林少陽﹕買不起樓買地產股
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GS(14)@2018-01-15 01:50:03【明報專訊】新地（0016）旗下北角新盤海璇，呎價直逼6.5萬元，再刷港島東新高紀錄，市場隨之嘩然，惟高價盤只錄4伙成交，未必具指標作用。其實此乃新地慣用的推銷技巧：先以超高價造出頂級單位製造話題，再以正常價推出餘下普通樓層單位，予人其餘單位價格相宜的印象。作為新地的股東，筆者當然樂見其今年的重點新盤大賣，只是本港樓市持續拋離大部分市民的購買力，貧富差距持續擴寬，實非港人之福。
小市民買不起樓，與其盼望政府打救，不如想辦法投資創富自救。過去兩年，筆者在多個不同場合，提倡投資者買地產股。雖然置業可加大財務槓桿，買股票則較少人會借孖展，即使可借孖展，槓桿比率過往遠比置業細。然而，財務槓桿是兩面刃，升市好地地，跌市隨時變負資產（一個大部分投資者早已淡忘的名詞）。再者，在金管局連番限制銀行借貸之下，現時大部分置業者首期要50%，槓桿效應大不如前。在政府連番加辣及樓價急升之下，從價印花稅的累進稅率沒有因應樓價調整，就算首置上車盤印花稅率亦高得極不合理。反之，股票買賣方便、交易費用便宜、涉及金額豐儉由人，而且絕大部分地產股的資產價格遠低於目前極之偏高的物業市價。
地產股資產淨值有重大折讓
2016年樓市仍然跑贏地產股，去年情况已見逆轉。由於地產股較資產淨值有重大折讓，除非未來中港兩地樓價急挫，否則地產股仍然有機會繼續成為不少買不起樓的投資者的儲蓄工具。
全球股市在2018年以紅盤高開，整個星期愈升愈有，過去數年一直領先大市的科技股固然表現強勁，本欄看好的醫護行業亦不負所望。與過去一年升市稍為不同的是，去年大幅跑輸大市的中資銀行股，亦在去年底中國證監會提出H股全流通方案後，在2018年首周開門紅。就連過去一年大幅跑輸給油價及金價的「三桶油」及金礦股，亦見買盤積極入市。
熟知筆者中長線看法的讀者，應知道筆者對新能源的興趣大過石油，亦對不能產生現金流的黃金興趣一般。
不過，從中短線投資的角度考慮，油價在沙特阿美上市之前，沙特政府有很大的誘因推高油價，而沙特是全球其中一個最重要的原油供應商，對全球油價有不低的影響力。讀者可因應自己的投資取向，決定是否趁這次沙特阿美上市的熱鬧了。
另一個稍為令筆者跌眼鏡的開局，是多隻中港地產股在2018年首周大幅跑出。在投資市場，trend is always your friend。既然市場「投票」結果如此，筆者不得不修正自己原來對中港地產股中性偏淡的看法。事實上，讀者若細分去年多隻內房股的表現，會發現去年升市只是集中幾隻物業銷售奇佳的大型民企。今年初不少落後的內房股，開始見到去年太過underweight這個行業的投資者開始追落後。
內房股可視短線配置工具
由於筆者預期，今年內地有政策緊縮的風險，與三桶油的取態一樣，視內房股為短線配置的工具，並不打算與他們長相廝守。反正市况向好，市場可供選擇的投資點子不少，這個行業其實錯過了亦不會太過可惜。
（作者客戶持有新地股份）
以立投資董事總經理
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[林少陽 細味投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6966&issue=20180108