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中環在線：上海姑爺叫八十後創業留港難發揮最緊要北上 李華華

2010-1-22  AD

近期本港熱門話題「八十後」，被人叫「上海姑爺」嘅瑞安集團主席羅康瑞亦趁熱鬧，對「八十後」發表一番見解。佢鼓勵呢班後生仔要北望神州，因為香港實在只係「豆膶」咁細嘅地方，毫無發揮可言，仲話後生仔應該大膽創業。 羅康瑞噚日出席浸會大學僱主午餐會，向在場學生分享經驗。佢話即使創業失敗，亦可以學到寶貴嘅經驗，明白做僱主嘅苦處，將來就會成為一個好僱員。佢又提醒「八十後」應該學識了解自己，做事要親力親為，工作初期唔好講咁多興趣，最緊要將上司交託畀你嘅事做好。 嘆八十後捱唔到苦 對 於早前一班「八十後」表現激進，佢覺得「八十後」較個人化同自我，唔接受妥協，有勇氣熱情但冇策略。佢好為呢班「八十後」擔心，以佢公司瑞安推出嘅優才計 劃為例，同時有香港學生同內地學生應徵，最後冇一個香港學生捱得住，佢話：「香港學生淨係掛住今晚去邊度wet，內地生就抓緊機會學英文。」 其實唔單止八十後，佢對香港經濟政治前景都好擔心，佢覺得「o依家芝麻綠豆事都內耗」，廿幾年前就話超前內地好多啫，o依家兩地已經越嚟越貼近，好易被內地爬頭；佢就鍾意住上海多過香港，起碼冇狗仔隊。 李華華 [email protected]

东方海外上海囤地9年 四地块获利超40亿

http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100128/20100128040637984.html


每经记者  杨羚强  实习生  罗伦  发自上海

继李嘉诚上海项目后，本报依据克而瑞中国提供的330宗闲置土地清单对上海土地资源情况的调查，又获得了一个具有代表性的样本。

        1月18日，东方海外与凯德置地达成协议，以总共150亿元的价格出售包括上海4幅地块在内的7个内地房地产项目。

        据 《每日经济新闻》记者调查发现，东方海外出售的4幅土地，至少有2幅土地闲置2年以上未开工，包括东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块和中山公园地 区的长宁区88街坊32/8丘地块。更令人惊讶的是，早在2001年5月即已为东方海外所购得的长乐路地块，虽然占地面积只有3.9万平方米，但直至目前 仅仅建造了两栋在建工程，地块的大部分面积被空置。上述被东方海外囤积的4幅土地，由于取得时间不同，价格分别增长了一倍至数倍。摩根大通曾预估，上述交 易给东方海外带来的账面利润达10.6亿美元。  

长乐地块9年仅两栋在建工程

        东方海外在上海的所有项目中，长乐路地块是最早被购入的。2001年5月份，东方海外与上海市卢湾区区政府达成协议，购得长乐路占地面积39000平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地，其中包括一座规划中的超五星级酒店。

        东 方海外2002年的年报曾预计，长乐路地块预期最晚于2007年建成。但事实上，长乐路项目正式的启动时间是在2006年。根据2008年年报，该项目的 竣工日期在2010年至2013年。1月25日，每经记者到现场探访时却发现，上述地块仅有靠边的两栋楼完成了一半工程，地块其他部分有的仍然平整，有的 正在打地基。

        东方海外在上海的4幅地块中，长乐路项目算是施工进展最大的一幅。《每日经济新闻》记者在现场调查发现，东 方海外出售给凯德置地的另一地块——由东方海外和新长宁集团于2006年10月18日取得的长宁区88街坊32/8丘地块，截至目前没有任何动工的痕迹， 现场只有一些原址遗留的残垣断瓦，连提供给工人住的临时房也没有。

        闲置2年以上未开工的另一地块——衡山路85号天平地 块，1月8日被上海市规划和国土资源管理局宣布拟会同相关区政府收回并督促开工。记者日前实地调查发现，该地块大门紧闭，通过大门门缝窥视地块内部环境， 发现地块内的杂草竟然已经长到半人高。这幅土地自2005年4月被东方海外购置后一直被“金屋藏娇”，至今已有近5年之久。

        据凯德置地方面透露，除了长乐路项目外，目前东方海外在上海的地块只有2006年12月拍得的南码头地块正在动工，但也只不过是打下了地基。

天平路项目4年价格翻番

        东方海外通过上海地皮的买卖，获得了丰厚的收益。

        以上述天平路地块为例，东方海外2005年购入的价格仅为2.9亿元。该公司对凯德置地承诺，一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回，将转回地皮权益5亿元。这也意味着，在仅仅四年多时间中，上述地块的价格上涨了近一倍。

        相比天平地块，上海其他几幅地块的升值幅度更大。长宁区88街坊32/8丘地块购入时的价格仅为14.8亿元，现在的估值已经达到43.2亿元；同在2006年购入的南码头地块，当年的购入价格是4.8亿元，现在的估值已经达到了12.6亿元。

        至 于早在2001年就被收购并开始动迁的长乐路地块，由于无法确切了解东方海外当年的土地出让支付金额和动迁成本，因此无法估算上述项目的获利情况。但由于 上述地皮时间年代较早，当时上海住宅价格低廉，2002年东方海外在发展该项目之初，也仅仅预计该项目的销售价格在1.5万~2万元/平方米，而该区域目 前的新房销售价格可以达到10万元/平方米。

        上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，事实上，土地价格的涨幅远远要高于房价的涨幅。按照这一逻辑推测，东方海外长乐路项目的实际收益可能超过想象。

        由此计算，东方海外出售上海的四地块，利润至少达40亿元。

炒地利润高于行业平均值

        今年年中，全国土地勘测规划院地价所所长赵松向  《每日经济新闻》记者表示，算上约30%的建安成本，12%~15%的税费成本，房地产行业的整体利润率在30％~40%之间。

        钱生辉投资咨询有限公司的总经理钱生辉则认为，一般情况下，开发商的项目年回报预期在30%左右，即一个开发周期在三年左右的房地产项目，平均利润率大概是150%至200%。

        如果按照上述标准，东方海外2005年和2006年购置的部分土地项目，在前期未投入一分钱的情况下，已经获取了远高于行业平均值的利润率。

        值得注意的是，大部分开发商在开发房地产项目的过程中，须为土地价格上涨获得的额外收益缴纳税率为30%~60%的土地增值税，但东方海外通过股权转让方式出售项目，却无需支付上述高额土地增值税。

        上海市财税局12366热线的工作人员昨日向《每日经济新闻》记者表示，转让项目公司股权属于企业的股权重组，按照现有政策法规规定，如果在重组过程中，项目公司未获取土地或房屋转让的收益，那么股权所有人将无需支付土地增值税。

        复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，东方海外的上述行为是典型的“炒地皮”，“就是把土地闲置一旁，坐等升值，这既浪费土地资源，也导致房价因为供应上不来而上涨。”

        对 于“炒地”的质疑，东方海外地产管理公司投资公关部沈先生回应说，“炒地是小公司做的，我们是大公司，不会做这种事。”他表示，公司在内地开发房地产，九 成功夫花在与政府协商修改批文上，一成功夫花在项目发展上。在此之前，东方海外上海公司一直在就批文事项与政府修改、协商。

        对于上海市规土局1月8日拟会同相关区政府收回并督促东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块开工一事，沈先生回应称，该公司所购的并非发展物业的地块，而是一个俱乐部。

重拳整治囤地导致贱卖？

        虽然东方海外通过炒卖地皮获得了极高的收益，但有业内人士认为，凯德置地150亿元的收购价格，实际上是“腰斩”了东方海外所持土地的估值，“仅卢湾区长乐路项目就值这个价”。

        业内有分析认为，东方海外之所以愿意亏本卖地，主要是因为其主营的航运业务去年接连亏损，需要通过出售地产项目来弥补账目上的损失。

        但也有分析称，东方海外集中出售上海的优质地皮，和国务院以及上海市严格处理土地闲置有关。

        1 月20日，上海市规划和土地资源管理局发布了  《关于本市开展闲置土地登记的公告》，规定在土地出让合同中规定了开工时间但逾期未开工的、未规定开工时 间但已领取《建设用地批准书》满一年未开工的，以及既未规定开工时间也没有领取《建设用地批准书》的三种类型闲置地块均须进行闲置土地登记。

        1 月21日，上海市规划和土地资源管理局一位负责闲置土地窗口的工作人员向  《每日经济新闻》记者表示，不管是已经开工的项目，还是项目部分用地没有开 工，只要开工时间超过合同期规定就算闲置地块，就应该进行登记。如果项目的一期已经完全竣工，而二三期项目时隔一年仍未动工，也一样要在各级规土局完成闲 置土地的登记备案。

        在中央及上海一连串的政策“重拳”之下，一些开发商被逼通过转让方式，迅速“清仓”旗下闲置的土地项目。

        钱生辉说，最近有多名开发商找他，愿意以低价出售土地，一些优质地块的价格甚至只有区域内土地价格的一半。他认为，上述地块愿意低价出售，一个重要的原因便是上海目前正在进行的闲置土地治理。

政策漏洞难杜绝“炒地”

        虽然上海近期打击囤地的政策的确迫使一些开发商迅速处理旗下的闲置土地，但是却难以改变行业内“炒地”的风气。

        斯 盖策划高级经理张宏伟说，政府部门打击囤地，可以严格规定土地的开竣工以及销售时间，严格执行土地闲置两年就收回的政策，并在土地拍卖、开发、销售各项环 节中设定限制，使囤地现象大大减少。但是对于“炒地”，目前还没有现成的法律法规可以对开发商进行限制。事实上，开发商只要通过变更项目公司的工商登记， 就能完成土地的股权转让。

        事实上，全国房地产业内通过股权转让方式“炒地”的现象并不少见。此前，北京大龙地产在总资产 只有29.4亿元的情况下吞进50.5亿元地皮，由于欠缴40亿元土地出让金，该地块被北京市国土局暂停在北京市土地交易市场进行出让交易活动的资格，该 案例被业内认为是“炒地”失败的典型。

        张宏伟说，对于通过工商登记变更公司股权进而实质完成土地储备转让的做法，目前执法部门尚无办法予以杜绝，要杜绝开发商  “炒地”，还有赖于有关部门出台新政策。

        张宏伟还表示，短期内项目的开发收益要远远低于土地转让的收益，这使得很多开发商更愿意  “炒地”，而不是继续完成项目开发。如果这种情况不改变，那么“炒地”现象短期难以被消灭。

投700亿布局商业地产中粮13.5亿收购上海太古城

http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100204/20100204043306984.html

每经记者  熊晓辉  发自上海

        2月2日，上海新梅（600732，SH）公告称，其控股子公司上海新兰拟以13.5亿元的总价，将新梅太古城项目一期整体出售给中粮置业。

        对于“大悦城”落脚上海的首单收购，中粮集团显然很重视。在1月29日的签约仪式上，中粮集团董事长宁高宁不仅亲自出席，并且表示，上海大悦城是整个大悦城组合中不可或缺的部分，希望新梅置业在中粮置业收购二三期项目上予以支持。

上海新梅出售太古城

        从上海新梅对太古城的运作来看，选择出售并非初衷。

        上海新梅董秘何小姐向《每日经济新闻》记者介绍，整个太古城项目是2002年拿的，实际上是闸北区的旧区改造项目，当时由上海新梅的大股东兴盛集团中标拿地，后来交给上海新梅开发。2005年一期项目开工，现已基本竣工。

        就太古城项目来看，地理位置颇为优越。太古城位于西藏北路180号，地处闸北区最南端，毗邻苏州河，距人民广场一公里。一期规划为大型购物中心，项目总建筑面积6.58万平方米，其中商业面积5.3万平方米，预计2010年开业。

        为什么在项目即将完工之际，却选择将之出售给中粮置业呢？对于记者的疑问，何小姐表示：“我们本来就是房地产开发企业，卖房子很正常。”

        不过，何小姐承认，公司确实考虑过自己运作商业地产。“原来觉得这个地段不错，想尝试操作商业地产。这半年来，我们开展了一些招商工作。但是现在招商的情况不是很好，加上商场的经营也不是我们的强项，所以最终考虑还是出售。”

        根据双方签订的《框架协议》，上海新梅控股子公司新兰房产拟以13.5亿元（暂定）的总价将太古城一期以商品房销售的方式整体出售给中粮 置业。协议签订后10日内，中粮置业将向新兰房产支付保证金2.6亿元。待项目完成并取得大产权证后，双方将另行签订《上海市房地产买卖合同》。

        “我们认为13.5亿元价格对双方都是能接受的，这是谈判的结果。”何小姐表示。

中粮置业“购城”入沪

        对于交易的另一方——急于想进入上海市场的中粮置业而言，收购太古城显然是一个好机会。

        何小姐表示，与中粮的接洽很简单，“中粮自己找来。正好我们也在找购买方，觉得适合出售，对公司的现金流也比较好。”

        在1月29日的签约仪式上，中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜表示，上海大悦城项目谈判历时8个多月，中粮置业团队从市场调研、项目定位到工程和法务，都开展了大量的工作。

        中粮集团董事长宁高宁不仅现身当日的签约仪式，还对上海大悦城未来的发展寄予了很高的期望。宁高宁表示，上海大悦城是整个大悦城组合中不可或缺的部分，并希望新梅置业在中粮置业收购二三期项目上予以支持。

        据《每日经济新闻》记者了解，新梅太古城项目的总规划建筑面积近30万平方米，分三期建设，包括商业、酒店、办公楼和住宅。不过，除一期已开发外，其余地块尚未动拆。

        “整个项目是一个动拆迁项目，后面还有很多是没有动迁的部分。要不要动迁，动迁之后做什么，还要与政府谈。”何小姐告诉记者。

        值得注意的是，中粮集团官网公布“中粮置业举行上海大悦城项目（即新梅太古城）签约仪式”的消息，“太古城”已经改名为  “大悦城”。这意味着，通过收购太古城，中粮集团的商业地产品牌  “大悦城”首次入驻上海。

全国将建20多个大悦城

        “上海是中粮商业地产下一个重中之重。”2009年11月5日，中粮集团副总裁史焯伟向媒体表示。

        当日，央企中粮集团携旗下位于北京、天津、沈阳和成都等城市的7个大悦城项目在上海集中亮相。中粮集团宣布已开始在全国布局，将以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。

        据史焯炜介绍，从北京西单大悦城运营以来，已先后有沈阳大悦城、北京朝阳大悦城等建设和开业。其中，朝阳大悦城主体工程已完成；天津大悦 城已开工。按照中粮内部的时间表，朝阳大悦城初定于2010年5月1日开业，天津大悦城在2011年开业。另外，北京安定门大悦城正在规划，成都大悦城也 在推进。

        中粮置地相关负责人还透露，中粮集团将在中粮地产之外，再投资700亿元在全国建设20多个大悦城，大悦城将成为国内规模最大的商业地产综合体。中粮集团提出，将来地产业务规模达到集团总资产的30%。

        据了解，目前中粮集团旗下有两家地产公司，上市公司中粮地产（000031，SZ）以及2007年在集团原物业投资部的基础上发展起来的中粮置业。按照宁高宁此前的布局，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮置业则主攻商业地产。

香港新世界花园二期9年涨价11倍 “捂房”17年刷新上海楼市纪录

http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100311/20100311055700353.html


售楼处的工作人员介绍说，项目二期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年，该项目一期的销售均价不过每平方米四五千元。

每经记者  杨羚强  发自上海

        春 节前后，上海曝出中粮地产旗下中粮海景公寓“捂房”13年，进而获取25倍暴利的消息。仅隔了一个多月，上述“捂房”时间的纪录就被刷新。原名上海香港新 世界花园二期的“丰盛皇朝”，从1993被香港郑裕彤家族旗下的新世界发展获得项目土地使用权至今，被郑氏直属及关联的新世界发展、新世界地产、丰盛控股 等多家企业“捂”了近17年。目前项目几近竣工，但迟迟未能销售，该项目的销售报价在最近9年时间已涨了11倍。

        据了 解，该楼盘为郑裕彤女婿杜惠恺借壳ST星美，通过内地A股获得高额市盈率的一张“王牌”，如果ST星美按照原定计划最终重组成功，香港新世界花园的巨额销 售利润无疑将推动股价大幅上涨。有望从楼市、股市双重“获利”，香港新世界花园二期无疑成为非典型“囤房”的又一案例。

施工进度依然缓慢

        再 过两个月，上海即将迎来世博会。在世博会卢湾场馆建筑工地，工作人员正在加紧做收尾工作。而在世博会卢湾场馆大门外的另一侧，一个正在施工中的综合项目工 地格外引人注目。由于和世博会卢湾场馆相距咫尺，上述综合项目几乎可以一览世博会全貌。得天独厚的地理位置，让很多人都认定这个项目一旦在世博会前建成， 可以以极高的价格出售和出租。

        但奇怪的是，开发商丝毫没有借世博会提速项目施工进度的计划。《每日经济新闻》记者在现场看到，已经完成外立面施工的工地上，只有寥寥几名工人，神态悠闲自得，丝毫没有马路对面世博会建筑工地工人那副紧张模样。

        工地内一位留守的保安告诉记者，“估计要等到明年这个楼盘才会正式对外销售。”而记者从售楼处获得的消息是，上述楼盘最快可能会在今年3月底4月初销售。

        值 得注意的是，即使该楼盘在今年三四月份开始销售，距离2001年项目一期完成销售已经过去了9年。在这9年间，项目还没有开发完的二期空地，等来了世博 会，等来了上海滨江综合治理，更等来了房价的大幅上涨。售楼处的工作人员介绍说，项目二期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年，该项目一期 的销售均价不过每平方米四五千元。

多家企业“捂盘”17年

        此前，上海刚刚经历了一场捂盘风波，中粮地产旗下的中粮海景公寓因捂盘长达13年，被指获取了25倍的暴利。但这一捂盘时间，若和上述世博会旁的项目比，可以说是小巫见大巫。

        这个名为“丰盛皇朝”的住宅、酒店、综合楼盘，曾经有着一个响彻A股市场的名字——香港新世界花园二期。它的实际掌控者是周大福珠宝的掌门人郑裕彤家族。而从出身新世界发展，到转嫁ST星美，香港新世界花园二期经历了A股和H股两大股市的“洗礼”。

        《星 美联合股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易报告书》（摘要）披露，1993年10月5日，上海市卢湾区人民政府批准新世界发展  （中国）、上海市卢 湾区住宅建筑工程公司和999南方（美国）公司共同出资组建上海局一房地产有限公司（以下简称局一房产），当时的注册资本仅为3000万元。

        局 一房产于1993年8月开始就一直在开发香港新世界花园一期，并在2001年11月全部竣工。与此同时，局一房产的控股方新世界发展  （中国）在一系列 令人眼花缭乱的收购活动后，将局一房产100%的股份纳入名下，并将资本扩大至7.5亿元；之后，局一房产被新世界发展（中国）以7.65亿的价格转让给 了新世界房产，新世界房产又于去年7月将其转让给了丰盛控股。

        在局一房产股东频繁变化的同时，香港新世界花园二期不断推迟竣工和销售时间。早在2002年的年报中，新世界发展就提出香港新世界花园二期的竣工时间为2004年。然而，到了2008年年报公布时，竣工时间已经延迟至2013年。

        事实上，香港新世界花园二期的真正开始动工时间是在2007年。经过三年多的施工，香港新世界花园二期已有三四栋高层完成了外立面的工程。按照上海市的有关规定，当高层住宅项目完成三分之二或者结构封顶时，即可申请预售许可证。

        但是佑威房地产研究中心的监测称，截至2月底，香港新世界花园二期尚未领取过预售许可证。

售价9年涨11倍

        《每日经济新闻》记者就此事于昨日采访新世界中国企业传讯部，并向该部门电邮了采访提纲，但到昨日截稿，新世界发展（中国）尚未对此事予以回复。而新世界香港花园二期的发展商——局一房产也未说明项目未申领预售许可证的原因。

        立 信会计编制的《局一房地产盈利预测编制说明》或许能给出其中的答案。根据上述说明，香港新世界花园二期预测销售的房产面积以及预估的土建等成本单价确认 2010年度销售成本10244.05万元，毛利率为40.31%；2011年度销售成本87501.65万元，毛利率为65.61%；2012年销售成 本130651.98万元，毛利率66.28%。

        虽然上述《说明》称“2010年销售毛利率偏低主要系当年办公楼销售单价低于2011年、2012年住宅销售单价形成”，但是显然销售日期的推迟，对项目销售利润率的提升确有帮助。

        局 一房产此前公布的香港新世界花园一期2001年A楼的销售均价，进一步显示推迟销售日期能为开发商带来较高收益。根据资料，2001年香港新世界花园一期 的成交均价不足5000元/平方米，2003年销售的H楼成交均价也仅6600多元/平方米。而近日《每日经济新闻》记者以消费者身份问询时，丰盛皇朝 （香港新世界花园二期）项目销售人员的报价达到6万元/平方米。9年间，香港新世界花园售价涨了11倍。

        在行业人士眼中，上述报价仍显保守，与香港新世界花园二期同处一个板块的绿地卢湾CBD，网上房地产参考价格已经达到83000元/平方米。

        和《每日经济新闻》此前报道东方海外、嘉华集团、新长宁集团等位于上海市中心的项目一样，香港新世界花园二期延迟销售，可带来较高的销售价格，进而提升项目的利润率。

        按 照上海市住房和保障局市场管理处相关工作人员对“捂盘”的定义，是那些已经获得预售许可证的楼盘有房不卖的行为。而可以申请预售许可证但没有申请预售许可 证的楼盘，不属“捂盘”范畴。按照这一定义标准，香港新世界花园二期，不算捂盘，只能被业内人士认为是“囤房”。

未来几年上海是我们的发展重点 潘石屹

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100h8m6.html

SOHO中国的股息收益率高达5.6%

 

　　《新京报》张家齐：请问潘总，SOHO中国2009年业绩您是否满意？您认为公告数字中有哪些亮点？

　　潘石屹：去年我们公司的业绩很好，创下了历史上最好销售业绩，共完成销售额136.8亿元，位列北京房地产销售第一名,几乎是第二名的两倍。我们公司2009年的净利润达到33亿元，是2008年的7倍多,这个增长远远高于行业增长平均水平。

 

　　《北京晨报》王丽娅：SOHO中国2009年创下了公司最好的业绩，您认为给股东的回馈是否会令股东满意？

　　潘石屹：SOHO中国的进步，离不开广大股东的支持，我们给股东的派息是很丰厚的。公司董事会建议今年支付每股人民币2毛钱的股息，如果基于3月9日的收盘价，股息收益率高达5.6%。

 

　　《财经》张杰：您如何评价2009年SOHO中国的发展策略？

　　潘石屹：2009年，中国房地产市场出现大起大落，很多经验丰富的开发商都没有想到。SOHO中国在09年取得的最大成绩是在诱惑面前保持清醒的头脑，没有犯盲目拿地的错误。
我们是一家专业建房子的公司，今年我们依然会遵循稳健节制的原则，根据市场情况随时灵活调整策略，使公司始终处在有利位置，能应对市场变化的风险。

 

 

SOHO中国未来三年还有450亿元可售物业

 

　　观点地产新媒体　陈小丽：潘总是不是瞄准了上海市场？

　　潘石屹：未来几年，上海将成为SOHO中国的发展重点。过去这半年，我每个月至少要去一趟上海。上海和 整个长三角是中国经济发展最成熟的区域，大量中小企业充满活力。但上海目前的办公环境主要是为国际企业和大型企业准备的，SOHO的产品正好可以弥补这个 不足。2010年我们的重点仍将放在商业地产项目，为广大的中国中小企业服务。

　　去年，我们收购了SOHO东海广场，正式进入上海市场，这是SOHO中国发展史上的里程碑。在短短几个月时间内，SOHO东海广场的出租率由30%提 高到82.5%，还实现了33%的销售额。过去，我们的客户主要来自北方，但SOHO东海广场90%是新客户，来自长江三角洲的占到70%，可以说，这次 进入上海市场是SOHO中国发展的重大契机。
 
地产中国网　余钟斌：在目前的市场状态下，SOHO中国在2010年的应对策略是什么？

　　潘石屹：SOHO中国目前有120亿现金和180亿的银行授信额度，未来三年可售物业价值达到450亿 元。SOHO今年仍将继续以稳健的态度面对市场，不冒进，不保守。我们的策略是：如果市场继续向好，我们就加快销售，如果市场不好，我们会谨慎进货，始终 保持进退自如的良好平衡状态。

上海另設營運中心 郭台銘操刀分拆鴻海

2010-03-18  TNM

新奇美18日成軍，引爆全球面板 產業新一輪戰火。面對客戶出走、敵軍聯盟，鴻海大軍的最高統帥郭台銘的反應，卻出奇沉默。本刊調查，郭台銘現正悄悄啟動鴻海王國分拆大業，布局下個20 年。 根據郭台銘初步規劃，鴻海將分成中國通路、顯示器事業、創新事業等3~4個子集團，並研議分拆後上市的可行性，掛牌地點不限台灣、香港 或上海等；為因應新架構，未來鴻海也將在上海設立營運中心，與台灣形成雙營運中心的局面。 上週五，郭台銘出席 台大醫院的「台成幹細胞治療中心」啟用活動，提到三年前弟弟郭台成血癌病逝，他含淚難掩喪弟之痛。對於十八日成軍的新奇美，已引爆全球面板產業激烈戰火， 向來有話直說的郭台銘，卻不發一語，十分不尋常。 大王國 子集團分進 本刊調查，統領全球最大電子製造廠大軍的郭台銘，沉默的 背後，與他現正操刀的鴻海分拆大業有關。 郭台銘分拆鴻海王國的想法，早在郭台成病逝、打亂鴻海接班布局時，醞釀成形。他說：「如果沒有合適 的接班人選，鴻海將走向控股公司運作，採用工業銀行模式，整個集團會拆成幾個集團，讓它繼續成長；或是按照技術切割，也許是切割成模具公司、電子公司、光 電公司等幾個子公司。」分拆時點，則訂在鴻海集團營收超過一千億美元，新台幣三兆元時。 鴻海目前組織架構，最上層為董事長、董事長室，旗下 依客戶、產品別成立了九大事業群，接著是各個子公司、轉投資公司，橫向由技術委員會串連。然群創與奇美電二大面板廠十八日合併成新奇美後，供應商、員工人 數暴增，不但衝擊鴻海現有的營運體制，合併後集團營收也正好突破三兆元大關，觸抵分拆線，新奇美反成郭台銘加速分拆鴻海的催化劑。 併 奇美 分拆重頭戲 據本刊了解，郭台銘親自操刀的分拆大業，由「董事長室」交辦，包括財務及法務人員分頭提案評估，就母集團現有九大個事業群 及醫療、光學、節能等新興事業，初步朝整合、分拆成三到四個子集團方向評估，並研議分拆後，在國內或海外掛牌集資等途徑。 本刊調查，鴻海初 步計畫，將分拆為三大塊：第一塊鴻海起家本業機殼、連接器，及先進無人工廠、軟體研發等部門，將留在土城的企業總部；第二塊為中國通路、代工生產、消費性 電子產品、網通產品等，以中國市場為主，將就近設立中心；第三塊以光電、顯示器為主，包括液晶電視組裝代工、LED等部門，先擺在台灣；第四塊則是尚未定 案的新興事業，包括綠能、醫療、生技等，不排除以創投、投資銀行或由郭台銘個人方式投資。 而郭台銘即將爭霸的液晶電視事業，則是這場組織再 造的重頭戲。本刊調查，新奇美成軍後，郭台銘計畫將原先群創的終端產品（包括電視與顯示器）的組裝業務，與原來在鴻海內部的液晶電視業務，統整為一個獨立 事業群切割出去，未來，不排除仿效當年香港富士康國際（FIH）的模式獨立上市。 大客戶 抽單投敵營 鴻海○三 年成立群創時，一反面板業傳統發展模式，從後段組裝業務做起。郭台銘策略果然奏效，三年後，群創成為僅次於冠捷的第二大液晶顯示器代工廠。一路靠購併壯大 的郭台銘，為掌握上游面板貨源，去年購併面板廠奇美電，導致群創最大的敵手、奇美電的大客戶︱冠捷，立刻出走。 過去，奇美電一直都是冠捷最 大的面板供應商，冠捷董事長宣建生與許文龍合作多年，但看到奇美電與最大對手群創合併，宣建生就直接對外宣布暫停與奇美電的合作，他對友人說：「沒必要替 別人抬轎。」「群創組裝終端產品的模式，擺明要跟客戶爭利，一合併馬上嚇走了冠捷。」業內人士觀察。 儘管鴻海旺年會上，郭台銘對本刊記者 說：「我們集團沒做品牌，所有品牌都是新奇美的客戶。」然這番攘外的信心喊話，絲毫不奏效。 新奇美成軍後，不但客戶抽單走人，還一腳投入敵 軍的陣營。上週五（十二日），友達與冠捷宣布合資成立冠智，在波蘭設立液晶電視面板後段模組廠及電視整機設計代工廠，友達持股五一％，冠捷持股四九％。此 外，第二大面板廠、韓國LGD也搶先一步，找上冠捷，強化合作關係。 郭台銘已意識到新奇美與客戶爭利的警訊，因此加速分拆，使新奇美成為純 面板廠，不再從事後段組裝業務。「未來新奇美如果繼續從事液晶電視組裝業務，勢必會跟緯創、仁寶等代工客戶有所衝突，逼著他們去找李焜耀合作。」一位資深 外資分析師說。 「畢竟新奇美完成融合後，就是一家超過十萬人的大公司，如何調整人力，就成了總經理段行建最頭疼的問題。」外資圈人士觀察。 「藉由整併群創與鴻海既有的組裝業務，一方面能疏散合併後多餘的人力資源，另一方面，也能讓郭台銘全力衝刺液晶電視組裝業務。」 駐上海 貼近大中國 鴻海分拆大計的另一大重點，則是貼近中國市場。郭台銘考量中國通路及代工市場業務比重日趨攀升，因此規劃，除了現有土城企業總部 外，鴻海在上海還將成立營運中心。 而今年初，〈產創條例草案〉三十條遭刪除一事，在科技圈鬧得沸沸揚揚之際，郭台銘在鴻海旺年會上曾高分貝 說，如果在台灣設立企業總部，只有外資享受優惠，「我會馬上把鴻海企業總部遷離台灣。」郭台銘登高一呼，政府從善如流，將整個三十條拿掉，平息獨厚外資的 爭議，但郭台銘布局中國的腳步，從未停止。 本刊調查，鴻海早在三年前，即取得上海浦東陸家嘴的辦公大樓用地，占地約一萬平方公尺，計畫要蓋 鴻海中國營運中心。「當時，郭董親自參與這個開發案，還在附近弄了辦公室開會，但後來大陸實施宏觀調控，停發建案執照，這個案子拖到去年才重新啟動，目前 正在比圖。」上海台商表示。 拚績效 整合各基地 「其實鴻海在大陸與台灣的財務獨立，如果要成立雙營運中心，沒有切割的問題， 主要是近年鴻海在大陸不斷擴張，著眼管理便利，才動念要在上海成立中國營運中心。」一位鴻海主管透露：「深圳的稅率一直增加，公司往內陸各省設生產基地， 是既定的政策。」 除了深圳龍華廠，鴻海集團近幾年在松江、昆山、淮安、太原、武漢、廊坊和成都等地，投資設立生產基地。「今年，郭董會整合 鴻海在大陸的生產基地，把不具規模的單位縮編，達到最大經濟效益。」知情人士透露。 隨著大陸生產基地調整逐步完成，鴻海也將落實在地管理、 強化績效，「分析深圳龍華廠、山東煙台、四川成都等地的條件，可發現上海具有經濟、地理位置等優點，所以計畫將大陸生產管理中心設於上海。」 此 外，由鴻海旗下廣宇轉投資的賽博數碼，近年在中國發展電腦零售通路，拓店積極、業績成長快速，為方便就地管理，中國通路事業可能先行分割獨立，率先進駐上 海營運中心。 FIH 轉滬國際板 鴻海分拆後，下一步是否上市集資，仍在研議中。郭台銘認為此舉工程浩大，短期執行不易，「在 評估過程中有人提出，去年大陸工程只是更名欣陸工程，轉型控股公司案例，就鬧得滿城風雨，鴻海分拆後兩岸上市不容易。」知情人士透露，但已在香港上市的 「富士康國際（FIH）」是例外。 本刊了解，鴻海內部已在評估，將FIH轉至上海掛A股國際板、成為集團第一家到對岸掛牌的可能性及效益。 「FIH轉掛上海國際板，因不涉及台灣法令，狀況單純多了。」知情人士表示。 FIH曾是鴻海集團金雞母，後來也成了郭台銘心中的痛。○三 年，郭台銘出手收購芬蘭Nokia 藝模廠，之後又購併奇美通訊，走捷徑快速切入手機組裝市場，隔年便將手機代工業務切出去，成立FIH，○五年FIH在香港以每股港幣三˙八八元掛牌，鴻海 持有FIH七二％股權，在母公司鴻海強大光環下，股價一度大漲超過五倍。 然好景不長，金融海嘯重創傳統手機市場下，FIH的大客戶受傷不 輕，例如摩托羅拉連續二年多業績衰退，諾基亞宣布停止手機板組裝外包業務，一再衝擊FIH營運，○八年下半年FIH首次出現虧損，還越洋拖累鴻海股價。 由 於香港股市以地產跟金融服務業為主流，本益比通常都有十七、十八倍水準，科技股在香港市場相對吃虧，本益比顯少超過十倍，因此去年台商掀起回台掛牌TDR 風潮，市場一度傳出FIH也要回台掛牌，但遭嚴厲否認。原來郭台銘心中另有盤算，FIH計畫轉掛上海A股國際板。 尋接班 培育中生代 為打造上海成為國際金融中心，推動上海A股國際板成了三月中國人大二會期間的重點政策，在香港上市的中國移動董事長王建宙率先宣 誓，身為香港掛牌的紅籌股，將加速回上海A股國際板的掛牌作業，預料FIH也將跟進。「鴻海在大陸有很多投資，對人民幣有很大需求，到上海掛國際板很合 理。」外資法人分析。 郭台銘說：「電子業要考慮到靈活與效率。」隨著鴻海版圖擴張，切割勢在必行，也成為郭台銘延後退休這十年的重大課題。 鴻海員工透露，鴻海分切目前是「有計畫，沒有時間表，但大方向不變。」 「無論怎樣切割，郭台銘將是鴻海永遠的共主，這是不可能改變的，也不 會有所謂的接班人。只是郭台銘遲早還是要面對接班問題，當鴻海集團越來越大，人才培育更顯重要，雖然目前高階主管有郭台銘鎮住，但未來十年後，中生代如何 順利銜接上手，這不僅攸關鴻海二十年後的發展，更是鴻海目前積極要做的部分。」知情人士指出。 郭台銘小檔案 生 日：1950.10.8 現職：鴻海集團總裁 事業：鴻海集團為全球最大的電子製造代工服務廠，2009年合併營收約1.96兆 元，旗下有8家台、港掛牌公司、9大事業群。 學歷：中國海專畢業 經歷：1974年以30萬元資本創鴻海，原生產電視旋 鈕；1981年轉做連接器，為鴻海壯大關鍵；1988年赴中國設廠，後續多次併購擴張版圖；2001年起蟬連台灣首富。 家庭：與亡妻林淑如 育有１子1女，續絃曾馨瑩，育有1女 財富：至2009年底為1,402億元 小辭典 上海證交所國際板 為 吸引海外企業到中國上市，上海證交所2009年起積極規劃推出國際板，讓目前禁止在中國掛牌的海外公司，可在上海A股上市，向中國股民集資。 國 際板的遊戲規則預計今年底前底定，為省去部門審批等行政和法令限制，將以人民幣計價。未來掛牌公司可直接對外發行A股？或只能發行存託憑證？還不明確，但 上證所現朝發行A股的方向研究。 國際板還無明確推出時程，最新的說法是2011年上路有望。業界點名，未來中資120家在香港上市的紅籌 股，將成掛牌主力﹔另外，大型國際企業如可口可樂，富士康國際、匯豐控股等在港上市的藍籌股（居產業主導地位、紅利優的股票），因中國為重點市場，已布建 龐大製造基地，人民幣需求高，也被視為掛牌先鋒。 回應 針對鴻海分拆大計，鴻海發言人丁祁安指出：「為了因應環境變化，企業進 行內部改造原本就是進行式，不會稍有片刻休息。董事長（郭台銘）日前已經宣布還要帶領集團員工再拚10年，這個大方向是不會變的。至於從經營面進行企業內 部垂直整合，還是從法人的角度進行分割，所牽涉的層面都相當廣泛，一定會從長計議。」 而就上海另設營運中心，丁祈安強調：「企業總部設在台 灣土城是不會變的，至於是否將赴上海設立營運中心，現在談還太早。」 對於FIH（富士康國際）未來是否轉赴上海交易，丁祁安說：「只要是對 企業發展有正面幫助的，都會列入考慮選項，只是在全球金融海嘯之後，現階段努力的優先重點在於如何盡快恢復成長動能。」

上海楼市发起世博冲刺 商业地产或成新宠

http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-8/yNMDAwMDE3MTkyNQ_2.html


占地5.28平方公里的世博园区沿着黄浦江展开，包括北岸的浦西部分区域（黄浦区和卢湾区南部）和南岸的浦东部分区域。据记者 了解，因世博会需要，相关房地产项目需要进行各类调整的，不止香港新世界花园一个。

经过长达8年之久的世博效应推动之后，上海住宅市场正在 出现一些微妙变化。在3月下旬的最后两个周末里，上海开发商大举推盘成交，3月最后四天都出现了千套成交的盛景，上海楼市一夜入夏。

后世博 契机：商业地产？

不管是ST星美面临的突变还是开发商世博会冲刺推盘，都指向一点：后世博效应对住宅市场产生了冲击。但新的世博契机随之产 生，以写字楼和商铺等为主的商业地产正在逐步取代住宅的世博地位。

戴德梁行发布的《2010上海世博会专题研究报告》指出，世博会对于上海 房地产市场的短期影响将主要体现在商铺和酒店领域。相关的商铺租金和酒店入住率在世博会6个月期间将大幅提升，而在世博会后，随着游客的减少而逐渐走弱。

但 是世博会的长期获益将因为大量的基础设施投资而实现。总里程达到420公里的轨道交通，也令上海成为世界上轨道交通系统发展最快的城市。这将为上海和周边 区域带来新的空间和市场。

纪言迅指出，新的商业中心和卫星城将随着轨道交通的延伸而在重点区域出现，例如宝山、嘉定和松江区。这些商业中心 将会在未来四年带来530万平方米的新增高质量写字楼供应并给目前在CBD落户的写字楼租户更多具吸引力的选择。

以位于繁忙的地铁世界大道 枢纽站上的浦东世纪大道项目为例，该项目将于2012年完工。随着地铁的竣工，租户会因为高质量的楼盘、良好的交通环境和低租金，将吸引大批租户进驻，并 对区域内平均租金水平带来正面影响，有机构预计以上区域的平均租金水平将在2012年和2014年上涨8%和4%。

“内资企业正在寻求更大 更新写字楼空间以满足前线和后台营运，这将支撑新增写字楼的供应。”纪言迅认为，这些公司的巨大增长潜力将在上海未来的写字楼租赁中扮演越来越重要的角 色。

上海中介暂停扩张 老总热盼“房产税”出台

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100514/629327.shtml


　每经记者 杨羚强 发自上海
在上海地方版细则出台前，上海房地产中介已经暂停扩张。
《每日经济新闻》记者昨日（13日）采访了 多家上海房地产中介公司，发现其成交量比4月份均大幅下跌。以上海最大房地产中介公司——中原地产为例，成交量下跌了将近8成。其他房地产中介公司目前也 是处境艰难。多家二手房中介门店传出零成交的消息。那些只有一两家房地产中介的公司索性关门歇业。
但记者昨日采访上海中原地产董事总经理谭百 强时，他却令人吃惊地回答称，希望上海正拟订征收的“房产税”能早日开征。他认为在市场消化完政策影响后，成交量可能重新反弹。而这也成为很多房地产中介 行业人士的共同愿望。
中介暂停扩张
“据我所知，上海普陀区已有一家拥有十多家门店的房地产中介公司被整体转让，另有一些只有一两家门 店的中介门店已经关门。”谭百强说，在这样的环境下，中原地产也已经开始修订了原先的扩张计划。原先计划在今年扩张至300家门店的中原地产，今年新开的 中介门店已不会有预期那么多。
据《每日经济新闻》记者了解，除了中原地产以外，上海其他的二手房中介公司目前都已暂停了增开新店的计划。不过 碍于面子，大部分房地产中介公司都不愿意承认，仍是一味地强调会扩张，会增加人手。
而当记者问到“公司是否能接受亏损”时，这些房地产中介公 司却往往顾左右而言其他，仅表示公司已为可能出现的亏损准备了足够的“粮草”。
但这些 “粮草”显然并不足以“过冬”。
上海易居 房地产研究院课题组昨日向《每日经济新闻》发来预测报告称，上海版房地产新政实施细则将会显著抑制上海商品住房的投资和投机需求，同时还将对首次置业需求 以及改善性需求产生明显影响。
另外，房地产新政所引起的人们关于未来房价走势预期的调整，将会使住房需求方普遍产生浓厚的观望情绪。在这种情 况下，商品住房需求会延迟释放，课题组预计至第4季度底之前，房地产宏观调控政策将保持收紧态势，商品住房需求将会保持在相对较低水平。
而此 前上海一家房地产中介公司的门店经理曾表示，只要连续三个月业务量不足4月17日前的50%，中介门店肯定亏损，公司肯定会关闭门店。
老总热盼 “房产税”落地
事实上，在过去的二十多天时间里，上海房地产中介曾努力争取房东降价卖房。
21世纪不动产上海区域的一位分析师介 绍说，温州投资客5月份在中远两湾城演出了大幅降价的 “大甩卖”，不仅挂牌量翻了一倍，而且挂牌价有2000元～3000元/平方米的大幅折让。
信义不动产分析师朱平平也介绍，最近两天热传的“房产税”，曾令信义不动产旗下的中介门店迎来了一波挂牌潮，挂牌量增加了10%。拥有七八套二手房的业 主，在消息出台后曾打算降价5%挂牌。
但是，尽管房东着急降价卖房，但却始终无人愿意接手。
谭百强说，买方之所以不愿出手，是由 于政策还没有出尽，买卖双方的心理价格差距很大，这使得中介很难促成买卖双方的成交。
上述21世纪不动产区域分析师说，索性降价降到底，成交 量反而能够得以回升。以上述中远两湾城为例，2009年初的房价为17000元～18000元/平方米，与现在的价格相比差距明显。很多购房者认为，温州 投资客至少有4000元～5000元/平方米的折让空间。
已经落下一只靴子的上海楼市，正等待着另一只靴子的落下。
谭百强认为， 上海房地产实施细则和可能出台的“房产税”，就是另一只“靴子”，一旦落下，市场在忍受短期阵痛后，成交量又能迅速恢复。

上海工商揭电视购物“三宗罪”七星购物等被指销售不合格产品

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100513/629231.shtml


　每经记者 曹晟源 发自上海
电视购物行业从走入人们视野时就备受关注，而昨日沪上的一批电视购物商家再次被外界关注。
日前，上 海市工商局针对电视直销、互联网销售引发的消费争议成倍增加的情况，对全市6家电视直销、互联网销售企业销售的数码产品（数码相机、摄像机、移动电话）、 纺织品（床上用品、内衣）、手表等部分商品进行了质量监测。昨日（5月12日），上海市工商局公布了《电视直销、互联网销售商品质量监测情况》（以下简称 《监测情况》），经检测，23个批次商品不合格，其中，数码产品15个批次、纺织品7个批次、金银饰品1个批次。
其中，上海七星网络购物有限 公司（以下简称七星购物）、上海橡果网络技术发展有限公司 （以下简称橡果）、上海红蓝国际贸易有限公司（以下简称红蓝国际）、上海东方电视购物有限公司（以下简称东方购物）等购物平台中销售的爱国者、阿尔卡特、 卡西欧等知名品牌的产品均被指出现各种问题。
电视购物再曝“三宗罪”
经上海市工商局归纳，这些购物平台普遍存在较为突出的3个问题， 首先是公司在销售时，随意夸大产品宣传，销售商品名不副实。
七星购物销售的标称由天彩电子（深圳）有限公司生产的“SKYPIX”牌“至尊宝 全能数码王”相机（型号规格：TDC862），外包装明示为800万像素、可插值1200万像素，说明书却描述为500万像素。
按照国家相关 的标准规定，500万像素的中心视场分辨率、边缘视场分辨率应不小于113线对/mm、101线对/mm，而该商品实际测试值仅为：72线对/mm、52 线对/mm。上海合家购物销售的爱国者数码相机分辨率、彩色还原、成像均匀度也存在问题。
其次是违法销售三无产品，个别商品存在安全隐患。 《中华人民共和国产品质量法》规定，产品或者其包装上的标识必须真实，并有中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址。
但是七星购物销售的 “CAMEX”牌多功能数码相机 （型号规格：CDC9590）、橡果销售的“戴尼斯”心动玫瑰吊带裙 （生产日期或批号：7332），均未能标注生产企业。
第三个就是责任主体不明确，售后维权无保障。上海市工商局在《监测情况》中指出红蓝国际 销售的多个商品整个广告中只有订购电话，没有涉及销售者的任何信息。
国家工商总局的最新统计信息显示，2009年3月15日至2010年3月 14日，全国工商系统12315投诉举报热线共受理电视购物类申诉2686件，比上年猛增55.17%。中国电子商会主办的315消费电子投诉网也显 示，2009年共接到电视购物投诉7090宗，经统计，有效投诉共6829宗。
公司回应积极配合整改
针对上海市工商局发布的 《监测情况》，上述公司表示已经在积极配合工商行政机构处理相关问题。
东方购物方面向 《每日经济新闻》作出回应称：“被查出有问题的卡西欧相机是国家照相机质量监督检验中心（杭州）检测下来数据与上海SQI检测结果不符，目前正在进一步的 研究，寻求进一步检测验证，卡西欧日本总部也已经重点关注此事。”对于其余的产品，东方购物表示，在收到商品不合格通知后，立即停止了对商品的销售。
“这个事情我们也在积极妥善配合相关部门处理当中。”红蓝国际总经理钟海勇表示，公司对此十分重视，相关的产品处理也已经到最后的阶段。
随 后《每日经济新闻》记者致电另一家电视购物公司七星购物，公司媒介部门却表示并不清楚此事。
另外，爱国者方面也对《每日经济新闻》表示：“爱 国者V866这款数码相机上市前经过国家中文信息产品质量监督检查中心检验合格后上市销售，并于2009年3月停产。到目前为止，我们售后服务人员并没有 接到相关问题的反馈。消费者在使用此型号相机的过程中，如有任何问题，请与爱国者售后服务中心联系，我们本着一切为消费者负责的态度全力解决。”
有电视购物业内人士向 《每日经济新闻》记者表示，“电视购物的广告很容易诱导观众购买产品，但是这方面的立法并不完善。”他呼吁尽快完善相关法律法规，保护消费者的权益。上海 市工商局也提醒消费者，在电视购物时要谨慎购买，并保留好相关票据。

中國豬肉大王 從南京、上海不斷擴張到全中國 從兩百元拚到兩百億的雨潤傳奇

2010-05-10  今周刊

中國超市、肉品專賣店中，最有名的豬肉供應商就是雨潤，一年屠宰兩千五百萬頭豬，雨潤的低溫肉品十二小時內就可以運到全中國的消費者手中，成為中國最具爆 發力的食品股。從兩百元到兩百億元，雨潤祝義才是如何成功的？ 撰文‧周啟東 清晨天色微亮之際，上萬名散布在中國各地的農夫，辛勤地將所飼養的豬隻送往兩百座鄰近的現代化屠宰場。每天平均有六．八萬隻豬，經由機械化的生產線，被製 成各式肉品、火腿、香腸；新鮮的產品在十二小時內，以零下四度的低溫保存，送到全中國各地的超市，供十三億消費者享用。串起這龐大肉品供應鏈的，就是有 「中國豬肉大王」之稱的雨潤集團董事長祝義才。 從兩百元開始 水產起家，悟出挑戰困難才有財富祝義才的「豬肉帝國」，在全中國九六○萬平方公里的土地上，幾乎每三百公里半徑就有一家工廠。很難相信，這位安徽赤貧農家 出生的企業家，兩位哥哥死於饑荒，自己二十年前也是個身無分文的窮大學生；而在飢餓中求生存，正是祝義才一路打拚的動力。 二十年前，祝義才靠著身上僅有的人民幣兩百元在安徽合肥創業；如今，他的身價已高達人民幣兩百億元，名列《胡潤百富榜》第二十六名。 許多人都問祝義才成功的祕密，「困難就是機會。賺錢少的、別人看不上的、又苦又累的、風險大的，這些別人不願做的，我去做！」祝義才指出，做別人認為困難 的事，才是他真正成功的原因。 口袋只有兩百元，一般人早就打退堂鼓，但是祝義才就是不怕困難。二十年前，他聽說水產出口到日本很有賺頭，馬上找上一家合肥出口日本的貿易公司，公司經理 看他一個年輕人沒有資金、經驗，甚至沒有公司執照，一下就把他轟出去，但是祝義才沒有退縮，接連五天去拜訪這位經理。「好吧，你的執著打動了我，你送一些 樣品來，我看看再說。」經理無奈地對他說。 根本沒有資金的祝義才，擺明就是一人公司，他到水產攤費盡脣舌說服老闆賒貨給他，他挑了一些最好的蝦子、螃蟹，馬上被貿易公司經理接受，祝義才人生第一筆 生意就此開始。 為了服務好第一位客戶，他親自坐在滿是冰塊的三輪車上押車送貨，經常凍得全身發麻，最後終於賺到第一筆人民幣十萬元的現金。這筆錢對於二十歲以前口袋中沒 有超過人民幣一千元現金的祝義才來說，簡直是天文數字，也悟出只有挑戰困難才有財富的道理。 一九九二年，為了更上層樓，祝義才結束安徽水產生意，決定到南京做肉品加工生意。因為他看到中國人有錢了，做十三億人吃的生意一定是大有發展，當時國營的 雙匯、春都早就牢牢占住火腿、香腸等加工肉品市場。為了區隔，他選擇困難度較高的低溫肉品加工市場，這個選擇改變了他的一生。 最新工廠設備花錢就可以買得到，困難的是如何讓十三億消費者接受雨潤的肉品。一開始，祝義才不走傳統的批發路線，反而招聘大量的業務員專攻南京的飯店、餐 廳及熟食店。這些地方用量小、收款慢，花了一年時間，他才打入八成的專業市場。 逐漸打出知名度後，接著祝義才用人海戰術，以一位業務員負責一條街的方式，打入當地的傳統雜貨店，辛苦耕耘兩年多之後，雨潤食品已經成為南京著名的肉品供 應商。 從南京向外擴 進軍上海，用小店包圍大店打知名度為了進攻上海市場，祝義才可說傷透了腦筋，進軍上海馬上就可以有全國知名度，但是上海的中外合資超市姿態卻非常高，當時 八佰伴超市同意雨潤肉品進店，但是要求包裝要全部換成八佰伴的品牌。祝義才拒絕了，「我們雖然失去進國際知名超市的機會，但是卻保有了自有品牌。」他回憶 指出。 祝義才並沒有因此放棄上海市場，他改採「小店包圍大店」的策略，再以人海戰術將雨潤肉品攻進大超市周圍的傳統雜貨店、小超市，兩年之內，上海家庭主婦已開 始接受雨潤品牌，最後迫使大超市不得不進雨潤的肉品。 在逐漸開放的大陸市場，充滿無數的機會，但是機會並不等人，「依靠機遇，只能獲得暫時的生存空間，處處要先行一步，只有走在機遇的前面，才能始終占據領先 地位。」祝義才感嘆地說。雨潤會爆發為一家營業額高達新台幣五六一億元的大企業，不只是靠機會，還要領先競爭對手一步。 一九九七年，中國消費市場開始大成長，祝義才的南京工廠二十四小時生產肉品，門口排起長長的卡車等貨，根本是供不應求，祝義才想要擴大生產規模，但當時國 有企業當道，民營企業遭到嚴重歧視，想要興建工廠，拿到政府的核准文件簡直比登天還難。在許多民營老闆放棄之時，祝義才走了一條別人都不敢想的困難道路 ──收購、重組國有企業。 當時有一家國營的南京罐頭廠已經停工五年，為了掌握商機，他與市政府商議收購負債累累的工廠，並保障一千四百名員工的工作權，成為南京第一樁民營中小企業 購併國營企業的案例；但這卻是祝義才惡夢的開始。 收購國有企業 不斷購併，收購工廠奠定品牌基礎接下來一個多月，怕失去工作的員工不斷圍廠、靜坐抗議，甚至動手毆打派去接收工廠的雨潤經理。員工都勸祝義才放棄，但他認 為，沒有新工廠，雨潤就會失去市場，「派去的幹部要打不還手、罵不還口，務必在兩個月內改造工廠！」他下達最嚴厲的命令，因為他知道，失去這次機會，雨潤 就沒有壯大的機會。 他還親自上陣與工廠員工談判，在簽字保障工作、並發放積欠工資後，雨潤團隊終於走進破敗的工廠重新整頓。祝義才也與員工一起挽起袖子整理環境，半個月內光 是垃圾就清了兩百輛卡車。兩個月後，裝上新設備重新開工生產，當年就獲利人民幣五百多萬元，甚至創下南京罐頭廠建廠以來的紀錄。 祝義才的辛苦終於有了回報，由於這次的購併讓他享有全國知名度，藉機從南京、上海擴張至全中國市場。他快速複製購併經營不善國營工廠的方式，陸續在江蘇、 安徽、河北、遼寧、四川等省收購了十七家國有中型企業，投資近人民幣十億元加以改造，奠下雨潤豬肉帝國今日的基礎。 雨潤創立十八年來，每年快速成長，但是市場占有率仍不到中國整體豬肉市場的五％，顯示中國八成以上仍是傳統的溫體屠宰業主導市場。 中國政府明令二○一五年前要淘汰五○％的傳統屠宰業，為了掌握這波機會，祝義才今年將投資近新台幣百億元擴充現代化屠宰工廠，今年雨潤豬隻屠宰量將衝破三 千萬頭，成為真正的全球豬王！ 祝義才 出生：1967年 現職：雨潤集團董事長 學歷：合肥工業大學 經歷：水產貿易商