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借力新36条 上海“肉鸡大王”欲玩转小贷公司


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100521/669682.shtml


每经记者 胡俊华 田甲 发自上海
“民间资本进入金融行业难啊。想当初，为了手头资金有更高收益，我在2005年就申请开办典当行，报告层层 上报至商务部，等了两年才批下来。”张玉峰在位于上海外滩附近的办公室对《每日经济新闻》记者表示，希望新36条出台以后，会为自己的企业发展提供更好的 机会。
张玉峰是上海骏合实业集团董事长，集团旗下目前拥有建筑装饰工程公司、投资公司、典当行等，并在2009年2月发起设立了上海骏合小额 贷款公司，同时也是上海市小额贷款公司协会理事长。
从1988年第一次“下海”创业，到日后业务发展壮大成为上海滩的“肉鸡大王”，再成功转 型进军建筑装潢业，进而将业务拓展至投资公司、典当行、小额贷款公司，张玉峰为我们讲述了一位民营企业家向金融业拓展的心路历程。
“肉鸡大王”进 军金融行业
张玉峰1966年生于上海松江，属马。1988年，他就放弃了一份“铁饭碗”工作，成为上海第一批自主创业的年轻人，干起了食品生 意，此后一做就是10多年。
“那时候还不存在民营企业的说法，第一次经商就挂靠在居委会的牌照下，厂子建在崇明岛上。当时交通也不像现在这样 方便，每次进出崇明岛都是汽车、轮渡来回倒，有时候赶路时一累就睡着了。”
艰苦的环境未能阻挡住张玉峰创业的激情，他在崇明岛建了一个大型养 鸡场，几年后发展为一个有200多名员工的中型企业，每天有2万只肉鸡销售出厂，肯德基、麦当劳等国际知名企业都在他的客户名单上榜上有名。“3个上海人 中就有1个就是吃的是玉峰生产的鸡。”
但到了1997年，受亚洲金融危机影响，肉鸡出口生意受阻，张玉峰最终决定忍痛割爱，将工厂和业务悉数 出售。2000年，他开始转型装潢设计行业。受益于前些年打下的人脉基础，再加上对经济脉搏的准确把握，张玉峰的生意做得顺风顺水。
生意越做 越大，烦恼也随之而来。从商10多年后，张玉峰积累了丰厚的资本，需要一个生意作为载体，既能盘活资本，又能保证稳定的现金流。由此，到2007年时，张 玉峰开始正式进军金融领域。
民企争相出手小贷公司牌照
“当初为了设立典当行，我们花了两年多时间申请，最后层层上报至商务部，才获得 批示同意。”张玉峰表示，后来政策开了一个口子，允许民间资本发起设立小额贷款公司，他也是马上提出了申请。
2008年8月29日，上海市政 府39号文发布，标志着小额贷款公司的试点工作在上海正式展开。“39号文规定，每个区县有一到两家小额贷款公司名额，因此，每个区县稍有名气的企业老板 都提出了申请。”上海市奉贤区一位民营企业主透露，当时和他一起递交申请的企业有20多家，其中有6家企业都想做大股东。经过区金融办统一协调，有的最终 决定放弃申请，有的则临时组合起来成立了一家小额贷款公司。
根据文件规定，设立小贷公司，要求主发起人净资产不低于5000万元，资产负债率 不高于70%，连续3年盈利1500万元以上。
因为已经有典当行的经营经验，而且骏合实业具备了发起设立小贷公司的条件，张玉峰决定着手申办 一家小额贷款公司。在2008年国庆节前夕就开始准备。经过近半年筹备，2009年初，上海市松江区骏合小额贷款有限公司正式成立。
张玉峰在 采访中坦言，做小额贷款公司和从事传统的行业根本区别在于个人的成就感。“赚钱有满意度，而赚钱的过程中如果能看到微型的企业能成长，为那些从银行贷不了 款的企业解决了难题，那种满足感、成就感是不一样的。”
我们比银行更有竞争优势
对于解决中小企业融资难问题，张玉峰对记者表示，其实 小贷公司比银行更有竞争优势。他认为，虽然银行不差钱，但那都是老百姓存的钱，因此银行更加看重对风险的掌控。“有的银行虽然也成立了小企业部，但是在审 批贷款的过程中，要看企业的报表、盈利情况，审批流程比较复杂。而对小额贷款公司来说，是当地人扶持当地的企业，主发起人因为具备区域优势，对于村镇都很 熟悉，经营者是不是实实在在做生意的人，也都很方便地就能打听得到，发放贷款也能有的放矢。”
看似不起眼的小额贷款业务，张玉峰却看到了巨大 的商机和社会价值。他清楚地认识到，本区内微型企业资金量的需求比较大，关键看营销是否能真正地深入下去，走入开发区、商会等最熟悉企业用钱的地方。因 此，他在经营的过程中也积极地发挥联动作用，最大化地发挥信息和资源优势。
张玉峰表示，小额贷款公司由于业务局限在本地区内，最大的风险在于 道德风险，具体地讲就是贷款是否真的专款专用，是否真的用于自己的事业上，如果达到这个要求，生意失败的概率很小。
谈到小额贷款公司风险控制 的具体措施，张玉峰总结为：科学、理性的分析加上经验的结合。据悉，目前小额贷款公司已经可以通过合作银行查询企业的征信系统，还和上海资信进行合作，对 贷款对象的法定代表人和主要股东的个人征信情况进行查询，并且制订了一套专门针对中小企业的风险控制程序。
小贷公司长远发展前景看好
虽然民间资本热衷于进军金融行业，但据《每日经济新闻》记者目前掌握的情况来看，目前小额贷款公司对股东的回报比较低。从2009年全年的经营情况看，集 中在6%至8%的水平，少数能达到10%。由于资金短缺，绝大多数小额贷款公司的股东都没有进行分红。
“小贷行业面临较高的税负。”张玉峰表 示，小贷公司须缴纳5%的营业税和25%的所得税，而农村商业银行开业前3年免交所得税，营业税只收3%，而且政府对这类金融机构另有一系列的优惠措施。
此外，由于不能吸收存款，小贷公司也面临放贷资金不足的问题。按照现有规定，小贷公司只能用自有资金放贷，同时向银行融资不能超过自身资本的50%，换 句话说，1元钱最多只能做1.5元钱的事情。“事实上，从银行融资的5毛钱有时也不能得到保证，银行对小额贷款公司的贷款仍然比较谨慎。”不过张玉峰透 露，目前情况已经发生了变化，很多小额贷款公司通过股东连带责任担保的方式获得了贷款，南京银行、北京银行等一批外地到上海来发展的银行也愿意和小贷公司 展开合作，解决小贷公司的燃眉之急。
按照现有的规定，小额贷款公司3年以后可以转制成村镇银行，转制成社区银行也是一个出路。为此，张玉峰目 前的主要任务就是做好小额贷款公司的风险管理，维护优质客户，保证市场占有率。张玉峰表示，希望在新36条所提出的鼓励民间资本进军金融行业等政策的扶持 下，小贷公司能取得更好的发展前景。
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胡主席打救港人上海舊區重生

2010-6-3  NM




近年香港大談活化工廈概念，催谷 了連番工廈炒風，成果欠奉，但早於五年前，上海市中心的破舊廠房，已變身一座座摩登辦公室，名為「8號橋」，諷刺的是，搞手正是來自香港的時尚生活中心老 闆黃瀚泓，他曾替瑞安老闆羅康瑞打工，有份打造上海地標新天地，後來自立門戶埋身為舊廠房整容。創業大過天，代價是賣樓吊命兼離婚。

今年一 月，黃瀚泓終於「行運」，國家主席胡錦濤出巡上海時，「御駕」親臨「8號橋」。「主席效應」下，中外基金拍門，地 產商招手，谷底反彈「話咁易」。不過，這一切只發生在中國。

黃瀚泓（Tony）的「反彈」不單在事業上，還出現在頭上。這天，在「8號 橋」外拍照，平日一臉正經的Tony，突然摸着頭頂的頭髮笑說：「今年連頭髮都生番出來了，你睇吓我以前嘅相，中間冇乜頭髮o架。」確實，看上去年輕了十 年。Tony最近更請來一名私人健身教練，每星期兩晚在會所玩健身，務求以「最佳狀態」迎接事業「第二春」。

為他帶來這個「第二春」的，是 國家主席胡錦濤。「佢來之前五日，我才收到通知。基於安全理由，市政府只話有重要國家領 導人來，冇講明係邊個，就算估到，都絕對不可以喺電話講，或透露出去，因為這等同洩露國家機密。」胡錦濤於一月十六日早上抵達「8號橋」，逗留了四十分 鐘。「主席在上海參觀的都是幾百億的國營企業，相比之下，我們是間好細的民企，他的肯定 對公司發展有好大幫助。」

摩登舊廠房響朵

舊廠房改裝的「8 號橋」，園內有西餐廳、咖啡館，「廠房」之間用橋連接起來，中間有露天花園。平日有衣著時髦的遊人，拿着相機四處拍照，亦有旅遊車帶團來參觀。

「甲 級寫字樓空間封閉，夜晚六時後出入更要特別申請，這裡的租戶都係『用腦』嘅企業，如建築、設計及廣告公 司，習慣通宵工作。」經常有不同團體來參觀，同一番話，Tony已說過不下千遍。「一定要有餐廳、咖啡館及花園，好多時創意及靈感就係煲 煙、飲咖啡時傾出來嘅。」

第一期總投資七千萬人民幣（下同）。「七千萬在香港不夠買兩個一千呎的豪宅。」○七年，「8號橋」項目獲美國投資公司安祖高頓亞洲（Gordon Asia）垂青，入股五千萬元。「不但項目回本，○七年還有三千多萬盈利，股東第一次有分紅。」這是Tony創業路上第一個「春天」。不過，項目帶給他最 大的「財富」，是政府關係。「除了上海市長韓正，市委書記俞正聲，我們接待過逾四十位中央領導，包括習近平、賈慶林、吳儀等。」Tony一口氣數出十多個 內地高官姓名。

「點解香港一講到官商，就話勾結？」Tony習慣國內的運作模式，所以不避嫌道，全靠盧灣區經委王主任拉攏，由盧灣區區長召 集多個部門開大會，包括規劃局、環保局、工商局等。「8號橋」由設計、審批到完工，只要一年時間。「自己去做，單係審批都要半年以上。」Tony說，政府 還幫項目戴了頂「帽子」叫「試點」。「呢招喺內地好有效，不按常規出牌都不怕。」在區政府支持下，○七年公 司取得區內鄰近世博園、局門路上一塊更大的舊廠房地皮，興建「8號橋」第二、三期。

被基金「賣豬仔」

但「春天」只維持了一年，金融海嘯殺到，加上連番房地產調控政策，正發 展第二、三期項目的時尚生活中心，○八、○九年均虧損超過一千萬元。「用分紅嘅錢喺上海買嘅樓，仲有香港同前妻聯名嘅樓，全部賣晒，籌咗千五萬，撐住公司。」Tony苦笑道，公司兩 度減薪，「吊鹽水」度日。

公司「水緊」關頭，Tony的私人投資亦陷入困 境。○五年，Tony與摩根士丹利合組公司，買下淮海東路上一個商場，重新包裝出租，名 為「無限度」。○七年開業後因人流不足，爆發欠租問題，最後Tony被迫退出。「而家商場賣咗，唔怕講了。」Tony負責商場設計及搵租客，開業時有九成 出租率。「租金仲貴過對面嘅時代廣場，但開幕後人流唔夠，租戶吵要免租期，而大摩只緊張每個月的應收賬目，仲走去告人欠租，新年、聖誕布置，亦不願出錢， 最後我拎咗四百萬來做。」

原來，大摩背着他不斷找投資者來睇場，鋪路「甩身」。這令他最氣憤，「我覺得俾人賣豬仔！」Tony咬牙切齒地 說，他和朋友前後投資了六千多萬，去年十一月商場賣盤，他們約可取回七成本金，但仍未到手。「我好慘，租戶都係我搵返來的，不但輸了聲譽，連累朋友輸錢， 得失了地區政府，仲要俾人笑。」

新天地搞手滿師劈炮

在內地做「生意」，不可以將數字凌駕於「人情」上，但事實上，Tony本 身正是「數佬」出身。八三年加入嘉里建設做財務，九三年調往上海任財政總監。九六年，未做過銷售的Tony，向當時瑞安地產董事總經理鄭秉澤毛遂自薦，出任銷 售及市務部副總經理。「我一個月就賣咗二百套瑞虹新城，整個上海那個月都係賣咗四百套 （住宅）。」九八年升任新天地總經理，項目後來成為上海地標。

○二年， Tony辭職創業，做商業項目顧問。「當時羅生在其他城市複製新天地，其實是為拿地拿項目，新天地只是配角，但商業項目不同住宅，唔可以複製，就像睇電 影，第一次睇就話好睇，再睇就乏味了。」不過，Tony亦盛讚羅康瑞懂得把握時機。「在內地拿靚地做住宅，外資一定不及國企，反而政府近年致力提升城市形 象，用商業配套包裝項目，再去拿地會較容易。」Tony說。

上週四，羅康瑞現身瑞安地產股東會，表示曾到過「8號橋」，更稱讚Tony「有 腦筋、有創意」，但否認瑞安「複製」新天地。「我們在各個城市的『天地』都不一樣，你有沒有去看過？」提到有否機會合作，二人不約而同表示，暫時沒有這個 打算。

窮得只剩下公司

現時，Tony已轉型為發展商，但諷 刺的是，手上一個私人物業也沒有。「資金一直是我最大的困擾。」Tony坦言，○三年開始，為集資建「8號橋」，Tony將上海四、五個物業出售套現，其 中兩套是前顧主瑞安集團旗下的翠湖天地。「賣出去時約三萬元，而家升到十二萬。」現時，Tony以月租萬五元，租住服務式住宅。「每個星期都有人執屋換床 單，樓下又有泳池、健身室，好方便。」

公司就是一切，Tony不但押上全 副身家，更賠上了逾二十年的婚姻。「○四年離婚，之前老婆一直跟我住在上海，那時好忙，朋友幫我改了個花名叫『夜總會』，即晚上總有會要開，離婚後反而輕 鬆了，不用內疚有個人在家等你。」現在，Tony有個內地女朋友，但坦言不會結婚。「大家合得來，解解悶而己。」

經歷連番起跌的Tony， 好不容易捱到今年，地產商紛紛將項目送上門。「以前朋友經常笑我，如果過去十年拿啲錢去買樓買股票，一早發達。冇錯，但我冇後悔，我始終相信最大的投資應 該在自己公司。事實證明，最近有幾批傾緊入股的投資者，對我哋公司嘅估值都超過一個億，我仍是大股東，以前蝕的都可以一鋪賺返來。」



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SOHO中国进驻上海外滩 潘石屹


http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100j978.html

—— 就收购外滩项目回答记者提问

 SOHO中国进驻上海外滩


外滩204地块（图中红色区域）位于上海外滩第一 排的黄金宝地

 

　　《上海商报》袁晨晨：潘总，SOHO中国收购外滩204地块的价格是多少？新项目有何优势？

　　潘石屹：SOHO中国收购外滩204地块的代价约为人民币22.5亿元，其中包含拟承接的债务。我们拥有国鼎公司 90%股权，并间接持有项目公司61.506%的股权。

　　新项目位于上海人流量和游客数量最多的外滩，临近城隍庙和外滩立体交通枢纽及游艇码头，该地区的租金回报率极高，升值潜力无可限量，它是外滩过去60 年间唯一的整体新建项目，也将是最后一个新建项目，并已取得国有土地使用权证，我们对这个项目很满意。
 
　　香港《信报》Julian Luk：SOHO中国收购的外滩204地块建筑面积大约是多少？收购资金是来自公司的自有资金还是贷款,比例如何?
　　潘石屹：我们这次收购的外滩204地块规划总建筑面积约为189，000平方米，其中公司收购的国鼎公司享有的地 上面积约为6.9万平方米，地下面积1.2万平方米，还有5万平米的库房和车位及其它设施。此次收购金额是22.5亿,我们公司现在账面现金还有140多 亿，财务状况很好，但这个项目的贷款条件非常成熟，所以我们计划50%以上的收购款使用银行贷款。

 

　　香港《信报》Julian Luk：外滩204地块附近的租金目前大概什么水平？
　　潘石屹：外滩不久前刚改造完重新亮相。上海外滩在过去三年都处在改造施工中，商业租金受到很大的影响。在世博会举 办后正在逐步恢复，租金也在较快上升。根据中介公司的调查，我们看到目前这个地块周边的租金水平大概在40至50元人民币/平米（使用面积）/天。我们收 购的这个项目大约2013年下半年建成，我相信三年后的租金水平应该比现在有较大增长，具体增长水平不好预测，我想应该可以参考上海另外几个成熟的高端商 业区如南京西路、陆家嘴的租金水平。
 
　　香港《文汇报》赵建强：新购项目何时完工？土地使用规划上会有什么变化？
　　潘石屹：这个项目我们将在准备工作就绪后尽快开工，预计在2013年下半年竣工。
至于使用规划，我们会按照土地的用地性质去做设计规划，不会突破政府对这个地块的限制要求。在具体的建筑设计规划上，我们会有一些新的想法，会请最好的设 计师为我们做设计。我们的建筑规划与设计都会充分尊重和符合上海市政府对于外滩整体的统一的考虑和规划。
 
　　观点地产网周静怡：外滩项目与SOHO中国在上海的第一个项目SOHO东海广场有什么不同？收购价格上有什么不 同？
　　潘石屹：外滩项目和东海广场有相似之处也有不同。相似之处在于都处在上海的黄金地段。不同之处是：外滩汇集了众多 高档商业，商业气氛浓厚，处于立体交通枢纽，与城隍庙相邻，人流密集，也有大量旅游人群。所以外滩项目的商业面积比例会很大；而东海广场在南京西路，以办 公为主，90%以上的面积是办公物业。因此价格还是有些区别。此次收购的外滩项目，我们认为价格是合理的。
 
　　香港经济通Maggie Xu ：这个项目今后将有多少比例是写字楼，有多少是商铺？你们会自持吗？
　　潘石屹：外滩204地块可用作商业、办公等用途，具体分配比例我们会在做规划的时候再确定。
外滩是上海人气特别旺、人流特别密集的地方，我们的项目又临近城隍庙，有成熟和活跃的商业氛围，所以我们会考虑多做商业面积。
我们在考虑长期保留商铺部分，因为我们认为这个地方的商业物业潜力非常大。当然我们也会继续保持和政府及各方面的交流和沟通，听取更多建议。
 
　　《财经》张杰：这个项目的交易最初什么时候开始的？你们谈这个项目花了多少时间？此次交易对SOHO中国的股票会 有何影响？
　　潘石屹：这个项目差不多7年前就有了，在世博会之前才完成最后的拆迁，7年来这块地都处于拆迁、设计和准备阶段。
我们从接触这个项目到今天收购完成大约持续了一年左右，因为这个项目特殊位置等等原因，交易过程并不是非常简单。这次收购对公司的股票应该是一个比较 大的利好消息，因为SOHO中国一直以来坚持做北京、上海核心地段的商业物业，应该说外滩这个位置不亚于北京前门这样的地段，是最好、最有代表性的地段， 加上它有大量的商业物业，对我们公司发展是一个大的利好。至于股市具体情况我们还要看看周一香港开市后怎么样，希望有好的反应。
 
　　网易潘秀林：SOHO中国还有收购上海其他项目的计划吗？
　　潘石屹：上海是我们未来特别看好的城市，我们在积极寻找合适的项目，确定下来后一定会及时公告。
 
　　香港《信报》Candace Chow：你们收购东海广场，出租率怎么样？现在租金水平如何了？
　　潘石屹：SOHO东海广场的出租情况很好，我们去年进驻的时候，东海广场的出租率不到30%，经过短短几个月时 间，我们出租率很快达到80%以上，目前进驻的大多是大公司。租金大约在6-8元/天/平米，平均每天每平米7块钱左右。
 
　　香港《苹果日报》Suki Ko：这个项目地段比较特别，建筑设计上政府有没有规定？
　　潘石屹：我们会与政府保持沟通交流，听取政府的相关意见。在上海外滩上盖房子我们特别谨慎，这里的古建筑保护得很 好，新建筑我们将力求既与周围环境和谐又能带有现代的个性，这是一个很大的挑战。     
首先，我们会充分尊重外滩的历史文化环境和上海的规划要求。黄浦江畔的上海外滩中外闻名，有着丰富的人文历史，被称为“万国建筑博览群”。我们在外滩 的核心位置开发物业，一定会注重与外滩的历史文化和现实环境相谐调。
第二，我们会请世界一流的设计师来做建筑设计，做好我们在外滩的这个作品，让它成为经典的，配得上外滩历史文化的优秀建筑。目前我们正在和著名建筑师 赫尔佐格（北京奥运鸟巢的设计师）一起研究，希望能为外滩做出一个优秀的建筑作品。
第三，我们期望能为外滩注入新的活力，带来SOHO的创新与特色。欢迎大家都给我们提建议，我们将尽力将新项目建成外滩的又一个亮点，为古老的外滩增 添新的风景。
 
　　观点地产网周静宜：购买这个项目是否意味着SOHO中国认为目前是在上海扩张的好机会？
　　潘石屹：SOHO中国在未来的方向还是很明确，就是集中在北京和上海的繁华地段开发商业地产。此次收购的上海外滩 项目与公司的发展目标完全一致。
上海外滩的项目我们接触很长时间了，这个过程中有一些房地产的调控政策出台，市场上有一些波动，我认为这些都不会影响我们SOHO中国在北京和上海的 繁华地段发展项目的大策略，在市场泡沫比较多的时候，这些项目要出手时开价会比较高，这时我们就很冷静地等待时机，当它的价格回归到它真正价值的时候我们 就开始收购。
 
　　财新网王晓庆：现在很多住宅开发商想转向商业地产您怎么看？有什么建议吗？
　　潘石屹：商业地产（商铺和写字楼）受政策的影响非常小，在过去一些年，它没有享受到优惠政策，而住宅在2009年 享受到的优惠政策是按揭贷款利率可以打七折等，同样，商业地产也没有受到调控政策的打压，因为商业地产跟普通老百姓的住房没有关系。所以现在可能有一些声 音看好商业地产，但是不是有更多开发商转向做商业地产的开发，我还没有看到具体的动作。我觉得住宅开发实际上跟商业地产的开发还是有很大不同的，需要的经 验和技术也是完全不一样的。




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上海國際板 Uncle Ray

2010-06-29  AD




 

今年已經過了一 半，回想去年環球金融市場，經歷雷曼風波後，市場猶有餘悸，中國成為各外資企業尋找新市場的亮點。過去十年，在美國大展拳腳的滙控，把大本營從倫敦搬回 港，滙控行政總裁紀勤駐港，其中一項主打項目，就是要成為上海國際板上市第一家龍頭企業，爭取今年下半年在滬上市。

有機會胎死腹中

中 央一心希望把上海提升為中國的國際金融中心，決心不容置疑，還記得當這消息出來時，香港的財金官員，紛紛把香港矮化，要與上海互補。很奇怪的是，新加坡跟 香港在金融業競爭多年，卻從來沒聽聞香港要和新加坡互補。

較早前，上海政府召開一個推進上海金融中心建設的發佈會，其中一個十分熱門的題 目，就是有關上海國際板。據報道，上海金融辦主任方星海表示，國際板推出時間表，還未能訂下來，中證監亦只是簡單地表示，國際板會是他們今年的重點工作， 僅此而已。似乎國際板有點像幾年前的天津港股直通車，會不會胎死腹中，暫時看，機會相當大。

中國的法律制度、外滙管制、保護主義，會否令國 際板帶動上海成「中國社會主義」模式的金融中心？當然我們不能百分百肯定，好夢總是難圓，作為滙控的小股東，筆者亦樂見其成，滙控順利在滬上市，股價飛 升。



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上海国资地产整合：决心很大困难也很大


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-22/5NMDAwMDE4ODA5Nw.html


近期集中启动的上海国资地产新一轮整合，或者正可以从某种角度去理解：除了上海市政府层面关于提升国有资产资本化率的基本目标外，此轮整合另一个目标，就是重夺上海房地产市场的话语权。

“以 往关于上海国资地产的整合进行过多次，但都不彻底，没有提升到整体的系统层面，这次政府相关层面的决心很大。”上海国资房地整合大戏主角之一——上海地产 集团的一位资深内部人士告诉本报记者。不过，记者在与多位上海国资地产企业的相关高层的沟通中了解到，这次整合依然存在许多不确定性。

决心很大困难也很大

上海国资整合近期风生水起，目前停牌的相关上海国资上市公司包括中华企业、金丰投资、上实发展、百联股份、强生控股等，可以看到，国资地产似乎又成为此轮国资整合的主要题材。

据 上述上海地产集团的内部人士透露，在上海国资地产体系中，主要包括上海地产集团系（下辖中华企业、金丰投资两大上市公司及其他多家各级房地产企业）、上实 地产系（主要拥有上实发展和上实控股两大上市公司和多家相关房地产企业）、浦东四大园区地产公司及其他各区县的各级国资地产企业。

不过，在上海地产系统以外的其他众多如电气、零售百货等诸多大型国资系统中，同样拥有大量的地产资产，包括较大体量各类性质的存量土地和存量物业。

目前的状况是，浦东四大园区地产公司经过前几年各自的整体上市等相关整合，已基本成型，当前和接下来的整合，主要是上海地产集团系和上实系，其他较为分散的国资地产资产的整合难度相对更大。

国资地产资产尤其是土地的权属则是整合首先面临的难点。据了解，由于国资地产集团下辖的地产资产，大部分源自当年通过政府划拨方式获得，权属相对复杂。而划拨的方式被叫停后，目前不少国资集团在运作的土地，并无独立的土地产权，无法直接在整合中进行腾挪。

其次，上实集团等主要的整合对象，此前容易整合的部分已经完成，剩下的往往是历次整合中都未能啃下来，要想在新一轮的整合中把问题解决，难度不小。

分散也是整合的一个难题。“大集团手上都有不同体量的地产资产，集中度较低，在整合中首先需要实现集中，但各层面有各自的利益，集中的第一步就不好走。”另一位上海国资地产系统的知情人士告诉本报。

“一般而言，国资地产的整合，主要是在地产体统内的整合，其他系统的地产资产将在本系统的整合中内部消化。”上述上海地产集团内部人士指出。

跨系统的整合难度显而易见，但不能实现跨系统的资产集中整合，其整合的效果离实现提高资本化率的目标，本身就存在差距。

本报记者在采访中还发现，与政府高层频传信号形成反差的是，作为整合中关键平台的上市公司方面，却显得有些茫然。

上述已停牌上市公司的一位高层向记者坦言，“我们能做的，就是静候集团甚至更高层面的最终决定并按章执行。”

上海国企地产的尴尬

提高国有资产的资本化率是上海国资多次整合的核心目标，而国资地产屡次成为整合的焦点，据上述内部人士透露，在众多因素中，上海国资地产资产目前的资本化率相对其他资产资本化水平较为落后，这是事实。

从5月17日中华企业、金丰投资双双停牌至今，已两月有余，两家公司重大事项的相关情况和复牌时间，迟迟没有公开信息。

“集团的整合酝酿了很久，也曾做过尝试，结果都不很理想。”上述地产集团资深人士告诉本报，而这次决策层似乎想一举解决多年的难题。

据 该人士透露，目前上海地产集团内部涉及中华企业和金丰投资的二三级部门的领导层已开始调动。“两个上市平台的最终定位已经明确，中华企业将定位于开发平 台，集中集团的地产资产，尽可能做大，其规模不会输给上海最大的非上市国资房企绿地集团或最大的民营房企大华集团。金丰投资则定位于房地产流通服务平台， 其现有的开发业务或将向中华企业集中，而中华企业目前的流通相关部门和企业的人员已开始向金丰投资调动，此前传言金丰投资将卖壳的可能性几乎没有。”

上海国资地产急需整合壮大的另一个关键在于，近几年，上海国资地产正在逐渐丧失在市场的话语权，通过整合打造真正的国资地产巨头，重掌市场话语权，迫在眉睫。

近两年的上海楼市，上海本地国资房企的销售额正在被万科等全国房企超越。统计显示，2009年上半年，上海市场的房地产企业销售榜单显示，与2008年同期的排行相比，有50%的上海本地房企跌出前30强的“第一梯队”。

近两年土地市场的焦点地块争夺中，上海本地国资房企往往落败，这与北京国资房企攻城略地的强势形成了鲜明对比。“通过这次整合，我们要跟上北京国资房企的脚步，在拿地能力、开发量、销售量等各个方面，提升市场的话语权。”该地产集团人士坦言。




远洋豪掷19亿首度进军上海


http://www.yicai.com/news/2010/08/385997.html




华润万家进上海


http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-5/xMMDAwMDE5MDUxMg.html


国内规模最大的零售企业华润万家宣布，2010年7月30日旗下超市品牌OLE’位于上海市徐家汇商圈的门店开张。从此华润万 家在上海市场布局不再空白。OLE’事业部业态总经理戴红告诉本报记者，依托华润集团在上海及苏州的物流供应链优势，上海今后将成为OLE’品牌的总部。

华 润集团是中央直属的国有控股企业集团。商业零售是华润集团四大业务板块中知名度最高的一块。截至2009年底，华润万家新开门店380家，门店总数达 2929家，员工总数超过15万，实现销售680亿元，是国内最具规模的零售连锁企业集团之一，超市业务连续多年位居国内连锁超市第一位。相较于在华南、 华北、西北等市场的领先地位，华润万家在华东地区的发展相对滞后。

“我们来上海晚了。”戴红接受采访时说，目前超市形态中，大卖场、便利店 竞争已经十分激烈。根据统一规划，OLE’超市平均面积3000-4000平方米，进口商品比重超过70%。以进口高档生鲜食品为主，同时附有咖啡吧、概 念厨房和酒窖等店中店。目标客户为外籍人士以及海外归国的高收入群体。华润万家6年前就曾计划在上海开设OLE’旗舰店。由于当时尚缺经营高端超市品牌的 经验，最终选择在华润集团自有物业万象城试水。

华润万家打算将高端超市的重心完全转移到上海，未来3-5年还计划在上海开设4-6家OLE’超市。




建立SOP 從台灣複製伺候竹科新貴的成功經驗 佑生讓上海產婦體驗豪華月子
2010-8-2  TWM




一輩子只「生」一次，讓上海女人這二、三年來越來越懂得善待自己，流行到「月子會所」坐月子。佑生如何搭上這波新風潮，將台灣月子中心的整套服務，引進上海發揚光大？

撰文‧林孟儀

這二、三年，具經濟基礎的白領八○後（一九八○年後出生）中國女性，流行到專業的「月子會所」坐月子，光大上海地區就出現了十多家月子會所。

商機驅使下，台灣相關業者、大醫院的婦產科醫生，紛紛投石問路，準備西進！目前上海地區就有兩家：喜洋洋和佑生，前者幕後金主為台灣婦產科醫生，後者主要股東和團隊來自竹北知名的佑康月子中心。

坐月子中心設在五星級飯店後發先至的佑生，去年九月三十五間房的徐匯店才開幕，預約就已滿到今年底；緊接著有六十六間房的普陀區店，即將在七月底開張。佑生如何掌握月子會所這門方興未艾的生意呢？

熱鬧程度可比台北忠孝東路的上海徐匯區，佑生就隱身在華美達新園酒店十三樓。電梯門一開，有駐衛警和門禁管理把關，內部裝潢時尚雅致。再來到普陀區，附屬五星級明捷萬麗酒店的高級出租公寓，佑生占了三層樓；時尚的大廳、樓中樓套房，宛如精品旅館，很難相信這裡是月子會所。

沒 錯，上海高檔的月子會所都開在飯店裡，佑生總經理曾曉萍解釋，中國這幾年為了奧運和世博，飯店如雨後春筍般興建，而月子會所需要配有衛浴的標準套房，剛好 可以去化飯店和地產開發商多餘的空間。「消費者的心理是：『我在五星級飯店坐月子！』上海人很愛面子的。」曾曉萍笑說，這樣的組合，是三方各取所需的結 果。普陀店就是新加坡開發商邀請進駐的，嬰兒室、游泳池等，完全配合佑生需求裝修。

不過，佑生二個會所每月租金各要新台幣二百萬元，並不便 宜，幸好人力成本只要八十萬元；算一算，單店成本只略低於台灣每月經營成本三百萬元。她提到，台灣人事成本高，約占二百萬元，一位台灣護士的薪水，可抵 七、八位當地護士。幸而佑生收費約三到五萬人民幣，單日收費一四五○元人民幣，比台灣貴，依然很有獲利空間。

比裝潢、比硬體，砸錢就有；比軟體，台灣人的服務標準，極具競爭優勢。

有ＳＯＰ才能快速複製

「我發現拿台灣五成的實力，真的只要施力五分，這邊的媽媽就很滿意。來中國開月子中心，只會成功不會失敗！」親切爽朗的曾曉萍突然大膽表示。她曾是竹北兩大頂級月子中心惠生和佑康的創辦人之一，去年帶著佑康的團隊和經驗，到上海找商機。

上海當地的月子會所，喜歡找知名醫生站台，但實際照顧產婦的「月嫂」，往往只是幫傭打掃的「阿姨」，不具護理專業、對月子照料的知識也欠缺標準化；產婦只能碰運氣，看遇到什麼樣的月嫂。

所 以，曾曉萍將佑康在台灣服務竹科新貴的經驗複製到上海：除了六位直系親屬，其餘訪客都不能進房探視，且只能在育嬰室隔著玻璃看寶寶；育嬰室二十四小時不拉 窗簾，不怕家長隨時監看。另外，室內的感染控制採取高標準，護理人員要接觸嬰兒，必須消毒雙手。而佑康在台灣已獲得國際ISO 9001品質管理系統認證，「服務產業的ＳＯＰ等於ＩＳＯ，表示我們有複製的能力！」曾曉萍說。

這些服務超乎上海產婦們的預期，儘管不做廣告，醫生、律師、企業白領客層都自動口耳相傳、營造口碑。不過，入鄉得隨俗，上海人不喜歡吃麻油雞，而且產婦們連上完廁所，也會請護理人員來幫忙擦屁股！畢竟她們認為花了錢，就是來被伺候的。

竹北佑康一年營收台幣五、六千萬元，毛利三成，稅後純益一千二百萬元。在上海，佑生資本額人民幣一千萬元，雖一床難求，但前半年都得看虧。「別先看獲利，要先看媽媽的需求，只要把每位上門的媽媽月子做好，自然會有盈餘。」曾曉萍堅信。

為 了想讓更多人體驗佑生的專業服務，曾曉萍大膽採用先體驗再付費，免訂金、前金的特殊戰略，甚至還祭出入住後三天內不滿意免費無償退房口號，讓人為她捏一把 冷汗。「坐完月子，最後不付錢沒關係啊！只要媽媽們還是很讚賞我們，總比硬跟她收費，但從此不肯介紹朋友來還好吧？」她不以為意。

新穎的服務模式，讓成立一年多的佑生快速闖出一片天，目前來談加盟的案子就有十二件，最遠來自四川。但上海月子會所的倒閉率高達三成，消費者挑剔刁鑽，一個負面評價，就足以讓月子會所倒閉。

在這個如履薄冰的新興市場，已搶得先機的台商，仍得靠專業服務才能勝出！

佑生 Profile

總經理：曾曉萍（中）

中國成立時間：2009年9月店數：上海 徐匯區嘉匯店、普陀區品尊店共二家

佑生成功心法

1.大膽祭出先體驗後付費的行銷策略，吸引消費者上門2.不看商機，先看需求，把上門的產婦月子做好，盈餘和口碑隨之而來3.將服務竹科新貴的最高標準SOP，全數複製到中國，高於消費者期待



九龙仓上海项目被指房型超规

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100810/1363499.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
上周首度开盘的上海新江湾城——九龙仓玺园，销售当周就收获了上海商品住宅成交面积第二名的好成绩。不过，机构发现楼盘热销背后的疑点——在土地出让 时，明确规定90平方米中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上的九龙仓玺园，此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。
《每日经济新闻》记者昨日（8月9日）采访了九龙仓玺园营销总监胡海嵘。该人士表示，从未听说过上述地块有90/70的政策限制。胡海嵘猜测称，项目的规 划可能早在九龙仓接手前已被调整。记者查询后发现，九龙仓玺园的前身新江湾城D1地块曾被多家媒体报道，在被挂牌出让前，该项目的招标书已明确规定，地块 内90平方米的小户型要占到整个项目的70%以上。
随后，记者查询了上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示，但没有找 到有关新江湾城D1地块的调整的内容。负责审批新江湾D1地块规划的上海市杨浦区规划局规划科相关工作人员表示，“因为上述地块的规划审批涉及两到三人， 须等明日（8月10日）才知晓上述情况的确切回复。”
机构“怀疑”房型违规
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：8月2日～8月8日 上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米，环比前周上涨10%，这一均价大大高于新政前的水平。该机构认为，导致该周上海商品住宅成交均价大幅上 涨的“推手”是7月24日开盘的新江湾“地王”项目——九龙仓玺园，正是它的大量销售成交，使上海房价创造了近期的新高。
该机构对九龙仓玺园研究后发现，该项目的前身新江湾D1地块曾经有90/70的开发政策限制，九龙仓玺园至少应该有七成以上的房型是90平方米以下的中小户型。
据悉，2006年6月1日建设部出台了90/70政策，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占的比重必须达到开发建 设总面积的70%以上。根据建设部相关负责人的设想，通过大量建设、开发小户型项目，增加新房的套数供给，进而平抑供需，稳定房价。此后，上海出让的一些 地块开始明确要求，90平方米以内的中小户型，必须占到开发总建筑面积的70%以上。
记者发现，根据2007年6月22日《东方早报》的报道，浙江绿城房地产集团董事长宋卫平在拍下新江湾城D1地块后，曾向媒体作出过这样的许诺，“公司将会按照规划要求来开发新江湾城项目，也就是说，这个被开发商看成高档住宅项目中的大部分户型都将小于90平方米。”
佑威及楼市专评网在昨日发布的报告中称，九龙仓的销售人员一口否认D1地块存在90/70的户型限制，并且表示项目后期也不会有小户型推出。
九龙仓玺园营销总监胡海嵘昨日向《每日经济新闻》记者进一步确认，上述项目将不会有小户型的产品，他甚至从来不知道地块有90/70的户型限制，并表示该项目不排除规划已经有过前期调整的可能。
不过，上述猜测并没有得到政府有关部门的证实。记者查阅上海市规划和国土资源局网站2006年以来公开的已作调整的项目规划，没有发现新江湾D1项目的名称。
上海中小户型供应不足4成？
一 家房地产研究市场分析报告曾显示，在以新江湾地区为代表的上海中环内，100平方米左右公寓虽然总价较低，但是购买者主要是普通工薪阶层，价格承受力不 高。特别是因为房源供应庞大，价格大多卖不高，而且往往容易造成滞销。反倒是总面积160至200平方米的三房和四房，因为针对高端客群，价格不仅可以卖 得很高，而且销售非常好。
佑威房地产研究中心主任副主任陆骑麟表示，正因为如此，在整个新江湾，100平方米左右的房源比较少，目前市场主力供应的是大户型。这一现象不仅在新江湾，在上海中环以内的其他区域以及一些别墅区都有出现。
此前，因为有关部门严格执行90/70政策，不少开发商选择将两套中小户型合并成一大户型的“一房两证”的办法，巧妙“偷改”规划，将不符合规定的产品 “合法化”。由于去年开始90/70政策不再被强调，不少原本规定90/70政策开发的中小户型项目，全部以大户型对外销售。
在陆骑麟看来， 部分楼盘突破了90/70政策的限制，或是导致目前市场小户型产品稀缺的原因。据他统计，在上海目前供应的商品住宅中，只有36.9%的建筑面积被用来建 造成90平方米及以下的中小户型房源，超过六成的建筑面积被做成90平方米以上的大户型产品。这使市场上的中小户型公寓数量并不多，仅占上海楼市总供应的 47%。
“如果中小户型公寓的数量能多一些，大量准备结婚的刚性需求购房者可以得到满足，房价也会因为供应的增大而放缓上涨速度。”陆骑麟表示。

SOHO中国三进上海将增大自持物业

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-19/wNMDAwMDE5MjkwNw.html

“截至7月底，公司完成销售额135.7亿元，超过去年130亿元的全年销售额。”SOHO中国（00410.HK）董事局主席潘石屹近日接受本报记者专访时透露，商业地产受宏观调控影响不大，年初确定的180亿元的销售目标将维持不变。

8月13日，SOHO中国宣布成功摘牌上海虹桥交通枢纽旁“临空15号地块”，摘牌价格约15.6亿元人民币。该地块位于上海虹桥临空经济园区，占地86,146.1平方米，规划地上建筑面积215，410平方米，预计建成后总建筑面积约25万平方米。

这 是SOHO中国一年内三进上海，并完成了在南京西路、外滩中心、虹桥交通枢纽的布局。2009年8月18日，SOHO中国斥资24.5亿元收购位于南京西 路中央商务区中心位置的 “SOHO东海广场”，今年6月11日，SOHO中国二次出手，以22.5亿元收购外滩204地块部分股权。

潘石屹认为，此次摘得虹桥地块意味着SOHO中国在上海进入了常态投资。他透露，虹桥地块预计在2011年下半年开工，2013年年底交付，总投资将达40亿元，整个项目的销售额或将达70亿元。

潘石屹向本报记者坦言，SOHO中国还将陆续在大虹桥区域拿地，并已在整个大虹桥区域规划方面与相关部门进行沟通。看来，潘石屹的“上海步调”已越来越紧。

“目前，SOHO中国的大量投资仍在北京，在上海的投资只占到公司总投资的20%左右，但未来公司希望这个比例能达到50%。”潘石屹坦承。

本 报记者也从相关渠道了解到， SOHO中国目前的账面资金约有150亿元。今年前7个月，仅上海SOHO东海广场就达到21.79亿元的销售额，北京银河SOHO开盘10天销售60 亿。就在虹桥地块的拿地当天，SOHO中国还与京城一家银行签订了一份20亿元人民币+3亿美元的贷款协议，该项贷款一部分或将用作望京地块的开发贷款。

记者还了解到，此前一直以销售商业地产为主的SOHO中国有意加大自持物业的比例。“上市公司业绩需要稳定，就必须从货币、土地以及物业三种资产加以平衡。”潘石屹这样认为。

目前SOHO中国的持有物业只有前门项目一期，货值约为37亿元，但潘石屹透露，在建项目中，银河SOHO约3.7万平方米、外滩项目的50%、东海广场及虹桥项目的一小部分都将由公司自持，“只有建成后才能进入财务体系的持有物业中，目前货值不好估。”


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