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雪球訪談投資香港房產信託基金

這個訪談剛剛完畢，談了很多房產信託基金的話題，大家可以參考看看。希望大家喜歡。

http://xueqiu.com/talks/item/20120443

香港酒店　把陸客綁在一棟樓花錢

2012-7-30  TCW

台灣旅館業的春天會有多「迷人」，看看香港這十年接待陸客的豐厚收入，就會一清二楚。 中國旅客到香港觀光、開會，對香港的經濟像深水炸彈，海平面看不到太大波瀾，海底卻陣陣強波；去年，中國入境旅客就為香港帶進將近港幣一千一百一十八億元 （約合新台幣四千三百億元）收入，約占GDP的七‧七％，而二○○三年，中國入境旅客總消費港幣三百九十億元，只占GDP的三％，金額增加一‧九倍。 來自中國內地的旅客比重，也從二○○二年自由行開放前的四成一，增至去年的六成七，成為香港客源成長的主力。 走一趟香港，中國旅客最愛買的是奢侈品，也買日用品，尤其是奶粉，但不管買什麼，白花花的銀子就是落在香港。 隨著自由行開放的內地城市數，從起初的四個，增長到二○一一年的四十九個。以去年為例，大陸過夜旅客人均消費高達港幣八千二百二十元（約合新台幣三萬二千元），居訪港過夜旅客消費力之冠。 房間供不應求三星酒店旺季房價直逼五星級 同時，香港酒店、房間數不斷增加，仍供不應求，房價持續攀高。從二○○三年至今年五月，包括各級中高價香港酒店已從九十六家倍增為一百九十九家，房間數也 從三萬八千間增至六萬四千多間。香港酒店平均房價從二○○三年一天港幣六百七十四元（約合新台幣二千六百元），成長至去年港幣一千三百五十六元（約合新台 幣五千二百元），翻了一倍；住房率從○三年平均七成，攀高至去年達八九％。 陸客的威力有多大？他們雄厚的消費力，可以讓香港酒店的公定牌價變成市場喊價，每天有不同的價格；甚至像我們去餐廳吃飯，海鮮價格都標著「時價」般，待價而沽。 尤其到了旅遊旺季，有錢都不見得有房住。中國《羊城晚報》報導，「海鮮價」（編按：隨時調整、每天都不同）在香港酒店行之有年，因為香港每到黃金週或週 末，總能吸引全球旅遊愛好者，而房間數量每天就是六萬多間，訂一間就少一間，房價浮動大。根據《廣州日報》報導，去年連續四天耶誕假期就像突如其來的「黃 金週」，大陸客擠滿香港，三星級酒店房價暴漲，逼近五星級酒店平日的價位，飆升至每晚人民幣四千元，一房難求。 《人民日報》更指出，香港有「會展經濟」之說，若辦展場館收入為一，交通運輸、餐飲住宿、旅遊等相關收入將是它的九倍。根據香港旅遊發展局去年統計，訪港過夜旅客有六成為度假目的，一成六為商務、會議目的，與來台旅客分布相似。 香港腹地小、高樓林立，形成「零售商場、酒店、觀景台」齊聚一棟樓的普遍現象。知名例子是在九龍的麗斯卡爾頓酒店，身處香港最高大樓環球貿易廣場第一○二 至一一八樓，去年三月開幕，是世界最高樓層的六星級酒店。尖沙嘴知名的K11購物藝術館，同棟三至二十四樓為凱悅酒店，由K11開發商新世界發展委託管 理，旅客購物、餐飲、住宿，都不用離開大樓一步。 旅客逐漸年輕化酒店吹起設計、品味風潮 這些，台灣都可以借鏡，如何讓陸客進了海關，把錢花得一乾二淨，都還有值得學習的地方。 香港中文大學酒店及旅遊管理學院教授謝靜憶表示，越來越多國際酒店成立精品酒店副線，如喜達屋的副品牌W Hotel和Aloft、凱悅酒店集團的安達仕（Andaz）。全球旅館預訂網站Hotels.com日前發布的《中國遊客國際旅遊調查報告》也指出，中 國出境旅客有年輕化趨勢，精品酒店重視品味和設計，深受年輕人歡迎，台灣旅館業不能忽視這股潮流。 不過，香港已開放四十九個大陸城市自由行，陸客大力埋單；反觀台灣，目前僅開放九個大陸城市，受到人數上限、申請手續不便等影響，至六月底開放一週年，自 由行陸客還不到九萬人，也不到今年上半年大陸團客來台人次的一成。晶華國際酒店集團人資副總經理李靖文認為：「現在還不到談陸客自由行效益的時候。」 接待外國旅客來台的資深旅行業者則表示，台灣要複製香港榮景，旅館的硬體設備還須跟上國際水準；目前，有些五星級飯店與國際五星級飯店仍有落差，造成陸客 有「同等星級旅館，台灣不如大陸豪華」觀感。業者也指出，每年三月中旬到四月是陸客來台旺季，已有一房難求現象；若未來自由行開放城市數量更多、腳步更 快，恐怕「量就不夠了」。 只要兩岸關係穩定加溫、政策持續開放，陸客對台灣興致不減，香港經驗，將是台灣旅館業最佳的一本教科書。 【延伸閱讀】香港開放自由行，陸客擠爆酒店 過夜旅客人次多1倍2002年1,068萬人2011年2,231萬人 酒店房間多6成2002年38,949間2011年62,830間 註：香港於2003年起逐步開放陸客自由行資料來源：香港旅遊發展局整理：陳筱晶

0215.HK 和電香港 PARTIPRAL 派得好

http://partipral-hk.blogspot.hk/2012/08/0215hk.html


前上市公司和電國際(2332.HK)於09年5月將香港及澳門業務分拆, 以介紹形式上市, 是為今日和電香港(0215.HK). 當年蘋果首次推出智能手機, 除將手機市場生態改變之外, 亦徹底拯救一眾3G流動電訊服務供應商. 只不過幾年前, 根本無人可以想像得到為何每月要付超過$200電話費; 但時至今日, 你我每月為手機貢獻又何止只得$200大元? 早一兩年和電, 數碼通, CSL等電訊商業績出現大躍進, 就是於如此背景下催生出來. 由於目前手機市場已不會再出現如兩年前般空前轉變, 目前投資電訊股已不能期望公司盈利可以如年前般錄得非凡增長. 目前投資此行業主要考慮因素, 反而在於究竟公司未來是否能夠繼續保持水準.

和電香港 (0215.HK) 上星期三公佈2012年度上半年業績, 營業額67.3億, 同比上升12%, 環比則下跌9%; 不過受惠於售貨成本以及其他開支下跌, 整體EBITDA及純利環比仍然分別錄得5.7%及8%增長, 半年派息6.05港仙, 同比增加17%. 流動通訊服務繼續理所當然地成為公司主要收入來源, 半年收益超過52億佔總收入比重近78%; 固網業務則保持平穩, 半年收益14.9億貼近近半平均數字.

和電近年基本業務收益穩中有進, 2011年營業額能夠突飛猛進, 智能手機銷售急升幫助很大. 反之同期業績顯示每月BLENDED ARPU(綜合每戶平均收入)正在不斷下跌, 則令人感到困惑. 根據公司公佈, 近年後繳用戶ARPU數字正呈不俗上升勢頭, 綜合ARPU之所以出現連跌, 問題應該出自預繳用戶身上. 而由於近3年和電後繳客戶人數並無錄得特別增長 (09年190萬; 11年200萬), 日後要推高BLENDED ARPU, 很大程度將取決於智能手機市場.

和電目前智能手機用戶佔總後繳用戶人數約58%, 即約116萬, 與達至市場飽和仍有一段距離. 智能手機統治市場仍不可逆轉之大勢所在, 估計未來一兩年仍繼續出現換機潮, 和電於此段時間內流動通訊服務收入應該仍會有一定保證. 至於4G概念, 由於目前可支援4G服務手機選擇有限, 暫時難以估計最終成效, 個人暫時會保持中性看法.

未來香港電訊業是否會開打減價戰, 對相關公司業績孰好孰壞甚為關鍵, 不過個人對此則十分有保留. 由於進軍電訊業務前期投資極大, 電訊供應行業從來都並非百花齊放. 就以香港為例, 流動網絡市場目前多年來皆主要只由中移動香港, 3, SMARTONE, 香港電訊及CSL 5間公司營運. 當欠缺新競爭者加入, 現有供應商於產品價錢上所考慮因素已不會再單從消費者角度出發. 大家與其互以割喉式減價短兵相接, 損人害己, 倒不如有默契地為旗下服務提供相若價錢, 又或者同步加價, "做大個餅", 互惠互利. 於寡頭壟斷之情況下, 消費者基本上已沒有太多選擇空間以及議價能力, 所以一眾電訊商最終仍然會繼續成為受惠者, 而和電香港亦合理地成為其中一員.

和電香港近年資本開支皆維持相若水平, 每年自由現金流數字皆達10億以上 (11年以10.8億買入無線電頻譜, 分15年作出攤銷). 借貸水平長期維持35億以上, 財政當然並不算理想. 不過關鍵在於當一間公司自身業務以及貨款額已達到一定規模, 銀行不可能會忽然將你逼埋死角, 所以只要和電能夠繼續每年支付利息, 縱然債重, 問題亦非太大; 加上利息佔現金流比重甚低, 除可確認不會對營運有大影響之餘, 於股息派送上亦相對地較有保證.

個人比較傾向相信和電香港於智能手機市場未達飽和狀態之前, 整體業務應該能夠繼續保持穩定水準. 現價$3.7, 預測2012年市盈率約15.7倍, 息率4.78%, 以公用股而言估值只算合理而並不吸引. 業務透明度甚高乃加分點, 但整體手機市場用戶對3普遍評價甚差亦應該納入投資考慮之內.  和電年內股價升幅甚巨, 利好因素基本上已被全面反映. 只是目前股票市場草木皆兵, 當普遍公司盈利前景皆甚不明朗, 和電業務簡單直接, 現金流強勁加上派息穩定,  縱然短期內催化劑欠奉, 對投資者而言和電仍然屬股票市場之內其中一個停泊資金既好地方.

20%延誤15%取消香港航空立立亂

2012-8-14  NM

上月一場颱風，揭發香港航空千瘡百孔，大批市民滯留機場，員工「無償」OT引發工潮。不單員工，港航還拖欠工程公司維修及清潔費、機管局泊位費逾半億元。民航處向本刊透露，單是上個月，港航航班延誤達兩成，臨時取消航班亦有一成半。暑期乘搭港航的市民，惟有自求多福。 「買機票之前都知道佢成日delay，但得佢有直航（海口），焗住要買。」周先生早前與友人到海口打高爾夫球，乘搭香港航空，結果去程時，航班延誤了個多 小時；回程時更離譜，他到達機場才得悉航班取消，「去到機場，佢哋淨係貼咗張紙出嚟話航班取消，之前冇通知過我；成個機場一個香港航空嘅職員都冇，冇人協 助我哋，完全唔知點算。」他在海口機場求助無門，惟有另花八百元，購買南方航空的機票飛至廣州，再從廣州轉搭火車回港。 事實上，周先生的經歷，並非單一個案。以機票特廉見稱的香港航空，這個暑假幾乎每天都有逾百班航班往返香港，主要航線包括上海、北京及台灣；不過，根據民 航處資料，上月一日至廿八日，香港航空超過兩小時延誤的航班達兩成，而臨時停飛的客運及貨運航班亦達一成半。香港航空經常延誤並非偶然，一切其實與其「有 錢唔找數」有關。香港飛機工程有限公司（港機，HAECO）過去多年一直與香港航空合作，提供機艙清潔及維修服務，不過，在今年六月，港機卻突然與其終止 合約。 即時終止合約 本刊向港機查詢，發言人承認該公司主動終止合約，但未有作詳細解釋。有港機員工向本刊直言，斷約與港航拖數上千萬元有關：「我哋公司好重視合約，每單生意 都要用成年傾番嚟，就算以往同客人拗單都唔會輕易斷約，但今次竟然主動同港航終止合約，係因為見港航有錢贊助TVB，竟然無錢還，忍無可忍先會咁做！公司 仲要發出內部通告，講明日後港航如果用任何藉口要前線人員提供緊急服務，一定要有高層批准兼先俾錢至得，怕佢哋又拖數！」本刊取得港機的高層電郵記錄，顯 示港機在今年六月九日，停止向港航提供服務，而且即時生效。港機斬纜，無公司幫手做維修及清潔，香港航空近日轉用另一間較小型的「中國飛機服務有限公 司」，但由於清潔公司人手嚴重不足，結果連累一眾港航前線員工要幫手清潔。有空姐向本刊大呻：「以前HAECO每次十五個人做cleaning，又有大型 吸塵機，廿分鐘就清潔完。但而家新公司得三、四個人加上無equipment ，就算所有crew幫手洗廁所、摺氈兼執位都做唔切，有時見到餅碎掃落凳底當睇唔到就算！」 港航的航班不斷延誤，除了是因為不夠清潔人手外，原來亦因為「推機」（Pushback Car）不足。所謂「推機」，其實是將飛機拉出跑道的拖拉機，由於飛機沒有後波，所以若飛機需要退後行駛，便要由「推機」協助。過去，港航一直依賴港機提 供「推機」，但自六月起港航轉用新公司，新公司「推機」不足，所以導致航班嚴重延誤。前線職員亦向本刊大吐苦水：「本身航班已經因為清潔慢而遲起飛，無推 機就更加要延誤至少三個鐘，但係機組人員未起飛都無錢收，OT無錢已經好?，再加上乘客鼓譟，公司要求地勤同機組人員夾口供，賴係天氣惡劣或者有航空管 制，無論客人點質問我哋都唔可以講真相，真係好難受！」本刊取得港航的內部文件，表明公司已訂購「推機」，希望減少航班延誤。港航內部問題解決不了，對外 亦欠債纍纍，據了解，港航正欠下機管局約四千萬元停泊費，港航總裁助理兼商務總監汪彥錕亦承認欠款。另外，本刊亦獲悉，港航亦欠提供飛機膳食的佳美航空膳 食香港有限公司餐飲費，但該公司發言人以商業機密為由不作回應。 欠債纍纍 除此之外，本刊翻查資料，港航自○六年起涉及廿多宗被入稟高院、區院、小額錢債審裁處、勞工處及裁判法院追討的案件，申索人包括律師行、保險、科技公司以 及僱員，金額由三十萬至四百萬元不等。對於被指欠債纍纍有錢唔還，香港航空回覆本刊查詢時表示，現時已經繳清香港飛機工程有限公司的所有賬目；至於機管局 的欠債，發言人指這是「一般日常業務『應付未付款項』」。發言人又表明，集團現正招聘八百名員工，包括機師、機艙服務員及地勤人員等，至於在颱風期間，前 線員工怨聲載道，港航已承諾補發上月廿八日至三十一日雙倍加班津貼予地勤人員。雖然港航極力安撫員工，但民航處月初卻突然表示，「鑑於近年香港航空不斷快 速擴充機隊，民航處認為香港航空應整固現行運作，以配合其目前規模。」換言之，民航處暫時禁止其擴充；一直希望能夠超港龍、追國泰，對希望在香港搞上市的 港航，造成沉重打擊。

香港利豐更名 馮氏集團百年老商號歸零再出發

http://www.yicai.com/news/2012/08/1995844.html
雖

然說名字只是一個符號，但是倘若把使用多年的名字改掉多少會讓人覺得不適應。

2012年8月1日開始，總部在香港、核心業務涵蓋全球消費品市場的整個供應鏈管理的香港利豐集團（Li & Fung Group）改名為馮氏集團（Fung Group），利豐研究中心的相關人士對《第一財經日報》透露：「只是集團名字改了，但是集團內部業務框架並沒有調整。」

馮氏集團的官網顯示，馮氏控股（1937）有限公司旗下貿易、物流、分銷業務將繼續由利豐有限公司（00494.HK）進行運營管理，而零售業務由馮氏零售有限公司（私營業務）運營。

百年商號更名

從其英文名稱Li&Fung來看，利豐是創始人馮柏燎和李道明姓氏諧音的合稱。1906年，馮柏燎和李道明在廣州創立了利豐貿易公司，這是 當時中國第一家華資的對外貿易出口商。1943年，創辦人馮柏燎去世後，業務移交給馮氏家族第二代。之後，向來不參與業務管理的合夥人李道明先生宣佈退 休，將所擁有的利豐股權全部賣給馮氏家族，但Li&Fung的名字一直延用至今。

從中文名看，從「利豐」到「馮氏」，一位物流業人士表示，「改名之後，家族企業味道更濃。」不過，他認為利豐一直是馮氏家族擁有並經營管理，李氏早在大半個世紀前就已賣了股份，也早該改名了。

總體來說，「改名對利豐集團影響不會很大。」凌雁管理諮詢首席諮詢師林岳認為，利豐多年以來已經形成了很強的產業集 群，各子公司也都有自己的品牌，比如在香港、澳門、廣州、深圳及珠海等珠三角市場約550家門店的OK便利店及聖安娜餅屋，專營男士服裝的知名零售商利邦 控股有限公司，還有與Toys「R」Us， Inc.合資，現經營逾150家零售店舖的玩具「反斗城」亞洲業務，從事貿易、分銷、物流的利豐有限公司等。由於沒有必要刻意去推廣集團的名稱，正如寶潔 公司也更多地去推廣旗下的子品牌一樣，利豐集團改名，從客戶和消費者的品牌認知而言，並沒有很大的影響。

實際上很多知名企業都有過改名的經歷，比如1998年，德國戴姆勒-奔馳汽車公司和美國三大汽車公司之一的克萊斯勒公司合併，後就改名為戴姆勒-克 萊斯勒公司，2007年，德國戴姆勒與美國克萊斯勒合作結束，戴姆勒-克萊斯勒公司又再次更名為戴姆勒股份公司。 「企業在發展過程中的不同階段，也需要根據不同情況進行與時俱進的調整。」林岳說，特別是百年企業在發展過程中會更多經歷併購、調整、拆分、演變的過程， 不過通常這種狀況都是改動不大，往往是1+1=2的方式。

雖然這次改名背後的動機究竟是什麼還不清晰，但林岳認為，肯定是其第三代接班人馮國經、馮國綸兄弟倆意識到有這樣的必要，比如給相關的股東和利益集團更清晰的認識，更直接地強調馮氏家族的位置，以獲得更多的信心與支持等。

其實國外的公司有很多以創始人名字作為公司名稱的，比如麥當勞、肯德基等，即便香港也有如李錦記、徐福記等創始人名字為名的公司，「當然公司名稱的變更也有個重新認識和積累的過程，這當然也是改名的代價。」林岳表示。

供應鏈轉型中

「對於一個百年商號來說，其無形資產價值不菲，利豐董事會做出改名的決定肯定有其背後的原因，也肯定考慮到品牌損失，但是在做減法的同時，肯定在做其他方面的加法。」中國物流與供應鏈管理聯盟理事、漢森世紀供應鏈管理諮詢副總經理黃剛認為。

在他看來，利豐也正在不斷地轉型調整中，這早在去年9月就初見端倪。一個印證是利豐有限公司榮譽主席、馮氏集團主席馮國經（Victor Fung）當時提出「新興市場將顛覆供應鏈」。

「目前供應鏈模式為，亞洲提供原料和廉價勞動力，發達國家全盤買下。」馮國經當時表示，隨著中國內銷替代出口，中國政府計劃提高工人工資、創造更多 中產階層，中國也不再是世界上最廉價的製造國，供應鏈重組將把製造工作均勻地分配到世界各地，同時供應鏈已遭遇拐點，成本不再是首要因素，速度和較短的供 貨週期已上升為主要因素。

他認為：「以前需要數十年才能奠定下來的供應鏈支配順序將發生巨變。需求將首次來自那些傳統的生產國。這意味著全球供需格局將發生微妙變化。供應鏈操作也將因此發生根本變化，我們能夠在任何地區組織貨源、銷售貨物。」

因此，利豐集團也將對供應鏈進行重新調整。馮國經說：「全球將經歷一個重大轉型期，我們要直面未來的發展局勢。」

歸零再出發的基因

利豐有限公司集團主席、馮氏集團副主席馮國綸在美國讀MBA時曾聽到一個很有名的故事，一家製造馬鞭的企業，一門心思去研究如何做好馬鞭，把馬鞭做 得出神入化，但卻不知道世道已發生變化，社會已不再需要馬鞭了，結果這家企業最後被迫倒閉，這個故事說明瞭解市場環境的極端重要性。

等到環境轉變才想到要去適應環境的企業，只是屬於小學級、中學級企業；能夠事前預測到環境的轉變，提前改造企業使之去適應未來環境的轉變，才屬大學 級企業。因此，利豐決定每三年停下來全面檢討一次，看是否需要改造自己。而零起點再出發的「三年計劃」正是利豐持續前進的秘密武器。

從最初創辦時的貿易中間商，變身全球供應鏈的管理者，從舊式家族經營轉向現代化企業管理，曾創作過《百年利豐——從傳統商號到現代跨國集團》的暨南 大學經濟學院院長馮邦彥認為，利豐三代管理層準確地把握住經濟變動的脈搏，正是因為不斷審視自身存在的必要性，才成功把一個別人眼中的「夕陽產業」做成了 「日不落帝國」，成為全球最大的消費品貿易公司。

對於馮氏兄弟來說，雖然零起點計劃較為繁複和耗時，但優點是計劃在沒有包袱的情況下做出來，使企業管理層保持清醒，真正根據最新環境和企業狀況，評估和展望企業的將來。

如今，這家外購公司被普遍視為出口業的領頭羊，管理著沃爾瑪（Walmart）和塔吉特（Target）等零售商的供應鏈。其最大市場是美國，佔去上半年營收的62%；而中國仍然是它的主要的採購國，其有56%的商品採購自中國。

吳敬璉曾評價說，這家企業是香港甚至世界範圍內商貿業的一個著名創新者。其當家人馮國經、馮國綸兄弟，被稱為「亞洲最有頭腦的商人」。它獨具特色的全球供應鏈管理，更使其四度成為哈佛商學院MBA的教學案例，不過下次哈佛案例的修訂本也需要添上一筆——它更名了。

香港收「殼」 中糧的謀劃

http://www.eeo.com.cn/2012/0817/232018.shtml

經濟觀察報 記者 周亞霖 7月17日，一則由香港上市公司僑福建設企業機構有限公司（僑福企業，0207.HK）發佈的公告，讓中糧集團地產業務海外上市一事猜測又起。

    僑福企業公告稱，中糧集團旗下的中糧香港以每股0.92港元作價，向公司主席黃健華及兄弟收購3.937億股股份，涉及金額3.622億港元。交易完成 後，中糧香港將持有僑福企業已發行股本的約73.5%，中糧香港表示，除了現在的物業及投資業務外，將研究是否適宜進行任何資產或業務收購。而僑福企業在 8月的公告中則表示：中糧集團有限公司致力優化其業務架構、多元化發展涵蓋不同業務及地區的投資組合，並物色合適的投資機遇。收購公司大部分股權符合中糧 集團有限公司的策略，並將為其提供接入國際資本市場的上市平台。

    實際上，中糧香港入主僑福企業，意在曲線實現其地產業務海外上市的猜測並非空穴來風，從2009年開始，中糧一直有將旗下地產業務整合上市的想法。再加 之，近兩年，內地房地產調控政策逐漸深入，內地房企的融資環境也變得越來越差。昔日的吸金大戶，也不得不另覓更有「錢」景的出路。

複雜的歷史

    僑福的一則公告中，提到「於最後實際可行日期，要約人的董事包括史焯煒先生、馬建平先生、馬王軍先生、周政先生及韓石先生。要約人由中糧香港全資擁有，而 中糧香港由中糧集團有限公司全資擁有」。要約中提及的諸位董事基本都屬於中糧集團地產業務的決策層。中糧此番借殼，顯然是與地產業務息息相關。

    同時據一位中糧集團內部人士講述，此番香港借殼，他認為最大可能是將以大型商業綜合體為核心資產和業務注入殼公司，而暫不考慮其住宅部分。但值得注意的 是，根據2004年4月之後的香港上市規則，買方在成為擁有超過30％普通股的股東後的24個月內，累計注入資產的任一指標高於殼公司的收益、市值、資 產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100％，則該交易構成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標準來審批。這意味，買殼後的兩年內，中糧將 難以進行大規模的資產注入，但中糧集團旗下地產業務香港上市序幕就此拉開。

    上述內部人士表示：就目前的狀況看，中糧對住宅和商業地產業務很難完成真正意義上的整合，所以目前借殼的部分可能是大型商業綜合體。多年來，寧高寧也一直 致力於將地產業務整合，但是運作住宅為主和運作商業為主的不同公司，股份並未整合。長期以來，大悅城也並未完全歸屬於中糧集團主要運作商業地產的公司中糧 置業旗下，譬如成都的大悅城就不屬於中糧置業，「依託在住宅上開發出來的大悅城的產權上就不屬於中糧置業」。煙台、北京朝陽北路、北京西單、北京安定門的 大悅城的產權則歸屬於中糧置業。

    中糧集團地產各種資產和業務何其眾多和複雜，整合操作起來並不容易。

    另據瞭解，中糧地產這一上市公司旗下尚無開業經營的大悅城項目。這一點對於將城市綜合體單獨放到香港上市而言，因為不涉及將內地已上市的資產再次注入香港殼公司旗下，減少了操作的複雜性。

    實際上，中糧地產對商業綜合體也「覬覦」很久了。中糧地產一位高管對本報表示：在2011年年度報告關於中糧地產未來發展的戰略目標和戰略定位的描述中， 中糧地產已明確了將在行業調控不放鬆的形勢下，積極調整，適應變化，抓住商業地產發展機會，按照戰略部署，擇機發展以大悅城為品牌的全服務鏈城市綜合體。

    對於外界就中糧集團地產業務海外上市的猜測，中糧地產向本報表示，目前集團就地產板塊整合尚無明確的方案及具體時間表，上市公司方面亦未收到相關的通知。 2007年公司配股時，中糧集團承諾中糧地產是集團住宅地產開發業務發展的唯一平台。中糧地產自身將進一步深化和執行「聚焦戰略產品、聚焦重點城市、聚焦 管理提升」的戰略思想。

    但值得玩味的是，中糧地產是集團住宅地產業務發展的唯一平台，那中糧眼下如火如荼的城市綜合體，該借怎樣的資本平台壯大呢？

大悅城擴張需要錢

    2007年北京西單大悅城開業並獲得成功。自此，中糧的大悅城不斷開疆拓土。2012年6月，中糧集團表示，未來3~5年將在國內打造30個大悅城。

    大悅城的突飛猛進，表示著其對資本的巨大渴求。

    五合智庫認為，大悅城致力於細化市場，將目標人群定位於追求「時尚、流行、性感和潮流」的消費者，改變購物中心只提供單一購物功能的生態模式。而這種城市 綜合體的複雜概念，也使得大悅城項目在各個城市的表現大相逕庭。去年底，他們指出：在北京、上海、瀋陽的四家大悅城項目中，北京西單大悅城為成功的範例， 也是中糧置業用以複製的模板。從其2007年開業以來，日客流量保持在10萬~15萬人次之間，受眾人群18~25歲用戶即佔到六成，購物中心年營業額在 10億~15億左右，而中糧置業在該項目上的年收益達3.6億元。首年的投資回報率就超過10%。而同處一個城市的朝陽大悅城自2010年5月開業半年 後，購物中心的舖位招租率才達到八成，工作日嚴重缺乏人流量。與其有同樣經營狀況的還有上海大悅城。瀋陽大悅城的狀況則略好於前述兩家，全年營業額約3億 元（五合智庫並沒有指出今年的營業額）。

    五合智庫認為，中糧置業的資金來源渠道有限，除了中糧集團，主要依賴銀行貸款，但能夠連續且穩定地獲得銀行貸款，並非一件能板上釘釘的事，因此，中糧必須面對後續擴張所帶來的資金壓力。

    另一位中糧集團內部人士透露，除了西單大悅城外，大部分大悅城還屬於不太賺錢的階段，租金收入並不高，但西單大悅城每年的現金流入上升得非常明顯。

    一方面，是西單大悅城讓中糧看到了其操作城市商業綜合體的成功；另一方面，客觀上，商業地產投入大、回報時間長的特性也迫使中糧不得不更多地從資本端考慮企業運作。公允地講：眼下大規模從事商業地產開發的地產商都會面臨這個問題。

    顯然，上市對於中糧從事商業地產是個重要或者說就是最重要的戰略。

    中糧置業做城市綜合體，其擴張過程中必然會得到集團的資金支持。但外界初步估計，30座大悅城需要資金近千億。而作為靠山的中糧集團，在實施自身主營業務「全產業鏈」規劃的進程中，也不時出手兼併收購，因此對於大悅城的擴張能給予多少資金支持也還是未知數。

    事實上，中糧集團一直謀劃將中糧的地產業務打包上市。

    早在2009年，中糧就有將旗下地產業務整合上市的想法。按照中糧集團的設想，整合將分三步走：人事整合、資產整合、上市。為此，中糧集團還成立了事業 部。此前中糧集團董事長寧高寧也曾多次向媒體透露，希望通過事業部進行地產業務的融合，再通過股權的整合來完成上市。這也是後來中糧地產和中糧置業合併在 中糧置地旗下的由來。

中糧地產也需要錢

    但從主要擔任住宅房產開發的中糧地產的經營狀況來看，中糧的住宅業務再次得到資本市場的認可尚需時日。這也是上述中糧內部人士認為，在香港最可能注入的還 是商業地產的原因之一。同時，將已經在A股上市的住宅業務再拿到香港上市，操作起來也麻煩一些，該人士認為將在香港借殼上市的最大可能還是商業地產部分。

    從過往公開的財報顯示，2010年中糧地產實現營業收入21.14億元，同比下降20.98%，營業利潤7.38億元，同比增長15.86%，其 中，5.24億元為投資收益。截至2012年3月，其淨資產收益率為1.17%。中糧地產2010、2011年的上述現金流量淨額為-35.9億和 -24.1億元。這是一家盈利能力並不優於同等規模同行的公司。

    7月24日，中糧地產公佈了其近日在融資及資金方面的多個舉動。對外擔保公告顯示，中糧地產擬向控股股東中糧集團有限公司申請31.25億元授信額度，期限三年，利率為不超過額度項下每筆借款對應的同期同檔次銀行貸款基準利率的1.055倍。

    公告顯示，15.75億元貸款為續借中糧集團委託貸款，可以用於公司北京順義區後沙峪項目的開發與建設；另外15.5億元借款額度可提供予公司控股子公司 北京中糧萬科房地產開發有限公司使用。光在今年，中糧地產套現金融資產獲利近兩個億來支持公司主營業務發展。可見，中糧不管是商業地產還是住宅業務，都非 常需要資金的支持。國內一些龍頭的地產公司，用住宅反哺商業的模式，在中糧暫時行不通。

    對於中糧地產目前的資金流狀況，中糧地產一位高管回覆本報稱，由於近幾年公司規模不斷擴大，住宅地產的發展規模不斷增長，資金需求量隨之增長，融資規模也 在不斷上升。中糧地產擬向集團申請的31.25億元貸款為續藉以往年度集團存量貸款，其餘貸款均是為了保證項目正常開發運營所做的常規貸款安排。此外，為 了滿足中糧地產經營發展的資金需求，中糧地產將進一步控制拿地、開工節奏，加快庫存去化率，進行成本優化，積極拓寬和創新融資渠道，尋找投資基金等戰略合 作夥伴共同出資，盤活優質資產。

    不管是中糧地產的內因還是宏觀調控的外部因素，不難看出，即便完成了股權的整合，短期內中糧集團若想依託中糧地產在公開資本市場為大悅城項目擴張融資，並不太現實。因為住宅業務擴張本身都還是向集團借貸。顯然，中糧集團不能坐等靠環境的改變再來談及大悅城的擴張。

儘管中糧一直希望做地產業務的資源的整合，但實際上，不同地域的中糧大悅城的持有和經營卻依然分歸於不同的「勢力範圍」。據媒體報導，寧高寧整合兩 家公司的思路一直沒有改變，希望通過事業部管理帶動融合，再通過股權整合完成上市。但據上述內部人士分析，目前，中糧的地產業務還處於決策層更迭的敏感時 期，股權整合短期不可能完成。

1988年8月8日:其士香港分拆其士商業系統上市(更新)

1988年8月8日，其士(香港)(現其士國際，25)宣佈以供股方式把旗下的其士商業系統(508，現鼎億投資)上市。本次供股方式為3供1，合共發行1.58億股，每股供股價為75仙，集資約1.185億，財務顧問為英高。

其士主席周亦卿指出，上市的原因為以辦公室自動化設備用品為主，具有良好穩定的盈利能力。此外，在上市後，其士香港仍持有45%的其士商業系統的股權，故仍可以保有其利益。

上市後集資的資金，主要是用以減低銀行債務及購入物業，並預期綜合利潤不少於4,500萬元，以其發行新股的數字推算，市盈率約4.78倍，屬非常廉宜水平。

至於其士(香港)的業務方面，則主要經營其他新型的投資方向，如升降機維修、物業投資及工程等業務，集資的目的也屬用於該等方式。為籌集資金發展這一些新務，地產業務及工程業務分別在1991年及1996年上市，號碼分別為64及579，分別由結好控股及京能清潔能源採用。後因金融海嘯及非典型肺炎後，股價持續低沉，分別在1999年及2004年私有化。

至於其士商業系統方面，為當初其士香港的本業，分拆方式被後來的理文系所沿用，利用該業務的穩固盈利，為新業務尋找方向。

其士商業系統其後因為代理逐步取回代理權，盈利大幅下降，自1991年已無派息，更供股集資，但在1990年代中期開始打入中國有小陽春，1997年更獲光大科技(256，前恆華控股，現中國海澱)入股，聯手打入中國市場，並在1999年改名為其士科技，但其後光大科技因為專注核心賣殼予韓國龍及薛天順，業務也陷於平凡。

根據各項資料，由於其子的興趣，故在2005年以2.05億購入Pacific Coffee，進軍餐飲業務，結果盈利轉好，於是再加碼投資，購入Igor's ，擴大業務範圍，並出售原有的文儀產品代理業務，以專注餐飲業務，股價也盛極一時。其後因為金融海嘯影響，餐飲業務虧損。

在2009年9月，以500萬元購入巨龍，進軍能源貿易業務，並委任首鋼背景的樊麗真及修身堂(8200)主席之弟張嘉恆為顧問，並授予購股權。在2010年6月，也發行新股1.2億股，每股53仙(經供股、拆股及合股後調整價格1.62元)，以進軍採礦業務。同月，出售80%Pacific Coffee予華潤創業(291，前永達利)，作價3.26億元，並派發特別股息13.6仙。

2010年8月，更曾以6.48億元購入菲律賓一礦場36%股權，以發行新股及可換股債支付，在完成後股權降至低於50%，並曾發利好消息提高股價，9月曾以發行新股集資應付收購，但最終因股價下跌，集資也失敗，在資金不足下，收購也告吹。

在收購告吹下，這上市公司地位也沒有作用，於是轉向賣殼。在2010年12月，以手上的Igor's換股方式取得峰擴大後峰景餐廳及Igor's 的 51%股權，2011年5月，開始洽談賣殼的事宜，7月，宣佈購回大部分餐飲業務，並出售上市地位及李光煜，並終止原有顧問的購股權。

根據資料，李光煜曾購入奇峰國際(1228，前德信科技)之股權，但相信和大股東的部分交易有關，後來全部減持。此外，他也曾把持有之礦業資產注入瑩輝集團(1163，現德金資源)取得該公司部分股權，也曾接受抵押取得，亦曾被投資機構質疑的首鋼福山能源(639，前福輝珠寶、福山國際、福山能源)的股份抵押。詳細資料，可參考這兒。

在購得控股權後，李光煜把公司易名為鼎億集團，也購入了崑崙能源(135，前瑞菱國際、Paragon、中油香港)的股權。

在這接近24年上市生涯中，公司在1990年進行過1次供股，每股50仙，其後在2003年5合1，2010年又1拆10，所牌經調整後上市價為31.25仙，在這麼多年的上市中，經調整後派發了52.01仙股息，加上現價19.8仙，合共的回報是129.79%，遠遠較較恆生指數的升幅約10倍低，所以投資一間業務不穩定的公司也是不太適合。

協鑫集團於香港第3間上市公司?

2012年8月24日，中國保綠投資(397，前合一集團、金寶國際集團、元開達利環保、星虹控股、康健醫療科技、香港體檢)宣佈購入協鑫儲能科技控股有限公司全部的股權，以取代於5月20日及6月25日的兩項公佈。

根據官網及公告的資料，協鑫儲能科技控股有限公司是保利協鑫(3800)母公司協鑫集團的業務之一，主要從事研發及生產主要用於汽車電力行業之蓄電池系統及電池材料。

協鑫儲能科技控股有限公司在中國江蘇省常州市管理一間30mwh電池生產廠及研發中心，研發和製造高性能、高性價比的鋰電池用核心材料、電池及應用系統，另外在鹽城市亦設有電池材料廠。再者，亦在吳江及上海亦有據點。

但是，協鑫儲能科技控股有限公司由於仍慮研發階段，並沒有營業額，近期仍錄得虧損，至2012年5月底，資產7,748萬人民幣，負資產835.5萬人民幣。

但這一家神奇的公司的估值，以購買價計算達到1億元，以8仙發行12.5億新股支付，加上未來投入1.9億元，合計投入達2.9億，如在2013年錄得盈利，會按不計補貼盈利水平1.2億的比例再以每股8仙的發行價再獲得21.25億股，即最多1.7億元的股票，合計變成4.6億元。筆者認為，可以這樣看:

1. 如公司不能盈利，就算發不發行新股，以1億或2.9億，購入一堆負800多萬人民幣的東西，是垃圾收購，但是以公仔紙支付換一個炒作藉口，是對管理層有利，對股東表面上有利，實際上可能多一舊蘇州產物，增加一項虧損，更易使公司實值受到損害。

2. 如公司能盈利，以2.9億以上買入一件東西，如果要以這項目5倍市盈率才能合格的話，要賺到8,090萬以上才叫做合理，如以最頂價計市盈率只是3.83倍，是非常廉宜，但這或許只是一個未來夢想，如果以這樣材料10%的利潤率來計，要做到12億的生意才可以，但是要做到這個數字，可能要保利協鑫(3800)購買它的產品才達到。

但這樣做的話，它只是一家加工廠，和鉑陽太陽能(566，前紅發集團)差不多，而這次交易的細則其實和鉑陽太陽能這一項和兩項交易也非常相似。

又多說一些，這家公司和鉑陽太陽能的關係也非同一般，他們買了鉑陽的設備、買了鉑陽當年發行給鈞石的可換股債券，也買了一間和鉑陽太陽能的當年母公司鈞石有關的公司。

至於這家公司的財務顧問是西南融資有限公司，原來又是當年提及過有關係的中國天然投資(8250，前普斯基因生物科技、確思醫藥)在2011年成立，在2012年出售給徐閔，作價2,250萬。根據資料，徐小姐最初在第一上海(227)從事企業融資工作，之後在上一年轉職至漢騰亞洲有限公司(前亨廷頓亞洲有限公司，現名八方金融有限公司，這間公司曾參加上市公司的項目也甚多，當中也不乏有問題的股票，例如這一家。今年再購入西南融資，估計為自行創業，或者是借人頭做過，因為他們做的東西實際和前一間是一樣的。

至於公告底下有一位Lawrence Tang，根據Webb的資料，他在2009年轉型後擔任執董，其後年報一直都沒有中文名，也很神祕。但在報紙資料和公司網站，發現他的中文名叫鄧諸偉，如果他有中文名，為何不肯披露在年報上，要這樣神祕呢? 誰可告訴我答案?



Lawrence Tang/ 鄧諸偉

但無論如何，協鑫集團將會成為主要股東，成為他們控股的第3間上市公司，包括保利協鑫(3800)、亞洲能源物流(351，前僑霖實業、永德信實業、中洲控股、中科環保電力)及這家公司，但我對這些公司不予寄望。

香港「後花園izsation」 Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/08/izsation.html
九十年代初，我在會計師行從事核數工作，每年總有幾次都要到深圳出差。記得一次完成了工作之後，客戶在我們回港前請吃飯。雖然客戶挑選的那一家食肆已經算是高檔，但那時深圳不像現在般繁華，高級的餐廳不多，而且裝潢也很「娘」。

可能不合口味（因為客戶點了不少野味，我們連碰也不想碰！），又或者客戶點菜過多，有不少菜餚都剩了下來。餐廳的服務員覺得可惜，還對我們說，那裡普通一 碟菜的價錢，就相當於他們一天的工資。當時我很好奇地問他們如何生活，最後才得知，這些餐廳是專門招呼外賓包括港澳臺胞的，一般的本地人根本不會來。

二千年代初我北上發展，並在深圳居住了一段時間，一眾港人同事都喜愛到附近的一家西餐廳吃飯，所以和他們的服務員頗相熟。在一次閒聊中得知，一個餐廳經理的月薪才一千元人民幣，但我們每人每餐的消費已經差不多要五十了。基本上，這類餐廳的主要客戶是港人和當地中產。

到了現在，時移世易真是永恆不變的道理，昔日深圳以至其他內地城市是港人的「後花園」，曾幾何時，每逢假日港人都北上消費，酒樓餐廳、窗簾傢俬、水療按 摩、牙科保健、A貨假貨、盜版光碟、香煙洋酒，深圳就開設著這些大大小小專為港人而設的商舖。現在情況剛巧倒轉過來，香港變成內地人的後花園，旺區的商舖 全是那幾家大型連鎖店，賣的清一色全是電子產品、黃金首飾、名貴鐘錶、藥品奶粉、衣履鞋襪、美容化妝等貨品。

最近內地宣佈放寬自由行限制，預期將會有更多內地人來港旅遊。香港是個自由的商業社會，相信因商機的關係，將會有愈來愈多專為內地人而開設的商店出現。可 以預期，香港地舖和樓上舖位的租金將會進一步推高。又因為大量民工也可以來港，各區將會有更多的廉價改裝公寓出現，相信連時鐘酒店也不能倖免，到時要「開 房」也不容易呀！

然而最令我擔憂的是香港的治安。深圳治安之差不用多說，其中一個極重要的因素就是有大量非戶籍居民。不是說他們全是壞人，也絕無歧視的意思。不過，因他們 不能在深圳落戶，大多數人只能視深圳是一個搵食的地方，早晚都會離開，以至造就了不惜一切搵快錢的心態。由此推斷，香港將來涉及內地人的罪案，例如街頭行 騙、偷竊搶劫等罪行的數量將會上升，假行乞、假化緣的情況相信也會很多。

有評論認為政府應限制自由行人數，但目前審批權不在港方，要控制談可容易？再講，現在外圍經濟實在太差，沒有自由行撐住香港經濟，失業率何來3.2%那樣低？其實這是一個取捨的問題，世事從來都不會兩全其美。

香港經濟現在只能依賴幾項產業，造成今日局面，上兩任政府之無能兼得個講字實在難辭其咎！現屆政府想把情況扭轉過來？單看他們上任後兩個月的表現，結論只是四個字───「有心無力」。

看著香港「後花園izsation」，我等港人唯有認命吧！

香港金融發展局構想

http://magazine.caixin.com/2012-08-31/100431308_all.html

　香港新任特首梁振英新政中的「金融發展局」正在積極籌備，現年62歲的香港金融界重量級人物史美倫擔綱籌辦，希望借此推廣香港，提高香港身為國際金融中心的競爭力。

　　現任香港行政會議成員兼金融發展局籌備小組主席的史美倫，在銀行證券市場上身經百戰，在內地及香港都享有頗高的聲望。

　　目前她身兼多職，包括香港匯豐的非執行董事，此前曾任香港證監會副主席、中國證監會副主席以及香港大學教育資助委員會主席。

　　2001年3月，史美倫受當時中國國務院總理朱鎔基邀請，出任中國證監會副主席，分管上市和融資監管工作，是內地首位海外聘請的副部級官員。她的「不偏不倚」及「公平、公開、公正、公信」四公原則，為內地的證券市場帶來眾多新氣象。

　　在史美倫任內，中國證監會頒佈了有關證券監管的法規和條例51件，初步建立內地監管法規架構，同時有80多家上市公司和10多家中介機構被公開譴責、行政處罰、立案偵查。史美倫的嚴厲監管作風為其贏得「鐵娘子」稱號，也因此和內地的金融業界建立了廣泛和深入的聯繫。

　　8月中旬，史美倫在北京接受了財新記者的專訪，暢談對香港金融發展局這一新平台的構想。

危機感

　　一直以來，香港金融市場缺乏系統性推廣和發展金融服務業的部門。

　　「金融發展局要解決的問題就是將現有分散的推廣和發展模式聚合起來，提升香港國際金融中心的競爭力。然而在香港政府資助的眾多產業機構裡，有貿易、旅遊、港口、藝術、電影等發展局，惟獨沒有金融行業的。」史美倫告訴財新記者。

　　香港成立金融發展局的目的，來自於維護國際金融中心地位的危機感。香港在內已受到上海雄心勃勃的挑戰，於外近有新加坡金融中心呈崛起之勢，遠有老牌金融中心紐約、倫敦的地位無可撼動。史美倫表示，在世界各地建立的類似組織中，尤其以倫敦金融城的經驗最值得借鑑。

　　數據顯示，截至2011年1月，金融服務業已佔到英國國內生產總值的8.9%和英國稅收收入的12.1%。倫敦金融城是2010年成立的非政府 機構，目前擁有員工一萬多人，逾六成在海外工作。它專門就金融監管、法規、稅務、競爭力等問題作政策性研究，定期與政府及監管部門交流意見。

　　除了幫助政府作長遠規劃之外，倫敦金融城還為企業提供服務，從基礎設施維護到宏觀戰略規劃不等，已然成為英國金融服務業的宣傳大使，扮演著國家金融公關的角色。

　　接近倫敦金融城人士表示，該機構對內主要為英國創造就業機會，推動經濟增長；對外向全球推廣包括金融、基礎設施、教育、法律等在內的服務行業。該機構在全世界除英國以外的13個國家及地區都設立了對口的金融諮詢部門。

　　如果說近年來香港金融中心的地位受到的挑戰，上海施加的更多是心理上的壓力，而構成最直接的挑戰實際來自新加坡。

　　香港與新加坡金融中心的相似度極高，都擁有十分活躍的外匯市場、開放度較高、低稅收、法律體系透明、基礎設施便利等因素。新加坡在監管、自由度 上向金融機構提供了更具吸引力的設計，而香港與金融相關的配套服務業比如環境污染、租金成本高、本地人才培養緩慢等方面，均有不盡如人意之處。

　　近年來，香港政府對香港發展成為人民幣離岸交易中心表現得分外積極。

　　 「政府除了加強對金融機構的監管之外，還要重視對金融行業發展方向的指引。」年初競選香港特首的政綱中，梁振英提出成立金融發展局的構想，並表示金融發展局是針對香港金融發展提供建議的，並不會制定和執行政策。

　　「解決內地資金的自由流動問題，集合中外投資者在港發展，是目前香港金融行業最重要的發展方向。」財政司司長曾俊華公開表示，「金融發展局的成立正是增添了與國內外合作與溝通的渠道。」

凝聚業界聲音

　　目前香港推廣和發展金融業的政府機構是香港金融管理局，其職能主要是維持香港貨幣和銀行體系的穩定，更多起到的是監管的作用，同時也兼顧統籌資源以及協調金融發展。香港政府裡並沒有專職機構，缺乏統一服務金融行業的政府部門。

　　香港金融界人士表示，金融界一直以來都是自給自足，現在政府終於肯撥款推動金融發展，這是好事一件。

　　同樣起到促進香港金融發展的另一家民間組織——香港金融業協會，其主要職能同將要成立的金融發展局相類似。它們都是向政府部門提出建議和要求，同時收集國內外有關金融、銀行、保險、證券、信託等方面的資料，提供諮詢服務。

　　金融發展局更像是新任特首特設的一個金融智囊團隊，以供政府在制定金融政策的時候，建立彌合業界建議和政府政策之間更平滑的通道機制。

　　香港特區政府財經事務及庫務局局長陳家強此前在接受香港媒體採訪時表示，金融發展局可以像其他非官方機構般更靈活推銷香港，「當政府就市場發展表態後，有非官方的、代表民間及市場的機構在落實層面說話，可以在推廣上互補」。

　　陳家強還表示，官方考慮金融政策時並非憑空構思，需要業界的建議，金融發展局正好扮演凝聚業界聲音的角色，「利用resource及research（資源及研究），把業界聲音提升到切實可行的方案」。

　　例如在資金管理方面，新加坡會刻意把相關稅項調低，但香港卻不能只為個別行業提供減稅優惠，「當我不做A方案，業界可以為我們提供B或C方案，政府對相關溝通求之不得」。

　　「金融發展局有別於金融管理局和證監會的是，除了關注銀行及證券之外，還會關注其他金融範疇，包括財富管理、保險、私募基金、法律和會計等在內的金融服務業。同時也非常注重對人才的培養，未來金融人才教育也會列入金融發展局的計劃中來。」史美倫說。

　　史美倫表示，金融發展局責任重大，不單面向海外市場，推廣金融業，還負有制定長遠金融業發展策略的重責，例如香港金融業的定位、人民幣產品與業務進一步的發展及如何更好配合內地企業走出去等。

　　針對金融發展局與金融管理局角色與功能區別問題，史美倫強調，前者集中在開拓金融新產品、向政府建議長遠發展策略及向外推廣，後者則著重法規把關的角色，為金融業監管者，故兩個機構絕不會有角色與功能的重疊。

　　針對有專家提出目前聯匯制是香港金融體制最重要和迫切的問題時 ，史美倫明確表示，這是香港金融管理局考慮的範疇，專家學者可多提意見，但這並非金融發展局的研究課題。

　　「雖然是『務虛』的機構，但一樣可以做事。」史美倫說。

時間表

　　在香港成立一家法定機構需要兩年以上的籌備和立法時間，而非法定機構的成立所需的時間相對較短。而香港特區政府十分迫切地想要成立該機構。

　　「與其花時間去爭取法定地位，這三年不如用來做事。」史美倫說，「特首邀請我牽頭籌建金融發展局時，我二話沒說就答應了。」問及會否出任主席一職時，史美倫表示，「這還要日後由特首決定。」

　　籌備小組已於7月1日開始工作，下設四名委員。委員囊括政商精英，包括向梁振英建議設立該局的中銀國際副執行總裁謝湧海、職業律師李律仁、下屆政府財經事務及庫務局副局長，小組裡惟一的外籍人士是時任花旗銀行高級顧問的文禮信。

　　史美倫表示，「金融發展局的規模不會太大，成員約在20個以內，來自不同行業比如投行、保險、銀行、會計等。」

　　在談到機構經費來源的問題時，史美倫說，「資金還是會受到政府撥款的限制，當然我們也在考慮能否借鑑貿發局和旅發局的經費模式，加入一些市場元素。」

　　金融發展局希望建立自下而上的發展模式，在局內設立幾個不同的委員會，收集金融業界的意見和建議；向上代表業界把信息反饋給政府，主要解決業界與政府溝通不暢、業界構想能否很快轉化為可操作的的問題。

　　據史美倫介紹，籌備小組目前已與業界做了五場溝通會議，以瞭解業界對金融發展局的期望，溝通會一共八場。除了與業界溝通，還將制定金融發展局的職能、管治架構、營運模式等，年底前將以書面報告的形式提交給特首和財政司司長。

　　「首要發展，推廣其次，是金融發展局的職能定位。」史美倫表示，它所扮演的角色只是一個聯繫業界和政府的諮詢機構，不會幹涉政府行為，也不會為行業遊說。

　　銀行、證券及會計行業有自身的行業組織，爭取行業權益的工作以後繼續由這些團隊負責。金融發展局的職能傾向是從整體市場出發。

　　史美倫說，「金融服務業並非單一產業，作為國際金融中心的香港，未來發展的空間還很大。」

　　至於金融發展局正式成立的時間表，史美倫表示希望在2012年內完成籌備工作。金融發展局會否按著當政者成立的初衷發展下去，能否真正發揮作用，還有待時間驗證。