📖 ZKIZ Archives

發展商頻推遠期樓花套現

1 : GS(14)@2015-04-25 08:38:22

【本報訊】運房局預測未來3、4年一手私樓新貨量達至創新高的7.8萬伙，按季增4,000伙，令發展商一定要加快賣樓速度，促成了遠期樓花項目的出現，盡早散貨。其中一個樓花期長近28個月的油塘新盤於本月中只花兩日就沽清。



防新供應湧入搶客


政府於2013年中將預售樓花期由20個月延長至30個月，令超長樓花期項目在市場逐漸湧現，給予發展商盡速散貨讓資金回籠的機會。其中會德豐（020）油塘新盤Peninsula East於上月獲批售樓紙後，本月賣樓，但項目預計落成日期為2017年7月底，樓花期長逾28個月。此外，去年中新地將軍澳的天晉ⅢA及天晉ⅢB，樓花期亦分別超過800日（27個月），亦是長樓花期的新盤代表。事實上，運房局昨公佈的資料中顯示，截至上月底，已批出土地並可隨時動工的項目，由1.5萬伙增至2.1萬伙，按季增6,000伙，而已售樓花數目由7,000個增至1萬個（當中9,000伙為2013年前施工），按季只是增3,000伙，反映出麵粉批出的速度比麵包賣出為快，發展商要防止新供應湧入搶客，以市價或低於市價推出先行鎖定利潤。據地政總署資料顯示，截至上月底，正申請預售樓花的項目中，有三個的預計落成日期是於2017年，當中會德豐的將軍澳唐賢街33號項目預計落成日期更是2017年10月底，即是距離現今近30個月。■記者黃嘉銘





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150425/19125002

---

看準二手缺貨　發展商平價搶客

1 : GS(14)@2015-05-05 01:15:24

【本報訊】一手樓市場百花齊放，多個新盤一擁而上搶客，當中仍然以數百萬元的中細價「上車盤」成為搶貨目標。發展商吼準二手樓缺貨，新樓又普遍屬於樓花階段，採取貼市價甚至平價開賣，招攬有實際住屋需求的用家，更吸引目前資金充裕的買樓收租客。



買樓收租佔四成


市場預計美國或延遲加息，樓市勢頭仍屬未知數，發展商即一窩蜂推盤搶客，如赤柱村道獨立屋新盤、將軍澳逾1,600伙主攻換樓客的緻藍天，以至昨日開賣的土瓜灣單幢樓喜點，皆迅速獲市場承接，可見市場購買力強勁。以喜點為例，以一手新例後，平均實用呎價平盡九龍新盤仍具噱頭，儘管全幢是開放式或1房迷你戶，實用面積229至357方呎，挾位處市區之利，一鋪沽清。在買家當中，預料有近三至四成屬買「磚頭」收租的投資者。業界指出，近期股樓皆牛氣沖天，即使未來樓價或有機會向下，惟樓價偏向越壓越升，不少買家亦抱着買樓收租的傳統投資心態，遂令近期各樓盤售樓處皆逼滿買家，人氣再現。■記者湯家明





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150504/19134969

---

發展商：加息無礙推盤

1 : GS(14)@2015-09-22 02:28:55

【不太擔心】美國年內勢加息，但地產界人士死撐不太擔心，甚至指有助釋除準買家的疑慮。同時，對於近期一手樓撻定個案增加，有發展商認為升跌市都會有撻定，目前撻定數目仍在合理範圍內。長實（1113）地產投資董事郭子威昨表示，加息逼近對樓市影響不大，假如加息，更有助釋除準買家的疑慮。嘉里發展執行董事朱葉培昨亦指，加息不會影響集團的推盤步伐，又認為市場早已消化有關消息，相信對香港樓市影響不大，只是短期會有心理影響。至於近期多了一手樓撻定個案，他不認為是一個撻定潮，認為樓價仍然企穩。



指撻定數目仍合理

恒地營業（一）部總經理林達民昨表示，過去撻定升跌市都會有，但目前撻定數目仍在合理範圍內。近期多了撻定，反映買家入市變得猶豫，而很多撻定的原因是可能是「自己計錯財務安排」。林達民認為，過去兩個月豪宅市道低迷，但另一方面購買力正在積累，加上人民幣貶值，相信人民幣資產會轉移至包括本地等海外資產，豪宅積累的購買力會「爆出來」。另港置行政總裁李志成指出，美國失業率仍逾5%，故相信美國仍未有條件加息，即使加息，幅度亦不會大，預計年內最多只會加0.25%至0.5%。本港業主持貨力強，二手供應少，預期美國加息對本港樓市影響不會太大，但成交量會持續低迷。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150918/19300062

---

大中小發展商勢搶元朗站項目

1 : GS(14)@2015-09-23 02:17:28

【本報訊】地皮市場本周回復熱鬧，元朗區本周將有兩地截標，當中於本周三（5日）截標的西鐵元朗站項目備受注目，估計會是中小型合資財團挑戰大孖沙的戰場。



市場料新地出手



由於項目規定七成單位少於538方呎，即是約有1,312伙中小型單位，配合近年來的市場需求，故雖然受環保團體提出司法覆核的挑戰，但港鐵早前仍大收23份意向書，反應熱烈，市場估計大孖沙特別是區內大地主新地（016）一定會出手，另中小型發展商或會合組財團「挑機」，測量師估計最少可收5份標書。據了解，項目將一如以往推出的西鐵項目，發展商將以一筆過付款方式出價，分紅比例亦按照之前西鐵項目慣例，固定為5%。至於環保觸覺正就項目提出司法覆核，會方日前向部份發展商及港鐵發信，指出有關方面有責任釐清項目的風險，以及若司法覆核一旦勝訴，應由發展商或政府負責。另外，元朗牛潭尾新潭路與碧豪苑第一街交界官地亦於周五（7日）截標，項目位於加州豪園東面，相信可吸引發展商入標，市場估計恒地（012）及新地等區內大地主應會參戰。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150803/19241249

---

發展商出招減撻定

1 : GS(14)@2015-12-10 08:43:34

【絞盡腦汁】針對金管局收緊按揭，發展商提供高成數按揭吸引買家入市，不少買家眼見一成、甚至半成首期可以睇到尾，抱住「刀仔割大樹」心態，睇定來食，然而買家有張良計，發展商有過牆梯，透過付款辦法鎖住買家，難以輕言撻定。以新地（016）西營盤新盤眀徳山為例，其中一種付款辦法提供免息前期貸款，令買家只需付臨時定金、即樓價5%即可入市，以該項目首張價單最平單位為例，為3樓F室，實用353方呎，折實後749.91萬元，臨定付5%，即約37.5萬元。這個免息前期貸款雖然免息、免供、免手續費及律師費，為期14個月，但根據價單，這個免息貸款，要求貸款人必須以一個香港的現有住宅物業作為抵押品，到上會期才償還貸款及付樓價餘款。這個物業必須由買方或買方近親持有，如果買家未能還清前期貸款，利率以P（5厘）減1厘計算，並逐日計息。如買家未能成功還款，便有機會被收樓。透過此招數，買家有時間調動資金之餘，亦令買家較難輕言撻定。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151209/19404854

---

萬科10年新低價奪深水埗地 市區地呎價4249元 業界：發展商睇淡後市

1 : GS(14)@2016-02-04 17:12:05

http://property.mpfinance.com/cf ... 0204/paa01/laa1.txt



【明報專訊】元朗凹頭地皮早前流標陰霾下，約30年來未有官地推出的深水埗市區地皮剛成功透過招標售出。內房萬科置業（香港）繼去年7月以逾38億元投得屯門掃管笏地皮後，半年內再度奪地，以13.06億元、每方呎樓面地價4249元貼近市場估值下限，平吸福榮街、營盤街與福華街交界地皮。以每方呎樓面地價計，低於嘉里（0683）2007年以4324元投得黃大仙親仁街地水平，為近10年市區官地呎價新低。有業界指出，是次中標價反映發展商睇淡後市。

明報記者 劉詠怡

萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山表示，項目主力提供2房戶以迎合市場未來需要，項目總投資額約30億元，料2年後可以樓花形式推出。對於測量界早前估計地皮身價介乎11.5億至18.4億，每方呎樓面地價約3800至6000元，是次成交價貼近市場估值下限；不過林力山則認為，計及興建垃圾站及公眾停車場等因素，是次成交價屬合理水平。該地可建樓面約307,388方呎樓面，其中包括住宅樓面256,151方呎，中標者需興建一個面積約7986方呎的垃圾收集站，以及公眾停車場。

投資30億 須建垃圾站公眾停車場

深水埗已近30年未有官地供應，料該地將成區內地價新指標。高力國際亞洲區估價及諮詢服務董事張翹楚認為，是次有多家本地發展商入標，卻由內房投得，成交價亦較預期低，反映業界睇淡後市，料未來樓價將再有10%至15%的調幅，預期該項目日後每呎售價介乎1.2萬至1.3萬元，即意味預計項目未來售價低於早前同區新盤呎價1.4萬至1.5萬元。

業界再調低大埔山塘路地估值

深水埗地皮以貼近市場預期下限成交，而地政總署早前推出的大埔荔枝山山塘路地皮亦將於明日截標，項目可建樓面逾115萬方呎，屬近年少有的大型項目，測量界早前估值介乎46.1億至67億元，每方呎樓面地價介乎4000元至5800元。

不過近日續有測量師調降估值，最新市場估值已降至43.8億元至49.6億元，每方呎樓面地價3800至4300元水平，減幅最高25%。美聯測量師行董事林子彬認為，由於項目發展規模大，加上司法覆核及近日市况轉差，投資風險較高，預計入標財團將以大型發展商為主。

---

財經專題：猴年三萬伙新盤吸金發展商為吸客招財　料低市價開售

1 : GS(14)@2016-02-10 13:54:26

【本報訊】猴年一手住宅單位潛在供應維持於超過3萬伙高水平，市況不濟下，市場人士普遍預期發展商推盤要以貼二手市價、甚至低市價一截定價，方有望順利散貨，料二手樓價受壓。當中重災區元朗供應最為龐大，8個項目提供多達5,466伙，而荃灣西鐵站周遭亦到供應高峯期，3個大型新盤涉及4,335伙住宅單位，另外屯門潛在供應亦達1,840伙。至於九龍方面，何文田將有多個豪宅新盤湧現，涉及多達2,674伙，而啟德新發展區亦開始有新盤推出，涉2,924伙，將軍澳南則有多個臨海項目有望推售，涉2,892伙。記者：陳東陽　朱連峰攝影：彭志行　許頌明


■Grand YOHO

《元朗　新地供應多》

元朗區目前仍有現樓項目尚悅及長實（1113）旗下世宙等新盤積存大量貨尾有待市場消化，而猴年海量供應裏頭，新地（016）佔比最多，當中Grand YOHO發展項目屬區內猴年最大型項目。




Grand YOHO擁逾千伙

Grand YOHO鄰近元朗站，第一期早前已入紙申請預售樓花同意書，1,114伙住宅單位2016年底將屆現樓。同系另一個大型項目峻巒目前僅有1A期經已開售，往後期數仍有大量單位有待推出，當中1B及1C期涉665伙。區內另一個較受矚目的項目嘉華（173）與信置（083）合作的朗屏站新盤朗屏8號，與Grand YOHO同為西鎳鐵沿線項目，4座大樓提供912伙，一房及兩房細戶佔項目單位總數逾半，惟朗屏8號預計落成日期為2018年初，樓花期較Grand YOHO長。同樣主打上車單位的元朗東頭德業街映御，2幢樓宇提供523伙。洋房方面，新世界（017）唐人新村項目柏巒將屆現樓，51幢洋房面積由2,834到4,278方呎，戶戶連私家花園，大部份屬五套房設計。百利保（617）及同系富豪酒店（078）唐人新村丹桂村路項目，分層住宅部份尚築去年經已一炮沽清，洋房部份富豪．悅庭36幢洋房則有望於猴年應市，遠展（035）同樣於丹桂村內有洋房項目發展中。二手造價方面，元朗站周遭樓齡較新的YOHO Town及YOHO Midtown，同由新地發展，近期實用呎價分別約1.13萬及1.15萬元，而位置略遠、鄰近元朗工業區的采葉庭，近期平均實用呎價不足一萬元。中原杜官賜指，YOHO Midtown有約170個二手放盤，最平兩房戶1座中層A室叫價550萬元，而YOHO Town入場戶3座中層C室叫價438萬元。至於朗屏站周邊較巨規模的屋苑要數至公園南路及公園北路一帶，例如御豪山莊、御景園、柏麗豪園、翠韻華庭、御庭居等。其中伙數較多的朗庭園，近期成交呎價約9,458元，而樓齡較新的翹翠峰，近期造價約8,328元。


■Mount Nicholson

《山頂　挑戰新高價》

農曆新年後多個新盤搶閘推出，當中由會德豐（020）與南豐合作的山頂「百億地王」聶歌信山道8號Mount Nicholson，被視為猴年全港最貴重新盤之一，料隨時開賣，看看能否在逆市下為樓市沖喜，再創天價，打破同區新盤目前最高呎價逾11萬元紀錄。




聚焦Mount Nicholson

山頂供應向來少，今年可供發售的全新盤只有Mount Nicholson，由19幢洋房及48伙分層物業建成，提供67伙，有指是山頂近20年最大規模物業。為凸顯樓盤的矜貴，富豪如欲參觀示範單位，據知也須接受發展商「驗身」，即查身家。例如要求睇樓人士提供「住邊」、「咩嘢人」、「有幾多物業」及「公司做邊行」等資料。據聞不少超級富豪已獲接待參觀現樓。據聞發展商希望首批推出小量洋房，不但要打破目前全港洋房呎價之紀錄，甚至挑戰全球洋房之紀錄。但發展商曾表示，Mount Nicholson價錢目標不是挑戰新高，而是會參考山頂物業水平。新地（016）同區加列山道Twelve Peaks售出的4幢洋房，成交呎價10.4萬至11.9萬元。Mount Nicholson的19幢洋房，實用面積約6,000至1萬方呎。至於48伙分層戶，實用面積約4,200至4,500方呎，一梯一伙，私隱度高。太古地產（1972）的東半山OPUS（傲璇），共12伙分層戶已沽清，呎價7.1萬至9.5萬元。會德豐與南豐於2010年以104億元投得該地皮，每呎樓面地價3.2萬元。樓市下滑，山頂豪宅能否再次締造神話，拭目以待。事實上，過去半年豪宅有追落後之勢，頻頻逆市錄得新高價。例如恒地（012）西半山天匯46樓（又稱88樓）A室頂層複式樓王，去年底以5.9476億元易手，呎價103,762元，成交金額及呎價均貴絕全亞洲。


■前北角邨項目

《北角　三盤大混戰》

今年市區不乏供應，港島北角或爆三盤搶客混戰。當中新地（016）於2012年以當年筍價69億元、每呎樓面地價不足7,700元投得的前北角邨地王，發展商於上月已入紙申請預售樓花，年內開售。




前北角邨項目提供細戶

港島區今年潛在供應有4,389伙，主要集中在港島東區，有2,913伙，佔港島全年供應的66%。北角三盤涉及1,713伙。除了新地的前北角邨地皮外，長實（1113）的油街及新世界（017）的Fleur Pavilia亦有機會在今年開賣。新地今年將會推出多達14個新盤，涉及逾6,000伙，當中較矚目的樓盤非前北角邨臨海地皮莫屬。新地副董事總經理雷霆曾表示，市區臨海地皮難求，形容這類土地集團「真係唔捨得賣，唔係個個東環（意思是全數推出發售）」，言下之意是不會平賣，及大有可能會沿用新地常用的「即牙膏」慢慢賣策略。北角邨地皮會分兩期推出，第一期涉約355伙已申請預售樓花同意書，計劃第三季開售。單位間隔由開放式及四房戶，並提供小量面積不足300方呎細戶。現時樓市逆轉，市場關注新地如何定價，其定價勢成後市指標。新世界的北角半山柏傲山於2014年開售時首批均價每呎約2.5萬元，其後越賣越貴，最高成交呎價逾4.6萬元，累售逾300伙。北角區兩個臨海主屋苑包括和富中心及城市花園，現平均呎價約1.3萬元。


■傲瀧

《西貢　傲瀧快推售》

多年未有大型新盤推售的西貢區，自去年底信置（083）率先推出逸瓏園後，市場預期今年將輪到新世界（017）推售清水灣半島項目傲瀧。傲瀧位於清水灣道663號，鄰近香港科技大學，總地盤面積約72萬方呎以低密度形式發展，提供680伙住宅單位，主打三房至四房間隔，實用面積介乎950至1,150方呎，當中近一半屬特色單位，包括三複式單位。發展商2016年1月已取得預售樓花同意書並上載售樓說明書，料短期內推出成為集團猴年頭炮。




信置項目主攻兩房戶

至於信置於西貢區內尚有康村路項目有機會於猴年推售，項目由3幢8層高樓宇組成，提供286伙住宅單位，兩房單位佔比較多。另國際集團白石窩新村路項目尚林，涉6幢洋房，現正待批預售樓花同意書。區內二手物業樓齡偏舊，逸瓏園往上一個開售的大型屋苑為2005年入伙的溱喬，惟屬純洋房項目，最近一宗成交經已是2015年8月份易手的單號洋房，呎價約16,981元。市場普遍視匡湖居分層單位作為新盤分層單位樓價參考，但屋苑樓齡達30年，且匡湖居分層單位對上一宗成交要追溯至2015年9月，呎價約1.24萬元。


■灣畔及城畔

《荃灣　鐵路盤搶鏡》

今年私樓潛在供應達3萬伙，當中新界供應最多，共42個盤，單位總數達1.8萬伙，佔2016年總供應61%。荃灣是供應最多地區之一，荃灣西站5區及6區三盤合共提供4,335伙，屬今年一手市場「鐵路盤」焦點。




荃灣西站三盤達4,335伙

荃灣區今年潛在供應，只僅次元朗的5,466伙。港鐵（066）項目也是今年一手市場主要供應來源之一。荃灣三個鐵路盤，全屬荃灣西站項目，分別是荃灣西站5區灣畔、荃灣西站5區城畔及荃灣西站6區項目。當中由長實（1113）於2012年8月以每呎樓面地價4,309元投得的荃灣西站5區灣畔最矚目，共2,410伙規模最大及今年伙數最多新盤，有望短期內申請預售樓花同意書，不排除上半年開售。長實同區環宇海灣共1,717伙，於2014年開售，平均呎價近1.1萬元。至於由內房龍頭萬科集團夥拍新世界（017）的荃灣西站6區項目，共983伙，有機會年內開售。該地皮於2013年1月以逾34億元超高價投得，樓面呎價5,088元屬區內「摸頂價」，並較長實的灣畔項目短短5個月搶貴18%。華懋的荃灣西站5區城畔項目，共942伙。近期荃灣二手樓價顯著回落。鄰近荃灣西站的貴價屋苑萬景峰，現時平均呎價約1.3萬元，較去年5月高位約1.5萬元回落逾一成。附近楊屋道三寶，包括樂悠居、爵悅庭及立坊，平均呎價約1.1萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160210/19481615

---

預算案前 發展商籲政府減辣

1 : GS(14)@2016-02-18 00:10:40

http://property.mpfinance.com/cf ... 0217/paa01/laa4.txt



【明報專訊】下周三將公布財政預算案前，多家發展商紛紛呼籲政府放寬樓市逆周期措施。

長實執行董事趙國雄稱，政府掌握市場數據，過去數年市民及換樓客在按揭上都有困難，減辣是有需要。他又稱，現時一手成交少，除了近期缺乏大型樓盤推售外，亦因早前多個細價盤推出，該類市場見飽和，減低對市場吸引力。雖然近日股市波動，但他指股市有上有落是正常，而樓市有剛性需求，兩者未必有直接關係。

嘉里：可調整按揭成數措施

此外，嘉里（0683）執行董事朱葉培亦指，自金管局收緊按揭成數後，增加買家入市門檻，目前二手樓市尤為停滯，認為政府可考慮調整有關措施。他又預期，由於整體經濟環境不穩，料今年樓價有所調整；不過因土地供應始終不多，在息口偏低下，料只有單位數字調整。

---

發展商「食滯」 投地興趣減

1 : GS(14)@2016-03-07 22:42:35

http://property.mpfinance.com/cf ... 0307/paa01/lam3.txt


【明報專訊】近年政府已先後連環推出大埔白石角、屯門掃管笏、將軍澳南65、66及68區等多幅用地，此外港鐵（0066）又連環推出多期將軍澳日出康城項目，造就多個大型新盤於新發展區內登場。有業內人士認為，樓市回軟，發展商對早年已連環推地的住宅供應新區興趣將減少，預料投地時出價將較保守。

回顧近10年，政府先後推出多幅位於新發展區內的住宅地，其中於2007年起率先推出的大埔白石角用地，由於該個大型住宅項目鄰近科學園，一度被市場稱為具「小貝沙灣」概念，其中以每方呎樓面地價6368元成交的天賦海灣1期，更為新界地皮每方呎樓面地價新高。及後2009年成交的兩幅白石角地皮每方呎樓面地價更逾7000元；但受市場供應量增加及地皮條件影響，2014年區內科研路地卻僅以每方呎3300元成交，而科進路地皮更曾出現流標。

康城累推共10期項目

至於港鐵旗下將軍澳日出康城，亦是近年來集中推地的住宅供應新區，單計2013年底至今已推出4至10期項目，涉及1.1萬伙，連同新財年計劃推出的新一期逾1500伙，總供應近1.3萬伙；不過參考批出的補地價，項目於04年批出1期首都補地價為1540元，翌年批出2期補價每方呎地價已升至2514元，可惜隨後10年間，推地無論是鄰近港鐵站，抑或是臨海項目，每方呎補地價亦不出3000元水平，最新推出、將於今日截標的10期項目，每方呎補地價為2044元，更成為區內每方呎補地價第4低。

理大建築及房地產學系教授許智文認為，政府應把大型項目例如將軍澳住宅地或啟德新發展區用地分階段推出，避免未來新供應落成時間過度集中外。有業界認為，隨着樓市回軟，供應過度集中的區域地價已見回落，認為新財政年度市况回軟下，發展商對於早年已連環推地的住宅供應新區出價將較審慎。

[明報記者 樓巿數據尋真]

---

發展商月內空群推盤 三千伙低價搶灘

1 : GS(14)@2016-03-16 16:18:40

2016-03-09 EW

樓市經歷去年底慢熱，至農曆新年間傳統淡季，發展商暫避風頭，放慢推盤步伐，惟隨著《財政預算案》塵埃落定，政府最終沒有推出不利樓市的措施，同時三申五令不徹辣招，如此輕描淡寫之下，對於「沒有壞消息等於好消息」的樓市而言，各大發展商乘勢於本月推盤。

新盤市場於預算案揭盅後確趨明朗，首推盤為新地旗下元朗大盤映御，剛於上月底打頭陣發售，憑著低價開盤，力吸用家與投資客奏效，以「紅盤」姿勢成功測試市場水溫。發展商受此「激勵」，有見市場穩步回溫，誘使他們積極推貨，本月開盤者眾，預計約十個項目「百花齊放」，涉逾三千八百伙，由中小型單位至豪宅皆備。市場供應驟然增多，業界料發展商開價克制保守，甚至再續低價出擊的策略，配以各種優惠搶攻，吸納各路客源。

樓市自去年中轉趨下行，發展商賣樓，鮮見開紅盤，慢熱成趨勢下，新盤只能靜待市場消化。至《財政預算案》出籠後，雖對樓市著墨不多，惟政府表明不徹辣招的態度明確，久候上車的準買家，終於付諸行動。

上月底發售的新地旗下元朗映御，開賣當晚準買家蜂擁而至，當中不乏打工仔，放工後即趕往環球貿易廣場的售樓處排隊等買樓，現場人龍長逾百人，場面墟冚。經過一輪揀樓程序後，其中年輕買家胡先生購入一個一房戶，面積三百八十多方呎，打算承造九成按揭。他笑言：「樓價約四百萬元，剛付半成作部分首期。我結婚一年啦，一直與家人同住，期間睇過新界區一、二手盤，包括元朗新盤世宙，價錢相對貴點啦，映御算是平少少的新樓！」

專責新盤銷售的美聯營業經理黃梓泳，見證過不少上車客故事，他解釋說：「對於年青客來說，最重要價錢吸引，像今番新地力推優惠吸客，又有稅務優惠，買家聽到有資助，猶疑都變積極！」

他續說，新盤開價低於二手成趨勢，元朗區內樓齡二十多年單幢盤，呎價八千至九千元，新盤呎價一萬餘元，更不用預錢作大維修。

推盤不能「離地」

地產界人士樂見映御銷情良好，百利保執行董事兼首席營運官范統預期，新盤市場將受帶動。「香港人買樓，最睇信心，無人想做傻仔，只有一、兩個新盤開『紅盤』，開頭開得好，吸納第一批人出來買，市場就有信心。近來港股復元，人民幣喘定，油價上揚，市場氣氛算可以。映御賣得不俗，反映市場對此價錢有承接，亦提示其餘發展商價格Buttom line （底線）如何，當然還要看個別項目地點定價啦，惟現時推盤不能『離地』，一定要貼市價的！」范統強調，旗下未來推盤，將貫徹貼市價開售。

本月打頭陣的是恒基、新世界及培新旗下的馬鞍山迎海．御峰，首批價單涉五十伙，先推三十八伙應市，剛於上周六開售。該盤上月底開價，項目主打四房大戶，首批平均呎價一萬三千多元，恒基營業（一）部總經理林達民形容為「非常貼市價」，另提供最高九成的一按加二按計畫。

現時，各大發展商爭先吸客，將於本月開盤者眾，市場預計約有十盤齊發，涉及單位數目逾三千八百伙，戶型百花齊放，由中小型單位以至豪宅皆備。有發展商透露，去年市場出售細單位眾多，已吸納大批購買力，後市走向如何，大家不知道，現時當然趁勢推盤，套現求安心。

「戰線」分布各區

本月新盤包括中細樓及豪宅，「戰線」分布各區，並以新地最積極，料推出將軍澳海天晉、何文田天鑄二期、元朗峻巒一B，三盤共涉一千三百四十七伙。事實上，新地上周初已高調介紹今年推盤情況，新地副董事總經理雷霆表示，將軍澳海天晉正待批預售，屬低密度豪宅，準備工作及示範單位接近完成。

其次是新世界，共推三盤涉一千〇四十七伙，包括大型豪宅盤西貢清水灣傲瀧及夥拍恒基發展的上環臻璈。其餘料推出的項目還包括嘉華、信和及港鐵元朗朗屏8號、長實與商人郭炳湘合作的馬頭角君柏、太古西半山殷然及豐泰西半山敦皓。

本月十大新盤之中，嘉華、信和及港鐵元朗朗屏8號規模最大，涉逾九百伙，戶型由開放式至四房不等。發展商於上周四會見傳媒，公布已獲批預售樓花同意書，宣布即時「開波」，隨即開放示位，並部署於本周內開價。嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明對銷情充滿信心，指樓價具競爭力。

另何文田區本月將有兩大豪宅盤搶攻，為新盤戰線的「重頭戲」，如箭在弦的包括新地天鑄二期及長實與商人郭炳湘合作發展的君柏，同樣主打大單位，重點出擊換樓豪客。

其中天鑄二期已獲批售樓紙，發展商已上載樓書及積極準備示範單位。該盤提供三至四房大戶，涉二百七十伙，當中七成四單位為四房戶，並均採四房連雙套房「典型豪宅則」設計。至於位於亞皆老街的君柏，地段優越，並已取入伙紙，屬短期樓花，共提供二百二十八伙，均為四房雙套間隔，發展商指有望本周開價，並及時開售，料最少首推五十伙，部分單位擬招標發售。

美聯住宅部行政總裁布少明稱，天鑄二期位於新豪宅地段，享海景之餘，賣點主打鄰近將落成的港鐵何文田站，而君柏則位處傳統豪宅地段。「天鑄二期屬新式豪宅，君柏則屬傳統型，全部採用大戶設計，各座一字排開，全盤享相若公園景。兩盤客源相近，料發展商將於優惠及付款方式比併搶攻。」

何文田區內緊接尚有兩盤推出，嘉里的常盛街皓畋，亦有機會最快本月內批出售樓紙，惟料發展商將惜售，於上半年推出。

至於另一焦點盤為會德豐地產的常富街ONE HOMANTIN，料於第二季銷售。對何文田區內將上演「豪宅大戰」，布少明續指，發展商為先拔頭籌，估計首批單位或以較優惠價格登場，搶佔市場焦點。

新盤紛起搶攻，利嘉閣總裁廖偉強解釋，現時大部分發展商均於預售樓花同意書批出後，應市況盡快推售，造成本月新盤連推的局面。「激烈的競爭下，發展商開始面對現實，主動減價一成半至兩成，以貼市價或低市價推盤，薄利多銷，並提供各項優惠，包括二按及印花稅補貼。」

雖然本月競爭之烈已可預見，惟發展商對後市亦感到樂觀，華懋銷售部總監吳崇武預料，三至四月有望出現「小陽春」。他指，發展商首輪推售時，定出低價，甚至先推出部分質素欠佳的單位，如低層戶應市，再配合稅務優惠等措施，設法吸引準買家，而新年後正是傳統股市高峰期，帶動樓市氣氛。

吳崇武亦指出，推出優惠於疲弱的樓市而言，做法適當，該集團則將會以「高質素」及「較市價更有吸引力的定價」突圍推盤。

小陽春是「谷出來」

另一大型發展商長實，除了將推出君柏外，「半新盤」紅磡維港．星岸亦重推，負責項目的長實地產投資董事郭子威表示，由於市場氣氛緩和，成交增加，相信本月會出現「小陽春」，同時他看好豪宅盤，認為會獲內地實力客捧場。

豐泰地產投資發展的西半山干德道豪宅盤敦皓，將加入新盤戰團。負責銷售的阿米巴國際董事黎漢群於地產界打滾多年，對於「小陽春」作出深入的分析：「從前的『小陽春』指價量齊升，惟現時所指的，其實是由發展商『谷出來』的『小陽春』，只要有成交，已稱得上是『小陽春』了！發展商都在『包按』新盤，有人肯買就肯借，『打本』售樓呢！」

學者：新盤低於二手價成為慣例

本月新盤群起，經濟學者關焯照指出，現時發展商推盤策略，跟以往很有分別。他分析道：「雖然眾多發展商推盤，不過都分批推售，不會一次過推太多。發展商因市況，再作調整推售，考慮市場消化力，若推出來賣不了，就『好樣衰』啦！他們不想做冧市嘛。」

他指出，現時新盤呎價低於同區二手已成慣例，各大發展商只好推出各式其式優惠及辣稅回贈吸客。「優惠及辣稅回贈，變相減價，惟發展商不會直接減價，辣稅回贈，令他們感到舒服，不用因置業付出昂貴稅項。」

理大建築及房地產學系教授許智文則稱，不可單靠近期新盤銷售情況推論樓市走勢。「一手樓隨著發展商開價克制，成交有增加趨勢，惟情況可否延續，視乎貼市價推盤的策略，維持的時間及市場整體氣氛。」

他亦認為，儘管市場需求隨著樓價回落有所上升，惟仍有市民覺得樓價未回落至合理水平，且樓市處於下行周期，入市態度審慎，預期成交量短期內不會大增。

撰文?地產組 攝影?地產組設計?林彥博

---