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【宏觀】政策暖風頻出 化解房地產硬著陸風險 事件： 3月30日下午，中國人民銀行、住房城鄉建設部和中國銀行業監督管理委員會聯合下發通知，首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至40%。財政部同時也發文，將售房免征營業稅的門檻從5年下調至2年。 點評： 一、新政反映的宏觀調控重心轉變？進一步印證年初以來宏觀調控政策全面轉暖趨勢，利於降低中國經濟系統性風險、穩定社會信心、提升市場風險偏好。 今年年初經濟開門不利，1-2月工業增加值下滑到6.8%，固定資產投資增速下滑到13.9%，結合發電耗煤增速、貨運量、工業品價格等高頻數據，一季度經濟實際增速下破7%概率較大，在此背景下，我們註意到宏觀調控政策開始轉暖：從3月政府工作報告即可看出，對穩增長的描述力度明顯有所加大，政策重心短期向確保經濟不過快下滑轉移；從實際政策出臺也可以看出，自去年11月降息開始，貨幣政策轉暖後，今年2月開始財政政策亦開始發力，2月財政支出明顯加速，小微減稅和地方政府的債務置換也表明了積極財政的思路，寬貨幣+緊財政的政策組合正逐步轉向寬貨幣+寬財政的組合，今天地產新政的出臺，大體在預期之內，進一步印證了年初以來宏觀調控政策全面轉暖趨勢，利於降低中國經濟系統性風險、穩定信心、提升市場風險偏好。 二、新政反映的地產調控重心轉變？地產調控政策由需求管理轉向供需並重式管理，由註重剛性需求轉向支持改善性需求。 需求管理轉向供需並重式管理：上周國土部和住建部聯合發文，要求優化住房和用地供給結構，聚焦中小城市去庫存，表明中國的地產調控由單純的需求管理轉向重視供給結構，今天330新政的推出，表明政府從供需兩端雙向發力，確保房地產市場平穩運行，這種做法實際上已經擯棄了各地政府一窩蜂賣地財政的思維，更加註重房價和地價的穩定及區域平衡。 剛性需求轉向改善性需求：地產泡沫是中國近幾屆政府最為關註的資產泡沫和經濟隱患，因此即便在地產行業已經大趨勢景氣下行的宏觀背景下，政府放松地產調控的重心長期仍聚焦於確保剛性需求，而害怕刺激投資和投機性需求，去年930地產新政，針對的也只是首套房首付比例、利率下限和首套房認定標準，但930新政只是短期的刺激了一下地產銷量，自今年年初開始，地產銷售又重現低迷，在此背景下，政府終於實質性放松改善性需求，對二套房首付比例進行下調，同時放松的還有營業稅政策，均回歸到2008年的水平，上一輪地產上行周期中收緊的行政化措施繼續趨勢性的放松，去行政化趨勢明顯。 三、新政對宏觀經濟的效果如何？預計短期會有兩個月左右需求沖擊，但對新開工投資的拉動有限。 中國的地產行業已處於趨勢性的供需拐點，一方面是供給過剩庫存高位，如果看房地產在建/新開工比例，該比例已經處在歷史高位，2014年在建面積達70億平米，而銷售面積僅10億平米左右；另一方面是購房主體人口的趨勢性減少，自1990年左右開始中國新出生人口大致每年減少100萬人。在此背景下，我們預計330地產新政很可能如去年930新政類似，短期對地產銷售有脈沖式的刺激，改善性需求將有望迎來一波釋放，但銷售改善趨勢恐難持續，在此預期下，地產開發商將以去庫存為主，對新開工投資仍將比較謹慎，預計地產投資仍將向5%左右水平收斂，因此我們預計地產新政可以有效化解地產硬著陸風險，但難以改變其景氣下行趨勢。 四、後續地產政策將如何演變？ 單純的一兩次地產去行政化措施難以改變地產景氣下行趨勢，在政府區間調控思維下，我們預計地產實體景氣下滑和地產政策持續轉暖托底的組合將繼續持續，從區域上來看，一二三線城市的調控措施可能分化，一線特大城市的政策差異化，去行政化措施推進將相對較慢；宏觀層面看，二季度還可以預期的有利於托底地產的政策包括：1、按揭利率的下調；2、存款準備金率的下調；3、建築業和房地產業納入營改增。 （來自申宏宏觀） |