陌陌如何做到「用戶數超過1億」的

「買方，勇敢開價！」永慶房屋房產事業群總經理葉凌棋，一語道破今年的房市買賣氣氛：二○一四年，將是買方崛起的一年。

今年正式開啟三年選舉年，加上政府近來以「萬萬稅」拉高買賣成本，造成市場上泡沫化、房價反轉等口語消息不斷。氣氛轉空，已讓國內住宅市場的銷售率，自去年下半年起逐漸下滑。

雖然房市寒冬將至，但對觀望多年的自住客買家而言，卻可能相對是近年來最好的時機。

葉凌棋認為，中古屋市場進入獲利了結潮，但買盤不旺，象徵市場情勢終於反轉，站到買方這一邊。也就是說，當買方競爭者變少，真正有需求的自住、置產客，反而能趁亂入市。

但是，趁亂入市，並不代表就能輕鬆撿到便宜。

「上有天花板，下有支撐，」國泰建設協理陳仁澤對今年房市的預估，描繪出建商與賣方現在的開價心態：不上不下，靜觀其變。

房價到頂，賣方卻沒在怕已趁多頭賺飽，寧撐在天花板不動

過去十年多頭，不只讓建商賺進一、兩個股本以上，投資、置產客也在其中大嘗甜頭，所以，即使心裡知道房價已觸頂、短期內難再有攀升動力，但因已有儲糧過冬的條件，賣方「沒在怕」，價格硬，造成房價居高不下。即價格真正的「支撐力」，不是需求，而是賣方的心理素質，和口袋深度。

那麼，房市明明利多出盡，房價撞上天花板，但賣方卻不願降價，今年要買好房，這場心理戰究竟該怎麼打？

不降價不買房，不增值不進場。

潤泰創新董事長簡滄圳認為，今年房價波動將不再直線向上，而是時漲時跌，震幅比往年來得明顯。也就是說，若今年買方再追高，很可能下一秒就被套牢。更何況，未來三年都是選舉年，政黨輪替的變數可能讓房價急轉直下，因此，選擇有增值潛力的標的，才是真正的護身符。

根據房屋增值空間、投資潛力，由強至弱，今年可分為A、B、C三種購屋區塊，選擇標準、交易戰術都略有不同。

A咖區：適自住、投資挑「前店後廠」、交通建設半完成區

談到A咖區，許多人都會聯想到蛋黃區台北市。但是，由於台北市房產持有者是最有實力的一群，不怕持久戰，預計房價仍會高到一般人難進去，也不容易獲利出場。因此，今年最適合進駐的區位，將是基本面強、價格又合理的蛋白區。因其符合中產階級、首購族的自住剛性需求，不只抗跌，且因需求暢旺，轉手時也有增值空間。

要進駐A咖區，必須注意兩個原則：半完成、一千五百萬。

房產要增值，首重夢想面，也就是未來將實現的交通建設、公共工程等利多。但是，若期望自住客接手，沒有生活機能、「全是空想」的重劃區也不行。因此，在A咖區挑屋時，一定要秉持「半完成」的原則：

第一，「前店後廠」：也就是該區域的成熟商圈、重劃區各半。前有人潮與生活機能，象徵自住買盤；後有新建案拉抬價格，代表資金湧入。介在其中的過度地帶，最能各取其重，並避開前者開價過高、後者若釋出量大容易造成價格跌幅的缺點。如新北市土城、高雄鳳山。

第二，「要通不通」的交通建設：畫在紙上的交通計畫最危險，但已經確定通車時程的區塊，價格又在高點，因此，區域內若有交通建設已經動工，但時程一再延宕，可能動搖房價，是進場的好選擇。如受惠機場捷運的桃園中壢。

但是，在價位選擇上，不能超過一千五百萬元的天花板。信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，對中產階級、首購族來說，地段再怎麼好，總價一千五百萬元已是極限。他舉例，雖然去年下半年起買氣趨緩，但在新北市，總價一千五百萬元以下、兩房、公設比低的物件，仍「跑得很快」。

因此，即使是在A咖區，買大坪數、高總價的「假豪宅」都是不智之舉。房地產專業部落客紅色子房建議，受奢侈稅兩年閉鎖期，與未來三年選舉口號影響，較適合先轉作出租投資、兩年後出脫，因此「好地段、舊房子」將成指導原則，除了總價較低外，也能確保穩定的出租需求。

不過，A咖區因為有自住買盤支撐，價格也相對易守難攻。因此，要逢低搶進A咖區，最好的方法，是等賣方自亂陣腳，而此類機會，最快今年三二九檔期後就會出現。

蘇啟榮分析，目前業界普遍認為上半年仍能維持榮景，加上許多建商將全年業績壓寶在三二九檔期，因此，若三二九買氣不如預期，象徵市況比想像的還要差，「要趕快換一套劇本才行，產品規畫也都要立刻調整。」

所以，若三二九出師不利，即使是有實力的賣方，心理都會受到動搖；加上推案餘屋多、成屋待售案量亦大，預計在三二九後、十一月底大選前、後共三個波段，市場將呈現多殺多現象，降價速度加快、議價幅度增大。

「中古屋七折不是問題！」《我在房市賺一億》作者、投資客月風（本名李傑）預估，在軍心大亂的時候，原本成交價約是賣方開價八三折到八五折的中古屋，最低可以超過七折成交。

在亂流來臨前，買方可先行接觸、勇敢朝中古屋七折以下、新成屋八折以下開價。雖一定會受拒絕，但只要等到市場負面消息一出，買方便可再次釋出「解救賣方」的善意，難保不會有人棄守。

蘇啟榮也建議，買方可善加利用政府近來「大力做空」，大舉查稅、加稅的話題，做為談判籌碼。

從去年十二月，許多賣方為趕在公佈土地公告現值前成交，造成求售量大增來看，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，政府有意提高買賣成本、持有成本，將讓稅負成為今年左右交易的關鍵。也就是說，一有調高稅率的風聲，賣方心態便容易動搖，屆時也是議價的好時機。

B咖區：適投資搶進大建商新建地附近，跟著推案漲

若想小賺一筆，可「跑在巨人前面」，搶先進入大型建商主力推案區，或今年的話題建案聚集區，坐享建商帶來的漲價保證。但因脫手風險相對高，故列為B咖。

紅色子房認為，今年房價易跌難漲，要製造房價波動，另一種方法就是人為造價，參考大型建商的推案計畫，是策略之一。他分析，如遠雄、興富發等知名建商，因案量大、推案戶數都在五百戶起跳，又有固定粉絲追隨，「蓋到哪裡，漲到哪裡」，具創造當地價格的能力。

加上此類建商資金雄厚，即使去化速度慢，在短期內仍有籌碼「ㄍㄧㄥ」住，不隨意壓低開價，因此能在推案初期推升當地房價。

但是，在這些區域，「搶先」進入是最高指導原則，當建商正式推案時，價格通常已在高點，獲利空間不大。

不過，紅色子房也強調，因推案釋出量大，若基本面不足，短時間將難以脫手。因此推案地點，還必須同時具備：一、該區域具三年內可完成的公共建設；二、有已經動工的交通幹線，才算安全。

房產專家Sway則認為，主力推案區若位處重劃區，腹地是優先考量。也就是說，若當地空地有限，搶先才有意義；且最好搶先在前三個建案就進場，如此一來不只當地發展速度較快、建設黑暗期短，因供給量有限，未來轉手也能賺取價差。

C咖區：適首購可能政黨輪替的縣市，選後就進駐

最後，對預算有限、純自住的首購族來說，「體質虛弱」、容易受市場風吹草動影響而房價下跌的C咖區域，將是搶便宜的好去處。

因應營建署的建築容積獎勵新制將於明年七月上路，未來容積獎勵將限縮，已經掀起建商搶照潮，因此，當房市供給量過大，又遇上利空消息干擾時，將成為今年的房價未爆彈，而當炸彈爆炸時，就是自住客低價搶進時。

至於哪些地方有「崩盤潛力」？業界人士點名，近兩年漲幅超過兩成的桃園青埔、新莊副都心、洲子洋、塭仔圳和淡海新市鎮等市郊重劃區，都有上述問題：建設還「沒個影」，房價就已經被炒到高點，將五年後的利多提前反映在價格上，為「虛漲體質」，房價崩盤效應非常可怕。

但是，搶進該區，該如何確保自己買在低點、不會再跌？月風建議，若想進駐的是「政黨輪替」可能性高的縣市，選舉後是最佳時機點。因縣市首長通常與區域建設有關，換人做做看，等於前任承諾的利多可能跑票，此時通常是價格最亂的時候，新成屋可直接從八折往下砍。

不過，大聲行銷顧問總監田大權提醒，在剛開始發展的重劃區裡，一片荒涼是最大問題。因此，自住客最好先確定該區域內是否有便利商店、幼稚園，此兩者一旦出現，代表生活機能開始起飛；區位選擇以五個紅綠燈內可達幼稚園的範圍為佳。

紅色子房也建議，因重劃區聯外交通是一大問題，小家庭又多有開車、推嬰兒車需求，區位選擇必須遵守「2、4、6、8」法則，住起來舒服，也較容易脫手：

一、2 Ways Out：至少兩種主要聯外交通建設（高速公路、主要幹道、捷運等）。二、4m Width Walks：四米舒適步道（騎樓）可達上述聯外交通建設。三、6m Width Raods：面六米道路，保障車輛出入無虞。四、8 Mins Walk：走八分鐘接大眾聯外交通工具（捷運、公車站等）。

【延伸閱讀】空頭氣氛下，也能挑到增值房 ——房產A、B、C 咖比較

A咖：

特色：˙議價空間小˙不跌價且增值空間大˙轉手容易區位：˙都會區周邊的蛋白區˙交通建設將完成、公共建設將落成˙仍有推案腹地ex.土城、中壢、鳳山現況分析：投資客退場，中產、首購族成市場主力。但因蛋黃區已在高點，此處價格合理、生活機能強，迎合自住買盤，且有增值議題

B咖：

特色：˙議價空間中等˙保證增值10%˙轉手不易區位：˙大型建商推案區˙北部建商南下推案區˙話題建案集中區ex.竹北、台南、台中七期現況分析：大型建商或北部建商的造價能力，成為增值保證，預計可在當地造成一波漲幅

C咖：特色：˙議價空間極大˙增值體質虛弱˙可逢低搶進區位：˙2年內漲幅超過2成˙建設未到位的重劃區˙利多預先反映在房價ex.青埔、洲子洋、淡海新市鎮現況分析：建商爆搶照潮，未來5年房市將爆量，遇上選舉變數，超額供給、建設進度落後的重劃區首當其衝，房價下修幅度大

《研究基本面》三十二歲上班族獲利超過薪資的股市密技一張檢核表抓住三個轉折套利點

2014-03-10 TWM

憑著一張投資檢核表，三十二歲的依米抓住基本面投資的三種轉折；大轉折做長線、中轉折做波段、小轉折就做短線，靈活操作讓他股市投資的獲利已超越薪資所得。

撰文‧謝富旭

晚上十點，哄完女兒睡覺後，依米（化名）鬆了一口氣；每天晚上十點至十二點，這短短的兩小時，是他「打工」的時間。雖然他稱之為打工，卻甘之如飴，因為這段時間也是他一整天最快樂的時光！

在這寶貴的兩個小時，依米從白天一介平凡的上班族，變成一位業餘的股票分析師。每個月第三個星期日下午，依米總是與五位同好開投資讀書會；他們約定，每次聚會每個人必須帶一檔「明牌」，並製成投影片向大家簡報。「也就是說，一場讀書會，就有五檔股票讓我在未來一個月好好鑽研，這是我晚上打工的內容！」依米笑著說。

股市打工買房買車又有三百多萬投資依米舉一檔去年十一月自己在讀書會中提出的「明牌」──漢平為例。漢平是製造混音器的專業公司，業務單純，沒有複雜的轉投資；二○一三年前三季稅後ＥＰＳ（每股純益）達一．九四元，一三年十月營收二．七四億元，當公佈十一月營收為二．六七億元時，依米通知讀書會成員，漢平出現了小轉折的套利空間。

依米的選股邏輯是：漢平一三年第三季單季稅後ＥＰＳ是○．八八元，第三季單季營收為六．五八億元，十月與十一月營收合計五．四一億元；換言之，只要十二月營收達一．一七億元，第四季單季稅後ＥＰＳ就可望達○．八八元，如果到兩億元，單季稅後ＥＰＳ達一元以上的機會就很高。也就是說，只要漢平十二月營收維持十一月與十二月的平均水準，一三年整年稅後ＥＰＳ將可輕易達到三元以上；以當時二十七元的價位，等於本益比低於十倍，豈不是有個本益比回歸十二倍正常水準的小轉折套利空間。

即知即行的依米隨即以二十七元價位，買進漢平十五張；買進不久，漢平股價在公佈十二月營收(二．四四億元)後，展開急升走勢，依米在三十五元處停利，獲利十多萬元。「哈哈，賺得比公司年終獎金還多！」依米說，抓這種營收成長尚未反映在獲利的小轉折，只適用像漢平這種業務單純、沒有繁雜轉投資的小型股。「每個月十日公佈營收後，我都會請券商寄一份營收總表給我，讓我一一挑選。其實花的時間並不多，因為我只看業績單純的小型股，針對年營收或月營收成長相對突出的公司。」這就是上班族依米在股市打工的經驗談。三十二歲的他，畢業於某國立大學企管系，目前在桃園八德市一家五金進出口公司擔任業務員，加上業績獎金，過去三年平均月薪約四萬二千至四萬五千元。依米的妻子也是上班族，每月兩人薪水合計不到八萬元。

然而，這個標準的小資家庭，不僅在四年前已在桃園市買房，愛車的依米如今已經換了三輛車。第一輛車開了三年就被偷了，還好有保險理賠；之後又換了一輛福特Focus；因女兒出生，去年把Focus賣掉，換了一輛總價九十五萬元的本田休旅車。「你可能認為我很敗家，事實上，三輛車的錢都是從股市賺來的，沒有花到本業賺的一毛錢；不然我才捨不得換車。」依米如是說。

大部分三十二歲的台灣年輕人，可能還為人生第一桶金奮鬥著，並且對台灣居高不下的房價一籌莫展，甚至連孩子都不敢生；然而，依米不僅已經買了房、生了孩子、換了第三部車，手邊還有三百五十多萬元的股票投資部位。

更難能可貴的是，過去兩年，依米在股市賺進的獲利，已超過薪資與年終獎金收入(六十多萬元)，每年平均高達九十幾萬元。這個重要的財富分水嶺，讓他很有成就感，甚至不吝在自己的部落格分享他的投資歷程與方法。

組讀書會同好報「明牌」交互辯論除了掌握「小轉折」的套利空間，依米也會尋找更長線的獲利機會。例如，上一次讀書會，有一位成員提出了裕融的簡報，就深深吸引他的注意。依米拿著該位成員準備的簡報檔興奮地說，「裕融國內的租車(格上)與車貸業務(裕隆集團所賣出的新車)今年應可望出現溫和成長，去年稅後ＥＰＳ五．七元，可望繼續保持。令人期待的是，裕融正在爭取中國東風汽車的車貸，以及中國中古車車貸業務；這不得了，因為中國的車市規模是台灣的好幾十倍大，如果裕融中國新業務的審批拿到，我們認為裕融股價起碼破百元！」「你是在裕融審批拿到的情況下做這樣的預估，如果審批拿不到怎麼辦，連裕融自己也未對外宣稱，進軍中國車貸的新業務批文一定百分之百拿得到；而且什麼時候拿到也是問題，會不會五至十年後才拿到？」記者忍不住澆他冷水。

顯然，這個問題在依米的投資讀書會中已經被拿出來討論過了，他不假思索地說：「所以合理的買進價位很重要，即使審批遲遲拿不到，導致裕融中國新業務落空，但僅台灣的業務就足以支撐裕融每年五．五元以上的稅後ＥＰＳ。再者，納智捷新車在台銷售量有持續增溫現象，加上裕融在台灣中古車車貸市場市佔率僅六．五％，還有頗大成長空間。照以往派發四元的配息，現在七十六元買進，等於以本益比十三．八倍買進，股息殖利率達五．二％，稱不上便宜，但也不致風險太高。我也把停損點設在六十八元，大概是跌一○％的位置上。」如同依米部落格的名稱──「投資的轉折．邏輯投資法」，他的投資哲學主要在於如何掌握一檔股票股價發動的轉折點。然而，這種投資思惟過程必須建立在專業的分析知識，與繁雜的資料蒐集上才有可能成功，而平凡上班族，下班後還要分攤家事、照顧幼小女兒的依米又是如何做到的？

「我很清楚光靠我一個人辦不到，所以我才需要結合眾人之力，利用大家的腦力與大家的時間，來減輕負擔。」「每個月我們討論時，常常氣氛會有點火爆，因為我鼓勵大家要對簡報者勇於提出質疑；不是有句話說真理愈辯愈明嗎？我們就是秉持這個精神來開投資讀書會。」抓住轉折靠一檔股票賺八十多萬那麼，依米強調的「投資轉折」到底是什麼意思，背後的投資邏輯又如何運行？

他解釋道：「所謂轉折，有分大轉折、中轉折與小轉折。上述裕融的例子，因為牽涉中國新業務的開拓，未來對公司影響相當重大，就被我視為是大轉折。」依米注意到友華，是因為去年四月二十三日，友華公告處分轉投資日本Nano Carrier二千股，扣除成本，獲利二．三六億元，貢獻稅後ＥＰＳ高達二．七三元。而且，友華賣二千股後，還有六千股的Nano，豈不還有近七億元的獲利可認列！也就是說，股本才八．七億元的友華，Nano潛在投資收益就快逼近一個股本。

依米深入研究友華發現，該股過去三年稅後ＥＰＳ約在二至三元，代理藥品與奶粉的業務堪稱穩定。以當時生技股動輒二十倍本益比的氛圍，加上友華去年第一季單季稅後ＥＰＳ一．五九元，全年本業有機會獲利四元以上，股價起碼值八十元。「就算Nano Carrier的轉投資獲利本益比只有兩倍，近一個股本（稅後ＥＰＳ十元）的轉投資獲利，起碼也將為友華股價額外增加二十元。「所以用這種邏輯思考，我認為當時股價六十元出頭的友華極有機會，而且就在未來一年內股價將漲至百元以上。」依米拿著總計二十五張友華股東會通知書愉快地說：「我在九十幾元出脫友華，加上配息，這檔股票讓我賺進了八十幾萬元（含息）；也拜友華之賜，讓我換了一輛Honda SUV。」鎖定潤泰新做大轉折操作潤泰新也屬於依米眼中的「大轉折」類型，他分析：「潤泰新未來兩年進入新建案入帳的高峰期，加上轉投資高鑫與南山人壽的認列，二○一四年預估稅後ＥＰＳ約七元；營建業本益比通常給得較低，約在六至七倍，照這樣看，目前五十四元的潤泰新股價應該算合理。」然而，合理的表象下，依米卻有不一樣的思考。「潤泰新持有南山人壽二四％股權，持股張數高達二二九．七萬張，持股成本僅有八．三元；以目前南山人壽未上市價二十八元計算，潤泰新持股的南山股票潛在投資收益高達四五二億元，等於貢獻超過三個股本的水準。「我認為，潤泰新股價並未充分反映南山人壽的價值，就像十年前，潤泰新股價僅二十幾元，沒有充分反映大潤發轉投資價值，等三年或四年後，南山價值慢慢浮現，股價破百元也不是沒可能。」他說：「在股市打工，讓我接觸到不同的行業，懂得評價一家公司，學會如何與別人討論及分工合作，對我的本業幫助頗大；更別提股市打工幫我繳了房子頭期款、購車基金，甚至孩子的奶粉錢。」這個三十二歲的年輕人，似乎已經摸索出一種在工作與投資間保持平衡的生活態度了。

依米

出生：1982年

現職：五金進出口公司業務人員

學歷：大學企管系

根據3 種轉折變換操作策略── 依米的轉折操作法與檢查項目

小轉折1.短線進出

邏輯：營收尚未反映在季報獲利的時間落差。

適合標的：營收項目單純，產品報價不會因現貨市場起起伏伏、轉投資單純的小型股。

檢查項目

1.每月10日營收公佈後，請下單券商寄送上市櫃公司營收總覽表，挑選年營收成長率或月營收成長率表現突出的小型股（剔除大型股、金融股）。

2.挑營收項目單純，產品價格沒有大幅波動風險的個股（剔除太陽能、面板、DRAM、原物料股）。

3.把前３季每股稅後EPS找出來。

4.用月營收及上一季的稅後淨利率推算下一季單季稅後EPS，得出四個季度的稅後EPS。

用股價除之，如本益比偏低（10倍以下），可伺機買進。

中轉折2.波段操作

邏輯：同類型股票的比價效應、產業環境改善的獲利提升、轉投資效應浮現。

適合標的：當時的強勢族群或熱門族群。

檢查項目

1. 鎖定過去一季股價表現強勢的族群，尋找落後補漲標的。

2. 找出強勢族群的３～５檔指標股，計算平均本益比。

3. 調出落後補漲標過去四季的稅後EPS，並計算其本益比。

4. 搜尋落後補漲標的新聞，查看有無題材性，如轉投資、新訂單、營收成長性等。

5. 推算落後補漲標的全年度稅後EPS及本益比，如果與同族群指標股差距頗大，可伺機買入。

大轉折3.長期投資

邏輯：有新市場、新產品、新商業模式、重大成功的轉投資。

適合標的：不限。

檢查項目

1. 從媒體報導找出具有新市場、新產品、新商業模式題材的個股。

2. 調出過去３年稅後EPS，以現在股價推算本益比；15倍以下列入追蹤名單。

3. 追蹤其營收狀況，連續３個月出現10％的月營收年成長率狀況，列入關注名單。

4. 推估來年稅後EPS，若預估來年本益比低於13倍，則可伺機買入。

小轉折實戰操作

漢平

1. 2013年前3季稅後EPS為1.94元，第3季單季稅後EPS為0.88元，第3季營收6.58億元。

2. 13年10月營收2.74億元，11月2.67億元，兩月合計5.41億元。

3. 假設12月營收1.1億元，第4季單季獲利將追平第3季。如果12月營收超過2億元，單季稅後EPS可望超過1元；2.5億~2.6億元的話，全年稅後EPS將輕易超過3元。

4. 27元買進，停利價設在35元。

中轉折實戰操作

友華生技

1.第1季稅後EPS已達1.59元，本業有轉佳之勢。

2.4月23日宣佈處分轉投資，對13年EPS貢獻2.73元，加計未處分部分，可貢獻８元EPS。

3. 生技展將於7月展開，生技股平均本益比可拉升至20倍以上。

設算本業13年每股只賺４元，股價即有80元價值；加上一個股本轉投資獲利，設算本益比僅２倍，將為股價額外增20元價值。

4. 62元買進，參與除息，97元賣出。

大轉折實戰操作

裕融

1.看本益比去年稅後EPS估計5.7元、股價76元，本益比13.3倍屬合理。

2.預估EPS 今年台灣租車與新車貸款業務預估呈穩定成長，稅後EPS挑戰6元。

3.觀察佈局積極向中國申請東風汽車新車貸款業務，同時佈局中國中古車車貸業務。

4. 評估前景以裕隆集團在中國的經營，裕融在中國的經營成功機會不低。

如果成功打入中國市場，規模是台灣數倍大，將使營收與獲利增添強勁動能。

5.買進 76元買進，目標價設在150元。

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