林奮強3080萬沽維港灣複式破頂 近5年最少沽4物業 勁賺逾4100萬
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GS(14)@2017-01-27 07:48:41http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8543&issue=20170127
【明報專訊】過去有樓市大好友之稱、前行政會議成員「梁粉」林奮強，剛以3080萬元破頂價售出一伙奧運站維港灣複式連約單位，持貨10年帳面勁賺1490萬元。林奮強一直持有多間西半山、九龍站及奧運站一帶物業，近5年先後沽出最少4個單位，帳面勁賺逾4100萬元。
明報記者 方可兒
林奮強最新沽出的維港灣複式戶位於屋苑6座頂層。利嘉閣分行聯席董事鄭運就表示，單位實用1590方呎，5房2廳連特高樓底，以3080萬元連租約易手，實呎19,371元，成交價創屋苑新高。原業主2008年2月以約1590萬元買入，帳面獲利1490萬元或94%。土地註冊處顯示，單位以卓成（亞洲）有限公司名義購入，董事為林奮強及其妻蘇載玓。
最少仍持6伙豪宅 市值逾兩億
林奮強2012年6月獲委任為行會成員，同年10月沽西半山寶華軒兩伙兩房單位，合計套現1957萬元，帳面獲利1127.3萬元。政府同年10月底宣布加辣，因而引起涉嫌偷步賣樓風波，當時林解釋賣樓是為幫補家計，其後林於2013年8月辭任行政會議成員。林辭任後，2014年亦曾沽出擎天半島物業，連同上述維港灣單位，近5年至少沽出4伙，合計套現7365萬元。
資料顯示，奧運站及九龍站一帶是林奮強持貨重鎮，目前他仍持有最少兩伙維港灣複式戶、兩伙帝柏海灣複式戶及兩伙擎天半島3房戶，大部分均於2006至2009年以公司名義購入。以匯豐網上估價計算，6伙物業市值逾兩億元，較其購入價已升逾1倍。
蕭定一賠訂 7000萬沽嘉兆臺複式破頂
另外，蕭若元子蕭定一亦售出西半山嘉兆臺高層複式戶。專業地產分行聯席董事劉學威稱，單位實用1929方呎，近日原以6250萬元破頂價易手，但因有新買家以近7000萬元洽購，最終業主賠訂予舊買家，再以近7000萬元沽予新買家，實呎3.6萬元，成交價及呎價均再創屋苑新高。蕭定一2013年底4428萬元買入，帳面獲利約2572萬元或58%。蕭定一去年以逾1.5億元、實呎5.85萬元購入太古地產（1972）西半山殷然52至53樓複式A室，實用2575方呎，當時成交價及呎價同為項目新高。
君頤峰實呎逼2.9萬 屋苑分層新高
此外，市場消息稱，何文田君頤峰2座高層A室，實用1376方呎，3房1套間隔，以3980萬元易手，實呎28,924元，呎價創屋苑分層新高。原業主以公司名義於2012年以3030萬元購入，帳面獲利950萬元或三成。土地註冊處顯示，該公司為志昌有限公司，董事為張桉瑩及蔡寶健。蔡寶健為BannerSHOP主席，「80後」的蔡寶健於2006年成立BannerSHOP，公司業務以製作「易拉架」、噴畫服務為主，業務遍及香港、澳洲、英國及馬來西亞等。
90後女經紀有樓收租 去年勁賺百萬 「替人打工難提升收入」
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GS(14)@2017-01-31 15:39:12http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8841&issue=20170131
【明報專訊】去年樓市經歷多個高山低谷，年初經歷轉角市後，次季重拾交投氣氛，惟年尾又因「加辣」而使市况再度膠着。去年樓市縱然充滿變數，但卻是年僅22歲的「90後」地產代理陳雁萍入行3年多以來最豐收的一年，全年收入近百萬元。她更於前年買入香港仔一個細單位收租，晉升業主行列。
明報記者 方可兒、劉詠怡
中原分行客戶經理陳雁萍雖然年紀輕輕，但較同齡年輕人有更多工作經驗。她最初經暑期工加入地產代理大軍，當時只約19歲。她笑言，「以自己資質而言，若替人打工，每月最多1萬多元月薪，難以提升收入。」地產是香港經濟命脈之一，收入雖然多寡不定，卻有更多賺錢機會。而且選擇在西半山分行工作，直言「西半山屬傳統豪宅地段，物業銀碼大點，佣金收入也多點。」
去年初樓市淡靜 1個月無開單
不過，去年首季樓市正值轉角市，成交疏落。陳雁萍表示，「那時人人唱淡，試過整整一個月也沒有開單。」她稱，本來有客人想買樓，最後也轉買為租，以2.7萬元租住聚賢居一個兩房單位，再靜觀市况，那段時間亦轉做租賃成交較多；惟及後次季交投氣氛再轉趨活躍。陳表示，現時樓市幾乎由一手主導，受新盤帶動，去年樓市於次季氣氛回升，自己去年促成的買賣也以新盤為主。去年便有熟客先以約2200萬元購買華懋旗下一個新盤，兩個月後再斥資約2300萬元多購一伙。
地產代理要開單，人脈關係是不可或缺。陳雁萍表示，最初入行也要多打電話聯絡業主，或是到樓盤的開放日認識潛在買家，才可累積現有的客源網絡。她又表示，曾經有一個長者買家因不時改變置業要求，睇樓約兩年才選到合適樓盤，最終以約700萬元入市。不過，每逢大小節日，她也會送些小禮物予該買家，收樓後更幫忙「執漏」至晚上。她表示，不論客人購買物業所涉金額多少，也會為客人跟進「執漏」工作，當是售後服務，坦言「全港幾萬名代理，買家選擇跟你買樓，其實是要感恩」。
上月5代理爭一宗生意
隨着收入增加，陳雁萍在2015年，也以約360萬元購入香港仔一個細單位收租。她希望今年及明年的全年收入可逾250萬元，之後可購買更多物業。事實上，地產代理一行「僧多粥少」。據地監局資料，持有代理牌照人數自去年9月起，已連升4個月至上月逾3.7萬人。惟土地註冊處顯示，上月整體物業買賣註冊量不足7000宗，意味每5代理爭一宗生意。
曾淵滄﹕嘉華賣樓勁賺 未來PE肯定超低
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GS(14)@2017-02-11 18:29:50【明報專訊】嘉華國際（0173）推出啟德新盤嘉匯樓花預售，平均價呎約2萬元，折實後約1.8萬元，比中國海外（0688）的啟德1號首批呎價高24.3%，也比啟德1號第二批高2.3%，理由是嘉匯不是「港人港地」，可以自由轉售，而啟德1號不論轉售、出租都有限制。嘉華國際管理層估計嘉匯全部賣清可以套現90億元。
當年嘉華國際買這幅啟德地皮時，呎價僅5000多元，比近期海南航空投得啟德地作價廉宜得多，因此，估計嘉華國際在嘉匯這個樓盤應該可以賺到60%的毛利，即扣除土地與建築成本後的利潤可以高達54億元。嘉華國際只不過是一家市值125億元的中型地產股，而一個樓盤就可賺54億元，更何况嘉華國際持有的銀娛（0027）已值57億元，125億元的市值減去57億元，即68億元，以68億元的市值（單計地產部分）獲利54億元，將來的PE值之低令人驚嘆。
內房一個月銷售 勝港商整年
在香港，每年賣樓的收入能超過100億元者不多，大型地產公司如新地（0016）、恒地（0012）、長實（1113）每年也只能賣200億至300億元的樓。但近幾天內地地產商萬科（2202）公布今年1月份房屋銷售達481億元人民幣，碧桂園（2007）則達486億元人民幣。內地地產商一個月的銷售已經遠多於香港地產商一年的銷售總額，700萬人的香港的確被13億人的內地拋離得愈來愈遠，難怪李嘉誠要轉行到海外做基建、公用事業的生意，將來香港的股市也一定得靠滬港通與深港通來維持生意。現在香港股市的成交額與內地相比，也被拋離得愈來愈遠，永遠也不可能追上，真不知道如何還能自稱國際金融中心？
去年12月，中共中央經濟會議召開時，習近平一句「房屋是用來住的，不是用來炒的」令內房股全部下跌，但過去幾天突然大幅回升，理由是大行唱好。唱好必須有根據，就是內房股即將公布的業績應該非常好。去年初，內地各地方政府開始放寬房地產的打壓，樓盤暢銷，至今年1月，銷情是去年同月的數倍。
■「2017股樓大作戰」投資講座
雞年伊始，應如何做好投資部署？曾淵滄教授將和湯文亮博士及對冲基金經理陳德豪於下周六（2月18日）《明報》舉辦的「2017股樓大作戰」投資講座，分析最新股巿及樓巿形勢，並提供部署策略，不容錯過。報名及查詢：link.mingpao.com/48982.htm
大學教授
[曾淵滄 滄海明珠]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7890&issue=20170210
吳家樂妻3952萬沽賽西湖 10年勁賺2313萬
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GS(14)@2017-03-06 09:44:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3007&issue=20170306
【明報專訊】樓市成交暢旺，名人亦把握時機沽貨獲利。市場消息指，北角半山豪宅賽西湖大廈錄得一宗二手成交，單位位於14座中高層B室，實用面積1467方呎，成交價3952萬元，實呎26,939元。土地註冊處資料顯示，單位由利發有限公司持有，其董事為周蕙蕙，即藝人吳家樂妻子、其士集團主席周亦卿女兒。她於2007年以約1638.9萬元購入上述單位，持貨10年，帳面獲利2313.1萬元，單位升值1.4倍。
和記電訊高層4480萬沽寶園
另土地註冊處資料亦顯示，坐落於中半山蒲魯賢徑的單幢物業寶園，其中中低層C室上月易手，實用面積1942方呎，成交價4480萬元，實呎23,069元。該單位由耀康有限公司持有，其董事包括和記電訊營運總裁陳婉真、其丈夫吳頌煒及有關人士，於1999年以1630萬元購入，是次轉手帳面勁賺2850萬元，單位於8年升值1.7倍。
何文田逾半世紀舊樓1288萬易手
中原高級資深分區聯席董事蔡邦基表示，近60年樓齡的何文田亞皆老街翠華大廈，位於2座高層D室易手，實用面積1023方呎，3房套房連工人房間隔，以1288萬元成交，實呎12,590元。原業主於1977年僅以35萬元購入物業，持貨40年，帳面獲利1253萬元，單位大幅升值35.8倍。
利嘉閣地產分行經理梁志偉表示，南區紅山半島4期7座中層A室，實用面積1567方呎，以月租約8萬元租出，實用呎租約51.1元，原業主於2012年8月以約3620.3萬元購入，租金回報約3厘。
5,117萬沽星光行 梁安琪勁賺逾5倍
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GS(14)@2017-04-04 08:58:11【本報訊】投資有道的「賭王四太」梁安琪，開始減持部份物業，新近以逾5,100萬元售出尖沙嘴星光行商廈近4,000方呎樓面，呎價較當年購入價高5.5倍。梁安琪近期售出星光行19樓4至7室，面積合共3,936方呎，成交價合共5,116.8萬元，呎價1.3萬元。梁安琪在2000年向麗新集團或有關人士買入星光行共8萬方呎樓面，涉資1.6億元，呎價僅2,000元。因此，是次成交呎價較17年前高5.5倍。梁安琪自當年購入單位後，已分階段拆售，料套現最少逾6億元。她於去年亦有出售同層單位，成交呎價僅1.05萬元，即一年賣貴23.8%。此外，港置旺舖助理營業董事陳起表示，元朗大馬路2至6號保安樓地下F舖，面積約500方呎，以約2,468萬元獲投資者承接，呎價約4.9萬元。原業主於2014年起放售，叫價一度達5,000萬元，及後見市道轉弱，終累減逾2,500萬元出售，持貨七年獲利1,970萬元，升值4倍。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170403/19978258
恒地落釘香檳大廈業主60年勁賺227倍
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GS(14)@2017-04-12 22:39:14【本報訊】有「香港性地」之稱的尖沙嘴香檳大廈錄得今年首宗成交，單位60年升值227倍，據悉新買家料為恒地（012）「落釘」，事關該集團目前已收購逾大廈七成業權。土地註冊處資料，香檳大廈B座3樓E室，實用746方呎，以1,715.8萬元轉手，呎價2.3萬元。新買家為高遠投資有限公司，公司董事包括陳佩敏及邵錦熙，分別報住九龍灣淘大花園及將軍澳日出康城領凱。兩人料屬代表恒地收購的「人頭」。原業主1957年以75,250元買入上述3樓E室及3樓C室共兩個單位，其中3樓C室已於1970年以5.7萬元賣出。若以今次成交價計算，單位60年升值227倍。恒地6年前展開收購該廈，有指已收購大廈逾七成業權。
長沙灣道商廈套15億
第一集團商廈樓花長沙灣道650號昨日開售，首批87伙沽清，套現約15億元。其中23及25樓全層連天台及命名權，面積共約14,233方呎，獲內地客以約2.58億元購入，呎價1.8萬元，創西九商廈新高。發展商昨加推7伙，定價1,562.94萬至1,964.69萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170411/19986516
一層樓夠11年任吃任喝！新界樓業主沽貨勁賺558萬
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GS(14)@2017-04-13 22:37:12美國研究機構Demographia講到，香港人18年唔飲唔食先可以供滿一層樓，但原來有人喺11年前買咗一層樓，現在沽出，所賺足夠供業主11年任飲任食。利嘉閣地產彭嘉豪表示，市場新近錄得海濤居一宗二手成交個案，單位為新港城5期海濤居3座低層D室成交，實用面積約654方呎，建築面積約827方呎，單位為三房套兩廳間隔，外望蔚藍海景。業主原開價860萬元，成功議價15萬元，減幅約1.7%，單位終以845萬元沽出，折合實用面積呎價約12,920元，建築面積呎價折合約10,218元。據了解，原業主於2006年3月份，以287萬元購入上述單位，持貨至今成功轉售，賬面獲利約558萬元，物業升值近2倍。558萬元利潤，除開平均持貨每個月賺4萬元，足夠原業主持貨期間任吃任喝足足11年。彭嘉豪又指，海濤居由4月份至今暫錄上述1宗二手買賣個案。現時屋苑約有26個放盤提供，三房單位「入場價」由860萬元起。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170413/19988832
嘉湖首季每宗二手 平均勁賺1倍
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GS(14)@2017-04-28 09:43:27http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1176&issue=20170428
【明報專訊】多個屋苑錄得破頂價成交，新界上車屋苑的天水圍嘉湖山莊，本月亦錄得實呎破萬元成交，該屋苑今年首季錄得的133宗買賣註冊登記，均全數獲利，平均賺幅更超過1倍，無論獲利宗數及幅度，均稱冠全港。
實呎首破萬元創屋苑新高
綜合土地註冊處及利嘉閣地產資料，今年首季本港共錄6366宗私樓轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達98.45%，較去年第四季的98.54%微跌不足0.1個百分點，仍然處於最近六季（即一年半）的高峰。期內每宗私宅轉手個案平均賺幅為72.6%，較去年第四季再升0.4個百分點，連續3個季度錄得升幅。若以屋苑計，首季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑依次為嘉湖山莊、日出康城及尚悅，分別錄得133宗、86宗及84宗登記，獲利成功比率同達100%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑中，以嘉湖山莊的每宗轉手個案平均賺幅最大，幅度逾1倍，反映期間屋苑樓價升勢可觀。
整體6366宗易手 平均賺72%
事實上，嘉湖山莊今年多次錄得破頂價成交，其中景湖居13座高層F室，實用442方呎，早前以445萬元售出，實呎10,067元，創屋苑歷史新高呎價。中原地產分行經理黃懷恩表示，嘉湖山莊本月暫錄約35宗二手買賣，較上月全月約60宗大幅下跌，一是屋苑樓價急升，本月成交中只有一伙成交價在400萬元以下；另是屋苑盤源減少，以兩房單位計，目前僅約5個可供睇樓的匙盤，較上月有約10個減少一半。不過，期內平均成交實呎約9000元，比上月的8900多元微升，創屋苑新高。
料次季沽樓獲利比率重上99%
利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期，次季市况將較傳統淡季的首季為佳，料住宅成交將價量齊升，預期在業主惜售及買家追捧下，次季私宅業主沽樓獲利比率有望重上99%的7季高位，而賣樓平均獲利所得亦料高見78%的水平。
瓏門額印鬆綁貨 最勁賺六成 4鬆綁新盤錄115宗成交 七成獲利逾30％
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GS(14)@2017-05-04 09:10:37http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9568&issue=20170504
【明報專訊】政府連番加辣圖以行政手段遏投資需求，然而加辣後樓價不跌反升，甚至升穿歷史高位。即使業主持貨短短3年沽出單位，仍有不俗利潤。今年起陸續「刑滿」3年額印期的4個主要半新盤，已錄約115宗二手成交，平均七成帳面獲利三成或以上。其中瓏門2期一伙2房戶更帳賺近六成，賺幅冠絕該4個額印鬆綁屋苑目前所錄得的二手成交。
明報記者 方可兒、甘潔瑩
早於2014年開售、並於今年上半年陸續「鬆綁」的4個主要半新盤，包括東涌昇薈、馬鞍山迎海．星灣、屯門瓏門2期及深水埗丰匯等。本報綜合各大代理及土地註冊處資料統計，以上4盤合共錄約115宗二手成交，接近全數均為獲利個案，當中帳面獲利逾三成個案更佔七成，賺逾四成個案亦佔兩成。其中新地2013年12月、首批折實平均實呎9524元推出的屯門瓏門2期（其後加價加推，至平均實呎逾萬元），個別單位於今年起額印陸續鬆綁後，錄得帳面勁賺近六成個案。
實呎由3年前8427元升至1.34萬
土地註冊處資料顯示，瓏門2期至今錄得約35宗二手成交，全屬獲利成交，當中近九成半可賺逾三成。其中賺幅最大的是位於8座低層A室，實用508方呎，屬兩房間隔，於上月下旬以680萬元易手，實呎13386元。原業主於2014年以428.11萬元一手購入，持貨3年帳面獲利251.89萬元，單位升值59%，暫為瓏門2期二手轉讓中賺幅最高的成交。
匯璽效應 丰匯9宗二手全獲利
此外，受港鐵南昌站匯璽開售帶動，同區剛過「額印期」的深水埗丰匯錄得的二手成交同樣全屬獲利個案。冠豐地產客戶經理呂澍圻表示，丰匯雖然只提供402伙，但暫錄得的9宗成交賺幅介乎25%至54%，當中有6宗（67%）賺逾三成。市場錄得的1座高層C室，實用745方呎，以1138萬元成交，實呎15,275元。相較2014年737.3萬元購入價，帳面獲利400.7萬元或54%，為該屋苑賺幅最多的個案。
昇薈3年最多帳賺近五成
至於東涌昇薈及馬鞍山迎海．星灣，早於今年1月開始已錄得額印貨鬆綁成交。除了昇薈去年有單位未過額印期沽出，錄得蝕讓成交外，隨着近月樓價急升，屋苑接近所有鬆綁貨成交均有賺無蝕。
中原副區域營業經理陳繼成表示，昇薈10座低層G室，實用441方呎，以525萬元易手，實呎11,905元。原業主於2013年以352萬元購入，持貨3年多轉手帳面獲利173萬元或49%，為屋苑目前錄得賺幅最多的二手成交。
內地超市50億洽購九龍城廣場 蔡志明持貨9年 料勁賺逾35億
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GS(14)@2017-06-09 07:44:22【明報專訊】啟德商業地以逾246億元成交，破盡官地紀錄，其鄰近的九龍城商業物業亦被看高一線。由資深投資者、「玩具大王」蔡志明持有的九龍城廣場獲內地超市洽購，消息指洽購價逾50億元。蔡志明表示，該買家洽購已屆尾聲，有機會短期內落實成交。若以2008年以14.8億元買入價計，蔡志明帳面料勁賺約35億元或2.3倍。
明報記者 甘潔瑩
資料顯示，對上一宗市場最大額商場易手個案，為新加坡淡馬錫旗下豐樹產業基金，於2011年向太古（0019）以188億元購入九龍塘又一城商場。蔡志明回覆本報查詢時表示，有中資公司對九龍城廣場極有興趣，正積極洽購，項目的市場估值逾50億元。他又透露，該中資公司是「自己好朋友中的朋友」，本業作建築業務，並有開設超級市場，遍佈全國，自己曾參觀該公司位於中山的超級市場，並稱該買家擬將超級市場進駐九龍城廣場內，以便打入香港市場。他稱，對方只要找到銀行貸款，相信有關交易可於月底前成事。
料成6年來最大宗商場易手個案
蔡志明亦笑言：「現時啟德商業地每呎樓面地價高達1.28萬元，九龍城廣場亦只係不足1萬元水平。」昨日市場一度盛傳，洽購買家正是碧桂園（2007）創辦人兼董事局主席楊國強或有關人士，不過碧桂園發言人回應稱，楊國強或碧桂園均沒有洽購九龍城廣場。
九龍城廣場涉及64萬方呎，若以逾50億元售出，呎價約8000元。業界人士表示，九龍城廣場提供150個商舖及400個車位，估計每月租金收入約1250萬元，以蔡志明於2008年購入價14.8億元計，租金回報達10厘。
蔡志明投資有道，過去10年活躍於豪宅及商業物業買賣，最矚目於2002年向麗展（0488）以4.5億元購入中環鱷魚恤大廈1及2期，2007年以10.7億元售予花旗集團旗下房地產亞洲基金，帳面獲利6.2億元。蔡氏近年已將部分資金轉投海外及作其他發展，如上月斥資19.6億元購入澳洲悉尼交易中心，同時又以4.1億元購入元朗凹頭農地，計劃興建學校。
碧桂園6.1億購毗鄰地盤
此外，其他發展商及投資者早已覬覦九龍城區，積極收購區內物業。內房龍頭之一的碧桂園（2007）上周斥資6.1億元向宏輝集團（0183）購入九龍城廣場毗鄰的賈炳達道142至154號地盤，地盤面積約9100方呎，可建樓面8.19萬方呎。此外，恒地（0012）積極收購福佬村道逾30年的舊樓新益樓。另今年4月，資深投資者鄧成波以13億元購入位於聯合道的全新樓盤銅璵，計劃以服務式住宅形式招租。福佬村道15號商住物業近日亦以公開招標形式出售，市場估值約3億元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7288&issue=20170609
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