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本帖最後由 優格 於 2015-4-1 10:04 編輯 【世茂房地產】2014年全年業績發布會會議紀要 作者：洪聖奇 會議信息： 一、日期：2015年3月31日（周二） 二、時間：下午5:00至6:00 三、地點：香港萬豪酒店 四、出席管理層： 執行董事 廖魯江先生 執行董事 湯沸女士 主席兼執行董事許榮茂先生 副主席兼執行董事許世壇先生 首席財務官丘鈞山先生 會議內容： 第一部分 業績回顧 （湯沸） 一、2014年業績亮點（單位：人民幣） - 營業收入2014年達到人民幣560.8億，同比上升35.1%。酒店，租金和其他收入為25.1億元，同比增長25.7% - 毛利潤為182.25億元，同比增長24.5%,毛利率為32.5%,同比降低2.8個百分點 - 股東應占利潤為81億元，同比上升9.6%,去除稅後及非控股股東權益，股東應占核心業務利潤為79.07億元，同比增長8％。股東應占核心業務利潤率為18.1％，同比下降0.7 個百分點。扣除2013年匯兌收益和投資收益約13億的影響，2014年度股東應占核心業務利潤同比增長31.9% - 每股基本盈利為人民幣2.343元，同比增長9.8％ - 合約銷售額為702.16億元，同比增長5％。銷售均價由2013年12,802元每平方米下調至2014年12,130每平方米。合約銷售面積為578.88萬平方米 - 年底集團擁有土地儲備約3607萬平方米 - 董事會建議宣派2014年末股息每股60港仙，連同中期股息每股30港仙，2014年全年共宣派股息每股90港仙，同比上升11.1% - 世茂股份實現營業額127億元，同比增長25.1%，及股東應占利潤19億元人民幣，同比增長15.2%，集團持有世茂股份64.12%的股權。 二、財務亮點 - 2014年底集團可動用現金為419億元，賬上可用現金同比增長22％ - 凈負債率為58.6%，控制在管理層預定的60％的目標內 - 2014年總借貸余額為620億人民幣，其中長期借貸433億元，短期借貸187億元，分別占比70％和30％ - 集團於2015年2月4號發行7年期8億美元的優先票據，利率為8.375％，獲得7.25倍超額認購，集團於2015年3月8號全部贖回2018年到期的3.5億利率為11％的美金高息債券，3月17號增發7年期3億美元的優先票據，利率為8％，增發後境外債券的總發行量為25億美元，境外債券平均年期從5.02年延長至5.99年，境外債券平均利率從8.01%降低為7.76% 三、2014年財務數據 - 營業額為560.81億，同比增長35.1% - 毛利率為182.25億，同比贈長24.5% - 毛利率為32.5%,同比降低2.8個百分點，但仍領先行業水平 - 經營利潤為156.71億，同比增長27％ - 股東應占利潤為81.04億，同比增長9.7% - 去除匯兌和投資收益，股東應占核心業務利潤為79.04億，同比增長31.9％ - 每股盈利人民幣2.343元，同比增長9.8％，折合2.97港幣，同比增長11.2% - 全年宣派股息每股90港仙，同比增長11.1% 四、資金及負債情況 - 集團手持現金持續增加，2012年為181億元，2013年為196億元，2014年中為211億元，2014年底為239億元 - 集團凈資產負債率維持在行業較低水平，2012年為55.9%,2013年為57.4%,2014年中為58.4%,2014年底為58.6% - 2014年短期借貸比例為30％，還債壓力維持在較好水準 - 2014年借貸余額中，境內人民幣借貸占比為55％，境外外幣借貸占比為45％ - 現階段采用多種渠道融資，境外融資多為長期 第二部分 運營管理情況（廖魯江） 一、主要盈利情況 - 營業收入持續穩定增長，主要來自34個城市，二線城市為主。酒店及投資性物業收入同比增長20％，租金收入同比增長23％，其他收入同比增長30％ - 集團10家投入運營酒店2014年營業收入11.8億，同比增長20.3% - 酒點運營的去稅前利潤達到3.54億，同比增長13% - 商業和辦公物業租金收入2014年為6.87億，同比增長23.6% - 其他來自影院，百貨和物業管理費的收入為6.49億，同比增長39.6% - 土地儲備總額為3607萬平方米，分布41個城市，有104個項目 - 2014年新增土地20處，以一二線城市為主，土地成本182億 - 813土地儲備總共3606萬平方米，按地區劃分，世茂股份占土地儲備為20％。在建面積1270萬平方米，未來用於土地儲備2337萬平方米，土地平均成本為2662元人民幣，占銷售均價22％ 第三部分 2015年展望 （廖魯江） - 2015年簽約額為720億 - 銷售回款576億，把現金流管理作為明年重點 - 目前投入運營的投資物業為119萬平方米，在建有80萬平方米，2015年酒店業務目標為13.5億，比2014年增長14.6%,去稅前利潤目標為3.79億，同比增長7.1％ - 對於原有8個區域細分為12個業務單元，提高管理精度 - 2014年可售面積970萬平方米，銷售均價12130元每平方米，2015年目標為1017萬平方米，銷售均價為12000元左右 - 2015年戶型面積分解為剛需小戶型占比為28％，剛需改善型占比為51％ - 2015年計劃新開工面積為800萬平方米，上半年為500萬平方米，下半年300萬平方米 - 2015年計劃竣工面積為700萬平方米 - 2015年把費用控制作為重點內容，把支出和回款掛鉤 - 現金流管理采用“量入為出“，將銷售回款和土地，工程，費用支出掛鉤 - 另一戰略為“量出定產”，開盤做到60％去化率，交付前達到90％去化率 第三部分 市場前景 （許世壇） 一、回顧2014年銷售情況 - 2014 年銷售排名為第八，進步一名，銷售計劃完成率88％，銷售均價12130高於計劃目標，大部分月份銷售額超過計劃，第四季度差距比較大。調減285萬平方米銷售面積，調減150億銷售資源 - 去化率保持在60％，旅遊區域拆分為閩南，閩北 - 銷售增長5％，回款增長1％，平均銷售價格下降5％ - 2015年增加一二線銷售比率，減少三四線供貨和銷售貢獻 - 2014年上下半年銷售比率，第四季度沒有達標，2015年上半年計劃銷售288億，下半年為432億，6月份預計比較高，為供貨的高峰期。 二、銷售目標策略 - 加大回款，與銀行合作，推出創新產品，成立催款小組，成立客戶定位中心，對潛在客戶研究，對接互聯網銷售 - 施工竣工面積增加，已完工庫存達到200億，最終庫存為190億，目標清掉接近100億，大致影響毛利2個點 - “以價換量，增加亮點“，戶型拆分，提高贈送面積等，三四線城市以清庫存為主。 - 2014年以後“有質量增長“，降低負債率，利潤額提高，重回款 三、總結表現 - 2014年銷售增長5％，集團沒有選擇大規模降價，毛利率32.5% - 2015年銷售目標增長3％，毛利率長期目標30％以上，今年“以價換量“策略清理庫存 - 2015年實現運營正現金流，嚴格“量入為出“ - 2015年開工竣工面積增長率控制在10％以內，減少20％以上的土地支付，工程款支出控制在5％以內 - 2015年區域調整，拆分後提高效率，加大授權，加大管控 - 股份公司調整管理人員，負責人為去年旅遊地產負責人，加大對股份管理 - 酒店和投資物業在2014年增長為26％，未來5年每年複合增長率目標為25％ - 回款率目標在80％以上，去化率保持在60％以上，利息成本控制在7.4%一下，可售資源達到1200億 - 經濟形勢方面，4月份銷售不會很好，需要消化觀望，5，6月份隨著政策放松和銀行的執行，會是很好的觀察期，有利於清掉100億庫存。 第四部分 問答環節 Q1:對於股份公司有什麽樣的期望？ A1:（許世壇）未來股份公司的重點在於商業地產，比如酒店，影院等。股份公司的表現很好，1，2，3月的營業額都達標了，股份公司的的盈利當然也包括虧損都會並入集團的收入。 Q2: 對於聯營公司虧損怎麽看？ A2:（許世壇） 未來的合作不會再搞4，5家規模的合作，而是以2，3家為主，而且一定是我們操盤。 Q3:是否目前來看地產公司對與房地產行業持有一種悲觀的看法？ A3:（許世壇）2014年政策密集，需要時間消化，另外最近一段時間，股市太熱對於實體經濟不太有利，集團對於未來行業前景的判斷偏保守。 Q4: 世茂在福建是否有進一步發展的打算，參與到房地產以及非房地產業務中？ A4:（許榮茂）國家在福建有很強的戰略打算，對於下一步福建的發展有機遇，集團會對非房地產方面進行探討和嘗試。 Q5: 世茂在酒店經營上面有什麽樣的打算？ A5:（許世壇）公司會持續投入酒店和商業物業，質做好，量也要做好，比如之前很成功的mini hotel，不占用很多現金流，屬於輕資產的商業。 Q6: 世茂未來怎麽保持拿地優勢這一核心競爭力？對於目前拿地困難，怎麽保證高毛利率？ A6:（許世壇）我們會繼續保持好跟政府的關系，同時考慮跟國企合作，小股操盤等，繼續拿到便宜的地，我們的成本每年都在下降，提升空間很大，我們未來產品定位會更精準，利息成本也有望降低。 Q7:世茂有沒有考慮傳言中的海外項目？ A7:（許榮茂）海外投資不符合上市公司發展要求，會考慮私人投資，世茂主要的精力會在國內，如果要做就參與管理或者控股。 Q8:派息在30％左右的政策會不會保持？ A8: （許世壇）每年派息的比例都如此，還會繼續提升，我們主要還會提升核心利潤。 Q9:12個區域單位重點城市對應的是哪些？ A9: （許世壇）環渤海地區主要是北京及周邊地區，長三角地區為南京，蘇州，也會適度擴大上海的設施建設，福建最強，閩南主要是廈門，閩北主要是福州，華南比較弱，考慮開發深圳項目，華中地區主要是武漢。 （來自克爾瑞研究） |