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深圳控股(604)2010年度分析 金魚佬投資扎記

http://yuloyulo.blogspot.com/2011/04/6042010.html


深圳控股(604)2010年收益有65.8億, 同比增22%, 主要因為結轉物業銷售面積及實現銷售淨收入分別上升25%及27%. 當中物業發展46.6億, 租賃有3.9億, 物業管理有7.3億.

毛利24.3億, 毛利率36.8%, 其他收入及聯營公司貢獻有7.3億, 而銷售成本, 行政費用和融資成本支出分別為1.6億,6.6億和2.1億. 溢利有24.6億, 每股賺0.3747元, 同比升27%,全年派息0.14元, 去年為0.12元.

扣除公允值變動之每股溢利有0.1768元, 同比反跌18%. 淨負債率48.6%, 比2009年底36.6%上升.

2010年的合同銷售43億. 2011年目標47億, 首3個月合同銷售(未計聯營公司)有8.33億

 

估值:

 

1. 扣除公允值變動之每股溢利是0.1768元, 與2010年中期只多賺0.037元, 明顯2010年下半年的溢利縮水.

2. 土地儲備維持在1000萬平方米建築面積, 廣東占60%, 安徽13%, 湖南10%, 江蘇8%. 其中深圳的土儲將計畫由130萬平米提升至160萬平米.

3. 中央的調控樓價手段是先出限制需求, 現在又出招調升存備率和加息, 收縮發展商的銀貸, 發展商資金鏈一緊張手上的空盤不可再守, 一定要減價求售. 明顯商品住房市場已給掌握了, 大城市先跌, 而二三市的跌價是遲早的事, 而且幅度一定不小.

4. 個人估計公司不能達到47億的銷售目標, 可能只有75%. 2011年每股賺0.28元至0.32元, 派息應可維持0.1元. 唯一有利的刺激是母公司資產注入, 但一直只聞樓梯響.

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