「尋找接班人」
早在一九八二年的時候,索羅斯便開始為他的基金尋找接班人。那時,索羅斯與羅傑斯分手還不久,他的基金也正逐漸從一九八一年失敗中恢傷過來。一九八二年的大部分隨時間裹,他都在尋找合適的人選。他終於在遙遠的明尼蘇達州找到了他的千里馬。
當時三十三歲的馬奎支是個少年得志的奇才,經營著明尼亞波利斯一個叫做IDS進步基金的大型共同基金。馬奎支經營有方,那一年該基金成長為一.五億美元,增加了六九%,成了一九八三年首屈一指的共同基金。索羅斯那年年初第一次與馬奎支見了面,接下來的整整一年中,求賢若渴的索羅斯又約他會面了十五次。
索羅斯在每一次見面的時候都給這位年輕的基金經理人做「心理體操」,因為馬奎支感到,雖然他一次比一次快要聽到索羅斯打算請他過去效力的消息,但是實際上每次會面他卻都似乎是在參加索羅斯的投資研討會,因為索羅斯一直在觀察和探詢這位來自中西部的春風得意的少年郎是不是合適的人選。
十多年以後,馬奎支在曼哈頓他自己的辦公室裹回憶道:「喬治是很會動腦筋思考的人,他常常喜歡觀察你能不能趕上他要去的地方和要做的事。接下來,他又會在適當的時候看看你的思路,以及你跳出圈套的能力。他會找一個目前發生的經濟情況,先做一番描述,然後發問:『有了這些刺激和投入因素,你對這件事情有什麼應對之道?』」
考察持續到一九八二年底,次年的元日馬奎支走馬上任了,索羅斯把全部基金組合中的一半交給他負責,另一半則交給另外十個外部經理人。這使得馬奎支感受到了充分的信任和尊重。除了處理國內所有的交易,馬奎支也參與索羅斯的國際投資行動,這時,索羅斯退居幕後只是負責掌舵,保持基金航船的方向,而馬奎支則開足馬力全力衝刺。
索羅斯和馬奎支合作了兩年,似乎取得了很好的搭配。索羅斯做宏觀分析掃視經濟大圖像如國際政治、全球各地的貨幣政策、通貨膨脹、利率和匯率的變化;而馬奎支則尋找從這些預期的新變化中獲利最多的行業和企業。
在這段時間裹,馬奎支從索羅斯那裹學到了他的三維選股等技巧。一九八三年的前四個月對於馬奎支是「一種文化上的震撼」,那段日子讓這個新人意識到「這個傢伙確實給了我所有的自由和權力,以及金錢,還有讓我上吊的繩子」。2013-12-09 TWM | ||
民營企業興旺、地下金融盛行的溫州,因經濟轉型受創甚深,房價重挫連跌二十六個月。儘管政府出手協助,但當地經濟體質仍有待恢復。 撰文‧周岐原 如果你辛苦買來的房子,價格持續下跌超過兩年,你會怎麼做?這正是數十萬浙江溫州房地產業主,此刻面臨的難題。 十一月十八日出爐的中國國家統計局公報指出,今年全中國房價普遍上漲,只有溫州,房價連跌二十六個月。「七十個大中城市,和去年同月相比,價格下降的有一個,上升的有六十九個。」統計公報開頭呈現的這行字,顯示全國房市一片榮景,但也更凸顯溫州的特別。 中國前三季經濟成長率有驚無險地成功保住七.五%,而全國唯一房價下跌的溫州,經濟究竟怎麼了?正當全世界拿起放大鏡,仔細檢視中共三中全會後發布的「全面深化改革」決議文,早在三十五年前就發動經濟改革、步伐領先全中國的溫州,卻還陷在房價泡沫消退的緩慢調整。 數字會說話,曾經穩坐溫州全市地王、位在商業區的豪宅建案「鹿城廣場」,二○一一年開價每平方米約人民幣十萬元(約新台幣四十九.二五萬元),目前售價降到四萬元;另一頭,面對全浙江最大溼地公園的「香緹半島」,則從每平方米人民幣七萬元跌至三萬元。房價尚未止跌,顯示溫州這一波經濟調整,似乎還沒落底。 從數字來看,溫州只是中國房地產市場的「個案」,不過,近來卻有愈來愈多的質疑,擔心溫州現象終將蔓延中國。知名財經評論員、《每日經濟新聞》主筆葉檀在十月中旬就發表文章,名為「何時中國皆溫州」,在她看來,中國如今已經出現了些許「溫州病」。 地下金融斷鏈 重挫房價什麼是溫州病?首先是資金斷鏈。二○一一年,《今周刊》採訪團隊曾經直擊溫州,當時的溫州,資金需求火熱,導致地下錢莊盛行,貸款平均月利率高達二五%;九百萬溫州人當中,身為借款或債權人的比率,竟然高達九成。 然而,銀根隨經濟降溫急遽緊縮,資金鏈在短時間內斷裂,影響所及,年營收人民幣二.七億元的信泰集團董事長胡福林,因負債累計達人民幣二十億元,不支倒閉遠走美國,成為最「大咖」的跑路老闆。地方版「錢荒」風聲鶴唳,逼得國務院前總理溫家寶一度親赴溫州,商討解決對策。 對比目前中國整體金融環境,雖然人民銀行不斷強調流動性充裕,但銀行同業拆款利率始終維持「穩定高檔」,民間向銀行借款利率的升幅,則更高於銀行同業拆款利率。 利率上升所埋下的資金緊縮伏筆,成了經濟學者眼中的一項隱憂。瑞士信貸亞洲首席分析師陶冬稍早前即表示,以目前的流動性狀況,市場對貨幣緊縮未必會有直接感受,但這是「溫水煮青蛙」的過程。他並強調,溫州對於目前的中國雖然只是特例,但必須注意的是,信貸收縮,正是溫州房地產市場當年一夕之間由盛轉衰的催化劑。 搶救經濟 成習、李難題至於第二個溫州病,則是經濟問題。一○年後中國經濟加速轉型,當人民幣匯率緩緩升值,勞工薪資每年漲一成,缺工人、更缺訂單的溫州,加工出口業受嚴重衝擊。 舉例來說,溫州生產打火機的公司曾多達五千家,全球市占率高達八成,如今只剩下一百多家。「溫州主要靠外來的訂單,現在這些靠外貿的廠,開工率都很差,人也變少了,所以經濟比以前差了。」在浙江經營消費通路事業的張君生說。 某種程度來說,搶救溫州,儼然已是習、李團隊進行經濟改革的一個小實驗場;救得了溫州,才能從中得到避免中國房地產崩潰的經改訣竅。的確,隨著習、李團隊上台後推舉的改革思惟,已讓受創的溫州經濟重現曙光。 「政府開始輔導成立小額貸款公司、擔保公司,資金流動就枱面化了。」溫州台商協會會長許燦欣說:「另外,政府還成立民間資本中心,你要找項目(投資),或找資金,可以找這個中心撮合。」十一月二十二日,浙江省人大常委會又通過《溫州民間融資管理條例》,規定民間融資允許借貸雙方商定利率,但須以法律規定為準,這部新法,算是為溫州「影子銀行」的龐大金流,邁出合法化的一大步。 「這是中國第一部民間借貸的地方法,對拯救危機之中的中小企業,有非常重要的意義!」長期為金融體系奔走的溫州市中小企業協會會長周德文說。他感慨:「這真的讓我很振奮。」放眼三中全會的決議全文,開放民營企業成立中小型金融機構,是習、李團隊改革政策中,最受矚目的重點;進度最快的連鎖家電銷售企業蘇寧雲商、由溫州老闆集資成立的華瑞集團,已經在當地取得工商登記許可;另外包括騰訊和復星集團,也緊鑼密鼓在溫州籌備民營銀行。 在這條改革路上,溫州這個實際案例的得失經驗,顯然是中國開放金融業的重要參考;在改革努力下,房價「全國皆漲它獨跌」的溫州未來或有翻身機會。重要的是,這一趟期待中的起死回生過程,也將提供中國房地產「軟著陸」的重要操作手冊。 |
說史140106
最寒冷的冬天(十六)雲山伏擊戰 下篇
蕭律師執筆
K連駐紮在營部指揮所附近,接獲撤出高地與營部會合的指令。 連隊分成十二人左右一組分頭撤出,就在這時,中國軍隊突然開火。彼得森Phil Peterson中尉率領的一支小分隊被困在稻田旁邊一條水溝裡,兩面受到猛烈的火力夾擊。 K連的其他士兵正試著移動六輛105榴彈砲車,想要擋住敵人的炮火。然而,當他們制定好突圍路線,臨時拼湊一支可憐的護衛隊(十六部拖著榴彈砲的卡車,吉普車運送人員與乾糧)時,一切為時已晚。 敵軍已靜靜埋伏在道路兩旁恭候,其中許多士兵都配有從國民黨手中擄獲或購買的湯普森衝鋒槍。 儘管美軍早己淘汰了這種槍枝,此時卻極為管用。
敵軍先堵住他們的去路,然後發起猛烈的進攻。 K連幾個士兵登上了一輛吉普車設法突破重圍。 此時敵軍突然停火,大概是想等那輛拖著榴彈砲的大卡車過來時再集中攻擊,順便製造路障。 最後,約有180名士兵的這個連,活下來的屈指可數。 這是美軍最後一次試圖逃出雲山地區。
在此同時,彼得森正率領手下緩緩撤退,朝營部進發,等待早晨的到來。黎明時分,他們終於抵達一處距離營部指揮所大約兩百碼的平地,然後迅速形成一個小型防禦圈。
十一月一日夜裡,米勒及其殘部在距離營部大約一哩處接到命令,要他們撤離該地回營。不過這道命令為時已晚。他們剛剛經過一道橋梁附近的哨所,敵軍已將他們團團包圍。米勒迅速帶領三十五名士兵從橋下穿過乾涸的溪流,但對岸早已埋伏敵軍。一枚手榴彈炸斷他的一條腿,他再也走不動,最後成為俘虜。
十月三十一日,八團一營抵達雲山鎮。當一支連級規模隊伍穿越一片稻田時,附近的幾座山頭突然傳來槍聲。他們顯得漫不經心,連頭盔都沒有戴。午夜剛過,敵軍全力攻擊,成千上萬地朝他們衝過來。 他們用重型火器向敵軍射擊,但敵軍前仆後繼,非常恐怖。 打了兩個小時,彈藥都打光了,機槍也因過熱而不能使用。天剛破曉,他們試圖在重重圍困中重新編組。
彼得森在距離營部指揮所七十碼匆匆建起防禦圈,但地勢平坦,毫無遮蔽。 營指揮所內住著許多傷兵。他們已差不多彈盡糧絕。 蓋伊師長曾派幾支隊伍來營救,但途中遭到埋伏的敵軍痛擊,切斷北上的道路。 強森中校率領的一支救援分隊試圖突破敵軍的防線,但傷亡慘重,有250官兵葬身於此。 蓋伊結束了救援行動,只能由得受困者自生自滅。
入夜後,敵軍再度全面進攻,防禦圈內尚有作戰能力的美軍,由先前的一百人到此時只剩二十五人,正使用從中國士兵屍體上搜來的衝鋒槍堅持戰鬥。 第二天晚上又是一場硬仗,他們的最後一輛坦克也毁掉了,原先坦克內與外面通訊的無線電都沒有了。他們只剩下最後一挺機槍,屍體堆積如山。 中國人終於來了,他們全部都成為俘虜,不能兌現東京總部的承諾,在耶誕節前夕回家。
迄今為止,這是韓戰以來美軍傷亡最慘重的一次敗仗。
美軍經過四個月的苦戰,眼看勝利在望時,戰場形勢突然逆轉。 這個結果對一向戰無不勝的美軍來說,真是痛心疾首。 中國軍隊彷彿從天而降,瞬間就把美軍的精英師打得潰不成軍。 在雲山戰役中,八團死傷慘重,原有2,400人,死傷了800;時運不濟的三營原有800餘人,只有約200人能成功突圍。 他們還損失了許多先進武器裝備,包括十二門榴彈砲、九輛坦克、一百二十五輛卡車與數十枝無後座力步槍。
聯合國軍隊也開始迅速向清川江的另一側撤離,準備承受中國軍隊的下一輪攻擊。就像他們神不知鬼不覺地出現一樣,瞬間消失得無影無踪。 儘管東京總部的人們樂於相信他們己經離開這個國家,但實際上他們躲在北方某處;他們希望美軍再次陷入圈套。 雲山戰役只是開始,真正的鏖戰將發生在三週以後,比雲山更北、更冷的地方。
雲山之戰是一個警告,但美軍卻沒有留心。 在之前數週裡,美國總統和他的高級顧問一直對中國介入這場戰爭的意圖大惑不解,而現在愈發惴惴不安。 十一月三日,參聯會主席致電麥克阿瑟,要求他對「中共軍隊在北韓境內赤裸裸的干涉行為」作出回應。 然而接下來幾天發生的事情,卻暴露了一心想打到鴨綠江畔、統一韓國的麥克阿瑟,與唯恐跟中國發生全面戰爭的華盛之間的巨大分歧。***
對於華盛頓來說,中國意欲何為再次成為首當其衝的問題。 麥克阿瑟故技重施,透過控制情報來獲得做決定的主動權。*** 於是 威洛比刻意縮減中共軍隊的傷亡數字,淡化中國參戰意圖,說中國赴韓軍隊的人數最多三萬餘—-然而僅在雲山一處,就有約兩萬名中國士兵襲擊了美軍。
幾乎在同時,在朝鮮半島東側,美國海軍陸戰隊一個營遭到另一股兵力相當的中共軍隊襲擊,而且傷亡慘重。 事實上,當時北韓境內的中國士兵已經有三十萬人。麥克阿瑟對這次襲擊十分震驚,卻試圖敷衍過去,因此他對參聯會主席的電報回覆和威洛比如出一轍。
第八集團軍司令 沃克Walton Walker在雲山遭襲後向東京發出電報:「我方遭到一股有組織、高素質隊伍的伏擊與突襲,其中有些是中共軍隊。」 但是對於沃克的直言不諱,麥克阿瑟的總部十分不快。 將軍想沃克盡量淡化與中國發生正面接觸,假裝一切正常,之後繼續揮師北上。 然而沃克對繼續北上感到惴慄不安。 對此,麥克阿瑟的措辭很快變得嚴厲起來。這位將軍質問沃克,為什麽第八集團軍在雲山之戰後就與敵軍停止接觸,退縮到清川江? 顯然麥克阿瑟想要沃克繼續向北挺進。
十一月六日,麥克阿瑟在東京發表一則公報,說由於他己經在平壤北部收攏了敵人的包圍圈,因此韓戰基本結束。 對於親身經歷了雲山戰役的第八集團軍的高級軍官來說,這次戰役只是中國潛在威脅的冰山一角。 隨著美軍繼續一路北上,決定韓戰最終命運的時刻似乎已經來臨。 在自己征服北韓的偉大夢想與在強敵當前的局勢下、置美軍安危於不顧兩者之間,麥克阿瑟最終選擇了為實現個人夢想而將美軍推入險境的做法。
十一月二至四日,在朝鮮半島另一端一個名叫「水洞」的地方,第十軍所屬海軍陸戰隊在一場與雲山之戰規模相當的戰役中遭到敵人痛擊,44人陣亡,163人受傷。 他們認定,中國人這次襲擊顯然經過精心籌畫。他們早已布下天羅地網,卻等不及更多的美國人北上自投。 水洞一役足以證明雲山之戰不是偶然巧合。這是美軍停止北上、迅速南撤,從而避免與中國發生更大規模戰爭的最後一次機會。但是華盛頓卻無所作為,袖手旁觀。
資料來源:
最寒冷的冬天:韓戰真相解密 The Coldest War:America and the Korean War
作者: David Halberstam
譯者: 王祖寧、劉演龍
出版者:八旗文化部落
法律140320
合約法(十六) 合約的解除Discharge of Contract ( 1)
蕭律師執筆
在早前,我們討論過合約的形成。在此講中,我們討論合約的解除。 所謂「解除」指的是合約雙方的權利和責任的終結。
合約的解除可在以下情況發生:
〈合約受挫Frustration of Contract〉
在受挫的原理下,合約自動終止。 所謂受挫,是指在合約有效期中,非因合約任何一方的錯誤,有些事情發生,致令合約無法履行、或合約變成非法、或環境急變,使合約已變成非雙方原初所想達成的意圖。****
法學的基礎 Juristic Basis
1 隱含條欵理論Implied Term Theory
兩方達成合約後,由於不可預見的事情發生,令兩方無法達成預期的目的,問題是雙方在合約下是否尚有權利與責任。***
此理論源於Taylor v Caldwell, HL1863、F.A. Tamplin S.S. Anglo Mexican Petroleum, HL1916二案。在此二案中,法庭認為任何合約都有一隱含條欵,就是如果因為有某些事件發生、而又非關合約任何一方的過錯,使合約的履行變得不可能,合約應立刻作終結論,而合約兩方再無權利與責任。此理論被評為過分僵化。第二案定下的原則多被採用。
在十七世紀,在Paradine v Jane, 1647 Aleyn 26案中法官定下了所謂「絕對合約」原則如下:「雖則法律規定某人有履行的責任,如果他不能履行非因他的過錯,他應得到原諒; 但是如果他受到合約約束做某件事,他無法逃避被追討損失的命運。」****
在此等嚴苛規定下,合約一方為求自保,必須在合約內加進條欵,聲明在不可遇見情況下,他不須負責;如無此條欵,即表示他無條件及絕對接受責任,而無法避免在情況對自己不利下承擔後果。
即是說,如果一位承建商應允在某時日前完成工程,但由於罷工或泥土含有潛在缺䧟而需延工,他仍需依約負責。 同樣,如果一位船主應充載運一批鳥糞到西非某地方,如果鳥糞根本無法獲取,他仍應賠償損失:Hills v Sugbrue, 1846。
實務上,合約雙方一般都會加進條欵以應付不可預見的困境,如「大自然力量force majeure」條欵就很普遍,但這種條欵常引起法律上解釋的爭辨。
最為明顯地導至 Paradine v Jane所定下的僵化原則得予舒緩的原因,而重新訂下較實際的原則,是1863年Taylor v Caldwell一案;案中關鍵的合約核心事物在合約履行前已遭徹底摧毁。
另一同樣明顯原因是訂立合約後,有新法例列明履行會成為非法。
較不明顯的原因、但卻引起眾多判例,是所謂“共同投機目標受挫frustration of common venture”。 即是說,由於訂立合約後有事件介入,致令雙方無法達致預期的目標。 合約履行或仍可以,但已非原本雙方欲達致的共同目標。
法庭對此類案件曾作的裁決是:假如有某些災難或激變事故發生,非因任何一方的責任,致令合約的核心基礎受到破壞,使雙方處於與最初期望完全不同的境況,立約立即解除。單方面遇到困難或不便,是不足以解除合約的。
兩個簡單例子足以說明這種激變情況:
在Krell v Henry, AC1903案中,原告同意租出一個房間與被告。雙方都明白租房是作觀看慶祝 愛德華七世加冕的遊行,但這共識卻沒有出現在合約內。 由於皇帝病倒,遊行要延期。 上訴庭認為觀看遊行是合約的基礎,延期令合約解除,因履行已無可能。
類似結果可在Tatem Ltd v Gamboa, 1939找到。 在1937年西班牙內戰處於高峰期,共和政府向原告包租了一條船三十天,由七月一號起計,目的是自西班牙北方一個埠將難民撤至法國南方一個海灣港,以每天£250計算,直至交回船隻為止。 租金是當時市場價前往西班牙埠的三倍。在一次成功航行後,在七月十四日船隻遭民族主義者擄獲,扣留在Bilbao至九月七日始被放行,最後於九月十一日船隻歸還原告。 租金預先繳付至七月三十一日,共和政府拒絕繳付八月一月至九月三十一日的租金,理由是在船遭扣押時,雙方已失去共同的目的。 法庭裁決認為船遭扣押時合約的基礎已遭摧毁,合約應被視為受挫frustrated,共和政府不須負責。
2. 責任的急劇改變 Radical Change in Obligation
在Davis Contractors Ltd v Fareham UDC, HL1956,大部份上議院大法官採用此測試。大法官Radcliffe說:「責任的改變必須導致:如果履行,合約的協議會變成另一種東西。」測試是客觀性的;合約在受挫事件frustrating event發生時自動解除而不須依賴某一方拒絕合約repudiation of contract。
南方週末記者給出三道簡答題,問計於七位房地產企業家和學者
孟曉蘇:中國房地產現在剛十六歲,因為房改剛十六年,十六歲的年輕人怎麼會得老年病呢?他要得老年病,得若干年之後。房地產什麼時候是老年,就是城鎮化完成了,這是一個標準,比如說我們中國的城鎮化率也能夠完成到70%。目前中國城鎮化率字面上是53%。
郁亮:未來十到十五年內,房地產的大勢仍然是明朗的。中國還有很長的城鎮化道路要走,教育水平提高帶來的人口質量紅利才剛剛開始體現。從其他國家經驗來看,城市化結束前,無需對不動產市場過早作出悲觀的判斷。
范小沖:如果金融市場收得緊,住宅市場地價拍到了天價,房價也達到了頂點,短期內消費被透支,麵粉貴於面包,中國的住宅市場肯定出問題。
南方週末:在你看來,中國樓市的風向標是什麼?
孟曉蘇(中國房地產開發集團公司理事長):看城鎮化率。目前中國城鎮化率字面上是53%,李克強2013年講過實際上戶籍只有35%,空間還很大,我們就假定按照53%來算,每年增長一個百分點,就是兩千萬農民進城,每年一個百分點,我們要從現在的53%,到70%以上,還要多少年?還要20年。所以中國房地產業光城鎮化這一項,就不會出大問題,沒有硬性的拐點。
實際上萬一經濟出現瞎折騰,也有可能造成拐點,但經濟趨勢上還沒有出現拐點。樓市的拐點出現在哪兒呢?不是出現在房價上,而是出現在房屋銷售額、銷售面積上。週期理論揭示了銷售額銷售面積的漲幅理論,七年為一個週期,五年增長,兩年低落。從2013年開始,房地產已經進入到一個新的發展期,根據週期規律,應當是五年增長期了。
顧云昌(中國房地產及住宅研究會副會長):中國樓市風向標在金融。寬鬆的貨幣政策肯定會造成錢流入樓市,因為中國金融創新不夠,監管也很厲害。金融一鬆,樓市肯定熱,像2013年個人住房抵押貸款,同比增長30%,大家都借錢買房,前年樓市差,個人住房抵押貸款負增長,樓市就冷了。
房地產同時也是投資品,和金融相關,預期也會影響樓市風向。樓市發生危機,可能是房價超高位,沒人買房,房價過高地方泡沫破滅,但只可能是局部性問題,不會有全國性崩盤。
祝寶良(國家信息中心經濟預測部主任):判斷樓市風向標就是看供求關係有沒有逆轉。中國土地制度沒有變化,房產稅還在立法,制度性東西都沒有變化,需求沒有變化,貨幣政策沒有變化,我們GDP還要穩定在7.5%,因此樓市不會有大的變化。一二線城市還會供不應求,三四線城市不會暴跌,除非中國經濟出大問題,不能因為個別城市出現問題,就判斷中國房地產將出現問題。
南方週末:樓市如果發生危機,將可能是由什麼因素導致?
孟曉蘇:中國人經常發生一些恐慌,這種恐慌出自一些不瞭解中國國情的專家,他們把國外的經驗瞎搬過來。所以你看中國樓市從2000年開始就有人唱衰。當時有教授說北京房地產馬上要崩盤,剩下的問題要靠炸樓來解決,還跟人打賭,事實證明他說錯了,他從此淡出江湖,再也不涉足樓市。
有些人卻是年年說。這批人其實是因為有些老百姓盼望房價下降,就希望他們去說說。這些人說著說著,說到年底無效了,但到新的一年又開始說跌,為什麼?人們忘記了。這些中國專家,蒙也得蒙對一回。蒙不中是為什麼呢?他們錯判了中國的發展階段。
蓬鋼(安泰盤實股份投資有限公司總裁):資金收緊的話,樓市肯定會發生危機。因為開發商很難找到資金幫他們還貸款,同時銷售會產生大的壓力,開發商借不到錢又賣不出去房,那就很麻煩了。
目前而言,國內總體市場環境不是很明確。我們也擔心市場銷售壓力會不會更大,資金壓力會不會更大,這兩種情況同時出現,金融風險還是蠻大。最近一些金融機構開始收緊房地產的貸款,像興業和招行,我覺得是對的。總體中國房地產行業企業槓桿率很高,還款壓力很大。
范小沖(陽光100常務副總裁):如果金融市場收得緊,住宅市場地價拍到了天價,房價也達到了頂點,短期內消費被透支,麵粉貴於面包,中國的住宅市場肯定會有問題。一線城市是存在風險的。現在地價越來越貴,利潤在下降,住宅需求接近峰值,二三線城市是第二輪城市化的主戰場。
這屆政府現在是越來越傾向市場調配,從中國大的經濟發展轉型角度來調配市場,中國經濟需要轉型,只有房地產穩住,經濟才能轉型。
壽柏年(綠城集團行政總裁):銀行對於房地產公司貸款的收緊會讓房地產圈重新洗牌。現在的中國房地產市場開始分化,大城市與小城市開始分化,大公司與小公司開始分化,一線城市很好賣,三四線城市供大於求。這一輪調整對大的房地產公司未必是壞事,房地產圈重新洗牌,大公司會得到政策傾斜。
南方週末:中國房地產的好日子還有多久?
郁亮(萬科地產總經理):未來十到十五年內,房地產的大勢仍然是明朗的。中國還有很長的城鎮化道路要走,教育水平提高帶來的人口質量紅利才剛剛開始體現。從其他國家經驗來看,城市化結束前,無需對不動產市場過早作出悲觀的判斷。此外,隨著人們的居住水平、生活需要的提高,很多20年、30年以前的舊房已經很難繼續滿足人們的居住需求,相信未來城市的舊改和更新將繼續給行業帶來發展空間。
另一方面,也應該看到,隨著房地產行業進入下半場,房價快速上升的年代已經結束,未來企業之間的競爭會更加激烈,互聯網時代也會給行業帶來新的衝擊。作為企業,萬科會做好產品、服務,提高市場競爭力,在任何環境下,都有助於建立競爭優勢。我們現在在積極學習和吸收互聯網思維,重新審視主業,尋找新的工具,尋找新的夥伴,用新的思路來做好我們的傳統業務。
孟曉蘇:中國房地產現在剛十六歲,因為房改剛十六年,十六歲的年輕人怎麼會得老年病呢?他要得老年病,得若干年之後。房地產什麼時候是老年,就是城鎮化完成了,這是一個標準,比如說我們中國的城鎮化率也能夠完成到70%,我們就到了日本那個階段,日本是上世紀80年代末期城鎮化達到75%,那個時候房價才開始下滑。
蓬鋼:中國房地產最好的時代應該已經過去了。中國各行各業都有產能過剩,房地產行業是最後堡壘,但也有產能過剩的跡象。中國人對房子的熱情不像前兩年,現在投資渠道也多,買點信託,做點理財也不錯。買得起房子的人,也都買了。房地產企業聰明點就轉型,做好準備。危機有時候突然到來,有時候慢慢到來,不過中國政府控制能力很強,不至於讓任何事情有太激烈的反應,政府總有辦法,這是我對中國經濟的整體印象。
顧云昌:只要城鎮化進程不間斷,經濟持續增長,中國房地產就不會有問題,樓市如果發生危機,因素只可能是中國城鎮化完成了70%,金融也出問題,房地產也就會有問題,但目前為止,崩盤論不存在。
有些城市被報導供應量過大,人口淨流入少,沒產業沒就業,公共配套不吸引人,自然環境太差,大量房子開發出來有問題,有供大於求的現象,但這都是階段性的,不是永遠的。中國每過幾年,住房都會消化完的,整個人口和經濟都處於增長狀態,不像西方國家。
說史140425
最寒冷的冬天(二十六)脫險南下
蕭律師執筆
第二師是第八集團軍南撤斷後的尾巴, 而該師的第二工兵營就是尾巴的最末端,是最後撤離陣地的部隊。 皮亞札 隸屬第二工兵營D連,在洛東江戰役表現英勇。11月30日是他一生中最艱難的一天。
在遷移過程中,工兵需要携帶大量輜重。早在中國軍隊進攻的一星期前,營長 札切勒上校就一直催促師部盡早決定如何處理他們的重型建築設備、堆土機和裝載架橋設備的重型卡車,因為這些會讓他們成為移動最緩慢的部隊,也是最容易遭受攻擊的部隊。 但上級似乎不理解他的要求,所以工兵營在大撤退中出發得很晚。 這支部隊在中國軍隊最初七十二小時的攻勢中,九百人只剩下二百人,現處於撤退大軍的末端。
夜幕低垂,前方傳來不利資訊:護衛隊剛走了一、兩里便遭到伏擊,被打得四分五裂。皮亞札坐在最前面的吉甫車裡,上路三十分鐘就遇到襲擊,公路兩旁的山上槍聲大作。 對方火力極為猛烈,美國人無力還擊,五輛卡車被徹底炸開,車上的士兵粉身碎骨,另五輛正在燃燒。 他接到一連串命令:離開車輛,到路邊集合!第二工兵營的士兵紛紛跳出卡車,連滾帶爬地朝右側山上奔跑。皮亞札還想炸毁他們的車輛,因擔心中國人會從留在車上的通訊設備找到他們用的電台。但他馬上被告知,空軍明天將趕來炸毁這些東西。
皮亞扎覺得留在公路上會變成活靶,向山上跑或者有點希望。 於是他朝山上衝,其他人的想法相同,也一起上衝,很快小山上就聚來了上千人。 這時,中國士兵發現了他們,用機槍朝他們掃射。皮亞扎只有一個念頭:向南前進。 這時天色已晚,沒有人有指南針;他盯住天上兩顆星走,以保證不會偏離大方向。他看到一條南北向鐵路,於是沿著這條鐵路前進。 一路上,他們不斷遭到狙擊,隊伍人數由五百人減至兩百人。皮亞扎隨身携帶著一支卡賓槍和幾百枚子彈,他整夜幾乎都在射擊。
在一片空曠地區,皮亞扎偶遇另一枝部隊,他們會合後繼續前進。 最後,他們終於看到軍隅里到順天的主要公路。 有些人想立刻下山,因為那裡更容易走,但皮亞扎抑制自己和其他人的衝動。 有些人無視他的警告,脫隊走向公路。中國人的火力立刻狂風驟雨般落在他們身上。 皮亞扎一邊走一邊整頓這枝隊伍,沿著高地小心翼翼地前進,即使看到暢順的路,也不為所動。 他們約有三百人最後成功突圍。
第二師裡遭受最沉重打擊的莫過於第二工兵營。 大撤退結束後,該營在漢城附近再度集結,但已今非昔比。 以前站滿一個排或一個班的地方,現在甚至只有一個人。 最初北上時,他們是一個約900人的營,現只剩266人。 第二工兵營承受了巨大的痛苦,他們為別人之愚蠢和武斷付出了慘痛的代價。
另一方面,第二工兵營副營長 內林被師部編擔阻擊部隊,和營內三十五人組成一個行動部隊。內林覺得這項任務就是犧牲自己,保衛師部。他們剛出發,就被中國人團團包圍,全部被俘。 擄獲他們的中國軍隊正向南行進,所似他們也一起跟著中國人南行。一路上,越來越多美國士兵加入這支戰俘隊伍,他們都是第九團和三十八團失散的士兵。 這是悲慘經歷的開始,從此他們的生活將暗無天日,幾乎沒有人活著回來。
佛里曼Paul Freeman指揮二十三團將士移往安州,秋毫無損。 突圍後,有些人暗地批評他選擇了不同的路,沒有為前面的部隊提供掩護。但是大多數人都認為他做得對,因為中國人並不是從後方尾擊,而是埋伏在撤退路線的兩旁。 大多數觀察家認為,佛里曼的選擇正確,能因應戰局變化展現出極為出色的應變能力,從而避免了其他部隊的惡運。
第二十三團向西離開軍隅里時,夜幕已低垂。 他們不知道中國人何時發動攻擊,切斷通往安州之路。 一旦被攻擊,由於敵眾我寡,他們將被壓縮在這條大路上動彈不得。很幸運的是,安州公路的一座重要橋梁還掌握在美軍手中。 來自第一軍第五團級戰鬥隊的一個連奉命掩護全軍撤退。 連長是年輕的 愛默森上尉。 當時情況非常危急,大批中國軍隊正向南開進,他的任務就是守住這座橋,並堅持到傍晚。 他只有一個連的兵力,當時中國有幾個師正朝他逼近。就在此時,一架美軍小型偵察機在附近被擊落,這表示中國人已近在咫尺。
就在愛默森率領手下營救被擊落的飛行員時,一支美軍車隊正浩浩蕩蕩從東邊駛向他守護的大橋。 這好像是一支迷失方向的大型巡邏隊,儘管每個人都筋疲力盡,滿身污泥,卻鬥志昂揚。 這個縱隊長得一望無際,有人告訴愛默森,他們是第二十三團。 走在最後的一輛車裡面坐著團長,這是一輛架著機槍的吉甫車。團長親自斷後,一旦遭遇中國人,他就是最容易遭到攻擊的目標。 愛默森認為,讓自己最後走出地獄的指揮官,絕對是一名出色的指揮官,這也是指揮官應該做的事。這位指揮官叫 保羅‧佛里曼。
他跳下吉甫車,和愛默森交談幾句,留給愛默森深刻的印象是:鎮定自若、指揮有方,極富領導力。率領自己部隊突破中國三、四個師,看似他每天都在做的事。之後,佛里曼的吉甫車繼續前進。過了一會兒,愛默森的連也撤離了這座橋。最後一支在朝鮮半島西部被中國人狠狠重擊的部隊,終於遍體鱗傷踏上南下之路。
這是美國軍事史上最糟的一天,更是第二步兵師歷史上最黑暗的一星期。 在十一月最後幾天裡,第九團損失約1,474人(包括非戰鬥人員),第三十八團傷亡545人,第二工兵營陣亡561人。 一個步兵團通常有3,800人,但是在重新集結時,第九團僅剩1,400人左右,第三十八團只有1,700人,第二十三團只有2,200人。
資料來源:
最寒冷的冬天:韓戰真相解密 The Coldest War:America and the Korean War
作者: David Halberstam
譯者: 王祖寧、劉演龍
出版者:八旗文化部落
原文
重為輕根,靜為躁君。是以聖人終日行不離輜重,雖有榮觀,燕處超然。奈何萬乘之主而以身輕天下?輕則失根,躁則失君。
註釋
容觀:貴族們遊玩享樂的地方。
燕處:居處悠閒的意思。
翻譯
重是輕的根本,靜是躁的主宰。因此,聖人終日趕路,全都離不開途中所用的各種裝備,雖然享有優裕的生活,居處悠閒,但是卻不會沉溺其中。為什麼萬乘之國的君主還以輕率的態度治理天下呢?輕率,就失去了根基;浮躁,也就失去了主宰(靜)。
理解
容觀代表著虛浮的東西,而輜重雖然沒有容觀那麼漂亮,但是卻是人人所必須的。得道之人即使有容觀,但是不會忘記輜重,不會忘記自己真正需要的是什麼,自己真正所憑恃的是什麼。古代的君王,尤其是繼承王位坐擁天下的那幫人,很難瞭解自己的尊位憑藉的是什麼,很容易以身輕天下,驕奢淫逸終自殘。放到現在的社會就是說,人即使是富有了,上位了,也不應該揮霍輕浮、作威作福。這麼理解的話,「重為輕根」其實很類似後面老子提到的一個觀點「貴以賤為本,高以下為基」(第三十九章)。
老子同時也指出了人會輕浮的原因---心不靜。老子說靜是比躁更高級的狀態,所謂靜為躁君。因此在對抗當中,往往是守靜的一方獲勝,浮躁的一方失敗,就像呆若木雞那個故事裡說的雞一樣,沒有一絲驕氣、浮氣、盛氣,但目光凝聚,精神內斂,僅憑強大的氣場就把對手制服(當然這有點誇張),這樣的鬥雞在場上沒有任何多餘的動作,出手乾淨利落。
原文
致虛極,守靜篤。萬物並作,吾以觀復。夫物芸芸,各復歸其根,歸根曰靜,是曰覆命,覆命曰常。知常曰明。不知常,妄作,凶。知常容,容乃公,公乃王,王乃天,天乃道,道乃久,歿身不殆。
註釋
復:循環往復。
芸芸:形容事物紛紜變化的樣子。
歿:死亡。
殆:危險。
翻譯
追求「虛」,要達到極點;守住「靜」,要篤實堅定(為什麼不能翻譯成追求虛達到極致就會篤實的堅守靜)。萬物在蓬勃生長,我從中看出循環往復的道理。一切事物變化紛紜,最後又要歸到他們的根源,回到根源叫做「靜」,「靜」叫做「覆命」,「覆命」叫做「常」。知曉了常的道理叫「明」。不知道常的道理而妄動,就會發生凶險。知道了常的道理,才能容納一切,容納了一切才能做到公正無私,公正無私才能使天下歸順,天下歸從才能順應天意,順應天意才符合「道」,符合「道」才能長久,終身才不會有危險。
理解
老子的許多學問其實和我們一樣,一部分是從書裡得到的,也就是間接的經驗。另一部分就是實踐,比如觀察自然萬物。一般人觀察事物常常受到自己的主觀情緒、價值觀等影響,一樣的秋天,很多人感受到的是悲肅寂寥,但劉禹錫卻感覺「秋日勝春朝」。老子能夠虛極靜篤,內心清明澄澈,不被外物所沾染和迷惑,因此不管是看書還是觀察事物能夠客觀全面,從而能更好的把握事物的本質。
老子在這一章裡強調知常,什麼是知常?「夫物芸芸,各復歸其根」,萬事萬物都是要回歸他的根的,知道了這一點就叫做知常。比如人來到這個世間,得到了生命,最後也必須失去生命,但是歷史上多少人尤其是帝王企圖否定這一點,結果搞得民不聊生、江山易主。知道了這個道理,就會更加包容豁達。