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房地產數據點評:物極必反 向死而生

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本帖最後由 優格 於 2015-5-15 16:35 編輯

房地產數據點評:物極必反 向死而生

第一,投資增速探三年來新低,新開工增速企穩回升

1-4月,全國房屋新開工面積3.58億平方米,同比降17.3%,降幅回落1.1個百分點。其中,住宅新開工面積2.5億平米,同比降19.6%,辦公新開工面積下滑幅度擴大至14.5%,而商業營房降幅則收窄至6.5%。在寬松通道中,銷售的回暖已經如期推動新開工增速企穩回升,但從絕對值來看,單月新開工仍然處於三年來僅次於上月的歷史性低位。

1-4月份,全國房地產開發投資2.37萬億元,同比增長6%,增速比1-3月繼續回落2.5個百分點。其中,住宅投資1.59萬億元,增長3.7%,增速較1-3月進一步回落2.2個百分點。分區域來看,中部地區投資增速平穩下行,東部地區投資增速進一步下探,西部地區投資增速同樣繼續維持下滑趨勢。盡管走勢分化,但均已創下12年來新低。

作為市場對今年地產投資最為悲觀的賣方,我們認為2015年行業將遵循先量後價、先成交後投資的順序逐步回溫,因此判斷15年全年投資增速在7%左右,前4月投資同比已經下探至6%,數據印證了我們去年年初即強調的觀點:投資下行不可逆轉,且需求端的回暖也難以帶來產業鏈前沿的回升。雖然330組合拳之後,寬松政策一再釋放,包括本月進一步降息已經兌現,但仍未扭轉投資增速下行至歷史性低位的走勢,低迷投資與“穩增長”預期下的博弈空間仍然是行業焦點,後續寬松持續以及相關行業政策可期


第二,土地市場繼續低迷

1-4月份,房地產開發企業土地購置面積0.55億平方米,同比下降32.7%,降幅較1-3月進一步擴大0.3個百分點;土地成交價款1571億元,同比下降29.1%。從絕對值和增速看,4月土地購置整體仍然維持低迷走勢,累計同比繼續探底。

1-4月土地價格同比去年增5.48%,較1-3月略有收窄1.2百分點。40個大中城市中,一線、二線城市土地成交溢價率出現反彈,分別由3月的9.86%、6.77%回升至32.11%、12.93%,其中一線城市溢價率已創下一年來最高值。三線城市則由3月的5.09%回落至0.57%。土地市場與土地價格的走勢背離,說明區域分化的進一步擴大不可避免,本輪政策帶來的成交釋放也將始於以北京、深圳為代表的一線城市,能夠在這些區域合理布局的企業將會占得先機。


第三,銷售降幅大幅收窄,二季度回暖啟動

1-4月份,商品房銷售面積2.64億平方米,同比下降4.8%,降幅較1-3月收窄4.4個百分點,其中住宅單月銷售面積7205萬方,同比實現增長,增速7.7%;商品房銷售額1.77萬億元,同比下降3.1%,降幅較1-3月收窄6.2個百分點,其中住宅單月銷售額4854萬元,同比增長16%。

步入二季度市場確定性回溫,單月銷售額以及銷售面積均首次出現同比增長,一方面受去年同期低基數影響,另一方面是330政策紅利逐步釋放的體現。各地相關信貸政策的跟進,多次降息降準的刺激,以及二季度推盤旺季的來臨,都將推動需求進一步釋放。

分區域來看,1-4月份,東部、中部和西部地區銷售金額同比分下降2.82%、5.09%、1.95%,商品房銷售面積同比分別下降6.20%、6.44%、0.40%,相較而言東部起勢更盛。

價格方面,4月全國商品房銷售均價環比回升11.02%,同比上升7.7%。百城住宅價格指數4月環比基本持平,環比上漲城市數較3月有所回落。房價下行走勢如我們預期已接近尾聲,但環比上漲城市數下降,體現市場分化程度加劇,一線城市價格隨著成交上行逐步企穩回升,而三線城市則難以出現量價齊升的局面。綜合考慮,我們維持15年全國銷售均價同比增長3%的判斷。

第四,寬松政策鋪路,信貸增速小幅回升

1-4月份,房地產開發企業到位資金3.63萬億元,同比降2.5%。其中,國內貸款0.73萬億元,同比降4.8%;自籌資金1.44萬億元,同比增0.1%;個人按揭貸款0.43萬億元,同比增長2.1%,增速較1-3月回升2個百分點。繼去年11月、今年2月寬松政策之後,5月又迎來一輪降息。正如我們所強調,投資的低迷將強化寬松格局的持續性,我們認為未來開發商的資金壓力也將趨緩。

(中信建投房地產小組)
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