地產商最怕增建居屋（2017/6/22）林本利

2017-06-22 NM

五年前，梁振英爆冷擊敗唐英年成為特首，市民憧憬政府房屋政策不再向地產商傾斜，地產霸權會稍為收斂。五年過後，本地樓價上升六成，升至「高不可攀」的地步，市民飽受樓價租金飛升之苦，居住環境日趨惡劣，梁特首房屋政策徹底失敗。

現時樓價較九七回歸時貴六成，甚至九成有多，已不是香港一般家庭可以負擔得來。九七回歸時，香港家庭月入中位數約18,000元，每呎樓面（以建築面積計）超過6,000元，每月收入不足購買三呎樓。現時家庭月入中位數約26,000元，每呎樓面（同樣以建築面積計）超過9,000元，每月收入不足購買2.9呎樓。

上述平均呎價是以二手市場的物業成交計算（由美聯物業提供），經過20年，全港樓宇進一步老化，若考慮到樓宇折舊貶值的因素，現時二手樓價又何止較九七回歸時上升六成？近年地產商和二手市場改以實用面積計算呎價，若以9,000元建築面積呎價推算，若實用率只得八成，即0.8呎，要買足一呎實用面積（包括露台及工作平台）便要超過11,000元（9,000元÷0.8）。

現時一個四人家庭申請出租公屋的入息上限約每月27,000元，總資產不能超過50.6萬元。家庭收入或資產超出上限，便要在私樓市場尋找居所。這個四人家庭若要購買一個400呎實用面積的小型單位，二手樓價大約500萬元。首期四成200萬元，即使不吃不喝，把每月27,000元收入全部儲蓄起來，也要74個月，即六年多的時間。因此，不少家庭為了符合申請公屋資格，故意賺少些，直至「上樓」後才釋放生產力。

若然政府（透過房委會及房協）大量增建居屋，定價不是以市價，而是以港人的負擔能力作準，必定能夠吸引大量市民由輪候公屋轉至申請居屋。一個400呎居屋單位售價約300萬元，買家只要支付30萬元首期，餘下270萬元分30年攤還，以2厘利率計算，每月供款約10,000元，佔家庭收入三至四成。至於單身人士，可認購百餘萬的200呎單位，月供大約5,000元，約佔現時在職人士月入中位數15,000元的三成左右。現時全港約有三成家庭居住在出租公屋，居住在政府資助出售房屋（包括夾屋、居屋和租置單位）只得15%，大量家庭被迫在私樓市場尋找居所，負擔極其高昂的樓價和租金。相反，新加坡政府為八成國民提供低價組屋，私樓市場只佔約兩成，整個社會相對穩定和諧，市民安居樂業。九七回歸時，首任特首董建華的房屋政策，亦是希望透過出售公屋，增建居屋，令全港擁有自置居所的家庭由不足五成增至七成。只可惜當樓價大幅下調時，董建華向地產商送大禮，不單停止賣地，停售公屋和居屋，甚至把已落成的居屋和夾屋賤價出售給地產商圖利。事實上，地產商最愛政府興建公屋，最怕政府增建居屋，搶走他們的客源，無人再去認購「納米樓」。候任特首林鄭月娥若要解決本地樓價高企，市民居住環境惡劣的問題，便應對症下藥，大量增建居屋，每年至少兩萬多個單位，才能有效遏止樓價繼續瘋狂上升。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=253008

📖 ZKIZ Archives

Random Tags