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“零首付”曇花一現 沈陽：老工業基地“去庫存”之痛 “

來源: http://www.infzm.com/content/116219

2016年3月19日，遼寧省沈陽市，2016沈陽萬科春季房交會開幕。（CFP/圖）

在巨量庫存壓頂的沈陽，開發商為購房者墊資支付房貸首付款的現象其實早已有之。作為老工業基地，沈陽城市更新速度越來越快，但居民的投資能力卻難以跟上。

2016年3月28日下午，沈陽市政府發布《關於促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》（下稱《意見》），22條舉措中，此前最為引人註目的“大學生零首付”政策被刪除。

與上海、深圳出臺房地產限購措施相反，這次沈陽的樓市新政，目的是化解房地產庫存。其刺激政策包括二手房營業稅、個人所得稅先征後補；居民互換住房實行“零稅費”政策；加大公積金貸款額度支持等。

近一個月前的3月1日，《意見》初稿規定，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，首付比例實行“零首付”。這一政策實屬史無前例，一時引來全國網民“圍觀”。

在輿論對“零首付”政策熱議幾個小時之後，3月1日夜里，沈陽市委宣傳部官微連夜發布消息，稱“零首付”政策還處於前期調研論證階段，暫不具備出臺條件。

3月23日，沈陽市長潘利國在博鰲亞洲論壇上表示，“大學生零首付”購房政策“是個誤會”，“該政策目的是把更多的大學生年輕人留在沈陽，而不是去庫存。有關零首付開發商有意願出臺，大家也提出了一些建議，現在還在論證”。

沈陽為何會曇花一現“零首付”政策，這一老工業基地面臨著怎樣的去庫存壓力，南方周末記者近日赴沈陽進行了調查。

墊資湊首付

開發商為購房者墊資支付房貸首付的行為，在沈陽房地產界以不同形式存在，這一做法距離“零首付”只一步之遙。

2016年3月13日，沈陽市渾南區白塔河路地鐵站出口處，路人剛剛探出頭，十幾張樓盤宣傳單便塞到眼前，派送員們的嘴里嘟嘟囔囔：“看看我們的（樓）盤，免費接送，可以墊首付。”

當地人把這些受雇於開發商的傳單派送員稱為“小蜜蜂”，他們遍布渾南區地鐵、有軌電車站。遇到有買房意向的潛在買家，“小蜜蜂”們會蜂擁而上極力爭奪，獲勝的直接用專車將其接送至自家樓盤。

為了賣房子，沈陽的開發商們使出了渾身解數。“什麽辦法都用上了，‘零首付’都推出了，還有啥沒想過？”沈陽地產圈一位資深開發商劉超如是說。

“實在不行，我們可以借錢給您付首付。”置業顧問楊忠孝所在的樓盤，距離白塔河地鐵站、有軌電車站都不遠。面對“小蜜蜂”千辛萬苦拉來的看房者，他來不及介紹樓盤情況，就迫不及待地亮出墊資湊首付的底牌。

楊忠孝給出的墊資方案十分誘人。購房者只需支付首付款的20%，剩余款項可由開發商先行墊付，墊付款項不收利息，可在4年期限內分8次償還。舉例來說，總價50萬的房子，20%的首付是10萬元，客戶只需拿出2萬，再向開發商借8萬，就可以去銀行貸款買房了。

不過在借款還清之前，開發商要扣押購房合同。楊忠孝對南方周末記者說，墊首付的營銷方式在沈陽房地產行業極為普遍。

沈陽有軌電車2號線國際軟件園站附近的一處樓盤，由當地一家民營房企開發，其置業顧問張文婷提供的優惠套餐與楊忠孝有所區別。購房者同樣可以獲得首付款20%的墊資，但要支付每年9.6%的利息。“現在辦這個的人挺多，都是年輕人。”張文婷告訴南方周末記者，辦理有利息的首付墊資業務，與銀行房貸業務並不沖突。

南方周末記者走訪的沈陽樓盤中，有的開發商還推出了團購項目，在首付之外支付1萬—2萬元的“團購費”，可以享受總房款3萬元—4萬元的減免優惠。這一團購業務與首付墊資並行不悖。

一般而言，購房者正是因為湊不夠首付款，才會選擇向開發商借錢墊資，但開發商仍然開出降總價的團購優惠條件。“這兩個不矛盾，開發商是想回籠資金，能回多少算多少。”劉超解釋這兩個看似矛盾的營銷手法時說，購房者湊夠首付後，可以從銀行貸到房款，這筆資金讓開發商極為解渴。

劉超在沈陽房地產界耕耘多年，早在2008年，受金融危機影響商品房銷量驟降之時，他就嘗試借錢給消費者貸款買房。當時敢於如此操作的開發商鳳毛麟角，劉超介紹，當時有一部分借款為開發商直接提供現金，也有一部分為第三方擔保公司提供借貸。

由於墊資風險巨大，劉超等開發商摸索出按照職業、地域、年齡等特征擬定的六條“風控”標準，對借款的購房者進行嚴格篩選，符合標準的才給辦理墊資業務。

六條標準中，其中一條為觀察購房者的現場反應。“說話的速度，表情什麽的，是不是真心想買能看得出來。”劉超介紹，其他五條標準由售樓小姐控制即可，但這一條需要有經驗的經理親自把關。

直到現在，開發商墊資步驟簡化了許多，楊忠孝介紹，如若購房者有墊資意向，直接與開發商簽署墊資協議即可。而劉文婷所在的開發商，可以選擇與第三方簽署借款協議。

雖然開發商墊資方案、途徑各有差異，但相較於8年前劉超小心翼翼的“探索”，沈陽地產界逐漸形成了墊資首付的行業潛規則。

“想做‘零首付’其實什麽時候都能做，不用政府號召也能做，不用大驚小怪的。”劉超認為，開發商為購房者墊資支付房貸首付的行為，在沈陽房地產界以不同形式存在，這一做法距離“零首付”只一步之遙。

庫存壓力下的利益綁定

在去庫存的過程當中，開發商、銀行、政府的利益已經深度綁定，都是為了撬開消費者的錢包。

“以前的墊首付都是開發商自己墊，但這次不一樣，這次是開發商想讓政府出面解決去庫存問題。”在沈陽從事房地產策劃、營銷工作的張文婷對南方周末記者說。

房地產業是沈陽財稅的主力之一。2015年度，沈陽全市納稅百強單位名單中，有24家房地產及建築業企業，實現全口徑稅收32.4億元。

劉超坦陳，無論開發商自救式的墊資首付營銷手法，還是政府層面推出的“零首付”政策，歸根結底都是因為庫存量太大，房子太難賣所致，“不到萬不得已，不會這麽做”。

2014年，沈陽樓市商品房待售面積超過1200萬平方米（沈陽市統計局數據），也是在這一年下半年，沈陽房價進入下行周期，商品房銷售面積也大幅減少。

“零首付”的風險不言而喻。“開發商找人做擔保的，客戶不還錢，開發商得還。”劉超解釋道，“一不小心借錯了人，

就會賠錢。”

據騰訊財經“棱鏡”報道，2014年10月，沈陽當地一家名為瀚博地產的開發商推出“零首付”購房項目，結果銷售出去的300余套商品住宅，有60套房子出現了斷供違約。

銀行是心里最為矛盾的一方。張文婷認為，一方面銀行出於風險厭惡，並不歡迎“零首付”政策的出臺。但另一方面，由於銀行業務與房地產深度綁定，業務增長又離不開房地產公司業績的支撐。

當地銀行一度對房貸審核極為嚴格。劉超介紹說，除了各種必要的資質證明、信譽調查以外，最嚴苛的一步是要求出具購房者向開發商支付款項的“進賬單”。

“錢本來就是開發商借給購房者的，現在又要證明這個錢購房者已經還給了開發商。”

楊忠孝與張文婷一再強調，簽署墊資協議，並不影響購房者到銀行辦理貸款業務。“開發商借錢給購房者，銀行肯定知道，只能睜一只眼閉一只眼。”張文婷分析，在去庫存的過程當中，各方利益已經深度綁定，都是為了撬開消費者的錢包。

瀚博地產樓盤出現違約現象的客戶大部分為異地務工的農民工。這導致政府後來的“零首付”政策把目標鎖定在了大學生身上。

張文婷認為，“墊首付”與“零首付”之間的區別已經十分微弱，即便“零首付”政策沒有被叫停，最多也只能起到營銷噱頭的作用，對市場刺激作用有限。

作為東北三省區域中心的沈陽市，商品房銷量並不算低。沈陽房地產研究所副所長張祥提供的數據顯示，2015年9月份至2016年2月份的6個月當中，沈陽平均每月能賣掉157萬平方米的商品房。

但相較於銷售數據，沈陽樓市的庫存量仍然驚人。易居中國的數據顯示，截至2015年10月，沈陽房地產市場新建商品房庫存接近3000萬平方米，在其當時納入統計的39個城市中居首，在全國也排名靠前。

沈陽房地產研究所提供的數據顯示，沈陽在售商品住宅庫存大約是2520萬平方米，除此之外，還有在建的工程項目8000萬平方米，以及1000萬平方米的待開發土地。

“買個小房就算改善了”

沈陽現有住房中，60平方米以下的戶型占到38%，90平方米以下占60%。

在沈陽讀書的邱紹珺，老家位於沈陽郊縣新民市，2011年從遼寧大學畢業後，在沈陽渾南區購置了一套90平的三居室。邱紹珺的妻子張旭晨當時還未與其相識，也是通過父母幫襯在鐵西區買了房子。

在張旭晨心目中，住房是一道抹不去的兒時記憶。小時候，她與父母一家三口居住在鐵西區偏遠的郊區，二層平房，沒有獨立衛生間、廚房。每當下雨，家門口的土路泥濘不堪。“比電影《鋼的琴》里邊男主角住的紅磚樓還要差。”她說。

2002年，她們居住的片區迎來舊城改造。當時給出的回遷條件為，到更為偏遠的地方置換一套大房，或者原地補償一套新房，但是要補差價。正值中學階段的張旭晨還未滿18歲，一家三口只有父母兩人可以享受補償指標，所以如果選擇原地補償的話，只能分到一套40平米的小房子。

經過反複商量，張旭晨家爭取到了姥姥的20平米指標，得以享受60平米的補償指標。最後，父母又“咬了咬牙”，以每平米600元的差價作為補償，爭取到了一套75平米的三居室。

張旭晨說，直到現在這處住所都不算太過時，她的父母仍在其中生活。

沈陽房地產研究所副所長張祥向南方周末記者介紹，作為老工業基地，在改革開放前，沈陽人均住房面積僅有7.6平方米。1998年之後的全國商品房改革，沈陽一直都在償還歷史欠賬。

計劃經濟時代的住房印跡，影響到了沈陽人的商品房消費習慣。沈陽現有住房中，60平方米以下的戶型占到38%，90平方米以下占60%。“老百姓又不是很富裕，買個小房就算改善了。”張祥說，沈陽每年棚戶區改造2萬戶，加上一些改善性需求，房地產市場需求強勁。

出於償還歷史欠賬、老城區改造的需要，新世紀以後沈陽的城市建設進入快車道。2000年，沈陽建成市區面積238平方公里。2014年，達到430平方公里。老牌重工業基地鐵西區，多年來大規模企業搬遷，獲得“2008聯合國全球宜居城區示範獎”。

大量庫存背後折射的是沈陽作為老工業基地迫切的城市更新願望。

邱紹珺與張旭晨結婚時，兩人選擇用鐵西區購置的房產作為婚房。一方面，方便以後張旭晨上下班，另一方面，邱紹珺購入的那套房子生活太不方便。原本規劃的四期項目，只完成了一期的一半便爛尾，規劃當中的小學至今是一塊平地，商場只剩下一處栽著半截鋼筋柱子的大坑。

“太不方便了，買個菜要走半個小時，買包煙都沒地方。”邱紹珺抱怨說。

（應受訪者要求，文中“劉超”為化名）

荷蘭買房零首付 政府政策令炒房者難生存

1 : GS(14)@2012-12-17 23:32:57

http://finance.sina.com.cn/world/ozjj/20121211/164513968323.shtml
　　根據2009年荷蘭統計局數據，該國1650萬人口中，有50%擁有住房，39%居住在公共廉租房。如此可觀的房屋私有比例，無論是在歐盟還是在世界範圍內都名列前茅。這要歸功於荷蘭政府幾十年來一直鼓勵中高收入家庭買房、幫助低收入家庭租房。政府政策導向讓炒房行為高風險、低回報，在荷蘭「天下寒士俱歡顏」也就不難理解了。
在荷兰1650万人口中，有50%拥有住房，房屋私有比例无论是在欧盟还是在世界范围内都名列前茅。(图片来源：路透社)　　在荷蘭1650萬人口中，有50%擁有住房，房屋私有比例無論是在歐盟還是在世界範圍內都名列前茅。(圖片來源：路透社)
　　房奴形成記
　　荷蘭人口淨增幅一直保持在較高水平，該國房地產需求旺盛，雖然今年已是經濟危機的第五年，但荷蘭人買房依舊是零首付。信用記錄良好的人還可以從銀行獲得額外貸款來支付房屋交易稅費乃至裝修款。即使是沒有長期身份的外國人，只要在荷蘭生活了一段時間並擁有穩定收入，購房時就有可能零首付或者只支付10%左右的首付款。
　　稅收方面，荷蘭鼓勵貸款買房，住房貸款利息可以享受免徵個人所得稅的優惠。也就是說從銀行貸的錢越多，個人所得稅免稅數額就越高。眾多住房貸款組合中負擔最小的允許只付利息不付本金。同住房貸款配套的人壽保險，專門針對因發生意外而導致長期無法工作或家庭永久失去經濟來源的購房人，購房人能夠一次性獲得一筆補償專門用於償還住房貸款，降低變故對生活的影響。
　　這些政策在相當程度上減少了人們買房的顧慮，購房人享受免稅後買房實際經濟壓力甚至比租房還小。於是很多年輕人一旦獲得長期工作合同，就會買個小公寓先住幾年。
　　多方因素的推動推高了荷蘭房價。從1995年到2000年，該國平均房價增長了89%，而2000年到2008年房價又額外上漲了48.8%，14年累計增幅181.2%，僅次於同期上漲了193.5%的英國。雖然因為經濟危機，目前荷蘭的房價比2008年均價下降了9.4%，但相比歐洲其他國家，荷蘭的有產階級多數還是獲益於政府推行的居者有其屋政策。
　　租房也光榮
　　歐洲很多國家都有公共廉租房制度，其中丹麥、奧地利、瑞典、英國和捷克等國以20%的比例排在前列。與它們相比，荷蘭公共廉租房的比例足足領先了幾乎一倍。荷蘭絕大部分廉租房都屬於公共房屋公司名下，同個人房產一樣設施齊備，並有專人定期維護。只要家庭年收入低於一定數額就會有資格登記申請。房租高低雖然取決於地段和居住面積，但至少低於市場價格的三分之一以上，而且還沒有居住年數上限，只要收入不超標便可以永久居住。
　　在阿姆斯特丹、鹿特丹等大城市，政府強制要求房地產開發商在開發項目時必須包含一定比例的公共廉租房，這已經成為房產商獲得開發權的前提條件，這讓低收入者也可以在大城市居住。
　　為了實現更大程度的公平，申請公共廉租房還設置了一些優先照顧條件，如身體原因、社會原因(面臨流落街頭的危險或現有居住條件嚴重阻礙申請人正常生活)、年齡超過55歲等。即使這樣，還是有數目不少的申請人要等待好幾年才能住上公共廉租房，在這期間，向稅務局申請住房補貼成為了那些被迫租賃私人出租房的低收入人群降低住房開支的好方法。如果公共廉租房獲得批准出售，現有租戶還能享受優先購買權，購買價格是市場價格的七五折到九折。
　　炒房難生存
　　按說荷蘭房價漲幅如此可觀，經濟又與國際聯繫緊密，各路房地產炒家自然不該錯過這個發財的機會。但事實上，荷蘭卻沒有形成類似其他國際大都市的炒房市場，荷蘭政府政策在裡面發揮了巨大的作用。
　　首先無論房產價值高低，購房要繳納荷蘭房產交易稅為6%(2010年為了刺激房產市場、抵消經濟危機的影響，荷蘭政府將其降低為2%)，同時還要負擔約4%的過戶費，而每年通貨膨脹僅在1%到2%左右，單憑通貨膨脹少說也要持有房產3-5年後才能抵消稅費。
　　另外，荷蘭境內所有的出售、出租及新建房屋的信息均通過統一網站來公佈，還需要公開房屋圖片、結構、社區情況和周邊房價等信息，這讓絕大多數買家在上門參觀時都已對房產有了相當程度的瞭解。荷蘭土地局作為房地產登記的官方機構，也向公眾提供付費查詢房屋所有權情況和最近一次售價的服務。這兩點讓寄希望於借信息不對稱發財的炒房客難於操作。
　　荷蘭作為歐洲乃至世界範圍內人口密度較高的國家，雖然公共廉租房租金低廉，但普通住房房租一直不便宜。對普通住房房租市場，政府也有一系列保障房客利益的政策，比如房客對房屋有優先購買權、房東不能以房產已出售為名趕走房客、房租收入和房產出售後增值部分也需要按照投資收益來繳納個人所得稅。另外，如果經過第三方機構評判，房屋租金過高，則房東必須退還房客多收的部分。另一方面，完備的公共廉租房體系也大大減少了市場對私人出租房的需求。
　　對炒房客來說，市場很難提供贏利所需的規模效應。如果再算上碰到無良房客可能遭遇的麻煩，很多人即使有錢也不會選擇炒房這條投資路。
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