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從奢侈稅、實價登錄、逮捕投機 客，到未來可能開徵的富人稅，政府打房多管齊下，看起來是玩真的；但是實際上，資金火車頭的銀行，一直以來還是扮演提供大炮、機關槍的角色，提供貸放，讓 建商無斷炊之虞。 中央銀行最新統計資料就顯示，去年十二月房貸與建築貸款餘額，分別約為五兆三千億元和一兆四千億元，雙雙創下歷史新高。 其中建築貸款餘額，在去年十二月首度突破一兆四千億元，比起前一年同期，更增加近一千三百多億元。顯示這半年來的打房，檯面下的資金遊戲，還是熱烘烘。 放 款刷新紀錄日勝生合宜住宅，二十四家搶借它 一○一年開春不久，台灣營建業放款就創下新紀錄，日勝生建案，有二十四家銀行，搶著借給它五百 五十八億元，不僅是營建業單筆聯貸案，參與銀行家數最多的紀錄，放款金額更是史上新高。 在政府控管不動產授信之際，日勝生還能借到這麼多 錢，是因為這是板橋浮洲合宜住宅建案。合宜住宅是政策，而且去年十二月在板橋浮洲舉行的動土典禮，還是當時的行政院院長吳敦義親自剷下第一把泥土，這次， 銀行終於可以明正言順把錢借給建商，但，真正讓這麼多銀行趨之若鶩的原因是，這個案子放款利率高達近三．四％。 三、四％，看起來不多，但 相較於科技業平均一％多的借款利率，日勝生借款利率足足是科技業的兩倍！而且照理說，這筆借款，金額達數百億元，借越多的大戶，利率議價能力越高，日勝生 利率卻反倒飆上了三％？ 背後的原因，就是全台三十七銀行，已有十七家銀行不動產放款占存款的比重，逼近銀行法規定的三○％的警戒值，此處 所說的不動產放款，包括銀行借給建商的土地融資、建築融資、週轉金，以及房貸和房屋修繕貸款。逼近警戒線的結果就是會受到金管會列管；也就是說，因為銀行 土建融放款額度逼近高水位，接下來想要借錢的建商，要借的金額越多，越會排擠銀行承做其他不動產放款的額度，利率反而沒有議價空間，「現在就是建築業放款 利率最好，」臺灣銀行某主管指出。 建商是好客戶利率破三％，又能幫忙消化爛頭寸 銀行開門做生意，不是慈善事業，自然會以 追求最高利益為主，而建商是行庫眼中的好客戶，又可以幫著消化滿手爛頭寸，哪個行庫會把建商排除在外？ 全台灣金融機構超過四百家，銀行又 滿手資金，國內銀行放款占存款比重不到七九％，相當於每收進一百元存款，平均能借出的不到七十九元，金融業游資氾濫、放款競爭激烈，要為資金找出口，利率 高的不動產放款當然不能放手。百億元土建融放款，今年利率已衝破三％，一般土建融放款利率也有二．五％至二．九％，比整體銀行平均放款利率約二％多，硬是 多出了兩成到四成。 政府管控不動產授信，以及法定三○％額度的天花板，等於在助漲銀行不動產放款利率；在房屋價格又未見實質大幅修正前， 銀行有利可圖，還是把源源不絕的資金活水，送往房市供給面的建築業者。 「挑選好地點、好建商，土建融比做（其他）企金（放款）都好，」 彰銀副總經理施建安說。畢竟過去一年，雙D（面板、DRAM）產業讓銀行業「剉咧等」，包括茂德五百七十億元、力晶四百六十六億元債務展延，還有奇美電二 千四百億元債務協商，加上歐債問題懸而未決，影響出口需求，讓金融界企金主管，自從去年下半年起，都對與出口息息相關的科技業放款更加謹慎。 銀 行不敢借錢給科技業，資金又需要大筆的宣洩管道，所以，即使面對央行和金管會祭出一道道管控不動產授信的命令，只要額度還沒逼近三○％上限的銀行，私底下 搶客戶的動作都相當積極。業界就傳出，不動產放款比重已達二八．五％的合作金庫，因為無法承做金額過大的土建融放款，只能眼睜睜的看著不動產放款比重不到 二六％的兆豐銀行把客戶簽走。 一旦建商客戶被挖走，後續房貸、信貸等業務的附帶效益也會受影響，因為不動產放款對銀行的吸引力，除了利率 高，更在於一魚三吃的妙用。銀行承做土建融放款後，等建商預售屋賣出去，銀行可以再幫購屋的人承做房貸，中間建商或購屋人有臨時的資金需求，還可以承做信 用貸款，等於做一個案子可以賺三次。 搶客各出奇招為突破放貸上限，做大總放款額 存款基礎大的公股行庫，包括臺銀、彰 銀、一銀和兆豐，現在手上不愁沒有額度做不動產放款；而逼近上限的，為了擠出額度，也各自出招。 像不動產放款龍頭土銀，雖然是不受不動產 放款比重三成限制的專業銀行，但對房地產放款比重也來到了五一％的高水位，逼近土銀內規不動產放款占總放款金額上限五二．六四％，在內規因主管機關關切無 法上調的情況下，土銀內部也有對策，轉而把總放款金額做大，房地產放款額度自然可以做出來。 追根究柢來說，金融業還願意提供建築業糧食、 彈藥，主要就是因為「房市不會很差，以往房市出問題的時候，都是利率高的時候，像美國次貸風暴就是，」施建安表示。 財金學者、金融界出身 的中華投資董事長謝劍平也認為，影響房市的除了供需之外，就是利率和稅，目前實價課稅並未實施，而房屋稅、地價稅相對其他國家，台灣持有房屋的成本還是很 低，要抗通膨，有錢人還是會把一部分資金配置在房地產；而利率方面，央行總裁彭淮南也說了，今年「三低一高」（低消費、低投資、低出口，高失業），景氣不 好，利率沒有上調空間。 不僅台灣沒有升息空間，美國聯準會（Fed）也宣告，二○一四年之前都會維持低利率，國際利率連動，一旦台灣單獨 升息，央行還得傷腦筋防堵熱錢狙擊匯市；而且政府又不能也不敢輕易升息，因為台灣房屋自有率超過八成，一旦升息，多數買房自住的一般老百姓，房貸壓力也會 跟著升高。 表面配合打房不動產放款，仍占銀行放款第一名 從房市需求面來看，民眾房貸利率水準都還在二％以下的低檔；至於 供給面，就算一般建商的土建融放款利率，也都升到三％，「比營建業三○％的毛利率，還少一個零，」土銀主管指出，以三％利率乘上二，也就是房市盤整兩年的 時間，再加上稅，「建築業者（建案擺兩年）成本，只增加一○％，之前都賺飽飽的建商，還是撐得過去。」 而且銀行從二○一○年中開始，也陸 續配合政府，協助房市降溫，包括注意放款區域分散風險、降低土建融放款成數並拉高利率到二％以上、嚴審週轉金用途、加碼利率或回收一年內未動用土建融額 度；同時去年中起，也正式實施預售屋款信託；房貸部分，則從鑑價、申貸人財務能力到保人都已經從嚴審核，「房市有降溫，風險就有受到控制，」一位五大公股 行庫副總經理說，「現在報紙上寫的，銀行新的打房招數都是舊的，都已經在做了，能用的招數也都用了。」也透露出，銀行業者不想再出招打房，也不會跟自己的 生意過不去。 惠譽信評估計，目前不動產業放款，占整體銀行放款比重超過三成，是占銀行放款排行榜第一名的產業，一旦房市真的大跌，金融業 者就會跟著建築業一起成為難兄難弟，所以金管會銀行局的官員也急忙撇清，這些措施「從來就沒有要打壓房價，只是要讓銀行風險不要過度集中。」 房 價要大幅回檔，必須斷金援，從利率環境，以及行庫與建商合則兩利的關係來看，你還相信房價真的會跌嗎？ 【延伸閱讀】臺銀和彰銀銀彈多，辦房 貸、土建融易過關 ——各大銀行不動產放款占存款比 快達不動產放款上限30％銀行，會開始挑客戶，這5大銀行額度仍多，對房貸戶還很積極 臺 銀 15%彰銀 22-23%一銀 24-25%兆豐 26%以下華銀 26-27%高雄銀 27%台企銀 28%元大 約28%安泰 逾28%*永豐 逾28%*遠東商銀 逾28%*台新 逾28%*日盛 逾28%*合庫 28.5%土銀 51%（註2） 註1：不動產放款占存款比統計到 2012/2；*為2011年8月資料註2：只有土銀上限為52.64%資料來源：金管會、各銀行 |
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