細價樓供應有限 公屋居屋交投勁炒上
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GS(14)@2010-09-26 12:53:462010-9-18 iM
還有24天，特首曾蔭權會宣讀新一年的《施政報告》，他揚言當中會關注住屋問題。為了替特首造勢，先有按揭證券公司推二手居屋「補價貸款擔保」，讓居屋原業主可借錢補地價。後又公布將近30公頃工業用地轉住宅，可建1.9萬伙，目的只有一個─告訴市民他正盡力幫市民買樓，亦藉增加供應壓樓價。
連番出招有成效嗎？近月樓市交投放緩，投資者似乎都持觀望態度。然而，公屋、居屋交投卻突見活躍，黃大仙龍華樓「公屋樓王」、新蒲崗采頤花園「居屋樓王」乍現，現在是買公屋、居屋好時機嗎？專注於二手居屋炒賣的資深炒家「鬍鬚余」余耀鎏建議投資者不妨「再等一會」，待特首出招後，才謀定而後動，方為上策。
揚言絕不會做「五分之二或五分之三」特首的曾蔭權，將於10月13日宣讀《施政報告》。特首強調，今年《施政報告》的重中之重是住屋問題。
有關房屋政策，最近市場最關心的莫過於是會否復建居屋，為此，不少有意置業人士莫不按兵不動，靜觀其變。
公屋成交價屢創新高
到底曾特首會否宣布復建居屋？從近日按揭證券公司公布「補價貸款擔保計劃」，藉以活化居屋第二市場來看，即使不復建居屋，激活卻是明顯不過的。
正因為市場上細價樓供應有限，公屋、居屋市場莫不收旺場。先說公屋，在二手盤交投大減下，不少投資者紛紛進軍公屋這個過往備受忽略的市場，近期，竟有200萬元「公屋樓王」出現。
早前，深水埗李鄭屋邨一間695平方呎公屋，售價高達198萬元。不出一星期，馬鞍山耀安邨耀頌樓17樓10室，面積778平方呎公屋售價高達207萬元，呎價2,661元。本周黃大仙下邨龍華樓19樓2室單位，成交價再創新高，達230萬元，售價遠勝耀安邨公屋，成為最新「公屋樓王」。
土地註冊處資料顯示，9月首7天共錄得16宗公屋買賣註冊，當中以新界及九龍區最為活躍，分別錄得8宗及7宗。金額達100萬元或以上的有11宗，佔整體公屋登記近七成。
居屋市場亦毫不遜色，除剩餘居屋銷情理想外，慈雲山居屋慈愛苑、鰂魚涌康山花園及新蒲崗采頤花園都先後湧現高價成交，買賣氣氛更勝私樓。當中，慈愛苑D座高層10室，503平方呎兩房單位，以216.8萬元成交，呎價4,310元。另外，一直是全港最貴的居屋鰂魚涌康山花園，呎價在個多月間再闖新高。康山花園8座高層A室，521平方呎，成交價高達350萬元，呎價高達6,718元，貴過同區私樓南豐新邨及華蘭花園，平均呎價為6,400元及6,200元。
而被視為東九龍新晉「居屋樓王」的新蒲崗采頤花園11座高層B室，最新一宗為綠表（毋須補地價）成交，以267萬元易手，呎價高達3,853元，為東九龍1997年後綠表最貴。而采頤花園另一單位，3座低層B室，693平方呎，以370萬元易手，呎價5,339元，亦創該屋苑二手呎價新高，原業主於2000年以綠表148萬元購入，補地價約138萬元，是次轉售賺84萬元。
樓齡較新屋料最受惠
是次政府透過推出二手居屋補地價貸款擔保，以配合活化二手居屋市場的措施，市場人士相信，最受惠的應該會是樓齡較新或質素較佳的居屋單位。
從數據看，公屋居屋的炒風確實熾熱，尤以8月為甚。自稱較政府更早懂得活化居屋的炒家「鬍鬚余」，曾經斥資30萬，將上水彩蒲苑C座高層一居屋單位，打造成「智能居屋」，更大膽地在該「豪裝」的居屋內舉行記者招待會，並將之稱為「富甲彩蒲」。這位細價樓兼居屋炒家接受本刊訪問時表示：「目前樓價正處於高位，加上政府早已揚言將出招壓樓市，大家要『等一等』，待特首公佈《施政報告》再作定奪。 」
現年52歲，油漆工人出身的他，1985年時做兩份工賺錢儲首期炒樓，1999年炒賣第一間物業元朗洪水橋朗峰園，數月內轉售獲利約10萬元，從此踏上炒樓生涯。沙氏期間更因炒賣多個銀主盤而聲名大噪。過去10年，他炒賣過逾200個物業，足迹遍及洪水橋、屯門、元朗、西貢、上水、粉嶺等。
持盈保泰兼鎖定利潤
炒慣細價樓及居屋的「鬍鬚余」，出貨往往快人一步，今年5月仍說會伺機入市，到了7月，開始轉口風兼出貨，他說：「我遵守『最後一元留給別人賺，賺夠就行人』的道理，現階段只宜『持盈保泰，鎖定利潤』。」
「《施政報告》公布前後，樓市會『回一回』，我最怕政府，我不會同政府對着幹，樓市會調整，但調整可以令個市更健康，『乾升』是無意思。」
「以我多年投資經驗，就算政府無出招，樓價升到某一個位就自然會下跌，香港的炒家經過1997年、2008年的金融風暴，好多曾經歷過、受過苦的投資者都變得相當小心，現在是否高位？你看馬鞍山『天宇海』呎價也要過萬元，我今日接3個電話，經紀同我講，馬鞍山盤好抵，馬鞍山呎價都有1萬元，真係好抵！」
居屋升值潛力不遜色
「我自己不是一直堅守八字真言，近月已沒有買貨了。現在我差不多落晒車，手上只有6件貨，有4件居屋，都是低位買回來的，餘下粉嶺中心、嘉湖山莊各1間。須知道，居屋靜市時回報率好高，因為可以收租；旺市時，其升值潛力不會比私人樓遜色，分分鐘跑贏私人樓，所以我一直愛炒居屋。」
「其實，兩至三個月前我都無再入貨，我覺得樓價已處於高位，已經有問題，既然已到高位就要小心。不知道大家有沒有留意，過去是股市先行樓市滯後，但此輪升浪卻相反，特別是，樓價行先過股市好多，你說是否不正常。以我投資經驗，唔相信有升無跌。到時通街都是貨，你想搵人接都無，你知香港人，寧買當頭起，要跑都逃不掉。」
何時入市？他補充說：「眼下，除非遇到較市價平10%至15%的樓仔，我才會出手，我明白『長賭必輸』的道理，到最後要看誰人接棒，點解今日連美孚新邨的投資者都要出貨，都是那句『最後那一元留給別人賺』。總括而言，現時樓價在高位徘徊，大家要小心，待回調10%至15%，個市會健康些。所謂，君子不立危牆下，亦有說，『上帝要你滅亡，必先要你瘋狂』，現在很多地方都『炒過龍』，馬鞍山盤，意向價都要一萬元，是否已過了火位？」
參考肥雞餐提供折讓
「我認為賺錢要有耐性，股票、樓市都有周期，今日存錢在銀行幾乎無息，所以投資者都想收息，但大家請記住，咁高位去追一口價，跌一口價時整多幾厘都補不了，你認同嗎？」
入市要再等一會，那麼政府推「活化居屋」政策，又能否真正解決市民買樓困難，無法上車的問題？對此，「鬍鬚余」認為實際用途不大。他說：「現時銀行水浸，周圍都借到錢，若居屋業主本無意賣樓，你借錢俾佢佢都唔會補。」他建議：「不如參考教師、公務員的肥雞餐優惠，提供折讓，舉例說：1年內補地價可以有七折，兩年內補地價有八折，3年內補地價有九折，這樣可以吸引有意賣樓的居屋業主補地價，總之，先吸引買家，這樣市場有機會活化。」
「若政府覺得俾小小折頭，庫房就會少咗錢，我認為不會，你唔補又係無，不如『引』佢出來。那時候，市場上的中小型住宅會增多，原業主持有多少少錢，換樓壓力無咁大，以及人人都希望有小小着數，引誘其補地價後，市場就會被激活。」
總括而言，政府為要打壓樓市，將會在《施政報告》出招，「鬍鬚余」叫大家「等一等」。