曾淵滄﹕嘉華賣樓勁賺 未來PE肯定超低
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GS(14)@2017-02-11 18:29:50【明報專訊】嘉華國際（0173）推出啟德新盤嘉匯樓花預售，平均價呎約2萬元，折實後約1.8萬元，比中國海外（0688）的啟德1號首批呎價高24.3%，也比啟德1號第二批高2.3%，理由是嘉匯不是「港人港地」，可以自由轉售，而啟德1號不論轉售、出租都有限制。嘉華國際管理層估計嘉匯全部賣清可以套現90億元。
當年嘉華國際買這幅啟德地皮時，呎價僅5000多元，比近期海南航空投得啟德地作價廉宜得多，因此，估計嘉華國際在嘉匯這個樓盤應該可以賺到60%的毛利，即扣除土地與建築成本後的利潤可以高達54億元。嘉華國際只不過是一家市值125億元的中型地產股，而一個樓盤就可賺54億元，更何况嘉華國際持有的銀娛（0027）已值57億元，125億元的市值減去57億元，即68億元，以68億元的市值（單計地產部分）獲利54億元，將來的PE值之低令人驚嘆。
內房一個月銷售 勝港商整年
在香港，每年賣樓的收入能超過100億元者不多，大型地產公司如新地（0016）、恒地（0012）、長實（1113）每年也只能賣200億至300億元的樓。但近幾天內地地產商萬科（2202）公布今年1月份房屋銷售達481億元人民幣，碧桂園（2007）則達486億元人民幣。內地地產商一個月的銷售已經遠多於香港地產商一年的銷售總額，700萬人的香港的確被13億人的內地拋離得愈來愈遠，難怪李嘉誠要轉行到海外做基建、公用事業的生意，將來香港的股市也一定得靠滬港通與深港通來維持生意。現在香港股市的成交額與內地相比，也被拋離得愈來愈遠，永遠也不可能追上，真不知道如何還能自稱國際金融中心？
去年12月，中共中央經濟會議召開時，習近平一句「房屋是用來住的，不是用來炒的」令內房股全部下跌，但過去幾天突然大幅回升，理由是大行唱好。唱好必須有根據，就是內房股即將公布的業績應該非常好。去年初，內地各地方政府開始放寬房地產的打壓，樓盤暢銷，至今年1月，銷情是去年同月的數倍。
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大學教授
[曾淵滄 滄海明珠]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7890&issue=20170210