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大亚湾新城探访：一座距深圳70公里的“睡城”

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110121/2198120.shtml

每经记者 胡廷鸿 发自广东惠州
这里是中国南部的一大“睡城”。
这里被当地人称为“啥都不长，只长房子”的地方。白天，宽阔的大街上难见人影，两边是一片片崭新的住宅楼；夜幕降临，华灯无法初上，七成以上的空置率，让整个城市就像熟睡的婴儿。
这里是广东省惠州市大亚湾，一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾，一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的首选之地——抑或是“炒”出来的“首选之地”。
大亚湾“空城”记
1月16日，《每日经济新闻》记者站在大亚湾经济开发区的中心街区，偶尔有几辆挂着粤B（深圳）牌照的车辆呼啸而过，留下身后阵阵尘土。宽阔的大街上难见一个人影，两边是一片片崭新的住宅楼。
“这还是周末，平时街上的行人更少。”街边的小商贩告诉记者。
大亚湾位于惠州东南部，1993年经国务院批准在这里成立了国家级经济技术开发区。相关资料称，开发区有中海油壳牌、和记黄埔、比亚迪等大公司入驻。除 此之外，就是开发商们宣传单中的描述：大亚湾三面环山，一面靠海，有大片红树林，海景风光优美……特别是距深圳市区仅70多公里，只需1小时左右车程就可 达到大亚湾。
在外地人看来，经过这么多年发展的大亚湾，应该会人流如织，非常热闹。然而眼前的景象却令记者惊诧不已：没有大型商场、医院和像样的学校，也没有出租车，只有开发区来往淡水镇的小型乡村公交车。
实际上，大亚湾的人口并不多。资料显示，整个大亚湾规划区现有约12.2万多人，其中常住人口7.2万，流动人口5万多人。
“金融风暴前，由于中海油的石化基地项目在这边，有很多人到大亚湾来，但风暴过后人就少了。”黄先生是澳头镇本地人，他说，现在常住大亚湾的人比以前少了近一半。
即便如此，随着深圳到惠州的沿海高速开通，拉近了大亚湾与深圳的距离。交通便利，房价相当于深圳市区的1/4~1/5，大亚湾近年来吸引了大量深圳市区居民前来购房。但购房的深圳人中，真正用于居住的却很少。
晚上8时许，夜幕降临，街边路灯亮起的时候，记者在大亚湾北城新区的高档住宅楼区看到，仅有屈指可数的几户人家里亮着灯，空旷的小区里偶尔有三两个住户出入，显得冷冷清清。远处，石化大道上路灯一直延伸，形成一条漂亮的光带，道路两旁却是一片黑暗，对比鲜明。
似乎人们早已入睡，但翠堤尚园小区门口的保安告诉记者，这些早已售出的住宅楼里大部分没有人居住，即便今天是周末。“平时在这里长住的人很少，不到20%。”他说。
而在旁边的康汇外商公寓、美林雅苑等小区，也鲜有人家开着灯。据记者了解，在大亚湾地区，一栋栋漂亮华丽的楼盘拔地而起，房价也一涨再涨。用当地人的话 来说，大亚湾什么都不长，只长房子。而且大部分房子都被深圳来的投资客买走了，但他们很少来住，住房空置率超过70%。
若不是车辆开过的呼啸声，置身其中，你会怀疑这就是一座 “沉睡”的城市。
被“套牢”的炒房客
每到周末，一辆辆挂着深圳粤B牌照的小车和看房大巴向大亚湾呼啸而来。“绝大部分车都是从深圳过来的，很多深圳人在大亚湾买房炒房。”路边以摩托车载客为生的老王说。在当地人眼里，粤B车牌就是深圳炒房客的形象化符号。
尽管在澳头镇中心城区很难见到人流，但街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓，不时钻进行人的眼睛，形成了这个城市一道特殊的风景。
“先生要看房吗？我们可以开车接你看房，买房还可入户。”走在街头，时不时有年轻帅气的小伙过来搭讪，递上一张色彩艳丽的楼盘宣传广告单。这仅仅是大亚湾街头随处可见的一幕。
记者了解到，在2010年深圳出台限购令以后，大部分投资客纷纷转战周边的惠州、东莞等地。而大亚湾由于环境优美，地理交通位置优越，成了不少深圳投资客眼中的炒楼“热土”。
“开盘不到一个月，800多套商品房就被抢购大半，现在只剩下100多套。”某楼盘的售楼工作人员以为记者也是深圳来的投资客，不停地向记者推销。
对于到大亚湾炒房的投资客来说，市场的逻辑很简单。“现在大亚湾房子便宜，买来放在那里，半年就会升值。”在一楼盘门口，来自深圳龙岗的投资客李先生对记者说道。
这些深圳投资客或自己驱车或组团前来，大有温州炒房团的气势。就在前几日，李先生的某位朋友就一口气在某楼盘买了5套商品房。
在深圳炒房客的推波助澜下，大亚湾的房价从几年前的均价2000多元一平方米涨到现在的5000多元，涨幅约一倍。
但另一个现实是，尽管预期升值潜力巨大，但“钱景”并非起初投资客们和开发商宣传的那样美好。
一些之前在大亚湾炒房的深圳人在网络上大倒苦水：“深圳关内的房很容易转让出手，关外难一些，而在大亚湾转手就实在太难了！”“没人气，后悔得要死，成 了死钱，想抛连个中介都找不到……”诸如此类的论坛留言，在网络上比比皆是，这与大肆鼓吹到大亚湾投资买房的言论形成了鲜明对比。
与深圳街头随处可见的房地产中介相比，大亚湾城区的房地产中介少得可怜。周末，记者在大亚湾街头看到的中介门店不到10家，且大多大门紧闭，不少还贴出 “有事外出，请电话联系”的告示。
对于深圳投资客来说，一买一卖，转手之后就能获利，但由于大亚湾二手房市场“有价无市”，结果可能就是被套牢。
家住福田区的汤小姐便是这样一位在大亚湾炒楼“被套”的炒房客。去年，汤小姐在大亚湾新天名城买房后，至今未能脱手。由于工作不便，汤小姐平时很少在那里居住，她的住房也就成了空房。现在想卖，根本无人问津。
而对大亚湾人来说，深圳投资客成了他们生活中的一部分，但大多数本地人却只能眼睁睁看着房价上涨。“现在大亚湾的房子都被深圳人买完了，房价也炒了上去，按照本地人1000多元钱的月工资，根本买不起房。”大亚湾本地人黄先生说道。
泡沫有多大？
公开数据显示，2010年1~4月份，大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%，竣工面积增长255％，商品房累计交易3406宗，交易面积28.7万平方米，增长137.8%。
随着房地产开发热潮兴起，大亚湾房地产成为了当地第三产业增长的领头羊。惠州政府网站公开的统计数据显示，2010年第一季度，大亚湾区新房成交量增幅居惠州市首位，商品房销售面积占全市新房成交量的四分之一，而房屋价格增长了23.2%。
房地产俨然成了当地继石化、港口物流、渔业之后，又一支柱产业。包括万科、碧桂园、龙光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在内的地产商在大亚湾竞相跑马圈地。据不完全统计，仅仅是2010年大亚湾新开售楼盘超过20个。
站在大兴桥上，举目四望，房子、房子，满眼的房子，一栋栋新建和在建楼盘比比皆是。
据当地人老徐介绍称，北城从2008年就开始大规模地建楼了。“10年前，那里还只是几个村庄，现在都修成一栋栋连片的高楼。”老徐指着北城方向说，而为了建房，开发商将原本一座座的山头铲平。
对于当地的房地产热，老徐表示了他的担忧：“现在建这么多房，当地人无论如何也消化不掉。建房多，住的人却很少，就成了一座空城。”老徐认为，大亚湾房地产市场供应远远大于需求。
实际情况也确实如此。据中原地产惠州数据，2010年上半年大亚湾有超过50万平方米的新房货量供应，但大多都被深圳的炒房客买走。
而另一个热炒的结果就是，住房被炒房客买走，却不在此居住，导致大亚湾住房空置率上升，城市空城现象出现。据记者了解，大亚湾空置率一度超过70%，甚至更高。
对此，深圳戴欣明营销策略机构董事长戴欣明认为，“从当地居民的人均可支配收入来看，大亚湾肯定存在泡沫。”
实际上，在大亚湾的发展史上，就曾有过房地产开发热潮。上世纪90年代，有一句口号很响亮，叫做“80年代看深圳，90年代看惠州”。当时的大亚湾经济 开发区刚刚成立不久，就成为众多投资客炒楼炒地的热土。由于当初已规划的项目迟迟不落户，在大肆炒作之后，大部分房地产公司纷纷退出，给惠州市留下近百栋 烂尾楼。
大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方。“新天地大厦在（上世纪）90年代就开始修建了，但直到2006年才开始重新装修。”市民老王 指着中心城区正在装修外墙并已开盘售楼的新天地大厦称。而就在马路对面，是一块杂草丛生的荒地，据老王称，这就是当时炒地留下的，现今成为那个时代泡沫的 见证。
事实上，大亚湾外来人口多，流动人口比率大。对此，一些分析观点也认为，在滞后的城市建设和配套之下，动辄四五千的房价，实际上已经高 估了。同时，由于本地人口太少，住房严重供大于求，对于投资来说，房地产泡沫破灭的风险也越来越大。不过，在戴欣明看来，当地房地产泡沫还远未到破灭的时 候，在投资客的持续炒作推动下，未来大亚湾房价还可能继续上涨，泡沫也会继续吹大。
大亚湾仍在“沉睡”，泡沫也在慢慢积聚，最终的泡沫如何结局，不得而知。

iPad大陸商標權之爭首度對簿公堂 深圳唯冠：蘋果「找錯了賣家」

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110225/2207579.shtml

　　在蘋果iPad掀起搶購狂潮之時，iPad商標所有權的歸屬卻遲遲沒有定論。就在深圳唯冠欲以「欺詐罪」將蘋果公司告上美國法庭之際，未料蘋果公司也「反戈一擊」，一紙訴狀宣告對iPad商標權的爭奪由「口水戰」轉入正面交鋒。
首度對簿公堂
2月23日，蘋果公司與深圳唯冠關於iPad商標權之爭一案在深圳市中級人民法院正式開庭。
此次訴訟的原告系蘋果公司和英國IP申請發展有限公司 （以下稱英國IP公司），被告為深圳唯冠。兩原告請求法院判令註冊號為1530557的「iPad」商標的專用權歸原告所有，同時判令被告賠償原告因商標 權歸屬調查費、律師費所損失的人民幣200萬元，且訴訟費用由被告承擔。
蘋果一方訴稱，2009年12月23日，唯冠國際主席兼CEO楊榮山 授權麥世宏簽署了相關協議，將10個商標的全部權益轉讓給英國IP公司，其中包括大陸的商標轉讓協議。協議簽署之後，英國IP公司向唯冠台北公司支付了 3.5萬英鎊購買其所有的iPad商標，然後英國IP公司以10英鎊的象徵性價格將iPad商標的所有權益轉讓給蘋果公司。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，目前深圳中院的庭審已經完成法庭調解和法庭辯論環節，案件還在進一步審理。
所有權爭奪由來已久
資料顯示，唯冠科技集團於1989年在台北創立，於1997年以唯冠國際（00334，HK）的名義在香港上市，深圳唯冠為其在深圳的全資子公司。
此前的公告顯示，唯冠科技流動負債淨額28.7億港元，並有38億港元貸款逾期未還，對中國銀行、民生銀行的欠款也高達1.8億美元。據悉，去年民生銀行委託了和君創業擔任唯冠科技的債務重組顧問。
去年10月，和君創業宣稱取得唯冠科技的授權，聯合唯冠科技的8家債權銀行，向蘋果公司索賠100億元人民幣，針對蘋果購得的「iPad」商標所有權問題，以「欺詐罪」向美國法庭提起訴訟。
庭審的兩大爭議
根據庭審的情況，雙方關注的焦點主要在兩個方面。
一方面，深圳唯冠與台北唯冠的關係存在爭議。在簽署轉讓協議的同時，台北唯冠以10英鎊的象徵性價格將iPad的大陸商標權轉讓給英國IP公司。但深圳 唯冠的代理律師肖才元表示，台北唯冠無權處置深圳唯冠對於「iPad」商標在大陸的所有權。在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，肖才元說，雖然深圳唯冠為 唯冠國際在深圳的全資子公司，但深圳唯冠與台北唯冠是獨立的企業法人關係，相互不存在投資關係，從股東結構及工商註冊等角度看，兩者是不同的主體。
另一方面，「iPad」在大陸的商標權歸誰所有？蘋果一方認為，由於深圳唯冠和台北唯冠的法人代表都是唯冠國際的主席兼CEO楊榮山，所有其與麥世宏簽 署的相關轉讓協議對深圳唯冠也同樣具有法律約束力。深圳唯冠一方則表示，蘋果公司只能證明英國IP公司與台北唯冠簽約，但「iPad」在大陸的商標權並不 歸台北唯冠所有。肖才元還表示，蘋果出示的證據中涉及的當事人都是台北唯冠的員工，與深圳唯冠並無關聯。
肖才元向記者表示，在購買「iPad」在大陸的商標所有權時，蘋果公司誤把台北唯冠當作是其所有者，是「找錯了賣家，做了一件愚蠢的事」。他認為蘋果這種「先侵權再談判」的做法實是「對中國知識產權制度的嚴重侵害」。
而蘋果代理律師楊浩也向記者表示，從目前的庭審情況和前方證據來看，結果應該對蘋果更有利。

中環在線：港富二代買殼內情幫深圳富二代出面互惠互利 李華華

港人釘子戶死守深圳孤城

深圳控股(604)2010年度分析 金魚佬投資扎記

http://yuloyulo.blogspot.com/2011/04/6042010.html

深圳控股(604)2010年收益有65.8億, 同比增22%, 主要因為結轉物業銷售面積及實現銷售淨收入分別上升25%及27%. 當中物業發展46.6億, 租賃有3.9億, 物業管理有7.3億.

毛利24.3億, 毛利率36.8%, 其他收入及聯營公司貢獻有7.3億, 而銷售成本, 行政費用和融資成本支出分別為1.6億,6.6億和2.1億. 溢利有24.6億, 每股賺0.3747元, 同比升27%,全年派息0.14元, 去年為0.12元.

扣除公允值變動之每股溢利有0.1768元, 同比反跌18%. 淨負債率48.6%, 比2009年底36.6%上升.

2010年的合同銷售43億. 2011年目標47億, 首3個月合同銷售(未計聯營公司)有8.33億

估值:

1. 扣除公允值變動之每股溢利是0.1768元, 與2010年中期只多賺0.037元, 明顯2010年下半年的溢利縮水.

2. 土地儲備維持在1000萬平方米建築面積, 廣東占60%, 安徽13%, 湖南10%, 江蘇8%. 其中深圳的土儲將計畫由130萬平米提升至160萬平米.

3. 中央的調控樓價手段是先出限制需求, 現在又出招調升存備率和加息, 收縮發展商的銀貸, 發展商資金鏈一緊張手上的空盤不可再守, 一定要減價求售. 明顯商品住房市場已給掌握了, 大城市先跌, 而二三市的跌價是遲早的事, 而且幅度一定不小.

4. 個人估計公司不能達到47億的銷售目標, 可能只有75%. 2011年每股賺0.28元至0.32元, 派息應可維持0.1元. 唯一有利的刺激是母公司資產注入, 但一直只聞樓梯響.

劏雞民工變身「深圳首富」

深圳樓蟹責傷銀行

深圳：“阳光分配”风暴

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100270825&time=2011-06-18&cl=115&page=all

　　中国保障房制度在遭遇建设、资金之困后，面临更为复杂的分配难题。而深圳，再次走到风口浪尖。

2009年2月19日。深圳市桃源村三期经济适用房。赵炎雄 摄

　　6月2日，深圳公布最新政策，明确规定2011年至2015年“十二五”期间，禁止保障房上市交易。

　　对深圳而言，保障房分配波澜不断。保障房申请审查不可谓不严格，但依然乱象丛生，骗购层出。每次公示申请结果，都遭社会舆论质疑。

　　因受质疑，深圳住建局不得不在终审后，再次核查并再次公示。《深圳市住房建设规划（2011-2015）征求意见稿》亦总结称，“十一五”期间，保障性住房建设分配不理想，保障性住房开工率、竣工率和分配率都较低。

　　一位大型开发商高管向财新《新世纪》记者透露，这个现象已引起广东省委书记汪洋的重视。“汪洋关心的是，深圳在资格认定和审查上花了这么多资源，还是问题重重，是否有解决的办法？”

　　由于骗购严重，《深圳市保障性住房条例》出台不足一年，被迫再次修改。新条例加大处罚力度，修改后的条例正待广东省人大审议通过。

　　其中，重典惩治仅是手段之一，深圳住建局官员认为，禁止保障房上市交易，才是从制度设计上对骗购加以根本杜绝，防止有些人因“利太厚而铤而走险”。

　　对此，综合开发研究院（中国·深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这是大势所趋。他表示，“深圳土地已少，房价过高，再不做好保障房的分配，政府压力就太大了。”

骗购丛生

　　2011年1月，深圳开始第二次保障性住房申请，8000多户名单中，出现诸多奇怪的申请人：零资产、异地公务员、富二代、豪宅住户、百万富豪……申请合格率不足七成。

2008年1月14日 ， 深圳市民在填写保障性住房资格申请表。车炎/CFP

　　5月，深圳公布《关于第二次保障性住房终审工作相关情况的说明》称，8148户申请家庭中，5521户为合格申请家庭，合格申请家庭占受理申请家庭总数的比例为67.7％。

　　按《2010年深圳保障房申请条件》要求，保障房申请家庭总资产不超过32万元，申请人、共同申请人在深圳或外地也不拥有任何自有形式的住房和建房用地等。

　　“在我们审核过程中，发现很多涉嫌隐瞒财产的行为，其中资产最高的一户拥有300多万元。”深圳住建局法规处负责人告诉财新《新世纪》记者。

　　以零资产申请家庭为例，2010年10月复审合格的家庭中，共有几十个家庭申报的总资产是零。更有甚者，有些家庭2008年、2009年的人均可支配收入也都是零。而在今年5月终审二榜中出现的名单，零资产家庭几乎绝迹。

　　“深圳将申请人的财产进行公示，这在全国绝无仅有。只有公示，才能引起社会的普遍关注。”上述法规处负责人称。

　　以终审二榜的名单为例，对申请人公示的信息除了居住地地址、住房状况、工作单位，还包括银行存款和理财产品、证券、保险等市值，车辆、商铺、其他资产等财产信息。

　　“我们已尽量做到公开透明，也做了很多工作。有些没能查出来，只是手段有限而已。”上述官员不由感慨，“保障房申请出现问题，我们遭受谩骂，实际真正应该指责的是违法申购家庭，因为当事人不诚信申报。”

　　上述官员认为，保障房分配很大问题还在申请人的诚信。而整个社会诚信体系尚未完全建立，查实较为困难。

审查之难

　　深圳对保障房制定的是“九查九核”及“三级审查，三次公示”的申请审核程序，较其他城市，其制度更为公开和透明，在全国也算是最严厉的审查制度之一。

　　所谓“九查九核”，即指核查包括户籍、房产、车辆、商铺、存款、证券、贷款、保险和优抚九项内容。“三级审查”指街道、区和市三级，同时在街道和市的审查中进行公示，即“两次公示”。后来在实际操作中又增加了区级公示，变为“三次公示”。

　　深圳住建局法规处官员向财新《新世纪》记者解释，虽然深圳实行三级审核，但市级才能对申请人资产情况全面审查。“街道一级，只是收集材料而已。”

　　他表示，获取申请人财产信息耗时耗力。“申请人在银行或券商中的账户信息，必须市级才能沟通获取。有些申请人的资产账户是外地的结算公司，沟通就更费劲。还有，外资银行不会向我们提供这些材料。”

　　一名长期从事国外保障房制度建设研究的人士向财新《新世纪》记者表示，国内这种情况确实很难解决。他说，国外保障房申请人的财产很透明，因为和税收挂钩。“国外逃税的处罚非常严厉，一般人不会轻易逃税。”

　　令深圳住建局为难的还有，“我们审查人手特别少。”上述住建局官员称，8000多户申请家庭，如果要逐一入户调查，都需要人手。“而入户调查又涉及侵犯居民隐私，因此就要想办法获得其他相关部门的配合。”

　　综合开发研究院（中国·深圳）的宋丁对此也深有同感。他指出，保障房分配的问题主要是监督队伍薄弱，基本处于无监管状态。“原来保障房数量不多，现在一下增加十几万套，涉及的环节又太多太复杂，只有几十个人来管理，根本管不了。”

　　他认为，至少要建立起匹配的监管队伍规模，同时在保障房的分配中，充分体现民主和阳光的特点。

重典治乱

　　早在2010年3月，深圳市房地产研究中心副主任王锋曾对财新《新世纪》记者表示，“现在住房保障主要是没有惩罚机制。”他曾希望，中国住房保障法能在2013年出台，这样“有法就有保障”。

　　早在国家住房保障法出台之前，2010年6月，深圳便出台《深圳市保障性住房条例》，对虚假申请做出处罚。其中规定，申请住房保障的家庭或单身 居民，以隐瞒或虚报人口、户籍、收入、财产和住房等状况的方式弄虚作假的，处5000元罚款；并自驳回其申请或取消其轮候资格之日起三年内，不予受理其住 房保障申请。

　　但深圳第二次保障性住房申请暴露出的诸多问题，说明5000元的罚款不足以震慑。深圳再次对《条例》进行修改，将罚款金额大幅度增加，拟对不符 合条件的骗购人处10万元罚款，并终身不再受理其住房保障申请。同时如果骗购人申请成功后被主管部门发现，则加处1倍罚款，达到20万元。

　　上述《条例》的修改，已获深圳人大的审议通过，只待广东省人大通过即可正式实施。宋丁深感欣慰：“重罚是非常必要的。”

骗购根源

　　然而，重典能否治乱？深圳住建局法规处一官员不以为然。他认为，重典可以某种程度上治乱，但不能从根本上解决问题。解决保障房骗购，最终需要通过制度的合理设计来加以根本杜绝。他认为，骗购现象的发生，根源在于保障房可上市交易。

　　就取消保障房上市交易，深圳一直意见不统一。有人认为该上市，有人认为不该上市。这次修改的《条例》并没有取消保障房上市交易的条款。上述官员 透露，一是时间紧迫，先要解决处罚力度的问题，其他不完善地方还待后续修改；二是在是否取消保障房上市交易问题上，观点有分歧。

　　目前，深圳保障性住房采取租售并举的做法，大致可分为安居房（含经济适用房）和公租房（含廉租房）等。根据国家有关规定，经济适用房五年后可获得产权并可上市交易。

　　“如果只租不售，保障房后续建设资金的压力就很大，不能实现保障性住房可持续性发展。同时政府后续监管也面临更大压力。”上述官员表示。

　　不过，保障房若可上市交易，在利益的驱使下，难免会有申请人弄虚作假，也很难避免出现寻租式分配。“获利空间太大。不少人稍有一点利润就可以铤而走险，何况这个事利润成倍。”这位官员说。

　　6月2日，深圳市政府印发《深圳市住房保障发展规划(2011-2015)》，明确规定在2011年-2015年，禁止保障房上市交易，由政府 以扣除增值收益的价格回购，并重新分配。这份最新文件显示，在保障房遭遇公平分配种种困难面前，深圳将从制度入手，从制度上杜绝骗购驱动。

　　宋丁表示，禁止保障房上市交易是大势所趋，不少地方也有同样想法。

　　中原地产代理（深圳）有限公司二级市场常务副总经理玉家雄认为，深圳保障房就制度层面而言，相对清晰和透明，未来能否做好，“主要还是在执行层面，尚有很多改进空间。”

揭秘深圳小貸公司暴利：年化利率超50%

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110728/2411810.shtml

　近幾年來，小額貸款公司發展迅速，僅深圳就有幾十家小貸公司，網點達數百個。然而，小貸公司是怎麼運作的，其利率到底有多高，一直是個謎。
《每日經濟新聞》記者日前通過調查深圳多家小貸公司，揭開暴利謎團。
實際利率超基準四倍
記者先後電話諮詢了5家小貸公司，稱想借款10000元，一年期。得到的答覆基本雷同——貸款需扣除2%的手續費，實際到賬9800元；利息按月算，每 月1.3%，外加1%的管理費，兩者加總為每月2.3%；每個月還款1063元（含本息等所有費用），共還12個月（期）。
對於折合年息，小 貸公司均避而不答，只說客戶多是短期貸款，皆以月計算，沒有以年計算的。某從事財務工作的會計人員經過計算，給出的答案是（年息）高達60%左右！而記者 使用中國銀行官網上的貸款計算器進行試算，結果顯示，資金流基本相同的情況下（到款9800元，每月還款1063.03元，共償還12個月），計算器顯示 的年化利率高達51.71%。
上述會計人員表示，估計中行官方用的是簡要算法。「主要是因為小貸公司的計息方式是全額計息，而銀行用的是餘額 計息。在銀行分期付款，你這個月還了一部分本金，下個月計算時候就按未償還的本金計算；而小貸，雖然你每個月都還了833元的本金，本金應該越來越少，但 它每個月計算的時候仍是用10000元的本金乘以月息1.3%，即使你的本金只剩下1元未還，仍然按照10000元計息。」上述會計人員解釋說。
記者獲得的一份小貸公司貸款合同顯示，其每月還款額的計算方法為：每月償還本息合計＝［〔貸款金額×月利率×貸款期限〕＋貸款金額］／貸款期限；每月還 款額＝每月償還本息合計＋每月行政管理費。上述月利率按1.3%來計算的話，貸款金額為10000元，貸款期限為12個月，每月償還本息合計為963元， 加上1%的100元行政管理費，月還款額為1063元。也即，上述公式10000元貸款本金對應的貸款期限為12個月，而實際上的貸款本金由於每月還款而 逐月遞減。
《深圳市小額貸款公司試點管理暫行辦法》對小額貸款利率上限作了規定：「貸款利率上限放開，但不得超過司法部門規定的上限。」
而最高人民法院 《關於人民法院審理借貸案件的若干意見》則規定：「民間借貸的利率可以適當高於銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍。」
小貸公司顯然對法律規定有所應對。據瞭解，在每月2.3%的費用中，利息為1.3%，另外1%被稱為「管理費」。最新的一年期貸款基準利率為 6.56%，四倍基準利率為26.24%。如果簡單用小貸公司所說的月息1.3%計，年息為15.6%，低於四倍基準利率；但如果加上所謂的「管理費」， 按2.3%的月息計，年息達27.6%，已超過四倍基準利率這一上限。
但上述月息只是小貸公司宣稱的利率，按其客戶實際的月還款計算，真實利率水平已遠遠超過四倍基準利率。
按該例子，即使只計算小貸所說的1.3%月息，客戶的成本也達到了31.6%，超過了銀行一年期貸款基準利率6.56%的四倍。算上管理費，更是達到了基準利率的近八倍！
「民間借貸中，銀行同類貸款利率四倍以上的利息是不受法律保護的。」法律工作者張先生明確表示。
提前還貸：違約金+利息？
而對於提前還款，根據一家小貸公司工作人員的回覆，如果還了6期（也即1063×6=6378元）之後，提前還款，需要一次性還款5879元。
記者計算了一下：剩餘本金是10000-833×6=4998元，違約金是10000×3%=300元，兩者共計5298元。而5879-5298=581元。這581元的差額是怎麼回事？是否合理呢？
深圳市亞聯財小額信貸有限公司（以下簡稱亞財聯）的工作人員告訴記者，提前還款時的還款額包含「本金、利息、行政管理費、提前還款手續費、罰息、複利等其他費用」。記者又追問具體計算方法，他稱「很複雜，電話裡說不清楚」，並強調「與銀行的計算方法一樣」。
記者致電某銀行貸款客服熱線，客服人員表示，客戶分期付款的利息是按餘額計息的，若提前還款，銀行只會收取實際使用期間的應收而未收的利息，而是否收取違約金則和貸款品種有關，有的貸款是不收違約金的。
「如果客戶支付了違約金，就不應該再支付利息，歸還剩餘本金即可。」上述法律工作者張先生質疑小貸公司的這種做法。
《合同法》第208條規定：借款人提前還款的，除當事人另有約定的以外，應當按照實際借款的期間計算利息。
根據記者得到的資料，小貸公司和客戶簽訂的合同中確有一頁「提前還款清算表」，那麼表中的「提前還款應償還金額」雙方是怎麼約定的呢？
「簽合同的時候就只給了一個提前還款清算表，我根本沒有細看，更沒有和我們商量。」一小貸公司的客戶稱。
對此，上述張先生表示，這屬於不合理的格式條款，消費者有權提出異議。提前還款，償還剩餘本金是理所當然的，支付違約金是有道理的，畢竟打亂了借款人的資金使用計劃，但是既然已經支付了違約金，還要再支付其他額外費用就不合理了。
小貸公司暴利之嫌
儘管利息如此之高，但小貸公司的壞賬率並不高。
深圳市金融辦發佈的「2011年1~5月份深圳金融運行情況」顯示，32家小額貸款機構自開業以來，為社會解決206.69億元的融資需求，營業收入 5.28億元，淨利潤2.63億元，本年度新增貸款63.10億元，貸款餘額40.51億元，不良資產餘額1.34億元。以此來看，小貸公司的不良資產率 確實不高。
既然壞賬率不高，高利率的另外一個可能是小額信貸的展業成本過高。
《每日經濟新聞》記者調查獲悉，小貸公司員工的待遇 偏低。業務人員只有1000多元的底薪，提成一般是客戶貸款量的1%到2%，這個成本被客戶的手續費——貸款額的2%（如上文所述，貸款10000元，先 扣200元）所覆蓋；內勤人員的月工資不過3500元左右，一個網點內勤人員合計不超過10人。
與之對應，每個網點的收益卻很高。業內人士透露，生意稍好的小貸網點，每個月可放款400萬元，貸款存量可達4000萬元。貸款存量一年的利息 （51.71%）收入就高達2068萬元。
亞聯財官網顯示，該公司發展迅速，今年以來在深圳的網點從28家增加到35家，且在瀋陽、大連和昆明等城市新設立了分支機構。
「銀行的利率低，但很難貸。」從事五金生產的王老闆說出了苦衷：「除了繁瑣的程序，很多銀行貸款人員會暗示你給『好處費』，這個太費精力；小貸利率高，但它確實方便。」
民生銀行貸款顧問邢炯泳提醒：「部分客戶可能不瞭解銀行的情況。中小銀行針對小微企業的創新產品不斷推出，但不為市場所知，造成了銀行找不到客戶、客戶找不到銀行的尷尬局面。」

深圳保障房棄選風波

http://magazine.caixin.cn/2011-09-24/100309000.html

「安裝最小的灶台、最小的水池後，以我這樣的體型，在廚房炒個菜轉身都困難。」在諸多棄選松坪村三期經適房的理由中，她的理由最奇怪，卻更打動人心。

　　楊小姐是深圳第二次保障房合格申購者中的一員。他們在2009年底開始申請，但直到2011年9月才最終獲批。但當他們面對政府所提供的房源，卻大呼上當，認為是「九審仍被騙」。

　　南山區松坪山寶深路南側的松坪村三期，共有數千套正在施工中的住房，是這次經適房的主要房源。但與他們概念中的經適房大相逕庭。「以前是簡裝 修，現在是毛坯房；以前是現房，現在是期房；以前面積70平方米-90平方米，現在變成48平方米-60平方米，面積縮水了？廉租房改為經適房？現房哪裡 去了？」

　　「不公平」是這批申購者最大的不滿。不少申購者組織起來進行遊行上訪，並宣佈棄購。在9月15日選房的現場，深圳政府甚至出動警察維持選房秩序。

大房為何被雪藏

　　9月15日至30日，是上述申購人選房的日子，但他們棄購的呼聲甚高。

　　這批合格申購家庭，共計5612戶，絕大部分申購的是經濟適用住房，符合條件的家庭5030戶，符合公共租賃住房租賃條件的家庭582戶。而政府共籌集房源6073套，其中經濟適用住房4488套，公共租賃住房1585套。

　　其中，松坪村三期提供經濟適用住房3647套，預計交付時間2012年11月30日。建築面積為48.63平方米-60.46平方米，戶型為兩 房一廳。60平方米基本集中在東區，基準售價4762元/平方米，48平方米則集中在西區，基準售價4722元/平方米。而西區的房源將近2000套，而 已被選購的，基本上都是東區的房源。

　　申購者經過實地測量樣板房，發現建築面積為48.63平方米的使用面積不足29平方米，使用率不足63％。

　　財新《新世紀》記者在松坪村三期樣板房現場發現，政府提供的樣板房數據顯示，建築面積48平方米的戶型，套內建築面積約34平方米，使用率71％。不過，當中並沒有使用面積的數據。

　　多名申購者告訴財新《新世紀》記者，「不是不想要，是真的沒法住。」「一看到房源就鐵了心放棄了 。」

　　不過，這批申購者發現，2010年深圳保障性住房竣工1萬套，2011年計劃竣工1萬套，其中有許多是大戶型。但是這些房子並沒有拿出來分配。

　　深圳政府的公開資料顯示，「十一五」期間，截至2010年底，保障性住房竣工（含籌集）約2萬套，實際分配8209套，向全市企事業單位提供約7000套公共租賃住房。這意味著，截至2010年，政府手裡的現房約5000套的房源尚未分配。

　　這些大房子是為誰所蓋呢？據瞭解，其中並沒有正常輪候的申購人，主要是一些特殊人群。

　　一部分是搭上福利分房末班車的機關事業單位工作人員，主要是老師、醫生和基層的公安人員。1998年，國務院決定，停止住房實物分配，逐步實行 住房分配貨幣化。但深圳2001年最後一批福利分房時，符合條件的大概1萬人，當時房源只有3000多套，「將近7000人沒有房」。

　　為解決這個所謂的「遺留問題」，深圳明確，2002年12月31日前符合購買全成本微利房條件但未購房的職工，由政府規劃建設一定數量的經濟適用房出售給他們。

　　不過，直到五六年前，僑香村和深云村才以經濟適用房之名先後開工，並於2009年和2010年相繼竣工。

　　這兩個小區，房屋建築面積以90平方米為主，其中僑香村有少量戶型超過100平米。僑香村竣工後，因其地段和面積被視為豪宅，一時社會輿情兇猛。

　　但深圳市住建局一名主管官員表態稱，當初符合條件的7000多人，無論現在「有幾套房，都一定要分給他們」。

　　至於2011年計劃竣工的1萬套房源，則多數又屬於另一類人——大企業的職工。深圳市住建局副局長胡建文向財新《新世紀》記者解釋，其中 6600套均是屬於中興通訊公司的項目。而另有1000多套，是梅山苑二期項目，也是小戶型，為40-50㎡，主要是想用於公租房的用途。

　　按照深圳的政策，低收入住房困難家庭在內，各類人才的住房需求，產業園區配套的公寓和宿舍，以及歷史遺留問題，均統一納入同一保障房體系。不過，其中這些特殊人群的保障房分配並不需要經過公開的申購程序。

24萬套的挑戰

　　現房雪藏的爭議背後，是深圳市保障房緊缺的現實。

　　松坪村三期在2007年的規劃中，是作為經濟適用房和公共租賃住房兩種用途，後來卻全部改為經濟適用房項目。

　　綜合開發研究院（中國·深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁告訴財新《新世紀》記者，這是「保障房建設壓力大，新的房源不出來，舊的不夠分」所致。

　　這一調整所釀惡果，也許深圳住建局也始料未及。「如果五年前早知道住房這麼緊缺就好了，這樣我們會把48平方米的全部改成60平方米。」胡建文無奈苦笑，坦承「全社會都缺房，實在一下子也造不出房子來」。

　　據深圳住建局統計，深圳保障房的缺口是，根據常住人口1000萬的比例，目前保障房解決的比例是9.1％，「十二五」期間該比例將提高到19％；如果按照戶籍人口計算，目前保障房已解決的比例是37.6％，「十二五」期間將提高到52％。

　　即便如此，在胡建文看來，「缺口還很大，低收入，夾心層，全社會都面臨困難。光是夾心層，即各類人才，初步估算大概有20萬人面臨安居困難問題。」

　　「房價是近幾年才上漲起來的。此前，對保障房需求不像現在這麼突出，因此不如現在這麼重視。」胡建文說。他指出，「十一五」期間，深圳保障性住房竣工（含籌集）約2萬套。但到了「十二五」期間，深圳計劃建設和籌集保障性住房24萬套，是「十一五」的10倍之多。

　　保障房的建設困難重重，是各地政府必須面臨的現實。「十一五」期間，深圳保障性住房建設和籌集16.9萬套，僅開工7.9萬套，竣工（含籌集）約2萬套。

　　胡建文承認，在深圳，資金不是大問題，最大的問題是土地資源緊缺。不過整體來說政府是優先供應，而建設週期，少則需要3年-4年，多則需要5年-6年。胡建文認為，今後通過開發商代建的形式有望加快建設週期。

　　供應不足，並非保障房的全部問題所在。關於保障房的標準，在供應和需求之間顯然存在認識上的偏差。「建議將松坪村三期西區的兩房改成一房一廳。兩房的太不適用了，會造成浪費的。」一名申購者說。

　　9月19日的國務院常務會議決定，公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員，以小戶型為主，單套建築面積以40平方米為主，租金標準由市縣政府結合當地實際、按略低於市場租金的原則合理確定。

　　原中國住房和城鄉建設部副部長宋春華曾建議，保障性住房建築標準是，少於三人的家庭，廉租房面積應為30平方米，公租房為40平方米，而安居房 是60平方米；三口之家，廉租房面積應為40平方米，公租房為50平方米，安居房是70平方米；而三口以上的家庭，廉租房面積應為50平方米，公租房為 60平方米，而安居房應為80平方米。

　　但深圳市建築設計研究總院一名人士告訴財新《新世紀》記者，一般做建築設計時，不是按照人居，而是根據政府規劃要點，以容積率為根據。

　　面對需求和供應之間的標準差異，胡建文表示，深圳將建立保障性住房輪候制度。屆時，對於保障房的需求將會一清二楚。