
明年股市仍旺 帶動樓市
中國政治經濟昇平，外國投資者無論在實體經濟以至金融方面，都想再捲土重來踏足內地及香港，而且美國與中國關係隨着美國總統特朗普訪華，將會進一步修好，更有利中港的經齊、金融及樓市投資。
自10月份開始，本港大中小型銀碼樓盤成交量逐步上揚，不但一手新盤有表現，二手樓市亦告升溫，相信今年餘下時間會全線起動，並以豪宅走勢最悅目。今年首9個月價值1200萬元以上的豪宅（包括一手及二手）買賣合約登記錄得7109宗，總值1846.09億元。金額剛突破去年全年總和，較去年1808.77億元上升2.1%。宗數亦剛升穿2010年6975宗的高位，並較去年的5812宗上升22.3%，同創1996年有紀錄以來22年歷史新高。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8787&issue=20171120
陳永傑：美元陰乾 買樓夠實在
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GS(14)@2017-12-03 18:06:52【明報專訊】雖然投資金句說「Cash is King」，但假如在不適當時間持有太多美元現金，可以輸得很嚇人。所以近十年來，愈來愈多人持有本港物業，原因是美元長期貶值，再加上通脹，陰乾程度嚴重。
轉眼又到年尾，2017年個多月之後便畫上句號，暫時各種熱門投資工具，本港股市獨領風騷。截至11月上旬，恒生指數以32.36%升幅領先，以中原城市領先指數作代表的本港二手樓市以11.82%升幅居次。但如果持有美元作資產，在全球投資市場大旺市之中，逆市勁跌8.09%，處於陰乾狀態。假如再計入今年本港1.7%通脹，美元貶值幅度接近10%。代表港股的恒生指數勁升32%，如果不是買入追蹤恒指的盈富基金，投資者在港股回報會有很大落差。投資股市選股是勝負關鍵，如果不幸買錯弱勢股，不僅跑輸大市，更甚者是逆市而跌。運氣更差的，買入單日可勁跌八九成的股票，損失就更慘重。所以，恒指升，不等同持有股票也有同等回報。
投資本港住宅物業，雖然有可能要付出約達樓價一半的三種印花稅，但亦因此會令投資者採取長線投資策略，不再有短炒的預期，安心作長線持有。今年住宅樓價無疑跑輸給港股，但表現也不俗，暫時錄得11%升幅。
置業可抵消租金升幅
今年樓價升勢不及恒指，但樓價升幅已經完全抵消美元匯價的跌幅，並且解決到居住甚至投資這兩個重要問題，可謂一舉數得。最低限度，置業之後，業主不必面對今年首10個月租金累升6.3%的問題，不用為將來加租以至搬遷而頭痛，搬屋及加租都非常麻煩。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7113&issue=20171127
陳永傑：港經濟向好 樓市受惠
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GS(14)@2017-12-05 00:40:51【明報專訊】本港貿易、旅遊、零售等僱用大量人手的行業，近期已見觸底反彈，令今年經濟展現升勢。經濟動力增強，對本港樓市建構成更強大的承接力，預料後市升多跌少。
過去幾年，本港經濟受到旅遊業不景影響，多個相關行業皆處淡靜期，但樓市仍然穩步上揚，撐住全港經濟大局。假如連樓市也支持不住，本港經濟環境更堪虞。現今多個表現欠佳的行業也扭轉頹勢，得以改善，部分相關企業業績更爆升，預期未來經濟情况會更好。
政府公布，2017年首3季經濟增長實際數字為3.9%，加上今年餘下時間即使在去年第四季比較高基數之下，經濟仍可望繼續穩健擴張，預期2017年全年最新經濟增長預測為3.7%，高於8月時公布的3%至4%預測範圍中間數。
就業市場好轉 加強承接力
過去幾年，香港經濟不景之際，樓市依然表現堅挺，逆市而升。最主要原因是港人的居住需求龐大之外，投資市場普遍無甚可為，買樓收租低至2厘至3厘的回報率，已經跑贏許多投資產品。由於住宅物業能夠同時解決居住及投資兩個難題，本港樓市多年來穩步向上。樓市上升，並不是香港獨有，北美洲、歐洲、中國、澳洲及新西蘭，這幾年都是樓價上揚，買樓作投資已經是全球大趨勢。
以往本港樓市在經濟不振之時逆市而升，現在本港經濟逐漸復蘇過來，多個主要就業市場皆告好轉，將會建構好更強大的樓市承接力。雖然全球尚有不少不明朗因素，但只要香港經濟回穩，過去幾年能夠逆流而上的樓市，將會更為穩健，後市升多過跌。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4141&issue=20171204
陳永傑：完成供樓 必經息口升跌潮
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GS(14)@2017-12-18 03:35:03【明報專訊】本月美國加息0.25厘應無可避免，但無論是否加息，作為港人如果是居住在私人住宅的話，解決居住問題也是同樣避不過的。難道加息我們就不用居住？既然要居住，買樓回報又勝過租樓，還是趁着目前息口低企，買樓總比較划算。
現在買樓可以肯定地說一句，只有長揸沒有短炒，絕大部分都是用家或長線投資者，因為政府所實施的3D印花稅，造成交易成本太重，樓價假使有短期升幅皆抵消不了3D印花稅的支出，所以，樓市基本上是無得短炒，自然沒有炒家。現在所剩下來的不是用家便是長線投資者。用家買樓要完成一個供樓程序，長達二、三十年，因此，幾乎必然面對息口升跌周期。雖然目前要迎接的是息口上升時期，但相對也有機會遇到減息的日子。而美國這次加息已經講了長達五、六年時間，如果本月加息成真，這些年來只加5次0.25厘，共1.25厘，加幅不算多。最多只令按息由超低息環境去到低息環境，距離高息環境還有很遠時日。
美經濟似回落 難大幅加息
不過，美國經濟強勁日子好像已由高峰回落，明年面對負面的政治經濟因素看來愈來愈多，大幅加息的難度增加。倘若美國經濟走勢凌厲，過往5、6年就不會只加得1厘息這麼小，便是因為經濟不大好，無力大手加息。
租樓無回報可言，租客儘管租了幾十年樓，最後是一無所有。無疑租樓有其靈活性，租客不滿意現時居所，約滿便可搬走，再另找自己覺得合意的居所，揀到滿意才搬進去。但新業主將來加租，租客又可能上屋搬下屋……。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0179&issue=20171211
陳永傑﹕新盤售價 裂口高開
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GS(14)@2018-01-07 13:52:34【明報專訊】由於土地儲備補充緩慢，近期發展商開始改變賣樓策略，由過去的首批單位以優惠價發售，改為裂口高開，以惜售代替廉售。長期以來，發展商在本港售賣一手新盤，慣常以優惠價格開售首批單位，然後分批加價。目的是以吸引價錢開售營造熱鬧氣氛，然後才逐步溫和加價，令首批買家有賺頭。
發展商補充土儲不易 變惜售
但因發展商發覺補充土地儲備面對不少困難，競爭大，成本又高，低價開售可能會「開錯價」，更甚者削弱公司盈利。有部分發展商逐漸改變賣樓策略變惜售，不想開價過低，賣樓賣得太快。
筆者預期未來開出的一手新盤，樓價不會便宜，想在首批單位抽籤買到低廉一些的機會愈來愈小，幾個百分點的折讓都將會消失，取而代之是逐漸要付出更高溢價，這樣才有機會享受得到高成數按揭的一手新樓。
一手新盤要多付幾個百分點的溢價，只是說普通新盤，超級豪宅就更乖乖不得了，價位何止會裂口高開，更是破頂屢創新高。5、6萬元以至10多萬元一呎實用面積的超級豪宅相繼湧現，更將會是高處未算高。因為本港土地供應不足的弱點已經被識破，而且各地資金持續湧入，爭相購買物業等實物作為保值，尤以豪宅，原因是物以罕為貴。想購買一手新盤的買家，要有承受高樓價的心理準備。
以往買不起二手樓的買家，流入一手新樓市場享受低首期、高按揭成數的情况有所調整。因為愈來愈多一手新盤售價高開，將會促使有多一些一手新樓買家回流到二手樓市，令平淡多時的二手樓市稍為回暖。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6359&issue=20180102
陳永傑：屋租難有友情價
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GS(14)@2018-01-15 01:49:56【明報專訊】不少人覺得住宅樓價升得太快，很難上車，租樓居住罷了。但單看近兩年的租金升幅也不小，不但為業主「打工」，也蠶食了閣下的財產。橫豎都要居住，咬緊牙關置業，為自己「打工」好過為業主「打工」。根據中原地產新簽租約統計，去年11月全港107個大型私人住宅屋苑每實呎平均租金最新錄35.8元。去年首11個月租金累升7.5%，升幅顯著高於前年全年的4.4%，顯示去年香港經濟明顯復蘇，刺激租金走勢平穩向升。隨着樓價及經濟持續向好，相信租金走勢繼續上升，估計去年底將迫近36.0元高水平，全年升幅約8%。
雖然前年租金升幅為4.4%，算得上是「友情價」，但不是維持太久，因為租金大市大漲，業主也難以給予太多友情價。無論租金升幅如何相宜，租客都是為業主「打工」，年年進貢、歲歲來朝，去到最後亦一無所得。
幫業主「打工」不如為自己「打工」
這6年美國加息之說頻傳，兩年來只加得5次各0.25厘，合共1.25厘，但香港的銀行完全沒有跟隨，維持超低息。遠的不說，近兩年本港樓價上升約20%，只需仍是業主，便能將得益「私有化」。非但財富有所進帳，資金調配能力亦大增，所以，既然要居住，「打工」免不了，為業主「打工」不如為自己「打工」。自己做業主，物業的資產升值所得就是你的。
美國政府及國民負債巨大，再大幅加息自己也吃不消，否則不會講了6年加息只加得1.25厘那麼少。買樓面對加息壓力不會太厲害，但租樓卻很難避得過加租的命運，一來一回，得益與支出相距甚多。做業主勝過做租客！
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7824&issue=20180108
陳永傑：美元貶值 資金尋出路
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GS(14)@2018-01-22 05:16:54【明報專訊】本港樓市愈升愈有，去年以中原城市領先指數計算，升幅逾13%，世界其他大城市的樓市亦有某程度的升幅。港樓之所以上升，不僅有用家需求，亦有許多投資者眼見美元匯價弱勢，資金尋求出路，買入物業作保本增值之用。
去年在投資市場中，樓市、股市、金市及外幣大多數有突出表現，只有美元獨憔悴，貶值約一成；所以，大量資金從美元流向各式各種的投資工具，避開貶值的美元。
北水流入港樓市 供不應求
筆者去年繼續看好港樓，因為供應量應付不了本地買家之外，還有大量外來買家亦希望買入港樓，理由是香港是一個國際金融貿易中心，價值比較一般城市為高。香港樓市經已不是港人市場那麼簡單，單是以中國大約14億人口為例，只要有1%人口要買港樓，就是1400萬人，一人要一個單位便是1400萬個住宅單位，香港不會有1400萬個單位那麼多。
據粗略估計，香港私人住宅大約154萬個單位，公營房屋約121萬個單位，合共約275萬個單位。如果有1400萬個買家，同時到來買樓，香港賣清現有單位亦供不應求，再加上全球各地買家更加不得了。而且建樓需時，香港根本應付不了，最終結果是唯有樓價上升。
過去幾年，世界各大城市的樓價多數是上升的，因為資金需要尋求投資對象，樓市是其中之一，香港是主要金融中心，樓價上升實屬必然，各地股市亦大漲。
2018年到來，美元跌勢依然，與筆者預期沒有兩樣，估計全年也是弱勢難改，投資者維持棄美元增持樓股等資產。美國今年息口溫和上升，亦阻不了港樓升勢。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8121&issue=20180115
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