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因擅自銷售已抵押商品房等原因，武漢14家開發商和中介遭罰

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-16/1148431.html

記者當日從武漢市房管局獲悉，由於存在違規交付、擅自銷售已抵押商品房、資金未進入監管賬戶等行為，從9月1日至14日，武漢14家房地產開發商及中介機構遭到曝光及信用扣分處罰。

遭曝光的開發商違法違規行為主要集中在銷售資金未按規定進入監管賬戶、擅自銷售已抵押的商品房、未達到合同約定條件擅自交付商品房等方面，並分別予以相應的信用扣分處罰。此外，多家中介機構存在未辦理備案手續、未在經營場所醒目位置公示按規定應當公示的內容、強制客戶接受關聯服務等行為，受到相應曝光及處罰。

此次曝光的相應違規行為，都直接關系到購房者切身利益。例如，開發商及中介未將交易資金打入監管賬戶或未通過在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金，購房者都將面臨資金風險；開發商將已抵押房產擅自交易，購房者則可能面臨“一房二賣”的風險。

據介紹，從2016年3月起，武漢市開始為房地產開發企業建立誠信檔案，隨後又將誠信檔案制度推廣到房產中介領域。根據誠信檔案制度相關規定，企業誠信檔案扣分較多，將受到相應處罰和政策限制。

（來源：新華網 記者：陳俊 李思遠）

全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品獲批

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-12-03/1167588.html

12月1日，“招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”（下稱“招商蛇口專項計劃”）獲深交所評審通過，並擬於近期發行。該專項計劃既是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品（以下簡稱“CMBS”），也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品——獲批發行規模達60億元，刷新了長租公寓類資產證券化的最高額度記錄。

據介紹，招商蛇口專項計劃由招商證券資產管理有限公司擔任管理人，采用儲架發行模式，即一次審批、分期發行。管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標準篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比於普通單期產品，發行效率大幅提高，有利於進一步降低企業的融資成本。

專項計劃融資人則為招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱“招商蛇口”），基礎資產為單一資金信托項下的信托貸款，並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。首期擬發行產品以位於深圳前海蛇口自貿片區的“四海小區”作為標的資產，預計發行規模20億元。招商蛇口為專項計劃提供差額補足，同時以其子公司持有的“四海小區”全部標的物業資產對信托貸款提供抵押擔保，使優先級資產支持證券獲得了AAA的信用評級。

作為長租公寓行業的龍頭企業，招商蛇口擁有大量低成本的存量長租公寓，通過發行CMBS，既盤活了存量資產，也保留了長租公寓的所有權，為企業打通了“投資、建設、運營和退出”的完整業務鏈條，也為傳統租賃行業轉型升級提供了有效渠道。

深交所相關負責人表示，招商蛇口專項計劃的獲批，既是資產證券化服務住房租賃市場發展的又一階段性成果，也是深交所繼全國首單住房租賃類房地產投資信托基金（REITs）“新派公寓”後在長租公寓領域內的又一創新嘗試，標誌著優質住房租賃企業可嘗試運用儲架式CMBS高效拓寬融資渠道，具有非常積極的示範效應。

招商證券相關負責人也告訴記者，本項目的獲批是招商證券響應國家發展長租公寓產業、盤活長租公寓資產的重要實踐，也是招商蛇口與招商證券發揮招商局集團產業鏈優勢，推動產融結合的又一成功典範。

“我們將在總結產品運作經驗、做好風險控制與投資者適當性管理的基礎上，不斷加大資產證券化業務創新和後續產品開發，積極探索和運用資產證券化手段為住房租賃、政府和社會資本合作（PPP）項目、保障性住房建設等領域提供金融支持，助力住房租賃市場健康發展。”該人士稱。

來源：上海證券報 記者 張憶

動產抵押登記系統應用試點啟動，緩解租賃業“多頭登記”痛點

近日，國家市場監管總局官網發布《關於開展全國市場監管動產抵押登記業務系統應用試點工作的通知》。通知指出，5月25日起，北京、上海、武漢市工商行政管理局將開展為期兩個月的全國市場監管動產抵押登記業務系統（以下簡稱“登記系統”）應用試點。

通知顯示，申請人或其委托的代理人可通過“網上填報——登記機關受理審核——審核通過予以登記（或審核不通過予以駁回）——公示相關信息”的流程開展動產抵押登記工作，信息變更、註銷等依然從原有系統處理。

通知還稱，試點開始後，動產抵押登記信息將通過本系統和國家企業信用信息公示系統進行公示。為保障動產抵押登記信息歸集的完整性和查詢的便利性，通過系統辦理的動產抵押登記的信息將自動歸集到國家企業信用信息公示系統。

而在此前，融資租賃關系存續期間，租賃物的所有權與使用權分離，存在承租人越權處分租賃物的風險。而且，在承租人對外抵押和轉讓租賃物時，受讓人可以根據《物權法》中的善意取得制度取得租賃物的所有權，對出租人而言，其租金債權的物權保障則消失殆盡，加大了開展融資租賃業務的風險。

中國外商投資企業協會租賃業工作委員會榮譽會長、君創租賃董事長李思明表示，對大量沒有所有權登記機關的機械設備等動產而言，占有是所有權的主要公示方式，這勢必影響融資租賃公司的資金安全，這個問題已使部分融資租賃公司陷入紛雜的合同糾紛中。

2014年發布的《最高人民法院關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中也明確，融資租賃未經登記不得對抗善意第三人。建立全國範圍統一的租賃物登記和公示系統顯得非常重要。

早在2009年7月，中國人民銀行征信中心就建成了融資租賃登記公示系統，2014年正式確認其在金融系統中的法律效力，兩類三種融資租賃公司均在使用；商務部2014年建成全國融資租賃企業管理信息系統，要求外資和內資試點融資租賃公司將其作為登記公示和查詢平臺，以明示租賃物所有權，但並未有相應的法律效力。

李思明表示，但由於監管分割，開始出現租賃物多頭登記的問題，使得融資租賃公司無所適從。多頭登記的情況增加了融資租賃公司的經營成本，影響了租賃物物權的保障，對整個行業的發展是巨大的隱患。

上海晉安資產管理總經理王俊鵬表示，過去十多年，租賃物登記和公示系統遲遲沒有出臺，衍生很多問題，比如：承租人拿租賃物與銀行辦理抵押借款，承租人把租賃物賣掉，承租人用租賃物與其他租賃公司開展重複租賃業務等。此次動產抵押登記系統應用試點的啟動，是一項對融資租賃業重大利好的政策。

解渴小微企業融資難，央行擴大中期借貸便利抵押品範圍

6月1日，中國人民銀行公告稱，將不低於AA級的小微企業、綠色和“三農”金融債券，AA+、AA級公司信用類債券，優質的小微企業貸款和綠色貸款新納入中期借貸便利（MLF)擔保品範圍。

業內人士對記者表示，此次人民銀行放寬MLF擔保品範圍，可以在一定程度上提高機構投資者對信用債的需求，在一定程度上降低中小企業發行債券融資的成本，也有利於引導金融機構加大對綠色債券的等投資意願。

緩解小微企業融資難

央行有關負責人就擴大MLF擔保品範圍答記者問中表示，此前，MLF操作接受國債、央行票據、國開行及政策性金融債、地方政府債券、AAA級公司信用類債券等作為擔保品。

此次新增的擔保品主要包括：一是不低於AA級的小微、綠色和“三農”金融債券；二是AA+、AA級公司信用類債券（優先接受涉及小微企業、綠色經濟的債券），包括企業債、中期票據、短期融資券等；三是優質的小微企業貸款和綠色貸款。人民銀行指出，此次擴大MLF擔保品範圍，突出了小微企業債、綠色債以及小微企業貸款、綠色貸款並優先接受為擔保品，有利於緩解小微企業融資難、融資貴問題。

在公司信用類債券方面，從以前只接受最高等級的AAA級債券擴大到接受AA+、AA級債券，有利於平等對待各類發債主體，促進信用債市場健康發展。另外，通過增加了AA+、AA級信用債以及小微企業貸款、綠色貸款作為MLF擔保品，可以在一定程度上緩解部分金融機構高等級債券不足的問題。

5與31日，國家統計局公布的調查結果顯示，本月反映資金緊張的企業比重為40.1%，連續三個月上升。

一位券商研究所宏觀固收研究員認為，此次擴大MLF擔保品範圍不會直接釋放流動性，也並非是目前合格擔保品不夠而倒逼擴圍，而是由於近期違約事件發生後AA+、AA級信用利差已經明顯擴大。

上海一位固定收益投資人士告訴記者，此前有一些銀行只能買利率或者AAA級或者AA+級債券，此次中國人民銀行放寬MLF擔保品範圍，可以在一定程度上提高機構投資者對信用債的需求。

綠色債券再迎利好

央行表示，此次將綠色債綠色貸款優先接受為MLF擔保品，有利於引導金融機構加大對綠色經濟等領域的支持力度。

ING荷蘭安智銀行亞太區可持續金融負責人趙慧利告訴第一財經，中國的綠色金融市場雖處於新晉階段，但已逐漸成為全球最大的綠色債券發行市場。“我們期待看到中國與其他國家積極分享其在綠色金融建設方面的經驗，並加深各國間合作，以共同制定和推廣國際綠色金融準則。”

趙慧利稱，穩定和標準化的監管和政策環境是持續投資可持續項目和資產的先決條件，稅收政策、支持方案以及對金融機構和會計準則的審慎管理也同樣重要。

據了解，早在2015年12月，央行和中國金融學會綠色金融專業委員會共同發布了《綠色債券發行指引》及《綠色債券項目支持目錄》。2017年12月，中國央行與證監會又聯合發布了 《綠色債券評估認證行為指引》。

前述固定收益投資人士告訴記者，此次央行將不低於AA級的綠色金融債券、AA+、AA級綠色經濟的信用債以及綠色貸款納入MLF抵押品範圍，將對綠色債券和綠色貸款形成利好，有助於加強機構投資者對於綠色債券的投資意願。

（記者張苑柯對本文亦有貢獻）

迷債加碼賠償 最高達96.5％ 抵押品或可收回九成 銀行付特惠款項

1 : GS(14)@2011-03-28 22:09:48

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110328/News/ea_gba1h.htm


迷債加碼賠償 最高達96.5％
抵押品或可收回九成 銀行付特惠款項
2011年3月28日
【明報專訊】雷曼兄弟迷你債券抵押品有望提早解凍，加上迷債分銷銀行付出特惠款項，近3萬名本港雷曼迷債投資者有機會於今年6月收回更多款項，在2009年6至7折回購計劃之上，額外取回約15％至36.5％本金，令大部分迷債投資者可收回85％至96.5％本金。

美清盤人接受和解協議

以中銀香港為首的16家迷債分銷銀行，兩年前提出以本金六至七成的價格，向迷債投資者提出回購建議，最終有近96％投資者接受，基本上解決了纏繞事主和銀行多時的迷債風波。然而投資者能否取回更多本金，銀行又能否彌補回購的龐大支出，需視乎能否取回迷債抵押品和變現所得金額。但美國雷曼的清盤人認為香港迷債投資者並不比其他雷曼債權人對抵押品有優先申索權，令事情一直膠。

事件昨日終於出現曙光。迷債受託人匯豐委任會計師行羅兵咸的多名合伙人，擔任抵押品接管人，與雷曼清盤人談判多時，終於達成和解協議，可望收回抵押品大部分價值，收回比率估計介乎70％至93％。

事主須放棄向監管機構投訴

銀行同時給予合資格客戶(兩年前被界定為非專業或非經驗投資者，佔總數逾九成)特惠款項，相當於收回抵押品所值款項與本金之間的差距的一半。換句話說，當年已收取60％回購款項的迷債投資者，如抵押品收回款達本金70％，他除可額外取回10％款項外，還可得到15％特惠金，總收回比率增至85％(見附表)。然而，一旦接受特惠款項，事主便要答應放棄向監管機構投訴的權利。

和廣北盼可真正放下包袱

而之前被拒於2009年回購計劃的專業投資者，亦可透過抵押品，收回投資本金70％至93％。系列10至12、15至23及25至36的迷債事主都可在今次協議中受惠，共涉3.1萬名投資者，投資本金達130億元。至於投資在系列5、6、7、9約2000名投資者，今次卻未能受惠，當中牽涉投資本金約10億元。羅兵咸代表解釋，這些系列的抵押品是雷曼債務證券，與其他系列的結構不同。

「希望隨新公布的和解協議落實，大家可真正放下包袱。」迷債最大分銷商中銀香港(2388)副董事長兼總裁和廣北昨表示，接受和解協議可消除與雷曼清盤人興訟的不確定因素，銀行界亦已作出最大的財務承擔，期望方案盡快落實。

涉3.1萬投資者 尚要過兩關

分銷銀行今日開始會以郵遞形式向事主發出通知，解釋協議詳情。值得留意的是，今次提出的是有條件協議，必須獲美國法院接受協議內容，及5月中召開迷債持有人特別會議，同時所有系列都要獲得75%以上出席者贊成。

消息人士透露，儘管經過2009年回購計劃後，分銷銀行已經是最大的迷債持有人，但各系列的接受回購比例都不同，個別系列其實在五成以下，所以持有人大會並非肯定會通過協議。但之前排除在回購計劃外的專業投資者，今次如接受建議，能確保在短期內收回70％至93％本金，所以相信通過的機會很高。

證監會行政總裁韋奕禮表示，現在能夠作出取回抵押品的安排，顯示監管當局在市場發生事故後迅速落實應對措施。金管局副總裁阮國恒表示，今次安排可令投資者以最實際可行的方法取回投資金額。

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2 : GS(14)@2011-03-28 22:10:19

本地銀行同得益 有望收回60億
2011年3月28日
【明報專訊】與美國雷曼清盤人達成和解協議，盡早取回大部分抵押品價值，對迷債投資者是好消息，分銷銀行也是重要得益人。兩年前為回購迷債而付出逾60億元的16家本地銀行，有望收回大部分代價，其中最大分銷商中銀香港(2388)今年有望回撥近30億元，相當於去年盈利的18％。

中銀：業界損失遠高於投資者

中銀自2009年的迷債回購協議及安排上，共錄得40億元虧損，該行昨日公布，如最終方案得以落實，虧損可減少至10億元，銀行界消息人士指有望今年回撥，東亞、大新、創興、富邦香港、永亨、永隆等其他分銷行，也有可能回撥。中銀公告又強調，比起中銀客戶損失的6.4億元，銀行的損失仍然較多，中銀署理副總裁楊志威稱﹕「銀行界在今次事件中，損失遠高於投資者。」

接近雷曼迷債分銷銀行的消息人士指出，和解協議下抵押品的回收價值(70％至93％)，應該已扣除雷曼清盤人分得的和解款項，由於羅兵咸跟雷曼清盤人達成保密協議，銀行也不知悉內容，亦不清楚抵押品如今的市值，所以不能確定迷債投資者將要放棄多少潛在款額，換取和解協議下較為確定的回收價值。

抵押品市值被保密

然而，很多迷債抵押品其實是貨幣基金債券，按市價有機會收回100％價值。不過消息人士指不能一概而論，抵押品還涉及很多複雜的掉期產品，如果與去年新加坡同類協議比較，今次香港投資者收回的比率已經很高。對於為何不給予投資者最新的抵押品估值，用作評估應否接受和解協議，消息人士表示信任羅兵咸已盡最大努力，代表迷債受託人與雷曼清盤人談判協議，分銷銀行絕非因本身利益而接受和解協議。

分銷銀行於09年簽訂的開支資金協議，向迷債受託人美國匯豐提供相當於銷售迷債佣金收入的2.91億元資金，應付追討費用，目前已使用6700萬元，而該筆資金更會按匯豐要求，增加至6.62億元，以支付未來安排所需費用，由分銷銀行按比例攤分。

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3 : GS(14)@2011-03-28 22:10:34

「苦主聯盟」不收貨 促賠全數加利息
2011年3月28日
【明報專訊】「雷曼苦主大聯盟」召集人陳浩偉表明不會對加碼回購及賠償方案「收貨」，認為這賠償未反映到銀行「系統性違規銷售」的問題，銀行應百分百賠償，甚至計算利息。民主黨甘乃威亦指所謂特惠補償，實際上銀行只需自掏3.5％至15％而已。


部分系列不受惠

陳浩偉又表示，事主若接受了這個賠償方案，便要放棄向金管局提出追究銀行的權利，「這個社會還有沒有公義？事件更加證明要公開金管局的調查報告，金管局一定住很多銀行違規銷售的證據。」他又指出，部分系列如5、7、9等均不包括在這次賠償方案中。

甘乃威亦指這個賠償額不足以反映銀行違規，而且誤導公眾以為雷曼事主已獲得大部分賠償，但實際上銀行自己掏錢出來賠償的部分僅佔3.5％至15％，其餘根本是事主投資在抵押品的價值。

甘乃威：銀行只掏3.5％至15％

他說﹕「渣打銀行也自己掏錢賠償ELN(證券掛票據)事主95％，迷債同ELN手法如出一轍，為何迷債分銷銀行只賠3.5％至15％？」

民主黨涂謹申則認為，至少銀行在抵押品升值下願意將賠償加碼，不至於出現雷曼事主輸三成、銀行不用輸的局面。保險界代表議員陳健波則表示銀行考慮到事主的情而增加賠償，也是一件好事。

2003年在東亞銀行買了雷曼迷債系列7的周先生批評，他們之前拿到六成賠償已經覺得不忿氣，因為銀行違規出售在先，今次不包括他這個系列，更感到不公平，但已追討無門。

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瑞金礦業(0246):我們的大股東抵押股票以取得資金供私人之用

1 : GS(14)@2011-06-25 16:28:48

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20110620/LTN20110620024_C.pdf

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蘇樹輝成漢華「二叔公」 持六成 稱屬貸款人抵押 與澳博無關

1 : GS(14)@2014-04-08 09:51:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140408/news/ec_ech1.htm

【明報專訊】「賭王」何鴻燊愛將、澳門博彩(0880)行政總裁蘇樹輝搖身變成「股壇二叔公」。蘇昨日首次申報，持有創業板上市公司漢華專業(8193)約六成股權，股份市值1.62億元。蘇樹輝解釋，今次申報股份是他私人貸出款項的抵押品，與澳博無關。


根據聯交所資料，蘇樹輝申報持有資產服務及評估商漢華約3.06億股股份，按昨日收市價0.53元計，市值約1.62億元。蘇樹輝昨日回覆本報查詢時表示，有關漢華權益與澳博沒有關係，股份權益亦無正式轉名，只是他向外貸出款項獲得的該批股權作抵押，需按例作出申報。

資料顯示，漢華主要大股東為葉國光，目前持股多達61%，涉及超過3.05億股。

買東力實業 2年賺2倍

近年蘇樹輝涉足不少澳博以外的投資，其中尤以2年內將東力實業(0978，即現招商局置地)股權轉手，勁賺2倍令人記憶猶新。他2010年以每股0.086元，認購工業股東力實業9.3億股股份，涉資7998萬元，成為集團單一大股東。

其後蘇樹輝在2012年再將股權轉讓予意欲借殼上市的招商局地產，每股售價為0.251元，減持7.07億股，套現1.77億元，帳面先賺1.17億，而他目前仍然持有招商局置地3205萬股，按昨日收市價1.25元計，帳面升值逾3700萬元，連同出售股權合共獲利約1.54億元，獲得利潤近2倍。

漢華的股價昨日上升6%。該股自2011年5月上市，除在首兩年有利可圖，踏入2013年第二季始，即出現虧損，並且延續至第三季。直到3月底，其更首次出售資產，預計完成交易後，可以套現2450萬元。

明報記者 陳偉燊

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豪宅炒家頻借爆 加按成風 施佳龍抵押物業予波叔借4.9億

1 : GS(14)@2014-05-05 18:03:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】辣招推出後，豪宅成交大減，市場湧現不少投資者「按爆」物業，須以平價出貨，有物業甚至淪為銀主盤。本報發現，資深豪宅炒家施佳龍把貝沙灣一幢「孖屋」，連同葵涌一幢工廈，抵押予舖王鄧成波或相關人士，貸款4.9億元；而施佳龍持有的九龍塘根德道一屋地，在過去4年內先後八度向銀行及財務公司抵押。有業內人士認為，過去樓市炒風強勁，炒家間會互相借貸炒起樓市，至近期交投轉淡，加按情陸續浮現，實力不足的炒家最終被迫低價出售物業。


早前有消息指出，施佳龍持有之貝沙灣5期兩幢單號屋，已被利星行財務公司收回，並以銀主盤形式放售，每幢叫價1.8億元，較市價2億元低約一成。本報再翻查貝沙灣5期另一幢「孖屋」(同為施佳龍持有)的田土廳紀錄，發現除向利星行承做一按外，亦由富益貿易有限公司承造二按，單是二按已涉及4.9億元，富益之董事正是鄧成波之子鄧展英等。


息口3厘 遠低過往

本報致電鄧成波查詢，鄧氏稱，有關貸款並非單純為貝沙灣物業；施佳龍早前以7億元向鄧購入葵涌打磚坪街成功中心全幢，鄧得知施亦未成功向銀行申請按揭，故向施提供4.9億元貸款(即成交價之七成)；息口只約3厘，遠低於公司過往批出之貸款息口。

至於為何會以貝沙灣物業作抵押，鄧成波則表示：「知道佢(施)唔係好掂，驚佢走我數，咪叫佢添，按埋貝沙灣」，不過，在土地註冊處文件所見，上述工廈與貝沙灣物業是分兩次作按揭登記，鄧指「詳細由律師處理，我唔清楚」。

另施佳龍秘書回應本報時稱，施曾購入葵涌兩幢工廈，並會活化成寫字樓，總投資約20億元，但就表示不清楚該工廈及貝沙灣等物業之按揭資料。

此外，施佳龍自用的根德道單號屋地，自10年5月以1.628億元購入後，已先後8次由銀行及財務公司抵押，當中4次就由永順資產管理有限公司承做按揭，最近一次為今年4月初，但有關資料並未詳細紀錄其按揭金額。

布力徑19號洋房 加按5次

事實上，近日市場上亦出現不少豪宅被揭多次加按個案。如惠州「80 後」少婦黎嘉敏於2011年，豪擲逾3.4 億元購入九龍站凱旋門摩天閣天際屋，一度刷新九龍最貴住宅紀錄。原來業主去年8 月再抵押物業，向投資者「磁帶大王」陳秉志借二按， 涉高達6000 萬元人民幣及1.8 億港元(合計共近2.55 億港元)。另由「椰菜娃娃之父」李群華家族持有的山頂布力徑19號屋一洋房，去年先後5次加按物業，最終今年以較叫價平1.5億元或33%成交，亦較市價平15%。

銀主盤增多 豪宅料受壓

第一信用財務主席冼國林認為，以往炒風強勁之時，不少炒家都會加按物業，增加流動資金，投資其他物業。由於近年豪宅交投淡靜，令該批加按物業遲遲未能賣出，部分業主唯有以平價沽貨，更有業主因斷供而被銀主沒收物業，料對豪宅樓價有一定壓力。

對於有炒家互相借貸，冼稱，過往都有不少炒家兼任放數，並會要求買家增加其他物業作抵押，一方面可賺取利息，另一方面若買家「走數」，除可收回原有物業外，更可多賺其他物業；不過若遇上淡市，買家則會隨時「輸凸」。

(樓市轉角系列２)

明報記者 林尚民、李宛婷

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2 : GS(14)@2014-05-05 18:04:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】豪宅市場一向是樓市探熱針，其起落對整體樓價走向具參考作用。本報翻查差餉物業估價署於1997年至今年2月共17年的樓價指數(見圖)，發現無論是97年亞洲金融風暴、2000年科網股爆破，還是2003年SARS、2008年金融海嘯，中小型單位及反映豪宅市的大單位樓價調整期大致相若，而97年、08年兩次，都以大單位跌幅較大。


辣招後 大單位跌價先於細單位





1997年，亞洲金融危機爆發，特首董建華又提出「八萬五」政策，重創地產市道。1997年5月至1998年10月，大單位樓價指數跌幅達48.36％，中小型單位則跌44.45％。2012年底起推出的辣招，包括買家印花稅(BSD) 及雙倍印花稅，對豪宅市場影響明顯較大。去年2月，大單位樓價已率先下調，迄今共跌3.93%，而細單位則要到半年後，即去年8月才跟隨下調，迄今跌幅暫只有0.81%。

過去曾炒賣多個豪宅物業的周譚月清，去年已積極散貨。她接受本報訪問時表示，今次樓價調整主要由於辣招，並非經濟因素，故預期豪宅樓價將繼續下調；再加上未來美國將會加息，故較難預計跌市會到何時才會停止。現階段，預計豪宅樓價跌幅約10%至20%。

周譚月清﹕蝕讓跟新盤鬥平

事實上，近月不少發展商都以低市價開盤，周太稱，「除非蝕讓，否則作為二手買家，根本無可能同新盤鬥平」，原因是發展商買地成本低，而二手業主買樓成本則較高，故炒家資金被凍結。現時她的策略是不買也不賣，以她持有的約10個物業為例，因沒有買家承接關係，現時全部沒有放售，部分物業唯有以低價出租，其中貝沙灣一幢洋房，更以月租約30萬元租出，比市價約40萬元平兩成半。但她補充，若用家見心水筍盤，亦不妨買樓自住，因本港樓市長遠仍會上升。

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人行首放行農民抵押借貸

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:13

【本報訊】內地多方提振經濟，據《南華早報》指出，人民銀行於3月24日發佈計劃，將首次開放讓農民向銀行抵押農地、住房借錢，令6億農民進入信貸市場，計劃將於全國以試點方式進行。人行網站文件顯示，今次計劃分兩項，包括農民可以住宅及該住宅地皮使用權作抵押申請貸款，及將其承包土地經營權作抵押。銀行方將按借款農民信用情況、需求、償還能力及承包土地經營權價值等，合理自主決定抵押率、實際貸款額度、利率及貸款期限等。



學者：還款能力存隱憂

據報道，瑞穗證券分析師金增祥認為，今次是農村土地及房屋使用自由化非常重要一步，因過去農村土地及住房是不可以流轉。若允許這些使用權及經營權用於抵押，可提高農民融資能力及有望提振經濟。然而經濟學家則對農民貸款後償付能力存憂慮，報道引述海通證券首席經濟學家李迅雷指，農民收入非常有限，貸款是個問題，憂慮若農民用貸款購買高價城市住宅將難以償貸。以及若政府沒找到幫助農民提高收入及社保的方法，政策或有缺陷。另有意見指，銀行放貸前需調查農民貸款實際用途，以加強風險控制。有內房分析員指，內地政府想引農民入城買樓，但農地質量、估值及戶藉改革等仍待推進，加上農民與城市居民收入有極大差異，若將抵押貸款全數投入樓市，未來還樓貸的能力是關鍵，農民入城購房是長期措施亦未必短期收效。而繼滬、深出招調控之後，內媒《法制晚報》指出，廊坊市政府為穩定環京周邊縣市住房價格，研究有關進一步規範市場秩序、穩定房價的措施，但具體措施仍在審定中，即將有公佈。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19547232

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抵押物業養老 享低息貸款 樓價倘看跌 趁高做逆按揭

1 : GS(14)@2016-08-06 00:28:52

【明報專訊】政府專為65歲以上長者設計的通脹掛鈎債券「銀髮債券」剛剛推出，曾經同為長者設計的安老按揭計劃也快5周年，最新數據顯示，現時安老按揭累計申請1299宗，長者的接受程度仍然不高，加上去年以來本港樓市成交淡靜，樓價下跌，更令業主卻步。然而，業界認為供應增加有機會令本港樓價繼續下跌，加上低息環境持續，是申請安老按揭貸款的好時機。

香港按揭證券有限公司公布的最新安老按揭數據顯示，7月新增宗數為19宗，相比年初每月新增約30宗，安老按揭的受歡迎程度稍有下跌。去年全年新增宗數為368宗，而今年以來7個月新增189宗，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，這個數字不算差，且樓市成交淡靜，一般樓市按揭成交量亦有下跌。

樓市一度轉趨淡靜 申請略減

房地產顧問公司萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，總體而言，雖然香港樓市自去年高位已經跌了約10%，且最近有回升趨勢，但隨着新界樓市供應增加，樓價有機會再跌，樓價處於高位。

另外，低息環境亦是安老按揭的有利因素。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀表示，低息可降低安老按揭的貸款成本。現時既是樓市高位，又是加息前夕，若長者未有足夠現金存款，且毋須擔心子女生活，不妨申請安老按揭。

劉圓圓表示，現時安老按揭普及度不高，或是因為投資者教育不足，長者對安老按揭的認知度仍低。目前累計申請1299宗，規模不算大。

安老按揭又稱逆按揭，與需要供款的一般按揭恰好相反，長者業主向銀行抵押物業，而銀行須分期向業主提供「貸款」，計劃旨在為55歲以上長者提供現金收入，同時減輕子女供養負擔。這筆貸款既可一筆過提取，應對緊急情况，亦可選定提取年期，分別為10年、15年、20年或終身，無論已全數領取還是領取期間，長者仍可繼續居住原有物業，直至百年歸老。

貸款可一筆過提取 或分年期

通過年金支付，以物業估值為800萬元或以下的物業計，年金上限為估值100%，但800萬元以上估值的物業，上限則可能為60%至80%。年齡愈大，年金年期愈短，物業估值愈高，每月領取的年金則愈多。但要注意的是，貸款利息的計算並非按年金年期計算，無論10年還是終身借款，利息年期均按長者的在世年期計算。

以400萬元估值物業計，一位60歲長者借款10年，則每月年金為1.48萬元，70歲長者每月則可獲年金2.04萬元。若年金年期為15年或20年甚至終身，則60歲長者的每月年金則分別為1.12萬元，9600及8000元。安老按揭亦可由夫婦共同申請，按照上述方法計算，60歲兩位長者若同時借款10年，每月每人可獲1.32萬元。兩人或以上同時借款，以最年輕借款人的年齡計算。

7銀行參與 貸息約2至3厘

另外，安老按揭有6個月的解除合約期，首6個月內，若長者決定終止貸款，只需全數清還包括累算利息和法律費用在內的總結欠。

現時坊間共有7間銀行提供安老按揭——中銀、永隆、東亞、交銀、上海商業銀行、富邦及匯豐；息率相若，通常為2厘至3厘。不過，銀行對這類產品的積極程度參差，優惠較少。現時中銀香港對安老按揭客戶提供火險或家居險的保費折扣，並豁免按揭期內中銀信用卡年費。富邦銀行「安枕無憂」按揭理財計劃，則向客戶發放1000元超市現金券。

此外，安老按揭除了以住宅作為抵押物外，還可外加壽險保單作為附加抵押物，以提高每月年金或一筆過貸款的金額，官方稱之為「壽險保單轉讓」。可以附加的壽險保單數目不限，其退保現金價值將用於償還安老按揭貸款，惟壽險保單轉讓只適用於不超過兩位借款人的按揭。

明報記者

[姚丁鈺 負利率年代 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7543&issue=20160805

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