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一線城市土地爭奪戰持續 房企組團搶地成常態化

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4683134.html

一線城市土地爭奪戰持續 房企組團搶地成常態化

一財網 蔡胤 2015-09-09 16:11:00

盡管地價擡高了房企進入首都的門檻,但在三四線城市庫存高企、去化放緩的背景下,在一線“建倉買糧”仍是很多房企的不二選擇。

日前,北京豐臺南三環、孫河土地市場成交價格連創新高。盡管地價擡高了房企進入首都的門檻,但在三四線城市庫存高企、去化放緩的背景下,在一線“建倉買糧”仍是很多房企的不二選擇。

於是,一波一波搶地故事在不斷上演。

瘋狂的孫河

8月31日下午,經過1個小時、60余輪競拍,中鐵建與方興地產組成的房企聯合體最終以50.25億元的價格、配建1.86萬平方米公租房的條件,摘取北京豐臺區石榴莊住宅地塊,溢價率約50%。據亞豪機構測算,扣除公租房部分折扣,該宗地樓面價高達6萬元/平方米左右,為繼西局地塊之後,豐臺區域又一個單價“地王”。

上述豐臺地塊所處的南三環與南四環附近區域,地價可謂年年攀升,高端項目占比越來越高。2012年9月,懋源地產以3.5億元競得豐臺花鄉9號地,折合樓面價9882元/平方米。2013年,當夏家胡同地王入市,聚焦京城、專註高端的懋源地產的名字才被正式推至公眾視野。以17.7億元的總價計算,扣除政府回購的公租房,夏家胡同地塊商品房部分的平均樓面價達到了4萬元/平方米,為當年單價最高的地塊,當時機構預計該項目的入市價格在6萬元/平方米以上。2014年2月,龍湖、泰禾等品牌開發商接連高價摘得西局地塊,進軍西南三環市場,豐臺土地價格隨之節節攀升,正式突破6萬元/平方米大關。

隨著豐臺土地價格的擡升,高端新盤定價也居高不下。據了解,懋源旗下豐臺花鄉9號地項目懋源·釣雲臺即將入市,有業內人士對《第一財經日報》記者分析,預計該項目價格與附近同類高端產品的實際成交價格相近,而附近同類項目實際成交價格在每平方米9萬元左右。但記者9月8日午間致電懋源地產營銷策劃部門負責人,得到的回複是暫時還不便對外公布項目入市價格。

與豐臺同樣瘋狂的是孫河。日前,孫河板塊的土地價格紀錄再度被刷新。新鮮出爐的是朝陽區孫河鄉北甸西村地塊,規劃建築面積14.4萬平方米,由保利首開聯合體以64.83億元的價格,再加上異地競建27500平方米保障房的方式競得。折合樓面價5.4元/平方米相比2013年7月中糧摘得的孫河地塊4.8萬元/平方米的折合樓面價,此次新地王樓面單價高出了5000余元。機構預計未來該地塊項目報價將在10萬元/平方米以上。

這是孫河拍出的第6宗低密住宅用地,此前出讓的5宗住宅地塊的空積率在1.08~1.40之間,保利首開聯合體摘得的孫河新地王的容積率是1.19,而前5宗地塊則分別被龍湖、泰禾、首開、中糧4家房企瓜分。

孫河位於北京東北區域,在望京的東北方向,特點是臨近機場和外國使館區,周邊有溫榆湖沿河生態帶和天然濕地。從國貿至孫河駕車路線約20公里,另通過15號地鐵線與望京接駁,距離望京三站地鐵,車程約15分鐘。

孫河區域的土地價格是從2013年開始“名噪京城”的。2012年9月,龍湖地產搶先入駐,此後一年,泰禾、首開、中糧等品牌房企紛紛在孫河拿地,樓面價亦從2012年的2.02萬元/平方米飆升至4.8萬元/平方米,曾刷新北京單價最高紀錄,而彼時,孫河首個入市項目龍湖雙瓏原著的成交價格還在4.2萬元/平方米左右,一時間還曾引發“面粉貴過面包”的爭議。

近年的孫河板塊為何如此熱門?一個原因是,孫河板塊自身的價值不斷被市場挖掘和提升,已經入市的項目市場收效較好,讓開發商看到了區域的市場前景。亞豪機構統計了一組數據,2013年入市的龍湖雙瓏原著,開盤半年獲得超過15億銷售金額,摘得當年別墅市場季軍;2014年入市的泰禾北京院子當前銷售額17.2億元,為當年別墅市場銷售金額冠軍;今年年中開盤的首開·瑯樾和中糧瑞府兩項目則分別簽約了7套和6套別墅產品,其中在中糧瑞府首批取得預售許可的48套別墅中,包括6套預售價格在1.5億元~1.9億元的墅王。

房企組團搶地

拿地是個技術活。對於開發商而言,不拿地意味著倉中無糧,久而久之將無米下鍋,影響公司規模發展,而規模又關系到現金流和融資成本;相反,土地儲備規模太大,又會影響資金周轉速度,造成資金沈澱。如何保持土地儲備的彈性和靈活性,如何既保持總資產周轉效率,又保持經營持續性?近兩年,在房地產市場出現調整、區域分化越來越明顯、三四線城市去化難度加大的現實下,轉戰一二線城市“避險”成為了許多房企的戰略選擇。

“我們2014年拿的地,完全灌輸旭輝的戰略導向,戰略聚焦一二線城市,所以2015年拿的地都是在已有的一二線城市和新的一二線城市。”旭輝集團董事長林中日前在北京對《第一財經日報》等媒體說道。

然而,一線城市土地金貴,北京五環內地價高不可攀,參與這場高門檻的遊戲,即便大型房企也需掂量再三。於是,聯合拿地成為了一種解決方案。今年以來,在全國競爭最激烈的北京土地市場,聯合體拿地現象越來越普遍。如上述豐臺石榴莊地塊,參與現場競拍的7個企業主體中,就有4個是聯合體。6月底,大興區龐各莊地塊以24.1億元的總價落錘,競得者為旭輝天恒永同昌聯合體,參與競拍的還有首開保利聯合體。今年1月初,豐臺一地塊入市,更是吸引了包括京投、中海、萬科天恒聯合體、華遠首創聯合體、華僑城、龍湖方興葛洲壩聯合體在內的多家房企及聯合體參與競拍,最終被“巨無霸”聯合體招商華潤九龍倉平安聯合體以42億元總價摘得,還聯合體還在業內收獲了“有史以來規模最大的房企聯合體”稱號。

對於聯合拿地的好處,房企並不諱言。林中日前在北京對記者明確表示,旭輝今年總價在20億元以上的土地“一定找合作夥伴來分擔風險,來分散我們的資金壓力”。而金融街(北京)置業有限公司董事長祝艷輝日前也對媒體分析,北京土地供應較少,拿地王風險有很大,通過互相嫁接資源、合作獲取土地,對房企而言可能是更理性、更長久的發展方式。

對此,亞豪機構市場總監郭毅對本報記者分析,近年來土地市場價格的飆升使得對於房企的資金實力是一個極大的“考驗”,為緩解土地購買支出對於公司運營的過度影響,越來越多的房企選擇“抱團”買地,同時在北京趨於豪宅化的市場背景下也可以分擔項目風險。

編輯:吳狄

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港商霸地成導火線

1 : GS(14)@2016-06-21 07:19:12

【本報訊】烏坎村民今次再度維權,目的是要追回村中早年被賣出的土地,有村民指這些土地是前任村委會未經商議,與香港商人私相授受的結果。涉事港商包括華輝房地產公司以及碧桂園,上述港資暫未對事件有回應。



涉違規建房地產項目


烏坎村民昨遊行時展示寫有「華輝集團勾結官方霸烏坎農民耕地」的橫額,該公司董事長為港商陳榮輝。有村民指華輝在烏坎村耕地上開發佔地17萬平方米的華輝龍湖灣房地產項目,涉嫌違規,當中部份項目預計年底開售。5年前烏坎村民上訪,也指因港商在烏坎強徵地有關,涉事為祖籍烏坎的港商陳文清。陳80年代曾為本港廣東海陸豐商會會長,更為廣東省人大代表。他於1997年在村內徵地500畝建養豬場,後將3,200畝土地倒賣予發展商碧桂園,從中獲得補償。諷刺的是,此次華輝項目正座落於當年碧桂園項目旁,對烏坎村民的指摘上述港資公司未有回應。有分析人士指,珠三角不少地方村民因土地發生糾紛,多與港商辦廠或房地產開發有關,這些歷史問題廣東省當局頗為頭痛。《蘋果》記者





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中資去年290億搶7地 金額倍升 業界:內地企業進取價投地成新常態

1 : GS(14)@2017-01-02 05:41:17

【明報專訊】2016年官地拍賣,中資多次高價奪地。本報統計資料顯示,去年中資投得7幅住宅官地,成交金額已高逾290億元,成交金額按年升一倍,其中以海航142億元兩奪啟德地最矚目。有業界人士認為,在人民幣轉弱下,料今年中資仍會積極吸納香港地皮發展,料新晉內企以進取價投地將成新常態。

明報記者 劉詠怡、林尚民

政府去年先後推出多幅豪宅地皮,其中包括海航實業集團斥逾142億元投得2幅啟德住宅地,嘉里(0683)以72.688億元投得筆架山龍翔道地皮,會德豐(0020)以63.88億元投得觀塘茜發道地皮,高銀金融(0530)以63.81億元投得何文田常盛街地皮,以及嘉華國際(0173)以58.69億元投得的啟德1K區2號地皮等,帶動全年住宅地皮成交金額由2015年的320.46億元,上升至2016年的722.12億元,創2010年主動賣地後住宅地皮成交金額新高。

海航142億兩奪啟德地最矚目

而本報據地政總署資料統計,2016年全年,中資成功投得7幅地皮,涉資290.6億元,與2015年全年投得5幅地皮、涉約144.69億元比較,不但投得地皮數目增加,成交金額更按年增加1倍。反之同期五大本港發展商包括長實地產(1113)、新地(0016)、新世界(0017)、恒地(0012)系及信置(0083),2016年共購入4幅地皮,涉及金額僅合共86.48億元,較2015年投得4幅地共90.37億元比較,投得地皮的總金額明顯回落。

統計又顯示,近6年共售出逾百幅住宅官地,中資投地比例明顯增加,成交呎價亦節節上升。當中去年8月內房五礦地產(0230)以40.05億元奪得油塘崇信街住宅地,每方呎樓面地價7068元,創當時東九龍住宅地每方呎樓面地價新高。時至11月及12月,海航實業集團連環投得兩幅啟德住宅地,共涉逾142億元,樓面共涉105萬方呎,每方呎樓面地價分別為1.35萬元及1.36萬元,連環打破東九龍住宅地皮每方呎樓面地價紀錄。

測量師料今年中資續進取

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為,人民幣回軟,料今年將更多內地企業來港投地,而且出價會較本地發展商更為進取。不過,他亦稱,儘管近年不少中資成功以高價投得地皮,但鑑於本港樓市現由用家主導,相信該批地皮落成的單位即使以高價推出,能否順利銷售仍要視乎買家負擔能力。

(再戰2017系列之五)

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3519&issue=20170102
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=320993

月內港島兩幅靚地成焦點

1 : GS(14)@2017-02-15 09:18:22

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8067&issue=20170215
【明報專訊】除鴨脷洲利南道地皮外,本月底前尚有兩幅港島地皮,包括港鐵(0066)黃竹坑站1期上蓋發展項目及市建局中環卑利街/嘉咸街發展計劃地盤A分別截標,加上新一年度賣地計劃最快下周公布,市場人士估計多幅市區用地包括啟德新發展區、港鐵何文田站上蓋、黃竹坑站上蓋發展項目餘下期數將陸續推出,料發展商將重整部署,擇肥而噬。

最快下周公布來年度賣地計劃

本年度政府推多幅市區靚地,吸引發展商高價競投,其中啟德新發展區內更連錄每方呎樓面地價紀錄成交,據了解,新賣地表內,政府將繼續加推啟德新發展區的用地,料新增用地可建單位逾4000伙,當中將包括啟德第1E區1號用地,可建樓面逾150萬方呎,初步估值逾150億元,勢挑戰住宅地王紀錄。

此外,去年獲城規會通過改劃的長沙灣副食品批發市場用地,可建總樓面98.78萬平方呎;以及一幅位於獅子山隧道公路與龍翔道交界的綠化地,可建樓面達43.8萬方呎,亦有機會在新一年度推出。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚認為,在近期中資發展商亦瞄準大型市區項目下,料傳統本地發展商會重新部署,有可能聯合入標將風險分散,或向未插旗的內房或內地企業招手,以分散投資風險及增加勝算外,同時亦有可能擴充內地客群。
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