新西蘭擬禁外國人買現樓 奧克蘭樓價10年升九成 年輕人買不起
1 :
GS(14)@2017-11-04 15:26:20【明報專訊】新西蘭新任總理阿德恩（Jacinda Ardern）昨宣布將限制外國人買樓，以遏止樓價升幅。立法程序將於12月底展開，預料明年起實施，屆時外國人將不能購買新西蘭現樓（existing home），但澳洲投資者將不受新例所限。新政策與澳洲近似，澳洲政府早在2011年禁止海外買家購買現樓物業。
阿德恩昨表示：「外國投機者明年初起將不能在新西蘭購買房屋。我們決心讓新西蘭人更容易首次置業。」新西蘭樓價近年大幅上漲，全國平均樓價達64.6萬紐元（約345萬港元），較2007年樓價升56%。全國最大城市奧克蘭的平均樓價達100萬紐元（約534萬港元），較2007年的平均樓價高九成，令當地很多年輕人買不起樓。國民擁有自置物業的比例，降至1951年以來最低。根據房地產研究機構Demographia的數據，奧克蘭在「全球最買不起樓的城市」排行榜排第四，排名僅低於香港、悉尼和溫哥華。
「最買不起樓城市」排第四
不過新西蘭前財長Steven Joyce稱，政府新方案只是用來解決政治問題，對樓市作用不大。根據前政府數據，海外投資者的物業交易量，對整體樓市微不足道。4至6月的官方數據顯示，政府登記的物業轉手交易有48,603宗，只有3％為海外買家。這些海外買家當中，數量最多是中國人，其次是澳洲人，英國、美國和香港投資者也是主要的海外買家。金融業界人士指出，環球不少基金經理也看中新西蘭政治穩定，在當地置業保值。美國總統特朗普的政治捐款人、PayPal創辦人之一Peter Thiel，也在新西蘭置業。
海外買家最多為中國人
新西蘭政府擬修訂《海外投資法》，將住宅列為「敏感」的投資項目，意味非居民，或非公民不能購買現成房屋。澳洲人將不受影響，因為新西蘭人也受澳洲的相關房地產政策豁免。新西蘭政府打算在聖誕節前把草案提交國會，到明年初通過。
分析﹕外國買家可買地起新樓
第一太平戴維斯指出，現貨樓的外國買家已成為多國政府的目標，向他們加稅，並設更多購買限制。不過對於傾向買地起新樓的投資者來說，這些限制作用不大。在新西蘭買地的外國投資者似乎愈來愈多。去年外國投資者購買的新西蘭土地達4659平方公里（約4個香港的土地面積），按年增加近5倍，是全國農地面積的3.2％。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6520&issue=20171101
80後家庭月入3萬嘆買不起嘉湖山莊不求樓價跌 只盼不再升
1 :
GS(14)@2017-12-11 00:10:52■本報直擊嘉湖山莊最平兩房鎖匙盤，開價430萬元。
【周末專題】高樓價困擾港人多年，前特首曾蔭權2009年10月叫市民不要「太揀擇」，可選購地區偏遠及小型單位，「4,000蚊一呎嘅仲有好多」。時至今日，就連偏遠天水圍樓呎價也近1萬元。一名「80後」人妻嘆夫婦月入近3萬元也買不起嘉湖山莊，她期望樓價不要再升，說出不少港人心聲。記者：朱連峰
從事保險逾十年的陳太（洋名Sardoona），已婚，與丈夫同為「80後」，現有兩名兒女，一位一歲，另一位仍在肚中，一家現租住屯門泥圍順風圍700呎村屋，月租差不多一萬元。兩夫妻一直有買樓打算，可惜收入中等，其任職Sales的丈夫收入較穩定，兩人月入近3萬元，惟每月開支有數得計，交租已需萬元，有了小朋友，將來要供書教學，每月難有錢剩儲首期，「要揈晒所有錢去買樓好難」。
不能申請公屋 唯有租樓
今日的樓價，升得實在太誇張，現在連嘉湖山莊呎價也近1萬元。Sardoona說，「市民慌呀，好多人驚冇樓，政府又放咁多難民入來，公屋冇你份。就算是中等家庭，一個月有1萬多元收入就攞不到公屋，攞不到公屋就要租樓。「我有個朋友做保險，有二萬幾蚊收入，每日打兩份工，交租已七千幾，每月剩返千零蚊生活費，根本買不到（樓）。」她對此深表同情，知道香港好難買樓，「除非有一處地方是屋企人畀，或唔使錢」，如投胎做圍村人，一出世便有屋有地，便沒有置業苦腦。她接着說，「如屋企無錢，要靠自己，呢個世代真係好難買樓，除非好努力讀書，每月有3萬至5萬元收入，兩公婆一齊合作先有機會買樓」。
■前特首曾蔭權曾稱偏遠地區「4,000蚊一呎仲有好多」，但今日嘉湖呎價已8,500元以上。黎樹雄攝
■嘉湖山莊兩房單位現時入場費約430萬元。
目標遙遠 想過放棄香港
Sardoona早於2013年已在元朗睇樓，她說，當時700呎地下村屋只是150萬元，「由百幾萬開始睇，現時升到500幾萬」。現時連屯門及天水圍樓價也大升，「升到我都留意天水圍，呎價得天水圍平啲」。但她說，以他們現時的收入水平，即使有100萬元首期，入息根本連嘉湖山莊都供不起。嘉湖山莊兩房單位現時入場費約430萬元，借盡八成按揭，分25年還款，月供近1.5萬元，若再通過壓力測試，月入需最少3.4萬元。以Sardoona例子的確收入不合格。
Sardoona不奢望樓價下跌，但最低限度不好再升，希望能早日儲到首期，「我諗係好多香港人嘅心聲」。最後，Sardoona認為置業目標很遙遠，又稱自己不是含着金鎖匙出世，沒有父幹，「唔知十年有冇一層樓」。此刻的等待，她想過放棄香港去第二個地方。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171209/20239635
林少陽﹕買不起樓買地產股
1 :
GS(14)@2018-01-15 01:50:03【明報專訊】新地（0016）旗下北角新盤海璇，呎價直逼6.5萬元，再刷港島東新高紀錄，市場隨之嘩然，惟高價盤只錄4伙成交，未必具指標作用。其實此乃新地慣用的推銷技巧：先以超高價造出頂級單位製造話題，再以正常價推出餘下普通樓層單位，予人其餘單位價格相宜的印象。作為新地的股東，筆者當然樂見其今年的重點新盤大賣，只是本港樓市持續拋離大部分市民的購買力，貧富差距持續擴寬，實非港人之福。
小市民買不起樓，與其盼望政府打救，不如想辦法投資創富自救。過去兩年，筆者在多個不同場合，提倡投資者買地產股。雖然置業可加大財務槓桿，買股票則較少人會借孖展，即使可借孖展，槓桿比率過往遠比置業細。然而，財務槓桿是兩面刃，升市好地地，跌市隨時變負資產（一個大部分投資者早已淡忘的名詞）。再者，在金管局連番限制銀行借貸之下，現時大部分置業者首期要50%，槓桿效應大不如前。在政府連番加辣及樓價急升之下，從價印花稅的累進稅率沒有因應樓價調整，就算首置上車盤印花稅率亦高得極不合理。反之，股票買賣方便、交易費用便宜、涉及金額豐儉由人，而且絕大部分地產股的資產價格遠低於目前極之偏高的物業市價。
地產股資產淨值有重大折讓
2016年樓市仍然跑贏地產股，去年情况已見逆轉。由於地產股較資產淨值有重大折讓，除非未來中港兩地樓價急挫，否則地產股仍然有機會繼續成為不少買不起樓的投資者的儲蓄工具。
全球股市在2018年以紅盤高開，整個星期愈升愈有，過去數年一直領先大市的科技股固然表現強勁，本欄看好的醫護行業亦不負所望。與過去一年升市稍為不同的是，去年大幅跑輸大市的中資銀行股，亦在去年底中國證監會提出H股全流通方案後，在2018年首周開門紅。就連過去一年大幅跑輸給油價及金價的「三桶油」及金礦股，亦見買盤積極入市。
熟知筆者中長線看法的讀者，應知道筆者對新能源的興趣大過石油，亦對不能產生現金流的黃金興趣一般。
不過，從中短線投資的角度考慮，油價在沙特阿美上市之前，沙特政府有很大的誘因推高油價，而沙特是全球其中一個最重要的原油供應商，對全球油價有不低的影響力。讀者可因應自己的投資取向，決定是否趁這次沙特阿美上市的熱鬧了。
另一個稍為令筆者跌眼鏡的開局，是多隻中港地產股在2018年首周大幅跑出。在投資市場，trend is always your friend。既然市場「投票」結果如此，筆者不得不修正自己原來對中港地產股中性偏淡的看法。事實上，讀者若細分去年多隻內房股的表現，會發現去年升市只是集中幾隻物業銷售奇佳的大型民企。今年初不少落後的內房股，開始見到去年太過underweight這個行業的投資者開始追落後。
內房股可視短線配置工具
由於筆者預期，今年內地有政策緊縮的風險，與三桶油的取態一樣，視內房股為短線配置的工具，並不打算與他們長相廝守。反正市况向好，市場可供選擇的投資點子不少，這個行業其實錯過了亦不會太過可惜。
（作者客戶持有新地股份）
以立投資董事總經理
[email protected]
[林少陽 細味投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6966&issue=20180108
買不起樓 寧願出走
1 :
GS(14)@2018-07-21 12:20:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3212&issue=20180721
【明報專訊】「娥六招」出台後中原城市領先指數CCL繼續上升，至本周才終於稍回軟0.21%，當然未能就此確定樓價已展開跌勢，特首林鄭月娥再吹風指不排除推出限購令。其實，今時今日不單止是樓價高企令巿民難上車，租金升幅長期拋離收入增長，更值得關注。
香港中文大學生活質素研究中心近日公布2017年「中大香港生活質素指數」顯示，2017年香港整體生活質素指數為105.09，較2016年的105.30下降0.21點，反映香港整體生活質素比前一年輕微下降，其中經濟分類指數下跌至有紀錄以來第2低水平。
筆者細看中大的報告，有關指數由23個指標組成，2017年有8個指標比去年差，當中變化較顯著是醫療公共開支佔本地生產總值的百分比、文化節目觀眾指數、置業負擔指標及實質租金負擔指標，較2016年分別下降12%、12.56%、30.27%及21.43%，本欄讀者，自然最關心置業負擔比率及實質租金變化，前者的數值原來乃是有紀錄以來最高（圖1），中大經濟學系副教授莊太量稱，數據反映一個一年收入30萬元的家庭，若要購買市區300方呎單位，需不吃不喝16年，較2016年的14.56年增加約1年半，顯示樓價已脫離中等收入家庭負擔水平。
工資追不上租金 生活質素勢降
至於實質租金指數，2002年時僅為108.29，到2017年時卻已升至174.72，升幅達61.3%，同期實質工資指數卻只由117.53升至122.78，升幅僅4.5%（圖2），遠遠落後實質租金升幅，即是對一般巿民來說，若沒有樓而要租樓住，負擔會愈來愈吃力，生活質素也必然下降！
中大調查又指出，港人去年海外出遊指數創新高，年內平均去1.64次旅行（圖3）。這讓筆者想起日前在書展看到一個專賣旅遊書攤位，宣傳標語是：「冇車冇樓，勝在有假去旅遊」。事實上，現在不少年輕人認為除非有父幹，儲錢買樓已是不可能的幻想，不如將錢月月花光，又或一有假期便去旅遊，如此便造成惡性循環，更難儲首期置業。然而，若他朝樓價真的大幅調整，到時他們可能發覺，為何樓價跌了，依然沒錢買樓？
其實不論是「娥六招」，抑或再推出限購令變成的「娥七招」，最重要保證樓巿供應足夠，那就算一時資金推動令樓價短期急升，樓巿長期也會回歸理性，問題是政府如何提供充足的土地起樓，林鄭最近便在公開場合指填海是必要和不可避免的選項，但又即時被批評會破壞環境和遠水難救近火。
為反對而反對 市建局左右為難
筆者認為，填海對海洋環境固然造成影響，但只要選址恰當，影響未必大到不可接受，至於有一些言論說填海到土地可以起樓甚至住人，可能要十多二十年時間，所以其實是拖延政策。對此，筆者認為只是一些過時的觀點，科技不斷進步，填海造地也一樣，筆者早前到大馬新山考察一個大型填海起樓項目，在2013年開始填海，9個月後已可起樓，今年已有以萬計的單位可以交樓，何須10年時間？
其實除了填海造地，也應加快巿區重建，一來可增巿區用地，二來不少巿區舊樓樓齡愈來愈高，重建可減少危樓和改善社區環境。不過，香港不少人一方面抱怨土地房屋供應不足而令樓價和租金高企，卻又同時對任何發展都提出反對意見，比方說巿建局收購舊樓重建，出價低會被指欺壓原來業主和住客，出價高又被說間接推高樓價，如巿建局放棄或放慢重建，又會說不理破舊巿區人民生活水深火熱，總之做又錯不做又錯！
不少人說新加坡安居而香港蝸居，卻又不明白人家新加坡是如何大規模填海造地，而該國的巿區重建機構是如何「強勢」運作？
今屆世界盃終由法國奪冠，法國上次捧盃已是20年前的事，當時法國足球如日中天，但之後一屆（即2002年）首三場卻是零勝二負一和，十六強也進不了，正如過去兩屆一早便預測德國和法國獲勝的湯文亮所言，世界盃的隊伍總是這屆好便下一屆差，又或這一屆差便下一屆好，原因往往是大勝後便輕敵，大敗後多會汲取教訓。
抱只升不跌心態 輕視樓市潛在危險
回看20年前的樓巿，正好是1998年，在1997年上半年香港樓巿熱火高漲，人人都說香港回歸中國後，北水一定會源源不絕湧港，所以港樓只會升不會跌，但一個亞洲金融風暴加上董建華的八萬五房屋政策，樓巿在下半年急轉直下，1998年已是跌得慘不忍睹，但原來跌巿之後還延續至2003年，應了大好之後往往會大跌的規律？
20年過去了，現在雖沒有亞洲金融風暴，香港樓巿也似對任何利淡因素沒反應，但中美貿易戰會否蔓延，以至打擊中港經濟，在樓巿火熱的今天，回顧一下歷史也有好處。
[陸振球 樓市解碼]
Next Page