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房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。 在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？ 事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。 多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買房絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。 撰 文．林心怡、梁任瑋 研究員．葉揚甲全台房價高漲，想購屋自住或投資的民眾﹁既期待又怕受傷害﹂，既怕買錯、買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會﹁捶心肝﹂？ 薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。 ﹁ 先求有再求好、由外而內、再由小再換大。﹂這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走 勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢﹁壓力﹂，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反 映在換屋族尹皓的購屋模式裡。 換屋族尹皓 勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域﹁我終於搬到信義區了！﹂去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成﹁小屋換大屋﹂的夢想，從西門町八坪夾 層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的﹁理想宅 ﹂。 ﹁還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！﹂尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。 家 住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二 ○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套 房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車 等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十 元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：﹁總有一天，我也要在黃金地 段，換一間至少二房的『黃金屋』！﹂十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市 房價居高不下的氛圍中，仍決定換屋。﹁理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這 邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！﹂因此這次換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬 元以下正常的二房產品，﹁為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這 間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。﹂說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。 至於已婚的吳南 山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年 三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為房屋首 購的標準。 首購族吳南山 減少享受換幸福 保值、自住兩相宜經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七 十萬元的三房公寓。﹁這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。﹂。 吳 南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他 們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買得起房子？令人好奇。﹁很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？﹂吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我 們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！﹂這樣的數字的確讓人很驚訝。 ﹁因為我們不外食、不買名牌奢侈品、 假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。﹂因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛 好足夠支付二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，﹁而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實購屋壓力，並不 像朋友想像中的那麼沉重！﹂因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。 場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。 因 為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間 對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。 房市理財曾文衍 以 自住為出發點 穩定理財更精打細算曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬 元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。 「雖然有成功經驗，但我認為高雄房 市買賣賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五 千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲 目地追高房價。 首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪 宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術 館」。 曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧 願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰 有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以自住的角度做房市理財。 二○一一年趨勢 業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面 對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基 本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經 濟成長而放量。 薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。 展 望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪 開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差 不多。 淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有 史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機 會，導致資金大量流入股市、房市。 莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。 此 外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐 漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔，他稱這群買方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不 出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。 展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。 至 於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」 利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。 不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。 在 購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，台北市中心五個核心行政區捷運宅，過去因房價漲太多，漲勢鈍化，漲幅大都在一○％以下；反而是二線新北市 三環三線捷運路網概念成形後，具有補漲的優勢，根據台灣房屋調查，今年第一季捷運住宅漲幅約一一．三三％，前三名依序為，第一名中和線永安市場站，第二名 新店線大坪林站，第三名新店線新店市公所站。值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅也高達一七％。 建商信心足 五 都升格帶動房價 都會區仍夯邱太煊指出，台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間，一般以這樣的價位，買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅，不僅可 以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多。此外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間也比較有限。 「對於首購自住的 人來說，只要勤看標的，現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調，雖然台北市房價漲幅高，但租金漲幅卻較為遲緩，資金有限者不妨先租後買，但有自備款要買 來自己住的話，可朝市中心周圍的都會區，或北市捷運末段的區域開始找起，例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品。 購屋達人親授 高房價時代下的聰明買屋四招在高房價時代，購屋要更為謹慎，在這裡，暢銷書作者Sway，提供了聰明購屋四招，要讓讀者在高房價時代，也能聰明買好屋。 招式一：從熟悉的地段開始找起房市專家總會說，好地段是購屋的首要考量，但越是在高房價時代，Sway認為購屋自住者，更該考慮自己的實際生活需求。例如，首先考慮工作地點的距離，或從父母住所周邊地段的房子開始找起，再來就是盡量找離市中心較近的區域會越保值。 比 方說，現時買不起信義計畫區豪宅，可以先買周邊信義區吳興街、永吉路段上的舊公寓，一樣可以享受信義計畫區的便利生活機能；買不起新板特區，每坪開價動輒 七、八十萬元的新成屋，一樣也可以先買周邊的老公寓，﹁寧可住市區的小房子，也不要換郊區的大房子﹂，是Sway對於還在市中心工作的上班族買屋建議，﹁ 因為可能通勤幾個月後，你就會為每天需要來回二、三個小時的通勤時間，大喊吃不消！﹂招式二： 定總價多找仲介購屋前，最好能先鎖定幾個你有興趣、符合你期待的區域，先設定總價預算的一．五倍，至各大房仲搜尋適合的標的。 Sway舉例，經過計算，你想買七百萬元的房子，就要先設定總價一○五○萬元的標的做篩選，並且針對有興趣的幾個區，開始研究當地市場行情，才不會被房仲視為門外漢，而硬是要把﹁難賣的物件﹂推銷給你。 在 中古屋行情判別上，通常只要附近有豪宅案、都更案要推，周邊老公寓或舊大樓都可望有一波比價效應。Sway說，可透過各家房仲網站，並從不同房仲業者那裡 了解市場行情，且最好能不經意間透露，還委託不少仲介在媒合看房子。在競爭者眾，為了有成交才能賺取服務費的心態下，房仲可望更積極，甚至以低於市價的行 情，幫忙買到物美價廉的好房子。 招式三： 掌握臨場看屋訣竅到了現場看屋，購屋者最好當場掌握幾個看屋重點。Sway舉例，例如房子的採光、通風是否良好？地板平整與否？社區管理是否符合需求？以 及屋子內外的建築品質、評估公設的實用性、建材的優劣，都是值得現場觀察的重點。另外，也最好不要買投資客太多的社區，因為轉租的住戶流動性太高，對居住 品質多少會有影響。 在周邊環境觀察上，包括周邊的棟距，以及前面的空地、公園的永久性與否與未來的用途等，﹁這些細節都關係到房子的景觀，會不會被未來的新建物遮住，或者直接影響到採光問題。﹂Sway說，這些因素不但會影響到你的居住品質，也可能影響到未來購屋的轉手性。 招式四：擬殺價策略 雖鮮少有房仲會向客戶透露賣方表價與底價，但根據Sway的觀察，一般來說，中古屋的定價方式通常是：屋主預設底價+房仲賣屋的仲介費(二％至四％)+兩成以上的議價空間。 而 對於中古屋的殺價技巧，Sway建議，可以先打聽買方的來頭，如果買方是自住客的話，可以殺總價的七五折，若是投資客，由於通常是以賺較高的價差為目的， 因此可以先從七折開始砍價後，再以﹁十萬元﹂為單價慢慢調整成交價位。例如換屋族尹皓，一開始就是先從總價的八百八十萬元砍了七五折，最後才順利殺價，以 總價七百五十萬元成交。 總之，再高的房價，還是會有自住購買的需求，專家們普遍建議，既然長線通膨趨勢不變，只要購屋眼光夠長遠，事前做好準備功夫與資金規畫，持續累積看屋專業與經驗，不要一味地躊躇不前，即使是一般上班族也有機會找到符合自己期待又可保值的黃金屋。 Sway現場看屋密技 —— 看屋時間掌握「38原則」「38原則」也就是下午3點是看屋的第一個好時機，尤其是夏天更為明顯，由於此時通常是一天當中最熱的時刻，在看屋時，有沒有通 風、異味跟涼風都可觀察得出來，如果有嚴重西曬問題的房子，此時也可以明確地體驗一下自己有無承受此高溫的能耐，午後有雷陣雨水是否容易潑進來等。 再 來，最佳的看屋時點就是晚上8點了，此時是觀察房屋周邊是否有噪音，樓上鄰居素質好壞的絕佳時機，例如樓上是否傳出搬椅子聲音、鄰居傳來的8點檔電視劇聲 音等，來判斷隔音效果好不好？窗戶打開看看噪音是否無法忍受？並且在樓梯間上下走動，看有無鞋櫃與鞋子外放？從垃圾處理問題，觀察社區管理是否有一定的水 準等，都是自住購屋者一定得留意的細節。 尹皓 出生：1974年 現職：資訊業公關職務 購屋時間：2010年5月間購屋未來期待：2至3年後計畫換更大的三房產品 吳南山 出生：1973年 現職：出版業 購屋時間：去年底 購屋未來期待：盡可能及早清償房貸 曾文衍 出生：1973年 現職：聯合鋼鐵負責人 購屋時間：投資房地產長達13年，名下有7幢不動產，市值超過1億元購屋未來期待：以自住的角度做保守型的房市理財 Sway 出生：1975年 簡歷：土資系畢業，任職過建設公司、代銷公司業務員、地產記者，並且擁有不動產經紀人執照 捷運站周邊 仍 是大台北最被看好的標的忠孝新生 53.5 76.4 42.8% 大橋國小 34.6 44.6 28.9% 東 門 63.6 80.8 27.0% 古 亭 46.5 58.0 24.7% 南 港 36.9 43.2 17.1% 行天宮 43.6 50.4 15.6% 南港展覽館 37.4 42.5 13.6% 松江南京 46.3 52.1 12.5% 民權西路 41.7 46.5 11.5% 資料來源：永慶房仲集團 五 都未來有上漲潛力的區域——1年來的房價表現 單位：元/坪地區 2010/01 2010/02 2010/03 2010/04 2010/05 2010/06 2010/07 2010/08 2010/09 2010/10 2010/11 2010/12 2011/01 年漲幅％台北市 士林區 47.8 50.8 53.2 56.0 52.1 49.7 51.2 53.5 51.9 53.3 56.1 54.4 56.8 18.9% 內湖區 41.3 42.9 44.0 46.9 46.4 47.6 45.3 45.1 46.4 47.1 48.7 49.1 48.8 18.2% 新北市 汐止區 17.9 18.0 18.2 18.1 18.0 19.1 18.3 19.2 19.1 18.7 19.7 20.9 21.3 19.0% 林口區 14.6 15.0 13.9 13.7 15.0 14.0 14.2 14.7 16.3 16.1 16.6 17.1 17.2 17.8% 台中市 西屯區 10.2 10.6 8.8 9.2 10.3 9.6 12.2 11.8 11.0 11.6 12.6 12.0 11.8 15.7% 南 區 7.6 8.0 7.1 8.1 8.6 8.5 8.1 9.0 8.3 9.1 8.1 8.8 8.6 13.8% 台南市 北 區 5.8 5.6 5.4 5.3 5.5 5.2 5.7 6.2 6.6 6.7 7.1 6.9 6.8 17.2% 東 區 6.9 7.2 6.8 7.3 7.6 7.3 8.2 8.3 7.9 7.4 7.9 7.7 7.8 13.0% 高雄市 左營區 7.9 7.6 8.4 8.0 7.4 8.5 7.5 7.9 8.1 9.3 9.1 9.2 9.1 15.2% 鼓山區 10.7 10.9 10.3 9.6 9.9 10.9 11.5 11.3 11.5 12.4 11.7 11.8 12.1 13.1% 住宅統計為電梯大樓或華廈，不含1樓部分 資料來源：永慶房仲集團 林心怡、梁任瑋、葉揚甲 |
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