東涌 洪水橋 增公眾街市
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GS(14)@2017-01-19 08:04:10■洪水橋現設有臨時街市，未能滿足發展需求。
【本報訊】現時東涌、天水圍兩區均未有由食環署管轄的公眾街市，施政報告提出，在東涌及洪水橋新發展區各興建一座公眾街市，一座將位於尚未動工的東涌新市鎮擴展區地段，服務東涌居民；另一座則選址洪水橋新發展區，消息人士指出，期望一併為洪水橋及天水圍居民提供多一個選擇。消息人士強調，新街市旨在回應區內的需求，並非針對領展。
區議員斥忽略天水圍
政府在2008年愛秩序灣街市啟用後，便暫停興建公眾街市。政府消息人士表示，因應東涌和洪水橋新發展區的人口增長，會對公眾街市有需求，決定再度興建公眾街市，期望服務東涌、洪水橋以至天水圍的所有居民。兩個街市的規模料會參照樓高3層、有約300檔商戶的大埔墟街市，但確實位置、興建時間表、舖位數目等尚未有定案。消息人士補充，公眾街市一般可於3年內建成。現時東涌及天水圍的街市都屬於領展轄下。被問到是否抗衡「領展霸權」，消息人士僅指，希望居民在買餸時有多一個選擇，並非針對特定的機構。關注天水圍街市物價問題的元朗區議員郭慶平表示，對政府決定感到失望，他指元朗、屯門早已有公眾街市，「30萬（天水圍）人口就竟然冇」，認為政府有意縱容領展繼續壟斷天水圍物價。他又指，元朗區議會在2014/15年度曾向食環署建議，在天慈邨興建公眾街市，遭署方以「人手不足」為由拒絕，但3年後就選擇在鄰區興建，做法欠妥。他認為，只會有極少數天水圍居民願意日後在新街市買餸。監察公營街市發展聯盟發言人陳淑淇認為，領展轄下的兩個東涌街市，舖租不斷飆升，不單買餸貴，食肆價格也高踞不下，但希望政府盡快興建公眾街市之餘，也應考慮一併興建熟食中心，以引入競爭，壓抑物價。但她又指，東涌新市鎮擴展區工程料需近10年時間才完成，變相新街市「有排都等唔到（使用）」，擔心即使區內有兩個房署轄下街市在未來兩年啟用，「好快市民又要繼續捱貴餸」。■記者于健民
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170119/19901861
魑魅魍魎：洪水橋撐起誰的天下
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GS(14)@2018-01-22 05:20:45香港樓價居高不下看似世紀難題，但如果政府真正有心解決土地問題，規劃時就必須走出傳統思維，覓良策。洪水橋鄰近深圳黃金地段，是未來最重要的新市鎮之一，現時洪水橋每塊規劃土地面積很大，地皮價格再被搶高，見癲價，似乎無可避免，但政府實在不應採取被動態度，任由財大氣粗的中資玩家予取予攜，反而應考慮改變批地手法，拆細地皮再招標，為市場營造更公平競爭，使洪水橋免淪壓榨香港人財富的新工具。
宜拆細地皮
中資高價投地不是甚麼新聞，難保在啟德、鴨脷洲等癲標出現後，再次於洪水橋發生一樣的故事，而有別於香港其他地皮，洪水橋靠近深圳灣只有一橋之隔，地理位置近深圳後海、前海蛇口自貿區等地，對中資公司可謂份外吸引。若然洪水橋地區以大片土地拍賣，已奪取后海地王及前海地王的恒裕集團，以及華潤置地等，難免食指大動，極有可能又以癲價搶地，大玩深港一體化，又能為自己生意帶來協同效應，又同時來得政治正確。雖說香港是一個自由開放的市場，多一些商家參與實屬好事，但洪水橋與其淪為一片配合深圳前海后海規劃的附屬地，變成深圳人的跨境樂土，此屆政府何不為港人做點事情，試試像限奶令、堵截雙非一樣，保衛香港人權益，考慮一下剁細地皮，既能稍遏中資盲搶地風氣，又能變相降低投資門檻，讓港資公司更大機會投資香港。撇除投資者角度，如果政府能拆細地皮才招標，便能配合新世代的城市發展哲學，增加地面空間感，為香港帶來更有本土特色的發展，商店和街道之間也能有足夠的空間容納更多市民遊走。因為需知道地產商向來賺到盡，根據《建築物條例》來玩，肯定會盡用首十五米的非住用空間的100%覆蓋率，建設商場或停車場，再在上蓋興建一棟棟的高樓，形成高密度的「蛋糕樓」，令洪水橋變成像將軍澳一樣的「天橋之城」，失去建築學理念，以及林鄭同時也在追求的（We）Connect。而由於梁振英管治期的政府於2013年，曾就東北發展耐人尋味地作出關鍵性的修正，令「傳統新市鎮模式」變成向地產靠攏的樂土，因而引來社會極大反對聲音（最終相關社運人士也被判入獄），本欄預料政府今次在洪水橋，也萬萬不敢「唔做嘢、益中資」，透支有「另類用途」的政治籌碼吧！十一少
http://fb.com/11mister
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180121/20281298
洪水橋尚築迷你戶實呎近2萬 買家追價入市400萬以下物業
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GS(14)@2018-03-19 04:32:19【明報專訊】樓價急升下，大型屋苑400萬或以下物業買少見少。金管局辣招下，400萬以下單位才可承做九成按揭，令即使遠離市區的迷你戶亦成為上車客的追捧對象。位處元朗洪水橋、一層最多達34伙的尚築，一伙實用面積不足200方呎的迷你戶，獲上車客以372.8萬元、折合實呎近2萬元承接，除創元朗二手屋苑呎價新高外，亦直逼太古城分層戶呎價水平。
明報記者 謝穎怡
土地註冊處資料顯示，尚築地下單號特色戶，實用面積191方呎，另連71方呎花園，上月以372.8萬元易手，實呎19,518元；原業主2015年6月以289.92萬元買入，持貨不足3年，須付10%額印辣稅（即約37.28萬元），扣除稅款後仍獲利45.6萬元或16%。區內代理表示，上述成交新買家料為用家，而同區現時400萬元以下、並位處港鐵元朗站一帶的放盤已近絕迹。
此外，近期尚築亦錄租賃成交，其中有247方呎開放式戶以月租8500元租出，實用呎租約34元，原業主2015年以約290萬元一手購入價計，料租金回報3.5厘。
持貨不足3年 扣辣稅後仍賺16%
尚築於2016年已錄得首宗二手成交，當時一伙地下連花園、實用面積219方呎特色戶，以320萬元成交，實呎1.46萬元；原業主2015年以309.2萬元一手買入，持貨不足3年，扣除10%額外印花稅（SSD）、釐印費及佣金等開支，料蝕約27萬元，亦屬屋苑首宗蝕讓。
嵐山額印鬆綁 3年升值1.4倍
此外，提供不少迷你戶的大埔嵐山，市場消息表示，嵐山7座低層單位，實用面積196方呎開放式戶，成交價368萬元，實呎18,776元，呎價創屋苑新高；原業主2015年2月以153萬元買入，持貨3年額印鬆綁後易手，帳面勁賺215萬元或1.4倍。
淘大2房連天台 實呎首破2萬
上月初實呎首破1.9萬元、市區上車盤九龍灣淘大花園，土地註冊處資料顯示，淘大花園L座一伙連天台單位，實用面積242方呎，上月以498萬元易手，實呎20,579元，呎價創屋苑新高外，亦創下東九二手屋苑分層呎價新高。原業主2014年以326萬元買入，帳面獲利172萬元或53%。
另市場消息指，黃大仙下邨龍澤樓低層11室，實用面積494方呎，以530萬元（已補地價）易手，實呎10,729元，打破同區鳳德邨今年1月以510萬元所創下的紀錄，膺九龍公屋王，且追平全港最貴公屋紀錄。原業主2001年以24萬元（未補地價）購入，扣除補價後料仍獲利不俗。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2960&issue=20180313
洪水橋增丁屋地 政府明益鄉紳17億2.52公頃足可建2,100公營單位
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GS(14)@2018-03-19 04:56:57【本報訊】政府去年公佈洪水橋新發展區大綱圖，新增約2.52公頃鄉村式發展地帶，聲稱用作重置受影響村屋，但本土研究社發現整區內僅小量村屋需拆卸，新增2.5公頃土地卻可建多達百間丁屋，粗略推算價值可達17億元，該社質疑政府在土地供應短缺下仍增加鄉村式發展地帶是「明益」新界鄉紳，推算若土地改作興建公營房屋可新增約2,100個單位。記者：鍾雅宜
政府於去年5月就新洪水橋及廈村分區計劃大綱圖刊憲，大綱圖內約有118公頃用地劃為鄉村式發展地帶，新增青磚圍北面1幅約1.31公頃用地及2幅鳳降村北面約1.21公頃用地作鄉村式發展，合共2.52公頃，聲稱是用作重置受新發展區影響的村屋。本土研究社成員黃肇鴻比對現存村屋和大綱圖，發現除田心村一帶可能有極小量村屋因發展而受影響外，根本無大量村屋需重置，而政府早表明發展區內受影響而需拆卸的均為非原居民村落，原居民村不受影響。他質疑政府是借發展增加鄉村式地帶面積，推算2.52公頃可建約100間丁屋，「邊度有100間（需重置）咁多呢？政府係咪要解釋一下。」
近車站價高 增套丁誘因
根據新發展圖則，新增鄉村式發展地帶中2幅鳳降村北面用地位於未來公共交通交匯處附近，青磚圍北面1幅用地則在未來擬建的洪水橋站附近。黃肇鴻指按早前該社研究所得，青磚圍一帶有不少懷疑套丁個案，「如果本身已經套得咁勁，點解要畀地佢哋？」料位近洪水橋站的丁屋價值更高，或增加套丁誘因。翻查丁屋放售資料，元朗區每幢丁屋市價平均為1,400萬元至1,900萬元。若青磚圍一帶因近港鐵站而令丁屋價值較高，以1,900萬計算每幢村屋；鳳降村北面則以每幢值1,500萬計，兩處分別各建約50幢村屋，粗略估算100間丁屋總值可達17億元。元朗區議員黃偉賢指，鄉事派在政府規劃新發展區時均會要求增加鄉村式發展用地，又經常指不夠地興建丁屋，但黃認為整體鄉村式發展用地足夠，「因為可以飛丁（村民在其他鄉村覓地建丁屋），不過鄉與鄉之間會盡量唔飛丁，以免同人爭丁地」。他直指丁屋發展至今已變質，不再是為改善原居民居住環境而建，「唔少都係同發展商合作起屋」，擔心新增鄉村式發展用地只會加劇套丁情況。青磚圍原居民代表陶錫源指出，的確有村屋受發展影響而需遷置，政府理應提供土地重置，反問「仲唔夠地起公屋咩？」本報向規劃署查詢發展區內有多少間村屋受影響而重置，署方指該3幅地是用作遷置受影響村屋或屋地用途的土地面積，惟獲遷置屋宇數量需待核實屋地業權人資格後方可確定，又指截至今年2月底，發展區內共有393宗興建丁屋申請處理中。
來源:
https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180319/20336086
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