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洪水橋溱林推50伙 實呎8787元 分層特色戶 貼毗鄰尚城洋房呎價

1 : GS(14)@2013-07-06 14:45:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/eb_eba1.htm


位處洪水橋洪順路的溱林，由分層大廈和洋房組成，總共提供236伙，是新世界於一手新例4月底生效後，首個推出市場的全新樓盤；樓盤預計明年3月落成。





【明報專訊】土瓜灣港圖灣開紅盤後，為一手樓市打下強心針。新世界(0017)元朗洪水橋8個月樓花盤溱林，昨晚突公布以平均實用呎價9535元，首推50個分層特色戶，惟由於新世界會會員可獲3％折扣，加上即供付款再獲5％折扣，意味買家最多可得92折樓價優惠，令首推50伙折實後平均實呎降至8787元，與長實(0001)同區樓盤尚城的洋房，3月劈價促銷時的實用呎價相若，但仍比同區主要屋苑分層單位現呎價水平，高逾兩至三成。

在一手新例4月底生效前，新世界今年初以促銷貨尾為主，溱林可算是新世界於一手新例生效後，集團首個推出市場的全新樓盤。

未折實前呎價9535元

溱林位處洪水橋洪順路，位置遠離元朗市中心，預計明年3月落成。最近期元朗區推出的新盤，為恒地(0012)與新世界的尚悅，平均呎價逾萬元，但位置較溱林佳。屋苑首批50伙全屬特色戶，包括21個地下連前花園戶，以及29個頂層3樓連天台戶；不過，與其他新盤特色大戶明顯不同的是，首批單位只有兩伙屬實用1002及1012方呎的大單位，其餘48伙為實用462至912方呎的2、3房單位。

入場費432萬 首批送車位

若計算92折優惠後，溱林首推50伙的折實價，介乎432萬至1048萬餘元。除樓價折扣外，新世界亦會向首推單位的買家，送贈價值60萬元的車位一個，亦即等同單位樓價約6％至14％(若不要車位不可於樓價減免)；同時亦會提供總值2.5萬元的購物現金券，反映發展商的開價取態，是力保單位帳面平均實呎在9000餘元的水平，但背後卻提供各式各樣的優惠，令實際呎價水平降至8000餘元。

高區內標準戶呎價24%至35％

扣除各種優惠後，溱林首推50伙的平均實呎，與尚城洋房今年3月在劈價11％後的平均實呎8784元相若；尚城每幢洋房已連1個車位。不過，相對同區近年入伙的主要屋苑，如尚城、新地(0016)泉薈分層單位，現平均實用呎價約6500至7100元，則依然高出24％至35％。

由於溱林於本周二上載樓書，意味這批首推單位，最快可於下周三(10日)發售；惟確實開售時間，仍待發展商公布。

溱林由11幢4層高低密度大廈組成，提供207個實用436至1285方呎分層單位(包括44伙地下連花園及54伙頂層連天台戶)；屋苑另外設有29幢洋房，實用介乎1902至4744方呎。

明報記者 林可為

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2 : GS(14)@2013-07-06 14:46:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/eb_eba2.htm

不設示範單位 展廳大搞藝術
  2013年7月6日

【明報專訊】一手新例下，發展商銷售手法逐漸回歸平實。不過，新世界發展(0017)卻一反「潮流」，在洪水橋溱林展銷廳大搞藝術展覽，更利用微電影簡述樓盤資料，實質新盤資訊卻略嫌欠奉。發展商解釋，此舉是為了給予參觀者新鮮感，冀將藝術及自然融入新盤。

銷監局﹕沒規定設示位

溱林昨首度開放設於中環的展銷廳予傳媒參觀，據悉，是次以藝術出發的意念及由新世界第三代，集團執行董事兼聯席總經理鄭志剛負責，並邀請藝術家林東鵬就項目內一棵原生細葉榕為主題，創作一系列的作品，並於廳內擺放。新世界營業及市務助理總經理黃浩賢表示，是次在展銷廳加入藝術元素，冀為參觀者帶來新鮮感。由於受場地所限，項目不設示範單位，只擺設項目模型，僅以微電影略述樓盤資訊。

港圖灣原價加推48伙

銷監局發言人表示，一手新例並沒有硬性要求發展商設置示範單位，設示範單位須符合法例要求。

另外，嘉里(0683)土瓜灣港圖灣，昨上載第四批單位的價單，涉48伙，平均實呎15365元，屬原價加推，預料下周內推出。港圖灣共有175個單位，今次加推48伙，連同早前已推出的122伙，只餘下5個單位仍未開價。價單顯示，加推的單位中，除了包括所有標準E室單位外，亦包括6樓E室連平台及48樓C室連天台特色戶，實用由508至1034方呎，呎價由12,881元至21,644元。另綜合市場消息，昨沽出粉嶺逸㗖4伙，港圖灣亦再錄4宗成交，累售107伙。

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3 : greatsoup38(830)@2013-07-06 17:35:40

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130706/18324757
【本報訊】新世界（017）旗下元朗洪水橋溱林昨日突然公佈首批50伙價單，這個位處偏僻的樓盤，開價「嚇死人」，平均實用呎價9,535元，貴過同區三成，其中2座3樓C室，實用1,002方呎，另817方呎天台，定價1,138萬元，實呎高達11,357元，就連入場費最低都要468.9萬元，月入不足3萬元的上車客，「諗都唔使諗」。
記者：陳家雄　林志光

昨午新世界邀請記者參觀該項目展銷廳，還以為全冇料到，殊不知傍晚時份，突然將首批50伙價單上載至該項目網站，全部分層單位，實用面積由472呎至1,012呎，售價介乎468.9萬至1,138萬，平均實用呎價9,535元。項目提供即供優惠，照定價減5%，同時買家可獲贈住宅車位一個，車位定價60萬元，另加購物禮券谷銷情。
  
實呎貴毗鄰尚城三成

單位定價最高是2座3樓C室，實用1,002方呎，另817方呎天台，定價1,138萬，實呎11,357元。入場費最低的1座3樓C室，實用508方呎，另434方呎天台，定價亦468.9萬元。假如借七成按揭，年期25年，利率經壓力測試加至5.15厘，月供19,476元，月入必須32,460元才符合要求。該區代理認為，對比毗鄰長實（001）尚城，實呎貴足三成，但溱林是低密度住宅，與同區同類型住宅相比，例如洋房屋苑綠悅，上月一間單號屋，實用1,579方呎，以1,180萬元成交，實呎7,473元，但仍高出27.6%。
近期銷情穩定的土瓜灣港圖灣再加推48伙，該盤已先後推出170伙價單，累積售出103伙，買家中有15%為非香港永久居民，而有五成買家以一次過付款，三成買家採用180日付款。此外，地政總署公佈，因上月有兩個樓盤獲批涉及逾1,800伙單位，上月待批的住宅預售樓花盤有25個，涉及13,398伙，較前月跌約一成。當中剛申請的包括會德豐地產及南豐發展逾百億元投得的山頂聶歌信山道項目第一期，及由長實及市建局合作發展的深水埗醫局街重建項目，各提供19伙及402伙。

CCL半年升5%　新界西標青

辣招生效半年，樓價不跌反升，中原城市領先指數（CCL）最新報121.88點，上半年升5.26%，按周則升0.54%，升至13周新高，半年升5.26%。由於白居二熱潮，反映中下價物業的中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）升幅更勁，半年升6.42%。分區方面，新界西區及港島區升至14周新高，分別升1.55%及0.32%，其中新界西過去兩周共升2.85個百份點，升幅五周最大。至於新界東區升1%，九龍區升0.63%。

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4 : greatsoup38(830)@2013-07-06 17:35:53

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130706/18324759
【面臨抉擇】
明日（7日）是樓市辣招苦主大遊行的日子，一眾地產代理早前似乎團結一致，勢要反對政府推出的樓市辣招3D（買家印花稅，BSD；額外印花稅，SSD及雙倍印花稅，DSD）辣招，但新世界（017）卻選擇明日為旗下洪水橋新盤溱林開設展銷廳，究竟代理參與遊行，還是拉客呢？有不願具名的代理坦言，遊行只行一半，中途會轉去溱林展銷廳拉客。
該名代理坦言，其實遊行沒有實際用處，就算遊行完畢，相信政府不會即時撤銷辣招，參加遊行主要是高層及同事帶來的群眾壓力，實際上不想參加，不過當去舒口氣。
「遊行可以開單咩？」

該名地產代理又直言：「唔怕同你講，我計劃了行程路線，遊行我只會行一半，當日遊行10點至3點，我行到12點就閃，走到去溱林，咁啱展銷廳是中環，又剛好中午12點開放，時間啱啱好。」
談及不怕被上司捉個正着？他理正氣壯地說：「做代理，最緊要係咩嘢？係開單呀，遊行可以開單咩？有飯食咩？冇喎！雖然周日只是開放展銷廳，但到時一定有不少準買家到場。」
該名地產代理補充，所謂「早起的鳥兒有蟲吃」，晨早去撈客，建立好關係，屆時溱林開售即開單。

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5 : Sunny^_^(11601)@2013-07-07 08:50:41

呢個市況賣屋仔?

好難出貨喎,marketing諗咩嫁

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6 : 運桔者(29135)@2013-07-07 09:05:26

可能唔看好後市, 想盡快出貨卦, 快點令資金回籠

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洪水橋發展只拆非原居民村 擬建6萬宅公私各半 料2024入伙

1 : GS(14)@2013-07-17 00:45:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130716/news/ec_gga1.htm





【明報專訊】繼新界東北後，政府昨公布洪水橋新發展區初步規劃方案，擬建6萬個住宅，當中公私營房屋比例為51：49。發展局表示，洪水橋內大部分為祖堂地，相信以私人參與方式發展會有難度，以傳統新市鎮收地發展較可行。整個發展區影響到29條村落，但政府會清拆9條非原居村落中的5條，20條原居民村落可全數保存。有非原居民村落表明反對清拆。

發展局於2010年就洪水橋新發展區作首階段諮詢，經過近3年後，昨公布初步規劃方案，並展開為期3個月次階段諮詢。發展局發言人表示，洪水橋新發展區面積達826公頃，較首階段提出的790公頃多；當中可發展面積達446公頃，是中長期房屋用地主要來源，參照附近天水圍及屯門新市鎮模式，料可興建6萬個單位，容納21.8萬人口；當局最快可於明年中提出發展藍圖，於2019年展開工程，估計首批人口於2024年遷入。

指傳統收地發展模式較可行

按照規劃方案，公私營房屋比例暫定為51：49，而較新界東北為60：40。洪水橋日後會有30,700個公營房屋單位，當中52%為居屋；私樓單位有29,300個。發展局稱因毗鄰的天水圍公私營房屋比例達80：20，為避免公營房屋過分集中同一區，決定調整洪水橋的比例。

當局指出，在446公頃可發展面積當中，多達334公頃(75％)是私人地，大部分為原居民的祖堂地，由政府收地、以傳統新市鎮模式發展較可行，但仍未決定哪種發展模式。

增西鐵站 留地皮起醫院

為增加與天水圍區的連繫，天水圍河道會作改善，設立河畔走廊貫穿未來住宅區。西鐵將伸延設洪水橋站，新車站四周將成為商業樞紐，設大型商場、運動場、酒店等，並會保留一個鷺鳥林；現天水圍西鐵站附近會成為新發展區另一市中心。當局估計會有45%人口、即9.8萬人未來居於兩個西鐵站附近範圍。天水圍站附近預留地皮發展區內第二間醫院之用。

整個發展區涉29條村落，當中24條村可獲保留。當局稱，因新發展區南可供發展土地有限，會保留現有村落不作大規模發展，包括反對聲音最大的丹桂村可免被清拆。但有5條非居民村，包括奕園村、田心新村、新生新村、石路尾村及沙洲里二，因鄰近日後的市中心地帶，需要清拆作發展，涉及1400多間寮屋。發言人稱，現方案已平衡鄉郊環境及減低對現有村落的影響，強調並非厚待原居民村利益，受影響村民將可獲補償或入住公屋。

5村要拆居民質疑準則

沙洲里二村代表司徒求新說，村落有逾50年歷史，現約100名村民居住，多為長者。他對村落將被清拆感驚訝，指屬原居民村的沙洲里僅20多年歷史，質疑政府清拆準則，反對方案。元朗區議員(廈村)鄧家良表示，支持政府發展洪水橋，但大原則是做好地區諮詢。土地監察主席李永達認為洪水橋區內公營房屋比例偏低，認為政府應調整比例至最少60%。

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2 : GS(14)@2013-07-17 00:46:04

http://www.hsknda.gov.hk/big5/#

在2003年完成的「新界西北規劃及發展研究」 (下稱「新界西北研究」)已鑒定洪水橋為合適的新發展區，以滿足本港長遠發展的需要。然而，由於當時人口增長及住屋需求放緩，該些建議因此擱置。

及後，「香港2030:規劃遠景與策略」研究重新審視在新界拓展新發展區的需要，並建議落實新發展區的發展，以應付長遠的住屋需求和創造就業機會。行政長官在《二零零七至零八年施政報告》中，宣布在洪水橋及新界東北籌劃開拓新發展區，以作為促進經濟增長的十大基礎建設項目之一。

為了推行新發展區計劃，香港特別行政區政府土木工程拓展署及規劃署於2011年8月展開「洪水橋新發展區規劃及工程研究」(下稱「研究」)。此研究預計於2014年完成。

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3 : GS(14)@2013-07-17 00:46:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130716/news/ec_gga2.htm
62公頃建多層物流園
  2013年7月16日

【明報專訊】目前洪水橋有多達190公頃土地用作港口後勤及露天貨櫃場等，不少更座落於俗稱「棕地」的已荒廢農地或工業地皮上。發展局發言人稱，未來將整合這些棕地以發展洪水橋新市鎮，當局已在港深西部公路毗鄰預留62公頃用地規劃作特殊工業用途，以發展「物流園」，希望可改善現時棕地缺乏規劃及用地效率低等問題。

10公頃發展IT電訊業

發言人指出，該62公頃用地構思以多層大廈形式發展，初步規劃地積比率為5倍，最高可建15層，以改善現時露天倉儲所帶來的問題。當局同時會於「物流園」毗鄰預留10公頃發展資訊科技及電訊業。

這些產業是未來新發展區的主要就業機會來源，而物流園落成後，貨櫃車可快速連接至港深西部公路接駁至內地，毋須駛經洪水橋市中心區域。

不過，代表洪水橋三分之一貨櫃場的新界露天倉經營者協會主席鄧坤盛表示，政府方案沒回應業界訴求，因多層式大廈未必切合貨櫃或物流業界運作，並指貨櫃車出入多層式大廈會有一定難度。他認為政府應增加物流用地面積，月底將與業界討論方案。

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4 : GS(14)@2013-07-17 01:36:07

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130716/18335974



位於屯門和天水圍新市鎮之間的洪水橋新發展區佔地826公頃，當中可發展面積約446公頃，發展局昨日公佈新發展區初步發展大綱圖，建議興建約6萬個住宅單位，主要集中在北面，公私營房屋比例各佔約一半，當中3.07萬個為公營單位，更以居屋佔多數，估計整個發展區可容納約21.8萬人。至於私人住宅發展，政府至今仍未決定是否加入「港人港地」條款。
提供約10萬個職位

洪水橋將劃分為6大特色區，包括河畔和鄉村區、商業及住宅綜合區等，地積比率由3.5至8倍不等，區內最高的大樓為40層；另有物流和科技區，提供約10萬個職位。
規劃建議新增西鐵洪水橋站作交通樞紐，日後的市中心將設在洪水橋站旁，設大型購物商場、市鎮公園、辦公室及酒店用途等，又會預留約20公頃面積作農耕及醫院用途。
新發展區現時有29條鄉村，包括20條原居民及9條非原居民村落。根據規劃方案，政府將保留24條鄉村，全數原居民村落可逃過滅村的威脅，鄰近市中心的5條非原居民鄉村，包括奕園村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二村，共涉及約1,400多座構建物將夷為平地，但政府沒有提出安置及賠償的方案。
或採傳統收地模式

發展局發言人解釋，已盡量保留大部份鄉村，拆村是考慮鄉村所在的發展潛力、規劃佈局等因素，又指5條受影響的非原居民村落座落鐵路範圍附近，又沒有清晰的村界。
整個新發展區約62%為私人土地，政府土地只有約38%，發言人指，現時未決定洪水橋的發展模式，因為私人土地中很多屬祖堂地，較難齊集業權，若以私人參與方式發展會有難度，採用傳統收地模式是辦法之一。新發展區第二階段諮詢昨起至10月15日結束，發展局明年年中會公佈發展大綱圖，最快2024年有首批人口入伙。
此外，政府昨建議提高一般工務工程的遷拆賠償安排，一旦政府要收地發展道路等工務工程，受影響人士可獲更多的賠償金額，上限至60萬元。

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5 : greatsoup38(830)@2013-07-25 00:42:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130723/news/eb_eba1.htm



【明報專訊】洪水橋新發展區初步規劃方案剛公布不久，就有發展商將早於04年已覑手收購的區內地皮落實成交。根據土地註冊處資料，分布於未來西鐵洪水橋站的東面、西面及西南面等多幅地皮，近日以合共逾1.95億元易手。上述地皮落入新規劃方案的住宅、農業、商業、酒店及辦公室混合用途等地帶範圍，料可受惠於該區新規劃方案。業內人士預計，若發展商收購地皮當時為農地用途，與日後地皮被改劃作住宅用途，價值相差可達6倍，但由於發展商要落實發展，需涉及補地價，程序相當繁複，發展商需承受一定風險。

地皮早於04年已簽臨約

洪水橋發展第二階段社區參與諮詢剛展開，未來洪水橋西鐵站四周地段，將打造為商業樞紐，設大型商場、運動場、酒店等綜合發展，計劃料將於2024至2034年間陸續落成。是次落實成交的多幅洪水橋地皮，零散分佈在住宅、商業及住宅綜合區，以及河畔和鄉村區範圍內，部分位置更鄰近未來的洪水橋西鐵站，以該站的東面、西面及西南面為主。根據政府公布的初步發展大綱圖，該批地皮日後分別將規劃為住宅、商業、酒店及辦公室混合用途等。

恒地﹕個別土地買賣不作回應

土地註冊處資料顯示，是次成交的地皮，早於2004至2006年間簽訂臨時買賣合約，直到近日政府公布洪水橋新發展區計劃，才正式落實成交。地皮原業主為御展有限公司，董事為潘良才及潘德俊；而新買家則為榮捷發展有限公司，董事包括禤寶華及羅泰安，二人過往曾多次為田生或恒地(0012)收購重建項目，惟田生發言人昨否認收購相關地皮。市場人士預料，是次大型收購項目背後的發展商，以恒地(0012)的機會較大。本報昨向恒地查詢是次收購的地皮，是否屬集團或四叔李兆基私人持有，恒地發言人回應指出，對個別的土地買賣不作回應。

業界指區內農地每呎地價500元

事實上，恒地近年在新界西北持有多個項目，包括鄰近洪水橋的屯門藍地綠怡居以南，地盤面積約16.4萬方呎，計劃興建14幢2至6層高住宅，涉約115伙單位。

第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國表示，雖然有發展商早覑先機，早於9年前購入洪水橋多幅地皮，但長期投資涉及較高風險，加上日後若要將農地轉為住宅或商業用途，涉及的補地價程序相當繁複。他又指出，目前區內農地每方呎樓面地價約500至600元，若日後改劃用途為住宅，每方呎樓面地價約3000至4000元，相差可逾6倍。

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6 : greatsoup38(830)@2013-07-25 00:43:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130723/news/eb_eba2.htm
發展洪水橋 料容納22萬人
  2013年7月23日

【明報專訊】位處新界西北的洪水橋新發展區總佔地逾820公頃，可供發展面積逾440公頃，預計將來可容納接近22萬人口，工程最快可於2019年開展，並於2024年遷入首批人口。

按推算，洪水橋新發展區可提供5萬至6萬個住宅單位。由於洪水橋毗鄰連接內地的西部通道，加上距深圳前海金融發展區、蛇口工業區均不遠，預計可配合內地的經濟發展，因而成為特區政府策略性發展重地。

新區最快2019年開展工程

此外，規劃署和土木工程拓展署，上周一(15日)已展開「洪水橋新發展區規劃及工程研究」第二階段諮詢(為期3個月至10月15日完結)，收集市民對區內初步發展大綱的意見。

第二階段諮詢展開

特區政府表示，將打造洪水橋成為一個多功能發展樞紐，擁有多類型房屋、商業營運和就業機會，故此除會興建住宅外，亦會預留約124公頃土地作商業及高增值工業發展用途，帶來10萬個就業機會。至於當局初步設定的公私營房屋比例約為51﹕49，有別於新界東北發展計劃的60﹕40。

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洪水橋隱形地王 擁地媲恒地 陳志雲好友潘德俊 130萬呎值30億

1 : GS(14)@2013-10-29 00:25:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131028/news/ec_gaa1.htm




【明報專訊】比新界東北還大的新規劃市鎮——洪水橋，第二階段諮詢剛於本月中結束，本報記者翻查洪水橋區內逾2000個地段資料，發現坐擁商住核心地段的大地主，分別是恒基地產，以及被指為商台行政總裁陳志雲老友的低調富商潘德俊，潘德俊過去20多年合共購入約130萬平方呎土地(面積與九龍公園大小相若)，大多是農地，面積之大媲美恒地，而他手上的地皮更控制了未來西鐵站的黃金地段，堪稱洪水橋「隱形地王」。

有立法會議員和學者批評，財團透過囤地而在香港致富的模式，長年不衰，此模式不單令港人居住必需品淪為富人投資工具，增加解決港人蝸居的難度，也變相鼓勵香港財團繼續專注資本密集的房地產業，毋須開拓新產業，不利香港經濟轉型(見另稿)。

洪水橋新市鎮 大過古洞北粉嶺北

政府目前在新界共有三大規劃新市鎮，分別是新界西洪水橋，以及俗稱「新界東北」的古洞北和粉嶺北。洪水橋新市鎮佔地達826公頃，預測居住人口可由現時4萬多人大增至近22萬人。「東北」旗下兩個新市鎮總面積614公頃，預測發展居住人口逾17萬。

政府早於1998年委託顧問做研究，整個洪水橋新市鎮將興建約6萬個住宅單位，公私營數量各佔約一半，預計2014年完成研究，新落成住宅將於2024年開始入伙。

記者根據政府最新發展大綱圖，選出最具發展潛力的商住地，約佔160公頃，並翻查土地註冊處資料，發現商人潘德俊旗下公司，自1985年起累購入約12公頃(130萬方呎)土地，估計成本約4億元，面積與大發展商恒地看齊，拋離了其他發展商(見圖)。

成本料4億  逾七成處黃金地段

根據政府今年發出的諮詢文件，洪水橋發展區內將增建西鐵站，周邊擬劃為商業及住宅綜合區，設大型商場、辦公大樓、酒店、高密度住宅，勢成未來市中心「黃金地段」。本報發現潘德俊手持的12公頃商住地，逾七成、即約8.5公頃，均位處黃金地段。

熟悉農地收購的資深測量師謝建華估計，洪水橋若最終按現規劃發展，西鐵洪水橋站旁的黃金地段，私人農地收購呎價可達2500元，而潘德俊所持土地的平均呎價也可達2300元，估計現市值達30億元，較其購入成本最少增加逾6倍。

現年40歲的潘德俊，洋名Paul，已婚並育有一子。有報道指潘父潘良才早年經營石油貿易起家。記者查閱田土廳紀錄，發現潘家持有多項物業，單是位於九龍塘喇沙利道49號的家族大宅，市值便高達3億元。

涉足石油珠寶 賽車曾獲獎

根據公司註冊處資料，潘德俊擔任27間公司董事，涉足範疇包括石油、珠寶、財務公司等。2009年他更進軍娛樂圈，開設娛樂公司經營模特兒和新晉藝人經理人業務。

潘德俊愛好賽車，常在賽車場上亮相，去年更在澳門格蘭披治大賽「澳門電訊盃」房車賽中掄元。在2010年，陳志雲遭廉署起訴貪污及詐騙罪時，被指與陳私交甚篤的潘德俊，一改低調作風，多次陪同陳出席應訊。

陳志雲﹕不清楚潘生意

記者本月16日曾到潘德俊位於長沙灣廣場的辦公室，打算約見潘訪問，但職員稱他不在辦公室，而記者要全程隔覑玻璃門與職員對話。記者本月18日郵寄信函至辦公室查詢如何發展洪水橋土地，至截稿前未獲回覆。

此外，記者曾致電陳志雲查詢其友潘德俊詳情，陳昨透過電話回覆稱，不清楚潘的生意。當記者表示潘的洪水橋土地價值數以十億元時，陳表示祝賀，說﹕「那就好了！他可以搵這麼多錢，我也替他開心。」但他再三表示不知道潘的生意投資，打趣說﹕「不要知那麼多呀，知得多過頭，會被人滅口！」

明報記者

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2 : GS(14)@2013-10-29 00:25:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131028/news/ec_gaa2.htm


【明報專訊】財團在洪水橋早早收購農地，雖要「坐貨」多年才可善價而沽，但有學者批評，這種港式企業的發達秘訣，大大加重了港人的居住成本。而最新的新界東北發展規劃，政府又「急轉ɜ」，由原來計劃強制收回農地，改為容許公私營合作，變相令地產商再次成為贏家。有議員認為，政府有需要考慮於洪水橋改用強制收回農地模式，打破地產商囤地「必發達」的期望，進而推動香港財團發展新產業。

鍾劍華﹕可促使財團轉型

理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華表示，回顧新市鎮發展史，每次都令發展商「發大達」，但這生財方式也令港人的居住必需品淪為富人的「投資工具」，大大增加解決港人蝸居的難度，故建議政府可按現行法例，考慮強制收地，儘管此舉很有可能觸發地產商跟政府對簿公堂。他說，有此變革絕非眼紅地產商，而是權衡公眾利益後的較佳選擇，更可促使財團轉型發展創新產業。

他表示，政府目前須先建立足夠住宅土儲，未來才有本錢與地產商打持久的官司，否則或擋不住市民急需住屋的輿論壓力，再次「放生」地產商。

李永達﹕打官司政府贏面甚高

立法會發展事務委員會委員范國威贊成在洪水橋強制收地，除令公帑得益最大化外，未來也再毋須遷就各發展商擁有「不同形狀」的地皮，可更有效「用盡」土地。

土地監察主席李永達亦表示，現時政府收購新市鎮農地呎價為948元，而地產商一般收地呎價介乎100多至400多元，故只要落入新市鎮範圍，基本上地產商穩賺不賠。然而，地產商絕不甘心政府徵地，因政府收地每呎利潤只是數百元，但若能私營自行發展，每呎利潤可暴升至數以千元計。

李表示，若強制收地，地產商大有可能提出司法覆核，但法例已授權政府收地，官司「贏面」甚高，一旦勝訴成為先例，未來其他收地難題便可迎刃而解，「不明白為何政府在免費電視發牌一事上大興訴訟、毫不猶豫，但在收回農地上，卻很擔心與地產商打官司」。

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3 : GS(14)@2013-10-29 00:26:16

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131028/news/ec_gaa3.htm


【明報專訊】根據各大地產商年報資料，恒基地產在新界可算坐擁最多農地，其中一個「倉庫」，正正位於洪水橋。本報翻查紀錄發現，洪水橋商住核心土地中，恒地最少擁有130萬平方呎地皮，大多是農地，佔地之多，較長實在東北古洞北新市鎮擁有的97萬方呎土儲還多。

恒地主席「四叔」李兆基上月曾公開慨嘆，買入農地「要坐」多年，轉作「屋地」過程漫長又辛苦，補地價亦貴，最終只有一兩成土地可作發展，更稱將來或不再投資農地。

花20年收購 市值升數倍

恒地早於1992年開始收購洪水橋土地，每呎收購價約150元，收購高峰期為97、98年，呎價250元，及至2004至07年更提升收購呎價至400多元，前後20年共花了約4億元收購土地，而現時市值已升至約30億元。恒地發言人表示，洪水橋新市鎮仍在諮詢階段，現時不宜發表任何意見，但認同政府發展新界的方向。

至於洪水橋另一大地主潘德俊，與恒地也可能早有淵源。土地註冊處資料顯示，潘德俊早於04至06年便轉售洪水橋區內多幅農地，但有關交易在去年中正式註冊，成交價逾1.95億元，較他的收購成本價升約兩成。這批地皮的新買家為「榮捷發展有限公司」，公司董事為禤寶華及羅泰安，二人曾多次為恒地收購重建項目。

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洪水橋棕地建六萬單位

1 : GS(14)@2015-01-15 08:45:07





【本報訊】洪水橋新發展區自前年完成第二階段公眾諮詢，至今逾一年，政府終決定於今年首季展開第三階段公眾參與，將一百九十公頃棕地上的貨櫃車場等物流設施遷入新型多層工廠大廈，預計廠廈地盤面積可達兩公頃以上，騰出棕地發展房屋，作為發展「棕地」的試點，料可提供約六萬個住宅單位。



物流設施遷入樓宇

施政報告透露，洪水橋、元朗南和新界北有不少棕地，多年來被用作物流及停車場等用途，政府現正研究將部份使用者遷入多層樓宇，以洪水橋新發展區作為試點，騰出土地作住宅等發展，並預留約六十公頃土地作物流業等相關用途。消息人士指，過去曾諮詢物流業界意見，明白傳統工廠未必能滿足其需要，故參考了外國經驗，建議興建新型工廠，可方便大型車輛進出及放置大型機械，認為技術上可行，期望能騰出更多棕地作住宅等發展。當局會研究利用擬建的西鐵洪水橋站及現有天水圍站附近土地作商業發展。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150115/19003514

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人潮如洪水「這下必死無疑」

1 : GS(14)@2015-04-22 01:26:06

「心裏只想：這下必死無疑了！」深圳地鐵黃貝嶺站發生人踩人的時間，不少上班族都親身經歷，有目擊者稱看到人潮如「洪水般湧過來」，在短短的三分鐘，恐慌、踩踏、尖叫不斷，有目擊者稱這是「人生中的黑色三分鐘」。形容這次踩踏事件是「人生中的黑色三分鐘」的網民，在微博上記下這次恐怖的經歷。他表示事發時他在車尾等車，突然聽到有人大喊「快跑」，然後所有人都在尖叫，月台上所有人都向他湧過來，他以為有恐怖襲擊或地鐵出軌，便開始跟着走。逃生時他的一隻鞋和一隻襪不見了，三分鐘後民眾開始靜下來，回頭一看，地上有被踩傷的民眾，鞋、眼鏡、早餐等雜物散滿一地。他說這三分鐘「徹底給嚇醒了」，畢生難忘。另一名叫「眾毛孩兒的母后」的網民則稱，事發時她在靠近樓梯處候車，突然月台上傳來女的尖叫聲，之後「幾百人像洪水般湧過來」，之後她便看見多人被踩、慘叫不斷。她當時想這次可能命仔不保了，與其他人一同湧上樓梯，走到車站大堂，等到月台的情況平靜後才繼續等車。她表示到月台時剛好有列車駛至，上車後她看到一50多歲的女人，面色蒼白、光着腳、手袋不見了，應該深受驚嚇。新浪微博





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150421/19119914

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政府研洪水橋建屋6萬

1 : GS(14)@2015-06-17 08:29:36

【本報訊】洪水橋新發展區今起展開第三階段公眾諮詢，整個發展區提供約6萬個公私營房屋單位，料總人口達21.5萬，當局亦考慮參考新界東北發展區，以「加強版傳統新市鎮」模式發展洪水橋，即容許私人土地業權人有條件原址換地，但未透露詳情。



或准業權人申請換地


洪水橋新發展區進入最後階段諮詢至今年9月中，發展局指洪水橋將會是新界西北區域經濟及文娛樞紐，擬採用「加強版傳統新市鎮發展模式」作規劃，即政府需收回土地作發展，同時在換地申請符合準則下，容許業權人申請換地，但未透露條件是否與新界東北一樣。當局修訂了發展區界線，由826公頃減至714公頃，主要抽起南面沒有太多發展項目的區域，令可發展面積大致不變，為442公頃，新住宅單位及未來總人口分別為60,100個及215,000人；公私營房屋比例分別為51%及49%，包括公屋和居屋。當局又計劃將就業機會由10萬增加至15萬個，相信有助天水圍的就業問題，而區內住用及非住用的最高地積比為6倍和9.5倍，擬建的洪水橋站和天水圍站旁的商業用地均會提升密度，兩站共提供19.3萬多平方米商業樓面。發展局承認，洪水橋新發展區內有住戶受計劃影響需要安置，將會參考新界東北發展區補償模式，而當局早前透露5條非原居民村落會被夷為平地，包括奕園村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二村，估計超過千名村民受到影響，預計2020年展開工程，首批住戶2024年入伙。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150617/19187125

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猶他州暴雨侵襲洪水沖走兩車12死

1 : GS(14)@2015-09-18 02:11:14

美國猶他州遭遇百年一遇暴雨襲擊，至少造成16死、4人失蹤，當中兩部共載16名婦孺的私家車，被洪水捲走，沖至數百米外，車身被撞至變形扭曲，猶如廢鐵，現場遺下一地殘肢，情況陰森恐怖，僅3名幼童生還。一名男童站在一旁，要求大人協助，聞者心酸。


■洪水沖毀希岱爾鎮河岸。路透社

洪峯如「水牆」撲至

現場為猶他州的希岱爾鎮（Hidale），當地時間周一黃昏，兩輛共載有3名婦女、13名兒童的客貨車及旅行車，途經鎮北一條碎石路時，洪水突然暴漲，他們停車觀看。詎料新一股洪峯「水牆」般撲至，將他們連人帶車沖到下游。兩車損壞嚴重，車廂座位外露。一名男童站在一旁，向跑到現場的大人表示：「你是來幫我的人吧？」事件最後造成12人死亡、1人失蹤，3名幼童生還。毗鄰的錫安國家公園亦有4名遊客死亡、3人失蹤。此外，亞利桑那州及加州南部亦暴雨成災，洛杉磯前日暴雨連場，洛杉磯河水位暴漲，三名途人和一頭狗一度被困。鳳凰城電線杆倒塌，1.8萬戶電力供應中斷，退伍軍人醫院亦受波及，當局緊急疏散部份病人。美聯社/路透社





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150917/19298473

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高C9手記：索羅斯變洪水猛獸

1 : GS(14)@2016-02-02 15:53:13

2016年雖只過了一個月，但大鱷索羅斯肯定是年度風雲人物，他早前預料中國經濟硬着陸，又打開口牌說已沽空包括人民幣在內的亞洲貨幣，引來《人民日報》與新華社連日發表多篇文章反擊。請問索羅斯幾時變成洪水猛獸？老實講，對於索羅斯的言論，我原本只是聽完便算，需知道好多中外著名投資者喜歡發表意見，有幾多講中，大家都費事統計，反而是阿爺的反應如此強烈，才令人格外留神。細閱官媒文章，內容空泛，謾罵居多，諸如「向中國貨幣宣戰？呵呵」、「中國何以有如此大的底氣和定力，原因很簡單，做空者活在過去，中國卻在把握當下」，言之無物。本港金管局上周出稿想穩定人心，都有列出香港外滙儲備有3,600億美元、貼現窗有助預防銀行同業拆息被挾高等資料，說明香港今時不同往日，金融系統穩陣過97、98年金融風暴時，說出來有理有據。在金融市場打滾的人最實際，鬥嘴謾罵根本無意思，如果索羅斯要做人民幣世界，難道會怕了那幾篇官媒文章？他會不清楚中港的經濟狀況嗎？



再說，索羅斯生於1930年，他是經歷過第二次世界大戰的人，而作為猶太人，他兒時受過納粹德軍迫害，畢業後幾經困難才入到投資銀行工作。雖然他1992年成功狙擊英鎊而聲名大噪，但1998年被港府擊退，他真是可以大聲講句：「我有乜未見過，有乜好驚！」索羅斯原本可能只是打開口牌，試水溫，想不到阿爺如此配合，須知道要做低貨幣或資產價格，未必真要自己大力去沽，最重要是引起市場恐慌，當平民百姓沽埋一份，那就真正可以做低個價。以本港樓市為例，如果太古城、沙田第一城、天水圍嘉湖山莊等重點屋苑，日日有消息指，有業主願意劈價兩三成求售，其他真正想沽貨的業主會如何應變？到時就假劈變真劈了。高C9
https://www.facebook.com/koc9nine





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160202/19476040

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洪水橋洋房項目　近乎全套房設計富豪．悅庭　戶外空間多

1 : GS(14)@2016-05-22 11:57:18

■地下大廳地方寬敞，簡約時尚裝潢更顯空間感。



【新盤巡禮】元朗洪水橋洋房項目富豪．悅庭，與去年推售的4層高大廈尚築屬同一個丹桂村發展項目，尚築門牌號碼是丹桂村路65號，富豪．悅庭則是丹桂村路67A至89號，整個項目正式名稱為丹桂村路65-89號。富豪．悅庭洋房屬大屋類別，幾乎清一色全套房設計，對追求私隱的大家庭特別有吸引力，而且花園、露台、平台及天台等戶外空間多，對大部份洋房客而言一定感到滿意，惟不少戶外空間與鄰屋保持可以「握手」的距離，可能需要時間適應。記者：伍志輝攝影：許頌明


富豪．悅庭已屆現樓，36幢洋房分兩種形式推售，30幢大屋以招標形式推售，不設指引價，有價單的6幢洋房，定價介乎2,284.5萬元至3,904.8萬元，與尚築分層蚊型戶200餘萬元起的樓價級別落差極大，但兩者將共用一個會所，大家無分地位高低和諧共處，必然可以成為共融社會的典範。



樓高3層　最細2,100呎

富豪．悅庭洋房一律樓高3層，各自設有獨立門牌號碼，共分7款屋型，最大碼為丹桂村路89號，取名為「主席屋」，面積4,497方呎，花園2,820方呎，屬於五套房間隔。取名「總裁屋」的丹桂村路81號，面積3,897方呎，花園2,168方呎，屬於五房四套房間隔。兩幢大碼洋房皆設有私家電梯，貫通地庫至二樓。其他洋房按面積分為5款屋型，3款屬於四套房洋房，丹桂村路67A號至69B號共4間屋，面積2,824至2,829方呎，天台屬曲尺形。丹桂村路71A號至73B號共4間屋，面積2,772至2,777方呎，天台屬呂字形。丹桂村路83A號至83G號，合共7幢洋房，面積2,702至2,712方呎，天台採用高低層設計。三套房洋房有兩款屋型，丹桂村路75A號至77B號及85A號至85D號共8間屋，面積2,383至2,396方呎。丹桂村路79A號至79F號及87A號至87E號共11間屋，面積2,136至2,226方呎。偏僻鄉郊地段洋房項目，景觀通常不是賣點，富豪．悅庭洋房有西北及東南兩種座向，外圍景物是一般新界村落及雜亂樹叢，向內園通道則是屋對屋的格局，房望房無可避免。另外，不少洋房的平台或露台之間距離只有數呎，戶外空間的私隱度一般。



提供會所　有71個車位

富豪．悅庭與尚築共用住客會所，面積9,079方呎，設施有戶外泳池、宴會廳、健身室等，尚築天台設有空中花園，面積6,443方呎。物業地庫設有71個住客車位，幾乎全部位處富豪．悅庭洋房地庫出入口外，住客車位每個150萬元，洋房買家有認購權。另外，地庫亦有8個電單車位。物業對外交通主要靠專線小巴32號接駁港鐵元朗站，班次疏落，亦可以選擇步行前往輕鐵洪水橋站轉車，沿途有鄉村士多，洪水橋站附近有小型商場及商舖，備有酒樓、茶餐廳、超市、便利店、馬會投注站等。





■一樓大平台向內園，與鄰屋平台距離近。

■二樓大平台外望只是一般鄉郊村落景色。





■二樓全層是主人套房，外連大碼平台。

■一樓向西北套房附連露台，外望樹木。

■一樓向東南套房外連大碼平台，室內地方多。





■廚房外連小花園，是洋房的內園通道入口。

■二樓主人套房浴室潔具賣相時尚。



示範屋招標出售

丹桂村路75A號，實用面積2,386方呎，花園796方呎，平台162方呎，天台385方呎，間隔三套房，地下客廳、一樓套房及二樓主人套房向西北，間隔上經過輕微改動，主要是浴室入口擴闊及潔具改位，用料方面亦有升級，配合示範屋的時尚設計主調，此屋以招標形式出售。旁邊的丹桂村路75B號，面積相同，平台及天台面積一樣，花園741方呎，價單定價2,905.4萬元。



鄰近多洋房供應

富豪．悅庭及尚築旁邊地盤是遠東發展的丹桂村洋房項目，共建24幢，實用面積約1,800至2,000方呎。洪水橋區內申請中項目有泛海洪水橋田心路商住項目，座落輕鐵洪水橋站以北，預算興建6座共935伙。鄰區唐人新村有新世界發展的柏巒，涉51幢洋房，實用面積2,834至4,278方呎，預計今年內以現樓形式發售。中信泰富去年曾經申請在洪水橋以北的廈村發展高密度屋苑，興建10幢大廈提供3,680伙，但有關申請不獲規劃署支持。另外，區內多個項目都有洋房貨尾待售，包括新世界洪水橋溱林及蔚林，以及恒地屏山翠峰。


■平面圖

富豪．悅庭丹桂村路75A號【示範屋資料】

實用面積：2,386方呎（包括40方呎露台）間隔：3套房



富豪．悅庭Casa Regalia【屋苑資料】

地址：元朗丹桂村路67A至89號洋房座數：36座洋房樓層：3層實用面積：2,136至4,497方呎間隔：3至5房發展商：百利保及富豪酒店管理公司：富豪物業管理管理月費：每呎約4元設施：會所及71個停車位備註：車位將獨立發售，每個150萬元校網：小學72網；中學元朗區物業網址：mailto:www.casaregalia.hk銷售詳情：6幢洋房呎價10,626至14,452元；另30幢洋房招標發售，截標日8月12日



■丹桂村路75A號示範屋面積2,386方呎，屬三套房洋房。

■富豪．悅庭地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160522/19621876

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尚築迷你戶呎租31元 貴絕洪水橋

1 : GS(14)@2016-07-08 08:01:02

【明報專訊】正當市場有主打迷你戶的新盤即將登場之際，新近入伙的迷你戶租賃有價有市。踏入傳統租賃旺季，一層設33至34伙的洪水橋尚築上月入伙以來，累錄約6宗租賃成交，租客以區內分支家庭客為主。屋苑暫錄最貴呎租更高約31元，貴絕洪水橋一帶。

月租7500元 創項目新高

中原分行經理黃懷恩表示，屋苑新近一伙1樓單號室，實用243方呎，以7500元租出，實呎31元。業主2015年299萬元購入，未扣除管理費前，租金回報3厘。事實上，同區半新盤呎租水平罕有達至30元，如尚城呎租約17元至19元；溱林呎租約23元至26元不等，尚築呎租水平，已媲美九龍不少大型屋苑，如荔枝角美孚新邨、藍田麗港城。尚築共設134伙，幾近全盤均為開放式戶。屋苑目前約有34個放租盤，叫租由7200元至1.3萬元不等。

曉悅開放式戶租1.15萬

另同樣新近入伙的長沙灣曉悅平均呎租高約52元，媲美九龍站屋苑。中原分行經理雷澤麟表示，新近一伙中層實用220方呎G室，屬開放式戶，以1.15萬元租出，實用呎租52.3元。業主2014年374萬元購入，租金回報3.7厘。雷續稱，曉悅尚有約45個租盤，開放式叫價由1萬至1.2萬元不等；1房由1.3萬至1.6萬元。

金融客1.6萬租帝峯迷你戶

另奧運站帝峯．皇殿有開放式戶呎租高見48元。美聯高級營業經理周錦輝表示，帝峯．皇殿7座中低層D室，實用333方呎（建築415方呎），屬開放式戶型，單位提供家具，獲從事金融行業人士以1.6萬元承租，實用呎租48元（建築呎租38.6元）。業主2011年2月以約473萬元購入，租金回報約4厘。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5114&issue=20160707

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