廖偉強：龜兔賽跑下集
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GS(14)@2017-08-29 01:26:31【明報專訊】龜兔賽跑故事大家都耳熟能詳，大家是否知道這個的故事有上集和下集，上集的故事我相信很多人都聽過，內容是烏龜和白兔的競賽，比賽過程中，因為白兔的驕傲在中途睡覺，而烏龜就憑牠的努力及毅力，永不放棄的精神，一步一步的向前，最終戰勝驕傲的白兔！
下集講述白兔不服氣，再次挑戰烏龜比賽，但是，今次的比賽地點由烏龜決定，烏龜選擇比賽的路線由山上作起點，山下為終點。白兔為免重蹈覆轍上次失敗的結果，今次絕不怠慢，絕不會中途睡覺。當白兔跑到山腰時，見到有一石頭擦身而過滾向山下，而白兔沒有理會，繼續向下跑；但跑到接近終點時，已經見到烏龜站在終點等候，原來今次烏龜採取不同的策略，在山上將身體捲縮入龜殼，像石塊般滾落下山，今次，當然又是烏龜勝利。
除要努力 亦要有腦力
上集的隱喻是做任何事情，都需要努力及堅持，兼且要有鬥心，等待對手的疏忽或失誤，便可以勝出。下集的隱喻是除了努力之外，亦需要講求策略。簡單而言，這兩集的結論是任何的成功，除了要「努力」外，亦要有「腦力」。
任何人和物都有其價值，地產代理的價值是能夠為客人提供優質服務、專業意見、準確資訊及合適需求。香港房地產的價值又如何呢？很多市民經常會認為今天的樓價過高，已經與物價完全脫節，喜歡用物價與樓價的升幅作對比。筆者認為，無論物價或樓價，只要有極大的需求，價格就會不斷上升，直至供求能夠平衡為止；况且，香港的房地產絕對有其價值，主要是很多人喜歡香港這個彈丸之地。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0686&issue=20170828
廖偉強：劏出72家房客
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GS(14)@2017-08-29 01:52:26【明報專訊】《七十二家房客》一劇的寫照是筆者年幼時親歷過的居住環境，即當年在一幢唐樓內居住無數戶人家，每層都分間成很多房間；居住環境雖然惡劣，但鄰居的互助互愛卻是當年的寫照及特色。
隨着香港經濟不斷發展，居住環境亦漸改善，一屋多戶情况慢慢減少，很多人在經濟改善下，已能夠擁有獨立及擴大的空間，居住環境明顯改善。
今日因為數年前政府在房屋政策的扭曲，令到二手市場轉流緩慢，買家紛紛被迫流向一手市場，因為一手市場有高成數的按揭及稅務優惠，就算價錢定高一點，買家仍有能力在一手市場尋寶。相反，二手市場則已變為一潭死水，在缺乏生水流入下，買賣幾乎停頓。
樓價亦受上述互動關係影響，逼令買家不斷流向一手市場，發展商推出樓盤時，更有條件連番加價。經過幾年變化，買家的需求更側重於一手市場。不過，在樓價上升時，買家入市能力漸漸下降，發展商為迎合需求，便將大單位改細，藉以將貨就價，讓更多買家有能力入市。
樓價上漲 港人居住環境走回頭路
上述現象不斷在物業市場進化循環，有些買家能力有限，唯有轉買為租；不過，租金不斷上漲，負擔不起大單位的租客，就會轉向租賃細單位；最後，連細單位的租金亦大升，最終只能向現實低頭去租住劏房。就是這樣，40年前七十二家房客的居住環境便再現於今時今日的香江。
物價及租金不斷上升，劏細單位的風氣已經蔓延到各種類型的物業，包括工廈、商廈及商舖等，形成近年無論在住宅或工商舖市場，為了迎合買家或租客的需求，劏房已經成為一種風氣及需求。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5514&issue=20170821
廖偉強：八二定律改為九一定律
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GS(14)@2017-09-10 14:52:54【明報專訊】最近家裏有電器需找人維修，於是在一堆維修公司資料中隨便點了一間。不知道是否颱風過後的原因，維修公司可能生意很好，承諾回覆但最終卻沒有回音。如是者，再試另外一間，情况有改善，但仍是拖拖拉拉，未能給出確定時間。這事實在令人為之氣結，但亦令筆者更加明白何謂九一定律，即大部分人做事不夠細心、隨便馬虎，甚或疏懶，更加遑論服務態度及服務質素。細想，九成人都是平平凡凡，如果自己能夠認真工作、多想、多試、多做，提升專業服務，那麼生意機會便唾手可得了。
要在競爭激烈的社會上生存，就必須要爭取每一個機會，我們從事地產代理的工作，什麼客人都有機會接觸，無論是本地或外國人士都是潛在客戶。但並非很多從業員能夠精通兩文三語，在1997年回歸前，外籍客人比較多，惟很多同事都不願意學習英語增加自己做生意的機會，寧願做少幾個客人。以上例子就是道出不去加強自己的競爭力，樣樣輸少少，最終就會輸掉自己。
上車要靠自己努力及奮鬥
今天的年輕人，經常抱怨樓價過高，沒有能力上車；他們光等待政府提供有限度的資源，卻不求自身發憤改變，這是無補於事的。為何不可以從正面的態度去想，去了解為何在香港會有這麼多人能擁有自己的居所？何不去學習及了解這些人的奮鬥過程，作為自己的參考？當然最重要是靠自己努力及奮鬥，並以正面的態度去思考，正如「半杯水」的道理──負面的人慨嘆只剩下半杯水，反之積極的人則慶幸還有半杯水。由此可見心態積極開朗的人更容易走入順境的道路。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6864&issue=20170904
廖偉強：釋放二手與一手競爭
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GS(14)@2017-09-16 22:29:46【明報專訊】自政府在2010年推出打擊樓宇炒賣的辣招後，一手市場成交宗數及金額漸漸與二手成交拉近。以往每年的一手成交比例，無論是宗數或金額，只佔住宅成交量的大約一至兩成，時至今日已增至四至五成左右，主因並非一手的成交急劇增加，而是二手成交正不斷減少。
對地產代理而言，這並沒有壞處，因為地產代理是中介人的角色，重點是有成交、做到生意。况且，一手市場暢旺，對我們較大型的地產代理行更為有利，因為大部分的發展商都傾向與大行合作。於地產代理而言，做一手生意更為容易，因為發展商已統一定價，不需要雙邊議價，而且示範單位集中，客人不用花太多精神及時間去比較，做生意自然事半功倍。在現時辣招之下，二手市場業主大部分都惜售，增加談判的難度及時間，加上放盤量少，客人在二手難選擇。
宜重新檢討鬆綁部分辣招
正因為如此，造就發展商的新盤更加有吸引力，很多買家入市都偏向集中在新盤市場。每當有新盤推售時，相比以往買家會先在二手市場作比較，然後再在新盤市場作決定，今時今日，二手市場已經難以尋寶，在沒有比較之下，大家唯有集中在新盤市場，很容易形成需求集中，令發展商可以輕易賣得好價錢。
筆者並非贊成撤銷所有辣招，而是應該逐步放鬆，政府實在不用擔心投資者炒賣，當市况好時，投資者可以炒上，市况向下，投資者亦會炒落，筆者建議今屆政府適宜重新檢討鬆綁部分辣招，重點是使原有業主的換樓鏈重新啟動，當二手市場的貨源增加後，自然可以減低供應緊張程度，樓價的升幅亦會慢慢降溫。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4878&issue=20170911
廖偉強：代理角色重誠信持平
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GS(14)@2017-09-25 04:08:30【明報專訊】上星期接受一家傳媒機構頒發給公司的傑出服務大獎，接受頒獎後需要在台上發言，講述得獎後的感受，以及如何能夠做到實至名歸。「服務」這個名詞看來非常簡單，但是很多行業的員工都未必能夠做得到位。何謂「服務」？簡單而言，就是客戶在體驗服務的過程中，感受到專業、用心、愉快及享受，而最終能夠達到稱心滿意的感覺。
累積經驗比口才更重要
在我們營銷這一個行業，經常會面對面接觸客人，客人很容易感受到我們的專業及誠意。有很多地產代理以為口才了得便是必殺技，筆者從事這個行業超過30年，累積經驗所得的結論是服務比口才更為重要。
當然，無論是業主或買家，都希望地產代理能夠做到貴賣平買，但大家試想想，能夠做到貴賣平買的交易，即代表雙方當中會有一方是蝕底的。經紀的角色最重要是持平，兼且要提供重要和準確的信息及資料予雙方，盡量去達成最符合雙方的理想條件。針無兩頭利，因此誠信及公平交易是服務過程中最重要的一環。
筆者身處其中，經常接觸服務行業的人員，發覺很多前線銷售員，不會注重口腔衛生及身體發出的氣味，特別是在一手樓盤，往往都需要長時間陪伴客人排隊參觀示範單位，問題更值得注意。大家試想想，如果口才了得的銷售人員有口臭或體臭，卻要在長時間下相處對談，會是何等難受及不愉快的經歷。筆者相信很多從事營銷行業及服務行業的前線人員，都忽略甚至罔顧嗅覺感受這個問題，如果有一天你發現傾談中的客人突然中途消失，也許就是出於這個原因。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8487&issue=20170918
廖偉強：代理壓力不足為外人道
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GS(14)@2017-10-01 19:18:48【明報專訊】筆者上星期在一間酒家午膳，其間和一位相熟的經理閒談，這一名經理曾經在一間五星級的酒店任職中餐部，經過嚴格的訓練，無論舉止談吐及服務，都能夠做到彬彬有禮，令客人滿意。交談間他非常羨慕我們地產代理的收入，他說據聞地產代理如果能夠做到一單大額的交易，佣金會非常豐厚。
筆者即時問了他幾個問題，是否已經有家室及子女？能否長期面對收入不穩定？面對重複及不斷的壓力會否習慣？
筆者相信大部分的人都喜歡有穩定的收入，特別是有家庭負擔的人，更難受的是不斷重複面對壓力，這是不足為外人道，以上的答案正是地產代理必然會面對的問題。地產代理除能力考驗外，經常會面對市况的變化及受制於外來環境的影響，生意及收入會變得時好時壞，經常需要好天斬埋落雨柴及積穀防饑；很多地產代理在入行初期，經常節衣縮食，捱麵包及飯盒不在話下，還要接受好天曬、落雨淋的工作，更難受的是需要每月交數的壓力，以及面對不同客戶的大小問題。
首置上車盤 恐又是新衝擊
最近政府正在研究港人首置上車盤，去幫助一些高收入而未能夠上車的人士，出發點對某些人士絕對是受歡迎的，但是否正確或對錯，相信要討論及研究的篇幅會非常廣泛。
筆者只是會擔心，政府在今次開出的條件當中，會否重疊及影響私人住宅市場，如果答案是的話，相信對整個地產代理行業又會帶來另一次新的衝擊！所以筆者所言非虛，做到成功的地產代理真的得來不易，地產代理的收入並不如外間所說的唾手可得！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6371&issue=20170925
廖偉強﹕新盤供應百花齊放
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GS(14)@2017-10-08 22:01:06【明報專訊】今年一手住宅市場的成交總數絕對可以突破往年的紀錄，有機會接近20,000宗，成交金額相信會再創歷史新高，超過2000億元。
一手新盤今年以來成交有價有量，除了市場氣氛好轉外，整體經濟環境亦大為改善，失業率依然偏低，零售業亦開始復蘇，工商舖市場更加明顯暢旺。雖然今年由細單位主導市場，但並非完全沒有大單位的供應，只是市場及傳媒的焦點都集中在報道迷你戶的消息而已。
迷你戶的出現並非壞事，至少可以盡量滿足目前市場的需求，在沒有太多土地的供應之下，拆細單位推售是明智之舉，更加可配合目前年輕的新一代喜歡獨立生活空間的需求。
如果大家有留意世界各地的大城市，特別是日本的東京，因為市民工作的需要及交通的便利，聚居在東京的人口眾多，即使東京這樣大面積的城市，房屋在建築比率上大部分都是迷你戶，這樣才可以配合人口及市場的實際需要。香港這個彈丸之地就更加不在話下，由於與中國接軌，成為內地市場窗戶，雖香港只是一個非常細小的城市，但要配合及滿足大量需求的人口，迷你戶就成為必然的趨勢。
迷你戶熱賣 滿足市場需求
為何本地的發展商不斷加快步伐推售新盤？在生意的角度，市場上不斷有需求，發展商當然是火乘風勢增加供應去滿足各路客源。此外，近年本地發展商亦需面對內地同業來勢洶洶的競爭，當中包括搶地及其陸續出爐的新盤供應；本地發展商得搶佔市場先機，以防客源被新加入者分薄。未來幾年，政府會不斷增加供應，發展商推盤價量齊升，可能不再出現了。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1306&issue=20171003
廖偉強：擁物業需是一場奮鬥
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GS(14)@2017-10-15 13:58:07【明報專訊】筆者出生於1960年代，因為家庭環境的緣故，很早已經踏入社會工作。在不斷努力工作之下，筆者慶幸能獲得相應回報，在1980年代有能力上車，同時亦有賴當時銀行能夠借貸九成按揭，所以容易儲備首期置業。
直至1992年，銀行逐步收緊按揭成數，最高可以做到七成按揭，直到近年，政府為了進一步打擊樓宇炒賣，再次收緊銀行的按揭成數，首間樓宇的貸款，最高只可以做到六成的按揭成數。
今日未能夠上車的年輕人，認為目前香港的樓價，已經是非一般人能夠承擔，上車是遙遙無期的事，對入市完全絕望！然而事實是否真的這樣？
今天的年輕人，真的不用抱怨，筆者絕對相信任何年代入市都是困難的，特別是在香港這個彈丸之地。地少人多的城市，房地產的價格自然高企，剛畢業踏進社會的年輕人，工作頭幾年，未能在短時間內入市是正常，但這不代表入市無望。
不抱怨有耐性 上車有希望
筆者最近和一些親屬的子女閒談，發覺有些職業的起薪點每月都超過2萬元，在社會工作幾年後，筆者相信入息會不斷增加，年輕人只要能夠忍受花花世界的利誘，努力刻苦儲備十年八年的資金，其間可以先購入車位或某些平價的工業大廈去對抗通脹，只要不抱怨及有耐性，筆者絕對相信年輕人一定可以上到車。另外，在父母能力許可之下，依靠父母的資助，其實並非壞事，一方面可以減省儲備資金的時間及銀行的利息，盡快上車，另一方面亦可先將單位出租，自己繼續儲備資金還給父母。既可對抗通脹，亦可完成上車的夢想，一舉兩得。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2125&issue=20171009
廖偉強：客人喜歡沒壓力銷售
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GS(14)@2017-10-22 14:06:23【明報專訊】最近在地產界瘋傳的一段錄音，內容中不見得經紀有壓迫的推銷手法，經紀可能只是想更新資料，或幫客人致電業主了解最新放盤意願。但錄音內容當中，只聽見業主像失控地不斷以粗言穢語責備經紀。筆者相信只是這名經紀「Call不逢時」，因為該名業主之前可能已接了不少經紀來電而不勝其煩，遂選中他來「開火」。
再看另一例子。美容院是不少女士在公餘或周末都喜歡光顧的地方，除了可以扮靚之外，更加可以放鬆心情、享受片刻的寧靜。不過，很多美容院的銷售手法卻過於進取，經常在客人欲享受寧靜一刻時，不斷進行游說，藉以介紹新產品或增購服務。筆者有名朋友就是因為受不了這種重複及壓迫式的推銷手法，寧願放棄之前已支付的金錢，也不願再次光顧那家美容院了。大部分銷售行業的從業員都有一定的指標生意額，甚或經紀為了自己豐厚的佣金，而忽略了客人的感受，不斷重複施加壓力，達到生意目標。客人及口碑就是這樣流失的。那麼，什麼才是最恰當的銷售手法呢？
做好線上線下服務
今時今日，客人對服務質素的提升是有要求的，特別是在這個資訊發達的年代，客人隨時隨地都能收到信息，過量的資訊便很容易令人覺得煩厭。因此要做好服務，除銷售員的質素外，更重要是能夠提供有效及適當的線上及線下綜合服務。
在線上，客人很容易便可查閱及參考各類數據及資料，如果資料及訊息快捷準確，客人便易於掌握，然後再找線下的經紀作核對，有需要時，經紀可以提供即時的跟進，令客人得到稱心滿意的服務。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4641&issue=20171016
廖偉強：有需求價格就會升
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GS(14)@2017-10-29 22:23:02【明報專訊】早前筆者和朋友聊天，講述有一名朋友在內地做生意，經營售賣一般平價的小食，這種生意毫不起眼，但朋友說他那名朋友在這門生意上每月獲利都超過100萬人民幣。筆者回應朋友說，因為中國地大物博，人口眾多，只要是做的行業略為受市場歡迎，都很容易達到理想的生意額及盈利。
另例子，就是以往非常低薪金的工種，如洗碗工人，從事這工種的工人，不用需要什麼學歷及技術，只需要辛勞地工作就能勝任，而未有最低工資之前，這個工種絕對可以列為低收入的行業。時至今日，因有最低工資，再加上這個厭惡工作勞工短缺，在競爭需求之下，洗碗工人的工資可以倍數上升，這就是另一個例子在需求之下的價格上升。
內地資金湧入 助長樓價上升
今年香港的施政報告，特首在報告當中，重中之重都是房屋政策問題，每一屆政府都希望可以在房屋政策上能夠解決香港人的需求，正正因為是有需求，香港的樓價才有升無跌。重點除了是供應不足之外，更重要的是在這十多年期間，樓價的不斷上升令市民積聚的金錢數以倍計，這種說法當然是有樓人士的專利。他們的套現能力相當之強，令市場已經非常緊張的需求，更加是火上加油，再加上，多次指出內地資金的大量流入市場，在這種龐大的需求之下，樓價上升焉能不成呢！
現時的市况，買家入市的心態心急如焚，兼且市場資金充裕，外來資金的壓迫性亦湧現。目前有能力及有資金的客人四處皆是，大家千萬不要用自己的角度去預設樓價上升上限，更不可以低估買家入市決心，簡單而言，有需求價格就會上升。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7636&issue=20171023
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